ECLI:NL:RBNHO:2025:16297

RECHTBANK Noord-Holland Civiel recht Zittingsplaats Haarlem Zaaknummer: C/15/360522 / HA ZA 24-712 Vonnis van 15 oktober 2025 in de zaak van 1 [eiser 1 (VVE)], 2. [eiser 2] , 3. [eiser 3] , 4. [eiser 4] , 5. [eiser 5] , 6. [eiser 6] , 7. [eiser 7] , 8. [eiser 8] , voor zich en in de hoedanigheid van rechtsopvolger van [minderjarige] , te [plaats 1], 9. [eiser 9] , 10. [eiser 10] , 11. [eiser 11] , 12. [eiser 12] , 13. [eiser 13] , 14. [eiser 14] , 15. [eiser 15] , eisers sub 1 t/m 7 en 9 t/m 15 te [plaats 2], eisende partijen, hierna samen te noemen “eisers”, eiser sub 1 “de VvE” en eisers sub 2 t/m 15 samen “de appartementseigenaars”, advocaat: mr. E.S.R. Ester, tegen RATIO INVEST B.V. , te Maastricht, gedaagde partij, hierna te noemen: Ratio Invest, advocaat: mr. R.A.G. Smeets. De zaak in het kort Ratio Invest heeft omstreeks 2020 een kantoorgebouw uit 1983 verbouwd tot onder meer appartementen. (Voorgangers van) eisers hebben de appartementen gekocht. Zij stellen Ratio Invest in deze procedure aansprakelijk voor lekkages, tochtklachten en geluidsoverlast. Volgens eisers voldoen de appartementen door deze gebreken niet aan de overeenkomst omdat de gebreken het normaal gebruik als woonruimte verhinderen. Ratio Invest verweert zich en wijst erop dat de kopers met ondertekening van de koopovereenkomst de appartementen hebben aanvaard in de onderhoudstoestand waarin ze zich op het moment van levering bevonden (‘as is where is’-clausule). De rechtbank legt de overeenkomst tussen partijen uit en komt tot het oordeel dat dit op zichzelf juist is, maar dat de kopers wel een waterdicht appartement mochten verwachten. Ratio Invest is daarom aansprakelijk voor de gebrekkige ramen in de vliesgevel die tot lekkages leiden. Ook de vorderingen met betrekking tot de kelder worden toegewezen. De andere vorderingen van eisers zijn onvoldoende onderbouwd en worden afgewezen. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 7 mei 2025 en de daarin genoemde stukken - aanvullende producties 16 t/m 18 van Ratio Invest - akte vermeerdering van eis met producties 26 t/m 29 van eisers - akte overleggen producties 30 t/m 36 van eisers - de mondelinge behandeling van 5 september 2025, waarbij mr. Ester en mr. Smeets spreekaantekeningen hebben overgelegd en waarvan voor het overige door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. Ratio Invest is een professionele projectontwikkelaar. 2.2. In een voormalig kantoorgebouw in [plaats 2] heeft Ratio Invest een appartementencomplex met bedrijfsruimte ontwikkeld; op de begane grond bedrijfsruimten en op de eerste en tweede verdieping negen appartementen. Daarvoor is het complex tot het casco gestript, zijn in de vliesgevel bestaande, eerder vastgemaakte raamkozijnen geopend en voorzien van raambomen (hierna: de aangepaste kozijnen) en aan de buitenzijde nieuwe ramen en deuren geplaatst. Daarnaast zijn in de kelder bergingen gerealiseerd, waarbij de ventilatie daar is komen te vervallen, en zijn op het dak doorvoeren voor een ventilatiesysteem en beloopbare dakafwerkingen aangebracht. 2.3. In 2019 - voorafgaand aan de ontwikkeling van het appartementencomplex - heeft Ratio Invest de appartementen te koop aangeboden. In de verkoopbrochure staat onder meer “ 9 luxe appartementen ”, “ Luxe wonen in het centrum van [plaats 2] ” en “ Ieder appartement krijgt prelabel energielabel ‘A’ ”. Een prelabel is een te verwachten labelklasse. 2.4. Eind 2019/begin 2020 hebben (rechtsvoorgangers van) de appartementseigenaars de appartementen van Ratio Invest gekocht. Relevante artikelen van de betrokken koopovereenkomsten luiden als volgt: Juridische overdracht 4.1.1. Het is koper bekend dat de onroerende zaak nog verbouwd dient te worden door verkoper alvorens levering plaats zal vinden. […] Staat van de onroerende zaak 6.1. Verkoper garandeert aan koper dat de onroerende zaak bij levering voldoet aan de uitgangspunten zoals besch Uit een e-mail van 18 februari 2021 van Liftinstituut blijkt dat de modificatiekeuring werd uitgevoerd om nieuwe onderdelen (besturing, snelheidsbegrenzer en buffers in de schachtput) te beoordelen. Liftinstituut heeft de lift ‘goedgekeurd met opmerkingen’. De opmerking zag erop dat een remcontrolevoorziening ontbrak waaraan werd toegevoegd dat een dergelijke voorziening voor deze lift niet wettelijk is verplicht. 2.8. Eind 2020 en begin 2021 heeft Ratio Invest de appartementen aan (de rechtsvoorgangers van) eisers sub 2 t/m 15 geleverd. In de leveringsakte is onder artikel 2, lid 3 “Feitelijke staat” onder meer opgenomen: Koper heeft het Registergoed [het appartement, toevoeging rechtbank] vóór de ondertekening van deze Akte mogen bezichtigen. Koper aanvaardt het Registergoed in de huidige staat […] en in lid 4. “As-is-where-is” is artikel 6.3 van de koopovereenkomst (zie r.o. 2.4) herhaald. 2.9. De appartementen hebben een energielabel A gekregen. 2.10. Met de levering van de appartementen zijn (de rechtsvoorgangers van) de appartementseigenaars lid geworden van de VvE. Daarnaast bestaat voor het complex een hoofdvereniging van eigenaren “Vereniging van Eigenaars [naam] te [plaats 2]” (hierna: de hoofdvereniging). 2.11. Kort na levering van de appartementen kampten meerdere appartementseigenaars met lekkages in de appartementen. Zij hebben hierover contact opgenomen met Ratio Invest en hoofdaannemer [bedrijf 1] B.V. (hierna: [bedrijf 1]). 2.12. Bij brief van 25 november 2021 heeft eiser sub 13 namens VvE [naam] (de rechtbank begrijpt dat de VvE is bedoeld) aan Ratio Invest een ingebrekestelling gestuurd. In de brief staat onder meer dat sommige gebreken na oplevering door [bedrijf 1] zijn opgelost, maar een aantal essentiële zaken niet. Daarbij is een overzicht opgenomen van “alle openstaande punten die op afwikkeling wachten” waaronder: 2) Lekkages. Etage 2, appartement [nummer ] M; dak/plafonds. Etage 1, appartement [nummer ] F; dak/plafonds. Etage 1, plafond doorgang (via de achterdeur) naar de appartementen van deze verdieping; Etage 1, lekkage vensters. Alle lekkages zijn diverse malen gemeld, maar tot nu toe is er niemand langs geweest om de schade op te nemen c.q. echt te onderzoeken hoe de lekkages zijn ontstaan. Het is uw verplichting om de appartementen wind en waterdicht op te leveren (zie bijlage de Technische Omschrijving Dakconstructie van de verkoopdocumenten) 3) Grote vochtproblemen in de kelder. Deuren sluiten moeilijk, schimmelvorming en stankoverlast. Deze zijn niet ontstaan na oplevering, maar veel eerder. Als verkoper had u dit probleem moeten oplossen, op zijn minst kenbaar moeten maken. Er is hier sprake van een verborgen gebrek.[…] 2.13. In februari 2022 hebben de VvE en Ratio Invest overlegd over nog af te wikkelen punten. In vervolg daarop heeft de VvE begin maart 2022 aan Ratio Invest een overzicht van die punten gestuurd. Het overzicht (hierna: het overzicht van 1 maart 2022) is hieronder weergegeven, waarbij de rechtbank de telefoonnummers heeft geanonimiseerd. {Afbeelding 1} 2.14. Bij e-mail van 14 augustus 2022 heeft Ratio Invest aan de advocaat van eisers onder meer laten weten: Uiteraard zullen wij overgaan tot herstel van de problemen met betrekking tot de ramen/beglazing. Mocht dit niet duidelijk zijn, dan hierbij de bevestiging hiervan. 2.15. Naar aanleiding van klachten van de appartementseigenaars heeft [bedrijf 1] in augustus/ september 2022 openstaande punten opgepakt. 2.16. In de brief van 3 december 2022 van [bedrijf 1] aan Ratio Invest staat onder meer het volgende: U vraagt aandacht voor de afwikkeling van de puntenlijst. Twee punten geven aanleiding tot een nadere toelichting: 1. Met bewoner [eiser 15] [[eiser 15], toevoeging rechtbank] is afgesproken de door ons gedane aanpassingen te monitoren om te zien of de lekkage definitief is opgelost. Indien dit het geval is zal de binnensituatie door ons nog worden afgewerkt op de plaats waar de lekkage zat. 2. […] Alle overige door u g Geveladvies heeft de kozijnen en vliesgevel onderzocht en aan de hand van haar bevindingen in haar rapport van 21 februari 2024 onder meer het volgende geconcludeerd: Met betrekking tot de kozijnen en draaiende delen (dit zijn de raam-kozijnen die in de vliesgevel zijn gemonteerd […] ) kan het volgende worden geconcludeerd: - De raamvleugels slaan niet goed meer tegen het kozijn aan, met als gevolg dat de rubbers het systeem niet meer (goed) afdichten. Met een koude stroom (tocht) en een makkelijke infiltratie van water als gevolg - De verstekken van de kozijnen en raamvleugels zijn niet meer dicht, waardoor water in het systeem komt en na verloop van tijd naar binnen zal treden; - De kozijnen zijn ongeïsoleerd uitgevoerd. Dit zorgt voor een makkelijke geleiding door de profielen, een koudebrug. Met als gevolg dat dit een tochtgevoel kan geven; - Er zijn in de loop der jaren vele aanpassingen gedaan aan de kozijnen en raamvleugels, welke ervoor zorgen dat er extra openingen in het systeem aanwezig zijn. Deze aanpassingen kunnen zorgen voor koude stromen en tochtgevoel; De algemene conclusie van deze kozijnen en draaiende delen is dat deze in een dusdanig slechte staat zijn dat herstel hier geen optie meer is. Het enige goede advies dat hiervoor gegeven kan worden is: deze te vervangen. 2.24. In opdracht van eisers heeft [bedrijf 4] in maart 2024 een bouwkundig onderzoek naar het complex gedaan en een rapport opgesteld. De kosten verbonden aan het rapport bedroegen € 821,54. Zijn conclusie wat betreft de aangepaste kozijnen luidde: De kozijnen welke in de gevel zitten zijn vanuit de periode dat het pand voor de Rabobank is gebouwd, ca. 1983. Deze zijn hier en daar aangepast t.b.v. doorgangen in relatie tot het nieuwe gebruik (van kantoor naar woning appartementen). Er is geen afwatering en wat moet doorgaan voor ontwatering is volstrekt onvoldoende/ gebrekkig (zie foto’s). De raamrubbers zijn aan het einde van hun levensduur en daarmee ook gebrekkig. De kwaliteit van het hang- en sluitwerk is onvoldoende afgestemd op de zwarte [zwaarte, toevoeging rechtbank] van de kozijnen. De kwaliteit van de aanwezige ramen, de verouderde raamrubbers, en de kwaliteit van het hang- en sluitwerk laat zien dat hier niet of onvoldoende naar gekeken is en er geen onderhoudsbeurt is geweest. 2.25. Op 18 maart 2024 heeft [betrokkene] een notitie “Appartementencomplex [naam]/actieplan klachtenoplossing” (hierna: de klachtenlijst van 18 maart 2024) met partijen gedeeld. In deze klachtenlijst zijn de klachten per appartement en gemeenschappelijke delen genoteerd, zijnde met name tocht- en lekkageklachten bij kozijnen. 2.26. In een e-mail van 30 mei 2024 heeft Ratio Invest eisers een schikkingsvoorstel gedaan dat voor de kelder inhield: 1. Aanbrengen van een mechanische ventilatie. Indien nodig worden inblaas- c.q. afzuigpunten in de afzonderlijke ruimten aangebracht. 2. De deuren aanpassen met roosters, zodat ook de afzonderlijke ruimten geventileerd worden 3. Deuren weer passend maken 4. Isoleren van leidingen en buizen, voor zover deze condensvorming vertonen 5. Het schilderen van delen, die door de vocht zijn aangetast. 2.27. Partijen hebben geen schikking bereikt. 2.28. In een e-mail 5 augustus 2024 aan de advocaat van eisers heeft Ratio Invest zich bereid verklaard vooruitlopend op deze procedure een aantal werkzaamheden al op te pakken, zijnde:  De oplossing van het vochtprobleem in de kelder conform ons schrijven van 30 mei jl.  De aanpassing van de dorpels  Gebreken met betrekking tot de individuele appartementen zelf in overleg met [bedrijf 1]. 2.29. Bij e-mail van 9 oktober 2024 met daarbij foto’s van lekkages heeft eiser sub 3 (hierna: [eiser 3]) aan Ratio Invest gemeld dat in appartementen [nummer ]-E en J en de gang bij noodtrappenhuis sprake is van wateroverlast. Daarbij heeft [eiser 3] Ratio Invest naar de status van de ventilatie gevraagd. 2.30. In april 2025 heeft Ratio Invest een derde partij opdracht gegeven mechanische ventilati Met deze bepaling zijn de appartementseigenaars akkoord gegaan met de bouwkundige staat waarin het appartement en het dak zich bij levering bevinden en met het uitsluiten van de regeling van non-conformiteit. De (rechtsvoorgangers van de) appartementseigenaars wisten voor ondertekening van de koopovereenkomst dat de appartementen in een bestaand kantoorgebouw uit 1983 zouden worden ontwikkeld. De ‘as is where is’-clausule had de verwachtingen van de kopers moeten beperken. De technische omschrijving en tekening behorende bij de koopovereenkomsten zijn de enige garanties die Ratio Invest heeft gegeven en daaraan heeft zij voldaan. Verder betwist Ratio Invest dat de gestelde gebreken het normale gebruik van de appartementen als woonruimte in de weg staan. [bedrijf 1] heeft de door eisers gesignaleerde punten opgelost. Er is geen sprake van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming, aldus Ratio Invest. 3.4. De rechtbank zal hierna, voor zover nodig, nader op de stellingen van partijen ingaan. 4 De beoordeling Niet-ontvankelijkheidsverweer van Ratio Invest 4.1. Ratio Invest voert aan dat eisers niet-ontvankelijk moeten worden verklaard in hun vordering onder I sub B, omdat zij niet duidelijk hebben gemaakt welk dak van het complex ‘lekkages vertoont en in slechte of matige staat is’. Dit verweer faalt. Uit de correspondentie tussen partijen blijkt voldoende dat er tussen hen geen onduidelijkheid bestaat over het bedoelde dak. Dat het niet de onduidelijkheid over het specifieke dak is die in de weg staat van de toewijsbaarheid van deze vordering, zal de rechtbank verderop in dit vonnis toelichten. De rechtbank zal hierna overgaan tot de inhoudelijke beoordeling. 4.2. De vraag die voorligt is of eisers Ratio Invest kunnen aanspreken op gebreken in de appartementen en de gemeenschappelijke delen van het complex. Voordat de rechtbank die vraag behandeld, zal zij eerst de rol van de VvE in dit geschil behandelen. De rol van de VvE 4.3. Eisers baseren hun vorderingen in de eerste plaats op de koopovereenkomsten tussen (de rechtsvoorgangers van) de appartementseigenaars en Ratio Invest. Bij het formuleren van de vorderingen hebben eisers echter geen onderscheid gemaakt tussen de appartementseigenaars en de VvE. Op zitting hebben eisers toegelicht dat de VvE een eigen belang heeft bij de vorderingen, omdat zij het beheer heeft van de algemene delen en de kosten daarvan draagt. Bovendien beschikt de VvE over een procesvolmacht van de individuele appartementseigenaars, aldus eisers. 4.4. De rechtbank begrijpt dat de VvE haar rol in dit geschil primair baseert op artikel 5:126 lid 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De vertegenwoordigingsbevoegdheid van een VvE is echter alleen voor het beheer van de gemeenschap, niet voor de privégedeelten (artikel 5:126 lid 1 BW). Daarnaast heeft de VvE als procesvertegenwoordiger van de appartementseigenaars geen eigen belang bij hun individuele aanspraken. De rechtbank zal daarom de (deel)vorderingen die daarop zien ten aanzien van de VvE afwijzen. Conformiteit 4.5. Tussen partijen is in geschil of de appartementen en (het aandeel in) de gemeenschappelijke delen aan de koopovereenkomsten beantwoorden. Een verkoper is verplicht een zaak af te leveren die aan de overeenkomst beantwoordt. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. In artikel 7:17 lid 2 BW, dat van regelend recht is, staat dat de koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. In dit geval is in de koopovereenkomst afgeweken van het conformiteitscriterium van artikel 7:17 lid 2 BW. 4.6. Bij de beantwoording van de vraag of de a In geschil is onder meer de staat van “de kozijnen”. Eisers hebben het in de dagvaarding over “tocht- en vochtklachten en lekkages” en maken dit daarin verder niet concreet. De rechtbank zal uitgaan van de gebreken aan ‘de aangepaste kozijnen’ , want Geveladvies en [bedrijf 4] hebben zich over die kozijnen duidelijk uitgelaten en met die rapporten onderbouwen eisers hun vorderingen. 4.12. Niet ter discussie staat dat bij levering sprake was van lekkages via de aangepaste kozijnen. Dat er nog steeds sprake is van lekkages via die kozijnen zoals eisers stellen, heeft Ratio Invest niet (voldoende) gemotiveerd bestreden. Weliswaar heeft [bedrijf 1] in december 2022 en oktober 2023 aan Ratio Invest laten weten dat alle problemen zouden zijn opgelost, maar onder meer uit de bevindingen en stevige conclusies in februari 2024 van Ratio Invests eigen deskundige Geveladvies - waarna geen verder herstel heeft plaatsgevonden - en de melding met foto’s van lekkage van 9 oktober 2024 van [eiser 3] aan Ratio Invest blijkt dat er wel degelijk nog steeds lekkages zijn. Volgens de rapportage van Geveladvies zijn die klachten te wijten aan raamvleugels die niet goed meer tegen het kozijn aanslaan zodat de rubbers het systeem niet goed meer afdichten, verstekken die niet meer dicht zijn en openingen in het systeem door aanpassingen in de loop van de tijd. In de rapportage van Geveladvies wordt daarnaast geconstateerd dat de kozijnen (de rechtbank begrijpt: de beglazing) niet geïsoleerd zijn uitgevoerd, maar dit is naar het oordeel van de rechtbank niet aan te merken als een gebrek. Dit is immers onderdeel van de onderhoudstoestand van het bestaande gebouw die de kopers in de koopovereenkomst hebben aanvaard. 4.13. Uit het voorgaande vloeit voort dat er wat betreft het niet waterdicht zijn van de aangepaste kozijnen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomsten (non-conformiteit). Dat in de koopovereenkomsten staat dat (onder meer) een beroep op 7:17 BW wordt uitgesloten, doet daar niet aan af. Die zinsnede moet worden gelezen in samenhang met wat daarvóór in 6.3 van de koopovereenkomst is opgenomen, namelijk dat de koper het gekochte aanvaardt in de staat waarin het gekochte zich bevindt en ter zake van die staat geen enkele aanspraak heeft jegens verkoper. De rechtbank vat artikel 6.3. van de koopovereenkomst zo op dat partijen door het opnemen van de ‘as is where is’ clausule hebben willen afwijken van het non-conformiteitsbegrip in artikel 7:17 lid 2 BW. Dat ‘de toepasselijkheid van non-conformiteit (7:17 BW) wordt uitgesloten’, betekent dus niet dat de kopers geen rechtsvordering zouden kunnen instellen als blijkt dat het gekochte niet voldoet aan wat partijen wél hebben afgesproken c.q. de kopers mochten verwachten, te weten een waterdicht appartement. Bovendien heeft Ratio Invest ook aan eisers bevestigd dat zij de problemen met betrekking tot de ramen/beglazing zou herstellen . De rechtbank gaat er overigens van uit dat deze toezeggingen voortvloeien uit de koopovereenkomst tussen partijen en zijn gedaan in het kader van het zoeken naar een oplossing voor de gerezen problemen, dus om te bezien of partijen er in onderling overleg uit konden komen. Anders dan eisers bepleiten, vormen deze toezeggingen dus geen zelfstandige bron van een verbintenis waarvan eisers nakoming zouden kunnen vorderen. A.2. Gevel 4.14. Voor de gevel als zodanig – dus los van de kozijnen zoals hiervoor besproken – geldt dat eisers deze met de ‘as is where is’-clausule hebben aanvaard in de onderhoudstoestand zoals die was. Dat er op- en aanmerkingen te maken zijn over de onderhoudstoestand van de gevel, kan dus niet leiden tot de conclusie dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt. Dit kan alleen anders zijn als voldoende gemotiveerd wordt gesteld – en vervolgens na betwisting wordt bewezen – dat de gevel bij levering niet waterdicht was. Eisers hebben in de dagvaarding gesteld dat ‘de gehele gevel van de eerste verdieping tocht Voorts hebben eisers de vordering betreffende “de gebreken in de individuele appartementen” gespecificeerd met “ voor zover niet op het overzicht van 1 maart 2022 opgenomen, of wel op het overzicht opgenomen, maar niet door Ratio Invest verholpen ”, terwijl in de dagvaarding wordt gesteld dat het om de klachten van de lijst van 18 maart 2024 gaat. Dit draagt niet bij aan het inzichtelijk maken van de vordering. Over deze klachten hebben eisers in de dagvaarding inhoudelijk slechts gesteld dat “ de meeste klachten van de individuele eigenaren zien op tocht- en vochtklachten, waaronder ook wordt verstaan lekkages. Datzelfde is (hoogstwaarschijnlijk) ook van toepassing op de klachten omtrent de verwarming (appartementen D, G en K). ” 4.21. Ratio Invest voert terecht aan dat eisers in hun processtukken deze tocht-, vocht en verwarmingsklachten onvoldoende concreet hebben gemaakt. Overigens volgt ook uit de klachtenlijst wat betreft de verwarming/ temperatuur niet de nodige onderbouwing van dit gestelde gebrek en de aansprakelijkheid daarvoor van Ratio Invest. Immers, in de klachtenlijst is slechts genoteerd dat het appartement volgens de bewoner niet voldoende is warm te stoken en “ dit hangt mogelijk samen met bovengenoemde tochtklachten ”. De deelvorderingen die zien op de verwarming zijn dan ook niet toewijsbaar. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen. 4.22. Verder betreffen de in de klachtenlijst van 18 maart 2024 genoemde tocht- en vochtklachten, klachten over de kozijnen. Eisers hebben niet toegelicht wat hun belang is bij toewijzing van de deelvordering I. sub D, meer specifiek tocht- en vochtklachten, naast de vordering I. sub A wat betreft de kozijnen die (beperkt) zal worden toegewezen. Uit het rapport van Geveladvies en notities van Eijkelboom volgt ook dat het herstel van de aangepaste kozijnen invloed zal hebben op de tocht- en vochtklachten. De rechtbank zal de deelvordering onder I. sub D wegens gebrek aan (voldoende) belang dan ook afwijzen. Verdere individuele klachten 4.23. Eisers hebben in het kader van de vordering onder I.D. ook specifieke individuele klachten opgeworpen. De rechtbank zal de klachten die in de processtukken van eisers zijn opgenomen behandelen. De klachten die wel in de klachtenlijst van 18 maart 2024 zijn opgenomen maar niet in de processtukken van eisers, laat de rechtbank onder verwijzing naar r.o. 4.10 buiten beschouwing. - verstopte afvoer, appartement [nummer D] 4.24. Bij dagvaarding is gesteld dat de verstopte afvoer van het toilet nagenoeg direct na levering is ervaren. Deze stelling verhoudt zich slecht tot het feit dat dit gebrek pas bij brief van 12 oktober 2023 aan Ratio Invest is gemeld – in eerdere klachtenoverzichten is het gebrek niet benoemd – en dat daarbij wordt toegelicht dat de verstopping maanden gaande is. De levering van dit appartement heeft eind 2020 of begin 2021 plaatsgevonden. De aanname van eisers dat omdat de leiding tijdens de verbouwing is aangebracht, het gebrek tijdens de verbouwing moet zijn ontstaan, levert niet voldoende onderbouwing op. Tegenover de gemotiveerde betwisting van Ratio Invest is dus onvoldoende onderbouwd dat het gebrek al aanwezig was op het moment van levering. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen. De deelvordering die op de afvoer ziet zal worden afgewezen. - lekkageschade, appartement 706G en 706M 4.25. [bedrijf 1] heeft eerder aan [eiser 15] toegezegd dat wanneer is gebleken dat de lekkage in zijn appartement (706M) is verholpen, zij het stuc- en schilderwerk zal herstellen. Op zitting hebben [eiser 15] en Ratio Invest afgesproken dat [eiser 15] contact zal opnemen met [bedrijf 1] voor het uitvoeren van het herstel en hij daarbij ook appartement 706G van eiser sub 6 zal betrekken. Mocht [bedrijf 1] niet thuis geven, dan zal [eiser 15] dat aan Ratio Invest laten weten en pakt Ratio Invest het met [bedrijf 1] op. De rechtbank gaat ervan uit dat deze punten zo worden opgelost. Dat betekent dat eisers bij een veroordeling op d De mogelijkheid dat appartementseigenaars schade hebben en/of zullen lijden als gevolg van de tekortkoming van Ratio Invest is voldoende aannemelijk en de rechtbank beschikt niet over de nodige gegevens, bijvoorbeeld offertes, om zelf de schade te begroten. 4.32. De gevorderde wettelijke rente over de toe te kennen schadevergoeding is niet betwist en op de wet gegrond. Het meer onder II gevorderde zal de rechtbank afwijzen. Vordering III, voorschot 4.33. Het gevorderde voorschot van € 50.000 op de schadevergoeding zal de rechtbank afwijzen, want eisers hebben onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de herstelkosten voor de aangepaste kozijnen tenminste dat bedrag zullen bedragen. Offertes ontbreken en eisers hebben het bedrag gebaseerd op een schikkingsvoorstel van Ratio Invest, maar dat voorstel zag toentertijd op alle (gestelde) gebreken van I. onder A t/m D. Vorderingen IV, herstel kelder en drempels 4.34. Ratio Invest heeft toegezegd en in deze procedure herhaald dat zij voor haar rekening een mechanisch ventilatiesysteem in de kelder zal laten plaatsen, maar heeft betwist dat een termijn zou gelden waarbinnen het werk zou moeten zijn uitgevoerd. Zij heeft ook betwist dat zij heeft toegezegd daarbij de deuren van de individuele bergingen aan te passen en het schilderwerk te herstellen. 4.35. De rechtbank begrijpt dat Ratio Invest geen inhoudelijk verweer voert tegen de gevorderde plaatsing van mechanische ventilatie in de kelder. Aangezien eisers voor de plaatsing uitgaan van een uiterste termijn van twee maanden na betekening van het vonnis en Ratio Invest volgens haar verklaring inmiddels een aannemer heeft gevonden die in de week van 15 of 22 september 2025 met de werkzaamheden zou starten, zal de rechtbank de gevorderde termijn toewijzen. In geschil is nog of Ratio Invest ook de deuren moet laten aanpassen en het schilderwerk herstellen. De rechtbank oordeelt van wel, omdat Ratio Invest onvoldoende heeft betwist dat het ontbreken van deugdelijke ventilatie in de kelder heeft geleid tot aangetast schilderwerk en klemmende deuren. Bovendien heeft Ratio Invest bij e-mail van 5 augustus 2024 – met verwijzing naar haar e-mail van 30 mei 2024 waarin ook deze werkzaamheden zijn opgenomen – toegezegd deze werkzaamheden te zullen verrichten. 4.36. Wat de drempels (dorpels) betreft vorderen eisers dat Ratio Invest het gebrek dat de drempels tussen de woon- en buitenruimtes hoger zijn dan toegestaan, herstelt. De rechtbank gaat ervan uit dat de toevoeging “(21 centimeter)” een verschrijving is, want in de dagvaarding staat dat het hoogteverschil tussen de woonruimten en de buitenruimten meer dan 22 centimeter is en dat komt overeen met het door eisers aangehaalde artikel 2.31 lid 1 van Bouwbesluit 2012 waarin staat dat een hoogteverschil van meer dan 22 centimeter tussen vloeren waarover een vluchtroute voert, of tussen een van die vloeren en het aansluitende terrein, moet worden overbrugd door een vaste trap of een vaste hellingbaan. Ratio Invest heeft betwist dat alle drempels hoger zijn dan toegestaan, maar heeft toegezegd dat zij de drempels die niet in overeenstemming zijn met Bouwbesluit 2012 zal aanpassen. 4.37. De rechtbank begrijpt dat Ratio Invest geen verweer voert tegen deze vordering. De rechtbank zal de vordering toewijzen zoals vermeld in de beslissing. 4.38. De rechtbank zal aan deze veroordelingen een dwangsom te verbinden van € 1.000 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat Ratio Invest niet aan (één van) deze veroordelingen voldoet met een maximum van € 20.000, als stimulans tot nakoming. In augustus 2024 heeft Ratio Invest immers al toegezegd het vochtprobleem in de kelder op te lossen, maar daaraan had ze tot op de mondelinge behandeling nog geen gevolg gegeven. Ratio Invest heeft aangevoerd dat het moeilijk was een aannemer te vinden, maar dat verklaart nog niet een vertraging van ruim een jaar. Kosten voor vaststelling van schade en aansprakelijkheid 4.39. Eisers vorderen voorts een bedrag van € 2.296,53 aan kos