ECLI:NL:RBNNE:2020:2779

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Groningen

Zaak\rolnummer: 7688310 CV EXPL 19-3390

Vonnis d.d. 4 augustus 2020

inzake

[eiser]

,

wonende te [woonplaats] ,

eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie,

hierna [eiser] te noemen,

gemachtigde mr. E.Tj. van Dalen,

tegen

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

gedaagden in conventie, tevens eisers in reconventie,

hierna [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te noemen,

gemachtigde mr. D.J. Ruessink.

1 De procesgang

1.1. Bij (verder niet-inhoudelijk) vonnis van 7 januari 2020 is [eiser] verzocht om een afschrift van de uitspraak van de huurcommissie van 21 januari 2019 in het geding te brengen, waarbij de kantonrechter heeft overwogen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] daar niet meer op hoeven te reageren omdat zij zelf over een afschrift beschikken.

1.2. [eiser] heeft aan dat verzoek voldaan, waarna is bepaald dat opnieuw vonnis zal worden gewezen.

2.1. Als gesteld en erkend, dan wel niet (gemotiveerd) weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties staat het volgende vast.

2.2. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] huren sinds 15 februari 2018 van [eiser] zelfstandige woonruimte aan het adres [adres] . Overeengekomen is onder meer een kale huurprijs van € 895,00 per maand.

2.3. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben de huurcommissie op 23 juli 2018 verzocht om te beoordelen of de overeengekomen kale huurprijs van € 895,00 per maand redelijk is.

2.4. Voorafgaand aan de zitting bij de huurcommissie heeft haar rapporteur een onderzoek verricht. De rapporteur heeft zijn bevindingen neergelegd in een rapport.

2.5. Bij beslissing van 2 november 2018 heeft de huurcommissie onder zaaknummer 28884 geoordeeld dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is. De huurcommissie heeft de woonruimte gewaardeerd op 110 punten, waarbij op 15 februari 2018 een maximale huurprijs van € 533,47 per maand behoorde. De huurcommissie heeft geoordeeld dat dit een redelijke huurprijs per die datum is. De huurcommissie heeft voorts geoordeeld dat zij geen aanleiding ziet om de aanvangshuurprijs in verband met gebreken tijdelijk te verlagen. De uitspraak is verzonden op 21 januari 2019.

3 De vordering in conventie

3.1. [eiser] vordert dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht wordt verklaard dat de door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aan hem verschuldigde kale huurprijs met betrekking tot de gehuurde zelfstandige woonruimte op het adres [adres] per 15 februari 2018 primair € 652,32 per maand bedraagt dan wel subsidiair € 613,49 per maand, met veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de kosten van het geding, het nasalaris van de gemachtigde van [eiser] daar uitdrukkelijk bij inbegrepen.

4 De vordering in reconventie

4.1. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vorderen, na wijziging van eis, dat bij vonnis, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. primair

voor recht wordt verklaard dat de maximaal redelijke kale huurprijs vanaf aanvang van de huurovereenkomst € 533,47 is;

voor recht wordt verklaard dat er gedurende de periode maart 2018 tot en met heden sprake is van gebreken in de woning in de categorie B en dat de kale huurprijs voor die periode wordt verminderd naar 30% totdat het gebrek is hersteld;

[eiser] wordt veroordeeld om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te betalen € 9.965,51 vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 14 mei 2019, of een door de kantonrechter vast te stellen datum, tot de dag der algehele voldoening;

II. subsidiair

voor recht wordt verklaard dat de maximaal redelijke kale huurprijs vanaf aanvang van de huurovereenkomst € 533,47 is;

voor recht wordt verklaard dat er gedurende de periode mei 2018 tot en met augustus 2018 sprake was van gebreken in de woning in de categorie B en dat de kale huurprijs voor die periode wordt verminderd naar 30%;

voor recht wordt verklaard dat er vanaf juli 2019 sprake is van gebreken in de categorie B en dat de kale huurprijs wordt verminderd naar 30% totdat de gebreken zijn hersteld;

[eiser] wordt veroordeeld om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te betalen € 5.484,35 vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 14 mei 2019, of een door de kantonrechter vast te stellen datum, tot de dag der algehele voldoening;

III. meer subsidiair

voor recht wordt verklaard dat de maximaal redelijke kale huurprijs vanaf aanvang wordt vastgesteld op een door de kantonrechter te bepalen bedrag;

voor recht wordt verklaard dat er gedurende een door de kantonrechter te bepalen periode sprake was van gebreken in een door de kantonrechter te bepalen categorie en dat de kale huurprijs voor die periode wordt verminderd naar een door de kantonrechter te bepalen percentage;

voor recht wordt verklaard dat er vanaf een door de kantonrechter vast te stellen latere datum wederom sprake is van gebreken in een door de kantonrechter te bepalen categorie en dat de kale huurprijs voor die periode wordt verminderd naar een door de kantonrechter te bepalen percentage totdat de gebreken zijn hersteld;

voor recht wordt verklaard dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aan [eiser] te veel huur hebben betaald ter hoogte van een bedrag gelijk aan € 14.196,23 minus een door de kantonrechter vastgestelde betalingsverplichting;

[eiser] wordt veroordeeld om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te betalen een bedrag van € 14.196,23 minus de door de kantonrechter vastgestelde betalingsverplichting vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 14 mei 2019, of een door de kantonrechter vast te stellen datum, tot de dag der algehele voldoening;

IV. zowel primair, subsidiair als meer subsidiair

[eiser] wordt veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie, zo mogelijk met een bedrag aan salaris voor de gemachtigde en de nakosten.

5Het standpunt van [eiser]

5.1. stelt in conventie dat bovenop de door de huurcommissie vastgestelde 110 punten voor de woonruimte nog 5 punten moeten worden toegekend voor de slaapkamer in de kelder, zodat de woonruimte op 115 punten moet worden gewaardeerd. De daarmee corresponderende huurprijs van € 567,24 per maand moet volgens [eiser] worden verhoogd met 15% omdat de woonruimte behoort tot een beschermd stadsgezicht, met een huurprijs van € 652,32 per maand tot gevolg. Als van het door de huurcommissie vastgestelde puntenaantal wordt uitgegaan, zal deze verhoging volgens [eiser] moeten leiden tot een huurprijs van € 613,49 per maand.

5.2. In reconventie voert [eiser] aan dat er naar zijn mening geen reden is om de aanvangshuurprijs in verband met gebreken tijdelijk te verlagen en dat dit ook geldt voor de periode daarna. Volgens [eiser] zijn er namelijk geen gebreken (geweest) die een tijdelijke verlaging van de huurprijs rechtvaardigen. [eiser] meent dan ook dat de vordering in reconventie zal moeten worden afgewezen.

6Het standpunt van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]

6.1. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen dat de huurcommissie het puntenaantal (110) juist heeft becijferd omdat er volgens hen geen extra punten moeten worden toegekend voor de slaapkamer in de kelder. Voor een verhoging van de huurprijs met 15% is volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geen plaats omdat niet is voldaan aan één van de cumulatieve voorwaarden van artikel 8a van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw), namelijk dat de woning is gebouwd vóór 1945. Naar de mening van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zal de vordering van [eiser] daarom moeten worden afgewezen.

6.2. In reconventie komen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] (onder meer) op tegen het oordeel van de huurcommissie dat zij geen aanleiding ziet om de aanvangshuurprijs in verband met gebreken tijdelijk te verlagen. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] waren er bij aanvang van de huur wel degelijk gebreken (in de categorie B) van dien aard dat van meet af aan een tijdelijke verlaging van de huurprijs in de rede ligt.

7.1. In artikel 7:262 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is bepaald dat wanneer de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan, de huurder en de verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken na verzending van de uitspraak een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

7.2. Gezien het bepaalde in artikel 7:265 BW moet ambtshalve worden beoordeeld of bedoelde termijn van acht weken in acht is genomen.

7.3. De uitspraak van de huurcommissie is op 21 januari 2019 verzonden. De inleidende dagvaarding is op 18 maart 2019 aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betekend, zodat [eiser] zich binnen de periode van acht weken tot de kantonrechter heeft gewend. Dit betekent dat de fictieve wilsovereenstemming in ieder geval voor wat betreft de hoogte van de aanvangshuur is komen te vervallen. Waar de huurcommissie heeft geoordeeld over de hoogte van de aanvangshuur op basis van het aan de woning toe te kennen aantal punten én over de tijdelijke verlaging daarvan in verband met gebreken, vordert [eiser] in deze procedure namelijk alleen dat de hoogte van de aanvangshuur wordt vastgesteld. De vordering van [eiser] ziet niet op het oordeel van de huurcommissie over de tijdelijke verlaging van de aanvangshuur in verband met gebreken.

7.4. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben hun reconventionele vordering op 14 mei 2019 ingesteld. Voor zover [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] daarbij opkomen tegen het oordeel van de huurcommissie dat zij geen aanleiding ziet om de aanvangshuurprijs in verband met gebreken tijdelijk te verlagen, is deze vordering derhalve ingesteld nadat de termijn van acht weken was verstreken. De vraag die ambtshalve moet worden beantwoord ( [eiser] heeft de tijdigheid niet betwist) is of [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in zoverre in hun reconventionele vordering kunnen worden ontvangen.

7.5. Over het antwoord op de vraag of (in alle gevallen) in een ‘huurcommissiezaak’ ook na de in artikel 7:262 BW genoemde termijn van acht weken een met de uitspraak van de huurcommissie verband houdende vordering in reconventie kan worden ingesteld, bestaat zowel in de rechtspraak als in de literatuur geen consensus. Omdat het bovendien gaat om een rechtsvraag die vaak in ‘huurcommissiezaken’ aan de orde komt, acht de kantonrechter het, mede met het oog op het scheppen van rechtseenheid, van belang op de voet van artikel 392 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen. Het stellen van prejudiciële vragen is ook noodzakelijk voor de beslissing in deze zaak. In dit verband overweegt de kantonrechter nader als volgt.

7.6. In het arrest Streutker/Sellmeijer van de Hoge Raad van 8 januari 1993 (ECLI:NL:HR:1993:ZC0817) ging het, kort gezegd, om het volgende. Na een uitspraak van de huurcommissie heeft Sellmeijer zich in 1991 (tijdig) tot de kantonrechter te Amsterdam gewend met het verzoek de huurprijs voor een woonruimte vast te stellen op ƒ 298,19 per maand (zonder bijkomende kosten). Streutker heeft zich tegen dat verzoek verweerd en heeft in reconventie verzocht de huurprijs voor die woonruimte vast te stellen op ƒ 167,38 per maand. De kantonrechter heeft Streutker wegens termijnoverschrijding (toen nog twee maanden na de verzending van de uitspraak van de huurcommissie) in zijn reconventionele verzoek niet-ontvankelijk verklaard en de huurprijs voor de woning vastgesteld op ƒ 207,55 per maand, exclusief bijkomende kosten. Tegen deze beschikking heeft Streutker hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Amsterdam (destijds waren rechtbanken nog de hoger beroepsinstantie voor uitspraken van de kantonrechter). De rechtbank heeft de bestreden beschikking vernietigd en de zaak naar de kantonrechter te Amsterdam terugverwezen teneinde opnieuw, met inachtneming van het verzoek van Streutker, te beslissen. In cassatie is door Streutker betoogd dat de beschikking van de kantonrechter moet worden aangemerkt als een eindbeschikking, zodat de rechtbank de zaak na vernietiging van die beschikking niet had mogen terugverwijzen naar de kantonrechter, maar met inachtneming van het reconventionele verzoek van Streutker zelf had moeten afdoen. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat dit betoog juist is. De Hoge Raad heeft de beschikking daarom vernietigd en de zaak zelf afgedaan. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het reconventionele verzoek van Streutker voor toewijzing vatbaar is en de huurprijs vastgesteld op ƒ 167,38 per maand.

7.7. Uit het feit dat de Hoge Raad het reconventionele verzoek van Streutker alsnog heeft toegewezen, lijkt op het eerste oog te kunnen worden afgeleid dat als in een ‘huurcommissiezaak’ de dagvaarding binnen de in artikel 7:262 BW genoemde termijn van acht weken is uitgebracht, de oorspronkelijk gedaagde in alle gevallen (dus onafhankelijk van het door de huurcommissie besliste punt waartegen in conventie is opgekomen) ook in zijn (op de uitspraak van de huurcommissie betrekking hebbende) reconventionele vordering kan worden ontvangen als deze is ingesteld nadat deze termijn is verstreken. De vraag is echter of dat inderdaad het geval is.

7.8. Allereerst blijkt uit het arrest Streutker/Sellmeijer namelijk niet dat ook is opgekomen tegen het oordeel van de rechtbank dat Streutker in de procedure bij de kantonrechter wel ontvankelijk was in zijn reconventioneel verzoek. Verder ging het in het arrest van de Hoge Raad niet om een - wat later wel is genoemd - ‘splitsbare uitspraak’ van de huurcommissie. Het ging namelijk enkel om vaststelling van de huurprijs op basis van het puntenwaarderingssysteem. Een dergelijk geschil is naar zijn aard niet ‘splitsbaar’, zodat de vorderingen in conventie en in reconventie in feite hetzelfde beslispunt betreffen.

7.9. De ‘splitsbaarheid’ van uitspraken van de huurcommissie kwam na het arrest Streutker/Sellmeijer onder meer aan de orde in Kamerstukken II 1999/00, 26089, 6. Op pagina 47 schrijft de minister onder meer het volgende:

“Anders dan de Commissie wellicht voor ogen stond is het juist de constructie van de fictieve overeenkomst die mogelijk maakt aan een binding van onbevoegd gegeven uitspraken van de huurcommissie te ontkomen. In de thans gekozen redactie gaat de binding aan de uitspraak van de huurcommissie onmiddellijk in, maar vervalt zij geheel wanneer tijdig een vordering als in artikel 262 bedoeld wordt ingesteld. Dit verdient om verschillende redenen de voorkeur boven het stelsel van het huidige recht, waarin de binding pas intreedt wanneer de termijn waarbinnen partijen zich tot de rechter dienen te wenden, ongebruikt is verstreken. In de eerste plaats suggereert de huidige redactie ten onrechte dat een door de huurcommissie vastgestelde huurverlaging of huurverhoging niet kan ingaan voordat twee maanden na de uitspraak zijn verstreken. Dat is niet juist, omdat de huurcommissie zelf de datum van ingang vaststelt aan de hand van het voorstel dat tot de uitspraak heeft geleid. In de tweede plaats dient de uitspraak van de huurcommissie, indien geen vordering wordt ingesteld, onmiddellijk te worden nagekomen en niet pas vanaf het tijdstip dat de termijn is verstreken. In de derde plaats is zeer wel denkbaar dat slechts op een enkel punt een nadere beslissing van de kantonrechter wordt verlangd. Ook dan ligt het voor de hand dat de uitspraak van de huurcommissie voor het overige bindt vanaf het moment van die uitspraak, aangenomen dat die uitspraak aldus gesplitst kan worden. Dit stelsel stemt ook overeen met wat partijen in het algemeen zullen verwachten. Legt men zich, zoals in de regel het geval is, bij de uitspraak van de huurcommissie neer, dan zal men zich ook terstond overeenkomstig die uitspraak gedragen.

Er behoort dan niet achteraf discussie te ontstaan over de vraag of dit in de periode voor het verstrijken van de termijn wellicht onverplicht is gebeurd met alle complicaties van dien.”

7.10. Ter zake van (het ontkomen aan) de binding aan een uitspraak van de huurcommissie schrijft de minister derhalve enerzijds dat de binding aan de uitspraak van de huurcommissie geheel vervalt wanneer tijdig een vordering als bedoeld in artikel 7:262 BW wordt ingesteld, anderzijds schrijft hij dat het zeer wel denkbaar is dat slechts op een enkel punt een nadere beslissing van de kantonrechter wordt verlangd en dat het dan voor de hand ligt dat de uitspraak van de huurcommissie voor het overige bindt vanaf het moment van die uitspraak, aangenomen dat die uitspraak aldus gesplitst kan worden.

7.11. Onder verwijzing naar genoemde kamerstukken schrijven H.J. Rossel en A.H.T. Heisterkamp in Asser 7-II Huur (10e druk, 2017) onder randnummer 240 over de reconventionele vordering in ‘huurcommissiezaken’ en de ‘splitsbaarheid’ van uitspraken van de huurcommissie het volgende:

“240 Processuele perikelen: termijn, vordering in reconventie.

Het stelsel van art. 7:262 BW roept de nodige vragen op. Zo is het niet duidelijk of in de procedure plaats is voor een vordering in reconventie die wordt ingesteld buiten de termijn van acht weken die art. 7:262 BW voorschrijft. Deze vraag wordt ontkennend beantwoord door Ktr. Rotterdam 20 juli 2012, ECLI:NL:RBROT:2012:8664. Omdat geen sprake is van een (hoger) beroep en de rechter het gehele punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht in het kader van de reeds ingestelde vordering opnieuw moet beoordelen, is er in beginsel geen noodzaak om in dit verband een vordering in reconventie in te stellen. Ook voor zover het standpunt van de gedaagde afwijkt van de uitspraak van de huurcommissie, kan dat standpunt immers als verweer worden ingebracht en gehonoreerd. De enige beperking daarbij is dat het moet gaan over ‘het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht’. Er is geen grond om een daarop betrekking hebbende vordering in reconventie, die op zichzelf mogelijk is omdat sprake is van een normale procedure, als vordering toelaatbaar te achten buiten de termijn van acht weken. Zoals gezegd, neemt dit niet weg dat het voor de huurcommissie gevoerde verweer tegen het door de wederpartij gedane verzoek aan de huurcommissie ook voor de rechter in volle omvang kan worden gevoerd, ook na de termijn van acht weken en ook voor zover dat verweer niet door de huurcommissie is gehonoreerd. Hier valt bijvoorbeeld te denken aan een door de verhuurder gewenste huurverhoging waartegen de huurder zich heeft verzet en die door de huurcommissie gedeeltelijk is toegestaan. Als de verhuurder de gedeeltelijke verhoging bij de rechter ter discussie stelt, kan huurder door middel van zijn verweer zijn standpunt aan de rechter voorleggen dat voor een verhoging in het geheel geen plaats is. Uit Kamerstukken II 1999/00, 26089, 6, p. 47 lijkt te volgen dat dit anders ligt als de uitspraak van de huurcommissie ‘splitsbaar is’, dat wil zeggen dat uitspraak is gedaan met betrekking tot van elkaar te onderscheiden geschilpunten. Dit zou bijvoorbeeld het geval kunnen zijn bij verschillende posten van in rekening gebrachte servicekosten. Legt (bijvoorbeeld) de verhuurder slechts enkele van die posten aan de rechter voor, dan zal de huurder uitgaande van de zojuist bedoelde parlementaire geschiedenis een eigen vordering – in reconventie of zelfstandig – moeten instellen om te voorkomen dat hij gebonden raakt aan de uitspraak van de huurcommissie over de overige posten. Enigszins anders wat betreft dit laatste Jacobs, in: T&C Huurrecht 2016, art. 7:262 BW, aant. 3 (de gehele uitspraak van de huurcommissie vervalt, ook als slechts ter zake van enkele posten het oordeel van de rechter wordt gevraagd; het ligt haars inziens voor de hand dat de rechter de ‘niet betwiste’ posten vaststelt conform hetgeen de huurcommissie daarover heeft beslist). Zie voor een andere opvatting dan hierboven verdedigd Rueb, in: GS Huurrecht, art. 7:262 BW, aant. 31. Zijn opvatting komt erop neer dat hier art. 339 lid 3 Rv bij analogie moet worden toegepast, hetgeen meebrengt dat de wederpartij steeds – ook na het verstrijken van de termijn van acht weken – bij conclusie van antwoord in ‘beroep’ kan komen.”

7.12. In Tekst & Commentaar Burgerlijk Wetboek (13e druk, 2019) schrijft Y.A.M. Jacobs bij artikel 7:262 BW onder 2:

“Aantasting uitspraak

De binding aan de uitspraak vervalt wanneer een van de partijen binnen acht weken na verzending van de uitspraak een vordering bij de kantonrechter heeft ingesteld over het onderwerp waarover de huurcommissie uitspraak heeft gedaan. Dit betekent ook dat, indien de ene partij een vordering bij de kantonrechter heeft ingesteld, de andere partij ontvankelijk is in een eis in reconventie betreffende een punt waarover de huurcommissie heeft beslist in de uitspraak, zie daarover HR 8 januari 1993, NJ 1993/653 (Streutker/Sellmeijer). Sterker nog, het feit dat binding aan de gehele uitspraak vervalt, betekent dat het punt waarover de huurcommissie een uitspraak was verzocht weer volledig open ligt en dat de wederpartij aldus (ook) bij verweer kan aanvoeren op welke wijze de kantonrechter andersluidend dient te oordelen dan de huurcommissie heeft gedaan. Zie hierover uitgebreider en over andere procesperikelen bij art. 7:262 de artikelen van Th. Gardenbroek in WR 2015/122 en WR 2017/52.”

7.13. In Woonrecht 2015/122 verwoordt Th. Gardenbroek zijn standpunt over de reconventie na de in artikel 7:262 BW genoemde termijn als volgt:

“5. Bij conclusie van antwoord wordt een eis in reconventie ingesteld

Ingevolge artikel 136 Rv is de gedaagde partij bevoegd een eis in reconventie in te stellen. Indien die tegenvordering een punt betreft, waarover de huurcommissie in de uitspraak heeft beslist, rijst de vraag naar de toepasselijkheid van de termijn van acht weken in artikel 7:262 BW. Ook onder de HPW heeft deze vraag over de toepasselijkheid van de termijn in artikel 27 HPW gespeeld. De vraag of deze termijn op zelfstandige tegenverzoeken (artikel 27 HPW) en reconventionele vorderingen (artikel 7:262 BW) van toepassing is, werd en wordt door kantonrechters verschillend beoordeeld.

De Kantonrechter in Amsterdam verklaarde bij beschikking van 4 februari 1985 (Prg. 1985/2269) een verweerster niet-ontvankelijk in haar bij verweerschrift ingediend zelfstandig verzoek, omdat de termijn van twee maanden van artikel 25 lid 6 HPW ten tijde van de indiening was overschreden.

De Kantonrechter Roermond verklaarde op 5 november 1985 (WR 1986/70) een verhuurder niet-ontvankelijk in het reconventionele verzoek een huurverhoging conform het oorspronkelijke voorstel op 1 juli 1984 te laten ingaan in plaats van op 1 oktober 1984, zoals de huurcommissie wegens de aanwezigheid van gebreken had beslist. De reconventionele vordering was ingesteld na het verstrijken van de termijn van twee maanden van artikel 27 HPW. De Kantonrechter oordeelde dat de verhuurder dat oordeel van de huurcommissie kennelijk had geaccepteerd, want binnen de termijn van twee maanden daarover geen uitspraak van de rechter had gevraagd. Het terugkomen op dat aanvankelijk ingenomen berustende standpunt werd niet redelijk geoordeeld.

Een vergelijkbare beslissing nam de Kantonrechter Amsterdam op 29 april 1986 (WR 1986/71). De stelling van de huurder was dat de huurprijs tussen partijen niet geacht moest worden te zijn overeengekomen als gevolg van het verzoek van de verhuurder aan de rechter tot vaststelling van de huurprijs en dat hij in reconventie vaststelling daarvan kon vragen. De kantonrechter wijst dit standpunt af door te wijzen op het verlopen van de termijn van twee maanden van artikel 27 HPW, die, aldus de kantonrechter, als een vervaltermijn moet worden beschouwd.

In zijn noot onder deze uitspraken in WR betoogt F. van der Hoek dat beide uitspraken niet juist zijn. Wendt één der partijen zich tot de rechter, is er geen sprake (meer) van een overeenkomst krachtens fictieve wilsovereenstemming.

De rechter heeft een eigen, ongeclausuleerde bevoegdheid tot het vaststellen van de huurprijs of de betalingsverplichting. Van der Hoek wijst er in dat kader op dat er geen sprake is van (hoger) beroep tegen een uitspraak van de huurcommissie. Hij wijst tevens op de mogelijkheid van (thans) artikel 339 lid 3 Rv om incidenteel appèl in te stellen, ook na het verlopen van de beroepstermijn. Dit betoog van Van der Hoek komt overeen met de opvatting van A.S. Rueb. In de losbladig editie Handboek Huurrecht (Kluwer) in aantekening 12 op artikel 27 HPW besteedt Rueb als één van de weinige auteurs op huurrechtgebied aandacht aan dit geschilpunt. Thans doet hij dit in vergelijkbare termen in de losbladige editie Huurrecht (Kluwer) in aantekening 31 op artikel 7:262 BW. Met een beroep op artikel 339 lid 3 Rv (de regeling van het incidenteel appèl) meent Rueb dat een gedaagde partij wel ontvangen kan worden in een reconventionele vordering ondanks het verstrijken van de acht weken-termijn. In het door de wetswijziging in 2003 deels achterhaalde Hoofdstukken Huurrecht voor de praktijk6 betogen R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs dat met het hierna te melden arrest Streutker/Sellmeijer uit 1993 de Hoge Raad dit geschilpunt uiteindelijk zou hebben beslecht.

De Kantonrechter in Breda laat zich in de beschikking van 8 juni 1988 (WR 1988/99) niets gelegen liggen aan de opvatting van Van der Hoek en Rueb. Over het ingediende tegenverzoek wordt kortweg overwogen dat verweerder in dat verzoek niet kan worden ontvangen omdat dit is gedaan buiten de termijn genoemd in artikel 27 van de Huurprijzenwet Woonruimte.

Kantonrechters elders achten een verweerder nadien wel ontvankelijk in een bij verweerschrift gedaan zelfstandig tegenverzoek. De Kantonrechter te Den Haag (10 november 1988, WR 1989/18) overweegt dat hij verweerders in hun verzoek tot vaststelling van de betalingsverplichting ontvankelijk acht, omdat één van partijen tijdig een met redenen omkleed verzoek tot vaststelling van de betalingsverplichting heeft ingediend. In dat geval worden partijen niet geacht overeenkomstig de uitspraak van de huurcommissie overeenstemming te hebben bereikt. Volgens de kantonrechter mag dan vanzelfsprekend de andere partij ook zijnerzijds vaststelling van de betalingsverplichting vragen. Dat geldt te meer, nu verzoeker vaststelling van de betalingsverplichting betreffende dezelfde post ‘voorziening woonomgeving’ heeft gevraagd en wel op een hoger bedrag dan het door de huurcommissie bepaalde, aldus de Kantonrechter.

In andersluidende bewoordingen, maar met hetzelfde effect acht de Kantonrechter te Amsterdam (22 maart 1991, WR 1991/79) een verweerder wel ontvankelijk in zijn tegenverzoek ondanks een beroep op termijnoverschrijding door de verzoeker. Volgens de kantonrechter brengt de redelijkheid en billijkheid met zich mede om analoog aan het door de wet geregelde geval van incidenteel hoger beroep een dergelijk verzoek toe te staan.

De beschikking van de Kantonrechter Amsterdam van 29 augustus 1991 om de huurder in zijn tegenverzoek tot vaststelling op een lagere huurprijs wegens termijnoverschrijding niet-ontvankelijk te verklaren, is tegengesteld aan voormelde uitspraak in hetzelfde jaar van zijn Amsterdamse ambtsgenoot. In hoger beroep vernietigt de Rechtbank Amsterdam deze beschikking in de zaak Streutker/Sellmeijer (19 februari 1992, WR 1992/17)7. De rechtbank als appelrechter overweegt:

“6. In de toelichting op zijn grief stelt Streutker dat de kantonrechter door aldus te oordelen ten onrechte de omvang van het geschil heeft beperkt tot het standpunt dat hij, Streutker, innam bij de huurcommissie en haar daarop gevolgde uitspraak terwijl de kantonrechter daarentegen het gehele oordeel van de huurcommissie opnieuw had moeten bezien. Daaraan doet, aldus Streutker, niet af dat hij niet zelf binnen de termijn, als genoemd in artikel 27 HPW, een verzoek tot vaststelling van de huurprijs aan de kantonrechter heeft gedaan. Nu Sellmeijer zulks wel deed, kon hij, Streutker, alsnog bij verweerschrift zich met een dergelijk verzoek tot de kantonrechter wenden.

7. Naar het oordeel van de rechtbank is dit standpunt van Streutker juist. Nu Sellmeijer binnen twee maanden na de verzending op 14 maart 1991 van de uitspraak van de huurcommissie aan de kantonrechter heeft verzocht de huurprijs van eerder genoemde woonruimte vast te stellen, worden partijen op grond van het bepaalde in artikel 25 lid 6 HPW geacht de door de huurcommissie in haar uitspraak vermelde huurprijs niet te zijn overeengekomen zodat de kantonrechter in een dergelijk geval het geschil in zijn volle omvang dient te beoordelen. De kantonrechter heeft derhalve aan het niet door Streutker in acht nemen van die termijn ten onrechte een argument ontleend om hem in het zijnerzijds gedane verzoek tot huurprijsvaststelling niet-ontvankelijk te verklaren.”

In HR 8 januari 1993 (NJ 1993/653, m.nt. HER onder NJ 1993/655) sanctioneert de Hoge Raad deze redenering van de Rechtbank Amsterdam. Het cassatiemiddel van Streutker richtte zich tegen de terugverwijzing door de rechtbank naar de kantonrechter na de vernietiging van diens eindbeschikking. De Hoge Raad acht dit middel terecht, vernietigt de beschikking van de rechtbank en doet de zaak zelf af door het tegenverzoek van Streutker alsnog integraal toe te wijzen. Deze ongeclausuleerde en ook niet van een motivering voorziene honorering door de Hoge Raad van dat tegenverzoek (een verdergaande huurverlaging dan oorspronkelijk door Streutker aan zijn verhuurder Sellmeijer was voorgesteld) wordt overigens in de rechtsliteratuur als onjuist, want in strijd met de huurprijzensystematiek beoordeeld.8

Met dit arrest leek het pleit over de ontvankelijkheid van een zelfstandig tegenverzoek (in HPW-terminologie) of een reconventionele vordering (conform BW sinds 2003) buiten de termijn van twee maanden, respectievelijk acht weken beslecht. De Kantonrechter te Rotterdam heeft evenwel nog bij vonnis van 20 juli 2012 (ECLI:NL:RBROT:2012:8664) een huurder niet-ontvankelijk verklaard in zijn reconventionele vordering tot vaststelling van een aantal onderdelen van servicekosten, omdat deze vordering niet binnen acht weken na verzending van de uitspraak van de huurcommissie is ingediend. De verhuurder had op slechts één onderdeel van die servicekosten een uitspraak van de rechter gevorderd. De huurder wordt geacht in de uitspraak van de huurcommissie berust te hebben door zijn bezwaren niet binnen de acht weken-termijn kenbaar gemaakt te hebben.

Uit de mij van die procedure ter beschikking gestelde processtukken blijkt dat de verhuurder een uitdrukkelijk beroep op de niet-ontvankelijkheid van de huurder in zijn reconventionele vordering heeft gedaan. Het beroep van de huurder op de ‘tenzij-clausule’ van artikel 7:262 lid 1 BW met als conclusie dat de binding aan de gehele uitspraak van de huurcommissie vervalt, is evenzeer uitdrukkelijk door de verhuurder betwist. De kantonrechter vermeldt hierover helemaal niets in zijn vonnis. Het dictum van dit vonnis is ook opmerkelijk en hoogst ongebruikelijk te noemen. Dit luidt in conventie:

“De Kantonrechter: wijzigt de uitspraak van de Huurcommissie in die zin dat de betalingsverplichting van huurder vastgesteld wordt op (…)”.

Gangbaar en gebruikelijk was en is, dat de rechter de huurprijs of de betalingsverplichting ter zake van servicekosten vaststelt, nu de procedure bij de rechter op basis van artikel 7:262 BW geen (hoger) beroep is tegen de uitspraak van de huurcommissie.9 De toets bij de huurcommissie is immers een andere dan vaststelling door de rechter van enig bedrag als (huur)betalingsverplichting.

De huurcommissie beoordeelt de redelijkheid van een huurprijs, van een voorstel over aanpassing van die huurprijs en/of van een afrekening met betrekking tot servicekosten.10

Naar mijn mening is de discussie over de ontvankelijkheid van een reconventionele vordering onnodig, als wordt aangenomen dat de rechter op basis van artikel 7:262 BW de aan hem voorgelegde zaak in volle omvang kan en moet beoordelen. Dat bepleit ik hier in navolging van Rueb. Deze beroept zich daarbij op het ongewijzigde uitgangspunt van de wetgever dat de toets bij artikel 7:262 BW vergelijkbaar is als voorheen bij de artikelen 14 en 28 HPW.11 De discussie over de ontvankelijkheid van een eis in reconventie is ook onwerkelijk. Evenzeer kan immers de vraag gesteld worden hoe om te gaan met stellingen van de gedaagde partij in diens conclusie van antwoord, die afwijken van het oordeel van de huurcommissie, maar overeenkomen met het oorspronkelijk gedane voorstel van één der strijdende partijen. Wordt de gedaagde partij ook dan geacht te hebben berust in dat door de huurcommissie uitgesproken oordeel, als de conclusie van antwoord buiten de termijn van acht weken na verzending van de uitspraak wordt ingediend? Ik meen dat die termijn van acht weken uitsluitend bedoeld is om huurder en verhuurder duidelijkheid te geven over het onherroepelijke karakter van de fictieve wilsovereenstemming met betrekking tot de uitspraak van de huurcommissie.

Doet zich eenmaal het (rechts)feit voor van een vordering bij de rechter als bedoeld in artikel 7:262 BW, is de bindende kracht daarmee in beginsel vervallen en ligt de zaak inhoudelijk volledig open. Deze opvatting strookt ook met de hiervoor al aangehaalde parlementaire geschiedenis van wetsontwerp 26089: er is onmiddellijk binding aan de uitspraak van de huurcommissie, maar deze binding aan de uitspraak van de huurcommissie vervalt geheel, indien tijdig een vordering bij de rechter op basis van artikel 7:262 BW wordt ingesteld.12

De logische consequentie van voormelde opvatting moet mijns inziens zijn dat het instellen van een vordering in reconventie formeel niet noodzakelijk is. De rechter moet immers met inachtneming van alle feiten en omstandigheden beslissen over het punt, waarover de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan. Het voeren van gemotiveerd verweer tegen de vordering van eiser om (op onderdelen) andersluidend te oordelen over de uitspraak van de huurcommissie, is voldoende om de rechter op dat punt vonnis te laten wijzen. Tegen deze opvatting pleit de tekst van artikel 7:262 BW, waar dat spreekt over ‘een beslissing van de rechter heeft gevorderd’. Ik verwijs naar de vergelijkbare discussie daarover bij de huurvermindering wegens gebreken ingevolge artikel 7:207 BW jo. 7:257 BW.13

6 De omvang van de toetsing door de rechter

Het Rotterdamse vonnis uit 2012 geeft ook blijk van een misvatting over het effect van het vorderen van een beslissing bij de rechter op de uitspraak van de huurcommissie. Zoals opgemerkt vervalt de binding aan de uitspraak van de huurcommissie geheel, indien tijdig een vordering bij de rechter op basis van artikel 7:262 BW wordt ingesteld. In de beschikking in hoger beroep van de Rechtbank Amsterdam in de zaak Streutker/Sellmeijer wordt ook uitgegaan van beoordeling van het geschil in volle omvang, waarbij de rechter niet is gebonden aan enig oordeel van de huurcommissie; zie de hierboven geciteerde rechtsoverweging 7 uit de beschikking van de rechtbank. Ook Van der Hoek lijkt deze opvatting toegedaan.14 Ditzelfde geldt voor A-G Vranken, die in zijn conclusie in de zaak Streutker/Sellmeijer oordeelt dat de Hoge Raad de zaak in cassatie zelf kan afdoen.15 Daarna past de Hoge Raad die toetsing in volle omvang inderdaad ook zelf toe. Over de omvang van de toetsing citeer ik uit onderdeel 14 van de conclusie van Vranken:

“(…). De rechter is vrij in zijn waarderingen van de in de procedure gebleken gegevens, waaronder het advies en het rapport van onderzoek van de huurcommissie. (…)”.

Alleen als slechts op een enkel punt een nadere beslissing van de rechter wordt gevorderd en de uitspraak van de huurcommissie op dat punt en andere punten kan worden gesplitst (zoals bij afzonderlijke posten in servicekostenafrekeningen), kan de rechter de niet betwiste onderdelen conform de uitspraak van de huurcommissie vaststellen. De gehele uitspraak vervalt evenwel en per onderdeel (betwist of niet betwist) moet de rechter dus de betalingsverplichting vaststellen.16 In de eerder aangehaalde Nota uit de parlementaire geschiedenis (zie noten 2 en 12) wordt van regeringszijde de mogelijkheid open gelaten van een directe binding van partijen aan die afsplitsbare onderdelen van een uitspraak van de huurcommissie, die niet bij de rechter betwist worden.

Ik acht deze opvatting onjuist en onwenselijk. Er zijn dan verschillende (rechts)momenten, waarop verschillende onderdelen van de uitspraak blijken wel of niet bindend te zijn:

- Alle onderdelen van de uitspraak binden partijen op het moment van verzending van die uitspraak.

- Indien tijdig een vordering bij de rechter wordt ingesteld, vervalt met terugwerkende kracht de binding aan die onderdelen, die afsplitsbaar zijn en door de eisende partij betwist worden.

- Bij het indienen van een reconventionele vordering door de gedaagde partij vervalt de binding aan andere afsplitsbare en betwiste onderdelen van de uitspraak evenzeer met terugwerkende kracht.

Zoals opgemerkt kan de rechter niet betwiste onderdelen conform de uitspraak van de huurcommissie vaststellen. Betwiste onderdelen dient hij zelfstandig te beoordelen en vast te stellen. Voor zover het een servicekostenafrekening betreft, dient hij vervolgens ook de totale betalingsverplichting vast te stellen.”

7.14. In de Groene Serie Huurrecht (artikel 7:262 BW onder 2.11) schrijft T.J. de Groot, die als opvolger van A.S. Rueb thans verantwoordelijk is voor dit onderdeel in de Groene Serie, het volgende:

“2.11 Reconventionele huurprijsvaststelling?

Op twee manieren wordt beredeneerd dat de gedaagde niet op zijn beurt kan vorderen de huurprijs vast te stellen.

De eerste is dat wanneer de gedaagde zijn vordering niet binnen (thans) acht weken na de verzending van de uitspraak heeft gedaan, hij geacht kan worden die uitspraak te hebben aanvaard, een soort berusting dus (Ktr. Roermond 5 november 1985, WR 1986, 70).

De andere redenering houdt in dat een na het verloop van de termijn van art. 262 ingestelde (reconventionele) vordering niet kan worden ontvangen, zie voor de in grote lijnen vergelijkbare situatie onder de HPW:

Ktr. Amsterdam 4 februari 1985, Prg. 1985, 2269; Ktr. Amsterdam 29 april 1986, WR 1986, 71; Ktr. Breda 8 juni 1988, WR 1988, 99.

De kantonrechter Rotterdam verklaarde een huurder niet-ontvankelijk in zijn reconventionele vordering tot vaststelling van onderdelen van servicekosten omdat deze na de termijn van acht weken was ingediend. De huurder werd geacht in uitspraak van de huurcommissie te hebben berust:

Ktr. Rotterdam 20 juli 2012, ECLI:NL:RBROT:2016:8664.

Hoewel de vordering bij de kantonrechter niet gelijkgesteld kan worden met een hoger beroep tegen de uitspraak van de huurcommissie, vertoont het daarmee toch zoveel gelijkenis dat beide redeneringen geacht moeten worden in strijd te zijn met art. 339 lid 3 Rv, inhoudende dat indien hoger beroep is ingesteld de wederpartij, ondanks het verstrijken van de beroepstermijn en zelfs ondanks berusting, alsnog bij conclusie van antwoord in beroep kan komen. Onder de HPW werd het beginsel van art. 339 lid 3 Rv wel toegepast door:

Ktr. 's-Gravenhage 10 november 1988, WR 1989, 18; Ktr. Amsterdam 22 maart 1991, WR 1991, 79; Rb. Amsterdam 19 februari 1992, WR 1992, 17 en 49, leidende tot HR 8 januari 1993, NJ 1993, 653.”

7.15. Samengevat komen de opvattingen in de hiervoor genoemde literatuur op het volgende neer.

Naar aanleiding van het standpunt van de minister in Kamerstukken II 1999/00, 26089, 6, p. 47 bepleiten Rossel en Heisterkamp (althans lijken zij te bepleiten) dat als een uitspraak van de huurcommissie ‘splitsbaar’ is, de eiser in reconventie buiten de termijn van acht weken geen andere vordering kan instellen dan waar de vordering in conventie op ziet. Zij noemen in dit verband in het bijzonder de servicekosten.

Jacobs en Gardenbroek zijn van mening dat als (in conventie) tijdig tegen een uitspraak van de huurcommissie is opgekomen, daarmee de hele uitspraak is komen te vervallen en de wederpartij daarom ter zake (in alle gevallen) ook na de termijn van acht weken een vordering in reconventie kan instellen. Gardenbroek acht eerdergenoemde opvatting van de minister over binding van partijen aan de afsplitsbare onderdelen van een uitspraak van de huurcommissie, die niet bij de rechter betwist worden (Kamerstukken II 1999/00, 26089, 6, p. 47) onjuist en onwenselijk. Hoewel Gardenbroek stellig is in zijn opvatting, bepleit hij in genoemd artikel in Woonrecht 2015/122 onder 9. overigens ook dat voor zover over de ontvankelijkheid van een vordering in reconventie buiten de termijn van artikel 7:262 BW in de rechtspraktijk toch onduidelijkheid zou bestaan, via de weg van een prejudiciële rechtsvraag die duidelijkheid gezocht zou kunnen worden.

Rueb en De Groot zijn van mening dat via analoge toepassing van artikel 339 lid 3 Rv (in alle gevallen) ook na de termijn van acht weken een reconventionele vordering kan worden ingesteld.

7.16. In de hiervoor aangehaalde literatuur worden uiteenlopende rechterlijke uitspraken genoemd. De kantonrechter volstaat met de verwijzing daarnaar.

7.17. Een en ander brengt de kantonrechter tot de volgende vragen:

brengt het huurrechtelijk systeem en/of analoge toepassing van artikel 339 lid 3 Rv mee dat als (in conventie) tijdig tegen een uitspraak van de huurcommissie is opgekomen als bedoeld in artikel 7:262 BW, daarmee die gehele uitspraak is komen te vervallen en dat de wederpartij in alle gevallen (dus onafhankelijk van het door de huurcommissie besliste punt waartegen in conventie is opgekomen) ook na de termijn van acht weken ter zake van die uitspraak een vordering in reconventie kan instellen?

indien de vorige vraag ontkennend wordt beantwoord: kan uit het arrest Streutker/Sellmeijer worden afgeleid dat als (in conventie) tijdig tegen een uitspraak van de huurcommissie is opgekomen, in alle gevallen (dus onafhankelijk van het door de huurcommissie besliste punt waartegen in conventie is opgekomen) door de wederpartij ook na de termijn van acht weken in reconventie een vordering ter zake van die uitspraak kan worden ingesteld?

indien de vragen sub 1 en 2 ontkennend worden beantwoord: geldt - onder meer op grond van hetgeen de minister in Kamerstukken II 1999/00, 26089, 6, p 47 heeft aangegeven - dat als een uitspraak van de huurcommissie ‘splitsbaar’ is, de eiser in reconventie na de termijn van acht weken geen vordering meer kan instellen die ziet op een ander (beslis)punt dan waartegen in conventie is opgekomen?

indien de vorige vraag bevestigend wordt beantwoord: geldt dit dan in het bijzonder voor uitspraken van de huurcommissie over servicekosten waarbij verschillende posten aan de orde komen of moet dan worden gedacht aan alle gevallen waarin de uitspraak van de huurcommissie ‘splitsbaar’ is, waaronder het onderhavige geval waarin de huurcommissie niet alleen heeft geoordeeld over de aanvangshuur maar ook over vermindering van de huurprijs in verband met gebreken?

5. indien de vragen sub 1, 2 en 3 ontkennend worden beantwoord: bestaat er een andere algemene regel, en zo ja welke, voor de ontvankelijkheid van vorderingen in reconventie in ‘huurcommissiezaken’ na de termijn van acht weken?

7.18. De kantonrechter zal partijen conform artikel 392 lid 2 Rv in de gelegenheid stellen zich bij akte uit te laten over het voornemen om de vragen te stellen alsmede over de inhoud van de te stellen vragen. Daartoe zal de zaak worden verwezen naar de hierna te noemen rolzitting voor akte uitlaten aan beide zijden.

7.19. De kantonrechter houdt iedere verdere beslissing aan.

De kantonrechter:

8.1. verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 1 september 2020 voor uitlaten door partijen als overwogen in rechtsoverweging 7.18;

8.2. houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. van den Bosch, kantonrechter, en op 4 augustus 2020 door mr. W. Huizing, kantonrechter, uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.

c688