ECLI:NL:RBNHO:2025:4553

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: C/15/355619 / HA ZA 24-445

Vonnis van 26 maart 2025

in de zaak van

1 [eiser 1],

wonende te [plaats],2. [eiser 2],

wonende te [plaats],

eisende partijen in conventie,

verweerders in reconventie,

hierna samen te noemen: [eisers],

advocaat: mr. H.A. van Beilen,

tegen

[gedaagde]

,

wonende te [plaats],

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde],

advocaat: mr. J.W.J. Hijnen.

De zaak in het kort

Partijen zijn buurtbewoners van elkaar. In de leveringsakte van de woning van [gedaagde] is een kwalitatieve verplichting opgenomen ten aanzien van een voetpad. Partijen zijn het oneens over de uitleg daarvan. Door het plaatsen van schuttingen in mei 2021 is een pad naast de woning van [gedaagde] afgesloten. Volgens [eisers] handelt [gedaagde] in strijd met de kwalitatieve verplichting door deze afsluiting in stand te houden. Voor zover de kwalitatieve verplichting niet op het pad naast de woning van [gedaagde] zou zien, is volgens [eisers] door verjaring een erfdienstbaarheid van overpad ontstaan, in welk geval de aangebrachte schuttingen ook weg moeten. De rechtbank oordeelt dat de kwalitatieve verplichting niet ziet op het pad dat naast de woning van [gedaagde] lag, maar op het (nog steeds toegankelijke) pad achter de woningen met huisnummers [nummer 1] tot en met [nummer 2]. Omdat er ook geen sprake is van verjaring wijst de rechtbank de vorderingen [eisers] af. Aan de behandeling van de voorwaardelijke tegeneis van [gedaagde], komt de rechtbank daarom niet toe.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 27 november 2024 met de daarin genoemde stukken en bijbehorende producties. In dit tussenvonnis is een plaatsopneming en bezichtiging en de mondelinge behandeling bepaald,

- berichten van [gedaagde] met producties 7 tot en met 14,

- de plaatsopneming en bezichtiging aan de [straat] [nummer 2] te [plaats] van 13 februari 2025, waarvan door de griffier een proces-verbaal is opgesteld (en aan welk proces-verbaal een verzoek van de zijde van [gedaagde] is gehecht),

- de mondelinge behandeling van 13 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. In 1970 heeft de Stichting Pensioenfonds ABP (hierna: ABP) – toen nog geheten Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds – tien percelen met elk veertig woningen gelegen te [plaats] geleverd gekregen. De woningen van [eisers] en [gedaagde] maken deel uit van een van die blokken van veertig woningen. In 1997 heeft ABP deze tien maal veertig woonhuizen verkocht en geleverd aan Dutch Residential Fund I B.V. (hierna: Dutch Residential Fund I). Omstreeks 1999 zijn de woningen gefaseerd te koop aangeboden aan de bewoners van de woningen die de woningen tot dat moment bewoonden op basis van een huurovereenkomst.

2.2. [eisers] hebben in 2008 de woning aan de [straat] [nummer 3] in [plaats] gekocht van (onder meer) Dutch Residential Fund I. De eigendom van de woning is op 16 januari 2009 aan hen geleverd. In 2011 hebben [eisers] een garagebox aan de [straat] [nummer 4] (kadastraal bekend gemeente [plaats] [kadasternummer]) gekocht. Het plein met de garageboxen bevindt zich naast het perceel van de woning aan de [straat] [nummer 2].

2.3. Tot oktober 2001 huurde de grootmoeder van [gedaagde], mevrouw [adres] (hierna: [adres]), de woning aan de [straat] [nummer 2]. Nadat [adres] de woning had gekocht, heeft (onder meer) Dutch Residential Fund I de eigendom van de woning bij akte van 19 oktober 2001 aan [adres] geleverd. [gedaagde] heeft de woning aan de [straat] [nummer 2] in [plaats] op 18 juni 2021 gekocht van [adres]. De woning is op 3 september 2021 aan [gedaagde] geleverd.

2.4. De woning van [eisers] is een tussenwoning in een rij die uit acht woningen bestaat. De woning van [gedaagde] is een hoekwoning in een rij die uit vier woningen bestaat. Naast het perceel van [straat] [nummer 2] bevinden zich garageboxen. De achtertuinen van de woningen grenzen aan een voetpad. Voor een beter beeld wordt verwezen naar de afbeelding hierna.

2.5. Zowel in de akte van 19 oktober 2001 waarbij de eigendom van nummer [nummer 2] aan [adres] werd geleverd, als in de akte van levering van nummer [nummer 3] aan [eisers] van 16 januari 2009 wordt in artikel 8 aanhef en onder 5 een nieuwe kwalitatieve verplichting opgelegd tot het dulden van een voetpad. In het artikel is vastgelegd de verplichting tot het dulden, dat een gedeelte van het verkochte voor zover dat is bestemd om te dienen tot pad om te komen van en te gaan naar de openbare weg mede zal worden gebruikt door alle overige (toekomstige) eigenaren en gebruikers van de aan het pad grenzende woningen voor zover deze daarop in hun tuin een uitgang hebben. In de akte van levering van nummer [nummer 2] aan [gedaagde] van 3 september 2021 is deze kwalitatieve verplichting overgenomen.

2.6. Tot 29 mei 2021 liep over de volledige lengte van het perceel aan de [straat] [nummer 2] aan de kant van de garages een pad naar de openbare weg (de voorzijde van nummer [nummer 2]). [eisers] gebruikten dit pad onder meer om vanuit hun achtertuin naar hun garagebox te komen en te gaan, om rond het huizenblok te lopen waarvan hun woning deel uitmaakt (om de achtertuin, dan wel de voorzijde van de woning te bereiken) en om van en naar de straat aan de voorzijde van nummer [nummer 2] te komen en te gaan.

2.7. Op 29 mei 2021 is in opdracht van [adres] een schutting geplaatst. De doorgang op het perceel van nummer [nummer 2] die aan de zijkant van de woning lag is daardoor afgesloten (en daarmee de doorgang naar het plein met de garageboxen en de doorgang naar de straat aan de voorzijde van nummer [nummer 2]).

2.8. Sinds de plaatsing van de schutting kan men vanaf het voetpad achter de achtertuin van [eisers] alleen nog de openbare weg bereiken over het voetpad dat achter de tuinen van nummers [nummer 1] tot en met [nummer 2] loopt. Dit voetpad sluit met een haakse bocht aan op het voetpad dat (onder meer) achter de tuin van [eisers] loopt. De kadastrale grenzen van de aan dit pad/deze paden grenzende achtertuinen liggen precies in het midden van deze voetpaden. Ter verduidelijking neemt de rechtbank hieronder de situatieschets als opgenomen onder randnummer 27 van de conclusie van antwoord van [gedaagde] over.

{afbeelding 1}

2.9. Met een brief van 13 juni 2021 hebben [eisers] de toekomstige bewoonster van de [straat] [nummer 2] verzocht “deze openbare weg” voor 27 juni 2021 weer toegankelijk te maken voor iedereen. Met een brief van 19 juni 2021 heeft [gedaagde] in reactie op diverse brieven meegedeeld aan haar buren, onder wie [eisers], dat er kennelijk een verschil van mening is over de schutting. Bij de brief heeft zij een juridische opinie gevoegd waarin wordt geconcludeerd dat de erfafsluiting als gerealiseerd met het plaatsen van de schutting rechtmatig is. Daarna heeft de rechtsbijstandverzekeraar van [eisers] [gedaagde] gesommeerd om de schutting te verwijderen of aan te passen, zodanig dat de doorgang hersteld werd.

2.10. Ook hebben [eisers] de gemeente [plaats] verzocht handhavend op te treden tegen de schutting. Nadat de gemeente [plaats] aankondigde dat zij een last onder dwangsom zou gaan opleggen, heeft [adres] op 16 augustus 2021 een aanvraag ingediend voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het legaliseren van de schutting op het perceel van nummer [nummer 2].

2.11. Bij besluit van 30 augustus 2021 heeft de gemeente [plaats] de aangevraagde omgevingsvergunning voor het legaliseren van de erfafscheiding verleend. De gemeente heeft [eisers] meegedeeld het verzoek om handhaving om die reden af te wijzen. Tegen deze besluiten zijn [eisers], al dan niet samen met andere buurtbewoners, verschillende bestuursrechtelijke procedures gestart.

2.12. In de beroepsprocedure tegen de verleende omgevingsvergunning en de afwijzing van de verzoeken om handhaving tegen de erfafscheiding, oordeelde de bestuursrechter van deze rechtbank op 9 maart 2023 dat de omgevingsvergunning rechtmatig is verleend en dat de gemeente de handhavingsverzoeken mocht afwijzen. De beroepen van (onder meer) [eisers] werden ongegrond verklaard. De rechtbank concludeerde daarbij onder meer dat het afgesloten pad geen openbare weg in de zin van de Wegenwet is. Daarnaast overwoog de rechtbank dat het aan de civiele rechter is om te oordelen over een geschil over de uitleg van de kwalitatieve verplichting van artikel 8, lid 5 van de leveringsakten, maar dat de rechtbank in de bestuursrechtelijke procedure van oordeel is dat het niet evident is dat de kwalitatieve verplichting ziet op het afgesloten pad, zodat niet aannemelijk is gemaakt dat er een privaatrechtelijke belemmering is op grond waarvan de omgevingsvergunning niet verleend had kunnen worden. [eisers] hebben tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De Afdeling had ten tijde van de mondelinge behandeling nog geen uitspraak gedaan.

Tekst

De vordering in conventie.

3.1. [eisers] vorderen in conventie – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

[gedaagde] veroordeelt om binnen acht dagen na betekening van deze uitspraak de schutting die in 2021 is geplaatst te verwijderen, zo dat [eisers] weer toegang hebben om via het achter hun woning gelegen pad naar de openbare weg te kunnen komen en gaan en [gedaagde] veroordeelt tot het betalen van een dwangsom van € 1.000,00 als zij daaraan niet voldoet tot een maximum van € 100.000,00,

[gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.

3.2. [eisers] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] door het plaatsen van de schutting, althans het in stand houden van de schutting, de toegang tot het pad heeft afgesloten. Door het plaatsen van de schutting hebben [eisers] (en de andere omwonenden) geen toegang meer tot hun achtertuin en moeten zij minimaal één blok omlopen om van de voorkant naar de achterkant van de woning te komen. Ook zijn de garages niet goed bereikbaar vanuit de achtertuin. Daarmee handelt [gedaagde] in strijd met de kwalitatieve verplichting die in de notariële akte van 19 oktober 2001 ten laste van haar erf en ten gunste van (onder meer) het erf van [eisers] is gevestigd. Die verplichting houdt volgens [eisers] in dat [gedaagde] moet dulden dat alle (toekomstige) eigenaren en gebruikers van de aan het pad grenzende woningen gebruik maken van het pad zoals dat tot 29 mei 2021 naast de woning van [gedaagde] toegankelijk was om van en naar de garageboxen en van en naar de openbare weg te gaan. Zij voeren daarbij aan dat – anders dan [gedaagde] zegt – hun achtertuin wel degelijk een uitgang heeft naar dit voetpad. Voor zover de rechtbank tot het oordeel zou komen dat de kwalitatieve verplichting niet uitgelegd moet worden als [eisers] voorstaan, stellen zij zich (subsidiair) op het standpunt dat door verjaring ten laste van het erf van [gedaagde] en ten gunste van (onder meer) het erf van [eisers] een erfdienstbaarheid is ontstaan om te voet of met een rijwiel te komen en te gaan over het pad naar de achtertuin van [eisers] voert daarbij aan dat die situatie al vanaf 1970 heeft bestaan.

3.3. [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.

3.4. [gedaagde] voert daarbij het volgende aan. [eisers] vorderen dat zij veroordeeld wordt de door haar geplaatste schutting te verwijderen. De schutting waarover [eisers] klagen is echter niet door haar geplaatst, maar door [adres]. Al om die reden zou de vordering van [eisers] moeten worden afgewezen. Daarbij komt dat [eisers] geen belang hebben bij hun vorderingen. De plek waar zij nu hun afvalcontainer aanbieden is de meest logische en de afstand om het huizenblok is niet 400 maar 200 meter.

Anders dan [eisers] zeggen ziet kwalitatieve verplichting uit de leveringsakte niet op het pad dat naast haar woning liep en dat door het plaatsen van de schutting is afgesloten. Dit afgesloten pad lag namelijk over de volledige lengte van haar perceel en grensde aan het perceel met de garageboxen naast haar woning. Er was geen tuin die uitgang had op dit pad. Daarbij komt dat het afgesloten pad volledig op eigen grond van het perceel van nummer [nummer 2] lag, terwijl de paden waarop de kwalitatieve verplichting wel ziet steeds slechts voor de helft eigendom zijn van de eigenaar van de aanliggende woning en tuin. [adres] heeft met het plaatsen van de erfafscheiding enkel de feitelijke situatie in overeenstemming gebracht met de juridische. [gedaagde] meent dat een en ander al voldoende duidelijk is uitgesproken door de bestuursrechter. Zij brengt ook naar voren dat op andere percelen vergelijkbare afsluitingen zijn aangebracht en dat het niet voor de hand ligt dat dat allemaal in strijd met de kwalitatieve verplichting is.

Dat door verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan, betwist [gedaagde]. Volgens haar hebben [eisers] te weinig feiten en omstandigheden gesteld om tot dat oordeel te kunnen komen. Ook hebben zij niet gezegd op basis van welke regel hier sprake zou zijn van verjaring. Over onafgebroken bezit wordt niets gesteld. Daarbij komt dat gebruik van een pad op grond van een veronderstelde kwalitatieve verplichting dat bezit uitsluit.

[gedaagde] verzoekt eventuele dwangsommen te beperken en de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad af te wijzen omdat zij onnodig allerhande kosten zal hebben gemaakt als zij in hoger beroep gelijk krijgt. Tot slot zet [gedaagde] in de nagekomen productie 14 uiteen waarom zij meent dat [eisers] in de werkelijke proceskosten moeten worden veroordeeld.

De (voorwaardelijke) vordering in reconventie.

3.5. [gedaagde] stelt een voorwaardelijke tegenvordering in. Alleen als de rechtbank vaststelt dat sprake is van een kwalitatieve verplichting op grond waarvan [gedaagde] moet dulden dat [eisers] (en andere aangewezen eigenaren en gebruikers) gebruik maken van het afgesloten pad, dan wel dat door verjaring een erfdienstbaarheid van gebruik van het pad is ontstaan, zal [gedaagde] bij wijze van tegenvordering vorderen dat de rechtbank de kwalitatieve verplichting gedeeltelijk ontbindt, dan wel de erfdienstbaarheid opheft, met veroordeling van [eisers] in de kosten van de procedure in reconventie. Zij voert daarbij aan dat [eisers] geen redelijk te respecteren belang hebben bij de kwalitatieve verplichting dan wel de erfdienstbaarheid en dat niet aannemelijk is dat dit belang zal terugkeren.

3.6. [eisers] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen in reconventie, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure. Zij zeggen dat zij nog altijd redelijk belang hebben bij de kwalitatieve verplichting, althans de erfdienstbaarheid, onder meer omdat zij van het pad gebruik maken om bij de garage te komen. Zij wijzen er daarbij op dat [gedaagde] ontbinding vordert van een kwalitatieve verplichting waarbij meerdere buurtbewoners betrokken zijn, [gedaagde] kan er dan niet mee volstaan alleen [eisers] in een procedure te betrekken. Ook brengen [eisers] naar voren dat artikel 5:81 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) vereist dat [gedaagde] de hypotheekhouder oproept in een procedure tot opheffing van de erfdienstbaarheid.

3.7. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

In conventie

4.1. Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] gehouden is de in 2021 aangebrachte erfafscheiding te verwijderen omdat deze inbreuk maakt op een geldende verplichting of op een erfdienstbaarheid die door verjaring is ontstaan. De rechtbank komt tot het oordeel dat [gedaagde] niet gehouden is de erfafscheiding te verwijderen en zal dat hier onder toelichten.

[eisers] hebben voldoende belang.

4.2. [gedaagde] voert als meest verstrekkende verweer aan dat [eisers] niet in hun vorderingen kunnen worden ontvangen, omdat zij daarbij geen belang hebben. De rechtbank volgt dat verweer van [gedaagde] niet.

4.3. Artikel 3:303 BW bepaalt dat zonder voldoende belang niemand een rechtsvordering toekomt. Daarbij gaat het niet om een puur processueel belang, maar om de materiele vraag of de eiser belang heeft bij het recht dat door zijn vordering wordt gediend. [eisers] hebben zo’n belang. Vast staat dat [eisers] voor de afsluiting van het pad gemakkelijker vanuit de achtertuin bij hun garagebox konden komen en daarvoor minder ver hoefden te lopen. Ook konden zij gemakkelijker van de achtertuin naar de voordeur lopen. Die omstandigheden maken al dat zij voldoende belang hebben om hun vordering in te stellen.

De kwalitatieve verplichting ziet niet op het afgesloten pad.

4.4. Volgens [gedaagde] ziet de kwalitatieve verplichting uit de leveringsakten niet op het afgesloten pad dat volledig op haar grond lag, maar op het pad dat achter de achtertuinen van de woningen ligt. De rechtbank is het met [gedaagde] eens en legt dat hieronder uit.

4.5. Kwalitatieve verplichtingen liggen vast in de notariële akte van levering en zijn naar hun haard bestemd ook de rechtspositie van derden te beïnvloeden, zonder dat die derden invloed hebben op de inhoud of formulering van die overeenkomst, terwijl de onderliggende partijbedoeling voor derden niet kenbaar is. Bij de uitleg komt het aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebruikte bewoordingen. De partijbedoeling moet naar objectieve maatstaven worden uitgelegd in het licht van de gehele inhoud van de akte.

4.6. Dat de akte moet worden uitgelegd naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte betekent dat voor de vaststelling van de partijbedoeling alleen acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven akten kenbaar zijn. Onder die gegevens vallen in ieder geval de bewoordingen van het beding in de desbetreffende akte, de structuur van de akte en de eventuele openbare toelichting daarop. Het staat daarbij aan de rechter vrij om de letterlijke betekenis van de in de akte gebruikte formuleringen te hanteren als argument bij de uitleg van de akte.

4.7. De kwalitatieve verplichting van voetpad die als nieuw op te leggen kwalitatieve verplichting is opgenomen als artikel 8 lid 5 in de akten van levering van 19 oktober 2001 (levering aan [adres]) en van 16 januari 2009 (levering aan [eisers]) en die als bestaande kwalitatieve verplichting is overgenomen in de akte van levering van 3 september 2021 (levering aan [gedaagde]), luidt:

“5. Voetpad:

De verplichting tot het dulden, dat een gedeelte van het verkochte voor zover dat is bestemd om te dienen tot pad om te komen van- en te gaan naar de openbare weg, mede zal worden gebruikt door alle overige (toekomstige) eigenaren en gebruikers van de aan het pad grenzende woningen voor zover deze daarop in hun tuin een uitgang hebben.

Het pad mag worden gebruikt te voet of met een rijwiel of ander klein voertuig aan de hand en zal vrij moeten worden gehouden van obstakels welke een onbelemmerde doorgang verhinderen.

Het onderhoud van het pad komt ten laste van de eigenaren van iedere woning, die een recht op gebruik van het pad kunnen uitoefenen, elke woning voor een gelijk deel. Het is de eigenaar niet toegestaan een voetpad te verwijderen.”

4.8. Naar de letter van de bepaling ziet de verplichting op “een gedeelte van het verkochte”. Het beding wijst dat gedeelte van het perceel aan dat is bestemd om te dienen tot pad om te komen van- en te gaan naar de openbare weg. Ook bepaalt de kwalitatieve verplichting wie van het pad gebruik mogen maken. Uit de gebruikte bewoordingen volgt namelijk dat alle bewoners van de woningen die aan het pad grenzen van het pad gebruik mogen maken, voor zover zij in hun tuin een uitgang hebben op het pad.

4.9. Tijdens de plaatsopneming en bezichtiging heeft de rechtbank vastgesteld dat er een pad aanwezig is achter de tuinen van de woningen van nummers [nummer 1] tot en met [nummer 2] (en naast de tuin van nummer [nummer 5]). Dit pad ligt deels op het perceel van nummer [nummer 2]. De kadastrale erfgrenzen van de percelen liggen namelijk in het midden van dit pad. Dit komt ook naar voren uit de hierboven onder 2.8 ingevoegde situatietekening. Bij het pad dat achter de woning van [eisers] langsloopt, geldt een vergelijkbare situatie. Ook daar lopen de kadastrale erfgrenzen in het midden van het pad. Ter hoogte van nummers [nummer 6] en [nummer 7] is dat pad echter op enig moment afgesloten in verband met overlast door jongeren op de daarachter gelegen groenstrook.

4.10. Vast staat dat het gedeelte van het pad dat door de plaatsing van de schuttingen in mei 2021 is afgesloten, volledig op de grond van het perceel van nummer [nummer 2] ligt en dus in eigendom toebehoort aan [gedaagde]. In de oude situatie waren er dus twee gedeelten van het perceel van nummer [nummer 2] als pad ingericht, namelijk één gedeelte over de volledige lengte van het perceel (het afgesloten pad) en één gedeelte aan de achterzijde, over de breedte, van het perceel van nummer [nummer 2]. Dat dit bij het opleggen van de kwalitatieve verplichting bedoeld is, komt niet uit de tekst van het beding naar voren.

4.11. Daarbij ziet de tekst van het beding op het dienen tot pad om te komen van- en te gaan naar de openbare weg. Ook zonder het nu afgesloten deel bij nummer [nummer 2] wordt daar invulling aan gegeven doordat [eisers] de openbare weg konden en kunnen bereiken over het pad achter de woning met nummer [nummer 2]. Daarbij komt dat voor de afsluiting van het pad achter de woning van [eisers] (waarop de kwalitatieve verplichting rust) ter hoogte van de nummers [nummer 6] en [nummer 7], [eisers] ook aan die zijde van en naar de openbare weg konden komen en gaan. De kadastrale erfgrenzen van de betrokken percelen liggen bij de op de situatietekening in 2.8 met geel aangegeven voetpaden daarbij steeds in het midden van dit pad. Op die wijze is een (klein) gedeelte van ieder perceel ingericht als pad en drukt de last van het dulden van het pad dus op iedere eigenaar van de aan het pad grenzende percelen.

4.12. Dat het de bedoeling was dat de last van het moeten dulden van een pad naar de openbare weg verdeeld wordt over de eigenaren, volgt ook uit de voorlaatste zin van het hierboven geciteerde beding waarbij de kwalitatieve verplichting wordt gevestigd. Daarin is namelijk bepaald dat het onderhoud van het pad ten laste komt van de eigenaren van iedere woning, die een recht op gebruik van het pad kunnen uitoefenen, elke woning voor een gelijk deel. Als de kwalitatieve verplichting ook zou rusten op het deel van het perceel naast nummer [nummer 2], zou van een dergelijke verdeling van lasten geen sprake zijn. De lasten zouden volledig op de eigenaar van nummer [nummer 2] rusten.

4.13. Dat [gedaagde] moet dulden dat twee gedeelten van haar perceel mede worden gebruikt door eigenaren en gebruikers van omliggende woningen, kan – naar het oordeel van de rechtbank – niet de bedoeling zijn geweest van de kwalitatieve verplichting. Omdat de andere paden steeds achter/langs meerdere woningen lopen, waarbij de kadastrale grens steeds in het midden ligt, is de meest passende uitleg dat de kwalitatieve verplichting niet ziet op de inmiddels afgesloten doorgang die volledig over het perceel van nummer [nummer 2] liep. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat aan het inmiddels afgesloten pad geen andere woningen dan nummer [nummer 2] grenzen en er dus ook geen tuinen zijn die daarop een uitgang hebben. Ook wordt in de kwalitatieve verplichting geen melding gemaakt van de garageboxen, zodat uit de gebruikte bewoordingen in ieder geval niet volgt dat [gedaagde], als eigenaar van het perceel van nummer [nummer 2], moet dulden dat haar perceel wordt gebruikt om van en naar die boxen te komen en te gaan.

4.14. Dat betekent dat de rechtbank tot de conclusie komt dat de kwalitatieve verplichting van voetpad, zoals deze is opgenomen in de leveringsakten van zowel [eisers] als [gedaagde], zo moet worden uitgelegd dat deze ziet op het pad gelegen achter de achtertuinen van nummers [nummer 1] tot en met [nummer 2] en tussen de achtertuinen van nummers [nummer 5] tot en met [nummer 7] aan de ene kant en de achtertuinen van de nummers [nummer 8] tot en met [nummer 6] aan de andere kant. Dat pad maakt de achtertuinen van de genoemde huisnummers nog steeds toegankelijk vanaf de openbare weg. Dat leidt tevens tot de conclusie dat de kwalitatieve verplichting geen grond biedt om [gedaagde] te verplichten de schuttingen te verplaatsen op zo een wijze dat het afgesloten pad weer toegankelijk wordt gemaakt.

Er is geen erfdienstbaarheid van het recht van voetpad ontstaan door verjaring.

4.15. Subsidiair stellen [eisers] dat door verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan om te voet of met een rijwiel te komen en te gaan over het (nu afgesloten) pad, omdat dat pad al omstreeks de oplevering van de woningen in 1970 is aangelegd. De rechtbank volgt [eisers] niet in deze stelling.

4.16. Artikel 5:72 BW bepaalt dat erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door vestiging en door verjaring. Een bezitter te goeder trouw krijgt na een onafgebroken bezit van tien jaren rechten uit erfdienstbaarheid (verkrijgende verjaring). Bij onafgebroken bezit van twintig jaar verkrijgt de bezitter ook het recht van erfdienstbaarheid als hij niet te goeder trouw is (bevrijdende verjaring). Voor beide vormen van verjaring is dus bezit nodig.

4.17. Uit de stellingen van [eisers] volgt niet op welke verjaring (verkrijgende of bevrijdende) zij zich beroepen. Zij hebben zich enkel op het standpunt gesteld dat de oude situatie, waarin het pad naast de woning van [gedaagde] toegankelijk was en toegang bood tot het perceel met de garageboxen, al bestond sinds 1970.

4.18. De rechtbank oordeelt dat voor de periode van 1970 tot 2009 geen sprake kan zijn van bezit dat nodig is voor verjaring. Artikel 3:107 BW zegt dat bezit is ‘het houden van een goed voor zichzelf’. Voor de beantwoording van de vraag of iemand een zaak (goed of recht) in bezit heeft genomen en dus voor zichzelf houdt, is bepalend of hij de feitelijke macht over die zaak is gaan uitoefenen met de pretentie daarvan de eigenaar/rechthebbende te zijn.

4.19. Totdat [eisers] de woning met nummer [nummer 3] in 2009 in eigendom verkregen, was deze eigendom van een grote verhuurder. Deze verhuurde de woning. Een huurder van een zaak, houdt die zaak niet voor zichzelf maar voor een ander en kan dus niet aangemerkt worden als een bezitter op grond van artikel 3:107 BW. Weliswaar oefent een huurder de feitelijke macht uit over het gehuurde, maar dat doet hij op basis van een huurovereenkomst met de verhuurder; hij pretendeert dus niet de eigenaar van het gehuurde te zijn. Dat betekent dat huurders geen gebruik hebben kunnen maken van het pad met de pretentie de rechthebbende te zijn van een recht op gebruik van het pad. Dat de toenmalig eigenaar van de woning aan nummer [nummer 3] (en andere woningen in de buurt voor 2009) bezit heeft genomen van de erfdienstbaarheid van (over)pad, hebben [eisers] niet gesteld. Ook overigens hebben zij nagelaten te onderbouwen dat voor 2009 bezit is genomen van de erfdienstbaarheid. Omdat er sinds 2009 nog geen twintig jaar zijn verstreken kan van bevrijdende verjaring geen sprake zijn.

4.20. Als [eisers] aanvoeren dat zij door verkrijgende verjaring (waarbij een termijn van tien jaren geldt) een erfdienstbaarheid hebben verkregen, volgt de rechtbank hen daarin niet. Aan [gedaagde] wordt toegegeven dat [eisers] in de dagvaarding niet hebben aangegeven op welke vorm van verjaring zij een beroep doen. Ook hebben zij het beroep summier of niet onderbouwd. Bij de plaatsopneming hebben zij wel gezegd dat zij het pad gebruikten om van en naar hun achtertuin, om van de achtertuin naar de garagebox en andersom en om vanuit de achtertuin naar de openbare weg en andersom te komen en te gaan. Dat alleen is niet voldoende om te spreken van een bezit, zodanig dat de rechthebbende daaruit niet anders kon afleiden dan dat [eisers] pretendeerden rechthebbenden te zijn ten koste van het recht van de werkelijk rechthebbende, zodat die laatste maatregelen kon treffen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen. Daarbij betrekt de rechtbank ook dat artikel 5:22 BW bepaalt dat, wanneer een erf niet is afgesloten in beginsel een ieder zich daarop mag begeven. [eisers] hebben overigens steeds gesteld dat zij het inmiddels afgesloten pad gebruikten uit hoofde van een kwalitatieve verplichting. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is niet duidelijk hoe dit gebruik op basis van een vermeende kwalitatieve verplichting kan worden aangemerkt als een “houden voor zichzelf” van een erfdienstbaarheid.

4.21. Gelet op het voorgaande biedt ook het subsidiaire beroep van [eisers] op het ontstaan van een erfdienstbaarheid door verjaring geen grond om [gedaagde] te verplichten de schuttingen te verplaatsen. De vordering van [eisers] tot verplaatsen van de schutting wijst de rechtbank daarom af.

Geen veroordeling van [eisers] in de werkelijke proceskosten.

4.22. [gedaagde] heeft met haar bericht van 10 februari 2025 als nagekomen bijlage 14 een notitie van haar gevolmachtigde (niet zijnde haar advocaat) ingediend waarin een verzoek staat om [eisers] in de werkelijke proceskosten te veroordelen. Omdat het verzoek niet is opgenomen in een akte of conclusie van de advocaat van [gedaagde] maar slechts in een toegezonden productie, zal de rechtbank daar niet inhoudelijk op ingaan.

[eisers] worden in de proceskosten veroordeeld.

4.23. [eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.

De rechtbank

In conventie

5.1. wijst de vorderingen van [eisers] af,

5.2. veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 2.340,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Hoogkamer en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2025.

Zie bijv. Hoge Raad, 13 juni 2003, ECLI:NL:HR:2003:AH9168, r.o. 3.4.

Zie Hoge Raad, 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078, r.o. 3.4.2.

Zie Hoge Raad, 2 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2397.

Artikel 3:99 BW.

Artikel 3:105 BW in samenhang met artikel 3:306 BW.