ECLI:NL:RBNNE:2020:4392

vonnis RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Afdeling Privaatrecht Locatie Groningen zaaknummer / rolnummer: C/18/194702 / HA ZA 19-206 Vonnis van 9 december 2020 in de zaak van [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser, hierna te noemen: [eiser] , advocaat: mr. S. Maakal te Heerenveen, tegen de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE WESTERKWARTIER, zetelend te Leek, gedaagde, hierna te noemen: de gemeente, advocaat: mr. R. Snel te Groningen.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 18 december 2019; het proces-verbaal van comparitie van 9 maart 2020. 1.2. De zaak is hierna enige tijd aangehouden voor schikkingsonderhandelingen. Bij rolberichten van 16 september 2020 hebben de advocaten van partijen de rechtbank medegedeeld dat geen schikking is bereikt en is verzocht om vonnis te wijzen. 1.3. Het vonnis is (nader) bepaald op heden.

2.1. [eiser] en diens echtgenote wonen in de woning staande en gelegen aan de [straatnaam] [huisnummer] te Leek, gemeente Westerkwartier, op het perceel (thans) kadastraal bekend als gemeente Leek sectie [sectie letter] nummer [perceelnummer 1] (hierna te noemen: perceel [perceelnummer 1] ). 2.2. Op 1 oktober 2002 heeft de voormalige gemeente Leek, rechtsvoorganger van de gemeente Westerkwartier, een overeenkomst met [eiser] gesloten inzake de verkoop en ruil van percelen grond te Leek. De gemeente Leek heeft hierbij van [eiser] gekocht een gedeelte van een perceel grond gelegen nabij de [straatnaam] te Leek, kadastraal bekend gemeente Leek, sectie [sectie letter] , nummer [perceelnummer 2] (hierna te noemen: perceel [perceelnummer 2] ), groot 7370 m², voor een koopprijs van € 91.970,00. Op zijn beurt heeft [eiser] van de gemeente Leek gekocht een gedeelte van het perceel grond kadastraal bekend gemeente Leek, sectie [sectie letter] , nummer [perceelnummer 3] (hierna te noemen: perceel [perceelnummer 3] ), groot 1570 m², voor een koopsom van € 12 ,48 per m². Perceel [perceelnummer 3] is direct aan de [straatnaam] gelegen. Perceel [perceelnummer 2] bevindt zich zuidelijk van perceel [perceelnummer 1] en ten zuidoosten van perceel [perceelnummer 3] . 2.3. In artikel 5 lid 5 van de koopovereenkomst is bepaald: 5. Koper (bedoeld is: de gemeente Leek, toevoeging rechtbank) is voornemens het verkochte als volgt te gebruiken: als grond ten behoeve van woningbouw, echter met inachtneming van het bepaalde zoals hierna in artikel 20 vermeld. In artikel 20 van de koopovereenkomst is onder meer bepaald: (…) - koper (bedoeld is de gemeente Leek, toevoeging rechtbank) verplicht zich uiterlijk 1 juni 2006 aan verkoper (bedoeld is [eiser] , toevoeging rechtbank) te leveren, die zich verplicht te aanvaarden een perceel grond gelegen ten westen van- en grenzend aan het bij verkoper in eigendom verblijvende gedeelte van gemeld perceel Leek, sectie [sectie letter] , nummer [perceelnummer 2] , uitmakende een op het terrein door zichtbare tekenen afgebakend gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Leek, sectie [sectie letter] , nummer [perceelnummer 3], groot ongeveer vijftien are en zeventig centiare (+/- 15.70 are), voor een koopsom van twaalf euro en acht en veertig eurocent (€ 12,48) per vierkante meter (inclusief eventueel verschuldigde B.T.W.), vrij op naam; (…) overigens gelden, voor zover mogelijk, voor gemeld gedeelte van Leek, [sectie letter] , nummer [perceelnummer 3] dezelfde voorwaarden en bepalingen als voor gemeld gedeelte van Leek [sectie letter] [perceelnummer 2] ; (…) 2.4. Ten tijde van de koopovereenkomst met [eiser] was op perceel [perceelnummer 3] noch op perceel [perceelnummer 2] planologisch in de mogelijkheid van woningbouw voorzien. Het betrof destijds percelen land. 2.5. De gemeente Leek heeft perceel [perceelnummer 2] gekocht in verband met haar voornemen om grootschalige woningbouw (de wijk [naam woonwijk] ) te (doen) realiseren. In 2002 heeft de gemeente Leek het stedenbouwkundig masterplan [naam woonwijk] vastgesteld, gevolgd door het in 2004 vastgestelde Bestemmingsplan [naam woonwijk] 1 . 2.6. De kadastrale situatie in 2002 zag eruit zoals weergegeven op onderstaande kadastrale kaart (die ook bij voornoemde koopovereenkomst was gevoegd): [volgt afbeelding] 2.7. De notaris heeft in 2006 een concept leveringsakte voor perceel [perceelnummer 3] opgesteld, waarin de grond aanvankelijk als "bouwgrond" was aangeduid. Deze aanduiding is op instigatie van de notaris in de definitieve leveringsakte weggelaten, omdat de notaris had vastgesteld dat deze grond planologisch gezien (nog) geen bouwgrond betrof. Bij notariële akte van 8 mei 2006 heeft de gemeente perceel [perceelnummer 3] aan [eiser] geleverd. In deze akte van levering is onder meer bepaald: LEVERING, REGISTERGOED EN GEBRUIK Verkoper heeft blijkens een met koper aangegane overeenkomst van koop en verkoop aan koper verkocht en geleverd en levert op grond daarvan aan koper, die blijkens voormelde overeenkomst van verkoper heeft gekocht en bij deze aanvaardt: een perceel grond aan de [straatnaam] te Leek, gelegen ten westen van en grenzend aan het perceel plaatselijk bekend [straatnaam] [huisnummer] te Leek, uitmakende een op het terrein door zichtbare tekenen afgebakend gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Leek, sectie [sectie letter] , nummer [perceelnummer 3], groot ongeveer vijftien are en zeventig centiare (+/- 15.70 are), hierna ook te noemen het verkochte, door koper te gebruiken als grond. (…) KOOPOVEREENKOMST Voor zover daarvan in deze akte niet is afgeweken, blijft tussen partijen gelden hetgeen in voormelde koopovereenkomst (en ook overigens) tussen hen is overeengekomen. 2.8. De kadastrale aanduiding van perceel [perceelnummer 3] is later gewijzigd in Leek, sectie [sectie letter] , nummer [perceelnummer 4] (hierna te noemen: perceel [perceelnummer 4] ). Dit is ook de huidige kadastrale aanduiding. 2.9. In 2007 heeft de raad van de gemeente Leek (hierna: de gemeenteraad) het bestemmingsplan [naam woonwijk] vastgesteld voor de bouw van de ter plaatse voorziene woonwijk. Vervolgens heeft de gemeenteraad in zijn vergadering van 24 november 2008 besloten tot de vaststelling van het bestemmingsplan "Partiële herziening bestemmingsplan [naam woonwijk] ". Hierbij is woningbouw ter plaatse toegestaan op onder meer het destijds door [eiser] aan de gemeente verkochte perceel [perceelnummer 2] . De gemeente heeft dit perceel kavel voor kavel verkocht aan mensen die er een woning op hebben gebouwd. De bestemming van het door [eiser] van de gemeente Leek gekochte perceel is gewijzigd in Woondoeleinden, Lintbebouwing. Het bestemmingsplan laat hier echter slechts woningbouw toe als er een bouwvlak aan het betreffende perceel is toegekend. Op de bijbehorende plankaart is voor perceel [perceelnummer 4] (voorheen: [perceelnummer 3] ) geen bouwvlak aangegeven. 2.10. Bij brief van 13 januari 2009 heeft [eiser] bezwaar gemaakt tegen de vaststelling van laatstgenoemd bestemmingsplan. In deze brief schrijft hij daartoe onder meer: "Hierbij maak ik bezwaar tegen het besluit van de Raad betreffende de gewijzigde vaststelling partiële herziening bestemmingsplan [naam woonwijk] , op 24 november 2008. Mijn bezwaar richt zich op de planvoorschriften van de bestemming Woondoeleinden lintbebouwing, art. 8, van het bestemmingsplan [naam woonwijk] en met name op de bijbehorende plankaart. Tot mijn verbazing heb ik namelijk, per toeval, ontdekt dat op het kadastrale perceel: gemeente Leek, sectie [sectie letter] nr. [perceelnummer 4] geen bouwvlak is aangegeven. Dit is in tegenspraak met de afspraken die met de voormalig wethouder ruimtelijke ordening, dhr. [naam wethouder] , zijn gemaakt. Ten tijde van de verwerving van de gronden door gemeente Leek, ten behoeve van plan [naam woonwijk] , is een (deel van) een perceel dat in mijn eigendom was door gemeente Leek aangekocht voor woningbouw. Als voorwaarde is destijds met wethouder [naam wethouder] overeengekomen dat het hiervoor genoemde perceel (nr. [perceelnummer 4] ) teruggeleverd zou worden, met de toestemming hierop te mogen bouwen. Om deze reden is dit perceel voor dezelfde vierkantemeter-prijs door Gemeente Leek aan mij geleverd als waarvoor ik mijn perceel aan Gemeente Leek heb verkocht. Dit betrof dus de prijs van bouwgrond. Gezien het bovenstaande zou ik u vriendelijk willen verzoeken de plankaart, conform afspraak, aan te passen zodat ik mijn bezwaar kan intrekken.

3.1. [eiser] vordert dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: primair: (I) voor recht verklaart dat de (voormalige) gemeente Leek wanprestatie heeft gepleegd door (a) in afwijking van de koopovereenkomst en de akte van levering slechts "grond" te leveren in plaats van (zoals overeengekomen) "bouwgrond", dan wel (b) na het moment van levering niet zorg te dragen voor een zodanige wijziging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan dat [eiser] de van de gemeente verkregen ruilgronden alsnog zou kunnen bebouwen met een vrijstaande woning; (II) in verband daarmee de gemeente, als rechtsopvolger van de gemeente Leek, verplicht om alsnog een omgevingsvergunning voor de voorgenomen woningbouw te verlenen binnen een termijn van acht weken, te rekenen vanaf het moment waarop [eiser] een ontvankelijke aanvraag om een omgevingsvergunning zou hebben ingediend, dan wel binnen een zelfde termijn (te rekenen vanaf het moment waarop hij daarom zou hebben verzocht) een procedure te starten tot partiële herziening van het ter plaatse geldende bestemmingsplan (welke wijziging ertoe strekt om alsnog woningbouw op de in geschil zijnde locatie mogelijk te maken); (III) de gemeente daarbij verplicht tot vergoeding van de door [eiser] geleden vertragingsschade, tot een bedrag van € 50.000,00, alsmede tot vergoeding van de door [eiser] gemaakte advocaatkosten, tot een bedrag van € 20.000,00; subsidiair: (IV) voor recht verklaart dat de (voormalige) gemeente Leek wanprestatie heeft gepleegd door (a) in afwijking van de koopovereenkomst en de akte van levering slechts "grond" te leveren in plaats van (zoals overeengekomen) bouwgrond, dan wel (b) na het moment van levering niet zorg te dragen voor een zodanige wijziging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan dat [eiser] de van de gemeente verkregen ruilgronden alsnog zou kunnen bebouwen met een vrijstaande woning; (V) de gemeente, als rechtsopvolger van de (voormalige) gemeente Leek, veroordeelt tot betaling van schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; primair en subsidiair: (vi) de gemeente in de proceskosten veroordeelt. 3.2. De gemeente concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente over voornoemde kosten. 4Het standpunt van [eiser] 4.1. stelt dat partijen in de koopovereenkomst zijn overeengekomen dat "bouwgrond voor bouwgrond" zou worden geruild. Dit volgt uit artikel 5 lid 5 van de koopovereenkomst in samenhang bezien met artikel 20 van de koopovereenkomst. De aanduiding "grond" in de (latere) notariële akte van levering van 8 mei 2006 kan tegen deze achtergrond niet anders dan als "bouwgrond" worden opgevat. Weliswaar hadden de betreffende percelen ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst nog niet de bestemming van bouwgrond, maar beide partijen hoopten dat zij in de nabije toekomst na een bestemmingsplanwijziging en het bouwrijp maken van de percelen alsnog op deze percelen zouden kunnen gaan bouwen. Dit verklaart ook de vrij lage prijs per m² die partijen voor de ruil van de grond over en weer zijn overeengekomen. De gelijke prijs wijst er ook op dat "bouwgrond voor bouwgrond" is verkocht en niet dat [eiser] , in tegenstelling tot de gemeente Leek, (uiteindelijk) slechts over gewone grond zou blijven beschikken. De gemeente is voornoemde koopovereenkomst niet nagekomen (i) door slechts "grond" in plaats van "bouwgrond" te leveren dan wel (ii) na de levering van perceel [perceelnummer 3] niet mee te werken aan een wijziging van het bestemmingsplan in die zin dat [eiser] alsnog op zijn perceel een woning kan bouwen. Daarmee is sprake van wanprestatie van de gemeente. Nakoming van de koopovereenkomst is nog steeds mogelijk. De gemeente moet daarom alsnog meewerken aan het verlenen van een bouwvergunning voor het bij [naam 4] verkregen perceel [perceelnummer 4] (voorheen [perceelnummer 3] ) of het bestemmingsplan hiervoor wijzigen. 4.2. [eiser] beroept zich daarnaast op dwaling. Daartoe stelt [eiser] dat hij de koopovereenkomst met de gemeente waarbij de percelen van partijen zijn geruild, nooit zou hebben gesloten, althans niet onder dezelfde voorwaarden, wanneer hij zou hebben geweten dat de gemeente niet bereid zou zijn om de benodigde planologische medewerking te verlenen aan het realiseren van de bestemming "bouwgrond" op de door [eiser] verkregen ruilgrond. Deze dwaling moet in de gegeven omstandigheden voor rekening en risico van de gemeente blijven. De gemeente heeft namelijk de dwaling veroorzaakt door middel van de formuleringen in de koopovereenkomst, die destijds in opdracht van de gemeente is opgesteld. 4.3. Ten slotte is volgens [eiser] sprake van een onrechtmatige daad van de gemeente, in die zin dat de gemeente ten onrechte heeft geweigerd om de toezegging van haar ambtenaar [naam wethouder] gestand te doen om de bestemming van de door [eiser] verkregen ruilgrond - net zoals dat is gebeurd ten aanzien van de door de gemeente van hem verkregen ruilgrond - zodanig te wijzigen dat hierop (alsnog) woningbouw zou kunnen plaatsvinden. Voor zover de gemeente nog steeds weigert om deze toezegging na te komen, maakt zij zich opnieuw schuldig aan een onrechtmatige daad, aldus [eiser] . 4.4. [eiser] vordert tevens betaling van schadevergoeding door de gemeente. In het geval dat de koopovereenkomst alsnog door de gemeente moet worden nagekomen, bestaat deze schade uit vertragingsschade (zoals gestegen bouwkosten en/of geleden renteverliezen) ten bedrage van € 50.000,00 en gemaakte advocaatkosten ten bedrage van € 20.000,00. In het geval dat nakoming van de koopovereenkomst niet meer mogelijk is, bestaat de schade van [eiser] uit (i) het waardeverschil tussen een bouwkavel en een pure grondkavel, (ii) de ten opzichte van het verleden gestegen bouwkosten en (iii) de kosten van adviseurs en renteverlies. Voor het bepalen van de hoogte van deze schadeposten dient de zaak naar een schadestaatprocedure te worden verwezen, aldus [eiser] . 5Het standpunt van de gemeente 5.1. In de koopovereenkomst is weliswaar vermeld dat de gemeente voornemens is om de door haar van [eiser] gekochte grond als "bouwgrond" te gebruiken, ten behoeve van woningbouw, maar dat betekent niet dat partijen over en weer hebben afgesproken om elkaar "bouwgrond" te leveren. Voor de grond die [eiser] van de gemeente heeft gekocht, geldt volgens de akte van levering uitdrukkelijk dat koper deze als "grond" gaat gebruiken. Daaronder kan geen "bouwgrond" worden verstaan. De overeengekomen vierkante meterprijs van € 12,48 had ook niets met de prijs van bouwgrond te maken. [eiser] heeft gezien het voorgaande van de gemeente de soort grond geleverd gekregen die hij op basis van de koopovereenkomst en de daaropvolgende akte van levering mocht verwachten. Van de door [eiser] gestelde wanprestatie van de gemeente ten tijde van het de levering van de grond, is daarmee geen sprake. De gemeente betwist voorts dat sprake zou zijn van wanprestatie omdat zij niet zou hebben voldaan aan de (vermeende) verplichting om ná de levering van perceel [perceelnummer 3] zorg te dragen voor het realiseren van een bouwvlak op dit perceel. De gemeente bestrijdt in dat verband dat haar toenmalige ambtenaar [naam wethouder] een toezegging hierover aan [eiser] heeft gedaan. De gestelde toezegging is ook niet nader onderbouwd. De gemeente wijst ook hier erop dat beide percelen ten tijde van de koopovereenkomst nog gewone grondpercelen betroffen. Dat verklaart waarom beide percelen destijds voor precies dezelfde (lage) vierkante meterprijs zijn verkocht.

De juridische grondslagen van het betoog van [eiser] 6.1. De rechtbank stelt voorop dat [eiser] in deze procedure een drietal juridische grondslagen heeft genoemd om het handelen van de gemeente jegens hem juridisch te duiden: (i) wanprestatie (dit betreft een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst, toevoeging rechtbank), (ii) dwaling en (iii) onrechtmatige daad. De rechtbank is van oordeel dat de in het petitum van de dagvaarding opgesomde vorderingen, gelet op de formulering daarvan, evenwel niet anders kunnen worden begrepen dan dat zij enkel en alleen verband houden met het beroep van [eiser] op wanprestatie. Zij verwijzen niet (mede) naar het beroep van [eiser] op dwaling en onrechtmatige daad. Daarnaast stelt de rechtbank vast dat [eiser] in het lichaam van de dagvaarding noch ter mondelinge behandeling (zelfstandige) juridische consequenties aan het beroep op dwaling (zoals vernietiging van de koopovereenkomst en/of schadeplichtigheid van de gemeente op die rechtsgrond) en onrechtmatige daad (schadeplichtigheid van de gemeente op die rechtsgrond) heeft verbonden. Dit zo zijnde, zal de rechtbank - bij gebrek aan onderbouwing - voorbijgaan aan het beroep van [eiser] op dwaling en onrechtmatige daad. In het vervolg van dit vonnis zal de rechtbank dan ook slechts (inhoudelijk) ingaan op het beroep van [eiser] op wanprestatie en de eventuele rechtsgevolgen daarvan. Verjaring 6.2. Het meest verstrekkende verweer van de gemeente betreft het beroep op verjaring ex artikel 7:23 lid 2 BW, zodat de rechtbank met de bespreking van dit verweer zal beginnen. 6.3. Op grond van artikel 7:23 lid 1 BW kan de koper er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, daarvan kennis heeft gegeven. De termijn waarbinnen de koper behoort te klagen begint te lopen op het moment dat de koper de non-conformiteit heeft ontdekt of had behoren te ontdekken bij een in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hem te vergen onderzoek. In het verlengde hiervan bepaalt artikel 7:23 lid 2 BW, voor zover thans van belang, dat rechtsvorderingen gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, verjaren door verloop van twee jaren na de overeenkomstig het 1e lid gedane kennisgeving. 6.4. De rechtbank is van oordeel dat het door de gemeente gedane beroep op verjaring slaagt. Daartoe is het volgende redengevend. 6.5 De rechtbank stelt allereerst vast dat [eiser] binnen bekwame tijd bij de gemeente Leek heeft gereclameerd in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW. De raad van de gemeente Leek heeft op 24 november 2008 het bestemmingsplan "Partiële herziening bestemmingsplan [naam woonwijk] " vastgesteld, waarin géén bouwvlak aan perceel [perceelnummer 4] (voorheen: [perceelnummer 3] ) was toegekend, van welke omstandigheid [eiser] , zoals hij ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft verklaard, in december 2008 op de hoogte raakte. [eiser] wist op dat moment naar het oordeel van de rechtbank dan ook, althans moest toen redelijkerwijs begrijpen, dat het aan hem geleverde perceel niet aan de koopovereenkomst beantwoordde, in die zin dat de gemeente weigerde om het door hem van de gemeente gekochte perceel (ook) voor bebouwing te bestemmen. Vervolgens was het aan [eiser] om de gemeente binnen bekwame tijd ervan kennis te geven dat het aan hem geleverde perceel niet aan de koopovereenkomst beantwoordde. Dat heeft [eiser] naar het oordeel van de rechtbank (genoegzaam) gedaan met zijn brief aan de gemeente van 13 januari 2009, waarin hij bezwaar heeft gemaakt tegen het gewijzigde bestemmingsplan en daarbij tevens heeft aangegeven dat het ontbreken van een bouwvlak op zijn perceel in strijd was met de gemaakte afspraken. Daarmee is de verjaringstermijn van twee jaar na deze kennisgeving als bedoeld in artikel 7:23 lid 2 BW gaan lopen, zoals [eiser] bij de mondelinge behandeling ook heeft erkend. 6.6. Nadat zijn beroep bij de Afdeling over de bezwaren tegen het herziene bestemmingsplan op niets was uitgelopen, heeft [eiser] bij brief van 11 september 2010 de gemeente Leek geïnformeerd over zijn voornemen tot het indienen van een bouwaanvraag, daarbij constaterende dat de gemeente Leek de koopovereenkomst op dit punt nog niet was nagekomen. Daarmee heeft [eiser] naar het oordeel van de rechtbank de lopende verjaring van de aan hem op grond van non-conformiteit ten dienste staande rechtsvorderingen tijdig gestuit in de zin van artikel 3:317 lid 1 BW, waarna een nieuwe verjaringstermijn van twee jaar is aangevangen. De rechtbank stelt vervolgens vast dat [eiser] de sindsdien opnieuw aangevangen verjaring niet binnen genoemde termijn van twee jaar heeft gestuit. Vast staat immers dat [eiser] pas op 9 november 2014 - dus ruim vier jaar later - voor het eerst weer in de pen is geklommen, met zijn brief aan de gemeente Leek inzake zijn voornemen om een vergunning aan te vragen voor woningbouw op het gekochte perceel. 6.7. Het voorgaande betekent dat (eventuele) rechtsvorderingen van [eiser] gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, na verloop van twee jaar na de brief van 11 september 2010, dus in september 2012, reeds zijn verjaard. Dit treft naar het oordeel van de rechtbank allereerst de hierop gebaseerde (zowel primair als subsidiair ingestelde) vordering tot betaling van schadevergoeding, maar ook de door [eiser] onder II. ingestelde nakomingsvordering, die gebaseerd is op de stelling dat de door de gemeente aan hem geleverde grond niet aan de overeenkomst beantwoordt, in verband waarmee [eiser] vordert dat de overeenkomst alsnog behoorlijk door de gemeente wordt nagekomen. 6.8. [eiser] heeft betoogd dat het door de gemeente gedane beroep op verjaring onredelijk is, hetgeen de rechtbank opvat als een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, als bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW. Uit de formulering van dit wetsartikel volgt reeds dat de rechter bij de toepassing van dit artikel de nodige terughoudendheid zal moeten betrachten. Gelet op de rechtszekerheid die met verjaring gediend is, geldt dit temeer daar waar een beroep op verjaring met een beroep op dit artikel gepareerd wordt, zoals [eiser] doet. Volgens vaste jurisprudentie vereist de rechtszekerheid een vaste verjaringstermijn waarvan in het algemeen niet kan worden afgeweken. De rechtbank leidt hieruit af dat een beroep op artikel 6:248 lid 2 BW ter afwering van een beroep op verjaring slechts in zeer uitzonderlijke gevallen kan slagen, waarbij stelplicht en bewijslast ter zake rusten op de partij die dit beroep doet. [eiser] heeft in het onderhavige geval, mede in acht genomen de van de rechter verlangde grote terughoudendheid, naar het oordeel van de rechtbank echter geen, althans onvoldoende, feiten en omstandigheden aangevoerd, die maken dat het beroep van de gemeente op verjaring in het onderhavige geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht. 6.9. Bij deze stand van zaken zijn de vorderingen van [eiser] tegenover de gemeente, voor zover zij strekken tot nakoming van de koopovereenkomst en betaling van schadevergoeding, niet toewijsbaar. 6.10 Overigens is de nakomingsvordering van [eiser] , zoals deze concreet voorligt, naar het oordeel van de rechtbank ook uit anderen hoofde niet toewijsbaar.

De rechtbank: 7.1. verklaart voor recht dat de gemeente (althans de gemeente Leek) toerekenbaar tekortgekomen is ("wanprestatie") jegens [eiser] door na het moment van levering van perceel [perceelnummer 2] (later: [perceelnummer 4] ) door de gemeente aan [eiser] niet zorg te dragen voor een zodanige wijziging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan dat [eiser] de van het gemeente verkregen perceel alsnog zou kunnen bebouwen met een (vrijstaande) woning; 7.2. wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd; 7.3. compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt Dit vonnis is gewezen door mr. M. Griffioen en in het openbaar uitgesproken op 9 december 2020. 614 / mp Omgerekend naar vierkante meters bedraagt de koopsom van perceel [perceelnummer 2] , net zoals die van perceel [perceelnummer 3] , € 12,48 per m2. HR 25 maart 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP8991, Ploum/Smeets II. HR 23 oktober 1998, NJ 2000, 15 en HR 28 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5635. HR 8 juli 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP3057. HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158. HR 20 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO1427. vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 27 oktober 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:8711.

vonnis RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Afdeling Privaatrecht Locatie Groningen zaaknummer / rolnummer: C/18/194702 / HA ZA 19-206 Vonnis van 9 december 2020 in de zaak van [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser, hierna te noemen: [eiser] , advocaat: mr. S. Maakal te Heerenveen, tegen de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE WESTERKWARTIER, zetelend te Leek, gedaagde, hierna te noemen: de gemeente, advocaat: mr. R. Snel te Groningen.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 18 december 2019; het proces-verbaal van comparitie van 9 maart 2020. 1.2. De zaak is hierna enige tijd aangehouden voor schikkingsonderhandelingen. Bij rolberichten van 16 september 2020 hebben de advocaten van partijen de rechtbank medegedeeld dat geen schikking is bereikt en is verzocht om vonnis te wijzen. 1.3. Het vonnis is (nader) bepaald op heden.

2.1. [eiser] en diens echtgenote wonen in de woning staande en gelegen aan de [straatnaam] [huisnummer] te Leek, gemeente Westerkwartier, op het perceel (thans) kadastraal bekend als gemeente Leek sectie [sectie letter] nummer [perceelnummer 1] (hierna te noemen: perceel [perceelnummer 1] ). 2.2. Op 1 oktober 2002 heeft de voormalige gemeente Leek, rechtsvoorganger van de gemeente Westerkwartier, een overeenkomst met [eiser] gesloten inzake de verkoop en ruil van percelen grond te Leek. De gemeente Leek heeft hierbij van [eiser] gekocht een gedeelte van een perceel grond gelegen nabij de [straatnaam] te Leek, kadastraal bekend gemeente Leek, sectie [sectie letter] , nummer [perceelnummer 2] (hierna te noemen: perceel [perceelnummer 2] ), groot 7370 m², voor een koopprijs van € 91.970,00. Op zijn beurt heeft [eiser] van de gemeente Leek gekocht een gedeelte van het perceel grond kadastraal bekend gemeente Leek, sectie [sectie letter] , nummer [perceelnummer 3] (hierna te noemen: perceel [perceelnummer 3] ), groot 1570 m², voor een koopsom van € 12 ,48 per m². Perceel [perceelnummer 3] is direct aan de [straatnaam] gelegen. Perceel [perceelnummer 2] bevindt zich zuidelijk van perceel [perceelnummer 1] en ten zuidoosten van perceel [perceelnummer 3] . 2.3. In artikel 5 lid 5 van de koopovereenkomst is bepaald: 5. Koper (bedoeld is: de gemeente Leek, toevoeging rechtbank) is voornemens het verkochte als volgt te gebruiken: als grond ten behoeve van woningbouw, echter met inachtneming van het bepaalde zoals hierna in artikel 20 vermeld. In artikel 20 van de koopovereenkomst is onder meer bepaald: (…) - koper (bedoeld is de gemeente Leek, toevoeging rechtbank) verplicht zich uiterlijk 1 juni 2006 aan verkoper (bedoeld is [eiser] , toevoeging rechtbank) te leveren, die zich verplicht te aanvaarden een perceel grond gelegen ten westen van- en grenzend aan het bij verkoper in eigendom verblijvende gedeelte van gemeld perceel Leek, sectie [sectie letter] , nummer [perceelnummer 2] , uitmakende een op het terrein door zichtbare tekenen afgebakend gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Leek, sectie [sectie letter] , nummer [perceelnummer 3], groot ongeveer vijftien are en zeventig centiare (+/- 15.70 are), voor een koopsom van twaalf euro en acht en veertig eurocent (€ 12,48) per vierkante meter (inclusief eventueel verschuldigde B.T.W.), vrij op naam; (…) overigens gelden, voor zover mogelijk, voor gemeld gedeelte van Leek, [sectie letter] , nummer [perceelnummer 3] dezelfde voorwaarden en bepalingen als voor gemeld gedeelte van Leek [sectie letter] [perceelnummer 2] ; (…) 2.4. Ten tijde van de koopovereenkomst met [eiser] was op perceel [perceelnummer 3] noch op perceel [perceelnummer 2] planologisch in de mogelijkheid van woningbouw voorzien. Het betrof destijds percelen land. 2.5. De gemeente Leek heeft perceel [perceelnummer 2] gekocht in verband met haar voornemen om grootschalige woningbouw (de wijk [naam woonwijk] ) te (doen) realiseren. In 2002 heeft de gemeente Leek het stedenbouwkundig masterplan [naam woonwijk] vastgesteld, gevolgd door het in 2004 vastgestelde Bestemmingsplan [naam woonwijk] 1 . 2.6. De kadastrale situatie in 2002 zag eruit zoals weergegeven op onderstaande kadastrale kaart (die ook bij voornoemde koopovereenkomst was gevoegd): [volgt afbeelding] 2.7. De notaris heeft in 2006 een concept leveringsakte voor perceel [perceelnummer 3] opgesteld, waarin de grond aanvankelijk als "bouwgrond" was aangeduid. Deze aanduiding is op instigatie van de notaris in de definitieve leveringsakte weggelaten, omdat de notaris had vastgesteld dat deze grond planologisch gezien (nog) geen bouwgrond betrof. Bij notariële akte van 8 mei 2006 heeft de gemeente perceel [perceelnummer 3] aan [eiser] geleverd. In deze akte van levering is onder meer bepaald: LEVERING, REGISTERGOED EN GEBRUIK Verkoper heeft blijkens een met koper aangegane overeenkomst van koop en verkoop aan koper verkocht en geleverd en levert op grond daarvan aan koper, die blijkens voormelde overeenkomst van verkoper heeft gekocht en bij deze aanvaardt: een perceel grond aan de [straatnaam] te Leek, gelegen ten westen van en grenzend aan het perceel plaatselijk bekend [straatnaam] [huisnummer] te Leek, uitmakende een op het terrein door zichtbare tekenen afgebakend gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Leek, sectie [sectie letter] , nummer [perceelnummer 3], groot ongeveer vijftien are en zeventig centiare (+/- 15.70 are), hierna ook te noemen het verkochte, door koper te gebruiken als grond. (…) KOOPOVEREENKOMST Voor zover daarvan in deze akte niet is afgeweken, blijft tussen partijen gelden hetgeen in voormelde koopovereenkomst (en ook overigens) tussen hen is overeengekomen. 2.8. De kadastrale aanduiding van perceel [perceelnummer 3] is later gewijzigd in Leek, sectie [sectie letter] , nummer [perceelnummer 4] (hierna te noemen: perceel [perceelnummer 4] ). Dit is ook de huidige kadastrale aanduiding. 2.9. In 2007 heeft de raad van de gemeente Leek (hierna: de gemeenteraad) het bestemmingsplan [naam woonwijk] vastgesteld voor de bouw van de ter plaatse voorziene woonwijk. Vervolgens heeft de gemeenteraad in zijn vergadering van 24 november 2008 besloten tot de vaststelling van het bestemmingsplan "Partiële herziening bestemmingsplan [naam woonwijk] ". Hierbij is woningbouw ter plaatse toegestaan op onder meer het destijds door [eiser] aan de gemeente verkochte perceel [perceelnummer 2] . De gemeente heeft dit perceel kavel voor kavel verkocht aan mensen die er een woning op hebben gebouwd. De bestemming van het door [eiser] van de gemeente Leek gekochte perceel is gewijzigd in Woondoeleinden, Lintbebouwing. Het bestemmingsplan laat hier echter slechts woningbouw toe als er een bouwvlak aan het betreffende perceel is toegekend. Op de bijbehorende plankaart is voor perceel [perceelnummer 4] (voorheen: [perceelnummer 3] ) geen bouwvlak aangegeven. 2.10. Bij brief van 13 januari 2009 heeft [eiser] bezwaar gemaakt tegen de vaststelling van laatstgenoemd bestemmingsplan. In deze brief schrijft hij daartoe onder meer: "Hierbij maak ik bezwaar tegen het besluit van de Raad betreffende de gewijzigde vaststelling partiële herziening bestemmingsplan [naam woonwijk] , op 24 november 2008. Mijn bezwaar richt zich op de planvoorschriften van de bestemming Woondoeleinden lintbebouwing, art. 8, van het bestemmingsplan [naam woonwijk] en met name op de bijbehorende plankaart. Tot mijn verbazing heb ik namelijk, per toeval, ontdekt dat op het kadastrale perceel: gemeente Leek, sectie [sectie letter] nr. [perceelnummer 4] geen bouwvlak is aangegeven. Dit is in tegenspraak met de afspraken die met de voormalig wethouder ruimtelijke ordening, dhr. [naam wethouder] , zijn gemaakt. Ten tijde van de verwerving van de gronden door gemeente Leek, ten behoeve van plan [naam woonwijk] , is een (deel van) een perceel dat in mijn eigendom was door gemeente Leek aangekocht voor woningbouw. Als voorwaarde is destijds met wethouder [naam wethouder] overeengekomen dat het hiervoor genoemde perceel (nr. [perceelnummer 4] ) teruggeleverd zou worden, met de toestemming hierop te mogen bouwen. Om deze reden is dit perceel voor dezelfde vierkantemeter-prijs door Gemeente Leek aan mij geleverd als waarvoor ik mijn perceel aan Gemeente Leek heb verkocht. Dit betrof dus de prijs van bouwgrond. Gezien het bovenstaande zou ik u vriendelijk willen verzoeken de plankaart, conform afspraak, aan te passen zodat ik mijn bezwaar kan intrekken.

3.1. [eiser] vordert dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: primair: (I) voor recht verklaart dat de (voormalige) gemeente Leek wanprestatie heeft gepleegd door (a) in afwijking van de koopovereenkomst en de akte van levering slechts "grond" te leveren in plaats van (zoals overeengekomen) "bouwgrond", dan wel (b) na het moment van levering niet zorg te dragen voor een zodanige wijziging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan dat [eiser] de van de gemeente verkregen ruilgronden alsnog zou kunnen bebouwen met een vrijstaande woning; (II) in verband daarmee de gemeente, als rechtsopvolger van de gemeente Leek, verplicht om alsnog een omgevingsvergunning voor de voorgenomen woningbouw te verlenen binnen een termijn van acht weken, te rekenen vanaf het moment waarop [eiser] een ontvankelijke aanvraag om een omgevingsvergunning zou hebben ingediend, dan wel binnen een zelfde termijn (te rekenen vanaf het moment waarop hij daarom zou hebben verzocht) een procedure te starten tot partiële herziening van het ter plaatse geldende bestemmingsplan (welke wijziging ertoe strekt om alsnog woningbouw op de in geschil zijnde locatie mogelijk te maken); (III) de gemeente daarbij verplicht tot vergoeding van de door [eiser] geleden vertragingsschade, tot een bedrag van € 50.000,00, alsmede tot vergoeding van de door [eiser] gemaakte advocaatkosten, tot een bedrag van € 20.000,00; subsidiair: (IV) voor recht verklaart dat de (voormalige) gemeente Leek wanprestatie heeft gepleegd door (a) in afwijking van de koopovereenkomst en de akte van levering slechts "grond" te leveren in plaats van (zoals overeengekomen) bouwgrond, dan wel (b) na het moment van levering niet zorg te dragen voor een zodanige wijziging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan dat [eiser] de van de gemeente verkregen ruilgronden alsnog zou kunnen bebouwen met een vrijstaande woning; (V) de gemeente, als rechtsopvolger van de (voormalige) gemeente Leek, veroordeelt tot betaling van schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; primair en subsidiair: (vi) de gemeente in de proceskosten veroordeelt. 3.2. De gemeente concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente over voornoemde kosten. 4Het standpunt van [eiser] 4.1. stelt dat partijen in de koopovereenkomst zijn overeengekomen dat "bouwgrond voor bouwgrond" zou worden geruild. Dit volgt uit artikel 5 lid 5 van de koopovereenkomst in samenhang bezien met artikel 20 van de koopovereenkomst. De aanduiding "grond" in de (latere) notariële akte van levering van 8 mei 2006 kan tegen deze achtergrond niet anders dan als "bouwgrond" worden opgevat. Weliswaar hadden de betreffende percelen ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst nog niet de bestemming van bouwgrond, maar beide partijen hoopten dat zij in de nabije toekomst na een bestemmingsplanwijziging en het bouwrijp maken van de percelen alsnog op deze percelen zouden kunnen gaan bouwen. Dit verklaart ook de vrij lage prijs per m² die partijen voor de ruil van de grond over en weer zijn overeengekomen. De gelijke prijs wijst er ook op dat "bouwgrond voor bouwgrond" is verkocht en niet dat [eiser] , in tegenstelling tot de gemeente Leek, (uiteindelijk) slechts over gewone grond zou blijven beschikken. De gemeente is voornoemde koopovereenkomst niet nagekomen (i) door slechts "grond" in plaats van "bouwgrond" te leveren dan wel (ii) na de levering van perceel [perceelnummer 3] niet mee te werken aan een wijziging van het bestemmingsplan in die zin dat [eiser] alsnog op zijn perceel een woning kan bouwen. Daarmee is sprake van wanprestatie van de gemeente. Nakoming van de koopovereenkomst is nog steeds mogelijk. De gemeente moet daarom alsnog meewerken aan het verlenen van een bouwvergunning voor het bij [naam 4] verkregen perceel [perceelnummer 4] (voorheen [perceelnummer 3] ) of het bestemmingsplan hiervoor wijzigen. 4.2. [eiser] beroept zich daarnaast op dwaling. Daartoe stelt [eiser] dat hij de koopovereenkomst met de gemeente waarbij de percelen van partijen zijn geruild, nooit zou hebben gesloten, althans niet onder dezelfde voorwaarden, wanneer hij zou hebben geweten dat de gemeente niet bereid zou zijn om de benodigde planologische medewerking te verlenen aan het realiseren van de bestemming "bouwgrond" op de door [eiser] verkregen ruilgrond. Deze dwaling moet in de gegeven omstandigheden voor rekening en risico van de gemeente blijven. De gemeente heeft namelijk de dwaling veroorzaakt door middel van de formuleringen in de koopovereenkomst, die destijds in opdracht van de gemeente is opgesteld. 4.3. Ten slotte is volgens [eiser] sprake van een onrechtmatige daad van de gemeente, in die zin dat de gemeente ten onrechte heeft geweigerd om de toezegging van haar ambtenaar [naam wethouder] gestand te doen om de bestemming van de door [eiser] verkregen ruilgrond - net zoals dat is gebeurd ten aanzien van de door de gemeente van hem verkregen ruilgrond - zodanig te wijzigen dat hierop (alsnog) woningbouw zou kunnen plaatsvinden. Voor zover de gemeente nog steeds weigert om deze toezegging na te komen, maakt zij zich opnieuw schuldig aan een onrechtmatige daad, aldus [eiser] . 4.4. [eiser] vordert tevens betaling van schadevergoeding door de gemeente. In het geval dat de koopovereenkomst alsnog door de gemeente moet worden nagekomen, bestaat deze schade uit vertragingsschade (zoals gestegen bouwkosten en/of geleden renteverliezen) ten bedrage van € 50.000,00 en gemaakte advocaatkosten ten bedrage van € 20.000,00. In het geval dat nakoming van de koopovereenkomst niet meer mogelijk is, bestaat de schade van [eiser] uit (i) het waardeverschil tussen een bouwkavel en een pure grondkavel, (ii) de ten opzichte van het verleden gestegen bouwkosten en (iii) de kosten van adviseurs en renteverlies. Voor het bepalen van de hoogte van deze schadeposten dient de zaak naar een schadestaatprocedure te worden verwezen, aldus [eiser] . 5Het standpunt van de gemeente 5.1. In de koopovereenkomst is weliswaar vermeld dat de gemeente voornemens is om de door haar van [eiser] gekochte grond als "bouwgrond" te gebruiken, ten behoeve van woningbouw, maar dat betekent niet dat partijen over en weer hebben afgesproken om elkaar "bouwgrond" te leveren. Voor de grond die [eiser] van de gemeente heeft gekocht, geldt volgens de akte van levering uitdrukkelijk dat koper deze als "grond" gaat gebruiken. Daaronder kan geen "bouwgrond" worden verstaan. De overeengekomen vierkante meterprijs van € 12,48 had ook niets met de prijs van bouwgrond te maken. [eiser] heeft gezien het voorgaande van de gemeente de soort grond geleverd gekregen die hij op basis van de koopovereenkomst en de daaropvolgende akte van levering mocht verwachten. Van de door [eiser] gestelde wanprestatie van de gemeente ten tijde van het de levering van de grond, is daarmee geen sprake. De gemeente betwist voorts dat sprake zou zijn van wanprestatie omdat zij niet zou hebben voldaan aan de (vermeende) verplichting om ná de levering van perceel [perceelnummer 3] zorg te dragen voor het realiseren van een bouwvlak op dit perceel. De gemeente bestrijdt in dat verband dat haar toenmalige ambtenaar [naam wethouder] een toezegging hierover aan [eiser] heeft gedaan. De gestelde toezegging is ook niet nader onderbouwd. De gemeente wijst ook hier erop dat beide percelen ten tijde van de koopovereenkomst nog gewone grondpercelen betroffen. Dat verklaart waarom beide percelen destijds voor precies dezelfde (lage) vierkante meterprijs zijn verkocht.

De juridische grondslagen van het betoog van [eiser] 6.1. De rechtbank stelt voorop dat [eiser] in deze procedure een drietal juridische grondslagen heeft genoemd om het handelen van de gemeente jegens hem juridisch te duiden: (i) wanprestatie (dit betreft een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst, toevoeging rechtbank), (ii) dwaling en (iii) onrechtmatige daad. De rechtbank is van oordeel dat de in het petitum van de dagvaarding opgesomde vorderingen, gelet op de formulering daarvan, evenwel niet anders kunnen worden begrepen dan dat zij enkel en alleen verband houden met het beroep van [eiser] op wanprestatie. Zij verwijzen niet (mede) naar het beroep van [eiser] op dwaling en onrechtmatige daad. Daarnaast stelt de rechtbank vast dat [eiser] in het lichaam van de dagvaarding noch ter mondelinge behandeling (zelfstandige) juridische consequenties aan het beroep op dwaling (zoals vernietiging van de koopovereenkomst en/of schadeplichtigheid van de gemeente op die rechtsgrond) en onrechtmatige daad (schadeplichtigheid van de gemeente op die rechtsgrond) heeft verbonden. Dit zo zijnde, zal de rechtbank - bij gebrek aan onderbouwing - voorbijgaan aan het beroep van [eiser] op dwaling en onrechtmatige daad. In het vervolg van dit vonnis zal de rechtbank dan ook slechts (inhoudelijk) ingaan op het beroep van [eiser] op wanprestatie en de eventuele rechtsgevolgen daarvan. Verjaring 6.2. Het meest verstrekkende verweer van de gemeente betreft het beroep op verjaring ex artikel 7:23 lid 2 BW, zodat de rechtbank met de bespreking van dit verweer zal beginnen. 6.3. Op grond van artikel 7:23 lid 1 BW kan de koper er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, daarvan kennis heeft gegeven. De termijn waarbinnen de koper behoort te klagen begint te lopen op het moment dat de koper de non-conformiteit heeft ontdekt of had behoren te ontdekken bij een in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hem te vergen onderzoek. In het verlengde hiervan bepaalt artikel 7:23 lid 2 BW, voor zover thans van belang, dat rechtsvorderingen gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, verjaren door verloop van twee jaren na de overeenkomstig het 1e lid gedane kennisgeving. 6.4. De rechtbank is van oordeel dat het door de gemeente gedane beroep op verjaring slaagt. Daartoe is het volgende redengevend. 6.5 De rechtbank stelt allereerst vast dat [eiser] binnen bekwame tijd bij de gemeente Leek heeft gereclameerd in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW. De raad van de gemeente Leek heeft op 24 november 2008 het bestemmingsplan "Partiële herziening bestemmingsplan [naam woonwijk] " vastgesteld, waarin géén bouwvlak aan perceel [perceelnummer 4] (voorheen: [perceelnummer 3] ) was toegekend, van welke omstandigheid [eiser] , zoals hij ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft verklaard, in december 2008 op de hoogte raakte. [eiser] wist op dat moment naar het oordeel van de rechtbank dan ook, althans moest toen redelijkerwijs begrijpen, dat het aan hem geleverde perceel niet aan de koopovereenkomst beantwoordde, in die zin dat de gemeente weigerde om het door hem van de gemeente gekochte perceel (ook) voor bebouwing te bestemmen. Vervolgens was het aan [eiser] om de gemeente binnen bekwame tijd ervan kennis te geven dat het aan hem geleverde perceel niet aan de koopovereenkomst beantwoordde. Dat heeft [eiser] naar het oordeel van de rechtbank (genoegzaam) gedaan met zijn brief aan de gemeente van 13 januari 2009, waarin hij bezwaar heeft gemaakt tegen het gewijzigde bestemmingsplan en daarbij tevens heeft aangegeven dat het ontbreken van een bouwvlak op zijn perceel in strijd was met de gemaakte afspraken. Daarmee is de verjaringstermijn van twee jaar na deze kennisgeving als bedoeld in artikel 7:23 lid 2 BW gaan lopen, zoals [eiser] bij de mondelinge behandeling ook heeft erkend. 6.6. Nadat zijn beroep bij de Afdeling over de bezwaren tegen het herziene bestemmingsplan op niets was uitgelopen, heeft [eiser] bij brief van 11 september 2010 de gemeente Leek geïnformeerd over zijn voornemen tot het indienen van een bouwaanvraag, daarbij constaterende dat de gemeente Leek de koopovereenkomst op dit punt nog niet was nagekomen. Daarmee heeft [eiser] naar het oordeel van de rechtbank de lopende verjaring van de aan hem op grond van non-conformiteit ten dienste staande rechtsvorderingen tijdig gestuit in de zin van artikel 3:317 lid 1 BW, waarna een nieuwe verjaringstermijn van twee jaar is aangevangen. De rechtbank stelt vervolgens vast dat [eiser] de sindsdien opnieuw aangevangen verjaring niet binnen genoemde termijn van twee jaar heeft gestuit. Vast staat immers dat [eiser] pas op 9 november 2014 - dus ruim vier jaar later - voor het eerst weer in de pen is geklommen, met zijn brief aan de gemeente Leek inzake zijn voornemen om een vergunning aan te vragen voor woningbouw op het gekochte perceel. 6.7. Het voorgaande betekent dat (eventuele) rechtsvorderingen van [eiser] gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, na verloop van twee jaar na de brief van 11 september 2010, dus in september 2012, reeds zijn verjaard. Dit treft naar het oordeel van de rechtbank allereerst de hierop gebaseerde (zowel primair als subsidiair ingestelde) vordering tot betaling van schadevergoeding, maar ook de door [eiser] onder II. ingestelde nakomingsvordering, die gebaseerd is op de stelling dat de door de gemeente aan hem geleverde grond niet aan de overeenkomst beantwoordt, in verband waarmee [eiser] vordert dat de overeenkomst alsnog behoorlijk door de gemeente wordt nagekomen. 6.8. [eiser] heeft betoogd dat het door de gemeente gedane beroep op verjaring onredelijk is, hetgeen de rechtbank opvat als een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, als bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW. Uit de formulering van dit wetsartikel volgt reeds dat de rechter bij de toepassing van dit artikel de nodige terughoudendheid zal moeten betrachten. Gelet op de rechtszekerheid die met verjaring gediend is, geldt dit temeer daar waar een beroep op verjaring met een beroep op dit artikel gepareerd wordt, zoals [eiser] doet. Volgens vaste jurisprudentie vereist de rechtszekerheid een vaste verjaringstermijn waarvan in het algemeen niet kan worden afgeweken. De rechtbank leidt hieruit af dat een beroep op artikel 6:248 lid 2 BW ter afwering van een beroep op verjaring slechts in zeer uitzonderlijke gevallen kan slagen, waarbij stelplicht en bewijslast ter zake rusten op de partij die dit beroep doet. [eiser] heeft in het onderhavige geval, mede in acht genomen de van de rechter verlangde grote terughoudendheid, naar het oordeel van de rechtbank echter geen, althans onvoldoende, feiten en omstandigheden aangevoerd, die maken dat het beroep van de gemeente op verjaring in het onderhavige geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht. 6.9. Bij deze stand van zaken zijn de vorderingen van [eiser] tegenover de gemeente, voor zover zij strekken tot nakoming van de koopovereenkomst en betaling van schadevergoeding, niet toewijsbaar. 6.10 Overigens is de nakomingsvordering van [eiser] , zoals deze concreet voorligt, naar het oordeel van de rechtbank ook uit anderen hoofde niet toewijsbaar.

De rechtbank: 7.1. verklaart voor recht dat de gemeente (althans de gemeente Leek) toerekenbaar tekortgekomen is ("wanprestatie") jegens [eiser] door na het moment van levering van perceel [perceelnummer 2] (later: [perceelnummer 4] ) door de gemeente aan [eiser] niet zorg te dragen voor een zodanige wijziging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan dat [eiser] de van het gemeente verkregen perceel alsnog zou kunnen bebouwen met een (vrijstaande) woning; 7.2. wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd; 7.3. compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt Dit vonnis is gewezen door mr. M. Griffioen en in het openbaar uitgesproken op 9 december 2020. 614 / mp Omgerekend naar vierkante meters bedraagt de koopsom van perceel [perceelnummer 2] , net zoals die van perceel [perceelnummer 3] , € 12,48 per m2. HR 25 maart 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP8991, Ploum/Smeets II. HR 23 oktober 1998, NJ 2000, 15 en HR 28 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5635. HR 8 juli 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP3057. HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158. HR 20 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO1427. vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 27 oktober 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:8711.

(…)" 2.11. De gemeente Leek heeft het bezwaarschrift van [eiser] op 3 februari 2009 doorgestuurd naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna te noemen: de Afdeling). De gemeente Leek heeft dit bij brief van 9 november 2009 aan [eiser] laten weten, waartoe zij schrijft: "(..) Het besluit met bijbehorende stukken heeft met ingang van 4 december 2008 tot 15 januari 2009 op het gemeentehuis ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn konden degenen die tijdig hun zienswijze bij de gemeenteraad kenbaar hadden gemaakt, alsook belanghebbenden die konden aantonen dat zij redelijkerwijs niet in staat waren geweest om, binnen de termijn van ter inzage ligging van het ontwerp partiële herziening bestemmingsplan [naam woonwijk] (in de periode 3 juli tot 14 augustus 2008) hun zienswijze bij de gemeente kenbaar te maken, tegen het besluit van de gemeente schriftelijk beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag. Onze raad kan uw bezwaar, gezien de eerder genoemde beroepsmogelijkheid, niet in behandeling nemen. Wij hebben daarom uw bezwaar voor behandeling doorgestuurd naar de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Bijgaand treft u een kopie van deze brief aan de afdeling aan. (…)" 2.12. De Afdeling heeft bij uitspraak van 8 mei 2009 het beroep van [eiser] niet-ontvankelijk verklaard, kort gezegd omdat [eiser] geen (voorafgaande) zienswijze tegen het ontwerpbestemmingsplan bij de gemeenteraad had ingediend. Vervolgens heeft [eiser] verzet tegen deze uitspraak aangetekend, welk verzet bij uitspraak van 22 juli 2009 door de Afdeling ongegrond is verklaard. 2.13. [eiser] heeft de gemeente Leek bij brief van 11 september 2010 geïnformeerd over zijn voornemen tot het indienen van een bouwaanvraag. Daartoe schrijft hij onder meer: "Als onderdeel van het realiseren van nieuwbouwplan [naam woonwijk] hebben wij in 2002 een perceel grond (kadastrale perceel [sectie letter] , nr. [perceelnummer 2] ) verkocht en aan gemeente Leek. Tijdens de verkooponderhandeling is overeengekomen, dat ik bereid was om het betreffende perceel deels te verkopen en deels te ruilen met een perceel gemeentelijke grond. Dit geruilde perceel staat kadastraal bekend als: Leek, sectie [sectie letter] , nr. [perceelnummer 4] en grenst aan de westzijde van ons woonperceel aan de [straatnaam] [huisnummer] . Verder gold als voorwaarde, dat ik toestemming zou krijgen om, op termijn, een woning op het ruilperceel te realiseren. De toenmalige wethouder [naam wethouder] heeft destijds mondeling met deze voorwaarde ingestemd. Deze afspraak is bekrachtigd door het feit, dat de grond van het ruilperceel voor dezelfde m²-prijs aan mij is geleverd als de bouwgrond die ik aan gemeente Leek heb verkocht, ten behoeve van nieuwbouwplan [naam woonwijk] (dus bouwgrond voor bouwgrond). (…) Middels dit schrijven wil ik gemeente Leek informeren, dat ik, conform de overeenkomst, voornemens ben om op perceel [sectie letter] , nr. [perceelnummer 4] een woning te realiseren. Aanleiding hiervoor is onze wens, om kleiner te gaan wonen en met de verkoop van de huidige woning het pensioengat aan te vullen. Dit met het oog op mijn aanstaande pensionering in 2011. In bijlage 2 heb ik een tekening bijgevoegd van het betreffende perceel waar een voorstel voor de situering van het bouwvlak op geprojecteerd is. Gaarne verneem ik van u welke informatie wij aan gemeente Leek moeten aanleveren om een voorspoedige bouwvergunningprocedure te kunnen doorlopen. (…)" 2.14. De gemeente heeft niet op deze brief gereageerd. Vervolgens is er enige jaren geen contact tussen [eiser] en de gemeente Leek geweest over het ontbreken van een bouwvlak op perceel [perceelnummer 4] . 2.15. [eiser] heeft de gemeente Leek bij brief van 9 november 2014 geschreven: "Wij zijn mogelijk voornemens om een omgevingsvergunning aan te vragen voor de nieuwbouw van een vrijstaande woning op het perceel aan de [straatnaam] te Leek, met kadastrale aanduiding: Leek, sectie [sectie letter] , nr. [perceelnummer 4] . Bij raadpleging van de website www.ruimtelijkeplannen.nl blijkt, dat dit perceel als bestemming ' [naam 3] ' wordt aangemerkt. Vooruitlopend op een formele aanvraag via het omgevingsloket, zou ik u vriendelijk willen vragen om te bevestigen, dat deze interpretatie juist is en de aanvraag bij indiening ontvankelijk zal worden verklaard. Dit uiteraard onder de voorwaarde, dat de aanvraag voldoet aan de regels, zoals gesteld in artikel 12 [naam 3] van bestemmingsplan " [naam woonwijk] ". (…)" 2.16. In reactie hierop heeft de gemeente Leek [eiser] bij brief van 18 november 2014 geschreven: "(…) Het perceel aan de [straatnaam] valt in het vigerende bestemmingsplan Partiële herziening bestemmingsplan [naam woonwijk] in de bestemming Woondoeleinden Lintbebouwing. In het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan valt het perceel in de bestemming [naam 3] . In zowel het vigerend als in het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan heeft onderhavig perceel geen bouwvlak. Volgens de bestemmingsplanregels moet een woning binnen een bouwvlak worden gebouwd. Een aanvraag om een vrijstaande woning op het perceel aan de [straatnaam] is daarom niet passend binnen de bestemmingsplanregels. (…)" 2.17. Het door [eiser] ingeschakelde bureau [naam bureau] te Burgum (hierna: [naam bureau] ) heeft de gemeente bij brief van 8 juli 2016 verzocht om een extra bouwvlak op te nemen, waartoe men onder meer schrijft: "Hierbij wil ik, namens de fam. [eiser] , woonachtig aan de [straatnaam] [huisnummer] in Leek, het verzoek indienen om op het betreffende perceel, kadastraal bekend als gemeente Leek, sectie [sectie letter] , nummer [perceelnummer 4] , groot 1.640 m2 een extra bouwvlak op te nemen om in de toekomst eventueel een woning te bouwen. (…) Wenselijke toekomstige situatie: De fam. [eiser] is voor de toekomst voornemens om een levensloopbestendige woning te realiseren op het perceel [straatnaam] . De huidige woning is voor de fam. [eiser] te groot en graag willen zij voor toekomst een kleinschaligere woning met de mogelijkheid van een slaapkamer op de begane grond. De toekomstig beoogde situatie voor de nieuwbouw van een woning op het perceel is strijdig met het bestemmingsplan. Op het perceel is namelijk geen bouwvlak aangegeven en een woning/hoofdgebouw zal binnen een bouwvlak geprojecteerd moeten worden. (…) 2.18. Op 30 september 2016 heeft een (voor)overleg tussen [eiser] en de gemeente Leek plaatsgevonden. De gemeente Leek heeft bij brief aan [naam bureau] van 30 september 2016 de inhoud van het overleg samengevat, waartoe zij onder meer schrijft: "Op 8 juli 2016 hebben wij uw verzoek, namens de familie [eiser] ontvangen, om vooroverleg voor een aanvraag om een omgevingsvergunning voor het oprichten van een woning aan de [straatnaam] te Leek, kadastraal bekend gemeente Leek, [sectie letter 2] , nr. [perceelnummer 4] . Bij de eerste toets is gebleken dat uw bouwplan strijdig is met de voorschriften van het ter plaatse geldende bestemmingsplan [naam woonwijk] . Volgens de bestemmingsplanregels moet een woning binnen een bouwvlak worden gebouwd. Het perceel waarop uw woning is gesitueerd heeft geen bouwvlak. Een woning op gevraagde locatie is ruimtelijk gezien niet wenselijk. Wij zijn niet voornemens mee te werken aan een woning op onderhavig perceel en hebben uw plan daarom niet voorgelegd aan de Provinciale Welstandszorg Groningen.

Deze vordering strekt immers ertoe dat de gemeente verplicht wordt om alsnog een omgevingsvergunning voor de voorgenomen woningbouw op perceel [perceelnummer 4] (voorheen: [perceelnummer 3] ) te verlenen dan wel een procedure te starten tot partiële herziening van het ter plaatse geldende bestemmingsplan, waarmee alsnog woningbouw op perceel [perceelnummer 4] wordt toegestaan. Indien een wederpartij van de gemeente nakoming van een uit een overeenkomst voortvloeiende verplichting tot het nemen van een (bestuursrechtelijk) besluit wenst, dan dient hij zich, na eventueel bezwaar, tot de bestuursrechter te wenden als rechter die bevoegd is ten aanzien van een dergelijk besluit. Dat geldt zowel in het geval dat het toegezegde besluit niet genomen wordt, als in het geval dat de wederpartij meent dat dat besluit niet beantwoordt aan de overeenkomst. In beide gevallen kan de wederpartij door eventueel bezwaar en door de gang naar de bestuursrechter (trachten te) bewerkstelligen dat het besluit waarop de overeenkomst zijns inziens recht geeft, alsnog genomen wordt. Met deze nakomingsvordering is [eiser] bij de civiele rechter kortom niet aan het juiste adres. 6.11. Ten aanzien van de gevorderde schadevergoeding kan, aanvullend, nog worden opgemerkt dat [eiser] de door hem genoemde schadeposten alsmede de in verband daarmee (primair) gevorderde bedragen niet nader heeft onderbouwd, hetgeen ook aan toewijzing daarvan in de weg staat. Verklaring voor recht 6.12. Bij deze stand van zaken resteert ter beoordeling nog de zowel primair (onder I.) als subsidiair (onder IV.) gevorderde verklaring voor recht omtrent, kort gezegd, wanprestatie van de gemeente jegens [eiser] . Hierna zal worden onderzocht of sprake is (geweest) van wanprestatie in de door [eiser] gestelde zin. 6.13. De rechtbank overweegt allereerst dat voor zover [eiser] zich in dit verband beroept op een toezegging van wijlen voormalig gemeenteambtenaar [naam wethouder] over wijziging van de bestemming van de door [eiser] verkregen ruilgrond, [eiser] deze (eventuele) toezegging - mede in het licht van de uitdrukkelijke betwisting daarvan door de gemeente - onvoldoende heeft onderbouwd, nog daargelaten of genoemde ambtenaar daartoe al dan niet bevoegd was. Bewijslevering van de gestelde toezegging is mede gezien het overlijden van [naam wethouder] niet aan de orde. Daarmee is de gestelde toezegging niet komen vast te staan. 6.14. De rechtbank is van oordeel dat de door [eiser] gevorderde verklaring voor recht in elk geval niet toewijsbaar is, voor zover deze behelst dat de gemeente Leek wanprestatie heeft gepleegd door in afwijking van de koopovereenkomst slechts "grond" te leveren. Daartoe is redengevend dat ten tijde van de levering van perceel [perceelnummer 3] op 8 mei 2006 geen bouwgrond kón worden geleverd, omdat er toen ten aanzien van beide ruilpercelen nog sprake was van gewone grond en het toenmalige planologische regime ten aanzien van de beide ruilpercelen (nog) niet voorzag in de bestemming "bouwgrond". De gemeente schoot dan ook niet tekort in haar contractuele verplichtingen jegens [eiser] door op 8 mei 2006 slechts "grond" aan [eiser] te leveren. 6.15. Vervolgens dient te worden beoordeeld of de gemeente, zoals [eiser] meent, wanprestatie jegens hem heeft gepleegd door na de levering van perceel [perceelnummer 3] (later: [perceelnummer 4] ) aan [eiser] niet zorg te dragen voor een zodanige wijziging van het planologisch regime ter plaatse dat [eiser] op voormeld perceel een (vrijstaande) woning kon bouwen. Daartoe is van belang hetgeen partijen in de koopovereenkomst van 1 oktober 2002 zijn overeengekomen ten aanzien van het gebruik van het door de gemeente aan [eiser] te leveren perceel [perceelnummer 3] (later: [perceelnummer 4] ). Partijen houdt verdeeld of zij daarbij levering van "bouwgrond" (aldus [eiser] ) of van "gewone grond" (aldus de gemeente) zijn overeengekomen. Aldus komt het naar het oordeel van de rechtbank aan op de uitleg van de koopovereenkomst van partijen op dit punt. 6.16. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.Hierbij zijn van beslissende betekenis alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Bij de uitleg van de koopovereenkomst kan ook worden gelet op feiten en omstandigheden die zich na de koopovereenkomst hebben voorgedaan. De verklaringen en gedragingen van partijen nadien kunnen aanwijzingen bieden voor het antwoord op de vraag hoe partijen hun afspraken hebben opgevat en wat hen daarbij bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan. Toepassing van de hiervoor genoemde maatstaven, brengt de rechtbank tot het volgende oordeel. 6.17. Uit artikel 5 lid 5 van de koopovereenkomst, in samenhang gelezen met de aanhef van de koopovereenkomst, volgt dat de gemeente Leek, als koper, van [eiser] , als verkoper, (een gedeelte van) perceel [perceelnummer 2] koopt en dat de gemeente Leek, als koper, voornemens is het verkochte als grond ten behoeve van woningbouw te gebruiken, zulks met inachtneming van wat in artikel 20 van de koopovereenkomst is bepaald. Uit laatstgenoemd artikel volgt vervolgens dat [eiser] op zijn beurt, als koper, van de gemeente, als verkoper, koopt (een gedeelte van) perceel [perceelnummer 3] , waarbij - zo bepaalt het slot van artikel 20 - overigens, voor zoveel mogelijk, voor perceel [perceelnummer 3] dezelfde voorwaarden en bepalingen gelden als voor perceel [perceelnummer 2] . Dit alles duidt er naar het oordeel van de rechtbank op dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan om ook perceel [perceelnummer 3] in de toekomst als "bouwgrond" te (kunnen) gebruiken. De rechtbank vindt ook bevestiging hiervoor in de omstandigheid dat partijen exact dezelfde verkoopprijs per m² grond zijn overeengekomen bij de wederzijdse grondruil (€ 12,48), hetgeen niet voor de hand zou hebben gelegen indien het de bedoeling was dat de gemeente in de toekomst na aanpassing van het planologische regime wél "bouwgrond" zou hebben en [eiser] op zijn beurt niet. Deze grondprijs is tot aan de levering van perceel [perceelnummer 3] op 8 mei 2006 ook niet gewijzigd. Ook acht de rechtbank van belang dat in de notariële akte expliciet is bepaald dat "tussen partijen blijft gelden hetgeen tussen partijen in voormelde koopovereenkomst (en ook overigens) tussen hen is overeengekomen". Aan het voorgaande doet naar het oordeel van de rechtbank niet af dat perceel [perceelnummer 3] in de notariële akte van levering van 8 mei 2006, waarbij de percelen over en weer zijn geleverd, slechts als "grond" is aangeduid, nu [eiser] onbetwist heeft gesteld dat in de voorafgaand aan de levering door de notaris opgestelde conceptakte aanvankelijk wel over "bouwgrond" werd gesproken, maar dat de notaris de vermelding "bouwgrond" (louter) op eigen initiatief heeft gewijzigd omdat hij had ontdekt dat bebouwing van perceel [perceelnummer 3] op dat moment planologisch (nog) niet was toegestaan. Deze laatste omstandigheid levert naar het oordeel van de rechtbank juist een extra aanwijzing op dat partijen bij de koopovereenkomst ook (toekomstig) gebruik als "bouwgrond" voor ogen heeft gestaan.

(…)" 2.11. De gemeente Leek heeft het bezwaarschrift van [eiser] op 3 februari 2009 doorgestuurd naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna te noemen: de Afdeling). De gemeente Leek heeft dit bij brief van 9 november 2009 aan [eiser] laten weten, waartoe zij schrijft: "(..) Het besluit met bijbehorende stukken heeft met ingang van 4 december 2008 tot 15 januari 2009 op het gemeentehuis ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn konden degenen die tijdig hun zienswijze bij de gemeenteraad kenbaar hadden gemaakt, alsook belanghebbenden die konden aantonen dat zij redelijkerwijs niet in staat waren geweest om, binnen de termijn van ter inzage ligging van het ontwerp partiële herziening bestemmingsplan [naam woonwijk] (in de periode 3 juli tot 14 augustus 2008) hun zienswijze bij de gemeente kenbaar te maken, tegen het besluit van de gemeente schriftelijk beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag. Onze raad kan uw bezwaar, gezien de eerder genoemde beroepsmogelijkheid, niet in behandeling nemen. Wij hebben daarom uw bezwaar voor behandeling doorgestuurd naar de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Bijgaand treft u een kopie van deze brief aan de afdeling aan. (…)" 2.12. De Afdeling heeft bij uitspraak van 8 mei 2009 het beroep van [eiser] niet-ontvankelijk verklaard, kort gezegd omdat [eiser] geen (voorafgaande) zienswijze tegen het ontwerpbestemmingsplan bij de gemeenteraad had ingediend. Vervolgens heeft [eiser] verzet tegen deze uitspraak aangetekend, welk verzet bij uitspraak van 22 juli 2009 door de Afdeling ongegrond is verklaard. 2.13. [eiser] heeft de gemeente Leek bij brief van 11 september 2010 geïnformeerd over zijn voornemen tot het indienen van een bouwaanvraag. Daartoe schrijft hij onder meer: "Als onderdeel van het realiseren van nieuwbouwplan [naam woonwijk] hebben wij in 2002 een perceel grond (kadastrale perceel [sectie letter] , nr. [perceelnummer 2] ) verkocht en aan gemeente Leek. Tijdens de verkooponderhandeling is overeengekomen, dat ik bereid was om het betreffende perceel deels te verkopen en deels te ruilen met een perceel gemeentelijke grond. Dit geruilde perceel staat kadastraal bekend als: Leek, sectie [sectie letter] , nr. [perceelnummer 4] en grenst aan de westzijde van ons woonperceel aan de [straatnaam] [huisnummer] . Verder gold als voorwaarde, dat ik toestemming zou krijgen om, op termijn, een woning op het ruilperceel te realiseren. De toenmalige wethouder [naam wethouder] heeft destijds mondeling met deze voorwaarde ingestemd. Deze afspraak is bekrachtigd door het feit, dat de grond van het ruilperceel voor dezelfde m²-prijs aan mij is geleverd als de bouwgrond die ik aan gemeente Leek heb verkocht, ten behoeve van nieuwbouwplan [naam woonwijk] (dus bouwgrond voor bouwgrond). (…) Middels dit schrijven wil ik gemeente Leek informeren, dat ik, conform de overeenkomst, voornemens ben om op perceel [sectie letter] , nr. [perceelnummer 4] een woning te realiseren. Aanleiding hiervoor is onze wens, om kleiner te gaan wonen en met de verkoop van de huidige woning het pensioengat aan te vullen. Dit met het oog op mijn aanstaande pensionering in 2011. In bijlage 2 heb ik een tekening bijgevoegd van het betreffende perceel waar een voorstel voor de situering van het bouwvlak op geprojecteerd is. Gaarne verneem ik van u welke informatie wij aan gemeente Leek moeten aanleveren om een voorspoedige bouwvergunningprocedure te kunnen doorlopen. (…)" 2.14. De gemeente heeft niet op deze brief gereageerd. Vervolgens is er enige jaren geen contact tussen [eiser] en de gemeente Leek geweest over het ontbreken van een bouwvlak op perceel [perceelnummer 4] . 2.15. [eiser] heeft de gemeente Leek bij brief van 9 november 2014 geschreven: "Wij zijn mogelijk voornemens om een omgevingsvergunning aan te vragen voor de nieuwbouw van een vrijstaande woning op het perceel aan de [straatnaam] te Leek, met kadastrale aanduiding: Leek, sectie [sectie letter] , nr. [perceelnummer 4] . Bij raadpleging van de website www.ruimtelijkeplannen.nl blijkt, dat dit perceel als bestemming ' [naam 3] ' wordt aangemerkt. Vooruitlopend op een formele aanvraag via het omgevingsloket, zou ik u vriendelijk willen vragen om te bevestigen, dat deze interpretatie juist is en de aanvraag bij indiening ontvankelijk zal worden verklaard. Dit uiteraard onder de voorwaarde, dat de aanvraag voldoet aan de regels, zoals gesteld in artikel 12 [naam 3] van bestemmingsplan " [naam woonwijk] ". (…)" 2.16. In reactie hierop heeft de gemeente Leek [eiser] bij brief van 18 november 2014 geschreven: "(…) Het perceel aan de [straatnaam] valt in het vigerende bestemmingsplan Partiële herziening bestemmingsplan [naam woonwijk] in de bestemming Woondoeleinden Lintbebouwing. In het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan valt het perceel in de bestemming [naam 3] . In zowel het vigerend als in het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan heeft onderhavig perceel geen bouwvlak. Volgens de bestemmingsplanregels moet een woning binnen een bouwvlak worden gebouwd. Een aanvraag om een vrijstaande woning op het perceel aan de [straatnaam] is daarom niet passend binnen de bestemmingsplanregels. (…)" 2.17. Het door [eiser] ingeschakelde bureau [naam bureau] te Burgum (hierna: [naam bureau] ) heeft de gemeente bij brief van 8 juli 2016 verzocht om een extra bouwvlak op te nemen, waartoe men onder meer schrijft: "Hierbij wil ik, namens de fam. [eiser] , woonachtig aan de [straatnaam] [huisnummer] in Leek, het verzoek indienen om op het betreffende perceel, kadastraal bekend als gemeente Leek, sectie [sectie letter] , nummer [perceelnummer 4] , groot 1.640 m2 een extra bouwvlak op te nemen om in de toekomst eventueel een woning te bouwen. (…) Wenselijke toekomstige situatie: De fam. [eiser] is voor de toekomst voornemens om een levensloopbestendige woning te realiseren op het perceel [straatnaam] . De huidige woning is voor de fam. [eiser] te groot en graag willen zij voor toekomst een kleinschaligere woning met de mogelijkheid van een slaapkamer op de begane grond. De toekomstig beoogde situatie voor de nieuwbouw van een woning op het perceel is strijdig met het bestemmingsplan. Op het perceel is namelijk geen bouwvlak aangegeven en een woning/hoofdgebouw zal binnen een bouwvlak geprojecteerd moeten worden. (…) 2.18. Op 30 september 2016 heeft een (voor)overleg tussen [eiser] en de gemeente Leek plaatsgevonden. De gemeente Leek heeft bij brief aan [naam bureau] van 30 september 2016 de inhoud van het overleg samengevat, waartoe zij onder meer schrijft: "Op 8 juli 2016 hebben wij uw verzoek, namens de familie [eiser] ontvangen, om vooroverleg voor een aanvraag om een omgevingsvergunning voor het oprichten van een woning aan de [straatnaam] te Leek, kadastraal bekend gemeente Leek, [sectie letter 2] , nr. [perceelnummer 4] . Bij de eerste toets is gebleken dat uw bouwplan strijdig is met de voorschriften van het ter plaatse geldende bestemmingsplan [naam woonwijk] . Volgens de bestemmingsplanregels moet een woning binnen een bouwvlak worden gebouwd. Het perceel waarop uw woning is gesitueerd heeft geen bouwvlak. Een woning op gevraagde locatie is ruimtelijk gezien niet wenselijk. Wij zijn niet voornemens mee te werken aan een woning op onderhavig perceel en hebben uw plan daarom niet voorgelegd aan de Provinciale Welstandszorg Groningen.

Deze vordering strekt immers ertoe dat de gemeente verplicht wordt om alsnog een omgevingsvergunning voor de voorgenomen woningbouw op perceel [perceelnummer 4] (voorheen: [perceelnummer 3] ) te verlenen dan wel een procedure te starten tot partiële herziening van het ter plaatse geldende bestemmingsplan, waarmee alsnog woningbouw op perceel [perceelnummer 4] wordt toegestaan. Indien een wederpartij van de gemeente nakoming van een uit een overeenkomst voortvloeiende verplichting tot het nemen van een (bestuursrechtelijk) besluit wenst, dan dient hij zich, na eventueel bezwaar, tot de bestuursrechter te wenden als rechter die bevoegd is ten aanzien van een dergelijk besluit. Dat geldt zowel in het geval dat het toegezegde besluit niet genomen wordt, als in het geval dat de wederpartij meent dat dat besluit niet beantwoordt aan de overeenkomst. In beide gevallen kan de wederpartij door eventueel bezwaar en door de gang naar de bestuursrechter (trachten te) bewerkstelligen dat het besluit waarop de overeenkomst zijns inziens recht geeft, alsnog genomen wordt. Met deze nakomingsvordering is [eiser] bij de civiele rechter kortom niet aan het juiste adres. 6.11. Ten aanzien van de gevorderde schadevergoeding kan, aanvullend, nog worden opgemerkt dat [eiser] de door hem genoemde schadeposten alsmede de in verband daarmee (primair) gevorderde bedragen niet nader heeft onderbouwd, hetgeen ook aan toewijzing daarvan in de weg staat. Verklaring voor recht 6.12. Bij deze stand van zaken resteert ter beoordeling nog de zowel primair (onder I.) als subsidiair (onder IV.) gevorderde verklaring voor recht omtrent, kort gezegd, wanprestatie van de gemeente jegens [eiser] . Hierna zal worden onderzocht of sprake is (geweest) van wanprestatie in de door [eiser] gestelde zin. 6.13. De rechtbank overweegt allereerst dat voor zover [eiser] zich in dit verband beroept op een toezegging van wijlen voormalig gemeenteambtenaar [naam wethouder] over wijziging van de bestemming van de door [eiser] verkregen ruilgrond, [eiser] deze (eventuele) toezegging - mede in het licht van de uitdrukkelijke betwisting daarvan door de gemeente - onvoldoende heeft onderbouwd, nog daargelaten of genoemde ambtenaar daartoe al dan niet bevoegd was. Bewijslevering van de gestelde toezegging is mede gezien het overlijden van [naam wethouder] niet aan de orde. Daarmee is de gestelde toezegging niet komen vast te staan. 6.14. De rechtbank is van oordeel dat de door [eiser] gevorderde verklaring voor recht in elk geval niet toewijsbaar is, voor zover deze behelst dat de gemeente Leek wanprestatie heeft gepleegd door in afwijking van de koopovereenkomst slechts "grond" te leveren. Daartoe is redengevend dat ten tijde van de levering van perceel [perceelnummer 3] op 8 mei 2006 geen bouwgrond kón worden geleverd, omdat er toen ten aanzien van beide ruilpercelen nog sprake was van gewone grond en het toenmalige planologische regime ten aanzien van de beide ruilpercelen (nog) niet voorzag in de bestemming "bouwgrond". De gemeente schoot dan ook niet tekort in haar contractuele verplichtingen jegens [eiser] door op 8 mei 2006 slechts "grond" aan [eiser] te leveren. 6.15. Vervolgens dient te worden beoordeeld of de gemeente, zoals [eiser] meent, wanprestatie jegens hem heeft gepleegd door na de levering van perceel [perceelnummer 3] (later: [perceelnummer 4] ) aan [eiser] niet zorg te dragen voor een zodanige wijziging van het planologisch regime ter plaatse dat [eiser] op voormeld perceel een (vrijstaande) woning kon bouwen. Daartoe is van belang hetgeen partijen in de koopovereenkomst van 1 oktober 2002 zijn overeengekomen ten aanzien van het gebruik van het door de gemeente aan [eiser] te leveren perceel [perceelnummer 3] (later: [perceelnummer 4] ). Partijen houdt verdeeld of zij daarbij levering van "bouwgrond" (aldus [eiser] ) of van "gewone grond" (aldus de gemeente) zijn overeengekomen. Aldus komt het naar het oordeel van de rechtbank aan op de uitleg van de koopovereenkomst van partijen op dit punt. 6.16. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.Hierbij zijn van beslissende betekenis alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Bij de uitleg van de koopovereenkomst kan ook worden gelet op feiten en omstandigheden die zich na de koopovereenkomst hebben voorgedaan. De verklaringen en gedragingen van partijen nadien kunnen aanwijzingen bieden voor het antwoord op de vraag hoe partijen hun afspraken hebben opgevat en wat hen daarbij bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan. Toepassing van de hiervoor genoemde maatstaven, brengt de rechtbank tot het volgende oordeel. 6.17. Uit artikel 5 lid 5 van de koopovereenkomst, in samenhang gelezen met de aanhef van de koopovereenkomst, volgt dat de gemeente Leek, als koper, van [eiser] , als verkoper, (een gedeelte van) perceel [perceelnummer 2] koopt en dat de gemeente Leek, als koper, voornemens is het verkochte als grond ten behoeve van woningbouw te gebruiken, zulks met inachtneming van wat in artikel 20 van de koopovereenkomst is bepaald. Uit laatstgenoemd artikel volgt vervolgens dat [eiser] op zijn beurt, als koper, van de gemeente, als verkoper, koopt (een gedeelte van) perceel [perceelnummer 3] , waarbij - zo bepaalt het slot van artikel 20 - overigens, voor zoveel mogelijk, voor perceel [perceelnummer 3] dezelfde voorwaarden en bepalingen gelden als voor perceel [perceelnummer 2] . Dit alles duidt er naar het oordeel van de rechtbank op dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan om ook perceel [perceelnummer 3] in de toekomst als "bouwgrond" te (kunnen) gebruiken. De rechtbank vindt ook bevestiging hiervoor in de omstandigheid dat partijen exact dezelfde verkoopprijs per m² grond zijn overeengekomen bij de wederzijdse grondruil (€ 12,48), hetgeen niet voor de hand zou hebben gelegen indien het de bedoeling was dat de gemeente in de toekomst na aanpassing van het planologische regime wél "bouwgrond" zou hebben en [eiser] op zijn beurt niet. Deze grondprijs is tot aan de levering van perceel [perceelnummer 3] op 8 mei 2006 ook niet gewijzigd. Ook acht de rechtbank van belang dat in de notariële akte expliciet is bepaald dat "tussen partijen blijft gelden hetgeen tussen partijen in voormelde koopovereenkomst (en ook overigens) tussen hen is overeengekomen". Aan het voorgaande doet naar het oordeel van de rechtbank niet af dat perceel [perceelnummer 3] in de notariële akte van levering van 8 mei 2006, waarbij de percelen over en weer zijn geleverd, slechts als "grond" is aangeduid, nu [eiser] onbetwist heeft gesteld dat in de voorafgaand aan de levering door de notaris opgestelde conceptakte aanvankelijk wel over "bouwgrond" werd gesproken, maar dat de notaris de vermelding "bouwgrond" (louter) op eigen initiatief heeft gewijzigd omdat hij had ontdekt dat bebouwing van perceel [perceelnummer 3] op dat moment planologisch (nog) niet was toegestaan. Deze laatste omstandigheid levert naar het oordeel van de rechtbank juist een extra aanwijzing op dat partijen bij de koopovereenkomst ook (toekomstig) gebruik als "bouwgrond" voor ogen heeft gestaan.

Op 30 september 2016 hebben mevrouw [naam 1] en mevrouw [naam 2] van de afdeling Ruimte bovenstaande mondeling aan u en de heer [eiser] toegelicht. (…)" 2.19. DAS, de rechtsbijstandsverzekeraar van [eiser] , heeft de gemeente Leek bij brief van 5 april 2017 aansprakelijk gesteld voor de schade die [eiser] heeft geleden en nog zal lijden in verband met het niet nakomen van de koopovereenkomst door de gemeente, waartoe DAS onder meer schrijft: "(…) Tot grote verbazing van cliënt blijkt er geen bouwvlak op het gekochte perceel van cliënt te zijn aangegeven. Cliënt is altijd in de veronderstelling geweest dat hij over grond met een bouwbestemming zou beschikken. Dit is de intentie van de ruilovereenkomst geweest. Ook is dit destijds bij de onderhandelingen met de toenmalige wethouder de heer [naam wethouder] afgesproken. Het is absoluut niet redelijk om dezelfde prijs per vierkante meter te hanteren voor een perceel waar geen bouwvlak op gevestigd is als voor een perceel waar wel een bouwvlak op gevestigd is. Indien uw gemeente destijds niet had ingegaan op de voorwaarde inzake de toestemming tot bouw was ingegaan, had cliënt het ruilperceel uiteraard nooit voor de prijs van bouwgrond afgenomen. Cliënt verzoekt uw gemeente binnen twee weken na dagtekening van deze brief de overeenkomst na te komen zoals in de koopovereenkomst is vastgelegd en tevens zoals destijds met de toenmalige wethouder de heer [naam wethouder] is afgesproken. Dit houdt in dat er ook voor het perceel dat cliënt gekocht heeft een bouwvlak wordt aangegeven. Indien uw gemeente geen gevolg geeft aan dit verzoek, stel ik uw gemeente (voor zover wettelijk vereist) in gebreke en aansprakelijk voor de door cliënt geleden en te lijden schade. (…)" 2.20. De gemeente Leek heeft bij brief aan DAS Rechtsbijstand van 3 mei 2017 gereageerd en daarbij onder meer geschreven: "(…) Reactie van gemeente Leek Wij delen deze verbazing niet. Zowel juridisch-planologische stukken, ons eigen dossier, de overeengekomen prijs, als overeenkomsten en akten staven uw standpunt namelijk niet. Planvorming/juridisch planologische stukken Al vanaf een pril stadium van de planvorming voor de wijk [naam woonwijk] is transparantie van het lint een belangrijk ontwerpuitgangspunt geweest. Tussen de lintbebouwing zitten open plekken die zicht bieden op de nieuwe wijk. Op het genoemde perceel is geen bouwvlak of beoogde bestemming aangeduid. De volgende plannen zijn in deze zaak relevant: - Stedenbouwkundig masterplan [naam woonwijk] - vastgesteld in 2002 - Bestemmingsplan [naam woonwijk] 1 - vastgesteld in 2004 - Bestemmingsplan [naam woonwijk] - vastgesteld in 2007 - Bestemmingsplan Partiële herziening bestemmingsplan [naam woonwijk] - vastgesteld in 2008 - Bestemmingsplan Leek- [naam woonwijk] - vastgesteld in 2015 In geen van bovenstaande plannen is een bouwvlak of beoogde bebouwing op genoemd perceel aangegeven. De heer [eiser] heeft zich in de inspraaktrajecten van al deze plannen niet laten horen en heeft geen zienswijze ter zake ingediend tijdens de ontwerpfase van de bestemmingsplanprocedures. (…) Inhoudelijk was en is ons standpunt dat een woning op onderhavig perceel ruimtelijk gezien niet wenselijk is. Dit is uw cliënt per brief op 30 september 2016 ook meegedeeld in reactie op een verzoek namens uw cliënt van [naam bureau] om een bouwvlak voor de woning op dit perceel. Daarnaast is uw cliënt eerder ook op 18 november 2014 schriftelijk medegedeeld dat de bouw van een vrijstaande woning niet passend is binnen de bestemmingsplanregels. (…) Prijs en referenties De prijs van € 12,48 per vierkante meter is voor ons ook geen aanduiding of aanwijzing die een toezegging voor het plaatsen van een bouwvlak zou staven. De prijzen voor andere kavels in het Lint te [naam woonwijk] die wel een bouwvlak kennen, liggen en lagen bij de gemeente veel hoger (€ 65,00 - € 80,00 per vierkante meter exclusief btw). Bedacht moet ook worden dat de prijs van € 12,48 per vierkante meter die de gemeente zelf heeft betaald voor de aangekochte gronden ten behoeve van woningbouw (sectie [sectie letter] , nummer [perceelnummer 2] ) past bij een locatie die indertijd nog volledig bouw- en woonrijp gemaakt moest worden. De gemeente moest op deze gronden fors investeren in wegen, water, groen, verlichting, grondwerken en andere. Indien het door uw cliënt aangekochte perceel indertijd wel een bouwvlak zou hebben gekregen dan is de prijs van € 12,48 veel te laag voor een perceel waarop al deze investeringen niet uitgevoerd hoeven te worden. De prijs past bij een perceel met een woonbestemming zonder bebouwingsmogelijkheid (tuin). Overeenkomsten/akten Ook uit de overeenkomsten en akten betreffende zowel de aankoop door de gemeente van uw cliënt als de verkoop aan uw cliënt, is geen nadere informatie te halen die wijzen op het toevoegen van een bouwvlak op het genoemd perceel. In de koopovereenkomst uit 2002 betreffende de koop door de gemeente staat als beoogd gebruik: 'koper is voornemens het verkochte als volgt te gebruiken: als grond ten behoeve van woningbouw, …' In de akte van levering betreffende de verkoop door de gemeente staat als beoogd gebruik 'het verkochte door koper te gebruiken als grond.' Hier is derhalve ook het verschil in status aangeduid. (…)" 2.21. Per 1 januari 2019 maakt de voormalige gemeente Leek deel uit van de nieuw gevormde gemeente Westerkwartier. 2.22. De huidige planologische situatie ziet er uit als aangegeven op onderstaande kaart. [volgt afbeelding]

Op 30 september 2016 hebben mevrouw [naam 1] en mevrouw [naam 2] van de afdeling Ruimte bovenstaande mondeling aan u en de heer [eiser] toegelicht. (…)" 2.19. DAS, de rechtsbijstandsverzekeraar van [eiser] , heeft de gemeente Leek bij brief van 5 april 2017 aansprakelijk gesteld voor de schade die [eiser] heeft geleden en nog zal lijden in verband met het niet nakomen van de koopovereenkomst door de gemeente, waartoe DAS onder meer schrijft: "(…) Tot grote verbazing van cliënt blijkt er geen bouwvlak op het gekochte perceel van cliënt te zijn aangegeven. Cliënt is altijd in de veronderstelling geweest dat hij over grond met een bouwbestemming zou beschikken. Dit is de intentie van de ruilovereenkomst geweest. Ook is dit destijds bij de onderhandelingen met de toenmalige wethouder de heer [naam wethouder] afgesproken. Het is absoluut niet redelijk om dezelfde prijs per vierkante meter te hanteren voor een perceel waar geen bouwvlak op gevestigd is als voor een perceel waar wel een bouwvlak op gevestigd is. Indien uw gemeente destijds niet had ingegaan op de voorwaarde inzake de toestemming tot bouw was ingegaan, had cliënt het ruilperceel uiteraard nooit voor de prijs van bouwgrond afgenomen. Cliënt verzoekt uw gemeente binnen twee weken na dagtekening van deze brief de overeenkomst na te komen zoals in de koopovereenkomst is vastgelegd en tevens zoals destijds met de toenmalige wethouder de heer [naam wethouder] is afgesproken. Dit houdt in dat er ook voor het perceel dat cliënt gekocht heeft een bouwvlak wordt aangegeven. Indien uw gemeente geen gevolg geeft aan dit verzoek, stel ik uw gemeente (voor zover wettelijk vereist) in gebreke en aansprakelijk voor de door cliënt geleden en te lijden schade. (…)" 2.20. De gemeente Leek heeft bij brief aan DAS Rechtsbijstand van 3 mei 2017 gereageerd en daarbij onder meer geschreven: "(…) Reactie van gemeente Leek Wij delen deze verbazing niet. Zowel juridisch-planologische stukken, ons eigen dossier, de overeengekomen prijs, als overeenkomsten en akten staven uw standpunt namelijk niet. Planvorming/juridisch planologische stukken Al vanaf een pril stadium van de planvorming voor de wijk [naam woonwijk] is transparantie van het lint een belangrijk ontwerpuitgangspunt geweest. Tussen de lintbebouwing zitten open plekken die zicht bieden op de nieuwe wijk. Op het genoemde perceel is geen bouwvlak of beoogde bestemming aangeduid. De volgende plannen zijn in deze zaak relevant: - Stedenbouwkundig masterplan [naam woonwijk] - vastgesteld in 2002 - Bestemmingsplan [naam woonwijk] 1 - vastgesteld in 2004 - Bestemmingsplan [naam woonwijk] - vastgesteld in 2007 - Bestemmingsplan Partiële herziening bestemmingsplan [naam woonwijk] - vastgesteld in 2008 - Bestemmingsplan Leek- [naam woonwijk] - vastgesteld in 2015 In geen van bovenstaande plannen is een bouwvlak of beoogde bebouwing op genoemd perceel aangegeven. De heer [eiser] heeft zich in de inspraaktrajecten van al deze plannen niet laten horen en heeft geen zienswijze ter zake ingediend tijdens de ontwerpfase van de bestemmingsplanprocedures. (…) Inhoudelijk was en is ons standpunt dat een woning op onderhavig perceel ruimtelijk gezien niet wenselijk is. Dit is uw cliënt per brief op 30 september 2016 ook meegedeeld in reactie op een verzoek namens uw cliënt van [naam bureau] om een bouwvlak voor de woning op dit perceel. Daarnaast is uw cliënt eerder ook op 18 november 2014 schriftelijk medegedeeld dat de bouw van een vrijstaande woning niet passend is binnen de bestemmingsplanregels. (…) Prijs en referenties De prijs van € 12,48 per vierkante meter is voor ons ook geen aanduiding of aanwijzing die een toezegging voor het plaatsen van een bouwvlak zou staven. De prijzen voor andere kavels in het Lint te [naam woonwijk] die wel een bouwvlak kennen, liggen en lagen bij de gemeente veel hoger (€ 65,00 - € 80,00 per vierkante meter exclusief btw). Bedacht moet ook worden dat de prijs van € 12,48 per vierkante meter die de gemeente zelf heeft betaald voor de aangekochte gronden ten behoeve van woningbouw (sectie [sectie letter] , nummer [perceelnummer 2] ) past bij een locatie die indertijd nog volledig bouw- en woonrijp gemaakt moest worden. De gemeente moest op deze gronden fors investeren in wegen, water, groen, verlichting, grondwerken en andere. Indien het door uw cliënt aangekochte perceel indertijd wel een bouwvlak zou hebben gekregen dan is de prijs van € 12,48 veel te laag voor een perceel waarop al deze investeringen niet uitgevoerd hoeven te worden. De prijs past bij een perceel met een woonbestemming zonder bebouwingsmogelijkheid (tuin). Overeenkomsten/akten Ook uit de overeenkomsten en akten betreffende zowel de aankoop door de gemeente van uw cliënt als de verkoop aan uw cliënt, is geen nadere informatie te halen die wijzen op het toevoegen van een bouwvlak op het genoemd perceel. In de koopovereenkomst uit 2002 betreffende de koop door de gemeente staat als beoogd gebruik: 'koper is voornemens het verkochte als volgt te gebruiken: als grond ten behoeve van woningbouw, …' In de akte van levering betreffende de verkoop door de gemeente staat als beoogd gebruik 'het verkochte door koper te gebruiken als grond.' Hier is derhalve ook het verschil in status aangeduid. (…)" 2.21. Per 1 januari 2019 maakt de voormalige gemeente Leek deel uit van de nieuw gevormde gemeente Westerkwartier. 2.22. De huidige planologische situatie ziet er uit als aangegeven op onderstaande kaart. [volgt afbeelding]