ECLI:NL:RBNHO:2026:3027

=== VOLLEDIG === ECLI:NL:RBNHO:2026:3027 text/xml public 2026-04-07T11:40:55 2026-03-20 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Noord-Holland 2026-03-25 12067175 HZ VERZ 26-3 Uitspraak Beschikking NL Haarlem Civiel recht; Verbintenissenrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2026:3027 text/html public 2026-04-07T11:40:48 2026-04-07 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBNHO:2026:3027 Rechtbank Noord-Holland , 25-03-2026 / 12067175 HZ VERZ 26-3 Afwijkende huurbedingen. Beding dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt zonder opzeggingsgronden of toetsing, wordt goedgekeurd. Huurder wordt voldoende gecompenseerd. RECHTBANK NOORD-HOLLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Haarlem Zaaknummer / rekestnummer: 12067175 \ HZ VERZ 26-3 Beschikking van 25 maart 2026 in de zaak van [verzoeker 1] B.V. , te [plaats 1], en [verzoeker 2], h.o.d.n. [bedrijf] , te [plaats 2], verzoekende partijen, hierna afzonderlijk te noemen: [verzoeker 1] en [verzoeker 2], gezamenlijk te noemen: verzoekers, gemachtigde: mr. R.C.J. Jacobs. 1 De procedure 1.1. Op 23 januari 2026 is ter griffie een verzoekschrift ex artikel 7:291 lid 2 juncto 7:291 lid 3 BW ontvangen van verzoekers. 1.2. Op 20 maart 2026 heeft een Teams-zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat verzoeksters ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. 1.3. De beschikking is bepaald op vandaag. 2 De feiten 2.1. Verzoekers zijn een huurovereenkomst aangegaan voor een bedrijfsruimte staande en gelegen te [plaats 3] aan het adres [adres]. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar, van 23 december 2025 tot en met 31 januari 2031. [verzoeker 1] verwacht dat zij de locatie nadien gaat herontwikkelen en wil daarom niet langer aan de huurovereenkomst gebonden zijn. [verzoeker 2] wil vanuit het gehuurde een start maken met zijn onderneming. 2.2. De huurovereenkomst bevat een bepaling die ten nadele van [verzoeker 2] als huurder afwijkt van afdeling 7.4.6. BW. [verzoeker 2] is zich hiervan bewust en heeft hiermee, nadat hij advies had gevraagd, ingestemd. 3 Het verzoek 3.1. Verzoekers verzoeken gezamenlijk aan de kantonrechter om goedkeuring te geven aan artikel 3.2 waarin wordt bepaald dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt na verloop van de huurperiode zonder bijzondere opzeggronden of toetsing door een rechter. 4 De beoordeling 4.1. Uitgangspunt bij de beoordeling van het verzoek is dat de goedkeuring enkel wordt gegeven indien het beding de rechten die de huurder ontleent aan afdeling 7.4.6 BW niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de artikelen van de genoemde afdeling uit het BW in redelijkheid niet behoeft. 4.2. Er is geen sprake van een situatie waarin de maatschappelijke positie van [verzoeker 2] in vergelijking met die van [verzoeker 1] zodanig is, dat [verzoeker 2] de bescherming van de wettelijke bepalingen betreffende de huur van bedrijfsruimte in redelijkheid niet behoeft. Daarom moet beoordeeld worden of door het afwijkende beding de rechten van [verzoeker 2] wezenlijk worden aangetast. Daarbij is de aard en inhoud van het beding en de feiten en omstandigheden van het geval, zoals die blijken uit toelichting op het verzoek en de mondelinge behandeling, van belang. De kantonrechter oordeelt dat [verzoeker 2] niet wezenlijk wordt aangetast in zijn rechten als huurder en licht dit als volgt toe. 4.3. Artikel 3.2 van de huurovereenkomst waaruit volgt dat de huurovereenkomst na vijf jaar van rechtswege zal eindigen, ontneemt [verzoeker 2] iedere vorm van huurbescherming en controle daarop door de rechter. Zo sluit de huurovereenkomst uit, samengevat, de noodzaak van een wettelijke beëindigingsgrond van de huurovereenkomst, de mogelijkheid de beëindiging te laten toetsen door een rechter en de mogelijkheid van een tegemoetkoming in de verhuis- of inrichtingskosten. 4.4. Voornoemde aantasting van de rechten van [verzoeker 2] wordt echter voldoende ondervangen. Zo heeft [verzoeker 2] maar beperkte investeringen gedaan en kan hij deze in de overeengekomen periode terugverdienen dan wel meenemen naar een nieuwe locatie. Daarnaast is een ingroeihuurprijs overeengekomen, is een deel van de huur omzet gerelateerd (met een maximum van in totaal € 2.000,00 per maand) en is sprake van een scherpe prijs. Zo heeft [verzoeker 2] de financiële ruimte om zijn startende onderneming te laten groeien. Ook heeft [verzoeker 2], mocht zijn onderneming verder groeien, de mogelijkheid tussentijds (met een opzegtermijn van slechts één maand) op te zeggen om een groter pand te kunnen betrekken. [verzoeker 1] kan de huur niet tussentijds opzeggen. Hieruit blijkt dat [verzoeker 2] door [verzoeker 1] voldoende tegemoetgekomen en/of gecompenseerd wordt en het beding de rechten die [verzoeker 2] ontleent aan afdeling 7.4.6 niet wezenlijk aantasten. Het beding zal daarom worden goedgekeurd. 5 De beslissing De kantonrechter 5.1. geeft goedkeuring aan het verzochte afwijkende huurbeding zoals genoemd in artikel 3.2 van de huurovereenkomst. Deze beschikking is gegeven door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2026.