ECLI:NL:RBNHO:2026:4101

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Haarlem Zaaknummer: 11863356 \ CV EXPL 25-5762 Vonnis van 15 april 2026 in de zaak van 1 [eiser 1] , te [plaats] ,2. [eiser 2] , te [plaats] , eisende partijen, hierna samen te noemen: [eisers] , gemachtigde: [gemachtigde] , tegen [gedaagde] B.V. , te Amersfoort, gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigden: mr. A.W. Booij en N. Wentink De zaak in het kort Tussen partijen is in geschil of sprake is van een 7:230a- of 7:290-bedrijfsruimte. De kantonrechter oordeelt dat sprake is van een 7:290-bedrijfsruimte. Niet in geschil is dat in de opzeggingsbrief van 24 december 2024 geen opzeggingsgronden zijn vermeld. De opzegging is om die reden nietig. Gelet hierop worden de vorderingen van [eisers] afgewezen. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 7 juli 2025, met producties; - de conclusie van antwoord van 5 november 2025, met producties; - het tussenvonnis van 12 november 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald; - de mondelinge behandeling van 24 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. [eisers] hebben (vanuit de vennootschap onder firma [bedrijf 1] V.O.F.) tot 1 januari 2011 in de bedrijfsruimte gelegen aan het adres [adres] [nummer 1] / [nummer 2] te [plaats] (hierna: de bedrijfsruimte) een keukenwinkel geëxploiteerd. 2.2. De rechtsvoorganger van [gedaagde] heeft op of omstreeks 8 september 2010 aan [eisers] kenbaar gemaakt de bedrijfsruimte te willen huren. In een brief van 9 september 2010 van de rechtsvoorganger van [gedaagde] aan [eisers] staat daarover: (…) Teneinde het mogelijk te maken dat wij aldaar één van onze showrooms gaan exploiteren, zijn in de bespreking een aantal afspraken en toezeggingen gemaakt. (Afkort. EK = [gedaagde] Keuken Groep – Afkort. [bedrijf 1] – [bedrijf 1] ) (…)2. vestigingsvergunning keuken detailzaak - [bedrijf 1] zal de documenten overleggen 3. service op orders [bedrijf 1] - de service op orders van [bedrijf 1] wordt door [bedrijf 1] geheel opgepakt en opgelost (…) 4. lopende orders [bedrijf 1] per 01-01-2011 - worden volledig in beheer en voor rekening en risico van [bedrijf 1] afgewerkt 5. exploitatie keuken detailzaak door [bedrijf 1] (of diens rechtsopvolgers) - zonder schriftelijke toestemming is aan [bedrijf 1] of diens rechtsopvolgers niet toegestaan een keuken detailzaak te exploiteren (…). [eisers] hebben de afspraken ondertekend. 2.3. Vervolgens heeft de rechtsvoorganger van [gedaagde] met [eisers] een huurovereenkomst gesloten voor de bedrijfsruimte met als ingangsdatum 1 januari 2011. 2.4. Op 13 september 2010 hebben [eisers] een brief gestuurd naar hun leveranciers: “(…) Na jarenlang hard werken in je eigen keukenzaak, kun je soms ineens toe zijn aan iets heel anders. Niet dat we ons daar nu zo van bewust waren, de diverse geluiden in de markt ten spijt, kunnen we ons gelukkig prijzen dat de verkoop bij ons op het moment best lekker loopt. Echter, enkele weken terug werden we benaderd door de broers [gedaagde] . (…) Het pand waar [bedrijf 1] in gevestigd is voldeed volledig aan hun wensen. Gelet op de toekomst, waarin het voor de kleinere zelfstandige zeker niet makkelijker zal worden, leek het ons verstandig om deze kans aan te pakken, en inderdaad ons pand te huur aan te bieden. (…) Dit betekent dat [bedrijf 1] vanaf 1 januari 2011 geen showroom meer zal hebben, en de verkoop van keukens zal vanaf die datum gestaakt worden. De lopende orders en service zullen nog wel door ons worden afgehandeld. De [gedaagde] Keukengroep zal per 1 januari 2011 starten met een ingrijpende interne verbouwing van het pand, waarna zo snel mogelijk met de verkoop van keukens gestart zal worden. (…)” Een brief met soortgelijke strekking (met als datum 14 september 2010) hebben [eisers] ook aan hun klanten gestuurd. 2.5. Met ingang van 1 januari 2021 heeft [gedaagde] met [eisers] een nieuwe huur [eisers] vorderen te verklaren voor recht dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst ziet op een 7:230a-bedrijfsruimte en dat de huuropzegging rechtsgeldig is gedaan waardoor de huurovereenkomst per 31 december 2025 is geëindigd. Daarnaast vorderen zij veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde, vermeerderd met een gebruiksvergoeding en de proceskosten. 3.2. [eisers] leggen aan de vordering ten grondslag dat sprake is van een 7:230a-bedrijfsruimte. Om die reden is opzegging rechtsgeldig. Met de rechtsvoorganger van [gedaagde] is namelijk de bestemming van het gehuurde besproken, te weten een showroom voor keukens en aanverwante artikelen. Een showroom is geen verkoopruimte. Dit is ook vastgelegd in de huurovereenkomst. De huurovereenkomst vormt het uitgangspunt. Van een voor een publiek toegankelijk lokaal is bovendien geen sprake. Voorts wordt in het gehuurde niet tot daadwerkelijke aankoop van een roerende zaak overgegaan. 3.3. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 4 De beoordeling 4.1. De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een 290-bedrijfsruimte en wel om het volgende. Inleiding; huurregime 7:230a of 7:290 BW 4.2. Partijen verschillen van mening over de vraag of het gehuurde is aan te merken als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW of in de zin van artikel 7:230a BW. Wanneer sprake is van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, dan geldt dat de huurder van zo’n bedrijfsruimte minder bescherming geniet, dan wanneer deze huurder een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW zou huren. Indien partijen besluiten af te spreken dat het gehuurde een bedrijfsruimte is in de zin van artikel 7:230a BW, terwijl het gehuurde feitelijk een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW is, dan kan de huurder desondanks een beroep doen op de bescherming die het beschermingsregime van 7:290 BW biedt. 4.3. Onder bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 sub a BW wordt verstaan - voor zover voor deze zaak van belang - een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreeks de levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig. Wil er sprake zijn van 290-bedrijfsruimte dan moet het gehuurde volgens de huurovereenkomst bestemd zijn voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in lid 2. 4.4. Beslissend is daarbij hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan. Bij de beoordeling van de vraag wat partijen bij het sluiten van de overeenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan, zijn de keuze voor een modelovereenkomst en de kwalificatie van de bedrijfsruimte in de overeenkomst – op zichzelf bezien – niet doorslaggevend. Welk gebruik van het gehuurde partijen voor ogen heeft gestaan kan eveneens blijken uit de aard en de inrichting van het gehuurde en het feitelijk gebruik daarvan, zodat ook deze omstandigheden moeten worden meegewogen. Bij de kwalificatie van het gehuurde dient ook het soort onderneming dat in het gehuurde wordt geëxploiteerd in ogenschouw te worden genomen. Er is sprake van een 7:290-bedrijfsruimte 4.5. De kantonrechter stelt vast dat de titel van de huurovereenkomst er op wijst dat huurder en verhuurder bij het sluiten van de huurovereenkomst het gehuurde wilden bestemmen als 230a-bedrijfsruimte voor een showroom en niet (mede) als verkoopruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Immers, de (door beide partijen) on