ECLI:NL:RBNHO:2026:4408

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Alkmaar Zaaknummer: 12112719 \ KG EXPL 26-28 (NE) Vonnis in kort geding van 23 april 2026 in de zaak van de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE DIJK EN WAARD , te Heerhugowaard, eisende partij, hierna te noemen: de gemeente, gemachtigde: mr. M.J.G. Stork, tegen [gedaagde] , te [plaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. D.N. Lavain. De zaak in het kort In dit kort geding vordert een verhuurder dat een huurder wordt veroordeeld tot ontruiming van een woning. De verhuurder beroept zich op een beëindigingsovereenkomst op grond waarvan de huur per 31 maart 2026 is geëindigd. De huurder vindt dat zij huurbescherming geniet omdat de beëindigingsovereenkomst is gesloten voor of gelijktijdig met de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De kantonrechter oordeelt dat sprake is van een beëindiging met wederzijds goedvinden nadat de huur voor onbepaalde tijd is ingegaan en het einde van de huurovereenkomst daarom rechtsgeldig is overeengekomen. De vordering tot ontruiming wordt daarom toegewezen. 1 De procedure 1.1. De gemeente heeft met een dagvaarding van 1 april 2026 een vordering in kort geding tegen [gedaagde] ingesteld. 1.2. Op 9 april 2026 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt. [gedaagde] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. [gedaagde] heeft voorafgaand aan de zitting per brief van 7 april 2026 stukken overgelegd. 2 De feiten 2.1. De gemeente is sinds 1 november 2019 eigenaar van een woning aan het [adres] in [plaats] . 2.2. Op 18 november 2022 is tussen de gemeente als verhuurster en [gedaagde] en de heer [naam 1] als huurders met betrekking tot deze woning een huurovereenkomst gesloten. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar met ingang van 21 november 2022 en lopende tot en met 20 november 2024. 2.3. Op 12 september 2024 heeft [gedaagde] aan de gemeente gevraagd of zij de woning nog ongeveer twee jaar kan huren, zodat zij van die woning naar Oostenrijk kan verhuizen. 2.4. Per e-mail van 16 september 2024 heeft [gedaagde] aan de door de gemeente ingeschakelde makelaar bericht:“Met [naam 2] (gebouwen beheer) van Dijk en Waard hebben we afgesproken, dat heeft hij ook aan jou door gegeven, dat dat niet 3 maanden maar een maand van te voren zou worden gedaan. Zullen we ons daar aan houden? Ik doe mijn best om alles zo snel mogelijk aan te leveren. Zoals je weet ben ik niet alleen huurder maar ook een collega. Als ik aangeef dat ik nog een bepaalde tijd wil huren dan hou ik mij daar ook aan. Ik begrijp heel goed dat mijn woning strategisch is aangekocht door de Gemeente Dijk en Waard. En dus een ander doel gaat krijgen. (zou je ook in de voorwaarden kunnen zetten). Ik zou heel graag nog tot eind maart 2026 het huis willen huren omdat dan de bouw in Oostenrijk klaar is, in ieder geval mijn woning kan ik dan in. Het zou voor mij zoveel rust geven (en zeker na het plotselinge overlijden van [naam 3] ) dat ik niet tussen door nog een huis moet zoeken en weer moet verhuizen. Dan kan ik rustig van hier met de container met mijn spullen naar Oostenrijk (Ook al geregeld met [bedrijf] ). Ik zal je zsm de benodigde stukken aanleveren, ik begrijp dat je wat nodig hebt om zekerheid te kunnen onderbouwen.” 2.5. De gemeente heeft [gedaagde] per aangetekende brief van 24 september 2024 tijdig geïnformeerd over de beëindiging van de huurovereenkomst op 20 november 2024. 2.6. Op 29 september 2024 heeft [gedaagde] nogmaals aan de gemeente laten weten dat zij graag in de woning wil blijven en heeft verzocht om daarover te bellen. Vervolgens is er telefonisch contact geweest. 2.7. Op 30 september 2024 heeft de gemeente aan [gedaagde] laten weten dat het altijd de intentie is geweest de woning voor maximaal twee jaar te verhuren en dat daarop alleen een uitzondering kan worden gemaakt als met bewijsstukken kan worden aangetoond dat [gedaagde] de woning zal verlaten. 2.8. [gedaagde] heeft dezelfde dag aan de gemeente de getekende koopovereenkomst van grond in Oostenrijk toegezonden en laten weten dat zij daar haar toekomstige woning zal realiseren en het haar enorm zou helpen als zij in de woning kan blijven tot en met maart 2026 om de overgang naar Oostenrijk soepel te laten verlopen en daarna definitief in Oostenrijk te gaan wonen. [gedaagde] geeft aan dat 26 maart 2026 een logische einddatum van de huurovereenkomst is. 2.9. De gemeente heeft op 1 oktober 2024 aan [gedaagde] bericht dat de koopovereenkomst onvoldoende is en zij daarom niet zal meewerken aan een verlenging van de huurovereenkomst. 2.10. [gedaagde] heeft op dezelfde dag geantwoord dat het gaat om een getekende koopovereenkomst en zij eerder al stukken heeft toegestuurd waaruit blijkt dat de bouw is goedgekeurd door de gemeente en de financiering zo goed als rond is. [gedaagde] vraagt nogmaals of zij de woning tijdelijk tot 26 maart 2026 kan huren en schrijft in deze e-mail ook: “Ik ben ook een collega verhuur makelaar en ga echt niet langer blijven. Wat mij betreft zet je er een clausule in.” 2.11. Vervolgens (ook op 1 oktober 2024) heeft de gemeente aan [gedaagde] laten weten dat zij de huurovereenkomst wil verlengen tot en met maart 2026 en dat een nieuwe huurovereenkomst zal worden opgemaakt. [gedaagde] heeft daarop geantwoord dat zij daar blij mee is en het contract graag tegemoet ziet. 2.12. Daarna heeft de gemeente een concept huurovereenkomst en beëindigingsovereenkomst per e-mail aan [gedaagde] verzonden en heeft [gedaagde] op 28 november 2024 geantwoord: “(…) Dan krijg ik toch een mail op 26 november over een nieuw contract per 1 december. Ik was totaal verbaast, omdat het echt niet meer nodig is omdat de verlenging al is in gegaan op 20 november 2024. En wat in principe ook niets uit maakt, onze afspraak staat gewoon en die kom ik na. (…)” 2.13. Op 2 december 2024 heeft [gedaagde] aan de gemeente meegedeeld dat het haar bedoeling is het hekje voor haar woning zelf te bekostigen, omdat zij er nog tot maart 2026 woont en vindt dat het er netjes moet uitzien. 2.14. Op 4 december 2024 heeft [gedaagde] een nieuwe huurovereenkomst en een beëindigingsovereenkomst ondertekend. In de huurovereenkomst staat dat deze is aangegaan voor onbepaalde tijd, ingaande op 21 november 2024. In de beëindigingsovereenkomst staat dat deze onlosmakelijk is verbonden met de huurovereenkomst en dat de huurovereenkomst wordt ontbonden per 31 maart 2026. 2.15. Op 24 december 2025 heeft de gemeente aan [gedaagde] meegedeeld dat de huurovereenkomst eindigt op 31 maart 2026, zoals vastgelegd in de beëindigingsovereenkomst. 2.16. In de brief van 6 februari 2026 heeft [gedaagde] een beroep gedaan op huurbescherming en op de nietigheid van de beëindigingsovereenkomst. Ook schrijft [gedaagde] dat de overeenkomsten tot stand zijn gekomen onder druk en dus sprake is van een wilsgebrek. Op 19 januari 2026 heeft [gedaagde] aan de gemeente bericht dat zij de woning blijft huren en bewonen en dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en zij daarom niet instemt met een beëindiging of gedwongen opzegging van de huur per 31 maart 2026. 3 Het geschil 3.1. De gemeente vordert samengevat - ontruiming van de woning aan [adres] te [plaats] . 3.2. De gemeente legt aan de vordering ten grondslag dat de gemeente op 1 oktober 2024 aan [gedaagde] een verlenging van de huurovereenkomst heeft aangeboden en dat [gedaagde] dat aanbod heeft aanvaard, zodat op 21 november 2024 de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is verlengd. Vervolgens hebben partijen, nadat [gedaagde] haar huurrechten had verkregen, op 4 december 2024 een beëindigingsovereenkomst gesloten op grond waarvan de huurovereenkomst op 31 maart 2026 zal eindigen. [gedaagde] heeft nu meegedeeld de woning niet te zullen verlaten en zal na 31 maart 2026 zonder recht of geldige titel in de woning verblijven. De gemeente heeft belang bij een spoedige ontruiming van de woning omdat zij de woning nodig heeft voor de huisvesting van derden, waaronder spoedzoekers.

De einddatum is ook zelf door [gedaagde] voorgesteld en [gedaagde] was ermee bekend dat de gemeente de woning strategisch heeft aangekocht, namelijk voor de huisvesting van bijvoorbeeld spoedzoekers. 3.3. [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering van de gemeente, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de gemeente in de kosten van deze procedure. 3.4. [gedaagde] voert het volgende aan. De gemeente heeft op 1 oktober 2024 een aanbod gedaan voor verlenging van de huurovereenkomst onder voorwaarde van een einddatum in maart 2026. Dat aanbod heeft [gedaagde] aanvaard, zodat vóór de verlenging overeenstemming is bereikt over voortzetting en beëindiging van de huurovereenkomst. Subsidiair stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat de huur- en beëindigingsovereenkomst gelijktijdig zijn gesloten. Dat staat ook in de tweede huurovereenkomst en in de beëindigingsovereenkomst staat dat deze onlosmakelijk is verbonden met de nieuwe huurovereenkomst. Een beëindiging voor of bij het aangaan van de verlengde huurovereenkomst is nietig of vernietigbaar. De overeengekomen beëindiging is dus niet geldig. De gemeente was zich ervan bewust dat [gedaagde] op grond van de tweede huurovereenkomst huurbescherming toekomt. Verder staat in de beëindigingsovereenkomst dat de huurovereenkomst wordt ontbonden per 31 maart 2026, maar buitengerechtelijke ontbinding is niet mogelijk. In de beëindigingsovereenkomst staat niet dat sprake is van een beëindiging met wederzijds goedvinden. Ook om deze reden kan de beëindigingsovereenkomst geen doel treffen. [gedaagde] komt dus huurbescherming toe en verblijft rechtmatig in de woning. 3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 4 De beoordeling Waar gaat het om in dit kort geding? 4.1. De kantonrechter moet in dit kort geding beoordelen of er voldoende reden is om [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van de woning. Er is een spoedeisend belang 4.2. Een vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als daarbij een spoedeisend belang bestaat. Dat is het geval. De gemeente vordert ontruiming van de woning, omdat [gedaagde] volgens de gemeente zonder recht of titel in de woning verblijft. Deze vordering is naar zijn aard spoedeisend. De beoordeling van een vordering tot ontruiming in kort geding 4.3. De kantonrechter stelt voorop dat een veroordeling tot ontruiming van woonruimte in kort geding een maatregel is die diep ingrijpt in het woonrecht, het woonbelang en de huurbescherming van een huurder. Daarom moet de kantonrechter terughoudend zijn met toewijzing van een vordering tot ontruiming van een woning. 4.4. Dat betekent dat voor een veroordeling tot ontruiming in kort geding alleen plaats is als het zeer waarschijnlijk is dat die vordering in een gewone procedure (een zogenoemde bodemprocedure) ook wordt toegewezen, en als de belangen van de verhuurder bij ontruiming van de woning zwaarder wegen dan de belangen van de huurder bij behoud van de woning. Het einde van de huurovereenkomst is rechtsgeldig overeengekomen 4.5. Partijen verschillen van mening over de vraag of rechtsgeldig een einde van de huurovereenkomst is overeengekomen. 4.6. De huurovereenkomst in deze zaak is gesloten voor 1 juli 2024, de datum van de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten. Op grond van het overgangsrecht is daarop oud recht van toepassing, te weten de Wet doorstroming huurmarkt 2015. Dat recht bepaalt dat “(...) Indien na afloop van een voor bepaalde tijd van twee (...) jaar of korter aangegane huur met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, wordt deze laatste overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde huurovereenkomst.” . Hierop is een uitzondering van toepassing: ‘ Dit artikel geldt niet, indien de beëindiging geschiedt met wederzijds goedvinden nadat de huur is ingegaan.” . 4.7. Het komt in deze aan op de uitleg en vervolgens de kwalificatie van de tussen partijen gevoerde correspondentie en gemaakte afspraken. Partijen zijn het er over eens dat door aanbod en aanvaarding op 1 oktober 2024 met ingang van 21 november 2024 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. Dat in het aanbod van de gemeente staat dat zij de huurovereenkomst wil verlengen tot en met maart 2026 doet daar niet aan af. Op grond van het op dat moment geldende recht moet immers de tweede tussen partijen gesloten huurovereenkomst worden opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van de eerste huurovereenkomst. Partijen waren daarmee ook bekend. Partijen hebben uitgebreid gecorrespondeerd over de huurbescherming die [gedaagde] zou krijgen in geval van een tweede huurovereenkomst. Maar ook als het aanbod van de gemeente, dat door [gedaagde] is aanvaard, moet worden aangemerkt als een verlenging met een einddatum, geldt dat daar geen wettelijke grondslag voor was en is. De tweede huurovereenkomst wordt immers van rechtswege opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd. 4.8. Daarna hebben partijen op 4 december 2024 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ingaande op 21 november 2024 getekend. De kantonrechter volgt de gemeente in haar standpunt dat de huurovereenkomst al eerder tot stand is gekomen, dat is ook het primaire standpunt van [gedaagde] , en dat deze op een later moment is geformaliseerd door schriftelijke vastlegging van de afspraken. De gemeente heeft daartoe ook onbetwist aangevoerd dat de inhoud van de overeenkomst niet was gewijzigd. Gelijktijdig hebben partijen een beëindigingsovereenkomst gesloten. 4.9. Uitgangspunt bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is dat de huurder huurbescherming geniet en de verhuurder de huurovereenkomst niet zomaar kan beëindigen. Daarvoor gelden strenge eisen; de verhuurder is gebonden aan vormvoorschriften en limitatieve opzeggingsgronden. Dat kan slechts anders zijn als de huurovereenkomst wordt beëindigd met wederzijds goedvinden. Daardoor eindigt de huurbescherming, maar voor een geldige werking van een beëindiging met wederzijds goedvinden moet deze zijn gesloten nádat de huur is ingegaan. Op dat moment heeft de huurder al huurbescherming en kan de huurder (in volledige vrijheid) afstand van zijn huurrechten doen. Dit betekent dat partijen pas afspraken kunnen maken over een einde van de huurovereenkomst na ingang van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Afspraken over het einde van de huurovereenkomst voordat de tijdelijke huurovereenkomst was afgelopen en voor aanvang van de verlengde huur zijn nietig dan wel vernietigbaar en missen dus toepassing. 4.10. Uit de correspondentie tussen partijen blijkt dat [gedaagde] zelf de einddatum heeft voorgesteld, dat de gemeente uitdrukkelijk en expliciet meermaals heeft aangegeven het risico van huurbescherming niet te willen nemen en daarom om bewijsstukken vroeg dat zij de woning uiterlijk maart 2026 daadwerkelijk zou verlaten, en ook dat [gedaagde] begreep dat de verlenging leidde tot een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. [gedaagde] schrijft zelf op 28 november 2024 aan de gemeente dat zij verbaasd is een huurovereenkomst te ontvangen, aangezien dat niet meer nodig is omdat de verlenging al is in gegaan. Nadat de huur voor onbepaalde tijd is verlengd, heeft [gedaagde] , die bekend was met haar rechten, op 4 december 2024 de beëindigingsovereenkomst getekend. Deze afspraak over het einde van de huur in de beëindigingsovereenkomst is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter rechtsgeldig, omdat deze is gemaakt na aanvang van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Op dat moment had [gedaagde] haar huurrechten al gekregen en wist zij van welke rechten zij afstand deed. Van ongeoorloofde druk of een wilsgebrek bij de totstandkoming van deze afspraak, zoals [gedaagde] stelt, is in het geheel niet gebleken. 4.11. Dit betekent dat naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden op 31 maart 2026 is geëindigd en [gedaagde] daarom vanaf die datum zonder recht of titel in de woning verblijft. Belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel 4.12.