ECLI:NL:RBNHO:2025:3318

RECHTBANK Noord-Holland Civiel recht Zittingsplaats Alkmaar Zaaknummer: C/15/349817 / HA ZA 24-130 Vonnis van 26 maart 2025 in de zaak van MIAS HOLDING B.V., te Heerhugowaard, hierna te noemen: Mias, eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, advocaat: mr. E. Hoekstra, tegen 1OVERTOOM HEERHUGOWAARD BEHEER B.V., te Haarlem, hierna te noemen: OHB,2. N.V. AFVALZORG HOLDING, te Assendelft, hierna te noemen: Afvalzorg, gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie, advocaat: mr. S.L. Boersen. De zaak in het kort Mias is met Afvalzorg een huur- en bruikleenovereenkomst aangegaan voor twee percelen grond (terreindelen B en C) gelegen naast haar bedrijf. Omdat Mias terreindelen B en C graag wil kopen, heeft zij in 2022 met Afvalzorg afgesproken dat als Afvalzorg besluit de terreindelen B en C te koop aan te bieden, Afvalzorg eerst met Mias in gesprek zal gaan. In 2023 heeft Afvalzorg terreindelen B en C als onderdeel van een groter geheel aan OHB verkocht. Mias vordert in deze procedure dat de rechtbank verklaart dat Afvalzorg en OHB door de overdracht van terreindelen B en C aan OHB onrechtmatig tegenover Mias hebben gehandeld. Mias vordert ook dat OHB wordt verplicht de terreindelen aan haar te verkopen. De rechtbank is van oordeel dat Afvalzorg en OHB inderdaad onrechtmatig tegenover Mias hebben gehandeld. De rechtbank bepaalt daarnaast dat OHB met Mias in onderhandeling moet treden over de verkoop van terreindelen B en C aan Mias.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding (met producties 1 tot en met 14), de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie (met producties 1 tot en met 12), de akte eiswijziging van Afvalzorg en OHB, de conclusie van antwoord in reconventie, het tussenvonnis van 24 juli 2024, de akte overlegging nadere producties van Mias (met producties 15 en 16), de akte overlegging productie van Afvalzorg en OHB (met productie 13), de akte verduidelijking c.q. precisering van eis Van Mias, de correspondentie die na de laatste akte door partijen aan de rechtbank is gestuurd. 1.2. Op 4 december 2024 heeft de mondelinge behandeling van plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Mrs. Hoekstra en Boersen hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zij ter zitting aan de rechtbank hebben overgelegd en die daarmee onderdeel zijn geworden van de processtukken. 1.3. Na de mondelinge behandeling is de zaak enige tijd aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen de zaak in onderling overleg te regelen. De rolrechter heeft, na berichten van partijen, op 15 januari 2025 besloten dat in deze zaak vonnis zal worden gewezen.

2.1. Afvalzorg is op 28 april 1993 opgericht. Uit het overgelegde uittreksel van de Kamer van Koophandel blijkt dat haar activiteiten zijn: behandeling en inzameling van onschadelijk afval en het verwerven, ontwikkelen, beheren, exploiteren, verduurzamen en afwerken van afvalstortlocaties alsmede de nazorg ervan. Afvalzorg was, van 1993 tot 2023, eigenaar van een bedrijventerrein in Heerhugowaard. 2.2. OHB is op 23 maart 2021 opgericht. Uit het overgelegde uittreksel van de Kamer van Koophandel blijkt dat haar activiteiten zijn: projectontwikkeling, bemiddeling bij handel, huur of verhuur van onroerend goed en beheer van onroerend goed. Enig aandeelhouder en bestuurder van OHB is mr. [naam 1] Beheer B.V. Enig aandeelhouder en bestuurder van mr. [naam 1] Beheer B.V. is de heer [naam 2] . De heer [naam 2] (hierna: [naam 2] ), ook wel genoemd [naam 2] , was tot 2023 rentmeester van Afvalzorg. 2.3. Mias houdt zich bezig met betonbouw en is gevestigd op de [adres] te Heerhugowaard. 2.4. Mias heeft op 29 maart 2022 met Afvalzorg een huurovereenkomst gesloten voor een perceel (een terreindeel) gelegen naast haar bedrijf op [adres] . Door partijen wordt dit perceel in de huurovereenkomst ook wel aangeduid als terreindeel/perceel B (hierna: terreindeel B). Op dezelfde dag zijn partijen voor een perceel van 973 m2 een bruikleenovereenkomst aangegaan. Door partijen wordt dit perceel in de huurovereenkomst ook wel aangeduid als terreindeel/ perceel C (hierna: terreindeel C). De terreindelen zijn in de onderstaande tekening opgenomen. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de overeenkomst eindigt op 31 december 2029. 2.5. In een brief van 20 april 2022 van Afvalzorg en Mias is het volgende opgenomen: “Daarnaast; U heeft aangegeven geïnteresseerd te zijn in mogelijk de aankoop van het terreindeel grenzend aan de [adres] . Zoals wij besproken hebben is het voor NV Afvalzorg nu niet mogelijk om daar een beslissing over te nemen. Pas aan het einde van de in de huurovereenkomst genoemde huurtermijn zal het voor ons mogelijk zijn een besluit te nemen of het terrein wel of niet te koop zal worden aangeboden. In het geval wij besluiten het terreindeel te koop aan te bieden zullen wij hierover als eerste met u in gesprek gaan. Een belangrijk uitgangspunt zal dan zijn dat een mogelijke verkoop tegen een marktconforme grondprijs dient plaats te vinden. De marktconformiteit zal dan worden bepaald doordat in opdracht van beide partijen een marktwaarde taxatie zal worden uitgevoerd, waarbij het gemiddelde van deze twee getaxeerde waarden zal gelden, tenzij het verschil tussen beide taxaties meer dan 20% bedraagt. In dat geval zullen partijen gezamenlijk een derde taxateur aanwijzen om een derde taxatie uit te voeren. Die taxatie is dan maatgevend, maar beide partijen kunnen dan alsnog besluiten om niet tot koop of verkoop over te gaan.” Deze brief is getekend door [naam 2] . 2.6. Op 8 juni 2022 hebben Afvalzorg en OHB een optieovereenkomst gesloten waarbij door Afvalzorg aan OHB een optie is verleend om, onder andere, de door Mias gehuurde en in bruikleen gegeven terreindelen B en C te kopen. Op 13 juli 2022 zijn Afvalzorg en OHB een allonge aangegaan. Op 16 februari 2023 is de optieovereenkomst verlengd. Uit een akte van levering van 14 juli 2023 volgt dat OHB de optie uitoefent waardoor een koopovereenkomst tot stand is gekomen. 2.7. Afvalzorg heeft Mias in een brief gedateerd 21 december 2023 meegedeeld dat zij met ingang van 15 juli 2023 het eigendom van het bedrijventerrein, waaronder terreindelen B en C, heeft overgedragen aan OHB. In de brief is vermeld dat alle rechten en plichten voortvloeiende uit de huurovereenkomst van kracht blijven en “Dit geldt uiteraard ook voor de in de brief van 20 april 2022 beschreven afspraak.”. 2.8. Per brief gedateerd op 10 januari 2024 aan Afvalzorg verzoekt dan wel sommeert Mias Afvalzorg te bevestigen dat de koopovereenkomst met OHB ontbonden zal worden en dat er met Mias een koopovereenkomst zal worden aangegaan. Een brief met vergelijkbare inhoud werd die dag door Mias ook aan OHB gezonden. 2.9. Op 31 januari 2024 heeft Mias beslag gelegd op terreindelen B en C. 2.10. Bij brief van 1 februari 2024 betwist Afvalzorg dat zij tekort is geschoten dan wel dat zij onrechtmatig tegenover Mias heeft gehandeld.

in conventie 3.1. Mias vordert – samengevat en na verduidelijking dan wel precisering van haar eis – dat: algemeen 1. voor recht wordt verklaard dat Afvalzorg toerekenbaar tekort is geschoten ten opzichte van Mias en dat zowel Afvalzorg als OHB onrechtmatig ten opzichte van Mias hebben gehandeld, door verkoop en levering van de terreindelen B en C door Afvalzorg aan OHB over te gaan zonder daarbij uitvoering te geven aan de tussen Afvalzorg en Mias gemaakte afspraken, waarbij OHB heeft geprofiteerd van de wanprestatie van Afvalzorg, Primair: kooprecht Primair 2. OHB wordt veroordeeld om binnen zeven dagen na dit vonnis onvoorwaardelijk medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van de terreindelen B en C aan Mias tegen betaling van een koopsom van € 277.915,-, dan wel een door de rechtbank vast te stellen koopsom, en OHB op straffe van verbeurte van een dwangsom wordt veroordeeld medewerking te verlenen aan het passeren van de koop- en leveringsakte, waarbij het vonnis in de plaats zal treden en de kosten van de levering door Mias moeten worden betaald en Subsidiair 3. OHB wordt veroordeeld om binnen drie dagen na dit vonnis in onderhandeling te treden met Mias om te komen tot een verkoop en levering aan Mias van de terreindelen B en C, op basis van ( a) een koopsom van € 277.915,-, of ( b) een door de rechtbank te bepalen koopsom, of ( c) een koopsom zoals te bepalen en vast te stellen volgens het tussen OHB en Mias gemaakte afsprakenkader en de daarin omschreven taxatieroute, en de bereikte overeenstemming schriftelijk wordt vastgelegd en dat OHB op straffe van verbeurte van een dwangsom wordt veroordeeld medewerking te verlenen aan het passeren van de koop- en leveringsakte, waarbij het vonnis in de plaats zal treden en de kosten van de levering door Mias zullen worden betaald, Subsidiair: schadevergoeding 4. Afvalzorg dan wel OHB hoofdelijk dan wel apart worden veroordeeld om binnen veertien dagen na dit vonnis aan Mias dienen te betalen de door haar geleden schade ten gevolge van het tekortschieten dan wel onrechtmatig handelen, welke schade € 599.490,- bedraagt, dan wel een door de rechtbank vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente, dan wel te bepalen dat de schade wordt vastgesteld in een schadestaatprocedure, Primair en subsidiair 5. Afvalzorg en OHB hoofdelijk dan wel apart worden veroordeeld aan Mias de buitengerechtelijke incassokosten van € 3.660,25 en de beslagkosten van € 458,51 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente, 6. Afvalzorg en OHB hoofdelijk dan wel separaat worden veroordeeld de proceskosten aan Mias te betalen, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente, 7. Afvalzorg en OHB hoofdelijk dan wel apart worden veroordeeld de nakosten aan Mias te betalen, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente. 3.2. Ter onderbouwing van deze vorderingen stelt Mias dat Afvalzorg en OHB hebben gehandeld in strijd met het aan Mias verstrekte recht van eerste koop dan wel de aan haar verstrekte koopoptie. Er is daardoor sprake van onrechtmatig handelen tegenover Mias. Het is volgens Mias niet meer noodzakelijk om de in de brief van 20 april 2022 omschreven taxatieroute te bewandelen omdat Afvalzorg en OHB inmiddels gezamenlijk de aankoopwaarde van terreindelen B en C hebben afgesproken. De koopprijs is bepaald en het is redelijk dat Mias tegen dezelfde koopprijs de terreindelen kan overnemen. Daarmee is het kooprecht van Mias verworden tot een koopoptie. 3.3. Afvalzorg en OHB betwisten onrechtmatig tegenover Mias te hebben gehandeld. De terreindelen zijn als onderdeel van een groter geheel door Afvalzorg aan OHB verkocht. De afspraak in de brief van 20 april 2022 ziet enkel op de overdracht van terreindelen B en C. Daarnaast is in de brief van 20 april 2022 geen onherroepelijk aanbod tot verkoop van een specifiek object opgenomen. Er is geen sprake van een koopoptie die door Mias kan worden ingeroepen. In de brief is bewust opgenomen dat Afvalzorg pas aan het einde van de in de huurovereenkomst genoemde huurtermijn zal besluiten over een eventuele verkoop. Mias kan geen aanspraak maken op verkoop van terreindelen B en C tegen dezelfde prijs als waarvoor OHB deze heeft gekocht omdat OHB een niet-commerciële prijs voor alle terreindelen heeft betaald. De verkoop van het gehele terrein aan OHB doet niet af aan de rechten van Mias op grond van haar afspraak met Afvalzorg. OHB heeft bevestigd dat zij deze afspraak zal nakomen. in reconventie 3.4. Afvalzorg en OHB vorderen – samengevat en na eiswijziging – dat: i. Mias wordt geboden om binnen drie dagen na dit vonnis op straffe van verbeurte van een dwangsom: (a) het beslag op te heffen, (b) de inschrijving van het beslag in de openbare registers door te halen, en (c) een schriftelijk bewijs van deze doorhaling naar de advocaat te sturen, Mias wordt veroordeeld in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.5. Ter onderbouwing van deze vorderingen stellen Afvalzorg en OHB dat de vorderingen van Mias moeten worden afgewezen en daarom het beslag moet worden opgeheven.

in conventie en in reconventie Inleiding 4.1. In verband met de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zal de rechtbank de vorderingen van partijen gezamenlijk behandelen. 4.2. In deze zaak dient de vraag te worden beantwoord hoe de door Afvalzorg geformuleerde afspraken in de brief aan Mias van 20 april 2022 moeten worden uitgelegd. Daarnaast moet de vraag worden beantwoord welke gevolgen verbonden moeten worden aan het feit dat Afvalzorg terreindelen B en C heeft overgedragen aan OHB, gelet op de bedoelde uitleg van de gemaakte afspraken. 4.3. De rechtbank is van oordeel dat uit de brief van 20 april 2022 volgt dat Afvalzorg de terreindelen B en C eerst aan Mias te koop had moeten aanbieden. Omdat Afvalzorg dat niet heeft gedaan is Afvalzorg tekort geschoten in de nakoming van de met Mias gemaakte afspraken. De rechtbank is van oordeel dat OHB de terreindelen B en C alsnog aan Mias moet aanbieden en dat de waarde van deze terreindelen zal moeten worden vastgesteld aan de hand van in de brief van 20 april 2022 omschreven wijze. Hoe de rechtbank tot dit oordeel komt, wordt in de volgende overwegingen uitgelegd. Afspraken tussen Afvalzorg en OHB 4.4. Uit de conclusie van antwoord in conventie blijkt dat Afvalzorg in 1993 de terreindelen B en C als onderdeel van een groter bedrijventerrein (hierna: het Terrein) overgedragen heeft gekregen van de provincie Noord-Holland. Het beheer van Afvalzorg van het Terrein stond in het teken van een sociaal herinrichtingsplan. Dit herinrichtingsplan was gericht op sanering van het Terrein en op waarborging van de werkgelegenheid van woonwagenbewoners die op verschillende percelen van het Terrein autosloopbedrijven exploiteerden. Omdat terreinbeheer geen kernactiviteit is van Afvalzorg heeft zij in 2019 een visie ontwikkeld om de verantwoordelijkheid van het Terrein aan een ander over te dragen. Daarbij diende wel de werkgelegenheid van de autosloopbedrijven voor de toekomst veilig te worden gesteld. 4.5. [naam 2] trad sinds 1993 op als beheerder van het Terrein en Afvalzorg achtte hem de meest geschikte persoon om de verdere structurering van het Terrein vorm te geven. Afvalzorg en [naam 2] hebben daarom een plan ontwikkeld waarbij de autosloopbedrijven het perceeldeel waarop hun bedrijf was gevestigd tegen gunstige voorwaarden konden kopen. De overige onderdelen van het Terrein, waaronder terreindeel B en C, werden in een projectvennootschap, OHB, ondergebracht. Het Terrein is op 14 juli 2023 in zijn geheel aan OHB overgedragen en op die datum verkregen de autosloopbedrijven ook de percelen waarop zij gevestigd waren. 4.6. Om het proces in alle rust en overzichtelijk te laten verlopen hebben Afvalzorg en OHB afgesproken om niet met derden over het plan te spreken. Volgens Afvalzorg kon het project alleen slagen als alle percelen van de autosloopbedrijven tegelijk en tegen gelijke voorwaarden zouden worden verkocht en geleverd aan de exploitanten van de autosloopbedrijven. Afvalzorg en OHB erkennen dat zij Mias in 2022 niet hebben geïnformeerd over hun plan. Het staat dan ook niet ter discussie dat Mias ten tijde van het maken van de afspraken met Afvalzorg niet op de hoogte was van de afspraken tussen Afvalzorg en OHB met betrekking tot het Terrein. Brief 20 april 2022 4.7. In de brief van 20 april 2022 heeft [naam 2] namens Afvalzorg opgenomen dat “Zoals wij besproken hebben is het voor NV Afvalzorg nu niet mogelijk om daar (de aankoop van terreindelen B en C – toevoeging rechtbank) een beslissing over te nemen. Pas aan het einde van de in de huurovereenkomst genoemde huurtermijn zal het voor ons mogelijk zijn een besluit te nemen of het terrein wel of niet te koop zal worden aangeboden.” De huurtermijn eindigt op 31 december 2029. Partijen verschillen van mening over de vraag hoe deze afspraak tussen Afvalzorg en Mias moet worden uitgelegd. 4.8. De rechtbank is van oordeel dat de afspraken in de brief van 20 april 2022 niet anders kunnen worden uitgelegd dat dan Mias er vanuit mocht gaan dat terreindelen B en C niet eerder dan na 31 december 2029 door Afvalzorg aan haar dan wel aan een derde zou worden verkocht. Dit volgt ook uit dat wat Afvalzorg voorafgaande aan de brief van 20 april 2022 aan Mias heeft meegedeeld en is opgenomen in de verklaring van [naam 2] . Op het terreindeel naast [adres] staat een windmolen en terreindeel C is belast met een opstalrecht en een erfdienstbaarheid ten behoeve van deze windmolen. De windmolen zal in ieder geval tot 31 december 2029 op het Terrein blijven staan. De huurtermijn tussen Afvalzorg en Mias is gelijkgesteld aan de termijn waarop de windmolen op het Terrein staat. Uit de verklaring van [naam 2] blijkt dat namens Afvalzorg aan Mias werd meegedeeld dat zolang de windmolen er nog was en er rechten ten behoeve van deze windmolen op terreindeel C gevestigd zijn, terreindelen B en C niet zouden worden verkocht. Vast staat dat de windmolen nog steeds aanwezig is. Mias had er dan ook geen rekening mee hoeven te houden dat terreindelen B en C door Afvalzorg (als onderdeel van een groter geheel) aan OHB zouden worden verkocht. 4.9. Afvalzorg en OHB stellen dat de herstructurering waarbij het Terrein door Afvalzorg aan OHB is overgedragen geen besluit is zoals bedoeld in de brief van 20 april 2022. Dit omdat (1) het nog geen 2029 is en er geen duidelijkheid is over de verdere aanwezigheid van de windmolen en (2) het geen besluit is tot verkoop van terreindelen B en C maar tot verkoop van het Terrein als geheel in het kader van een herstructurering ten behoeve van de werkgelegenheid van de autosloopbedrijven. De voorwaarden van de afspraak met Mias zijn niet vervuld en om die reden was er dus volgens Afvalzorg en OHB geen verplichting om met Mias in gesprek te gaan over een eventuele verkoop. Deze argumenten slagen naar het oordeel van de rechtbank niet. 4.10. Vast staat dat Mias van het plan van Afvalzorg en OHB in 2022 niet op de hoogte was gesteld en daarmee bij het maken van de afspraken met Afvalzorg geen rekening had hoeven te houden. Bij de uitleg hoe Mias de afspraken tussen partijen heeft moeten/kunnen begrijpen dient daar vanuit te worden gegaan. Daar komt bij dat namens Afvalzorg voorafgaande aan de gemaakte afspraken in 2022 steeds is gesteld dat het voor Afvalzorg niet mogelijk was een besluit te nemen over het al dan niet te koop aanbieden van terreindelen B en C zolang de windmolen aanwezig was. Mias heeft daaruit de conclusie mogen trekken dat zolang de windmolen aanwezig is Afvalzorg niet tot verkoop van de terreindelen B en C zou overgaan. Dat Afvalzorg nu ondanks de aanwezigheid van de windmolen wel tot verkoop van de terreindelen B en C is overgegaan, kan niet aan Mias worden tegengeworpen. Afvalzorg is immers, in tegenstelling tot wat zij zelf steeds aan Mias heeft gezegd, al voor 2029 overgegaan tot verkoop van (onder meer) terreindelen B en C. Daaruit volgt dat Afvalzorg dus ook al eerder, dan pas aan het einde van de huurtermijn in 2029, een besluit over verkoop van de terreindelen B en C kon nemen. 4.11. Afvalzorg en OHB stellen dat Afvalzorg niet bereid was een individueel perceel of onderdeel daarvan te verkopen zolang de windmolen er nog staat omdat Afvalzorg dan zou achterblijven met lastig bruikbare percelen en perceeldelen. Mias daarentegen stelt dat zij terreindelen B en C als huurder dan wel in verband met de bruikleenovereenkomst geruime tijd in gebruik heeft en dat dit geen enkel probleem oplevert: zij moet nu ook al rekening houden met de gevestigde opstalrechten en erfdienstbaarheden en Afvalzorg en OHB moeten er rekening mee houden dat Mias gebruiksrechten op terreindelen B en C heeft.

De rechtbank in conventie 5.1. verklaart voor recht dat Afvalzorg toerekenbaar tekort is geschoten ten opzichte van Mias en dat zowel Afvalzorg als OHB onrechtmatig ten opzichte van Mias hebben gehandeld, door tot verkoop en levering van de terreindelen B en C door Afvalzorg aan OHB over te gaan zonder daarbij uitvoering te geven aan de tussen Afvalzorg en Mias gemaakte afspraken, waarbij OHB heeft geprofiteerd van de wanprestatie van Afvalzorg, 5.2. veroordeelt OHB om binnen een week na dit vonnis in onderhandeling te treden met Mias om te komen tot een verkoop van en levering aan Mias van de terreindelen B en C zulks op basis van een koopsom zoals te bepalen en vast te stellen volgens het tussen Afvalzorg en Mias gemaakte afsprakenkader en de daarin omschreven taxatieroute in de brief van 20 april 2022, 5.3. veroordeelt OHB om de bereikte overeenstemming schriftelijk vast te leggen en ten blijke van overeenstemming te ondertekenen en te paraferen en vervolgens na te komen door op eerste oproep van de door Mias in te schakelen notaris voor hem/haar, deze notaris, te verschijnen, teneinde medewerking te verlenen aan het passeren van de daartoe op te stellen koop- en leveringsakte, waarbij de rechtbank verstaat dat Mias de overeengekomen koopsom heeft betaald via de kwaliteitsrekening van bedoelde notaris, 5.4. bepaalt dat de kosten verbonden aan de levering van terreindelen B en C voor rekening van Mias komen, 5.5. veroordeelt Afvalzorg en OHB hoofdelijk in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 4.530,16, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling, 5.6. veroordeelt Afvalzorg en OHB hoofdelijk in de proceskosten van € 13.229,07, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Afvalzorg of OHB niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 5.7. veroordeelt Afvalzorg hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, in reconventie 5.8. wijst de vorderingen van Afvalzorg en OHB af, 5.9. veroordeelt Afvalzorg en OHB hoofdelijk in de proceskosten van € 3.502,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Afvalzorg en/of OHB niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, in conventie en in reconventie 5.10. verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 tot en met 5.8 en 5.10 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad, 5.11. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. M. Flipse en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2025. MKG/ MF Productie 13 aan de zijde van Afvalzorg en OHB Artikel 6:74 lid 1 BW Artikel 6:203 BW ECLI:NL:HR:1967,AC4789

Op deze stelling hebben Afvalzorg en OHB niet gereageerd, zodat van de juistheid daarvan moet worden uitgegaan. Mias wijst er daarnaast ook op dat in de brief van 20 april 2022 geen beperking is opgenomen dat het recht van eerste koop alleen geldt in de situatie dat het terrein zou worden gesplitst en het terreindeel waar het recht van eerste koop op rust apart zou worden aangeboden. De rechtbank leest dit inderdaad niet in de brief van 20 april 2022 noch in de verklaring van [naam 2] . De stelling van Afvalzorg en OHB dat de toezegging aan Mias niet in de weg staat aan verkoop van het (gehele) Terrein aan een ander, slaagt naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet. 4.12. Doordat Afvalzorg terreindelen B en C heeft overgedragen aan OHB heeft zij gehandeld in strijd met de afspraken die zij met Mias heeft gemaakt. Afvalzorg heeft immers in tegenstelling tot wat zij heeft toegezegd de terreindelen niet eerst te koop aangeboden aan Mias. OHB heeft van deze schending van de afspraken van Afvalzorg geprofiteerd door terreindelen B en C van Afvalzorg te kopen en geleverd te krijgen. Dit terwijl vaststaat dat OHB op de hoogte was van de tussen Afvalzorg en Mias gemaakte afspraken. Het was immers de heer [naam 2] die de gesprekken met Mias namens Afvalzorg heeft gevoerd en de brief van 20 april 2022 van Afvalzorg aan Mias heeft ondertekend. OHB heeft daardoor onrechtmatig gehandeld tegenover Mias. De door Mias onder 1. gevorderde verklaring voor recht zal de rechtbank dan ook toewijzen onder afwijzing van de vorderingen van Afvalzorg en OHB in reconventie. Verkoop terreindelen B en C aan Mias 4.13. Mias vordert (onder 2. en 3.) dat zij alsnog in de gelegenheid moet worden gesteld om terreindelen B en C over te nemen. Mias stelt dat door de overdracht van het Terrein aan OHB bekend is geworden wat de koopprijs is van terreindelen B en C. Daardoor is het aan haar in de brief van 20 april 2022 verstrekte recht van eerste koop een koopoptie geworden. Mias stelt terreindelen B en C tegen dezelfde prijs aan haar door OHB dienen te worden verkocht. Afvalzorg en OHB weerspreken dat er sprake is van een koopoptie. Als er al een koopoptie zou zijn dan geldt deze pas aan het einde van de huurovereenkomst en dient Mias een marktconforme grondprijs te betalen. 4.14. Iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis verplicht de schuldenaar de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden. Schadevergoeding kan, op vordering van de benadeelde, worden voldaan in een andere vorm dan betaling van een geldsom. Schadevergoeding kan ook plaatsvinden door overdracht van het in het geding zijnde onroerend goed. Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank van oordeel is dat er geen omstandigheden (meer) zijn waarom terreindelen B en C niet aan Mias zouden kunnen worden verkocht. De rechtbank ziet dan ook aanleiding dit deel van de vordering van Mias toe te wijzen. 4.15. Omdat terreindelen B en C door Afvalzorg aan OHB zijn overgedragen, is Afvalzorg niet langer in staat deze terreindelen aan Mias te verkopen. OHB kan als eigenaar van terreindelen B en C wel aan Mias overdragen en in de brief van 21 december 2023 is door Afvalzorg toegezegd dat OHB de in de brief van 20 april 2022 beschreven afspraak met Mias zal nakomen. 4.16. De vraag moet worden beantwoord tegen welke prijs terreindelen B en C aan Mias zouden moeten worden aangeboden. Mias stelt dat terreindelen B en C aan haar dienen te worden aangeboden tegen dezelfde prijs als de prijs waarvoor OHB het Terrein van Afvalzorg heeft gekocht. Dit wordt door Afvalzorg en OHB betwist. 4.17. De rechtbank volgt Mias niet in haar stelling. Door Mias is niet betwist dat OHB het Terrein tegen een niet commerciële waarde van de grond heeft gekocht. Volgens Afvalzorg en OHB had dat te maken met de aard van het project, de kosten en investeringen van OHB en het feit dat er ook incourante en niet-bruikbare delen van het Terrein zijn overgedragen. In de brief van 20 april 2022 is opgenomen dat als belangrijk uitgangspunt geldt dat een mogelijke verkoop van terreindelen B en C dient plaats te vinden tegen een marktconforme grondprijs. Het feit dat aan Afvalzorg en OHB verwijten kunnen worden gemaakt, leiden naar het oordeel van de rechtbank er niet toe dat terreindelen B en C om die reden voor eenzelfde prijs aan Mias dienen te worden aangeboden als de overeengekomen prijs tussen Afvalzorg en OHB. Mias zal dan namelijk de terreindelen B en C tegen een lagere prijs aangeboden krijgen dan de marktconforme prijs waar zij, zo volgt uit de brief van 20 april 2022, vanuit is gegaan. De rechtbank volgt Mias dan ook niet in haar stelling dat haar recht van eerste koop een koopoptie is geworden. De hoogte van de koopprijs van de terreindelen B en C dient naar het oordeel van de rechtbank nog te worden bepaald zodat er geen sprake is van voldoende bepaalbaar aanbod tot koop. De rechtbank zal vordering 3. van Mias dan ook toewijzen zoals vermeld onder het dictum en haar vorderingen 2. en 4. afwijzen. De rechtbank houdt daarbij rekening met wat Afvalzorg en OHB in de conclusie van antwoord in conventie naar voren hebben gebracht over het moment van betaling van de overeengekomen koopprijs door Mias. Mias vordert te bepalen dat OHB gehouden is ten opzichte van Mias de omschreven verkoop en levering na te komen en dat dit vonnis in de plaats zal treden van de koop- en leveringsakte. Ook vordert Mias dat OHB een dwangsom verbeurt indien OHB niet aan de veroordelingen in het dictum voldoet. De rechtbank heeft geen aanleiding aan te nemen dat OHB aan de veroordelingen niet zal voldoen en zal de verzochte indeplaatsstelling en de gevorderde dwangsom dan ook afwijzen. Omdat Mias in vordering 3. geen schadevergoeding vordert, komt de rechtbank aan de beoordeling van een eventueel te bepalen schadevergoeding niet toe. Kosten In conventie 4.18. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten zal - mede gelet op de door deze rechtbank gevolgde aanbevelingen van het Rapport BGK-integraal - worden afgewezen. Mias heeft niet gesteld dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan Mias vergoeding Afvalzorg en OHB vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten. 4.19. Mias vordert Afvalzorg en OHB te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 340,16 voor kosten deurwaardersexploten, € 688,00 voor griffierecht en € 3.502,00 voor salaris advocaat (1 punt × € 3.502,00), totaal € 4.530,16. 4.20. Afvalzorg en OHB zijn in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.