ECLI:NL:RBNHO:2025:302

vonnis RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Insolventie Zittingsplaats Haarlem Vonnis in gevoegde zaken van 15 januari 2025 in de hoofdzaak met zaaknummer / rolnummer: C/15/346491 / HA ZA 23-655 van 1 [eiser 1], wonende te [plaats 1], 2. [eiser 2], wonende te [plaats 1], 3. [eiser 3], wonende te [plaats 1], 4. [eiser 4], wonende te [plaats 1], eisers in conventie, verweerders in reconventie, advocaat mr. J.W. Both te Kampen, tegen 1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde 1] B.V., gevestigd te [plaats 2], gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, advocaat mr. C.W. Wernink te Den Haag, 2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde 2] B.V., gevestigd te [plaats 3], gedaagde in conventie, advocaat mr. C.A.M. Jansen te Amsterdam, 3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde 3] B.V., gevestigd te [plaats 4], gedaagde in conventie, advocaat mr. C.A.M. Jansen te Amsterdam, en in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/15/351748 / HA ZA 24-231 van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde 1] B.V., gevestigd te [plaats 2], eiseres, advocaat mr. C.W. Wernink te Den Haag, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde 2] B.V., gevestigd te [plaats 3], gedaagde, advocaat mr. C.A.M. Jansen te Amsterdam. Eisers in de hoofdzaak zullen hierna gezamenlijk [eisers] en ieder afzonderlijk [eiser 1], [eiser 2], [eiser 3] en [eiser 4] worden genoemd. Gedaagden in de hoofdzaak zullen hierna gezamenlijk [gedaagden 1] en ieder afzonderlijk [gedaagde 1], [gedaagden 2] en [gedaagde 3] genoemd worden. Eiseres in de vrijwaringszaak zal hierna [gedaagde 1] worden genoemd. Gedaagde in de vrijwaringszaak zal hierna [gedaagden 2] worden genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 31 juli 2024 de akte overlegging producties van [eisers] de mondelinge behandeling van 9 december 2024, waarbij de advocaten van [eisers] en [gedaagde 1] gebruik hebben gemaakt van spreekaantekeningen en waarvan voor het overige door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 31 juli 2024 de mondelinge behandeling van 9 december 2024 2.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 3De zaak in het kort [eiser 1] heeft van [gedaagde 3] een perceel grond gekocht met daarop verouderde opstallen. [eisers] hebben [gedaagden 2] opdracht gegeven om hen te begeleiden bij het bouwkundige en constructieve ontwerp voor een woning en het opmaken van de stukken voor en het aanvragen van de omgevingsvergunning. Met [gedaagde 1] hebben zij in april 2022 aannemingsovereenkomsten gesloten voor de bouw van een twee-onder-één-kap- woning, deze overeenkomst is in juni 2022 vervangen voor een overeenkomst voor de bouw van een familiewoning. In verband met vertragingen in het vergunningentraject en de sloop van de oude opstallen kon de bouw van de woning niet volgens de in de aannemingsovereenkomst opgenomen planning worden uitgevoerd. [eisers] vorderen nakoming van de aannemingsovereenkomst voor de daarin opgenomen prijs. Deze vordering wordt afgewezen. Volgens de rechtbank staat vast dat de aannemingsovereenkomsten met [gedaagde 1] in april/juni 2022 zijn getekend om het voor [eisers] mogelijk te maken tegen gunstige rentevoorwaarden een hypothecaire geldleningsovereenkomst aan te gaan met de bank. [gedaagde 1] is daarom niet gebonden aan de in de overeenkomst van juni 2022 opgenomen aanneemsom. Bovendien zijn de bouwkosten na het aangaan van de aannemingsovereenkomst als gevolg van de oorlog tussen Rusland en de Oekraïne zo gestegen dat [gedaagde 1] in redelijkheid niet aan de in de overeenkomst opgenomen aanneemsom kan worden gehouden. Ook om die reden strandt de vordering van [eisers] Het betoog van [eisers] dat [gedaagden 2] haar niet goed heeft geadviseerd slaagt niet. Tenslotte kan ook [gedaagde 3] niet worden aangesproken voor de kosten van het verwijderen van de betonplaat. [eisers] hebben onvoldoende onderbouwd gesteld dat [gedaagde 3] bij het sluiten van de koopovereenkomst de juiste dikte van de betonplaat kende. Omdat [eisers] niet bereid of in staat zijn de woning tegen hogere kosten te laten bouwen zal de vordering van [gedaagde 1] tot ontbinding van de aannemingsovereenkomst worden toegewezen. De eventuele schade van [gedaagde 1] als gevolg van de ontbinding zal in een schadestaatprocedure moeten worden vastgesteld.

4.1. [gedaagde 3] was eigenaar van het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden, staande en gelegen aan de [adres] te [plaats 5] (hierna: het perceel). Op 21 september 2020 heeft [gedaagde 3] een sloopofferte aangevraagd, voor onder meer een vervallen huisje, bebossing en een betonnen plaat op en in het perceel. 4.2. Op 21 december 2020 heeft [eiser 1] het perceel van [gedaagde 3] gekocht. 4.3. [eiser 1] en [eiser 2] hebben op 29 januari 2021, kennelijk namens [eisers], aan [gedaagden 2] opdracht verstrekt voor - kort gezegd - het bouwkundige en constructieve ontwerp en uitwerking voor een woning op het perceel. 4.4. [gedaagden 2] heeft op 8 maart 2022 een kostenraming gemaakt voor de te bouwen woningen van € 499.800,00. Deze is op 9 maart 2022 doorgestuurd aan de hypotheekadviseur van [eiser 1]. 4.5. Op 11 maart 2022 heeft de hypotheekadviseur meegedeeld dat zij, willen [eisers] nog gebruik kunnen maken van het gunstige renteaanbod, uiterlijk eind april 2022 over een definitieve aanneemovereenkomst dient te beschikken. 4.6. Op 6 april 2022 is de omgevingsvergunning verleend. In deze vergunning is opgenomen dat de vergunning pas in werking treedt nadat (samengevat weergegeven) is vastgesteld dat er geen sprake is van ernstige bodemverontreiniging, met het saneringsplan is ingestemd en het desbetreffende besluit in werking is getreden en een melding van een voornemen tot sanering is gedaan en de gestelde termijn is verstreken. 4.7. Op 7 april 2022 heeft het bureau [bedrijf 1] namens [eiser 1] een quickscan laten uitvoeren op grond van de Wet Natuurbescherming, hetgeen noodzakelijk was ter uitvoering van de voorgenomen sloopwerkzaamheden. In het rapport van 8 april 2022 is aangekondigd dat er onder de dakpannen van het oude huisje mogelijk beschermde vleermuizen aanwezig zijn en dat dat nader onderzocht moet worden. 4.8. Op 22 april 2022 heeft [bedrijf 2] B.V. in opdracht van [gedaagde 1] een kostenraming voor de bouw van de woning afgegeven van € 513.154,14. [gedaagde 1] heeft deze doorgestuurd naar [gedaagden 2], die de kostenraming op haar beurt heeft doorgestuurd naar [eisers]. 4.9. Op 24 april hebben [eisers] een aannemingsovereenkomst met Intersloop B.V. getekend voor de sloop van de oude woning, de betonnen plaat en het verwijderen van asbest. Daarnaast hebben zij die dag een overeenkomst met [bedrijf 4] B.V. getekend voor het saneren/bouwrijp maken van de grond van het perceel. 4.10. Op 29 april 2022 hebben [eisers] twee aannemingsovereenkomsten gesloten met [gedaagde 1] voor de bouw van een twee-onder-één-kap-woning. Deze overeenkomsten worden op 23 juni 2022 omgezet in één aannemingsovereenkomst voor een familiewoning. 4.11. Op 13 juli 2022 is de hypothecaire financiering van [eisers] rond. 4.12. Op 21 juli 2022 geeft [gedaagden 2] namens [eisers] de getekende opdrachten ten behoeve van de sloop van de opstallen op het perceel vrij. Op 31 augustus 2022 wordt bericht dat de sloopmelding akkoord is. 4.13. Op 14 september 2022 wordt het laatste onderzoek naar de aanwezige vleermuis afgerond. 4.14. Op 28 september 2022 wordt in de oude opstallen een zomerverblijf van een zogeheten ‘laatvlieger’ aangetroffen. Op 25 oktober 2022 vraagt [gedaagden 2] op verzoek van [eisers] aan partij [bedrijf 3] een aanvraag te verrichten voor de benodigde ontheffing in verband met deze laatvlieger. De ontheffing wordt op 19 december 2022 verleend. 4.15. Op 23 november 2022 bericht [gedaagde 1] aan [eisers] dat er een substantiële prijsstijging zal volgen. 4.16. Op 9 februari 2023 zijn de sloopwerkzaamheden gestart. Op 22 februari 2023 wordt geconstateerd dat de betonplaat in het perceel een groter oppervlakte heeft en dikker is dan oorspronkelijk was ingeschat. Voor de sloopwerkzaamheden wordt daarom een meerprijs in rekening gebracht van € 13.199,47. 4.17. Op 21 april 2023 ontvangen [eisers] van [gedaagden 2] de geactualiseerde aanneemsom voor de te bouwen woning. Deze bedraagt afgerond € 550.000,00. 4.18. Na 25 april 2023 is er geen rechtstreeks contact meer tussen [gedaagden 2] en [eisers] 4.19. [gedaagden 1] wordt op 2 mei 2023 door de advocaat van [eisers] aangeschreven om met de bouw te beginnen en in overleg te treden. Nadien hebben [eisers] op 12 mei 2023 hun akkoord gegeven op de uitvoering van het grond- en saneringswerk en is er alleen nog schriftelijk tussen de advocaten van [eisers] en [gedaagde 1] gecorrespondeerd.

in de hoofdzaak in conventie 5.1. [eisers] vorderen samengevat: I. een verklaring voor recht dat [gedaagde 1] gehouden is de dubbele woning te realiseren voor een aanneemsom van € 444.000,- met bepaling dat de post verwarmingsinstallaties geldt als vast prijsonderdeel in de aanneemsom en dat [eisers] geen meerprijs verschuldigd zijn voor fundering; II. veroordeling van [gedaagde 1] om binnen één week na betekening van dit vonnis de bouwactiviteiten te starten en voortvarend voort te zetten op straffe van een dwangsom; III. te bepalen dat [betrokkene 1] als bestuurders aansprakelijk is wegens onbehoorlijk bestuur indien blijkt dat [gedaagde 1] aan de verplichtingen onder I en II niet voldoet met veroordeling van [betrokkene 1] om als voorschot aan [eisers] te betalen een bedrag van € 226.000,-, IV. voor het geval [gedaagde 1] niet gehouden is de aannemingsovereenkomst na te komen zoals [eisers] in rechte stellen, of [gedaagde 1] feitelijk de woning niet zoals toe te wijzen realiseert een verklaring voor recht dat [gedaagden 2] aansprakelijk is voor de door [eisers] geleden of te lijden schade, met bepaling van een te bepalen voorschot en dat de schade (overigens) moet worden bepaald bij staat en vereffend als volgens de wet, V. veroordeling van [gedaagden 2] en/of [gedaagde 1] tot betaling van € 2.722,50 (bouwadviseur) en € 15.704,33 (advocaat), VI. Veroordeling van [gedaagde 3] tot betaling van € 13.199,47 te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 21 maart 2023, Met veroordeling van [gedaagden 1] in de proceskosten. 5.2. [gedaagden 1] voeren verweer. 5.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. in reconventie 5.4. [gedaagde 1] vordert samengevat: I. primair ontbinding van de overeenkomsten tussen [gedaagde 1] en [eisers] en een verklaring voor recht dat [eisers] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de aanvullende schade die [gedaagde 1] lijdt en/of zal lijden doordat geen wederzijdse nakoming plaatsvindt, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, II. subsidiair een verklaring voor recht dat de op 29 april 2022 overeengekomen prijs ex artikel 7:753 BW/artikel 5 AVA 2013 mag worden aangepast, waarbij de omvang van de kostenverhogingen bij een door de rechtbank te bevelen deskundigenonderzoek wordt vastgesteld en [eisers] nog een termijn van één maand krijgen ter beperking of vereenvoudiging van het werk en met veroordeling van [eisers] tot betaling van de vast te stellen kostenverhoging, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de datum van het deskundigenbericht, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten. 5.5. [eisers] voeren verweer. 5.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. in de vrijwaringszaak 5.7. [gedaagde 1] vorderen samengevat een verklaring voor recht dat [gedaagden 2] onrechtmatig heeft gehandeld tegenover [gedaagde 1], met veroordeling tot betaling van de schade die [gedaagde 1] hierdoor heeft geleden en nog zal lijden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met wettelijke rente, met veroordeling van [gedaagden 2] in de proceskosten. 5.8. [gedaagden 2] voert verweer. 5.9. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in de hoofdzaak in conventie [gedaagde 1] is niet gebonden aan de aanneemsom in de aannemingsovereenkomst 6.1. [eisers] willen [gedaagde 1] met hun vordering houden aan de aanneemsom in de door hen getekende aannemingsovereenkomst van 23 juni 2022. [gedaagde 1] is het daar niet mee eens en voert aan dat de aannemingsovereenkomst alleen is getekend om het voor [eisers] mogelijk te maken de offerte van de bank voor een hypothecaire geldlening tegen een gunstige rente te accepteren. Volgens [gedaagde 1] is zij daarom niet gebonden aan de aanneemsom uit de aannemingsovereenkomst. De rechtbank zal uitleggen waarom dit verweer van [gedaagde 1] slaagt. 6.2. Vast staat dat het voor [eisers] noodzakelijk was om uiterlijk eind april de definitieve aannemingsovereenkomst te ondertekenen om van het gunstige renteaanbod van de bank gebruik te kunnen maken. In verband daarmee stuurt [gedaagden 2] op 9 maart 2022 de kostenraming op basis van de vergunningaanvraag naar de hypotheekadviseur. Op 11 maart 2022 bericht de hypotheekadviseur [eisers] dat de bank geen genoegen neemt met deze kostenraming en dat een definitieve koop-aannemingsovereenkomst nodig is om de hypotheekofferte te verstrekken. Op 20 april 2022 berichten [eisers] [gedaagden 2] dat de bank een aannemingsovereenkomst moet hebben met ‘bouwgarant’ en een maximaal percentage voor een prijsstijging van de offerte. [eisers] vragen de ‘spoedige steun hierin’ van [gedaagden 2]. Na verdere mailwisseling op diezelfde dag berichten [gedaagden 2] [eisers] dat het ‘met veel kunst en vliegwerk’ gaat lukken, maar dat de voorwaarden bouwgarant en een maximale prijs niet mogelijk is. [eisers] reageren als volgt ‘Het is voor ons ook allemaal niet makkelijk en geeft onrust. We zijn nu zover gekomen, het moet gewoon kunnen slagen allemaal.’ Op 21 april 2022 bericht [gedaagden 2] [eisers] als volgt. ‘Ik heb inmiddels (…) [rb. de hypotheekadviseur] gesproken. Dat het een Bouwgarant aannemer moet zijn heb ik er uit geluld. Ze snapt nu dat dit niet past bij de schaal van de werkzaamheden. De aanneemovereenkomst gaan wij maken om hem zoveel mogelijk te laten aansluiten bij de wensen van de bank. ’ 6.3. Op 22 april 2022 bericht [gedaagden 2] [eisers] onder meer als volgt. ‘Wat nog wel dient te gebeuren is het ondertekenen van de offerte van Intersloop en [bedrijf 4]. Dit dient te gebeuren om Finaforte dit te laten meenemen in de beoordeling en het verstrekken van de hypotheek, deze offertes zend ik hierbij mee (…). Even ter verduidelijking, we zenden deze nog niet aan Intersloop en [bedrijf 4], want dan zitten jullie er aan vast, eerst de hypotheek rond krijgen.’ 6.4. Op 24 april 2022 sturen [eisers] de getekende offertes van Intersloop en [bedrijf 4] retour aan [gedaagden 2]. Daarbij schrijven zij: ‘Zoals afgesproken, deze nog niet aan Intersloop en [bedrijf 4] retour sturen, want dan zitten we er aan vast, eerst de hypotheek rond krijgen, daarna bespreken we deze offertes met jullie.’ 6.5. Vervolgens tekent [eiser 1] op 29 april 2022 met [gedaagde 1] een aannemingsovereenkomst voor de nieuwbouw van een twee-onder-één-kap-woning. [eiser 3] en [eiser 4] tekenen samen op die dag met [gedaagde 1] eenzelfde overeenkomst. 6.6. Bij deze aannemingsovereenkomsten zit een kostenraming voor de beide woningen. De totale aanneemsom bedraagt volgens de overeenkomsten per woning € 222.000,00 inclusief btw. In de aannemingsovereenkomsten is onder meer opgenomen dat de aannemer bevoegd is een kostenstijging van de posten lonen, sociale lasten en materialen door te berekenen aan de opdrachtgever tot een bedrag van 5% van de aanneemsom. 6.7. Op 29 april 2022 vraagt [eiser 2] aan [gedaagden 2] bij wie zij terecht kunnen ‘Mochten wij nog met vragen komen over de kostenraming, (…)’ 6.8. Begin mei blijkt dat de woningen en/of de onderliggende grond voor de hypotheek gesplitst zouden moeten worden. Daarom worden de aannemingsovereenkomsten omgezet in één aannemingsovereenkomst voor een zogenoemd familiehuis. Deze aannemingsovereenkomst is gedateerd op 23 juni 2022. De aanneemsom voor een vrijstaand familiehuis is blijkens de overeenkomst €444.000,00 inclusief btw. Ook bij deze overeenkomst zit de kostenraming. De overeenkomst bevat in artikel 14 dezelfde bepaling over de doorberekening van kostenstijgingen als de eerder getekende aannemingsovereenkomsten (maximaal 5% van de aanneemsom). 6.9. Begin juli 2022 is de aanvraag voor de hypothecaire geldlening door de bank akkoord bevonden. De hypotheekofferte is op 13 juli 2022 door [eiser 1], [eiser 3] en [eiser 4] getekend. 6.10. Op 23 november 2022 stuurt [gedaagde 1] een mail naar [eisers] met een aantal ‘vraagstukken’. Diezelfde dag sturen [eisers] de mail terug met (in blauwe kleur) hun antwoorden op de vragen van [gedaagde 1]. In dit bericht staat onder meer: ‘ - Bouwprijzen De prijzen uit de offerte hebben een peildatum van d.d. 29-04-2022, met als start datum september 2022. Indien de startdatum maart 2023 gaat worden kunnen we nu de definitieve prijzen opvragen. Mijn verwachting is dat deze substantieel hoger zijn zowel voor materialen als lonen. Ik stel voor dat we van te voren een overleg inplannen om deze te bespreken. Het is belangrijk om de startdatum vast te stellen. Dan kan alleen als jullie definitief uitsluitsel hebben van de omgevingsdienst. Ik heb voor 1 december hier uitsluitsel voor nodig. Later starten kost almaar meer. Antwoord: [betrokkene 1] [rb: [gedaagde 1]] zal de prijzen opvragen met als uitgangspunt start bouw 1e week maart 2023. Zodra de prijzen duidelijk zijn plannen wij een afspraak met [betrokkene 1].’ 6.11. Op 6 december 2022 stuurt [gedaagden 2] het volgende bericht naar [eisers] ‘Ik heb een overzichtje gemaakt van de bouwkosten. Mede om alle spraakverwarring en verwachtingen te managen. De afgegeven offertes zijn van losse aannemers zonder ABK. Staan ook niet in de offerte benoemd. Die van de grond is zelfs geen offerte maar een raming. [gedaagde 1] hebben we een calculatie laten maken en deze als onderlegger gebruikt voor de hypotheek. Dit is niet zoals het normaal gaat, want dan wordt alles nl. gewoon aangevraagd. We wisten dat het bouwen op zich liet wachten en dan heeft het sowieso geen zin om de prijzen op te vragen want die kunnen door de prijs ontwikkelen toch geen gestand worden gedaan… (…) [gedaagde 1] heeft ongeveer 3 maanden nodig voordat hij kan starten. Slopen en grondwerk kan wel eerder mits het OD toestemming geeft tgv het vogeltje. [gedaagde 1] zal pas dan prijzen gaan opvragen. Dat het duurder is geworden is evident.

De rechtbank in de hoofdzaak in conventie 7.1. verklaart [eisers] niet-ontvankelijk in hun vordering tegen [betrokkene 1]; 7.2. wijst de overige vorderingen af; 7.3. veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten die aan de kant van [gedaagden 2] en [gedaagde 3] tezamen tot nu worden begroot op € 12.919,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten zij € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening, 7.4. veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten die aan de kant van [gedaagde 1] tot nu worden begroot op € 12.919,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten zij € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening, 7.5. veroordeelt [eisers] hoofdelijk tot betaling aan [gedaagde 1] van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 7.6. verklaart het vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad in de hoofdzaak in reconventie 7.7. ontbindt de overeenkomst tussen [gedaagde 1] en [eiser 3], [eiser 4] en [eiser 1] ter zake de bouw van een familiewoning; 7.8. verklaart voor recht dat [eiser 3], [eiser 4] en [eiser 1] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de aanvullende schade die [gedaagde 1] lijdt en/of zal lijden wegens deze ontbinding, een en ander nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 7.9. veroordeelt [eiser 3], [eiser 4] en [eiser 1] hoofdelijk in de proceskosten die aan de kant van [gedaagde 1] tot nu worden begroot op € 892,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten zij € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening, 7.10. veroordeelt [eiser 3], [eiser 4] en [eiser 1] hoofdelijk tot betaling aan [gedaagde 1] van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 7.11. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad 7.12. wijst af het meer of anders gevorderde in de vrijwaringszaak 7.13. wijst de vorderingen af; 7.14. veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten die aan de kant van [gedaagden 2] tot nu worden begroot op € 7.182,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten zij € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening, 7.15. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad Dit vonnis is gewezen door mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2025.

Prijzen vlakken, in staal en hout, inmiddels wel een beetje af, maar zullen naar verwachting nog verder stijgen. (…)’ 6.12. Op 14 december 2022 stuurt [gedaagden 2] het volgende bericht naar [eisers] ‘Inmiddels zijn we weer een paar stappen verder. Met name de ontheffing/goedkeuring van de omgevingsdienst zat op het kritische pas zoals we dat noemen. Met de toezegging hopen we dit jaar de ontheffing/goedkeuring binnen te hebben. Hiermee kan dan de trein in gang worden gezet. De afgelopen weken heb ik met [eiser 2] en [eiser 1] gesproken over de gang van zaken en dat ik daar niet altijd zo blij van wordt. Belangrijkste is dat het doel nu bouwen is. De offertes die gemaakt zijn hadden als doel hypotheek verkrijgen. Daarnaast zijn alle termijnen verlopen… We zullen dus wat moeten ordenen om goed verder te kunnen. In een mail en telefoongesprek [eiser 1] en [eiser 2] heb ik dat toegelicht. (…) 4 Bouwprijzen De termijn van de startdatum 1 maart is verstrekken. Gezien de toezegging kan [gedaagde 1] gaan rekenen. Exacte startdatum hangt af van lever termijn materialen. (…) Voordat we starten komen we eerst bij elkaar om prijzen door te nemen. (…)’ 6.13. [eisers] reageren diezelfde dag als volgt op dit bericht. ‘Dank voor de duidelijke mail, zodra we de ontheffing definitief binnen hebben laten wij dat direct weten.’ 6.14. Bovenstaande gang van zaken laat geen andere conclusie toe dan dat voor partijen duidelijk was dat de aannemingsovereenkomst(en) in april en juni getekend zijn omdat anders de offerte voor de hypotheek met het gunstige rentetarief zou verlopen. Ook volgt uit de mailwisseling dat [eisers] hebben begrepen dat de aanneemsom in de aannemingsovereenkomst van 23 juni 2022 nog kon wijzigen als de geplande start van de bouw (‘nadat de financiering van de opdrachtgever akkoord is en in de levering van de materialen kan worden voorzien’) niet zou worden gehaald. Dit volgt met name uit de reactie van [eisers] op de vragen van [gedaagde 1] in de brief van 23 november 2022 en hun reactie op het mailbericht van [gedaagden 2] van 14 december 2022. Toen was immers al bekend dat de geplande startdatum voor de bouw niet was gehaald. Als [eisers] werkelijk meenden dat de aanneemsom al vast lag en (op posten) slechts nog met maximaal 5% zou kunnen stijgen, was het logisch geweest als zij in reactie op deze berichten een beroep hadden gedaan op de aannemingsovereenkomst. In plaats daarvan bevestigen zij dat [gedaagde 1] de prijzen zal opvragen met als uitgangspunt start bouw 1e week maart 2023 en danken zij [gedaagden 2] voor de duidelijke mail. Ook is niet gebleken dat [eisers] met verbazing of verontwaardiging hebben gereageerd op het bericht van [gedaagden 2] van 6 december 2022. Ook dat had in de rede gelegen als zij uitgingen van een (min of meer) vaste prijs. 6.15. Ook de omstandigheid dat [eisers] zelf in twee mailberichten aan [gedaagden 2] van vlak na het tekenen van de aannemingsovereenkomsten op 29 april 2022 spreken van een ‘kostenraming’ is een aanwijzing dat zij hebben begrepen dat de aanneemsom nog kon veranderen. Een ‘raming’ is in het normale spraakgebruik immers ‘een schatting’. 6.16. Ten slotte is redengevend dat [eisers] de offertes van Intersloop en [bedrijf 4] alleen hebben getekend ten behoeve van de financiering. Deze offertes mochten niet naar de respectieve opdrachtnemers worden gestuurd “want dan zitten we er aan vast, eerst de hypotheek rond krijgen”. Ook hieruit volgt dat de handelingen van [eisers] er op dat moment alleen op waren gericht om de financiering tegen het gunstige rentetarief geregeld te krijgen. 6.17. Los daarvan heeft [gedaagde 1] aangevoerd dat de bepaling in de aannemingsovereenkomst over de maximaal toegestane kostenstijging van 5% alleen ziet op normale prijsstijgingen. Zij doet een beroep op artikel 7:753 Burgerlijk Wetboek (BW) en voert aan dat de aanneemsom aan de extreme kostenverhoging moet worden aangepast. Ook dit verweer slaagt. De rechtbank zal uitleggen waarom. 6.18. Artikel 7:753 BW bepaalt dat de rechter op vordering van de aannemer de overeengekomen prijs geheel of gedeeltelijk aan de kostenverhogingen kan aanpassen indien na het sluiten van de overeenkomst kostenverhogende omstandigheden ontstaan of aan het licht komen zonder dat dit aan de aannemer kan worden toegerekend. Voorwaarde daarvoor is dat de aannemer bij het bepalen van de prijs geen rekening heeft behoeven te houden met de kans op zulke omstandigheden. 6.19. Met verwijzing naar het artikel van Cobouw “Bouwkosten stegen in 2022 historisch hard en blijven in 2023 stijgen” heeft [gedaagde 1] voldoende concreet onderbouwd dat de forse stijging van de bouwkosten het gevolg is van de oorlog tussen Rusland en de Oekraïne en de (daarmee gepaard gaande) onzekerheid op de energiemarkt. Een nieuwe calculatie van [gedaagden 2] in april 2023 leidde tot een kostenstijging van afgerond € 106.000 (24%). [eisers] hebben niet betwist dat [gedaagde 1] geen rekening heeft hoeven houden met (de gevolgen van) de oorlog in Oekraïne. Daarom faalt ook hun betoog dat [gedaagde 1] al eerder de bouwmaterialen had kunnen of moeten inkopen. Bovendien hangt de kostenstijging samen met het feit dat [gedaagde 1] niet in september 2022 kon starten met de bouw, zoals in de aannemingsovereenkomst beoogd, omdat het vergunningentraject voor het bouwrijp maken van de grond (waaronder de sloop van de opstallen) vertraagd was. [gedaagde 1] heeft aangevoerd dat hij geen verantwoordelijkheid droeg voor dat vergunningentraject en [eisers] hebben dat niet weersproken. De gevolgen van die vertraging kunnen daarom niet bij [gedaagde 1] worden neergelegd. 6.20. [eisers] hebben nog wel aangevoerd dat partijen met artikel 14 van de aannemingsovereenkomst juist hebben voorzien in de situatie dat de prijs per materiaal of voor arbeid zou kunnen stijgen en dat dit is afgetopt op 5%. Dat was ook een eis van de bank. Dit betoog slaagt niet. [eisers] hebben namelijk geen feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan [gedaagde 1] had moeten begrijpen dat [eisers] met artikel 14 de toepasselijkheid van artikel 7:753 BW hebben willen uitsluiten. Integendeel, uit de mailwisseling tussen [eisers] en [gedaagden 2] blijkt dat artikel 14 is opgenomen op instructie van de financier en (dus) niet het resultaat is van onderhandelingen tussen [eisers] en [gedaagden 1] 6.21. Ten overvloede merkt de rechtbank nog op dat de vordering van [eiser 2] tegen [gedaagde 1] ook wordt afgewezen omdat hij geen partij is bij de aannemingsovereenkomst met [gedaagde 1]. 6.22. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen onder I en II zullen worden afgewezen. [eisers] zijn niet-ontvankelijk in hun vordering tegen [betrokkene 1] 6.23. [eisers] zullen niet-ontvankelijk worden verklaard in hun vordering onder III tegen [betrokkene 1] als bestuurder van [gedaagde 1], omdat zij de dagvaarding niet tegen [betrokkene 1] hebben uitgebracht. [gedaagden 2] is niet aansprakelijk voor eventuele schade van [eisers] 6.24. Met de afwijzing van de vorderingen onder I en II is één van de voorwaarden waaronder de vorderingen tegen [gedaagden 2] is ingesteld (vordering onder IV) in vervulling gegaan.

6.25. Deze vordering tot verklaring voor recht dat [gedaagden 2] tegenover [eisers] aansprakelijk is uit hoofde van onzorgvuldige opdrachtverlening of onrechtmatige daad voor de door [eisers] geleden of nog te lijden schade zal worden afgewezen. [eisers] hebben onvoldoende onderbouwd gesteld dat [gedaagden 2] de aan haar verstrekte opdracht onzorgvuldig heeft uitgevoerd of dat zij (anderszins) onrechtmatig tegenover [eisers] heeft gehandeld. De rechtbank zal dit uitleggen. 6.26. Blijkens de geaccepteerde offerte is [gedaagden 2] met [eisers] een overeenkomst aangegaan voor het bouwkundige en constructieve ontwerp en de uitwerking voor een woning. De werkzaamheden die [gedaagden 2] in dit verband zou uitvoeren staan uitvoerig beschreven in de offerte. Ook in het door [gedaagden 2] aan [eisers] toegezonden stappenplan staat beschreven welke werkzaamheden [gedaagden 2] zou uitvoeren. Uit de opsomming van die werkzaamheden noch anderszins uit de offerte of het stappenplan kan worden afgeleid dat [gedaagden 2] de taak van projectontwikkelaar of bouwbegeleider op zich heeft genomen. Dit leidt ertoe dat de vele verwijten van [eisers] die daarvan uit lijken te gaan stranden. 6.27. [eisers] lijken er ook van uit te gaan dat zij [gedaagden 2] opdracht hebben gegeven om de sloop te begeleiden. Ook dat volgt niet uit de offerte of uit het stappenplan en valt ook niet op andere wijze uit de overgelegde stukken af te leiden. 6.28. Het verwijt dat [eisers] maken dat [gedaagden 2] hun zou hebben bewogen om de aannemingsovereenkomst en de financieringsovereenkomst met de bank aan te gaan mist ook een deugdelijke grondslag. Dat [gedaagden 2] zich heeft ingespannen om tot een aannemingsovereenkomst te kunnen komen ten behoeve van de hypothecaire financiering, betekent niet dat zij [eisers] tot het tekenen van deze overeenkomsten heeft aangezet. [gedaagden 2] heeft ter zitting nog verklaard dat zij geen advies heeft gegeven over de financiering en dat zij ook niet wist welk budget [eisers] in totaal beschikbaar hadden. Ook heeft zij aangevoerd dat zij niet de taak had om een financieringstraject te begeleiden of het budget te bewaken. Daarnaast heeft [gedaagden 2] nog aangevoerd dat door [eisers] is aangegeven dat er nog eigen geld was. Dit is door [eisers] niet (voldoende) weersproken. Gelet op de stellingen van [gedaagden 2] had van [eisers] ten minste mogen worden verwacht dat zij zouden onderbouwen wanneer en op welke wijze zij [gedaagden 2] zouden hebben verteld wat hun maximaal beschikbare budget voor de aanneemsom was en dat dit budget niet verhoogd kon worden. Daarbij speelt mee dat [eisers] in hun reactie van 24 april 2022 schrijven “In ons achterhoofd hebben we rekening gehouden met het budget welke voor de hypotheek van belang is, namelijk 225.000 euro per woning.” Vervolgens schrappen zij op de kostenraming een aantal stelposten (sanitair, keukenvoorzieningen, binnenriolering, loodgieterswerk) en melden dat zij dat zelf te zullen doen. Ook dit was voor [gedaagden 2] een aanwijzing dat er naast de hypothecaire geldlening nog andere middelen beschikbaar waren en dat de aanneemsom moest worden afgestemd op de hypothecaire geldlening. 6.29. Ten slotte speelt in dit verband dat de stijging van de bouwkosten ook voor [gedaagden 2] onvoorzienbaar was en dat er geen grond is om dat risico op haar af te wentelen. 6.30. [eisers] hebben ook onvoldoende onderbouwd dat [gedaagden 2] de werkzaamheden waar wel opdracht voor is gegeven onzorgvuldig heeft uitgevoerd. Het enkele feit dat het vergunningentraject lang heeft geduurd is daarvoor onvoldoende. Dat geldt nog meer omdat een belangrijke vertragende factor de aanwezigheid was van een vleermuis en een zogenoemde ‘laatvlieger’. Dit maakte dat een ontheffing moest worden verkregen voordat met de (sloop)werkzaamheden kon worden begonnen. Het slooptraject is in eerste instantie door [eisers] zelf begeleid en pas eind 2022 onder de aannemingsovereenkomst met [gedaagde 1] gebracht. Ter zitting is komen vast te staan dat dit alleen is gedaan om de werkzaamheden van de onderaannemer onder de CAR-verzekering van [gedaagde 1] te brengen.Ook de omstandigheid dat het Hoogheemraadschap in eerste instantie aan [gedaagden 2] meldt dat er voor de bouw van de woning geen watervergunning nodig is en daar later op terugkomt, kan [gedaagden 2] niet worden aangerekend. [gedaagde 3] hoeft de extra kosten voor het verwijderen van de betonnen plaat niet te vergoeden 6.31. [eisers] vorderen dat [gedaagde 3] wordt veroordeelt tot betaling van de (extra) kosten die zij hebben moeten maken om de betonnen plaat te laten verwijderen uit het perceel dat zij van [gedaagde 3] hadden gekocht. Daartoe stellen zij dat [gedaagde 3] méér wist van de precieze omvang van de betonnen plaat dan zij aan [eisers] heeft verteld. Bovendien is bij [eisers] sprake van een wilsgebrek. Als zij hadden geweten van de (extra) hoeveelheid beton in het perceel, dan zouden ze minder voor het perceel hebben betaald, aldus [eisers] 6.32. De vordering van [eiser 2], [eiser 3] en [eiser 4] tegen [gedaagde 3] wordt alleen al afgewezen omdat zij geen partij zijn bij de koopovereenkomst met [gedaagde 3]. 6.33. De stellingen van [eiser 1] in de dagvaarding zijn voor wat betreft haar vordering tegen [gedaagde 3] zeer summier. [eiser 1] stelt in de dagvaarding dat [gedaagde 3] ter verantwoording wordt geroepen “omdat later bleek van een wilsgebrek nu [gedaagde 3] verzweeg de omvang van beton(slak) in de grond”. De rechtbank leidt hieruit af dat [eiser 1] zich beroept op dwaling. Zij spreekt immers van een wilsgebrek, omdat [gedaagde 3] de juiste dikte van de betonplaat zou hebben verzwegen. [eiser 1] heeft echter onvoldoende onderbouwd gesteld dat [gedaagde 3] bij het sluiten van de koopovereenkomst meer wist over de dikte van de betonplaat in het perceel dan zij aan [eiser 1] heeft meegedeeld. Uit de overgelegde getuigenverklaring blijkt dat een persoon op enig moment in 2019 namens [gedaagden 2] bezig zou zijn geweest om de dikte van de betonplaat te meten. Vast staat dat [betrokkene 2] van [gedaagden 2] in of rond september 2020 een offerte heeft opgevraagd voor de sloop van de betonplaat met een maximale dikte van 20 cm. Nog daargelaten dat uit de overgelegde getuigenverklaring niet volgt wat het resultaat van de gestelde meting is geweest, valt niet in te zien dat nadien - op het moment dat [gedaagden 2] de ontwikkeling van het perceel nog zelf ter hand wilde nemen - een offerte voor de sloop van de betonplaat wordt opgevraagd uitgaande van een maximale dikte van 20 cm als [gedaagden 2] of [gedaagde 3] op dat moment bekend zou zijn geweest met de daadwerkelijke dikte van de betonplaat. 6.34. Voor zover [eiser 1] de koopovereenkomst buitengerechtelijk partieel heeft willen vernietigen wegens een wilsgebrek, geldt dat [gedaagde 3] de vernietiging niet heeft geaccepteerd, zodat deze vernietiging geen rechtsgevolg heeft gehad. Een vordering tot partiële vernietiging van de koopovereenkomst heeft [eiser 1] niet ingesteld. 6.35. [eiser 1] stelt ook nog dat sprake is van een onrechtmatige daad, maar zij heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die tot de conclusie kunnen leiden dat [gedaagde 3] tegenover haar onrechtmatig heeft gehandeld. [eiser 1] heeft niet weersproken dat de offerte van Intersloop van 21 september 2020 met het e-mailbericht van 26 november 2020 naar haar is toegestuurd. Dit betekent dat het ervoor moet worden gehouden dat zij voor het sluiten van de koopovereenkomst bekend was met de aanwezigheid van de betonplaat. Het enkele feit dat de betonplaat in het perceel dikker was dan waar [eiser 1] en [gedaagde 3] van uit gingen betekent niet dat [gedaagde 3] tegenover [eiser 1] onrechtmatig heeft gehandeld.

6.36. Het voorgaande betekent dat de vordering van [eiser 1] tegen [gedaagde 3] zal worden afgewezen omdat voor deze vordering geen grondslag bestaat. 6.37. Omdat de hoofdvorderingen van [eisers] stranden, zal ook de vordering onder V tot vergoeding van de kosten van de bouwadviseur en de advocaat worden afgewezen. Proceskosten in conventie 6.38. [eisers] krijgen ongelijk en zullen daarom worden veroordeeld in de proceskosten. Omdat [gedaagden 2] en [gedaagde 3] met dezelfde advocaat zijn verschenen en hun processtukken steeds gezamenlijk hebben ingediend, worden zij geacht hun proceskosten slechts eenmaal te hebben gemaakt. De proceskostenveroordeling zal voor hen daarom aan hen gezamenlijk worden toegewezen. 6.39. De proceskosten van [gedaagden 2] en [gedaagde 3] tot nu worden begroot op: Griffierecht € 5.737,00 Salaris advocaat - 7.004,00 (2 punten x tarief ad € 3.502,00) Nakosten - 178,00 (plus de verhoging vermeld in de beslissing) Totaal € 12.919,00 De proceskosten van [gedaagde 1] tot nu worden begroot op: Griffierecht € 5.737,00 Salaris advocaat - 7.004,00 (2 punten x tarief ad € 3.502,00) Nakosten - 178,00 (plus de verhoging vermeld in de beslissing) Totaal € 12.919,00 in de hoofdzaak in reconventie 6.40. De vordering van [gedaagde 1] tegen [eiser 2] wordt afgewezen omdat hij geen partij is bij de aannemingsovereenkomst. 6.41. In het voorgaande is overwogen dat [gedaagde 1] niet gehouden is de woning te bouwen voor de in de aannemingsovereenkomst opgenomen prijs. Vast staat dat [eisers] niet bereid of in staat zijn om een prijs te betalen die hoger is dan die aanneemsom vermeerderd met 5%. Daarmee staat het verzuim van [eisers] vast. De gevorderde ontbinding zal daarom worden toegewezen voor wat betreft de aannemingsovereenkomst voor de bouw van de familiewoning. Uit de gang van zaken en de stellingen van [gedaagde 1] zelf volgt immers dat partijen de overeenkomsten voor de bouw van de twee-onder-één-kap-woning hebben omgezet in de aannemingsovereenkomst voor de familiewoning, zodat ontbinding van de overeenkomsten voor de twee-onder-één-kap-woning niet kan. 6.42. De vordering tot verklaring voor recht dat [eisers] aansprakelijk zijn voor de schade die [gedaagde 1] lijdt en of zal lijden als gevolg van de ontbinding zal tegenover [eiser 3], [eiser 4] en [eiser 1] worden toegewezen. Ook verwijzing naar de schadestaatprocedure zal worden toegewezen. [gedaagde 1] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij mogelijk schade lijdt als gevolg van de ontbinding. 6.43. [eisers] krijgen ongelijk en zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten van [gedaagde 1] tot nu worden begroot op: Salaris advocaat 614,00 (2 punten x 0,5 x tarief ad € 614,00) Nakosten - 178,00 (plus de verhoging vermeld in de beslissing) Totaal € 892,00 in de vrijwaringszaak 6.44. De rechtbank begrijpt de vordering van [gedaagde 1] aldus dat zij [gedaagden 2] alleen dan aansprakelijk houdt voor de door [gedaagde 1] te lijden schade als zij gehouden is om de familiewoning van [eisers] te realiseren voor de prijs van € 444.000,00 met de bepaling dat de post verwarmingsinstallaties geldt als vast prijsonderdeel in de aanneemsom ter hoogte van € 37.000,00 ex btw en verder met bepaling dat [eisers] geen meerprijs verschuldigd zijn ter zake van fundering. Nu daarvan geen sprake is, zal de vordering worden afgewezen. 6.45. [gedaagde 1] zal in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten van [gedaagden 2] tot nu worden begroot op: Salaris advocaat - 7.004,00 (2 punten x tarief ad € 3.502,00) Nakosten - 178,00 (plus de verhoging vermeld in de beslissing) Totaal € 7.182,00