ECLI:NL:RBNHO:2025:5797

RECHTBANK Noord-Holland Civiel recht Zittingsplaats Haarlem Zaaknummer: C/15/357369 / HA ZA 24-547 Vonnis van 28 mei 2025 in de zaak van [eiser] , te [plaats 1], eisende partij, hierna te noemen: [eiser], advocaat: mr. M. Buitelaar, tegen 1GROZA B.V., te Haarlem, hierna te noemen: Groza,2. AKTUA VASTGOED B.V., te Nieuw-Vennep, hierna te noemen: Aktua,3. [gedaagde 3], te [plaats 2], hierna te noemen: [gedaagde 3],4. [gedaagde 4], te [plaats 3], hierna te noemen: [gedaagde 4], gedaagde partijen, hierna samen te noemen: Groza c.s., advocaat: mr. A.G. Moeijes. De zaak in het kort [eiser] heeft percelen grond in verschillende gemeenten van Groza gekocht na bemiddeling door Aktua. Hij spreekt Groza en Aktua en hun (indirect) bestuurders [gedaagde 3] en [gedaagde 4] aan wegens onrechtmatige daad, oneerlijke handelspraktijken en bestuurdersaansprakelijkheid. De rechtbank is van oordeel dat, hoewel in zijn algemeenheid geen sprake is van oneerlijke handelspraktijken, dit bij de verkoop van de percelen in Woerden en Dordrecht wel het geval is. In de brochures die op die percelen zien, is informatie verstrekt die feitelijk onjuist is én de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden. Groza en Aktua hebben zo in strijd met de vereisten van professionele toewijding gehandeld. Groza en Aktua moeten de gevolgen van de koopovereenkomst voor het perceel in Dordrecht ongedaan maken, onder meer door de koopsom terug te betalen. Ook verklaart de rechtbank voor recht dat Groza en Aktua hoofdelijk aansprakelijk zijn voor alle schade die [eiser] lijdt door hun onrechtmatig handelen met betrekking tot het verkochte perceel in Woerden. Omdat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat [gedaagde 3] en [gedaagde 4] persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt, worden de tegen hen gerichte vorderingen afgewezen. 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 11 december 2024 - de akte depot van 25 februari 2025 ter deponering van een USB-stick met daarop gespreksopnamen van verificatiegesprekken van de kant van Groza c.s. - de akte overlegging aanvullende productie van 7 maart 2025 met producties 26 A1 tot en met 26 G2 van de kant van Groza c.s. - de brief van 25 februari 2025 met aanvullende producties 33 tot en met 40 van de kant van [eiser] - de spreekaantekeningen van de kant van [eiser] - de spreekaantekeningen van de kant van Groza c.s. - de mondelinge behandeling van 7 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2.1. [eiser] is sinds 2015 gepensioneerd en voormalig ondernemer. 2.2. Groza hield zich tot 2020 bezig met handel in percelen grond. [gedaagde 3] is via een managementvennootschap enig bestuurder/aandeelhouder van Groza. 2.3. Aktua is een vastgoedbemiddelaar. In opdracht van Groza zocht Aktua investeerders voor de aankoop van percelen grond. Aktua bracht potentiële kopers vervolgens in contact met Groza. [gedaagde 4] is via een managementvennootschap enig bestuurder/aandeelhouder van Aktua. 2.4. In 2016 hebben medewerkers van Aktua in opdracht van Groza diverse malen telefonisch contact opgenomen met [eiser] en hem, ter investering, diverse percelen grond (landbouwgrond, akkerbouwgrond, natuurgrond en grasland) te koop aangeboden. Over de te koop aangeboden grond hebben Aktua en [eiser] ook daarna nog telefonische contacten gehad. Daarnaast hebben medewerkers van Aktua bij [eiser] thuis diverse besprekingen met hem gehad. 2.5. Aktua heeft van de door Groza te koop aangeboden grond brochures, met als titel “Propositie”, aan [eiser] verstrekt. Op de eerste pagina na het titelblad is bij de brochures voor na te noemen percelen te Dordrecht, Elst en Woerden, onder meer het volgende opgenomen: Belangrijk Inhoud brochure De informatie in deze brochure is samengesteld uit vrij publiek verkregen bronnen op het internet. Deze bronnen worden in deze brochure vermeld. Hoewel GROZA deze brochure met de grootste zorg heeft samengesteld, kan zij niet garant staan voor de informatie verstrekt door deze bronnen. GROZA meent bij uitgave van deze brochure alle relevante en recente informatie (bronnen) vermeld te hebben. GROZA kan echter niet garanderen dat zij daadwerkelijk ook alle relevante informatie op het internet gevonden heeft. Tevens wijzen wij u erop dat de verstrekte informatie meestal maar fragmenten zijn. Wij adviseren u op basis van de verstrekte bronnen zelf onderzoek te doen om tot een wel overwogen beslissing te komen. Weet wat u doet! Het investeren in grondposities is een speculatie. Hoewel het verleden (decennia) heeft laten zien dat verwacht kan worden dat gronden een goede autonome waardestijging zullen hebben, is dat geen garantie voor de toekomst. GROZA denkt dat de aangeboden percelen in meer of mindere mate op (langere) termijn een potentie hebben om een waardestijging door een bestemmingsplanwijziging mee te maken. Of dit daadwerkelijk zal gebeuren, kan alleen de toekomst uitwijzen. Dus voordat u beslist moet u goed overwegen of u dit wilt doen en of u weet wat u doet. Aansprakelijkheid Een koper heeft een eigen verantwoording en dient eigen onderzoek te doen. GROZA en haar bemiddelaar AKTUA Vastgoed aanvaarden op geen enkele wijze aansprakelijkheid uit de handelingen die een koper verricht op basis van verstrekte en/of door de koper zelf verkregen informatie. Toezicht GROZA (aanbieder) en AKTUA Vastgoed (bemiddelaar) zijn niet vergunningplichtig ingevolge de wet en staat niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). 2.6. [eiser] heeft meerdere koopovereenkomsten met Groza ondertekend waaronder een viertal koopovereenkomsten (hierna: de koopovereenkomsten) die zien op de aan- en verkoop van percelen grond voor een totaal bedrag aan koopsommen van € 152.000. Het gaat om de volgende percelen: Propositie Datum Koop* Datum Levering Koopsom Prijs /m2 Oosthuizen 18 mei 2016 3 oktober 2016 € 22.500 € 45 Dordrecht (kadastraal bekend als Dubbeldam) 9 juni 2016 21 september 2016 € 36.000 € 72 Elst 21 oktober 2016 5 december 2016 € 52.500 € 35 Woerden 27 september 2016 18 januari 2017 € 40.000 € 42 * Ondertekening koopovereenkomst door [eiser]. 2.7. Naast deze vier percelen heeft [eiser] nog zes andere percelen van Groza gekocht en afgenomen in Steenbergen, Rhoon, Klaaswaal, ‘s-Gravendeel en Tholen. Dat laatste perceel (hierna: perceel Tholen), heeft [eiser] als eerste aangekocht. [eiser] heeft daarnaast ook een aantal percelen dat hem door Aktua is aangeboden, afgewezen. 2.8. De koopovereenkomsten bevatten onder meer de volgende bepalingen: 13. Afgezien van het hiervoor bepaalde, (…), staat de verkoper er voor in aan de koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven de naar geldende verkeersopvatting door hem ter kennis van de koper behoort te worden gebracht. toevoeging rechtbank: dit is artikel 13 in de koopovereenkomst voor het perceel Oosthuizen] 13. Verkoper verklaart zijn uiterste best te hebben gedaan om aan koper met betrekking tot het verkochte, die informatie(bronnen) te hebben gegeven, die naar geldende verkeersopvatting door hem ter kennis van de koper behoort te worden gebracht, zodoende dat koper op basis hiervan en eventueel verder onderzoek van de bronnen tot een weloverwogen koopbeslissing kon komen. toevoeging rechtbank: dit is artikel 13 in de koopovereenkomsten voor de percelen Dordrecht, Elst en Woerden] 14. Het is koper bekend dat het registergoed een onderdeel is van (recent) door verkoper (nog te verwerven) (verworven) percelen, waarbij tussen deze transacties waardestijgingen (zitten) (zullen zitten). Tevens is het koper bekend dat het registergoed geen jaarlijks rendement oplevert en dat er geen garantie is voor een (autonome) waardestijging al dan niet door een bestemmingsplanwijziging en dat de kavel(s) alleen door koper conform de huidige bestemming mag (mogen) worden gebruikt en beheerd. 15. Koper verklaart kennisgenomen te hebben van de brochure en informatie welke behoort bij het verkochte en dat hij zich bij zijn aankoop niet alleen heeft laten leiden door de verkoper. 2.9. Bij het aangaan van de koopovereenkomst van perceel Oosthuizen (het perceel dat [eiser] als eerste heeft aangekocht van de in deze procedure betrokken percelen), heeft [eiser] een kopie van een artikel geparafeerd. In dat artikel waarschuwt de AFM voor beleggen in grond, omdat consumenten vaak een te rooskleurig beeld over mogelijke wijzigingen van het bestemmingsplan krijgen voorgespiegeld. 2.10. In het kader van de koopovereenkomsten heeft [eiser] ook vragenlijsten ingevuld en ondertekend. Met betrekking tot de aankoop van het niet in deze procedure betrokken perceel Tholen luidt de ingevulde vragenlijst (‘Vragenformulier bij eerste aankoop’) als volgt, waarbij [eiser] de achter de betreffende vragen weergegeven [door de rechtbank vet gemarkeerde] antwoorden heeft gegeven en op alle vragen bij sub 22 “JA” heeft aangekruist: (…) 3. Waarom investeert u in grond en wat vindt u daarbij positief en wat negatief ? risicospreiding - minder waarde schommelingen. 4. Hoeveel procent van uw totale vermogen heeft u voor deze aankoop nodig? +/- 1% 5. Heeft u eerder grond aangekocht? Zo ja: - hoeveel percelen heeft u dan al? 3 - voor welk bedrag heeft u al geïnvesteerd? € 200.000,- ± - was dit via AKTUA en GROZA? Nee 6. Op welke termijn schat u dat een eventuele bestemmingsplanwijziging ontstaat? a. binnen 5 jaar na aankoop rechtbank: a is omcirkeld] b. tussen 5 en 15 jaar na aankoop c. langer dan 15 jaar 7. Waarop baseert u bovenstaand antwoord? a. op schriftelijke informaties met bronvermelding verkregen van AKTUArechtbank: a is omcirkeld] b. op basis van a. en op basis van eigen onderzoek c. anders, namelijk: 8. Hoeveel procent denkt u dat landbouwgrond in Nederland gemiddeld per jaar in waarde stijgt zonder een (positieve) bestemmingswijziging? 3% (…) 19. Heeft u deze investering met uw partner/kinderen en/of (zakelijke) adviseurs besproken? Zo ja: met wie? Zo nee [rechtbank: nee is omcirkeld], waarom niet? beslis zelf 20. Maakt u gebruik van internet, zodat u in staat bent om naast de verkregen informatie ook zelf o.a. op basis van de in de brochure vermelde bronnen te zoeken naar belangrijke kenmerken van deze investering? Zo ja, heeft u ook gezocht? ja 21. GROZA heeft daarnaast ook substantiële kosten voor selecteren, verwerven, bodemonderzoeken, verkavelen en het laten bemiddelen in de verkoop van haar gronden. Conform de huidige bestemming betaald u dus te veel. Hoeveel procent van uw koopsom denkt u dat GROZA aan kosten heeft? 30% 22. Was u het u bekend of is het u uitgelegd en heeft u begrepen dat…., JA NEE (Graag een paraaf zetten onder JA of NEE) …., deze investering speculatief is? …, er een mogelijkheid is dat er misschien wel nooit een bestemmingswijziging zal plaatsvinden? …, GROZA en AKTUA geen invloed hebben op een bestemmingswijziging? …., een bestemmingsplan een omschrijving is van het heden en dat een structuurvisie een beschrijving is van de toekomstige intenties (DUS GEEN GARANTIE) van een provincie en of gemeente? …., een gemeente om politieke en/of financiële redenen slechts inzicht geeft in de huidige bestemming maar zeer gereserveerd is over haar werkelijke intenties en/of plannen naar de toekomst? …., gelden die u in grond investeert niet direct weer terug kunnen worden omgezet naar contant geld? …, u naast deze aankoop moet kunnen blijven voorzien in uw dagelijkse levensonderhoud en dat u voldoende reserves moet aanhouden voor onverwachte dingen? …, u dit/deze kavel(s) in volledig bezit en beheer krijgt? …, u jaarlijkse kosten heeft zoals waterschapslasten? …, de gronden vrij van pacht en/of gebruiksrecht geleverd worden? …, een aantal gemeenten thans verliezen hebben op hun grondposities? …, GROZA het/de betreffende perce(e)l(en) recent (minder dan 3 jaar geleden) heeft aangekocht? …, GROZA en AKTUA niet onder toezicht staan van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) 23. Heeft u nog vragen of opmerkingen over AKTUA, GROZA, de notaris, deze investering, dit vragenformulier, etc.? nee 24. Heeft u genoeg tijd genomen om een weloverwogen beslissing te nemen en heeft u de vragen in deze vragenlijst naar eer en geweten beantwoord? JA / Nee (...) 2.11. Voor de latere aankopen heeft [eiser] steeds een “Vragenformulier bij vervolg aankoop” getekend met daarin een deel van de vragen uit het Vragenformulier bij eerste aankoop (soms in iets andere bewoordingen). [eiser] heeft de vragen in vergelijkbare zin beantwoord, met dien verstande dat hij in voorkomend geval aangaf de investering met zijn dochter te hebben besproken. 2.12. Bij het tekenen van de koopovereenkomsten heeft [eiser] ook steeds een verificatieformulier ingevuld en ondertekend. In de verificatieformulieren staat onder meer de volgende vraag: U bent zich ervan bewust dat er door GROZA geen garanties worden gegeven op een (autonome) waardestijging en/of bestemmingswijziging en dat de kavel(s) alleen door u conform de huidige bestemming mag (mogen) worden gebruikt en beheerd? [eiser] heeft bij deze vraag steeds een paraaf gezet bij het antwoord “ja”. 2.13. Groza heeft daarnaast, na ondertekening van de koopovereenkomsten maar voor de levering van de percelen, telefonische verificatiegesprekken met [eiser] gevoerd, die door Groza zijn opgenomen: - op 8 februari 2016 met betrekking tot de aankoop van het perceel Tholen (eerste aankoop); - op 20 mei 2016 met betrekking tot de aankoop van het perceel Oosthuizen; - op 10 juni 2016 met betrekking tot de aankoop van het perceel Dordrecht; - op 28 september 2016 met betrekking tot de aankoop van het perceel Woerden; en - op 31 oktober 2016 met betrekking tot de aankoop van het perceel Elst. Daarbij zijn steeds de koopsommen besproken en heeft de medewerker van Groza aangegeven dat er nog (overdracht)kosten bij komen. Ook is aan [eiser] gevraagd of hij voldoende gelegenheid heeft gehad om over de aankoopbeslissing na te denken en of hij nog voldoende geld overhield na de aankopen. [eiser] antwoordde daarop steeds bevestigend. Verder is besproken dat Groza geen garantie geeft dat een bestemmingswijziging zal plaatsvinden. Tijdens het eerste verificatiegesprek (in februari 2016) is besproken dat [eiser] op de vragenlijst heeft aangegeven een bestemmingsplanwijziging binnen vijf jaar te verwachten. Daarop heeft Groza aangegeven dat het perceel weliswaar potentie heeft, maar dat [eiser] moet beseffen dat het speculatieve grond is en het ook tien tot vijftien jaar kan duren en dat Groza die garantie niet kan geven. 3.1. [eiser] vordert – samengevat – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet dat toelaat: primair I. te verklaren voor recht dat Groza en Aktua onrechtmatig jegens [eiser] hebben gehandeld door ten aanzien van de verkoop van beleggingspercelen in Oosthuizen, Elst, Dordrecht en Woerden een handelspraktijk te verrichten die oneerlijk is; II. Groza c.s. te veroordelen tot ongedaanmaking van de gevolgen van de koopovereenkomsten voor de beleggingspercelen in Oosthuizen, Elst en Dordrecht door binnen 30 dagen na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis mee te werken aan de notariële levering van de volgende kavels grond: - kadastraal bekend: Gemeente Oosthuizen, [kadaster nummer 1], [kadaster nummer 2] en [kadaster nummer 3]; - kadastraal bekend: Gemeente Elst, [kadaster nummer 4]; - kadastraal bekend: Gemeente Dubbeldam, [kadaster nummer 5] aan één of meerdere gedaagden met de bepaling dat Groza c.s. hoofdelijk (des de één betaalt, de anderen zullen zijn bevrijd) aansprakelijk zijn voor de verplichting de koopsommen (gezamenlijk groot een bedrag ad € 111,000,00) aan [eiser] te betalen en de door [eiser] gemaakte kosten in verband met de overdracht van de kavels grond aan [eiser] te vergoeden, te vermeerderen met de wettelijke rente over de betaalde koopprijzen vanaf de data waarop de kavels door Groza c.s. aan [eiser] geleverd zijn, althans vanaf de dag van de dagvaarding, tot aan de dag van algehele voldoening en dat alle kosten voor genoemde levering door gedaagden worden gedragen; III. te bepalen dat Groza c.s. hoofdelijk (des de één betaalt, de anderen zullen zijn bevrijd) ook bij gebreke van medewerking aan levering als bepaald onder II. binnen 30 dagen na betekening van het te wijzen vonnis, het aan [eiser] verschuldigde bedrag van € 111.000,00 ook zonder levering van de percelen grond verschuldigd zijn, zulks zonder af te doen aan de gehoudenheid van gedaagden om ook na afloop van deze termijn medewerking aan levering te verlenen; IV. te verklaren voor recht dat Groza c.s. hoofdelijk (des de een betaalt, de anderen zullen zijn bevrijd) aansprakelijk zijn voor alle schade die [eiser] lijdt en zal lijden door hun onrechtmatig handelen met betrekking tot het verkochte beleggingsperceel in Woerden en te bepalen dat de schade in dat verband bij staat moet worden opgemaakt; subsidiair (voor het geval de vorderingen onder II. en III. niet worden toegewezen) V. te verklaren voor recht dat Groza c.s. hoofdelijk (des de een betaalt, de anderen zullen zijn bevrijd) aansprakelijk zijn voor alle schade die [eiser] lijdt en zal lijden door het onrechtmatig handelen van Groza c.s. met betrekking tot de onrechtmatige handelspraktijk bij de verkoop van de beleggingspercelen in Oosthuizen, Elst en Dordrecht en te bepalen dat de schade bij staat moet worden opgemaakt; in alle gevallen VI. Groza c.s. te veroordelen in de kosten in verband met het leggen van beslag en kosten van het geding te voldoen binnen veertien dagen nadat vonnis is gewezen. 3.2. [eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat Groza c.s. onrechtmatig hebben gehandeld. Groza en Aktua hebben zich schuldig gemaakt aan oneerlijke handelspraktijken. Zij hebben onder meer onjuiste en onvolledige informatie met betrekking tot de kans op bestemmingswijziging verschaft. Groza en Aktua zijn daarom hoofdelijk aansprakelijk. [gedaagde 3] en [gedaagde 4] zijn als bestuurders ook hoofdelijk aansprakelijk, omdat hen ter zake een persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt. [eiser] heeft als gevolg van de transacties aanzienlijke schade geleden of zal deze nog lijden. De oneerlijke handelspraktijk weggedacht, zouden de koopovereenkomsten namelijk niet zijn gesloten. [eiser] vordert ten aanzien voor de percelen Oosthuizen, Elst en Dordrecht schadevergoeding anders dan in geld: herstel van de situatie door het ongedaan maken van de gevolgen van de koopovereenkomsten. 3.3. Groza c.s. voert verweer. Groza c.s. concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de nader op te geven werkelijk door Groza c.s. gemaakte kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente als betaling binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis uitblijft. 3.4. Groza c.s. betwist dat sprake is van oneerlijke handelspraktijken. Groza c.s. beroept zich daarnaast op eigen schuld, rechtsverwerking en verjaring. Ook heeft (de advocaat van) [eiser] volgens Groza c.s. in strijd met de waarheidsplicht gehandeld, omdat hij relevante jurisprudentie – in een procedure waarin de advocaat van [eiser] eveneens de advocaat was en die over dezelfde materie gaat – in het verborgene heeft gehouden en een door hem ondertekend document met betrekking tot het perceel in Oosthuizen niet heeft overgelegd, waaruit blijkt dat [eiser] is gewaarschuwd dat de gemeente geen plannen had om de bestemming van dat perceel te wijzigen. Verder had [eiser] verjaring van zijn vorderingen jegens Groza c.s. eenvoudig kunnen stuiten en de uitkomst van het hoger beroep in een gelijksoortige zaak tegen Groza c.s. af kunnen wachten, aldus Groza c.s. 3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. Opmerking vooraf Voor de leesbaarheid zal hierna van ‘Groza c.s.’ worden gesproken wanneer het gaat om de over en weer ingenomen stellingen. De overwegingen tot 4.47 zien echter op de verhouding tussen [eiser] enerzijds en Groza en Aktua anderzijds. Pas daarna wordt ingegaan op de positie van [gedaagde 3] en [gedaagde 4]. Oneerlijke handelspraktijken 4.1. [eiser] heeft zijn vorderingen gebaseerd op de stelling dat sprake is van oneerlijke handelspraktijken. De rechtbank overweegt hierover als volgt. Uitgangspunten 4.2. De rechtbank is van oordeel dat [eiser] als consument in de zin van artikel 6:193a lid 1 sub a Burgerlijk Wetboek (BW) heeft gehandeld, te weten een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Weliswaar is [eiser] een voormalig ondernemer, maar uit niets blijkt dat hij in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf heeft gehandeld in relatie tot Groza c.s. [eiser] was immers ten tijde van de aankoop van de percelen met pensioen en heeft verklaard dat hij de percelen grond heeft gekocht, omdat hij zijn vermogen wenste te spreiden en met het resultaat wilde herbeleggen, onder andere in grond. Daaruit volgt niet dat [eiser] handelde in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Daarnaast staat niet ter discussie dat Groza (bij de verkoop ondersteund door Aktua) als handelaar kan worden aangemerkt. 4.3. Artikel 6:193b lid 1 BW bepaalt dat een handelaar onrechtmatig handelt jegens een consument indien hij een handelspraktijk verricht die oneerlijk is. Het begrip handelspraktijk is in artikel 6:193a lid 1 sub d BW omschreven als: iedere handeling, omissie, gedraging, voorstelling van zaken of commerciële communicatie, met inbegrip van reclame en marketing, van een handelaar, die rechtstreeks verband houdt met de verkoopbevordering, verkoop of levering van een product aan consumenten. 4.4. Op grond van artikel 6:193b lid 2 BW is een handelspraktijk oneerlijk indien een handelaar handelt: a. in strijd met de vereisten van professionele toewijding, en b. het vermogen van de gemiddelde consument om een geïnformeerd besluit te nemen merkbaar is beperkt of kan worden beperkt, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen. 4.5. Volgens artikel 6:193a lid 1 sub f BW wordt onder professionele toewijding verstaan: normale niveau van bijzondere vakkundigheid en van zorgvuldigheid dat redelijkerwijs van een handelaar ten aanzien van consumenten mag worden verwacht, in overeenstemming met de op hem rustende verantwoordelijkheid, voortvloeiend uit de voor die handelaar geldende professionele standaard en eerlijke marktpraktijken. 4.6. Artikel 6:193b lid 3 BW bepaalt dat een handelspraktijk in het bijzonder oneerlijk is indien een handelaar: a. een misleidende handelspraktijk verricht als bedoeld in de artikelen 6:193c tot en met 6:193g BW; b. een agressieve handelspraktijk verricht als bedoeld in de artikelen 6:193h en 6:193i BW. 4.7. Een handelspraktijk is misleidend als informatie wordt verstrekt die feitelijk onjuist is of die de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden, al dan niet door de algemene presentatie van de informatie (artikel 6:193c lid 1 BW). Het gaat dan bijvoorbeeld om: handelspraktijken waarbij de handelaar foutieve informatie verstrekt – niet gebaseerd op de waarheid – of informatie verstrekt die door de wijze van presentatie, hoewel feitelijk gezien correct, op een of andere manier de consument bedriegt. Beslissend is of de (onjuiste) informatie de gemiddelde consument er toe kan brengen om een besluit over een transactie te nemen dat hij anders niet had genomen. 4.8. Op grond van artikel 6:193j lid1 BW rust op de handelaar de bewijslast ter zake van de materiële juistheid en volledigheid van de informatie die hij heeft verstrekt als dat passend lijkt, gelet op de omstandigheden van het geval en met inachtneming van de rechtmatige belangen van de handelaar en van elke andere partij bij de procedure. Stellingen over en weer 4.9. Volgens [eiser] is bij de aanbieding van de percelen informatie verstrekt die de gemiddelde consument kan misleiden, waardoor deze een besluit over de aankoop van een perceel grond kan nemen, dat hij anders niet had genomen. Ook is sprake van een omissie, omdat essentiële informatie die de gemiddelde consument nodig heeft om een geïnformeerd besluit te nemen, in de fase voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst is weggelaten of te laat, namelijk pas op de dag van ondertekening van de koopovereenkomst, is verstrekt. De tekst van de overeenkomst is voor ondertekening niet doorgenomen en [eiser] is geen tijd geboden de informatie en de bepalingen in de koopovereenkomst op zich in te laten werken. Tijdens het verkoopproces stonden de door Groza c.s. opgestelde brochures centraal. Op basis van die brochures en wat de medewerkers van Aktua hem tijdens de verkoopgesprekken meedeelden, is [eiser] tot aankoop overgegaan. Groza c.s. had als professionele partij [eiser] moeten informeren over het actuele juridisch planologisch kader en de visie van de gemeente. Dat geen van de gemeenten voornemens was om de bestemming te wijzigen, is een belangrijke omstandigheid die de kans op (aanvaardbaar) rendement verkleint. Niet alleen in de brochures maar ook op de website van Groza c.s. ontbrak de relevante informatie. Daarnaast ontbreekt in de brochures een inschatting van de kans op een aanvaardbaar rendement, terwijl Groza c.s. wel de indruk heeft gewekt dat een solide belegging / waardevaste investering haar doel is. Als die inschatting niet gemaakt kon worden, had de brochure moeten vermelden dat de kans dat er in de komende vijftien jaar een bestemmingswijziging plaats vindt, heel klein is. [eiser] is in de brochures, op de website van Groza c.s. en tijdens de verkoopgesprekken essentiële informatie onthouden over de uiterst beperkte kans op een bestemmingswijziging en over het rendement dat bij een bestemmingswijziging gerealiseerd kan worden. Door toedoen van Groza c.s. heeft [eiser] daarnaast ook de intrinsieke waarde van de percelen niet goed kunnen inschatten. Op Groza c.s. rust het bewijsrisico van de materiële juistheid en volledigheid van de verstrekte informatie, aldus [eiser]. 4.10. Groza c.s. betwist dat sprake is van oneerlijke handelspraktijken. Zij heeft een zorgvuldig verkoopproces doorlopen en [eiser] gewaarschuwd voor de speculatieve aard van de transactie. Deze handelwijze is al uitvoerig onderworpen aan rechterlijke toetsing waarbij in hoogste ressort is beslist dat niets schort aan de werkwijze van Aktua en Groza. Groza c.s. heeft geen toezeggingen gedaan over bestemmingsplanwijzigingen en de daarbij horende prijsstijgingen. Wel heeft zij in de brochures de gehanteerde bronnen en uitdrukkelijke opmerkingen over aansprakelijkheid en de eigen onderzoeksplicht van [eiser] opgenomen. [eiser] heeft echter niet aan zijn onderzoeksplicht voldaan. [eiser] kon daarnaast vragen stellen, zich zonder ongeoorloofde druk inlezen en de aangereikte bronnen eenvoudig raadplegen, aldus Groza c.s. In zijn algemeenheid geen sprake van oneerlijke handelspraktijken 4.11. De stellingen van [eiser] komen er in de kern op neer dat Groza c.s. een te rooskleurig beeld heeft geschetst van de kans op bestemmingswijziging en van de intrinsieke waarde van de percelen. Volgens [eiser] heeft Groza c.s. hem op beide onderwerpen onjuist/onvolledig geïnformeerd. Door het onthouden van essentiële informatie heeft [eiser] de kans op een bestemmingswijziging in de toekomst en de intrinsieke waarde van de percelen en daardoor de kans op (aanvaardbaar) rendement, niet op juistheid kunnen beoordelen. 4.12. Hoewel (zoals hierna zal blijken) het in een concreet geval anders kan zijn, is in zijn algemeenheid geen sprake van een oneerlijke handelspraktijk in die zin dat Groza c.s. aan [eiser] onjuiste dan wel onvolledige informatie heeft verstrekt waardoor [eiser] een besluit over de aankoop van de percelen grond nam, dat hij anders niet had genomen. De rechtbank licht dat hierna toe. Verwachtingswaarde 4.13. Aan het sluiten van de koopovereenkomsten zijn diverse contacten met Aktua en Groza voorafgegaan. Uit de in 2.13 genoemde verificatiegesprekken, maar ook uit de bij de koopovereenkomst behorende documentatie, volgt dat Groza en Aktua telkens hebben benadrukt dat de kans op waardestijging van de grond als gevolg van bestemmingswijzigingen onzeker was. Zij hebben zich er ook van vergewist dat [eiser] zich bewust was van deze onzekerheid. Blijkens de door [eiser] gegeven antwoorden op de aan hem gestelde vragen, was hij zich daarvan ook daadwerkelijk bewust. De stelling dat Groza c.s., althans Aktua en Groza, een te rooskleurig beeld hebben gewekt van de kans op bestemmingswijziging van de percelen, of zelfs de schijn hebben gewekt dat er een wijziging van de ruimtelijke plannen zal komen, volgt niet uit de verificatiegesprekken. Integendeel, bij herhaling is erop gewezen dat de percelen weliswaar de potentie hebben om op enig moment te worden aangewezen als bouwgrond, maar dat dit niet zeker is. Aangegeven werd dat het nog wel lange tijd kan duren en dat het zelfs mogelijk is dat het nooit zal gebeuren. In het gesprek tussen [eiser] en een medewerker van Aktua over perceel Woerden heeft de medewerker van Aktua in dit verband bijvoorbeeld gezegd: “Helaas blijven investeringen speculatief. En wij hopen net als u dat het binnen vijf jaar natuurlijk van bestemming wijzigt. Neemt niet weg, we proberen er wel zo open en eerlijk mogelijk in te zijn dat het natuurlijk ook 10 jaar, 20 jaar, en in het ergste geval helemaal niet kan plaatsvinden.” Op de vraag van de medewerker in dit gesprek of het klopt dat [eiser] dit al meerdere keren is verteld, heeft [eiser] te kennen gegeven dat dit klopte en dat hij wist waar hij aan begon. Bij de drie andere percelen waar dit geschil op ziet, is dit in de verificatiegesprekken op eenzelfde manier besproken. De stelling van [eiser] dat medewerkers van Aktua in het contact voorafgaand aan het verificatiegesprek altijd een berekening maakten van het rendement bij een bestemmingswijziging, meestal in het hoofd en bij perceel Dordrecht op een kladje, doet daar niet aan af. Het schetsen van mogelijk te behalen rendement bij een eventuele bestemmingswijziging levert geen oneerlijke handelspraktijk op. In de vooraf aan [eiser] toegezonden brochures stond immers (bij drie van de vier percelen) onder ‘Weet wat u doet!’ een duidelijke waarschuwing dat het handelen in grondposities speculatie is en dat dat - hoewel het verleden heeft laten zien dat verwacht kan worden dat gronden een goede autonome waardestijging zullen hebben - geen garantie is voor de toekomst. Ook is aangegeven dat Groza denkt dat de aangeboden percelen in meer of mindere mate op (langere) termijn een potentie hebben om een waardestijging door een bestemmingsplanwijziging mee te maken, maar of dit daadwerkelijk zal gebeuren alleen de toekomst kan uitwijzen (zie 2.5). Zelfs als een medewerker van Aktua een te rooskleurig beeld zou hebben geschetst door te suggereren dat bestemmingsplanwijziging op korte termijn zou kunnen plaatsvinden, wat gelet op de betwisting door Groza c.s. niet is komen vast te staan, is [eiser] voor en na dat contact voldoende gewaarschuwd voor het risico dat pas na langere tijd of in het geheel geen bestemmingsplanwijziging plaats zou vinden. De rechtbank volgt [eiser] daarom ook niet in zijn stelling dat de brochure had moeten vermelden dat de kans heel klein is dat er in de komende vijftien jaar een bestemmingswijziging plaatsvindt. 4.14. De verstrekte brochures bestaan daarnaast uit een selectie van publiekelijk verkrijgbare informatie, met bronvermelding, en bevatten informatie over (toekomstige) demografische, planologische en economische ontwikkelingen in het geografisch gebied waarin de percelen liggen. De brochure over perceel Oosthuizen vermeldt dat de verstrekte informatie een fragmentarische weergave is van vrij publiekelijke verkrijgbare informatie en sluit af met de zin: “Onderhavige brochure heeft niet de pretentie volledig te zijn.”. In de brochures voor de andere drie percelen die onderwerp van deze procedure zijn, is ook expliciet opgenomen dat de verstrekte informatie meestal maar fragmenten zijn. [eiser] kan daarom in beginsel niet worden gevolgd in zijn stelling dat in de brochures onjuiste dan wel onvolledige informatie is verstrekt over de te verwachten bestemmingswijziging van de door hem aangekochte percelen. Dat een bestemmingswijziging voor deze percelen op dit moment niet te verwachten is, is niet strijdig met de mededelingen van Groza en Aktua. Intrinsieke waarde 4.15. Vast staat dat [eiser] ten tijde van de verificatiegesprekken bekend was met het feit dat de intrinsieke waarde van de grond een stuk lager was dan de prijs die hij betaalde. [eiser] heeft op de zitting immers verklaard dat hij zich er van bewust was dat landbouwgrond circa € 10 per m2 kost, terwijl de vierkante meterprijs die hij betaalde een stuk hoger lag (zie het overzicht in 2.6). Het betoog van [eiser] dat hem niet is medegedeeld dat hij een prijs betaalde die niet reëel was en ver boven ‘de marktprijs’ lag, waardoor hij de intrinsieke waarde van de percelen niet goed heeft kunnen inschatten, slaagt alleen daarom al niet. Daarnaast is in artikel 14 van de koopovereenkomsten (zie 2.8) vastgelegd dat het betreffende perceel onderdeel is van (recent) door verkoper verworven (of nog te verwerven) percelen, waarbij tussen deze transacties waardestijgingen (zullen) zitten. Met uitzondering van perceel Oosthuizen (zie 2.14), valt bovendien uit het in de leveringsakten opgenomen artikel over de overdrachtsbelasting af te leiden hoeveel Groza bij haar verkrijging voor het perceel heeft betaald. Daarbij komt nog dat [eiser] heeft verklaard dat hij aannam dat de prijs die hij betaalde de verwachtingswaarde van de grond aangaf. Daaruit blijkt dat hij zich er van bewust was dat hij meer betaalde dan de grond op basis van de huidige bestemming waard was. Groza heeft gemotiveerd betwist dat de prijs die zij aan [eiser] doorberekende niet reëel zou zijn en dat op basis van die prijs sprake is van misleiding of een oneerlijke handelspraktijk. Groza wijst in dat verband op de verklaring voor en uitleg over het verschil in prijs die ten tijde van de verkoop van de percelen aan [eiser] op haar website stond onder ‘vragen en antwoorden’. Daarop was onder meer vermeld (onderstreping rechtbank): De verkoopprijs is de inkoopprijs plus kosten en een marge. (…) De verkoopprijs is opgebouwd uit de agrarische waarde (dit is de waarde conform de huidige bestemming) vermeerderd met een opslag voor de verkopende boer. De boer weet namelijk ook dat zijn perceel potentie heeft. Daarnaast moet de rentmeester voor zijn werkzaamheden worden betaald. Vaak koopt de rentmeester zelf of middels een vennootschap het perceel aan en verkoopt deze aansluitend door aan GROZA. GROZA maakt aansluitend kosten voor o.a. bodemonderzoek en verkaveling. Daarnaast moet GROZA bij een verkooprealisatie de bemiddelaar betalen en ook haar eigen kosten financieren. Uiteindelijk wil GROZA zelf ook nog wat winst overhouden. Om voorgaande financiële posten te kunnen dekken en een marge voor zichzelf over te houden, hanteert GROZA een verkooprijs die zo’n 3.0 keer de inkoopprijs (inclusief direct aan het perceel gerelateerde kosten) bedraagt. Direct gerelateerde kosten zijn o.a. de courtage van de rentmeester, notaris en kadasterkosten voor de inkoop van GROZA, het bodemonderzoek, eventuele afkoopkosten voor een gebruiksrecht of andere rechten die de oorspronkelijke eigenaar had. 4.16. Omdat [eiser] in zijn stellingen over de door Groza c.s. verstrekte informatie ook de website van Groza noemt, moet worden aangenomen dat [eiser] zich via deze website heeft geïnformeerd, althans dat hij dat had kunnen doen. Daarom moet [eiser] geacht worden te hebben kennis genomen van hetgeen in 4.15 is geciteerd, althans komt het voor zijn risico als hij dat niet gedaan heeft. Gelet op de hiervoor geciteerde uitleg op de website van Groza over de samenstelling van de verkoopprijs, gaat de stelling van [eiser] niet op dat hij de intrinsieke waarde van de percelen niet goed heeft kunnen inschatten. [eiser] wordt namelijk geacht bekend te zijn geweest met de informatie op de website over de prijsverschillen tussen de verschillende schakels bij de aankoop van deze percelen speculatieve grond. Groza c.s. heeft daarbij de berekening van [eiser] van de prijsstijging van perceel Elst, die volgens [eiser] boven 300% uitkomt, gemotiveerd betwist. [eiser] is niet teruggekomen op het standpunt van Groza c.s. dat niet de inkoopprijs van de rentmeester, maar haar eigen inkoopprijs bepalend is. 4.17. [eiser] heeft daarbij, gelet op de gemotiveerde betwisting en in het licht van de brochures, de website van Groza en de verificatiegesprekken, onvoldoende concreet onderbouwd dat van de zijde van Groza of Aktua een waardevaste investering zou zijn voorgespiegeld. De wervende tekst op de titelpagina van de brochure van Oosthuizen ‘Uw zekerheid is ons doel’ is weliswaar gezien de aard van het product (speculatieve grond) en het verschil tussen de koopprijs die [eiser] betaalde en de agrarische waarde, nogal optimistisch van toon, maar gelet op hetgeen in 4.16 is overwogen, had het voor [eiser] duidelijk moeten zijn, dat hij een product kocht dat zonder bestemmingswijziging zichzelf niet binnen een paar jaar zou terugverdienen. 4.18. Hoewel dus in zijn algemeenheid niet kan worden vastgesteld dat sprake is van oneerlijke handelspraktijken, is dat op perceelniveau mogelijk anders als Groza c.s.: i. in de brochure informatie heeft verstrekt die feitelijk onjuist is of die de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden, al dan niet door de algemene presentatie van de informatie, ten tijde van het opstellen van de brochure over essentiële informatie beschikte en deze niet of te laat (in de brochure) heeft vermeld, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen, of als Groza c.s.: a. in strijd met de vereisten van professionele toewijding heeft gehandeld, en b. het vermogen van de gemiddelde consument om een geïnformeerd besluit te nemen merkbaar is beperkt of kan worden beperkt, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen. De rechtbank zal hierna per perceel beoordelen of in het concrete geval sprake is van (één van) deze situaties. Oneerlijke handelspraktijken op niveau van de percelen 4.19. Als uitgangspunt heeft het volgende te gelden. In de brochures van de percelen zijn passages opgenomen met positieve uitingen over de verwachte groei van de betreffende gemeenten en daarmee op termijn verwachte woningbouw. Dat betekent echter niet dat die passages feitelijk onjuist zijn of de gemiddelde consument misleiden of kunnen misleiden, ook niet door de algemene presentatie ervan in de brochures. De (potentiële) koper wist immers dat hij agrarische grond of cultuurgrond/grasland kocht die pas zou renderen na een bestemmingswijziging, waarvan onzeker was of en wanneer die zou plaatsvinden. Groza c.s. waarschuwt hiervoor ook in (een aantal van) haar brochures onder het kopje ‘Weet wat u doet!’ (zie 2.5). Het door [eiser] gemaakte verwijt dat een waarschuwing ontbreekt dat de positieve uitingen niet betekenen dat het aangeboden perceel ook daadwerkelijk in ontwikkeling zal worden genomen, gaat daarom niet op. 4.20. Daarnaast wijst de rechtbank op het volgende. Voor zover in de brochures niet de meest recente informatie over op dat moment in voorbereiding zijnde bestemmingsplannen, structuurvisies en/of ander relevant beleid is vermeld, leidt dit, mede gezien de disclaimer en het advies aan [eiser] om ook zelf nader onderzoek te doen, op zichzelf niet tot de conclusie dat sprake is van het verstrekken van feitelijk onjuiste of misleidende informatie of van een omissie. Zoals Groza c.s. ook heeft aangevoerd, zullen gemeenten geen andere positieve bestemmingsinformatie geven over mogelijke plannen voor de percelen, dan reeds opgenomen in vastgestelde ruimtelijke plannen (met name bestemmingsplannen en structuurvisies). Het business-/investeringsmodel van Groza c.s. is nu juist om op die plannen vooruit te lopen en te speculeren op wat gemeenten zullen gaan doen anders dan in die reeds vastgestelde ruimtelijke plannen is verwerkt. Aan Groza c.s. kan daarom niet worden tegengeworpen dat zij heeft nagelaten bij gemeenten te informeren naar hun voornemens om de bestemming van een perceel te wijzigen. Deze informatie zou ook niets hebben veranderd aan de status van de percelen op grond van de vastgestelde ruimtelijke plannen ten tijde van de uitgave van de brochures. 4.21. Groza c.s. heeft gesteld dat zij voor het opstellen van haar brochures gebruik heeft gemaakt van openbare informatie verkrijgbaar via het internet, en dat haar primaire bron voor informatie over het vigerende bestemmingsplan de website www.ruimtelijkeplannen.nl was. Op de website van de betreffende gemeente werd slechts naar ruimtelijke plannen gezocht als er geen informatie te vinden was op www.ruimtelijkeplannen.nl. Groza c.s. stelt echter ook zelf dat er geen zekerheid was dat alle relevante informatie was gevonden en dat de informatie in de bronnen juist en actueel was. Zij heeft daar ter zitting aan toegevoegd dat ook de informatie op www.ruimtelijkeplannen.nl niet altijd ‘up to date’ was. Groza c.s. heeft dit, nog steeds volgens haar eigen stellingen, ondervangen door vanaf begin 2016 standaard pagina 2 in de brochure op te nemen met daarin een waarschuwing dat zij niet kan garanderen dat zij alle relevante informatie op internet heeft gevonden. 4.22. De rechtbank is van oordeel dat Groza c.s. als professionele grondhandelaar daarmee onvoldoende heeft gedaan om de gemiddelde consument goed te informeren. Van een professioneel handelaar in speculatieve grond mag worden verwacht dat hij naar de meest actuele ruimtelijke plannen verwijst, zeker als die ruimtelijke plannen een centrale plaats innemen in zijn brochure. De actuele bestemming van de grond en de omliggende gebieden is immers bij uitstek relevant voor de vraag welke verwachtingswaarde aan die grond kan worden toegekend. De rechtbank concludeert uit de eigen stellingen van Groza c.s. dat er bij haar in elk geval vanaf begin 2016 twijfel bestond over de vraag of op www.ruimtelijkeplannen.nl wel altijd de meest actuele informatie vermeld was. Bij die stand van zaken had Groza c.s. er niet mee mogen volstaan om de plannen die zij op www.ruimtelijkeplannen.nl vond in haar brochure op te nemen, maar had zij steeds nader moeten onderzoeken of die plannen nog actueel waren. 4.23. Groza c.s. stelt hierover zelf dat zij alleen op de website van de betreffende gemeente ging kijken als zij helemaal niets vond op www.ruimtelijkeplannen.nl, en dat als zij contact opnam met een gemeente, zij weinig tot geen medewerking kreeg hoewel die gemeente, zoals Groza c.s. op de zitting zelf heeft verklaard, wel had kunnen zeggen wat de huidige bestemming van de grond was. De stelling van Groza c.s. ter zitting dat het voor haar, gelet op haar (concurrentie)positie, lastig is om in gesprek te komen met gemeenten, maakt niet dat die gemeenten Groza c.s. ook geen antwoord zouden hebben gegeven als zij enkel naar de huidige bestemming van de betreffende percelen had geïnformeerd. Tot het beantwoorden van dergelijke verzoeken om informatie is een gemeente immers verplicht. 4.24. Uit de eigen stellingen van Groza c.s. volgt dus dat zij geen nader onderzoek heeft gedaan naar de vraag of de op www.ruimtelijkeplannen.nl vermelde informatie nog actueel was, terwijl zij wist dat deze informatie niet altijd ‘up to date’ was en zij – als zij dat onderzoek wel had gedaan – had kunnen achterhalen wat de meest actuele ruimtelijke plannen waren. Door zich er niettemin niet van te verzekeren dat in haar brochures de meest actuele ruimtelijke plannen werden vermeld, heeft Groza c.s. gehandeld in strijd met de vereisten van professionele toewijding. De onderzoeksplicht van de consument-koper bij grondtransacties als hier aan de orde gaat immers niet zo ver dat hij moet controleren of een professioneel handelaar in zijn brochure wel de op dat moment geldende ruimtelijke plannen heeft vermeld. Hij mag er zonder meer vanuit gaan dat dit het geval is. De door Groza en Aktua opgenomen waarschuwingen kunnen daar niet aan afdoen. Als door dit handelen in strijd met de vereisten van professionele toewijding het vermogen van de gemiddelde consument om een geïnformeerd besluit te nemen merkbaar is beperkt of kan worden beperkt, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen, is sprake van een oneerlijke handelspraktijk. Oosthuizen 4.25. Gelet op de overwegingen in 4.20 faalt de klacht van [eiser] dat hij niet goed en volledig is geïnformeerd over het standpunt van de gemeente ten aanzien van de toekomstige bestemming van perceel Oosthuizen. Groza c.s. was niet gehouden navraag te doen bij de gemeente over toekomstige ontwikkelingen die nog niet in plannen waren vastgelegd. Van een oneerlijke handelspraktijk is daarom geen sprake. Daarbij komt dat Groza c.s. onbetwist heeft aangevoerd dat [eiser] een pakket extra informatie ter ondertekening heeft ontvangen om er zeker van te zijn dat hij voor ogen had dat het geen ‘warme grond’ was en dat [eiser] ter zitting heeft verklaard dat hij wist dat hij geen ‘warme grond’ van Groza kocht omdat Groza de grond dan wel zelf had gehouden. 4.26. Om die reden slaagt het beroep van [eiser] op artikel 13 van de koopovereenkomst (zie 2.8) ook niet. Niet is gebleken dat Groza c.s. op dit punt relevante informatie heeft achter gehouden die zij naar de geldende verkeersopvatting ter kennis van [eiser] had moeten brengen. De strekking van de twee berichten van de website van de (toenmalige) gemeente Zeevang uit 2015 en van de brieven van de gemeente Edam-Volendam van 29 maart 2016 en 2 november 2016 die [eiser] noemt, is immers dezelfde als die van het bericht van de gemeente van 8 oktober 2014 (het wel aan [eiser] overhandigde en door hem geparafeerde document): de gemeente verklaart dat er geen aanleiding bestaat te veronderstellen dat de agrarische bestemming op afzienbare termijn gewijzigd zal worden. Van niet goed of volledig informeren is op dit punt dan ook geen sprake. Hoewel het transparanter was geweest om het document van 8 oktober 2014 ter kennisgeving met de brochure mee te sturen, acht de rechtbank het overhandigen en laten paraferen hiervan tijdens het tekenen van de koopovereenkomst niet te laat. Van misleiding kan geen sprake zijn, omdat het document feitelijk bevestigt dat het perceel Oosthuizen een agrarische bestemming heeft en dat volgens de gemeente ook houdt. 4.27. Voor het verwijt dat volgens [eiser] sprake is van misleiding omdat de informatie in het door hem geparafeerde document strijdig is met het door Aktua opgeroepen beeld, verwijst de rechtbank naar de laatste twee zinnen in haar overwegingen hiervoor in 4.13: [eiser] is in algemene zin voldoende gewaarschuwd voor het risico dat pas na langere tijd of in het geheel geen bestemmingsplanwijziging plaats zou vinden. Voor zover [eiser] ten slotte heeft gesteld dat hij het document weliswaar heeft geparafeerd maar niet bewust heeft gezien en zeker niet heeft gelezen, komt dat voor zijn eigen rekening. Dat hem geen tijd is gegeven om het document door te nemen voordat hij tot ondertekening van de koopovereenkomst en parafering van het document overging, is niet gebleken. 4.28. De stelling van [eiser] dat Groza c.s. in de brochure op pagina 3 een kaart (met rode stippen) heeft opgenomen die ten onrechte de suggestie wekt dat het aangeboden perceel onderdeel is van de ‘Uitbreidingslocatie Waterlands wonen’ in het toen relevante bestemmingsplan gaat ook niet op. Groza c.s. verwijst in de brochure namelijk niet naar het bestemmingsplan, maar naar de toen geldende structuurvisie waar de tekening volgens haar uit afkomstig is. Op pagina 6 van de brochure is daarbij een kaart uit de structuurvisie opgenomen van een groter gebied waarop de rode stippen ook zichtbaar zijn en in de legenda de tekst: Nieuw woongebied in ontwikkeling. Van onjuistheid van die informatie is daarom niet gebleken. Ook niet door de algehele presentatie in de brochure. De opgenomen citaten zien weliswaar op de uitbreiding met een nieuwe woonwijk in de gemeente, maar dit kan bij de gemiddelde consument niet de indruk hebben gewekt dat ook perceel Oosthuizen op korte termijn in ontwikkeling zou worden genomen. Nergens in de brochure staat dat dit op grond van het (toen) geldende bestemmingsplan kon. 4.29. Datzelfde geldt voor het verwijt dat door het opnemen van de vierkante meter prijzen van de naastgelegen percelen (€ 46 respectievelijk € 150), de indruk is gewekt dat dit de marktwaarde van perceel Oosthuizen is. Met de wetenschap dat het speculatieve grond betreft en een mogelijke bestemmingsplanwijziging van diverse factoren afhankelijk is, kan bij de gemiddelde consument niet de indruk zijn gewekt dat het perceel dezelfde marktwaarde heeft als een naastgelegen perceel met een vierkante meterprijs van € 150. Groza c.s. heeft daarbij gemotiveerd betwist dat zij een grondexploitatieberekening had moeten maken. De rechtbank volgt Groza c.s. in haar standpunt dat zo’n berekening niet mogelijk is op het moment dat nog niet bekend is of en wat er op perceel gebouwd mag worden. 4.30. [eiser] verwijt Groza c.s. ook dat zij op pagina 7 van de brochure de indruk heeft gewekt dat het perceel Oosthuizen – na bestemmingswijziging – voor de prijs van bouwrijpe grond verkocht kon worden. Groza c.s. had [eiser] moeten meedelen dat voor verkoop als bouwrijpe grond de nodige ontwikkelingskosten moeten worden gemaakt. Dit verwijt slaagt niet. Bij het eerste perceel op pagina 7 van de brochure staat duidelijk dat het om bouwrijpe bouwgrond gaat, terwijl perceel Oosthuizen is verkocht als cultuurgrond. Van [eiser] had verwacht mogen worden dat hij zich (mede gelet op het zeer aanzienlijke prijsverschil tussen de prijs die [eiser] aan Groza c.s. betaalde en de in de brochure genoemde prijzen van bouwrijpe grond) realiseerde dat dit niet hetzelfde was en zich zo nodig informeerde over het precieze verschil daartussen. 4.31. Gelet op het vorenstaande is bij de verkoop van perceel Oosthuizen geen sprake van oneerlijke handelspraktijken. Elst 4.32. In het licht van hetgeen in 4.20 is overwogen, faalt ook ten aanzien van perceel Elst het betoog van [eiser] dat hij niet goed en volledig is geïnformeerd over het standpunt van de gemeente over een toekomstige bestemmingswijziging. Op pagina 7 in de brochure wordt via een uitsnede van een kaart verwezen naar de op dat moment vervallen ‘Ruimtelijke Verordening Gelderland 2010’ met bebouwingscontouren, terwijl de nieuwe verordening geen (bebouwings)contouren meer bevatte. Dit roept de vraag op of daardoor essentiële informatie is weggelaten waardoor de gemiddelde consument, had hij die informatie wel gehad, een ander besluit had genomen of kunnen nemen. De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is, omdat – gelet op de gemotiveerde betwisting door Groza c.s. – onvoldoende is onderbouwd dat een gemiddelde consument met de wetenschap dat er een nieuwe verordening bestond, de kansen op een toekomstige bestemmingswijziging anders had ingeschat en een ander besluit had genomen. Groza c.s. heeft onbetwist aangevoerd dat, hoewel de nieuwe verordening geen contouren meer bevatte, perceel Elst volgens de toen geldende structuurvisie ‘Toekomst+’, waar de brochure ook naar verwijst, nog steeds binnen de ‘contouren’ valt. De gemeente bevestigt dat ook in de door [eiser] overgelegde e-mail van 17 november 2016. Daarnaast is in de brochure geciteerd uit de structuurvisie en opgenomen dat als inbreiding in een bepaalde kern niet mogelijk en/of wenselijk is, gezocht zal worden naar locaties binnen die contouren. Dat is niet wezenlijk anders dan wat de gemeente bevestigt in de hiervoor bedoelde e-mail. Hoewel de gemeente daarin benadrukt dat Elst nog (veel) potentie heeft voor inbreidingslocaties, wat volgens haar de kans verkleint dat wordt gezocht in uitbreidingsgebieden, sluit de informatie van de gemeente in de e-mail aan op die van de structuurvisie waarnaar in de brochure is verwezen. Niet is gesteld of gebleken dat de opmerking van de gemeente in de e-mail over 150% overcapaciteit in het toenmalige woningbouwprogramma uit vastgestelde ruimtelijke plannen volgde. Het achterwege laten van die informatie maakt daarom niet dat Groza c.s. niet als een professioneel handelaar heeft gehandeld. [eiser] wijst daarnaast nog op een in de nieuwe verordening opgenomen verwijzing naar provinciaal beleid. Dat deze informatie tot een ander besluit van de gemiddelde consument zou hebben geleid, is niet aannemelijk. Groza c.s. wijst er terecht op dat goedkeuring van nieuwe woningbouwlocaties door Gedeputeerde Staten niet wil zeggen dat er op perceel Elst geen woningbouw zal komen. Dat de gemiddelde consument op basis daarvan de conclusie zou hebben getrokken dat er geen woningbouw op perceel Elst zal komen, staat daarmee niet vast. Groza c.s. wijst in dat verband ook op het ontwerpbestemmingsplan ‘Elst, Lingezicht’, welk plangebied dicht bij perceel Elst (en dicht bij de Lingezone die haar landschappelijk karakter moet behouden) ligt. Dit ontwerpbestemmingsplan heeft in december 2023 de ontwerpstatus gekregen. Hieruit volgt dat uitbreiding – ondanks de in de e-mail genoemde overcapaciteit van 150% – wel degelijk na verloop van tijd mogelijk is. 4.33. Het verwijt van [eiser] dat in de brochure ten onrechte niet expliciet is vermeld dat de genoemde prijzen van bouwrijpe gronden geen prijzen zijn die [eiser] bij verkoop zal kunnen realiseren, slaagt niet. De rechtbank verwijst hierbij naar haar overwegingen hiervoor in 4.30. In de brochure voor dit perceel is bij de opgenomen prijzen de waarschuwing opgenomen dat deze zijn gebaseerd op bouwrijpe gronden waarbij in veel gevallen naast boven- en ondergrondse voorzieningen al rekening is gehouden met de infrastructuur. 4.34. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat bij de verkoop van perceel Elst geen sprake is van oneerlijke handelspraktijken. Woerden 4.35. Het belangrijkste verwijt van [eiser] bij perceel Woerden is dat hem in de brochure is voorgehouden dat ‘landschapsbouw’ mogelijk zou zijn, wat veronderstelt dat het perceel (binnen afzienbare tijd) kan worden bebouwd. [eiser] zegt dat de gemeenteraad van de gemeente Woerden al veel eerder had besloten om de tekst over Landschapsbouw die Groza c.s. in de brochure aanhaalt, te vervangen en om de aanduiding voor ‘zoekgebied landschapsbouw’ te schrappen, zowel op de kaart als in de legenda. [eiser] verwijst naar het besluit van de gemeente van 2 juli 2009 over de vaststelling van de ‘Ruimtelijke Structuurvisie Woerden 2009-2030’ waar het volgende in staat: 8. Landschapsbouw De tekst onder het kopje Landschapsbouw in het raadsvoorstel en het voorgesteld raadsbesluit schrappen en vervangen door: Titel paragraaf 5.8a ‘Landschapsbouw op de oeverwal’ vervangen door ‘Versterken oeverwal’. Tekst en plaatsjes paragraaf 5.8a schrappen (pag. 28 t/m 35) en vervangen door onderstaande tekst. (…) De versterking van de oeverwal is van toepassing voor de hele oeverwal in Woerden en Harmelen. De ruimtelijke structuurvisie kaart (pag. 16) zal hier dan ook op worden aangepast: - De aanduiding voor ‘zoekgebied landschapsbouw’ zal worden geschrapt, zowel op de kaart als in de legenda. (…) Tevens zal in andere paragrafen in de structuurvisie de verwijzing naar ‘landschapsbouw’ worden verwijderd of eventueel gewijzigd in ‘versterken oeverwal’. 4.36. Groza c.s. betwist dat bebouwing van perceel Woerden op grond van de ten tijde van het uitgeven van de brochure geldende structuurvisie niet mogelijk was. Deze structuurvisie stond destijds op ‘www.ruimtelijkeplannen.nl’ waarnaar is verwezen in de brochure, aldus Groza c.s. Zij betwist daarnaast dat in de brochure de suggestie is gewekt dat bebouwing binnen afzienbare tijd zou kunnen. 4.37. Volgens het door [eiser] overgelegde raadsbesluit van 2 juli 2009 zijn echter bij vaststelling van de structuurvisie alle verwijzingen naar de mogelijkheid van ‘landschapsbouw’ uit het ontwerp geschrapt. De rechtbank volgt Groza c.s. dan ook niet in haar stelling dat bebouwing op grond van de ten tijde van het uitgeven van de brochure geldende structuurvisie mogelijk was. Landschapsbouw was gelet op de vastgestelde structuurvisie immers ten tijde van het uitgeven van de brochure niet meer mogelijk. Het verweer dat Groza c.s. geen andere dan de in haar brochure vermelde versie van de structuurvisie op ‘www.ruimtelijkeplannen.nl’ heeft gevonden, slaagt niet gelet op hetgeen hiervoor in nummer 4.22 is overwogen. Groza c.s. had als professioneel handelaar nader onderzoek moeten doen. Van andere omstandigheden waaruit volgt dat woningbouw op termijn op perceel Woerden mogelijk te verwachten was, is immers ook niet gebleken. [eiser] heeft in dat kader terecht gewezen op het feit dat in de ‘Provinciale Ruimte Structuurvisie 2013-2028’ de nadruk wordt gelegd op binnenstedelijke woningbouw en een uitbreiding ten westen van Harmelen. Dat is niet in de richting van perceel Woerden. De informatie die Groza c.s. in de brochure heeft verstrekt over de mogelijkheid van landschapsbouw is feitelijk onjuist én misleidt de gemiddelde consument of kan deze misleiden, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen. Als Groza c.s. de juiste informatie in de brochure had opgenomen en niet had verwezen naar de mogelijkheid van landschapsbouw, was de gemiddelde consument niet overgegaan tot aankoop van het perceel Woerden, in elk geval niet voor een vierkante meterprijs van € 42,-. De conclusie is daarom dat sprake is van oneerlijke handelspraktijken bij de verkoop van het perceel Woerden aan [eiser]. 4.38. Gelet op vorenstaande conclusie, kunnen de overige verwijten, zoals dat het perceel bij verkoop niet de bestemming grasland, maar de bestemming natuur- en recreatie zou hebben gehad onbesproken blijven. Dordrecht 4.39. Ook bij perceel Dordrecht, gelegen in de Zuidpolder, is het belangrijkste verwijt van [eiser] dat Groza c.s. onjuiste, niet actuele informatie in de brochure heeft vermeld, waardoor [eiser] niet juist en onvolledig is geïnformeerd en hij de kans op een bestemmingswijziging niet goed heeft kunnen beoordelen. Volgens [eiser] verwijst de brochure ten onrechte naar de Structuurvisie Dordrecht 2020 op grond waarvan bouwen in de Zuidpolder mogelijk was. Ten tijde van de verkoop gold een andere structuurvisie: de Structuurvisie 2040. In die laatste structuurvisie, vastgesteld op 17 december 2013, is bouwen in de Zuidpolder niet meer mogelijk. Niettemin citeert Groza c.s. in de brochure een artikel uit het Algemeen Dagblad met als titel ‘Bouwen mag in Zuidpolder’ waarin onder het kopje ‘Projecten en locaties’ is opgenomen: ‘500 Zuidpolder’. Voor de gemiddelde consument wordt hiermee het beeld geschetst dat de gemeente woningbouw in de Zuidpolder wilde toestaan, terwijl het gemeentelijk beleid dat op het moment van verkoop van het perceel niet toeliet en nog steeds niet toelaat, aldus [eiser]. 4.40. Groza c.s. erkent dat zij feitelijk onjuiste informatie heeft verstrekt door in de brochure niet naar de meest recente structuurvisie te verwijzen. Dit kan haar echter niet worden verweten, omdat zij zich heeft gebaseerd op de informatie die zij op dat moment op www.ruimtelijkeplannen.nl vond, zodat dit niet kan leiden tot de conclusie dat [eiser] is misleid of sprake is van oneerlijke handelspraktijk, aldus Groza c.s. Daarnaast betwist Groza c.s. het bestaan van artikelen waaruit volgt dat er niet gebouwd mocht worden in de Zuidpolder. Zij voert aan dat, hoewel bebouwing in de Zuidpolder op grond van de gewijzigde structuurvisie nu niet kan, bebouwing in de toekomst mogelijk kan worden. 4.41. De informatie die Groza c.s. in de brochure heeft verstrekt over de mogelijkheid van woningbouw in de Zuidpolder is op grond van de geldende ruimtelijke plannen feitelijk onjuist én deze misleidt de gemiddelde consument of kan deze misleiden, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen. Als Groza c.s. de juiste informatie in de brochure had opgenomen en niet had verwezen naar de mogelijkheid van woningbouw in de Zuidpolder, was de gemiddelde consument niet overgegaan tot aankoop van het perceel Woerden, in elk geval niet voor een vierkante meterprijs van € 72,-. Het verweer dat Groza c.s. geen andere dan de in haar brochure vermelde versie van de structuurvisie op ‘ruimtelijkeplannen.nl’ heeft gevonden, slaagt niet gelet op hetgeen hiervoor in nummer 4.22 is overwogen. Of de brochure nog andere onjuiste informatie bevat is bij die stand van zaken niet meer relevant. De conclusie is daarom dat sprake is van oneerlijke handelspraktijken bij de verkoop van het perceel Dordrecht aan [eiser]. Tussenconclusie 4.42. Vast staat dat Groza en Aktua essentiële informatie in twee brochures hebben gebaseerd op niet actuele ruimtelijke plannen, terwijl van hen als professioneel handelaar in speculatieve grond had mogen worden verwacht dat zij zich goed informeerden over de meest actuele ruimtelijke plannen, door steeds nader te onderzoeken of die plannen nog actueel waren, zo nodig door contact op te nemen met de betreffende gemeente (4.22). Dat betekent dat Groza en Aktua zich jegens [eiser] schuldig hebben gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk. [eiser] is door de misleidende informatie of wegens strijd met de vereisten van professionele toewijding de koopovereenkomsten voor perceel Woerden en perceel Dordrecht met Groza c.s. aangegaan die hij anders niet zou hebben gesloten. Groza en Aktua hebben daarom oneerlijk en daarmee onrechtmatig tegenover [eiser] gehandeld. 4.43. Gelet op deze tussenconclusie kan (de advocaat van) [eiser] niet worden verweten dat hij deze procedure begonnen is of dat hij daarbij (opnieuw) punten naar voren heeft gebracht die reeds in eerdere, vergelijkbare zaken zijn beslist. Evenmin kan het niet vermelden van relevante jurisprudentie de conclusie dragen dat [eiser] de waarheidsplicht heeft geschonden. Daarvan zou alleen sprake kunnen zijn als [eiser] de rechtbank op feitelijke punten bewust onjuist of onvolledig zou hebben geïnformeerd. Groza c.s. stelt in dit verband dat [eiser] een door hem ondertekend document met betrekking tot het perceel in Oosthuizen niet heeft overgelegd, waaruit blijkt dat [eiser] is gewaarschuwd dat de gemeente geen plannen had om de bestemming van dat perceel te wijzigen. [eiser] heeft echter ter zitting toegelicht dat hij de paraaf op het bericht van de gemeente Oosthuizen van 8 oktober 2014 weliswaar herkent als de zijne, maar dat hij zich niet kan herinneren dat hij dit document heeft getekend. De rechtbank heeft geen reden om aan de juistheid van deze verklaring te twijfelen. Van het bewust achterhouden van stukken is dus geen sprake. Eigen schuld 4.44. Het beroep van Groza c.s. op eigen schuld slaagt niet. Zoals hiervoor overwogen is [eiser] door toedoen van Groza en Aktua (het op basis van niet actuele ruimtelijke plannen suggereren van potentie van een perceel), de koopovereenkomsten voor Woerden en Dordrecht aangegaan die hij anders niet zou hebben gesloten. Ook is overwogen dat de informatieplicht van de consument koper niet zo ver gaat dat hij moet controleren of de professioneel handelaar naar de meest actuele ruimtelijke plannen verwijst (4.24). De schade is feitelijk dat [eiser] percelen grond heeft gekocht die hij, als hij door Groza en Aktua juist was geïnformeerd, in het geheel niet (voor die prijs) had willen kopen. Dat [eiser] zich bewust was of had moeten zijn van de speculatieve aard van het product en met de aankoop een het risico heeft genomen dat rendement pas op langere termijn of helemaal niet behaald kan worden, doet daar niet aan af. Rechtsverwerking, schending klachtplicht en verjaring 4.45. Het beroep van Groza c.s. op rechtsverwerking, schending van de klachtplicht en/of verjaring slaagt niet. Niet is namelijk gebleken dat het [eiser] eerder dan op 9 september 2024, toen hij contact had met zijn raadsman, bekend is geworden dat Groza c.s. in de brochures van Woerden en Dordrecht feitelijk onjuiste informatie heeft verstrekt. Aangenomen moet daarom worden dat [eiser] pas op dat moment daadwerkelijk met die schade bekend is geworden. De rechtbank volgt Groza c.s. niet in haar betoog dat [eiser] al in 2018 bekend was met de schade, omdat hij een bestemmingswijziging op korte termijn had verwacht. [eiser] heeft weliswaar op het verificatieformulier van perceel Dordrecht ingevuld dat hij een bestemmingswijziging binnen vijf jaar na aankoop verwacht (bij perceel Woerden heeft hij 5 - 15 jaar ingevuld), maar dan is de verjaringstermijn niet eerder dan in 2021 gaan lopen en heeft [eiser] deze tijdig gestuit. Voor zover de brief van 10 september 2024 aan de raadsman van Groza c.s. niet als stuitingshandeling kan worden beschouwd, is de verjaring in elk geval gestuit door het instellen van een vordering bij dagvaarding van 24 september 2024. Groza c.s. heeft verder niet gezegd dat en op welke wijze zij is benadeeld doordat [eiser] de kwestie niet eerder dan in september 2024 bij haar aan de orde heeft gesteld, zodat de rechtbank ervan uit gaat dat dit niet het geval is. Ook om die reden gaat haar beroep op schending van de klachtplicht niet op. Aansprakelijkheidsuitsluiting en vrijwaringsbedingen 4.46. De uitsluiting van aansprakelijkheid in de brochures en de verificatieformulieren van (kort gezegd) de gevolgen van de door Groza en Aktua verstrekte informatie, kan Groza c.s. evenmin baten. Deze exoneraties moeten naar het oordeel van de rechtbank als algemene voorwaarden worden aangemerkt. Er is immers sprake van een algemene voorwaarde wanneer een clausule is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden opgenomen, maar die niet over de kern van de prestatie gaat, ook als dat beding in de overeenkomst zelf en niet in een document met de titel “algemene voorwaarden” is opgenomen. [eiser] heeft deze bedingen met een beroep op de grijze lijst bij dagvaarding vernietigd. Die vernietiging houdt stand. Een beding dat de gebruiker of een derde geheel of ten dele bevrijdt van een wettelijke verplichting tot schadevergoeding wordt immers vermoed onredelijk bezwarend te zijn. Groza c.s. heeft niet aangetoond dat de bedingen gerechtvaardigd zijn. Bestuurdersaansprakelijkheid 4.47. De rechtbank stelt voorop dat in zijn algemeenheid niet is gebleken dat sprake is van oneerlijke handelspraktijken (4.11 tot en met 4.17). Vast staat echter dat Groza en Aktua zich wel schuldig hebben gemaakt aan oneerlijke handelspraktijken bij de verkoop aan [eiser] van perceel Woerden en perceel Dordrecht. De vraag is of [gedaagde 3] en [gedaagde 4] als indirect bestuurder van Groza respectievelijk Aktua persoonlijk aansprakelijk zijn voor de schade die [eiser] daardoor lijdt. 4.48. [eiser] stelt dat [gedaagde 3] en [gedaagde 4] als indirect bestuurders de oneerlijke handelspraktijken hebben bewerkstelligd of toegelaten en dat hen daarvan een persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt. Zij zijn verantwoordelijk voor het bedrijfsmatig en systematisch in de markt zetten van speculatieve beleggingen tegen een, zo begrijpt de rechtbank de stelling, te hoge prijs en zonder daarbij mee te delen dat kans op rendement erg klein is. Zij hebben flinke bedragen van Groza respectievelijk Aktua onttrokken, zodat zij geen verhaal bieden. Daarnaast beroept [eiser] zich op reflexwerking van (artikel 6 van) de prospectusrichtlijn. [gedaagde 3] en [gedaagde 4] hebben de brochures door Groza en Aktua laten verstrekken, terwijl zij wisten, althans behoorden te weten dat die onjuistheden of onvolledigheden bevatten zonder vermelding van de risico’s. Door hun persoonlijke betrokkenheid bij de inhoud van de brochures en de percelen die te koop werden aangeboden, wisten zij dat [eiser] bij het aangaan van de koopovereenkomsten daardoor schade zou lijden. Hiervan kan [gedaagde 3] en [gedaagde 4] een ernstig verwijt worden gemaakt, althans hebben zij een op hen persoonlijk rustende zorgvuldigheidsverplichting jegens [eiser] geschonden, zodat zij onrechtmatig jegens [eiser] hebben gehandeld. 4.49. [gedaagde 3] en [gedaagde 4] betwisten dat onrechtmatig is gehandeld of dat hen persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Onder verwijzing naar de Beklamelnorm, voeren zij aan dat niet aan de eisen is voldaan voor het aannemen van bestuurdersaansprakelijkheid. Zij wijzen er op dat [eiser] door de werkwijze van Aktua en Groza tijdig op de aard van de overeenkomst en de daaraan verbonden risico’s is gewezen. Volgens hen is ook geen sprake van een onzorgvuldig businessmodel waarbij geen rekening wordt gehouden met de gerechtvaardigde belangen van kopers. Juist met het oog op compliance is ervoor gekozen om de inkoop (Groza) los te koppelen van de verkoop (Aktua). Dat systeem is in geen geval onzorgvuldig. Nog voordat de koopovereenkomst tot stand kwam, vergewiste Groza zich er in de verificatiegesprekken van dat de potentiële koper met zijn/haar volle verstand wilde overgaan tot aankoop. Zo waren de ‘checks and balances’ goed ingebed. [gedaagde 4] en [gedaagde 3] betwisten ook dat zij hun vennootschappen arm hielden. Toetsingskader 4.50. Als een vennootschap tekortschiet in de nakoming van een verbintenis of een onrechtmatige daad pleegt, is het uitgangspunt dat uitsluitend de vennootschap aansprakelijk is voor daaruit voortvloeiende schade. Onder bijzondere omstandigheden kan, naast aansprakelijkheid van die vennootschap, ook ruimte zijn voor aansprakelijkheid van een bestuurder van de vennootschap als die bestuurder ter zake van de benadeling persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. De drempel is hoog: bestuurders zijn niet aansprakelijk voor iedere gemaakte fout of vergissing. Het antwoord op de vraag of de bestuurder persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt, is afhankelijk van de aard en ernst van de normschending en de overige omstandigheden van het geval. 4.51. In de rechtspraak is dit nader uitgewerkt. Een bestuurder kan aansprakelijk zijn als: hij namens de vennootschap een verplichting is aangegaan, terwijl hij bij het aangaan wist of behoorde te weten dat de vennootschap niet zou kunnen nakomen en geen verhaal zou bieden voor de schade van onbetaald gebleven schuldeiser (de zogeheten Beklamel-norm); hij een handelwijze van de vennootschap heeft bewerkstelligd of toegelaten, waarvan hij wist of behoorde te begrijpen dat dit tot gevolg zou hebben dat de vennootschap haar verplichtingen niet na zou komen en ook geen verhaal zou bieden voor de schade. Dit niet-nakomen dient dan het gevolg te zijn van betalingsonwil, niet van betalingsonmacht. hem op andere wijze een persoonlijk ernstig verwijt gemaakt kan worden van de schade van de schuldeiser van de vennootschap. 4.52. De stelplicht en bewijslast dat aan de hiervoor onder 4.51 weergegeven voorwaarden voor aansprakelijkheid is voldaan, rusten op [eiser]. Geen sprake van een persoonlijk ernstig verwijt of schending zorgvuldigheidsnorm 4.53. Gelet op de conclusie hiervoor, dat in zijn algemeenheid geen sprake is van oneerlijke handelspraktijken, gaat de rechtbank voorbij aan de verwijten van [eiser] ten aanzien van de verantwoordelijkheid van [gedaagde 3] en [gedaagde 4] voor (het in de markt zetten van) het bedrijfsmodel waarbij speculatieve grond aan particulieren te koop wordt aangeboden. In de kern genomen komen de stellingen van [eiser] er dan op neer dat [gedaagde 3] en [gedaagde 4] persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt, althans dat zij een op hen persoonlijk rustende zorgvuldigheidsnorm hebben geschonden, omdat i) zij door hun persoonlijke betrokkenheid met de inhoud van de brochures en de percelen wisten, althans behoorden te weten dat die onjuistheden of onvolledigheden bevatten en [eiser] daardoor schade zou lijden, ii) zij flinke bedragen van Groza respectievelijk Aktua hebben onttrokken, zodat die geen verhaal bieden en iii) zij in strijd met de prospectusrichtlijn hebben gehandeld. 4.54. Hetgeen [eiser] ter onderbouwing van de door hem gestelde bestuurdersaansprakelijkheid heeft aangevoerd, kan zijn vordering niet dragen. Zoals gezegd geldt daarvoor een hoge drempel en is de enkele (persoonlijke) betrokkenheid van de bestuurder bij het schadeveroorzakende handelen van de vennootschap niet genoeg. Aan de bestuurder moet een ernstig verwijt kunnen worden gemaakt ter zake van het ontstaan van de schade; de bestuurder moet de vennootschap handelingen hebben laten verrichten waarvan hij wist of kon weten dat deze tot schade bij de wederpartij zouden kunnen leiden. De rechtbank 5.1. verklaart voor recht dat Groza en Aktua onrechtmatig jegens [eiser] hebben gehandeld door ten aanzien van de verkoop van de percelen in Dordrecht en Woerden een handelspraktijk te verrichten die oneerlijk is, 5.2. veroordeelt Groza en Aktua tot ongedaanmaking van de gevolgen van de koopovereenkomst voor het perceel in Dordrecht door binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan de notariële levering van het perceel grond kadastraal bekend Gemeente Dubbeldam, [kadaster nummer 5], aan Groza of Aktua met de bepaling dat Groza en Aktua hoofdelijk (des de één betaalt, de anderen zullen zijn bevrijd) aansprakelijk zijn voor de verplichting de koopsom van € 36.000,00 aan [eiser] te betalen en de door [eiser] gemaakte kosten in verband met de overdracht van het perceel grond aan [eiser] te vergoeden, te vermeerderen met de wettelijke rente over de koopsom vanaf 21 september 2016, de datum waarop het perceel door Groza aan [eiser] geleverd is, tot aan de dag van algehele voldoening en dat alle kosten voor genoemde levering door Groza en Aktua worden gedragen, 5.3. bepaalt dat Groza en Aktua hoofdelijk (des de één betaalt, de anderen zullen zijn bevrijd) ook bij gebreke van medewerking aan levering als bepaald onder 5.2 binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis, het aan [eiser] verschuldigde bedrag van € 36.000,00 ook zonder levering van het perceel grond verschuldigd zijn, zulks zonder af te doen aan de gehoudenheid van Groza en Aktua en [eiser] om ook na afloop van deze termijn medewerking aan levering te verlenen, 5.4. verklaart voor recht dat Groza en Aktua hoofdelijk (des de een betaalt, de anderen zullen zijn bevrijd) aansprakelijk zijn voor alle schade die [eiser] lijdt en zal lijden door hun onrechtmatig handelen met betrekking tot het verkochte perceel in Woerden, en veroordeelt Groza en Aktua hoofdelijk tot vergoeding van deze schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, 5.5. veroordeelt Groza en Aktua hoofdelijk in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 2.012,91, 5.6. veroordeelt Groza en Aktua hoofdelijk in de proceskosten van € 5.047,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Groza en Aktua niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.7. verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2, 5.3, 5.4 (de veroordeling tot vergoeding van schade), 5.5 en 5.6 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad, 5.8. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk, mr. M.A. Hoogkamer en mr. R.L. Bakels en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2025. Producties E6 t/m 9 Producties E10 t/m 13 Productie G25 Productie G10 Productie G10 Productie G13 Art. 6:193a en 6:193b BW Art. 6:193a lid 1 sub b BW Groza c.s. verwijst naar rechtbank Noord-Holland 30 november 2016 ECLI:NL:RBNHO:2016:10650, gerechtshof Amsterdam 21 januari 2020 ECLI:NL:GHAMS:2020:85, Hoge Raad 1 oktober 2021 ECLI:NL:HR:2021:1422 en gerechtshof Den Haag ECLI:NL:GHDHA:2024:1452 Artikel 6:193c lid 1 BW Artikel 6:193d lid 1 BW Artikel 6:193b lid 2 BW 4.56. Gelet op het vorenstaande zijn [gedaagde 3] en [gedaagde 4] niet aansprakelijk voor de oneerlijke handelspraktijken en zullen de vorderingen jegens hen worden afgewezen. Gevolg van oneerlijke handelspraktijken voor Groza en Aktua 4.57. Omdat vast staat dat Groza en Aktua bij de verkoop van perceel Woerden en perceel Dordrecht onrechtmatig tegenover [eiser] hebben gehandeld door een handelspraktijk te verrichten die oneerlijk is, zal de onder I gevorderde verklaring voor recht voor die percelen worden afgegeven. Voor perceel Oosthuizen en perceel Elst zal deze vordering en de subsidiair onder V gevorderde verklaring voor recht worden afgewezen. Bij de verkoop van perceel Oosthuizen en perceel Elst is immers niet gebleken van oneerlijke handelspraktijken. Perceel Dordrecht 4.58. [eiser] vordert onder II en III voor perceel Dordrecht schadevergoeding anders dan in geld in de zin van artikel 6:103 BW door herstel van de situatie in de vorm van ongedaan maken van de gevolgen van de koopovereenkomst, en (ook) bij gebreke van medewerking van gedaagden aan levering van de grond betaling van een bedrag van € 36.000,00 (de koopsom). Dit laatste zonder af te doen aan de gehoudenheid van Groza c.s. om alsnog medewerking te verlenen aan levering van het perceel aan haar. Hiertegen is door Groza c.s. geen specifiek verweer gevoerd. De vordering tot ongedaanmaking van de gevolgen van de koopovereenkomst zal de rechtbank daarom toewijzen zoals gevorderd. Weliswaar ligt levering aan Groza als de partij die het perceel aan [eiser] heeft verkocht en geleverd daarbij het meest voor de hand, maar als Groza en Aktua er voor kiezen dat [eiser] moet leveren aan Aktua, lijkt daar geen bezwaar tegen te bestaan. Het dictum moet aldus worden begrepen dat indien en zodra voormeld bedrag van € 36.000,00 door Groza en/of Aktua aan [eiser] wordt betaald, [eiser] zijn medewerking aan levering van het perceel aan de door Groza en Aktua aangewezen partij moet verlenen. Groza en Aktua kunnen zich daarbij niet van hun betalingsverplichting ontdoen door medewerking aan die levering te weigeren. Ook als zij geen prijs zouden stellen op terug leveren van de percelen blijven zij gehouden tot betaling van € 36.000,00 aan [eiser]. De vorderingen onder II en III zullen worden afgewezen voor wat betreft perceel Oosthuizen en perceel Elst. 4.59. De gevorderde wettelijke rente over de koopsom is toewijsbaar vanaf het moment waarop de schade is geleden. Dat is het moment van de oneerlijke handelspraktijk. De gevorderde wettelijke rente zal daarom worden toegewezen zoals gevorderd vanaf de datum waarop het perceel door Groza aan [eiser] geleverd is. Perceel Woerden 4.60. De onder IV gevorderde verklaring voor recht (hoofdelijke aansprakelijkheid), zal worden toegewezen ten aanzien van Groza en Aktua. De rechtbank begrijpt uit de processtukken dat [eiser] schadevergoeding wenst, zodat de rechtbank als gevorderd daarbij zal bepalen dat de schade bij staat moet worden opgemaakt. Beslagkosten 4.61. [eiser] vordert Groza c.s. te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 478,91 voor kosten deurwaardersexploten, € 320,00 voor griffierecht en € 1.214,00 voor salaris advocaat (1,0 punt(en) × € 1.214,00), totaal € 2.012,91. Proceskosten 4.62. Groza en Aktua zijn ten opzichte van [eiser] grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 135,97 - griffierecht € 2.306,00 - salaris advocaat € 2.428,00 (2 punten × € 1.214,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 5.047,97 4.63. De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen. 4.64. De vorderingen die gericht waren tegen [gedaagde 3] en [gedaagde 4] persoonlijk worden afgewezen. In zoverre is [eiser] dus als de in het ongelijk gestelde partij aan te merken. Groza, Aktua, [gedaagde 3] en [gedaagde 4] hebben zich echter laten vertegenwoordigen door één advocaat en gezamenlijk verweer gevoerd. Er is niet gebleken dat Groza c.s. extra kosten hebben gemaakt voor het verweer van [gedaagde 3] en [gedaagde 4]. Groza c.s. hebben ook niet gesteld dat dit wel het geval zou zijn of een aparte proceskostenveroordeling ten gunste van [gedaagde 3] en [gedaagde 4] gevorderd. Bij die stand van zaken ziet de rechtbank af van een aparte proceskostenveroordeling ten gunste van hen. 4.65. De rechtbank passeert ten slotte de bewijsaanbiedingen van Groza c.s., omdat zij geen stellingen hebben ingenomen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Productie E29 Productie G18a Productie E40 Artikel 3:310 lid 1 BW Artikel 3:317 lid 2 BW Artikel 6:233 sub a BW en artikel 6:237f BW Richtlijn 2003/71/EG (https://eur-lex.europa.eu/legal-content/NL/TXT/?uri=CELEX:32003L0071) van 4 november 2003 - Prospectus dat gepubliceerd moet worden wanneer effecten aan het publiek worden aangeboden of tot de handel worden toegelaten Hoge Raad 6 oktober 1989, ECLI:NL:HR:1989:AB9521 (Beklamel) Vgl. Hoge Raad 6 oktober 1989, ECLI:NL:HR:1989:AB9521 (Beklamel), Hoge Raad 8 december 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ0758 (Ontvanger/Roelofsen) en Hoge Raad 5 september 2014, ECLI:NL:HR:2014:2627 Hoge Raad, 3 april 1992 ECLI:NL:HR:1992:ZC0564 (Van Waning/Van der Vliet)