ECLI:NL:RBNHO:2026:4267

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Insolventie locatie Haarlem Zaaknr./repnr.: 11892883 \ EJ VERZ 25-51 Uitspraakdatum: 14 april 2026 Beschikking van de kantonrechter in de zaak van: [verzoekster] B.V., te [plaats 1], verzoekster, verder te noemen: [verzoekster], gemachtigde: [gemachtigde], tegen de vereniging van eigenaars [verweerster], gevestigd te [plaats 2], verweerster, verder te noemen: de VvE,gemachtigde: mr. P.G. [betrokkene 1] De zaak in het kort De verzoeken tot wijziging van de splitsingsakte en tot vrijstelling van de betalingsverplichting van het voorschot op de VvE bijdrage zijn niet toewijsbaar. Daartoe is redengevend dat geen van de wettelijke mogelijkheden tot wijziging van de splitsingsakte zich hier voordoet. Dat betekent ook dat verzoekster het voorschot op de VvE bijdrage onverkort verschuldigd is. Ten aanzien van het verzoek dat ziet op het verlenen van een vervangende machtiging voor de reeds door verzoeker geplaatste buitenunit geldt dat verzoekster niet ontvankelijk is in haar verzoek. Vaststaat dat dit verzoek buiten de wettelijke termijn ter griffie van de rechtbank is ontvangen. 1 Het procesverloop 1.1. [verzoekster] heeft een verzoekschrift ingediend, ingekomen op 12 juni 2025 ter griffie van de Rechtbank Amsterdam. Bij beschikking van 11 september 2025 heeft de kantonrechter te Amsterdam de behandeling van de zaak verwezen naar de Rechtbank Noord-Holland. 1.2. [verzoekster] heeft op 12 november 2025 haar verzoekschrift aangevuld. De VvE heeft een verweerschrift ingediend. 1.3. Op 17 maart 2026 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. 2 De feiten 2.1. Het perceel met het flatgebouw aan de [adres 1] [nummer 1] tot en met [nummer 2] (oneven nummers) en het [adres 2] te [plaats 2] is bij akte van 24 oktober 1975 gesplitst in 186 appartementsrechten, waaronder drie appartementsrechten met de bestemming bedrijfsruimte. 2.2. In de splitsingsakte is het modelreglement van splitsing van eigendom van 22 februari 1973 van toepassing verklaard en met wijzigingen en aanvullingen in de splitsingsakte opgenomen. Gelijktijdig met de splitsing is de VvE opgericht. 2.3. In artikel 2 van de splitsingsakte is bepaald welke gedeelten tot de gemeenschappelijke gedeelten worden gerekend. 2.4. In artikel 17 van de splitsingsakte is bepaald welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn. 2.5. In artikel 23 lid 1 van de splitsingsakte is voor iedere eigenaar bepaald voor welk breukdeel hij gerechtigd is in de gemeenschap. Voor het appartementsrecht met het indexnummer A-1 is het breukdeel 373/10.000. 2.6. In artikel 23 van de splitsingsakte staat:“(…) 2. De gemeenschappelijke baten moeten in dezelfde verhouding tussen eigenaars worden verdeeld. 3. In gelijke verhouding zijn de eigenaars verplicht bij te dragen in – en zijn zij tegenover derden aansprakelijk voor – de gezamenlijke schulden, kosten en lasten, met uitzondering van de in lid 4 van dit artikel te omschrijven schulden, kosten en lasten, waarin de eigenaars van de appartementsrechten met de index-nummers 1557 A-1, 1557 A-2 en 1557 A-3 niet verplicht zijn bij te dragen, en tegenover derden niet aansprakelijk. 4. De in lid 3 van dit artikel bedoelde schulden, kosten en lasten, waarin de eigenaars van de appartementsrechten met de index-nummers 1,2 en 3 niet behoeven bij te dragen zijn: kosten van warmwatervoorzieningsinstallatie, centrale antenne, lift-installatie, hydrofoor, noodaggregaten, deurtelefoon-installaties, waterverbruik, drie/vierde gedeelte van het elektra-gebruik en de kosten van schoonhouden van de gemeenschappelijke ruimten (…) 5. De vergadering van eigenaars kan in de lastenverdeling in de leden 3 en 4 van dit artikel nader uitgewerkt, wijziging brengen, indien blijkt dat aanpassing nodig is, omdat de appartementsrechten 1,2 en/of 3 tóch gebruik maken van de in lid 4 omschreven installaties, diensten en leveringen. ” 2.7. In artikel 35 van het modelreglement staat: “ Ieder der eigenaars is bevoegd, hetzij in persoon, hetzij bij schriftelijk gevolmachtigde, de vergadering bij te wonen, daarin het woord te voeren en het stemrecht uit te oefenen, behoudens het bepaalde in artikel 875 q van het Burgerlijk Wetboek. ” 2.8. [verzoekster] is sinds 30 augustus 2021 eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer A-1, plaatselijk bekend als [adres 1] [nummer 3] en [nummer 4] te [plaats 2], rechtgevende tot het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond. 2.9. [verzoekster] heeft vanaf de datum waarop zij het appartementsrecht in eigendom heeft geen (voorschot)bijdragen aan de VvE betaald. De VvE heeft in verband hiermee een gerechtelijke procedure aanhangig gemaakt die nog loopt. 2.10. In de vergadering van 8 april 2024 heeft de VvE de begroting voor 2024 aangenomen en de maandelijkse (voorschot)bijdragen bepaald. Bij beschikking van 11 februari 2025 heeft de kantonrechter te Amsterdam het verzoek van [verzoekster] om deze besluiten te vernietigen dan wel nietig te verklaren, afgewezen. Ook haar verzoek om de juiste hoogte van de servicekosten vast te stellen, is afgewezen. 2.11. In voornoemde beschikking heeft de kantonrechter kort gezegd overwogen dat: - in de splitsingsakte is bepaald dat de eigenaars naar rato van hun breukdeel moeten bijdragen aan de gemeenschappelijke kosten;- het standpunt van [verzoekster] dat de kosten gelijkelijk moeten worden verdeeld, onjuist is;- het standpunt van [verzoekster] dat de breukdelen gebaseerd moeten zijn op de oppervlakte en dat de splitsingsakte daarop moet worden aangepast, ook onjuist is;- in de splitsingsakte weliswaar niet is opgenomen wat de grondslag van de verdeling van de breukdelen is, maar dat dit ten tijde van het opstellen van de splitsingsakte ook niet verplicht was (zie artikel 5:113 lid 1 tweede zin BW jo. artikel 172 lid 4 Overgangswet NBW);- de begroting over 2024 al zodanig is opgesteld dat de eigenaren van de bedrijfsruimten worden uitgezonderd van de kosten zoals omschreven in artikel 23 lid 4 van de splitsingsakte;- de eigenaren van de bedrijfsruimten vóór 2024 wel moesten meebetalen aan de dotatie groot-onderhoud, maar dat van die besluiten geen vernietiging is gevorderd;- het profijtbeginsel geen rol speelt;- de begroting rechtsgeldig is vastgesteld en niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid is;- [verzoekster] niet gerechtigd is haar verplichting tot betaling van (voorschot)bijdragen op te schorten. 2.12. Op 7 april 2025 heeft een algemene ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden. [verzoekster] heeft voorafgaand aan die vergadering vier agenda punten ingediend, te weten:- wijziging tot akte van splitsing;- voorstel overstap verzekeringsmaatschappij;- opmerkingen notulen ALV 08-04-2024;- aanvraag/verzoek tot plaatsing extra buitenunit voor koel-verwarmingsinstallatie en afkoppeling blokverwarming. 2.13. In de notulen van de vergadering staat over het voorstel tot wijziging van de akte van splitsing onder meer:“(…) De heer [verzoekster] probeert nu via deze vergadering alsnog zijn voorstellen door de vergadering te laten accorderen. Een wijziging van de Akte is daar een onderdeel van en behalve de vergadering, dienen ook de hypotheekverstrekkers goedkeuring te geven. Een dergelijk voorstel dient aangenomen te worden in een vergadering waar tenminste 4/5 meerderheid van alle eigenaars aanwezig is. Indien één eigenaar vervolgens hiertegen in bezwaar gaat, omdat dit nadelig is ten aanzien van zijn bijdragen aan de VvE, zal dit voorstel moeten worden voorgelegd aan de kantonrechter. Als een eigenaar schade lijdt als gevolg van het besluit tot wijziging van de akte, dan is de rechter volgens de wet verplicht om dat besluit te vernietigen. Bovendien zijn de kosten voor zo’n proces aanzienlijk. Deze kosten worden evenwel gedragen door de heer [verzoekster], omdat hij dit voorstel heeft gedaan. De heer [betrokkene 1] geeft aan dat de keuze uiteraard aan de vergadering is.

Als bij de vergadering het idee leeft dat minstens 80% van de eigenaars voor wijziging van de akte stemmen, dan kunnen de vervolgwerkzaamheden voor wijzigen van de akte in gang worden gezet. (…) Om toch een impressie van de stemmen in kaart te brengen op het voorstel van de heer [verzoekster] om de breukdelen en kostenverdeling in de Akte te wijzigen, vraagt de heer [betrokkene 2] aan de aanwezigen of zij binnen een formele stemming in een volgende vergadering met het voorstel van de heer [verzoekster] akkoord zouden gaan. Behalve de heer [verzoekster] zijn alle overige aanwezigen, binnen deze niet formele stemming, tegen wijziging van de akte en breukdelen/kostenverdeling. ” 2.14. Over het plaatsen van een extra buitenunit staat in de notulen het volgende:“(…) De heer [verzoekster] heeft een aanvraag gedaan voor ontkoppeling van de verwarmingsinstallatie en plaatsing van een nieuw verwarmingssysteem en vervanging van de huidige buiten-units voor airco/koeling. De heer [betrokkene 2] ligt uit dat voor de aanwezige huidige installaties nimmer toestemming is gegeven door de vergadering. Ook vult de heer [betrokkene 2] aan, dat de heer [verzoekster] zijn aanvraag niet heeft onderbouwd met een plan van aanpak. De zware units worden op betonnen delen van de VvE gemonteerd en/of aan de gemetselde gevel. Of deze oude gevel de units constructief kan dragen, dient door een constructeur te worden berekend en schriftelijk worden vastgelegd. Daarbij dienen ook de spouwankers in de gevelmuren, die zorgen voor de constructieve versterking, te worden beoordeeld. De vergadering geeft niet eerder toestemming nadat een constructief rapport met installatietekeningen en de offerte met specificaties van de installatie (aantal dB’s) door [verzoekster] is aangeleverd en in een volgende vergadering ter besluitvorming wordt ingediend. Er dient in overleg met de VvE en RLD een constructeur aangewezen te worden, de kosten van dit constructief onderzoek zijn voor aanvrager [verzoekster]. (…) Het voorstel van [verzoekster] wordt hiermee afgewezen. ” 2.15. [verzoekster] heeft korte tijd na de vergadering de twee bestaande buitenunits vervangen voor nieuwe installaties en nog een derde buitenunit aangebracht. 2.16. De notulen van de vergadering zijn op 20 mei 2025 naar de leden verstuurd. 3 Het verzoek 3.1. Het verzoek van [verzoekster] bestaat uit drie onderdelen. - Ten eerste verzoekt [verzoekster] om haar een machtiging te geven of een andere rechterlijke uitspraak te doen om op kosten van de VvE de wijziging van de splitsingsakte van de VvE te realiseren volgens de feitelijke situatie op basis van de door [verzoekster] aangeleverde gegevens zodat iedereen correcte servicekosten gaat betalen. [verzoekster] beroept zich hierbij op de redelijkheid en billijkheid. - Ten tweede verzoekt [verzoekster] om toestemming voor het niet betalen van de servicekosten totdat er een nieuwe splitsingsakte met correcte servicekosten is en alle cv leidingen uit zijn bedrijfsruimte op kosten van de VvE zijn verwijderd. Hiertoe stelt [verzoekster] dat zij hoge kosten heeft moeten maken voor het vervangen van het plafond in haar bedrijfsruimte en dat de eigenaren van de bedrijfsruimten (waaronder haar voorganger) al aanzienlijke bedragen aan servicekosten hebben voldaan. - Ten derde verzoekt [verzoekster] om toestemming voor het laten blijven zitten van de extra buitenunit aan de gevel van het gebouw. [verzoekster] stelt hiertoe dat zij het verzoek om toestemming tijdig had ingediend en daarover voorafgaande aan de vergadering geen vragen heeft gekregen. De nadere informatie die de VvE wil ontvangen is niet ter zake doende. [verzoekster] had haast met het aanbrengen van de derde buitenunit en kon niet weer een jaar wachten. 3.2. De VvE heeft verweer gevoerd tegen het verzoek. Op het verweer van de VvE wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 4 De beoordeling Besliskader 4.1. Uitgangspunt bij de beoordeling van dit geschil is dat de splitsingsakte en het reglement bepalen hoe de zaken bij een VvE, waaronder de wijze van besluitvorming, zijn geregeld. De mogelijkheden voor de kantonrechter om in te grijpen zijn beperkt tot de ruimte die de wet daarvoor biedt. Kort gezegd kan de kantonrechter in sommige gevallen een besluit van de vergadering vernietigen en in sommige gevallen een vervangende machtiging afgeven. Verzoek tot wijziging splitsingsakte 4.2. [verzoekster] wil wijziging van de splitsingsakte omdat zij het niet eens is met de daarin opgenomen verdeling van de servicekosten. De eigenaren van de bedrijfsruimten moeten, bijvoorbeeld via de dotatie aan het reservefonds, meebetalen aan voorzieningen die zij niet (kunnen) gebruiken. Dat is volgens [verzoekster] in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Volgens de VvE is de door [verzoekster] gewenste wijziging van de splitsingsakte niet mogelijk. 4.3. De waarde van een appartementsrecht wordt in belangrijke mate bepaald door de manier waarop de rechten en plichten van de appartementseigenaars in de splitsingsakte en het reglement zijn geregeld. Om benadeling van appartementseigenaars of ander belanghebbenden (zoals hypotheekhouders) te beschermen is het wijzigen van de splitsingsakte en het reglement aan strikte regels gebonden. Een wijziging kan immers voor de ene appartementseigenaar gunstig zijn maar voor de andere ongunstig. 4.4. Zoals de VvE in het verweerschrift heeft toegelicht, is wijziging van de splitsingsakte alleen mogelijk ofwel: i) met medewerking van alle eigenaars ofwel ii) met medewerking van het bestuur als het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van tenminste vier vijfde van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt of met een zodanige grotere meerderheid als in de splitsingsakte is bepaald .Als de eerste mogelijkheid aan de orde is, kan een vervangende machtiging worden verzocht bij de kantonrechter als een of meerdere eigenaars zich niet verklaren of zonder redelijke grond hun toestemming weigeren . De vervangende machtiging kan dan alleen worden verleend op verzoek van een of meer appartementseigenaars aan wie ten minste de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars toekomt . Als de tweede mogelijkheid aan de orde is, is er geen mogelijkheid voor het verzoeken van een vervangende machtiging. Ten slotte geeft de wet op een beperkt aantal gronden nog de mogelijkheid om als appartementseigenaar een rechterlijk bevel tot wijziging van de splitsingsakte te verzoeken . 4.5. Indien en voor zover hetgeen op de vergadering van 7 april 2025 is besproken over de wens van [verzoekster] om de splitsingsakte te wijzigen, al als een besluit kan worden aangemerkt (er is immers alleen informeel gestemd over de vraag of het verder uitwerken van een voorstel tot wijziging van de splitsingsakte zinvol zou zijn), geldt dat geen van de in rechtsoverweging 4.4. genoemde mogelijkheden zich voordoet. Duidelijk is dat behalve [verzoekster], geen van de appartementseigenaars de door [verzoekster] voorgestelde wijziging van de splitsingsakte wenst, zodat niet is voldaan aan de respectievelijke vereisten dat 100% , 80% of 50% van de appartementseigenaren heeft ingestemd. De kantonrechter heeft dus geen wettelijke mogelijkheid om de splitsingsakte te wijzigen. Het geven van een rechterlijk bevel is evenmin aan de orde omdat geen van de in de wet genoemde gronden zich voordoet. 4.6. Dat de door [verzoekster] voorgestelde wijziging van de splitsingsakte ook op inhoudelijke gronden niet aan de orde is, althans dat de daartoe door [verzoekster] aangedragen argumenten ontoereikend zijn, heeft de kantonrechter in zijn beschikking van 11 februari 2025 al gemotiveerd toegelicht. De conclusie is dan ook dat het eerste verzoek van [verzoekster] moet worden afgewezen. Verzoek tot vrijstelling betalingsverplichting 4.7. Dat betekent dat ook het tweede verzoek (vrijstelling van de betalingsverplichting van [verzoekster]) niet kan slagen. Het verzoek berust immers op de veronderstelling dat de splitsingsakte gewijzigd wordt, waarvan, zoals hiervoor is geoordeeld, de kantonrechter geen machtiging kan en zal geven.

Verder voert de VvE terecht aan dat de verzochte (voorlopige) vrijstelling van de betalingsverplichting in strijd is met de wet en de splitsingsakte . Of de VvE ter zake van de betalingsachterstand van [verzoekster] executiemaatregelen kan treffen, zal moeten worden bepaald in de nog lopende procedure daarover. Verzoek in verband met weigering toestemming plaatsing buitenunit 4.8. Ten slotte kan ook het derde verzoek, waarbij [verzoekster] vernietiging van het besluit van de vergadering om de extra buitenunit niet toe te staan wil, niet worden toegewezen. Dit besluit is, in het bijzijn van de gemachtigde van [verzoekster], genomen op de vergadering van 7 april 2025, zodat de termijn van één maand om vernietiging te verzoeken, op 8 april 2025 is gaan lopen. Vaststaat dat het verzoek van [verzoekster] pas op 12 juni 2025 en dus buiten de wettelijke termijn, ter griffie van de rechtbank is ontvangen. Daarmee is [verzoekster] niet-ontvankelijk. 4.9. Het betoog van [verzoekster] dat zij op tijd is, omdat zij het verzoek heeft gedaan binnen vier weken na ontvangst van de notulen van de betreffende vergadering, gaat niet op. Bepalend is het moment waarop de verzoeker van het besluit heeft kennis genomen of kennis heeft kunnen nemen. Vaststaat dat het verzoek door [verzoekster] zelf op de agenda van de vergadering van 7 april 2025 is geplaatst en dat haar gemachtigde ter vergadering aanwezig was en dus kennis heeft kunnen nemen van het in die vergadering genomen besluit. Dat de notulen pas later zijn verspreid, doet daar niet aan af. 4.10. Overigens zou het verzoek niet zijn toegewezen als het tijdig zou zijn gedaan. De kantonrechter kan een besluit van de vergadering alleen vernietigen als sprake is van strijd met de redelijkheid en billijkheid of strijd met de splitsingsakte of het reglement. Gesteld noch gebleken is dat het besluit strijdig is met de splitsingsakte of het reglement. Het besluit is, anders dan [verzoekster] kennelijk stelt, evenmin in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Zoals de VvE heeft betoogd, heeft [verzoekster] haar verzoek om toestemming niet of nauwelijks van enige onderbouwing voorzien en had de vergadering de nodige vragen over de wijze van bevestiging van de unit aan de gevel en de gevolgen voor de constructie. Dat zijn legitieme vragen en zolang [verzoekster] daar geen deugdelijk en onderbouwd antwoord op geeft, is het weigeren van de benodigde toestemming niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. 4.11. De (ter zitting voor het eerst ingenomen) stelling van [verzoekster] dat alle op de vergadering genomen besluiten hoe dan ook nietig zijn omdat de heer [betrokkene 2] (die beheerder en geen appartementseigenaar is) als voorzitter is opgetreden, gaat niet op. Nog daargelaten dat, blijkens de notulen, [betrokkene 2] met instemming ter vergadering als voorzitter is opgetreden, doet dat feitelijke voorzitterschap niet af aan de rechtsgeldigheid van de genomen besluiten. [verzoekster] heeft niet betwist dat de genomen besluiten de meerderheid van de stemmen hadden en dat [betrokkene 2] zelf niet heeft meegestemd. Conclusie 4.12. De conclusie is dat de kantonrechter [verzoekster] niet ontvankelijk zal verklaren in zijn derde verzoek en de overige verzoeken van [verzoekster] zal afwijzen. Proceskosten 1.1. [verzoekster] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de VvE worden begroot op: - salaris gemachtigde € 576,00 (2 punten × € 288,00) - nakosten € 144,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 720,00 5 De beslissing De kantonrechter: 5.1. verklaart [verzoekster] niet ontvankelijk in haar derde verzoek (betreffende het besluit tot afwijzing van de door [verzoekster] verzochte toestemming voor het plaatsen van een extra buitenunit); 5.2. wijst de verzoeken voor het overige af; 5.3. veroordeelt [verzoekster] in de proceskosten van € 720,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verzoekster] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, Deze beschikking is gegeven door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. Artikel 5:139 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Artikel 5:139 lid 2 BW. Artikel 5:140 lid 1 BW. Artikel 5:140 lid 2 BW. Artikel 5:144 lid 1 BW. Artikel 5:139 lid 1 BW. Artikel 5:139 lid 2 BW. Artikel 5:140 lid 1 BW. Artikel 5:144 lid 1 BW. Artikel 5:112 sub a en 5:113 lid 2 BW. Artikel 23.