ECLI:NL:RBNNE:2018:5641

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Afdeling Privaatrecht Pachtkamer, locatie Leeuwarden zaak-/rolnummer: 5984903 \ CV EXPL 17-4660 vonnis van de pachtkamer d.d. 26 juni 2018 inzake de stichting STICHTING HET OLD BURGER WEESHUIS, gevestigd te Sneek, eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gemachtigde: mr. J.H. van Vliet, tegen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1], wonende te Nijland, gedaagde in conventie, eiser in reconventie, gemachtigde: mr. A. Tymersma, en de ex artikel 217 Rv gevoegde partij: [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] , wonende te Nijland, gemachtigde; mr. A Tymersma. Partijen zullen hierna Old Burger Weeshuis, [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] worden genoemd. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] zulen gezamenlijk als [gedaagen in conventie, eisers in reconventie] worden aangeduid. 1.1. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:- het tussenvonnis van 29 augustus 2017 - de conclusie van antwoord in reconventie - de akte uitlating vorderingen in conventie en in reconventie van de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] - de brief van 29 november 2017 met nadere producties van de zijde van [gedaagen in conventie, eisers in reconventie] - de brief van 30 november 2017 met nadere producties van de zijde van OBW - het proces-verbaal van comparitie van partijen - de akte uitlating van de zijde van [gedaagen in conventie, eisers in reconventie] - de akte uitlating van de zijde van OBW. 1.2. Vervolgens is vonnis bepaald. Motivering 2.1. Bij akte van 24 juni 1952 is voor de duur van twaalf jaar een pachtovereenkomst gesloten tussen OBW als verpachtster en [naam vader], de vader van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1], als pachter betreffende de sate genaamd '[naam boerderij]' en landen te Nijland, kadastraal bekend gemeente Nieuwland, sectie [opsomming secties]. De overeenkomst ten aanzien van de landerijen liep tot 4 maart 1964 en ten aanzien van de gebouwen tot 11 mei 1964. Deze overeenkomst is goedgekeurd door de Grondkamer voor Friesland op 25 augustus 1952. 2.2. Op de pachtovereenkomst zijn de 'algemene voorwaarden voor de met de stichting te sluiten pachtovereenkomsten' van OBW van december 1951 van toepassing verklaard. Deze algemene voorwaarden bevatten onder meer de navolgende bepalingen: "Art. 10. Gebruik. (..) c. De pachter zal steeds een genoegzaam, aan het gepachte geëvenredigd beslag vee daarop moeten houden en gedurende iedere winter de stallen hiermede bezetten. (…) e. Het weiland mag niet uitsluitend met jongvee of schapen worden beweid; (…) (…) g. Vee van anderen zal de pachter, zonder schriftelijke toestemming van de verpachter, niet in het gepachte mogen toelaten (…) k. De pachter zal geen gras, kuilgras of hooi mogen verkopen of naar elders vervoeren, maar alles tot voeding van eigen vee moeten gebruiken." 2.3. Bij wijziging pachtovereenkomst van 17 maart 1986, goedgekeurd door de Grondkamer voor Friesland op 6 oktober 1988, heeft [naam vader] afstand gedaan van zijn pachtrechten en is [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] per 1 mei 1986 als pachter in zijn plaats getreden. In deze wijzigingsovereenkomst is onder meer het navolgende bepaald: "(…) aan welke wijziging de verpachtster door mede-ondertekening verklaart haar medewerking te verlenen, zulks onder de volgende voorwaarden: 1. Op de verpachting blijven van toepassing de algemene voorwaarden voor met de stichting aan te gane pachtovereenkomsten voor zover daarvan hierna niet wordt afgeweken. 2. Voorzolang het voor dit bedrijf beschikbare melkquotum ontoereikend moet worden geacht om aan de nieuwe pachter een redelijk inkomen te kunnen verschaffen uit het houden van melkvee, zal het de nieuwe pachter zijn toegestaan daarnaast of in de plaats daarvan andere exploitatievormen toe te passen zoals het inscharen van vee, het houden van mestvee of schapen, verkoop van grasgewas. 3. Indien de pachter kiest voor een exploitatievorm zonder het houden van melkvee zal hij er, voorzover dat in zijn vermogen ligt, zorg voor dragen dat het op het gepachte rustende melkquotum voor het bedrijf blijft bewaard. (…)" 2.4. Voorafgaande aan deze wijzigingsovereenkomst heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] bij brief van 30 september 1984 onder meer het navolgende aan OBW bericht: "Mijn vader, de heer [naam vader], (…) wordt in 1985 65 jaar. Bij het bereiken van deze leeftijd zal hij de bedrijfsvoering stoppen. Aangezien ik het bedrijf graag wil voort wil zetten wil ik u hierbij vriendelijk verzoeken de pacht van de boerderij en de landbouwgronden aan mij over te dragen. (…) Mijn vader heeft op dit moment 34 melkkoeien. Voor een modaal inkomen na de bedrijfsovername is, (…) een uitbreiding nodig tot ongeveer 50 melkkoeien. Deze uitbreiding wordt echter door de recente ontwikkelingen in de melkveehouderijsector vrijwel onmogelijk gemaakt. De kans dat een aanvraag voor een extra melkquotum zal worden gehonoreerd lijkt mij, zeker op korte termijn, gering. (…) Om de continuïteit (…) te waarborgen zal daarom naar een andere oplossing gezocht moeten worden. (…) Een oplossing zou de verkoop van ruwvoer kunnen zijn, dit gedurende de tijd dat er geen uitbreidingsmogelijkheden zijn. (…)" OBW bij brief van 4 februari 1985 daarop gereageerd met onder meer het navolgende: "(…) berichten wij u dat wij ons er mee kunnen verenigen dat u (…) medepachter wordt van de boerderij [naam boerderij] te Nijland. Wij hebben er kennis van genomen dat u voorshands gedurende twee dagen per week uw functie van leraar blijft uitoefenen. Het ontmoet bij ons geen bezwaar dat, in afwijking van de pachtvoorwaarden, zolang uitbreiding van de veestapel niet mogelijk is als gevolg van de maatregelen tot productiebeperking, het bedrijf naast het houden van melkvee zal bestaan uit het weiden van jongvee, vetweiderij, verkoop van ruwvoer e.d., mits de bemesting van de grond zodanig is dat de kwaliteit van het land niet achteruit gaat. (…)." 2.5. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] heeft de gebouwen met ondergrond op 16 mei 1990 van OBW gekocht. 2.6. Bij akte van 20 januari 2015 zijn [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] een maatschapsovereenkomst aangegaan, ingaande 1 mei 2014, ter exploitatie van het agrarisch bedrijf. In artikel 3 (Inbreng) van deze akte is onder meer bepaald: "Door ieder van de vennoten wordt in de maatschap ingebracht zijn kennis, vlijt en arbeidskracht. A. De vennoot sub 1: (pachtkamer: [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1]) I (…) III Het gebruik en genot van de pachtrechten voortvloeiende uit de lopende pachtovereenkomst met als verpachter Old Burger Weeshuis (OBW) betreffende percelen landbouwgrond samen groot 36 hectare, (…). Ten aanzien van deze pachtrechten wordt de zeggenschap uitdrukkelijk voorbehouden door vennoot sub 1. (…)" 2.7. Tussen partijen heeft de afgelopen jaren op meerdere momenten mondeling overleg tussen partijen plaatsgevonden over onder meer de toekomst van het bedrijf. Door OBW zijn daarvan verslagen gemaakt. In deze verslagen is onder meer het navolgende opgenomen. Verslag 27 april 2011: "Het overleg is een eerste oriëntatie om na te gaan wat de mogelijkheden zijn op de locatie Nijland en eventueel ergens anders. Al een aantal keren heeft [naam vader] aangegeven dat hij over circa 5 jaar zijn bedrijf wil beëindigen en mogelijk ook de pacht. Hij denkt nu aan 2015. Zijn zoon [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] heeft de ambitie om hem op te volgen en veehouder te worden. Echter de komende jaren is dat niet mogelijk, aangezien hij thans nog aan het Van Hall Instituut te Leeuwarden studeert. (…) [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] werkt al enkele jaren op het veehouderijbedrijf van zijn buurman, de heer [naam buurman]. Het ligt in zijn bedoeling om in 2012 voor 10 jaar in maatschap te treden met [naam buurman] om zo middelen bijeen te vergaren om zelfstandig te gaan melken. Bovendien wil [naam buurman] grote worden. Wel is duidelijk dat op de locatie te Nijland niet meer gemolken kan worden, er zijn geen voorzieningen meer en de plek is te dicht bij de bebouwde kom. (…) Er passeren verschillende opties, te weten: (…)" Verslag 19 juni 2014: " Onderwerp: Ondernemingsplan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] van 9 april 2014, opgesteld door [accountantskantoor]. (…) [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] wil graag melkveehouder worden, mar de financiële middelen ontbreken thans. Hij hoopt in een tijd van 8 tot 12 jaar voldoende vermogen op te bouwen. (…) Het OBW vraagt zich af of het mogelijk is dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] de komende jaren 2 banen heeft, te weten één als ZZP'er bij buurman [naam buurman] en één als exploitant van een bedrijf met jongvee en verhuur van paardenboxen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] is van mening dat hem dat zeker zal lukken, hij is al vanaf 1 mei 2014 ZZP'er. (…) Het OBW vraagt of [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] al in maatschap is met zijn vader, (…) Pachter [gedaagen in conventie, eisers in reconventie] merkt op dat dat niet het geval is. (…) Het OBW zegt blij te zijn met de ambitie van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] om te melken. Immers het beleid van het OBW is er op gericht om op elke locatie te melken. (…) Het OBW vraagt wat de afspraak kan zijn als het plan niet lukt. (…) Het OBW oppert dan dat er een afspraak gemaakt zou kunnen worden dat de pacht dan met wederzijds goedvinden zou kunnen worden ontbonden. (…) Eigenlijk zou er geen automatische verlenging van de pacht moeten plaatsvinden. (…) [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] zou daar mee kunnen leven. Pachter [gedaagen in conventie, eisers in reconventie] echter niet. Hij vindt dat een eenzijdige benadering van het OBW (…) Het OBW adviseert pachter [gedaagen in conventie, eisers in reconventie] om met een officieel verzoek te komen dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] in zijn plaats mag treden als pachter. (…)" Verslag 6 november 2014: " Onderwerp: Verzoek van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] om zijn zoon [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] voor hem als pachter in de plaats te stellen. Het OBW stelt dat volgens het bedrijfsplan van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] hij inkomen heeft uit een full time baan buiten het bedrijf als zzp'er en uit het eigen bedrijf als pachter slechts voor een halve fte. Voorts zou hij eigenlijk in het bedrijf moeten investeren, hetgeen om begrijpelijke redenen niet het geval zal zijn. Hij zou eigenlijk uit het bedrijf een substantieel inkomen moeten verkrijgen, hetgeen evenmin het geval is. (…) [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] geeft aan dat hij natuurlijk geen grote investeringen gaat plegen, omdat die nooit weer terug verdiend kunnen worden. Hij wil eerst jongvee gaan houden. Is een maatschap met zijn vader dan een mogelijke optie? Het OBW antwoordt dat dat niets oplost, omdat geen bedrijfsmatige exploitatie plaatsvindt. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] vraagt of dan alleen verhuur niet mogelijk is? Het OBW zegt dat dat niet kan, omdat het doel van het OBW is om een zelfstandige melkveehouderij te exploiteren. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] merkt op dat melken op deze locatie niet mogelijk is, maar wat is dan de oplossing? Het OBW geeft aan dat die niet direct voorhanden is. Enkele jaren geleden is in een overleg wel eens de suggestie gedaan dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] en zijn zoon gezamenlijk elders een melkveehouderij zouden gaan exploiteren. Na enkele jaren zou [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] die alleen kunnen gaan uitvoeren. (…)" 2.8. Bij brief van 28 november 2014 heeft het OBW [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] bericht dat zij niet wenst mee te werken aan indeplaatsstelling ten gunste van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2]. Het OBW heeft dit besluit als volgt gemotiveerd: "Indien het bedrijfsplan, met name "plan 1", wordt getoetst aan de door het hof geformuleerde criteria (pachtkamer: bedoeld zijn de door de pachtkamer van het gerechtshof Arnhem in het arrest van 12 mei 2009 ([naam 1] c.s. -[naam 2]) geformuleerde gezichtspunten), dan moet worden vastgesteld dat in het plan wordt uitgegaan van een hoofdfunctie buiten het bedrijf (als zzp'er), er wordt (behalve in de aankoop van de gebouwen) niet geïnvesteerd en ook het rendement laat te wensen over. Al met al biedt het bedrijfsplan onvoldoende basis om een verzoek tot indeplaatsstelling te kunnen honoreren. Daarbij weegt ook mee dat uw zoon in het bedrijfsplan het gepachte niet als melkveehouderij zal exploiteren. (…)" 2.9. Bij brief van 19 januari 2015 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] OBW in kennis gesteld van het aangaan van de maatschap met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2]. OBW heeft hierop bij brief van 27 maart 2015 bericht dat zij niet geacht wil worden te hebben ingestemd met het aangaan van de maatschap en dat zij heeft besloten niet in te stemmen met het verzoek om de pachtrechten in te brengen in de maatschap. OBW heeft daarbij verder bericht dat zij voornemens is om de pachtovereenkomst per 2018 op te zeggen, aangezien er geen sprake meer is van bedrijfsmatige exploitatie van de landbouw. 2.10. Bij brief van 24 november 2016 aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] heeft OBW de pachtovereenkomst opgezegd. De gronden van de opzegging luiden als volgt: "(…) De opzegging van de pachtovereenkomst vindt plaats op de grond dat uw bedrijfsvoering niet is geweest, zoals het een goed pachter betaamt en/of u als pachter anderszins ernstig tekort bent geschoten in de nakoming van uw verplichtingen (artikel 7:370, lid 1, sub a 8W) en voorts omdat een redelijke afweging van de belangen van de stichting bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van u als pachter bij verlenging van de overeenkomst in het voordeel van de verpachter behoort uit te vallen (artikel 7:370, lid 1, sub c 8W). De opzeggingsgrond op voet van artikel 7:370, lid 1, sub a BW kent de navolgende achtergrond. In de algemene voorwaarden die op de pachtverhouding van toepassing zijn, is onder meer bepaald (artikel 10, onder c) dat de pachter steeds een genoegzaam, aan het gepachte geëvenredigd beslag vee moet houden en daar gedurende de winter de stallen mee moet bezetten. Voorts is (onder e) bepaald dat het weiland niet uitsluitend met jongvee of schapen mag worden beweid en (onder g) dat de pachter geen vee van anderen zonder schriftelijke toestemming van de verpachter in de gepachte landen mag toelaten. Verder is (onder k) bepaald dat pachter geen gras, kuilgras of hooi zal mogen verkopen of naar elders vervoeren, maar alles tot voeding van eigen vee moet gebruiken. In de pachtwijzigingsovereenkomst ter zake van uw indeplaatsstelling in 1986 is formeel vastgelegd de toen al eerder aan u verleende toestemming om in plaats van melkvee te houden, andere exploitatievormen toe te passen, zoals het inscharen van vee, het houden van mestvee of schapen en het verkopen van grasgewas, zulks voor zolang het voor dit bedrijf beschikbare melkquotum ontoereikend moet worden geacht om aan u als nieuwe pachter een redelijk inkomen te kunnen verschaffen uit het houden van melkvee. Ingaande 1 april 2015 is de Regeling Superheffing vervallen. U heeft geen aanstalten gemaakt om de melkveehouderij te hervatten. Integendeel. U heeft aangekondigd te willen stoppen en aan de stichting voorgesteld dat uw zoon de pacht zou mogen overnemen om op basis van een door hem opgesteld bedrijfsplan het bedrijf de eerstkomende tien jaar te exploiteren in samenwerking met uw buurman [naam buurman]. Tegen zodanige wijze van exploitatie bestaat als bekend bezwaar hetgeen voor de stichting mede reden is geweest de door u verzochte pachtoverneming af te wijzen. Als kennelijke reactie op de afwijzing van uw verzoek uw zoon als pachter in uw plaats te stellen, heeft u de stichting bij brief van 19 januari 2016 bericht dat u met terugwerkende kracht met Ingang van 1 mei 2014 met uw zoon [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] een maatschapsovereenkomst bent aangegaan inzake de exploitatie van uw bedrijf. De stichting heeft u beticht dat tegen deze gang van zaken bezwaar bestaat. Voor zover de stichting bekend is, is dit voor u geen reden geweest uw standpunt te herzien. Voorts is door u op geen enkele wijze uitvoering gegeven aan de voor u uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen zoals deze hiervoor zijn uiteen gezet. Voor zover valt waar te nemen, worden de landerijen ten minste deels gebruikt In samenhang met de exploitatie van het bedrijf van uw buurman [naam buurman], zoals dit is geduld in het bedrijfsplan van uw zoon. Met het vervallen van de Regeling Superheffing is de toestemming die eerder is verleend uitgewerkt en dienen de gronden weer voor de melkveehouderij te worden benut, zulks met inachtneming van de hiervoor genoemde algemene voorwaarden. Nu u hier niet naar handelt, gedraagt u zich niet als een goed pachter, hetgeen onaanvaardbaar is. Voorts is van belang dat bij de wijziging van het pachtrecht in 2007 het zogenaamde bedrijfsmatigheidsvereiste is ingevoerd. (…) Gegeven uw huidige wijze van exploitatie is de stichting van mening dat u niet meer aan het vereiste van bedrijfsmatigheid voldoet. (…) Het voorgaande klemt temeer nu de stichting uit het Sneeker Nieuwsblad heeft moeten vernemen dat u de met het bedrijf samenhangende ammoniakrechten heeft verkocht. Ook heeft de stichting moeten constateren dat u zonder toestemming stellig ten behoeve van de nieuwbouw van uw buurman [naam buurman] een gronddepot op het verpachte heeft laten aanleggen. Uit de feitelijke gang van zaken, mede bezien in samenhang met het bedrijfsplan van uw zoon concludeert de stichting dat u de bedrijfsactiviteiten, waaronder de exploitatie van het gepachte. In feite overlaat aan uw zoon, die in maatschapsverband met u samenwerkt, maar die hiernaast nauw betrokken is bij de bedrijfsvoering bij buurman [naam buurman]. Uit het door uw zoon indertijd opgestelde en aan de stichting ter hand gestelde bedrijfsplan blijkt dat de landerijen enkel zullen worden gebruikt voor de winning van grasgewas en dat dit gewas hoofdzakelijk zal worden verkocht aan derden, terwijl voorts drijfmest die van derden afkomstig is op het gepachte zal worden aangewend. Een zodanige gang van zaken is onaanvaardbaar. Ten dezen zij wederom verwezen naar de met u bestaande pachtverhouding en de op deze verhouding van toepassing zijnde algemene voorwaarden. Uit de feitelijke gang van zaken moet de stichting node afleiden dat u het gepachte niet meer zelfstandig en bedrijfsmatig exploiteert. De conclusie moet zijn dat u ernstig tekortschiet in de nakoming van uw verplichtingen en dat daarom de pacht behoort te eindigen, in elk geval tegen het einde van de lopende termijn. De opzeggingsgrond op voet van artikel 7:370, lid 1, sub c, 8W kent de navolgende achtergrond. De stichting heeft belang bij beëindiging van de pacht. Gelet op het feit dat de bedrijfsvoering op uw bedrijf niet meer op de als vanouds gebruikelijke wijze als zelfstandig melkveebedrijf plaatsvindt, verkiest de stichting de gronden pachtvrij te doen worden. (…)" 2.11. Bij brief van 14 december 2016 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] OBW te kennen gegeven zich te verzetten tegen de opzegging van 24 november 2016. 2.12. [gedaagen in conventie, eisers in reconventie] heeft in de procedure jaarstukken over de jaren 2014, 2015 en 2016 en de gecombineerde opgaven over de jaren 2015, 2016 en 2017 overgelegd. Uit deze stukken zijn de navolgende gegevens af te leiden: 2014: Opbrengsten rundveehouderij € 38.185 Overige bedrijfsopbrengsten € 21.566 (…) Resultaat € 22.630 2015: Opbrengsten rundveehouderij € 51.264 Overige bedrijfsopbrengsten € 49.370 (…) Resultaat € 33.072 Aantal runderen: 37, paarden: 6 en schapen: 50 2016 Opbrengsten rundveehouderij € 47.548 Overige bedrijfsopbrengsten € 74.577 (…) Resultaat € 17.203 Aantal runderen: 154, paarden: 6. Volgens de gecombineerde opgave 2017 bedroeg het gemiddeld aantal dieren in 2016: rundvee: 143 en paarden: 6. De vordering van OBW in conventie en haar standpunt in conventie en in reconventie 3.1. OBW vordert: primair dat de pachtkamer de pachtovereenkomst tussen haar en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] zal beëindigen en zal vaststellen dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] het gepachte dient te ontruimen met ingang van 4 maart 2018, althans een door de pachtkamer te bepalen tijdstip, en subsidiair dat de pachtkamer de pachtovereenkomst zal ontbinden ingaande 4 maart 2018, althans een door de pachtkamer te bepalen tijdstip, met de bepaling dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] het gepachte zal dienen te ontruimen, alsmede [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] te veroordelen in de proceskosten. 3.2. OBW baseert haar vorderingen op de in de opzeggingsbrief van 24 november 2016 genoemde argumenten. 3.3. Ten aanzien van de vordering in reconventie van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1], strekkende tot medepacht dan wel indeplaatsstelling ten behoeve van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2], heeft OBW geconcludeerd tot afwijzing. 7.1. De pachtkamer zal allereerst oordelen over de vordering van OBW in conventie. Aangezien de onderbouwing van de primaire vordering tot beëindiging samenvalt met de onderbouwing van de subsidiaire vordering tot ontbinding van de overeenkomst zal de pachtkamer beide vorderingen gelijktijdig beoordelen. 7.2. Uit de opzeggingsbrief van 24 november 2016 leidt de pachtkamer de navolgende opzeggingsgronden af: a. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] heeft de (algemene) voorwaarden niet nageleefd; b. er is geen bedrijfsmatige exploitatie meer; c. het gepachte wordt geëxploiteerd in samenwerking met [naam buurman]. De pachtkamer zal deze argumenten hierna beoordelen, met in achtneming van hetgeen daaromtrent door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] is aangevoerd en nader door OBW is betoogd. Naleven voorwaarden 7.3. OBW heeft in dit kader gesteld dat het bedrijf als melkveehouderij dient te worden geëxploiteerd. De in 1986 gegeven toestemming om daarvan af te wijken is gegeven in verband met de indertijd ingestelde Regeling Superheffing. Deze regeling is per 1 april 2015 afgeschaft en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] had in 2015 weer met een melkveehouderij kunnen beginnen. In een in 2008 door hem ingevulde bedrijfsvisie heeft hij dit ook benoemd. Het is zijn keuze dat hij dat niet heeft gedaan. De verdere verwijzing door OBW naar het niet nakomen van in artikel 10 van de algemene pachtvoorwaarden genoemde geboden of het overtreden van daar genoemde verboden, zoals het houden van een geëvenredigd veebeslag en het vullen van de stallen daarmee, het niet uitsluitend beweiden door jongvee en schapen en het verbod op de verkoop van gras, vallen hiermee naar het oordeel van de pachtkamer samen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] heeft daar tegenover gesteld dat de strekking van hetgeen indertijd tussen partijen is overeengekomen was dat hij geen melkvee hoefde te houden zolang daaruit geen redelijk inkomen kan worden verkregen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] heeft verder gesteld dat het huidige bedrijf verouderd is en het enorme investeringen zal vergen, zo dat financieel al mogelijk is, om het aan te passen aan de huidige eisen voor het houden van melkvee. Verder zal op het huidige bedrijf, gelet op de locatie aan de rand van het dorp, geen melkveehouderij meer mogelijk zijn omdat daarvoor geen vergunning meer zal worden verleend. 7.4. De pachtkamer oordeelt hierover als volgt. De pachtkamer stelt vast dat OBW er aan hecht dat op de aan haar in pacht uitgegeven bedrijven een melkveehouderij wordt uitgeoefend. Zij heeft dat in de gesprekken en correspondentie met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] aangegeven en ter comparitie benadrukt. Alhoewel de pachtkamer in de pachtovereenkomst uit 1952 en de daarbij behorende algemene voorwaarden niet met zoveel woorden heeft aangetroffen dat het gepachte exclusief als melkveehouderij moest worden geëxploiteerd, zal daarvan worden uitgegaan aangezien partijen daarvan ook lijken uit te gaan. 7.5. In de wijzigingsovereenkomst van 1 maart 1986 is daarop een uitzondering overeengekomen. Zoals door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] is opgemerkt is deze uitzondering anders geformuleerd dan in de eerdere brief van 4 februari 1985 van OBW is geformuleerd, namelijk door de toevoeging met betrekking tot het ontoereikend zijn van het melkquotum om [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] een redelijk inkomen te verschaffen. Het komt de pachtkamer voor dat deze toevoeging aansluit bij de in het algemeen tussen partijen die tot elkaar in een rechtsverhouding staan geldende regel, dat zij verplicht zijn om zich jegens elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Hieruit volgt naar het oordeel van de pachtkamer meer in het algemeen dat OBW van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] niet kon en kan verlangen dat hij een niet winstgevende of zelfs verlieslijdende exploitatie ter hand neemt, enkel op de grond dat een dergelijke exploitatie bij het aangaan van de overeenkomst in het (verre) verleden is overeengekomen. 7.6. De in 1986 gemaakte afspraak is blijkens de wijzigingsovereenkomst en de brieven van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] en van OBW (aangehaald onder 2.4 hiervoor) gemaakt naar aanleiding de situatie zoals die zich toen voordeed als gevolg van de kort daarvoor met de Regeling Superheffing ingevoerde melkquoteringsregeling. Zoals OBW heeft gesteld is deze regeling in 2015 afgeschaft, zodat deze aanleiding vanaf dat moment niet meer bestaat. Dit brengt naar het oordeel van de pachtkamer niet mee dat OBW nu weer onverkort kan vasthouden aan het wederom gaan exploiteren van een melkveehouderij. De stelling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] is dat een melkveehouderij thans niet meer mogelijk is gelet op zowel de hoogte van de benodigde investeringen als de locatie en de ongeschiktheid van de bedrijfsgebouwen en de nu geldende fosfaatregeling. OBW heeft deze niet gemotiveerd betwist en uit haar gespreksverslagen van 27 april 2011 en 6 november 2014 leidt de pachtkamer af dat zij in feite erkent dat een melkveehouderij op de huidige locatie niet meer mogelijk is. 7.7. Tot het onmogelijke is niemand gehouden en de pachtkamer is dan ook van oordeel dat OBW onder de gegeven omstandigheden van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] niet kan verlangen dat hij de exploitatie van een melkveehouderij weer ter hand neemt. Zo het in 1985 tegen de zich toen voordoende achtergrond klaarblijkelijk niet mogelijk was om (op rendabele wijze) een melkveehouderij op het gepachte te exploiteren, is voldoende aannemelijk geworden dat dit momenteel, om andere, hiervoor genoemde redenen, nog steeds niet mogelijk is en dat leidt tot het hiervoor gegeven oordeel. Dat, zoals door OBW nog is gesteld, een en ander het gevolg is van een ondernemerskeuze die [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] in 1984 heeft gemaakt en dat dit in zijn risicosfeer ligt, volgt de pachtkamer niet. Nog afgezien ervan dat dit meer dan 30 jaar is geleden en door OBW niet is gesteld dat de ontwikkelingen zoals die zich hebben voorgedaan toen al waren te voorzien, geldt dat OBW indertijd heeft ingestemd met de gewijzigde bedrijfsvoering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1]. Toen heeft OBW hem ook niet voor de voeten geworpen dat hij of zijn vader in het referentiejaar maar voor een voldoende omvang van de melkveestapel had moeten zorgen. 7.8. De overige in dit kader door OBW aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] verweten gedragingen betreffen naar het oordeel van de pachtkamer de wijze van exploitatie die voortvloeit uit de in 1986 gemaakte afspraken en ten aanzien daarvan geldt hetgeen hiervoor is overwogen. 7.9. Het gevolg van het voorgaande is dat OBW naar het oordeel van de pachtkamer in het kader van de opzegging van de pachtovereenkomst, dan wel de ontbinding ervan, aan het niet naleven van de door OBW genoemde algemene pachtvoorwaarden geen argument kan ontlenen. Bedrijfsmatigheid 7.10. De pachtkamer begrijpt dat de exploitatie van het gepachte sinds 1985 plaatsvindt als niet-melkveehouderij. 7.11. Uit de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] overgelegde jaarstukken en de gecombineerde opgaven, in combinatie met de grootte van het tot het bedrijf behorende areaal, blijkt naar het oordeel van de pachtkamer van een agrarisch bedrijf van enige omvang, zodanig dat reeds om die reden van een bedrijfsmatige exploitatie kan worden gesproken. Uit de toelichting op de winst- en verliesrekening blijkt, naast de inkomsten van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] uit werk voor derden, van zodanige inkomsten uit de exploitatie van het bedrijf dat er sprake is van een positief resultaat. OBW heeft, met verwijzing naar de door de pachtkamer van het gerechtshof Arnhem (thans gerechtshof Arnhem-Leeuwarden) in het arrest [naam 1] c.s.-[naam 2] geformuleerde 'gezichtspunten', aangevoerd dat er niet of nauwelijks investeringen zijn gedaan. [gedaagen in conventie, eisers in reconventie] heeft hiertegenover gesteld dat de aanwezige bedrijfsmiddelen passend zijn bij het beheer en de omvang van het gepachte en het een keuze van de ondernemer is of hij eigen materiaal wil aanschaffen of bepaalde activiteiten door de loonwerker wil laten verrichten. De pachtkamer leidt uit het overzicht van werktuigen af dat het minimum van de voor een bedrijf als dat van [gedaagen in conventie, eisers in reconventie] noodzakelijke machines aanwezig is. Verder is de pachtkamer van oordeel dat de bij de gezichtspunten genoemde investeringen geen doel op zich zijn. Het gaat om voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen en niet is gebleken dat het daaraan in dit geval schort. 7.12. De pachtkamer is alles overziende van oordeel dat de activiteiten van [gedaagen in conventie, eisers in reconventie] als bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw kunnen worden aangemerkt. Ook dit argument van de zijde van OBW slaagt daarom niet. De samenwerking met [naam buurman] 7.13. In het kader van het bepalen van de toekomst van het bedrijf heeft [gedaagen in conventie, eisers in reconventie] meerdere plannen gemaakt welke ook met OBW zijn besproken. Bij een van die plannen was sprake van een vergaande vorm van samenwerking met [naam buurman]. [gedaagen in conventie, eisers in reconventie] heeft echter gesteld dat dit plan geen doorgang heeft gevonden en het is de pachtkamer niet gebleken dat er sprake is van een inbreng van het gepachte in enige vorm van samenwerking met [naam buurman] welke in strijd is met de verplichtingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] als pachter. Uit het door OBW overgelegde artikel uit www.boerderij.nl kan dit naar het oordeel van de pachtkamer niet worden afgeleid, omdat daaruit slechts blijkt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] werkzaamheden voor [naam buurman] verrichtte. De omstandigheid dat [gedaagen in conventie, eisers in reconventie] een stal van [naam buurman] huurt geldt verder niet als zodanig. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] heeft ter gelegenheid van de comparitie van partijen verder verklaard dat hij de werkzaamheden die hij voor [naam buurman] verrichtte op korte termijn zou beëindigen omdat de kinderen van [naam buurman] een zodanige leeftijd hebben bereikt dat zij dat werk overnemen. Overig 7.14. Voor zover OBW de maatschap tussen vader en zoon eveneens als argument voor opzegging wenst te hanteren is de pachtkamer van oordeel dat het inbrengen van het gebruik van het gepachte in een maatschap op zichzelf is toegestaan (pachtkamer gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 5 februari 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:BZ1044, TvAR 2013/5727), en dat in dit geval niet is gebleken dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] zijn zeggenschap over het gepachte heeft overgedragen, zodat ook dit argument niet slaagt. De pachtkamer: in conventie: 8.1. wijst het gevorderde af; 8.2. veroordeelt OBW in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] vastgesteld op € 450,00; in reconventie: 8.3. merkt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] aan als medepachter; 8.4. veroordeelt OBW in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] vastgesteld op € 225,00; in het incident: 8.5. veroordeelt OBW in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] vastgesteld op € 225,00. Aldus gewezen door de pachtkamer, bestaande uit mr. T.K. Hoogslag, kantonrechter-voorzitter en P. Kingma en L. Tamminga, leden, en uitgesproken door de kantonrechter-voorzitter ter openbare terechtzitting van 26 juni 2018 in tegenwoordigheid van de griffier. c 324 7.15. De pachtkamer is gelet op het voorgaand van oordeel dat de door OBW aangevoerde gronden voor de opzegging van de pachtovereenkomst niet zijn komen vast te staan. Dit leidt er toe dat de vordering van OBW tot het vaststellen van een tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen zal worden afgewezen. 7.16. Het voorgaande oordeel brengt verder mee dat ook de vordering tot ontbinding van de pachtovereenkomst wegens een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] zal worden afgewezen, nu OBW daartoe dezelfde argumenten heeft aangevoerd ten aanzien waarvan hetzelfde geldt als hiervoor is geoordeeld met betrekking tot de opzegging. De vordering in reconventie 7.17. Het verweer van OBW tegen de in reconventie gevorderde medepacht dan wel indeplaatsstelling is niet gericht tegen de persoon van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2]. OBW heeft althans niets gesteld dat duidt op bezwaren die zijn gelegen in de opleiding en ervaring van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2], zodat de pachtkamer er van uit gaat dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] wat dat betreft aan de aan de beoogd (mede)pachter te stellen eisen voldoet. 7.18. De door OBW naar voren gebrachte argumenten zien met name op de bedrijfsvoering zoals die thans door [gedaagen in conventie, eisers in reconventie] wordt uitgeoefend en daaromtrent is geoordeeld in de conventie. De pachtkamer voegt daaraan toe dat het argument dat er te vaak zou worden gemaaid niet slaagt. OBW baseert zich hierbij op een bepaling uit 1951 en lijkt daarbij volledig voorbij te zien aan de ontwikkelingen die de landbouw sindsdien heeft doorgemaakt, nog afgezien ervan dat zij, zoals ook door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] is gesteld, op deze wijze in de bevoegdheden treedt van de pachter. Verder heeft zij niet gesteld en onderbouwd dat [gedaagen in conventie, eisers in reconventie] met de wijze waarop het gepachte wordt geëxploiteerd de kwaliteit van het gepachte schaadt. 7.19. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] heeft primair medepacht en subsidiair indeplaatsstelling gevorderd. De pachtkamer is van oordeel dat het primair gevorderde voor toewijzing in aanmerking komt nu, zoals door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] is gesteld, het bedrijf door Sjoerd en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] samen verder kan worden ontwikkeld. Dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] nog geen concreet bedrijfsplan heeft kan onder deze omstandigheden niet worden tegengeworpen. 7.20. De primaire vordering strekkende tot het aanmerken van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] als medepachter zal gelet op het voorgaande worden toegewezen. De proceskosten in conventie en in reconventie en in het incident 7.21. OBW zal in conventie als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] worden vastgesteld op € 450,00 ( 2 salarispunten, € 225,00 per punt) vanwege salaris gemachtigde. In reconventie zal OBW eveneens als de in het ongelijk te stelen partij worden veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden vastgesteld op € 225,00 vanwege salaris gemachtigde. In het vonnis in incident, tevens tussenvonnis in de hoofdzaak zijn de kosten van het incident gereserveerd voor het vonnis in de hoofdzaak. Het OBW zal in incident als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, tevens vastgesteld op € 225,00.