ECLI:NL:RBNHO:2025:5164

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Haarlem Zaaknummer: 11233370 \ CV EXPL 24-5340 Vonnis van 15 januari 2025 in de zaak van [eiser] , te [plaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: ARAG SE Rechtsbijstand, tegen [gedaagde] B.V. handelend onder de naam [bedrijf], te [plaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , vertegenwoordigd door: de heer [betrokkene 1] en de heer [betrokkene 2] . De zaak in het kort Partijen twisten over de vraag of [eiser] het recht op het uitsluitend gebruik heeft van de grond waarop [gedaagde] vuilniscontainers, plantenbakken en overige eigendommen heeft geplaatst. De rechtbank oordeelt dat de splitsingsstukken bepalend zijn bij de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik. Aan de hand van die stukken oordeelt de kantonrechter dat [eiser] het uitsluitend gebruik heeft van de grond, zodat [gedaagde] wordt veroordeelt tot het verwijderen van haar eigendommen van die grond.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:- de dagvaarding van 19 juli 2024- het mondeling antwoord van 31 juli 2024- het aanvullend mondeling antwoord van 28 augustus 2024 - het tussenvonnis van 4 september 2024 - de brief van [eiser] van 28 november 2024 met producties 7 en 8 - de mondelinge behandeling van 12 december 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiser] is eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een vierkamerwoning op de eerste verdieping van het pand gelegen aan de [adres 1] te [plaats] , (hierna: de woning). 2.2. [gedaagde] huurt de winkelruimte op de begane grond van het pand gelegen aan de [adres 2] te [plaats] . In de winkelruimte exploiteert [gedaagde] een horecagelegenheid. 2.3. De woning en de winkelruimte maken deel uit van een in appartementsrechten gesplitst complex waartoe ook een andere vierkamerwoning behoort. In de akte van splitsing van 2 mei 1994 staat: “Gemeld perceel zal omvatten de volgende appartementsrechten: 1. Het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de zich op de begane grond bevindende winkelruimte, plaatselijk bekend als [adres 1] A te [plaats] , (…) [KVK nummer 1] en uitmakende het twee/vierde onverdeeld aandeel in de gemeenschap van voormelde opstallen met onder- en bijgelegen grond; 2. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de zich op de eerste verdieping bevindende vierkamer-woning, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats] , (…) [KVK nummer 2] en uitmakende het één/vierde onverdeeld aandeel in de gemeenschap van voormelde opstallen met onder- en bijgelegen grond; 3. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de zich op de eerste verdieping bevindende vierkamer-woning, plaatselijk bekend als [adres 3] te [plaats] , (…) [KVK nummer 3] en uitmakende het één/vierde onverdeeld aandeel in de gemeenschap van voormelde opstallen met onder- en bijgelegen grond.” 2.4. Aan de akte van splitsing is een splitsingstekening gehecht die onder meer bestaat uit de onderstaande plattegronden van het perceel. 2.5. [eiser] heeft [gedaagde] meerdere malen gesommeerd om tot verwijdering van haar vuilniscontainers, plantenbakken en overige eigendommen over te gaan. [gedaagde] heeft haar vuilniscontainers, plantenbakken en overige eigendommen niet verwijderd.

3.1. [eiser] vordert - samengevat - dat [gedaagde] de vuilcontainers, plantenbakken en overige eigendommen van [gedaagde] verwijdert van het perceel van [eiser] , op straffe van een dwangsom van € 2.000,00 voor elke dag dat [gedaagde] hier niet aan voldoet. Verder vordert [eiser] een machtiging om de eigendommen van [gedaagde] - desnoods met behulp van de sterke arm - te verwijderen. 3.2. [eiser] stelt dat [gedaagde] haar eigendommen op een deel van het perceel plaatst waarop [eiser] het uitsluitend recht van gebruik heeft, zodat [gedaagde] is gehouden haar eigendommen van dit deel van het perceel te verwijderen. 3.3. [gedaagde] voert verweer. Zij voert aan dat het stuk grond waar de vuilniscontainers, plantenbakken en andere eigendommen staan niet behoort tot het deel van het perceel waarop [eiser] het uitsluitend recht van gebruik heeft. Verder voert zij aan dat [eiser] de huidige situatie vanaf in ieder geval 2009 gedoogt. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.1. De kern van deze zaak gaat om de vraag of [eiser] krachtens zijn appartementsrecht exclusieve gebruiksrechten heeft op het stuk grond waar [gedaagde] onder meer vuilniscontainers en plantenbakken heeft geplaatst. Het juridisch kader voor de uitleg van een splitsingsakte 4.2. Bij de beantwoording van deze vraag is in beginsel bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op de splitsing van het pand betrekking hebbende splitsingsstukken: de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening en dat het bij de uitleg daarvan aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Omdat [eiser] exclusieve gebruiksrechten op de grond heeft moet [gedaagde] haar eigendommen verwijderen 4.3. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de grenzen van de privégedeelten op de splitsingstekening aangeduid met een vetgedrukte lijn en kan het niet anders dan dat de cijfers op de tekening corresponderen met de in de splitsingsakte onderscheiden appartementsrechten. Hetgeen op de tekening is aangeduid als respectievelijk ‘winkel 1’, ‘appartement 2’, ‘2’, ‘appartement 3’ en ‘3’ heeft dus telkens betrekking op het exclusieve gebruiksrecht voortvloeiende uit de in de splitsingsakte omschreven appartementsrechten (hier verkort aangeduid als respectievelijk) sectie A-1, sectie A-2 en sectie A-3. 4.4. Niet in geschil is dat [gedaagde] vuilniscontainers, plantenbakken en overige eigendommen heeft geplaatst op het deel van het perceel dat grenst aan de linkerkant van het overdekte terras, bezien vanaf de voorzijde van het pand. Het overdekte terras betreft het met vetgedrukte lijnen omrande deel aangeduid met ‘Buiten’ op het deel van de splitsingstekening aangeduid met ‘begane grond’ (hierna: de linker tekening) is afgebeeld. Het deel van het perceel dat grenst aan de linkerkant van het overdekte terras betreft het met vetgedrukte lijnen omrande deel aangeduid met ‘2’ op de linker tekening. 4.5. Het betoog van [gedaagde] dat de linker tekening niet de begane grond, maar de eerste verdieping van het pand betreft en dat het met vetgedrukte lijnen omrande gedeelte aangeduid met ‘2’ betrekking heeft op het balkon van de woning van [eiser] houdt geen stand. Pas wanneer de splitsingsstukken tegenstrijdigheden bevatten of op verschillende wijzen kunnen worden uitgelegd, dient de kantonrechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. In dit geval zijn de splitsingsstukken niet voor meerdere uitleg vatbaar. De kantonrechter concludeert dat het met vetgedrukte lijnen omrande deel van de linker tekening aangeduid met ‘2’ behoort tot het appartementsrecht van [eiser] . [eiser] heeft daarom recht op het uitsluitend gebruik van dit deel van het perceel. 4.6. Voor zover [gedaagde] met haar betoog dat de vuilcontainers in ieder geval vanaf 2009 op dit deel aanwezig zijn een beroep doet op verjaring, faalt dit wegens een gebrek aan onderbouwing. Feitelijk gebruik is voor een geslaagd beroep op verjaring namelijk niet voldoende. Met het hebben van eigendommen op het deel van het perceel waarop [eiser] exclusieve gebruiksrechten heeft maakt [gedaagde] inbreuk op het eigendomsrecht van [eiser]. Dit heeft tot gevolg dat [gedaagde] de vuilniscontainers, plantenbakken en overige eigendommen van dit deel van het perceel moet verwijderen. De gevorderde dwangsom is toewijsbaar, de gevorderde machtiging niet 4.7. De kantonrechter ziet aanleiding aan de veroordeling een dwangsom te verbinden tot het bedrag en het maximum als in het dictum vermeld. 4.8. De vordering tot het machtigen van [eiser] om, indien [gedaagde] met de bevolen verwijdering in gebreke zal blijven, zelf verwijdering van de eigendommen van [gedaagde] te bewerkstelligen op kosten van [gedaagde] , zal worden afgewezen. De dwangsom biedt namelijk een voldoende waarborg dat [gedaagde] zal overgaan tot het verwijderen van zijn eigendommen. [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten 4.9. [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 140,17 - griffierecht € 248,00 - salaris gemachtigde € 80,00 (2 punten × € 40,00) - nakosten € 20,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 488,17

De kantonrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de vuilcontainers, plantenbakken en overige eigendommen van [gedaagde] te verwijderen van het deel van het perceel waarop [eiser] krachtens zijn appartementsrecht het exclusieve gebruiksrecht heeft, 5.2. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere dag dat zij niet aan de in 5.1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt, 5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 488,17, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Koenis en in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2025. De griffier De kantonrechter Hoge Raad 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5223. Vergelijk Hoge Raad 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933. Artikel 6:162 lid 2 BW.