ECLI:NL:RBNHO:2025:15529

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Haarlem Zaaknummer: 11703959 \ CV EXPL 25-3123 Vonnis van 3 december 2025 in de zaak van [eiser] , te [plaats 1], eisende partij, hierna te noemen: [eiser], gemachtigde: Rechtsagent B.V., tegen UNITED HOMES B.V., te Rotterdam, gedaagde partij, hierna te noemen: United Homes, vertegenwoordigd door mr. H.J. Amsing. De zaak in het kort United Homes heeft als huurder recht op huurbescherming. In tegenstelling tot hetgeen [eiser] betoogt, is geen sprake van een huurachterstand en is United Homes niet gehouden de door [eiser] gevorderde verhoging van de servicekosten en betaling van de onderhoudskosten aan de cv-ketel te voldoen. De kantonrechter oordeelt dat United Homes zich niet als een slecht huurder gedraagt. De gevorderde ontbinding en ontruiming zijn daarom niet toewijsbaar. [eiser] vordert verder betaling van schade, bestaande uit de vernieling dan wel vermissing van verschillende meubels en de kosten voor het herstellen van de woning. De kantonrechter concludeert dat de schade bij deze stand van zake onvoldoende is onderbouwd, zodat ook deze vorderingen worden afgewezen.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:- de dagvaarding van 7 mei 2025- de conclusie van antwoord van 16 juli 2025 - het tussenvonnis van 30 juli 2025- de akte vermeerdering van eis - de door United Homes overgelegde aanvullende producties- de door [eiser] overgelegde aanvullende producties - de mondelinge behandeling van 6 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt - de pleitaantekeningen die door [eiser] zijn overgelegd en voorgedragen- de machtiging die United Homes tijdens de mondelinge behandeling heeft overgelegd. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiser] verhuurt per 1 augustus 2018 de woning aan de [adres] te ([postcode]) [plaats 2] aan United Homes. De woning betreft een gemeubileerde vijfkamerwoning met dakterras. 2.2. [eiser] is bij het sluiten van de huurovereenkomst juridisch bijgestaan door de verhuurmakelaar ‘123wonen.nl’. 2.3. In de huurovereenkomst staat:“IN AANMERKING NEMENDE:(…)d. (…) Deze huurovereenkomst eindigt derhalve van rechtswege op de overeengekomen einddatum, zonder dat opzegging van de huurovereenkomst is vereist en zonder dat huurder recht heeft op huurbescherming.(…) 4.4 Per betaalperiode van één maand bedraagt- de huurprijs € 1.795,-- het voorschot op e vergoeding voor de door of vanwege verhuurder ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen of diensten € 50,-(…) 4.7 De maandelijkse huur dient vooraf op de 27e van de maand (huurder verplicht zich tot het instellen van en automatische overboeking) overgemaakt te worden (…)5.4 De huurprijs zal – automatisch en dus zonder dat daarvoor enige aanzegging nodig is – jaarlijks per 1 juli, voor het eerst per 01 juli 2019, worden aangepast aan de hand van de Consumentenprijsindexcijfers (CPI), Alle Huishoudens, op basis van 2015 = 100, als gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)18) te vermeerderen met een opslagpercentage. Huurprijsverhoging vindt jaarlijks plaats door telkens de tot de datum van aanpassing geldende huurprijs te vermenigvuldigen met een breukgetal waarvan de teller is het jaarprijsindexcijfer, geldende voor het laatst verstreken kalenderjaar voor de datum van ingang van de aangepaste huurprijs, en de noemer is het jaarprijsindexcijfer, geldende voor het aan dat laatst verstreken kalenderjaar voorafgegane kalenderjaar, vermeerderd met een opslagpercentage van 2,5%.(…)5.6 Artikel 18 Algemene bepalingen blijft buiten toepassing. (…) 6.1 De door of vanwege verhuurder door huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende:Gemeentelijke heffingen a 50 euro per maand.Onder servicekosten vallen o.a. en indien van toepassing onderhoud verwarmingsapparatuur (…) Een vergoeding voor het gebruik van meubels en stoffering(…)7.1 Tenzij dit op grond van de wet of daaruit voortvloeiende regelgeving niet is toegestaan, zijn voor rekening van huurder, ook als verhuurder daarvoor wordt aangeslagen:a. de onroerende zaakbelasting en de waterschap- of polderlasten ter zake van het feitelijk gebruik van het gehuurde en het feitelijk medegebruik van dienstruimten, algemene en gemeenschappelijke ruimten;(…)7.2 Indien de voor rekening van huurder komende heffingen, belastingen, retributies of andere lasten bij verhuurder worden geïnd, moeten deze door huurder op eerste verzoek aan verhuurder worden voldaan.(…)10.2 Verhuurder en huurder komen het navolgende nader overeen:(…)- De huurder dient het gehuurde zelf te gebruiken overeenkomstig de aard en bestemming van het gehuurde. (…)- Roken in de woning is niet toegestaan. - Huurder en verhuurder zijn nadrukkelijk overeengekomen dat huurder zelf zal zorgdragen voor een wekelijkse schoonmaak van het gehuurde.(…)- Door of namens partijen moet bij het einde van de huur en/of het gebruik een gezamenlijke inspectie van het gehuurde plaatsvinden en moet schriftelijk overeengekomen worden op welke wijze de bij die inspectie eventueel nog blijkende reparaties en het achterstallige onderhoud, voor zover die voor rekening van huurder komen, zullen worden verricht. Indien die schriftelijke overeenkomst niet binnen een redelijke tijd tot stand kom, alsmede indien huurder geen of onvoldoende uitvoering geeft aan zijn uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, is verhuurder gerechtigd de desbetreffende werkzaamheden voor rekening van huurder te laten uitvoeren.(…)- Voor rekening van huurder zijn alle kosten voor herstel van schade – niets uitgezonderd – ontstaan door nalatigheid, onoordeelkundig gebruik of het op ondeskundige wijze reinigen door huurder zelf of door hem aangewezen personen. Huurder dient er rekening mee te houden dat de volgende zaken in ieder geval voor rekening van de huurder komen indien deze zich voordoen voor zover dit zich binnen het gehuurde bevindt en voor zover aantoonbaar door schuld van huurder:(…)* verstoppingen van binnenriolering;* schoonmaken van woning bij vertrek.(…)”. 2.4. Bij artikel 3.6 van de huurovereenkomst is met pen de volgende tekst bijgeschreven: “Woning dient in zelfde staat te verkeren bij aangaan huur. Ook dienen de aanwezig spullen van verhuurder nog aanwezig te zijn”. 2.5. Bij artikel 10.2 van de huurovereenkomst is met pen de volgende tekst bijgeschreven:“Huurder verhuurt de woning aan haar opdrachtgevers die de woning vervolgens beschikbaar stelt aan haar personeel.”. 2.6. Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van 20 maart 2017’ (hierna: de algemene voorwaarden) van overeenkomstige toepassing verklaard. In de algemene voorwaarden staat: “1.3 Huurder zal zich gedragen naar de mondelinge of schriftelijke aanwijzingen door of namens verhuurder gegeven in het belang van een behoorlijk gebruik van het gehuurde en van de ruimten, installaties en voorzieningen van het gebouw (…)2.1 Huurder is – zonder voorafgaande toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur, of gebruik aan derden af te staan, (…) Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.(…)11.1 Huurder is ingevolge de wet (artikel 7:217 juncto 7:240 BW) en deze huurovereenkomst verplicht tot het verrichten van kleine herstellingen aan, op of in het gehuurde, waaronder in ieder geval de kleine herstellingen die genoemd worden in het Besluit kleine herstellingen, (…)14.6 Huurder zal zich gedragen en het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.(…)”. 2.7. Bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft een wooninspectie plaatsgevonden, waarvan een proces-verbaal is opgesteld. 2.8. United Homes heeft de woning met toestemming van [eiser] tot 31 maart 2025 onderverhuurd aan De Uitlener B.V., (hierna: De Uitlener). 2.9. In het ‘Addendum huisreglement United Homes’, getekend op 17 augustus 2023, staat:“[adres] te [plaats 2]. Opgesteld door de eigenaar vanwege de slechte bewoning in het verleden. - Je gaat netjes en respectvol met de buren om en zorgt dat je geen (geluids)overlast veroorzaakt. Ook wanneer je vroeg in de ochtend vertrekt(…)- Roken is enkel toegestaan buiten de woning of op het dakterras, maar je ruimt je peuken netjes op, zodat je daarmee geen onnodig afval of overlast veroorzaakt. - Je gooit niets anders in het toilet dan waar het toilet voor bedoeld is en gebruikt alleen papieren wc papier. - Je houdt de woning schoon(…)”. 2.10. Op 5 maart 2025 heeft in het bijzijn van United Homes een inspectie van de woning plaatsgevonden. Van deze inspectie is een rapport opgesteld. 2.11. United Homes heeft verschillende herstelwerkzaamheden aan de woning uitgevoerd, waarna de woning op 9 april 2025 door [eiser] is geïnspecteerd. Op deze inspectiedatum was de woning niet bewoond. 2.12. Op 8 april 2024 heeft [eiser] United Homes een e-mail gestuurd, waarin staat: “Per 1 juli a.s. willen wij graag de huur van de woning (…) verhogen. De huidige huurprijs bedraagt €2.218,37 en daarbij komt nog €50 onkosten vergoeding voor de belasting. Dit jaar mogen wij 5,5% verhogen. (…) Daarmee kom ik op de volgende huurprijs €2.218,37 x 5,5% = €2.340,38. De €50 onkostenvergoeding blijft gelijk.(…)”. 2.13. In de e-mail van 23 mei 2024 van [eiser] aan United Homes staat: “Nu pas tijd om het uit te zoeken. Zoals berekentool in de bijlage aangeeft klopt de 3,1% verhoging die jij stelt.

3.1. [eiser] vordert – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – dat de kantonrechter:- de huurovereenkomst ontbindt;- United Homes veroordeelt tot ontruiming van de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, op straffe van gedwongen ontruiming met hulp van deurwaarder en sterke arm;- United Homes veroordeelt tot betaling van € 24.700,41, vermeerderd de rente en kosten. 3.2. [eiser] stelt allereerst dat United Homes geen recht heeft op huurbescherming. Indien dit wel het geval is, is sprake van zodanig slecht huurderschap dat de overeenkomst moet worden ontbonden en Homes United moet worden veroordeeld tot ontruiming van de woning. Er is sprake van niet toegestane onderhuur aan Oranjegroep, een huurachterstand (€ 749,72) en een achterstand in de betaling van de servicekosten, bestaande uit te weinig betaalde belastingen (€ 43,44). Ook betaalt United Homes de onderhoudskosten voor de cv-ketel (€ 445,28) niet. Verder lijdt [eiser] schade, welke schade bestaat uit de vernieling en vermissing van verschillende meubels (€ 1.737,97) en herstelwerkzaamheden die in de woning moeten worden uitgevoerd (€ 21.724,00). Ook vordert [eiser] betaling van de wettelijke rente over de onbetaalde huurachterstand en de servicekosten die zien op de te weinig betaalde belastingen, de buitengerechtelijke incassokosten, de proceskosten en de nakosten. 3.3. United Homes voert verweer. Kort gezegd voert United Homes aan dat geen sprake is van een (huur)achterstand. Evenmin is sprake van slecht huurderschap of schade. Voor zover United Homes gehouden is een en ander in de woning te herstellen, zal zij dat voor oplevering van de woning aan het einde van de huurovereenkomst uitvoeren. United Homes concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

United Homes heeft recht op huurbescherming 4.1. [eiser] stelt dat United Homes tegenover [eiser] geen recht heeft op huurbescherming. Die huurbescherming is bedoeld voor natuurlijke personen. Zij doet daarbij een beroep op een uitspraak van deze rechtbank. Verder is een beroep op huurbescherming voor United Homes uitgesloten op grond van de onder d. van de huurovereenkomst overeengekomen bepaling. 4.2. Een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel is niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dit geldt ook voor de regels van huurbeschermingvoor huurders van woonruimte. Hiermee moet de rechter terughoudend omgaan. 4.3. In het onderhavige geval is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van dergelijke omstandigheden. [eiser] heeft zich bij het sluiten van de huurovereenkomst laten bijstaan door een verhuurmakelaar, zodat zij volledig op de hoogte was dan wel had kunnen zijn van haar rechten en verplichtingen als verhuurder. Daarbij komt dat – in tegenstelling tot hetgeen in de door [eiser] aangehaalde uitspraak is overwogen – in dit geval geen sprake is van misleiding van [eiser] door United Homes. United Homes komt dus huurbescherming toe. Van een huurachterstand is geen sprake 4.4. [eiser] stelt dat United Homes de huurtermijnen niet volledig betaalt. Vanaf 1 juli 2024 had zij een huurprijsverhoging van 5,5% mogen doorvoeren, omdat het CBS voor 2024 een percentage van 3,1% had vastgesteld, waarbij het contractuele percentage van 2,5% moet worden opgeteld, echter gemaximeerd tot 5,5%. Zodoende had United Homes per 1 juli 2024 een huurprijs van € 2.340,38 per maand moeten betalen. Per 1 juli 2025 heeft [eiser] de huur met 4,1% verhoogd. Deze verhoging had moeten plaatsvinden op basis van de huurprijs van € 2.340,38. De totale huurachterstand bedraagt daarom tot en met augustus 2025 € 749,72, aldus [eiser]. United Homes heeft het voorgaande gemotiveerd betwist. 4.5. De vordering van [eiser] tot betaling van € 749,72 wordt afgewezen. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt. Uit de door United Homes overgelegde stukken volgt ondubbelzinnig dat partijen per 1 juli 2024 een huurprijs van € 2.287,14 per maand zijn overeengekomen, waarna de huurprijs per 1 juli 2025 met 4,1% is verhoogd. Dat [eiser] op grond van de contractuele bepalingen vanaf 1 juli 2024 een hoger percentage huurverhoging had mogen doorvoeren, leidt in de gegeven omstandigheden niet tot een ander oordeel. In het onderhavige geval mocht United Homes ervan uitgaan dat [eiser] per 1 juli 2024 een huurprijswijziging naar € 2.287,14 per maand had doorgevoerd. [eiser] is tot de aanvang van deze procedure nooit teruggekomen op de e-mail van 23 mei 2024 en heeft evenmin gedragingen vertoond waaruit United Homes mocht opmaken dat zij een andere, hogere huurprijswijziging verwachtte. Naar het oordeel van de kantonrechter is hier daarom sprake van rechtsverwerking, zodat [eiser] niet met terugwerkende kracht een hogere indexering mag toepassen. Omdat niet in geschil is dat United Homes per 1 juli 2024 een huurprijs van € 2.287,14 heeft voldaan én per 1 juli 2025 een huurprijsverhoging van 4,1% heeft doorgevoerd, is van een huurachterstand daarom geen sprake. De gevorderde betaling van de servicekostenverhoging is niet toewijsbaar. 4.6. Volgens [eiser] zijn de servicekosten per 1 januari 2025 verhoogd naar € 60,19. Dit bedrag moet op grond van artikel 7.2 van de huurovereenkomst op eerste verzoek aan haar worden voldaan. Tot op heden is deze verhoging niet voldaan, zodat United Homes tot en met augustus 2025 een bedrag van € 43,44 onbetaald heeft gelaten, aldus [eiser]. 4.7. Een voorschot voor servicekosten kan (eenvoudig weergegeven) alleen worden verhoogd als aan specifieke voorwaarden is voldaan, zoals (kort gezegd) dat sprake is van een overeengekomen uitbreiding van de ‘service’ waarop de kosten betrekking hebben, dat een (service)kostenoverzicht is verstrekt, of dat sprake is van instemming van een gekwalificeerde meerderheid van de huurders ingeval van collectieve voorzieningen waar de servicekosten op zien. United Homes betwist dat [eiser] aan de geldende voorwaarden heeft voldaan. [eiser] heeft niet gesteld dat en hoe aan de voorwaarden is voldaan, waardoor verhoging per 1 januari 2025 toepassing zou mogen vinden. De kantonrechter oordeelt daarom dat [eiser] de verhoging van de servicekosten onterecht bij United Homes in rekening heeft gebracht, zodat de gevorderde betaling van € 43,44 niet toewijsbaar is. 4.8. De door [eiser] ingebrachte kopie van de gemeentelijke belasting leidt niet tot een ander oordeel, omdat zij niet heeft gesteld waarom deze kosten niet met een maandelijkse betaling aan servicekosten van thans € 54,76 per maand kunnen worden ondervangen. De gevorderde betaling van de onderhoudskosten aan de cv-ketel is niet toewijsbaar 4.9. Volgens [eiser] volgt uit artikel 6.1 van de huurovereenkomst dat de onderhoudskosten voor de cv-ketel voor rekening van United Homes moeten komen. 4.10. Om te kunnen bepalen voor wiens rekening de kosten van onderhoud aan de cv-ketel zijn, moet naar de huurovereenkomst en de wet te worden gekeken. Op grond van artikel 6.1 van de huurovereenkomst is United Homes aansprakelijk voor het goed en vakkundig onderhoud van de verwarmingsapparatuur. De huurovereenkomst is op dat punt ruimer geformuleerd dat waartoe een huurder op grond van de wet en het Besluit kleine herstellingen verplicht is. De Bijlage bij het hiervoor bedoelde Besluit schrijft in de (niet-limitatieve) opsomming sub i weliswaar voor dat het onderhouden en vervangen van onderdelen van technische installaties voor rekening van de huurder komt, maar dat geldt alleen voor zover i) er geen noemenswaardige kosten aan verbonden zijn en ii) deze werkzaamheden onderhoudstechnisch eenvoudig zijn en geen specialistische kennis vereisen. Voor (periodiek) onderhoud van de cv-ketel is technische kennis vereist, zodat het onderhoud van de cv-ketel voor rekening van de verhuurder ([eiser]) is. 4.11. Van het Besluit kleine herstellingen kan niet ten nadele van de huurder (United Homes) worden afgeweken, zodat artikel 6.1 van de huurovereenkomst een niet verbindende bepaling is voor zover die het uitvoeren en de kosten van onderhoud aan de cv-ketel voor rekening van de huurder brengt. De gevorderde betaling van de onderhoudskosten aan de cv-ketel is daarom niet toewijsbaar. Het juridisch kader van ontbinding 4.12.

4.13. [eiser] stelt dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming die de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt, omdat (1) sprake is van niet toegestane onderhuur, (2) United Homes de huurprijs structureel te laat betaalt en een huurachterstand heeft laten ontstaan en (3) zich niet gedraagt als een goed huurder. 1) Er is geen sprake (meer) van onderhuur 4.14. Partijen zijn het erover eens dat de voormalige onderhuurder, De Uitlener, met toestemming van [eiser] de woning onderhuurde. Nadat De Uitlener op 31 maart 2025 de woning heeft verlaten, heeft United Homes aangegeven voortaan uitsluitend eigen personeel in de woning te laten verblijven. Volgens United Homes heeft zij dit gedaan; de arbeidsmigranten die op dit moment in de woning verblijven zijn werkzaam bij Oranjegroep, een zusteronderneming die tot hetzelfde concern behoort als United Homes. Hoewel [eiser] hier tegen inbrengt dat sprake is van niet toegestane onderhuur aan Oranjegroep, heeft zij – tegenover de betwisting daarvan door United Homes – dit onvoldoende gemotiveerd weersproken. De kantonrechter gaat hier daarom aan voorbij. Er is tot zover dan ook geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Ontbinding van de huurovereenkomst op deze grond houdt daarom geen stand. 2) United Homes voldoet tijdig de geldende huurprijs en er is geen huurachterstand 4.15. [eiser] stelt dat United Homes de huur stelselmatig te laat betaalt. Partijen zijn overeengekomen dat United Homes de huur op de laatste vrijdag van de maand, maar uiterlijk de 30ste aan [eiser] betaald. Het gebeurt echter regelmatig dat [eiser] de huur pas op de eerste dag van de maand of nog later ontvangt, aldus [eiser]. 4.16. United Homes betwist dat betaling van de huur moet plaatsvinden op de laatste vrijdag van de maand, partijen zijn overeengekomen dat dit de laatste werkdag van de maand betreft. United Homes voert aan dat betaling van de huurtermijnen geschiedt middels een automatisch incasso, waarbij sprake is van het “batchgewijs” betalen van verschillende rekeningen. Het volgens [eiser] te laat ontvangen van de betalingen kan volgens Unitd Homes het gevolg zijn van enige vertragingen die batch-betalingen bij de bank veroorzaken. 4.17. Hoewel de kantonrechter wil aannemen dat [eiser] het als vervelend ervaart dat de huurtermijnen niet op een vaste datum op haar rekening staan, is hij van oordeel dat geen sprake is van een tekortkoming zijdens United Homes. Betaling van de huurtermijn geschiedt zoals beide partijen verklaren op de laatste vrijdag dan wel werkdag van de maand. Dit komt naar de kantonrechter begrijpt feitelijk neer op hetzelfde moment. Dat de overboeking vervolgens enige tijd in beslag neemt, is onder deze omstandigheden geen omstandigheid die voor rekening en risico van United Homes moet komen. Van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst aan de zijde van United Homes is dan ook geen sprake. Ontbinding van de huurovereenkomst op grond hiervan is daarom in dit geval niet mogelijk. 4.18. Zoals hiervoor reeds door de kantonrechter is geoordeeld, voldoet United Homes de geldende huur, zodat van een huurachterstand geen sprake is. Dit kan daarom evenmin een grond voor ontbinding van de huurovereenkomst opleveren. 3) United Homes gedraagt zich met haar wijze van gebruik van de woning niet als een goed huurder 4.19. Volgens [eiser] houden de bewoners van de woning – waar United Homes verantwoordelijk voor is – zich niet althans onvoldoende aan de overeengekomen voorschriften, zoals het wekelijks schoonmaken van de woning en het niet roken in de woning. Daarom is sprake van slecht huurderschap, op basis waarvan de huurovereenkomst volgens [eiser] kan worden ontbonden. 4.20. Hoewel niet in geschil lijkt dat in het verleden verschillende huisregels (zoals het wekelijks schoonmaken van en het niet roken in de woning) niet zijn nagekomen, heeft United Homes gemotiveerd aangevoerd dat deze omstandigheden zich vanaf april 2025 niet meer voordoen. Na het vertrek van de onderhuurder (De Uitlener) heeft United Homes verschillende herstelwerkzaamheden uitgevoerd in de woning, waaronder schilderwerk, en heeft zij arbeidsmigranten van haar zusteronderneming (Oranjegroep) in de woning geplaatst. Ook heeft zij er vanaf dat moment op toegezien dat de met [eiser] overeengekomen huisregels worden nageleefd. Van een tekortkoming is dus (niet langer dan wel) geen sprake, zodat ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning niet te rechtvaardigen is. De tekortkomingen die in het verleden al dan niet speelden waren daarnaast van geringe betekenis, zodat deze evenmin een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, aldus United Homes. 4.21. De kantonrechter overweegt dat United Homes gemotiveerd heeft betwist dat sprake is van slecht huurderschap. Hoewel [eiser] stelt dat vandaag de dag nog steeds sprake is van een niet-schoongemaakt huis waarin stelselmatig wordt gerookt, heeft zij dit niet (nader) onderbouwd. [eiser] verwijst enkel naar door haar overgelegde foto’s waarvan onduidelijk is wanneer en door wie deze foto’s zijn genomen. Tegenover de foto’s die United Homes heeft overgelegd, waarbij als onbetwist vast staat dat deze foto’s zijn genomen nadat United Homes verschillende werkzaamheden aan de woning had uitgevoerd, acht de kantonrechter deze weerlegging van [eiser] van onvoldoende gewicht. De kantonrechter gaat hier daarom aan voorbij. 4.22. Het daarnaast in de door [eiser] ingebrachte stukken veelvuldig gebruikte woord ‘smerig’ heeft weinig beschrijvende kracht. Daarmee is niet aannemelijk dat deze ‘smerigheid’ refereert aan iets substantieel anders dan de vervuiling en verkleuring van de woning, waarover partijen het eens zijn. De foto’s die zijn overgelegd geven de kantonrechter niet de indruk van een totaal verwaarloosde woning. 4.23. Voor zover [eiser] stelt dat United Homes zich als een slecht huurder gedraagt omdat de door haar in de woning geplaatste arbeidsmigranten overlast veroorzaken bij verschillende buren en omwonenden, is daarvan geen enkele onderbouwing overgelegd. Tegenover de betwisting daarvan door United Homes, had het wel op de weg van [eiser] gelegen een dergelijke onderbouwing te overleggen. De kantonrechter gaat hier daarom aan voorbij. 4.24. Verder stelt [eiser] dat onbehoorlijk wordt omgegaan met de in de woning aanwezige sanibroyeur, waardoor deze één a twee maal per jaar kapot gaat. Tegenover de betwisting daarvan door United Homes heeft [eiser] onvoldoende (nader) onderbouwd dat hiervan sprake is. De kantonrechter gaat hier daarom aan voorbij. 4.25. De kantonrechter concludeert dat van zodanig slecht huurderschap dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning rechtvaardigt, geen sprake is. Die vordering is daarom niet toewijsbaar. De gevorderde kosten voor herstel van de woning zijn niet toewijsbaar 4.26. Een huurder is aansprakelijk voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Alle tijdens de huurtijd ontstane schade wordt vermoed door toerekenbaar tekortschieten door de huurder te zijn ontstaan, behalve brandschade en, bij huur van een (gedeelte van een) gebouwde onroerende zaak, schade aan de buitenzijde van het gehuurde.

De kantonrechter 5.1. wijst de vorderingen van [eiser] af, 5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.221,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 3 december 2025. ECLI:NL:RBNHO:2024:7862. Onder meer de e-mail van 23 mei 2024, zie overweging 2.14. Op grond van artikel 7:261 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Overweging 2.3. op grond van artikel 7:240 BW. Artikel 7:213 BW. in overweging 4.4. tot en met 4.8. Op grond van artikel 7:218 lid 1 BW. Op grond van artikel 7:218 lid 2 BW.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Haarlem Zaaknummer: 11703959 \ CV EXPL 25-3123 Vonnis van 3 december 2025 in de zaak van [eiser] , te [plaats 1], eisende partij, hierna te noemen: [eiser], gemachtigde: Rechtsagent B.V., tegen UNITED HOMES B.V., te Rotterdam, gedaagde partij, hierna te noemen: United Homes, vertegenwoordigd door mr. H.J. Amsing. De zaak in het kort United Homes heeft als huurder recht op huurbescherming. In tegenstelling tot hetgeen [eiser] betoogt, is geen sprake van een huurachterstand en is United Homes niet gehouden de door [eiser] gevorderde verhoging van de servicekosten en betaling van de onderhoudskosten aan de cv-ketel te voldoen. De kantonrechter oordeelt dat United Homes zich niet als een slecht huurder gedraagt. De gevorderde ontbinding en ontruiming zijn daarom niet toewijsbaar. [eiser] vordert verder betaling van schade, bestaande uit de vernieling dan wel vermissing van verschillende meubels en de kosten voor het herstellen van de woning. De kantonrechter concludeert dat de schade bij deze stand van zake onvoldoende is onderbouwd, zodat ook deze vorderingen worden afgewezen.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:- de dagvaarding van 7 mei 2025- de conclusie van antwoord van 16 juli 2025 - het tussenvonnis van 30 juli 2025- de akte vermeerdering van eis - de door United Homes overgelegde aanvullende producties- de door [eiser] overgelegde aanvullende producties - de mondelinge behandeling van 6 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt - de pleitaantekeningen die door [eiser] zijn overgelegd en voorgedragen- de machtiging die United Homes tijdens de mondelinge behandeling heeft overgelegd. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiser] verhuurt per 1 augustus 2018 de woning aan de [adres] te ([postcode]) [plaats 2] aan United Homes. De woning betreft een gemeubileerde vijfkamerwoning met dakterras. 2.2. [eiser] is bij het sluiten van de huurovereenkomst juridisch bijgestaan door de verhuurmakelaar ‘123wonen.nl’. 2.3. In de huurovereenkomst staat:“IN AANMERKING NEMENDE:(…)d. (…) Deze huurovereenkomst eindigt derhalve van rechtswege op de overeengekomen einddatum, zonder dat opzegging van de huurovereenkomst is vereist en zonder dat huurder recht heeft op huurbescherming.(…) 4.4 Per betaalperiode van één maand bedraagt- de huurprijs € 1.795,-- het voorschot op e vergoeding voor de door of vanwege verhuurder ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen of diensten € 50,-(…) 4.7 De maandelijkse huur dient vooraf op de 27e van de maand (huurder verplicht zich tot het instellen van en automatische overboeking) overgemaakt te worden (…)5.4 De huurprijs zal – automatisch en dus zonder dat daarvoor enige aanzegging nodig is – jaarlijks per 1 juli, voor het eerst per 01 juli 2019, worden aangepast aan de hand van de Consumentenprijsindexcijfers (CPI), Alle Huishoudens, op basis van 2015 = 100, als gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)18) te vermeerderen met een opslagpercentage. Huurprijsverhoging vindt jaarlijks plaats door telkens de tot de datum van aanpassing geldende huurprijs te vermenigvuldigen met een breukgetal waarvan de teller is het jaarprijsindexcijfer, geldende voor het laatst verstreken kalenderjaar voor de datum van ingang van de aangepaste huurprijs, en de noemer is het jaarprijsindexcijfer, geldende voor het aan dat laatst verstreken kalenderjaar voorafgegane kalenderjaar, vermeerderd met een opslagpercentage van 2,5%.(…)5.6 Artikel 18 Algemene bepalingen blijft buiten toepassing. (…) 6.1 De door of vanwege verhuurder door huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende:Gemeentelijke heffingen a 50 euro per maand.Onder servicekosten vallen o.a. en indien van toepassing onderhoud verwarmingsapparatuur (…) Een vergoeding voor het gebruik van meubels en stoffering(…)7.1 Tenzij dit op grond van de wet of daaruit voortvloeiende regelgeving niet is toegestaan, zijn voor rekening van huurder, ook als verhuurder daarvoor wordt aangeslagen:a. de onroerende zaakbelasting en de waterschap- of polderlasten ter zake van het feitelijk gebruik van het gehuurde en het feitelijk medegebruik van dienstruimten, algemene en gemeenschappelijke ruimten;(…)7.2 Indien de voor rekening van huurder komende heffingen, belastingen, retributies of andere lasten bij verhuurder worden geïnd, moeten deze door huurder op eerste verzoek aan verhuurder worden voldaan.(…)10.2 Verhuurder en huurder komen het navolgende nader overeen:(…)- De huurder dient het gehuurde zelf te gebruiken overeenkomstig de aard en bestemming van het gehuurde. (…)- Roken in de woning is niet toegestaan. - Huurder en verhuurder zijn nadrukkelijk overeengekomen dat huurder zelf zal zorgdragen voor een wekelijkse schoonmaak van het gehuurde.(…)- Door of namens partijen moet bij het einde van de huur en/of het gebruik een gezamenlijke inspectie van het gehuurde plaatsvinden en moet schriftelijk overeengekomen worden op welke wijze de bij die inspectie eventueel nog blijkende reparaties en het achterstallige onderhoud, voor zover die voor rekening van huurder komen, zullen worden verricht. Indien die schriftelijke overeenkomst niet binnen een redelijke tijd tot stand kom, alsmede indien huurder geen of onvoldoende uitvoering geeft aan zijn uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, is verhuurder gerechtigd de desbetreffende werkzaamheden voor rekening van huurder te laten uitvoeren.(…)- Voor rekening van huurder zijn alle kosten voor herstel van schade – niets uitgezonderd – ontstaan door nalatigheid, onoordeelkundig gebruik of het op ondeskundige wijze reinigen door huurder zelf of door hem aangewezen personen. Huurder dient er rekening mee te houden dat de volgende zaken in ieder geval voor rekening van de huurder komen indien deze zich voordoen voor zover dit zich binnen het gehuurde bevindt en voor zover aantoonbaar door schuld van huurder:(…)* verstoppingen van binnenriolering;* schoonmaken van woning bij vertrek.(…)”. 2.4. Bij artikel 3.6 van de huurovereenkomst is met pen de volgende tekst bijgeschreven: “Woning dient in zelfde staat te verkeren bij aangaan huur. Ook dienen de aanwezig spullen van verhuurder nog aanwezig te zijn”. 2.5. Bij artikel 10.2 van de huurovereenkomst is met pen de volgende tekst bijgeschreven:“Huurder verhuurt de woning aan haar opdrachtgevers die de woning vervolgens beschikbaar stelt aan haar personeel.”. 2.6. Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van 20 maart 2017’ (hierna: de algemene voorwaarden) van overeenkomstige toepassing verklaard. In de algemene voorwaarden staat: “1.3 Huurder zal zich gedragen naar de mondelinge of schriftelijke aanwijzingen door of namens verhuurder gegeven in het belang van een behoorlijk gebruik van het gehuurde en van de ruimten, installaties en voorzieningen van het gebouw (…)2.1 Huurder is – zonder voorafgaande toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur, of gebruik aan derden af te staan, (…) Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.(…)11.1 Huurder is ingevolge de wet (artikel 7:217 juncto 7:240 BW) en deze huurovereenkomst verplicht tot het verrichten van kleine herstellingen aan, op of in het gehuurde, waaronder in ieder geval de kleine herstellingen die genoemd worden in het Besluit kleine herstellingen, (…)14.6 Huurder zal zich gedragen en het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.(…)”. 2.7. Bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft een wooninspectie plaatsgevonden, waarvan een proces-verbaal is opgesteld. 2.8. United Homes heeft de woning met toestemming van [eiser] tot 31 maart 2025 onderverhuurd aan De Uitlener B.V., (hierna: De Uitlener). 2.9. In het ‘Addendum huisreglement United Homes’, getekend op 17 augustus 2023, staat:“[adres] te [plaats 2]. Opgesteld door de eigenaar vanwege de slechte bewoning in het verleden. - Je gaat netjes en respectvol met de buren om en zorgt dat je geen (geluids)overlast veroorzaakt. Ook wanneer je vroeg in de ochtend vertrekt(…)- Roken is enkel toegestaan buiten de woning of op het dakterras, maar je ruimt je peuken netjes op, zodat je daarmee geen onnodig afval of overlast veroorzaakt. - Je gooit niets anders in het toilet dan waar het toilet voor bedoeld is en gebruikt alleen papieren wc papier. - Je houdt de woning schoon(…)”. 2.10. Op 5 maart 2025 heeft in het bijzijn van United Homes een inspectie van de woning plaatsgevonden. Van deze inspectie is een rapport opgesteld. 2.11. United Homes heeft verschillende herstelwerkzaamheden aan de woning uitgevoerd, waarna de woning op 9 april 2025 door [eiser] is geïnspecteerd. Op deze inspectiedatum was de woning niet bewoond. 2.12. Op 8 april 2024 heeft [eiser] United Homes een e-mail gestuurd, waarin staat: “Per 1 juli a.s. willen wij graag de huur van de woning (…) verhogen. De huidige huurprijs bedraagt €2.218,37 en daarbij komt nog €50 onkosten vergoeding voor de belasting. Dit jaar mogen wij 5,5% verhogen. (…) Daarmee kom ik op de volgende huurprijs €2.218,37 x 5,5% = €2.340,38. De €50 onkostenvergoeding blijft gelijk.(…)”. 2.13. In de e-mail van 23 mei 2024 van [eiser] aan United Homes staat: “Nu pas tijd om het uit te zoeken. Zoals berekentool in de bijlage aangeeft klopt de 3,1% verhoging die jij stelt.

3.1. [eiser] vordert – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – dat de kantonrechter:- de huurovereenkomst ontbindt;- United Homes veroordeelt tot ontruiming van de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, op straffe van gedwongen ontruiming met hulp van deurwaarder en sterke arm;- United Homes veroordeelt tot betaling van € 24.700,41, vermeerderd de rente en kosten. 3.2. [eiser] stelt allereerst dat United Homes geen recht heeft op huurbescherming. Indien dit wel het geval is, is sprake van zodanig slecht huurderschap dat de overeenkomst moet worden ontbonden en Homes United moet worden veroordeeld tot ontruiming van de woning. Er is sprake van niet toegestane onderhuur aan Oranjegroep, een huurachterstand (€ 749,72) en een achterstand in de betaling van de servicekosten, bestaande uit te weinig betaalde belastingen (€ 43,44). Ook betaalt United Homes de onderhoudskosten voor de cv-ketel (€ 445,28) niet. Verder lijdt [eiser] schade, welke schade bestaat uit de vernieling en vermissing van verschillende meubels (€ 1.737,97) en herstelwerkzaamheden die in de woning moeten worden uitgevoerd (€ 21.724,00). Ook vordert [eiser] betaling van de wettelijke rente over de onbetaalde huurachterstand en de servicekosten die zien op de te weinig betaalde belastingen, de buitengerechtelijke incassokosten, de proceskosten en de nakosten. 3.3. United Homes voert verweer. Kort gezegd voert United Homes aan dat geen sprake is van een (huur)achterstand. Evenmin is sprake van slecht huurderschap of schade. Voor zover United Homes gehouden is een en ander in de woning te herstellen, zal zij dat voor oplevering van de woning aan het einde van de huurovereenkomst uitvoeren. United Homes concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

United Homes heeft recht op huurbescherming 4.1. [eiser] stelt dat United Homes tegenover [eiser] geen recht heeft op huurbescherming. Die huurbescherming is bedoeld voor natuurlijke personen. Zij doet daarbij een beroep op een uitspraak van deze rechtbank. Verder is een beroep op huurbescherming voor United Homes uitgesloten op grond van de onder d. van de huurovereenkomst overeengekomen bepaling. 4.2. Een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel is niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dit geldt ook voor de regels van huurbeschermingvoor huurders van woonruimte. Hiermee moet de rechter terughoudend omgaan. 4.3. In het onderhavige geval is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van dergelijke omstandigheden. [eiser] heeft zich bij het sluiten van de huurovereenkomst laten bijstaan door een verhuurmakelaar, zodat zij volledig op de hoogte was dan wel had kunnen zijn van haar rechten en verplichtingen als verhuurder. Daarbij komt dat – in tegenstelling tot hetgeen in de door [eiser] aangehaalde uitspraak is overwogen – in dit geval geen sprake is van misleiding van [eiser] door United Homes. United Homes komt dus huurbescherming toe. Van een huurachterstand is geen sprake 4.4. [eiser] stelt dat United Homes de huurtermijnen niet volledig betaalt. Vanaf 1 juli 2024 had zij een huurprijsverhoging van 5,5% mogen doorvoeren, omdat het CBS voor 2024 een percentage van 3,1% had vastgesteld, waarbij het contractuele percentage van 2,5% moet worden opgeteld, echter gemaximeerd tot 5,5%. Zodoende had United Homes per 1 juli 2024 een huurprijs van € 2.340,38 per maand moeten betalen. Per 1 juli 2025 heeft [eiser] de huur met 4,1% verhoogd. Deze verhoging had moeten plaatsvinden op basis van de huurprijs van € 2.340,38. De totale huurachterstand bedraagt daarom tot en met augustus 2025 € 749,72, aldus [eiser]. United Homes heeft het voorgaande gemotiveerd betwist. 4.5. De vordering van [eiser] tot betaling van € 749,72 wordt afgewezen. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt. Uit de door United Homes overgelegde stukken volgt ondubbelzinnig dat partijen per 1 juli 2024 een huurprijs van € 2.287,14 per maand zijn overeengekomen, waarna de huurprijs per 1 juli 2025 met 4,1% is verhoogd. Dat [eiser] op grond van de contractuele bepalingen vanaf 1 juli 2024 een hoger percentage huurverhoging had mogen doorvoeren, leidt in de gegeven omstandigheden niet tot een ander oordeel. In het onderhavige geval mocht United Homes ervan uitgaan dat [eiser] per 1 juli 2024 een huurprijswijziging naar € 2.287,14 per maand had doorgevoerd. [eiser] is tot de aanvang van deze procedure nooit teruggekomen op de e-mail van 23 mei 2024 en heeft evenmin gedragingen vertoond waaruit United Homes mocht opmaken dat zij een andere, hogere huurprijswijziging verwachtte. Naar het oordeel van de kantonrechter is hier daarom sprake van rechtsverwerking, zodat [eiser] niet met terugwerkende kracht een hogere indexering mag toepassen. Omdat niet in geschil is dat United Homes per 1 juli 2024 een huurprijs van € 2.287,14 heeft voldaan én per 1 juli 2025 een huurprijsverhoging van 4,1% heeft doorgevoerd, is van een huurachterstand daarom geen sprake. De gevorderde betaling van de servicekostenverhoging is niet toewijsbaar. 4.6. Volgens [eiser] zijn de servicekosten per 1 januari 2025 verhoogd naar € 60,19. Dit bedrag moet op grond van artikel 7.2 van de huurovereenkomst op eerste verzoek aan haar worden voldaan. Tot op heden is deze verhoging niet voldaan, zodat United Homes tot en met augustus 2025 een bedrag van € 43,44 onbetaald heeft gelaten, aldus [eiser]. 4.7. Een voorschot voor servicekosten kan (eenvoudig weergegeven) alleen worden verhoogd als aan specifieke voorwaarden is voldaan, zoals (kort gezegd) dat sprake is van een overeengekomen uitbreiding van de ‘service’ waarop de kosten betrekking hebben, dat een (service)kostenoverzicht is verstrekt, of dat sprake is van instemming van een gekwalificeerde meerderheid van de huurders ingeval van collectieve voorzieningen waar de servicekosten op zien. United Homes betwist dat [eiser] aan de geldende voorwaarden heeft voldaan. [eiser] heeft niet gesteld dat en hoe aan de voorwaarden is voldaan, waardoor verhoging per 1 januari 2025 toepassing zou mogen vinden. De kantonrechter oordeelt daarom dat [eiser] de verhoging van de servicekosten onterecht bij United Homes in rekening heeft gebracht, zodat de gevorderde betaling van € 43,44 niet toewijsbaar is. 4.8. De door [eiser] ingebrachte kopie van de gemeentelijke belasting leidt niet tot een ander oordeel, omdat zij niet heeft gesteld waarom deze kosten niet met een maandelijkse betaling aan servicekosten van thans € 54,76 per maand kunnen worden ondervangen. De gevorderde betaling van de onderhoudskosten aan de cv-ketel is niet toewijsbaar 4.9. Volgens [eiser] volgt uit artikel 6.1 van de huurovereenkomst dat de onderhoudskosten voor de cv-ketel voor rekening van United Homes moeten komen. 4.10. Om te kunnen bepalen voor wiens rekening de kosten van onderhoud aan de cv-ketel zijn, moet naar de huurovereenkomst en de wet te worden gekeken. Op grond van artikel 6.1 van de huurovereenkomst is United Homes aansprakelijk voor het goed en vakkundig onderhoud van de verwarmingsapparatuur. De huurovereenkomst is op dat punt ruimer geformuleerd dat waartoe een huurder op grond van de wet en het Besluit kleine herstellingen verplicht is. De Bijlage bij het hiervoor bedoelde Besluit schrijft in de (niet-limitatieve) opsomming sub i weliswaar voor dat het onderhouden en vervangen van onderdelen van technische installaties voor rekening van de huurder komt, maar dat geldt alleen voor zover i) er geen noemenswaardige kosten aan verbonden zijn en ii) deze werkzaamheden onderhoudstechnisch eenvoudig zijn en geen specialistische kennis vereisen. Voor (periodiek) onderhoud van de cv-ketel is technische kennis vereist, zodat het onderhoud van de cv-ketel voor rekening van de verhuurder ([eiser]) is. 4.11. Van het Besluit kleine herstellingen kan niet ten nadele van de huurder (United Homes) worden afgeweken, zodat artikel 6.1 van de huurovereenkomst een niet verbindende bepaling is voor zover die het uitvoeren en de kosten van onderhoud aan de cv-ketel voor rekening van de huurder brengt. De gevorderde betaling van de onderhoudskosten aan de cv-ketel is daarom niet toewijsbaar. Het juridisch kader van ontbinding 4.12.

4.13. [eiser] stelt dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming die de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt, omdat (1) sprake is van niet toegestane onderhuur, (2) United Homes de huurprijs structureel te laat betaalt en een huurachterstand heeft laten ontstaan en (3) zich niet gedraagt als een goed huurder. 1) Er is geen sprake (meer) van onderhuur 4.14. Partijen zijn het erover eens dat de voormalige onderhuurder, De Uitlener, met toestemming van [eiser] de woning onderhuurde. Nadat De Uitlener op 31 maart 2025 de woning heeft verlaten, heeft United Homes aangegeven voortaan uitsluitend eigen personeel in de woning te laten verblijven. Volgens United Homes heeft zij dit gedaan; de arbeidsmigranten die op dit moment in de woning verblijven zijn werkzaam bij Oranjegroep, een zusteronderneming die tot hetzelfde concern behoort als United Homes. Hoewel [eiser] hier tegen inbrengt dat sprake is van niet toegestane onderhuur aan Oranjegroep, heeft zij – tegenover de betwisting daarvan door United Homes – dit onvoldoende gemotiveerd weersproken. De kantonrechter gaat hier daarom aan voorbij. Er is tot zover dan ook geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Ontbinding van de huurovereenkomst op deze grond houdt daarom geen stand. 2) United Homes voldoet tijdig de geldende huurprijs en er is geen huurachterstand 4.15. [eiser] stelt dat United Homes de huur stelselmatig te laat betaalt. Partijen zijn overeengekomen dat United Homes de huur op de laatste vrijdag van de maand, maar uiterlijk de 30ste aan [eiser] betaald. Het gebeurt echter regelmatig dat [eiser] de huur pas op de eerste dag van de maand of nog later ontvangt, aldus [eiser]. 4.16. United Homes betwist dat betaling van de huur moet plaatsvinden op de laatste vrijdag van de maand, partijen zijn overeengekomen dat dit de laatste werkdag van de maand betreft. United Homes voert aan dat betaling van de huurtermijnen geschiedt middels een automatisch incasso, waarbij sprake is van het “batchgewijs” betalen van verschillende rekeningen. Het volgens [eiser] te laat ontvangen van de betalingen kan volgens Unitd Homes het gevolg zijn van enige vertragingen die batch-betalingen bij de bank veroorzaken. 4.17. Hoewel de kantonrechter wil aannemen dat [eiser] het als vervelend ervaart dat de huurtermijnen niet op een vaste datum op haar rekening staan, is hij van oordeel dat geen sprake is van een tekortkoming zijdens United Homes. Betaling van de huurtermijn geschiedt zoals beide partijen verklaren op de laatste vrijdag dan wel werkdag van de maand. Dit komt naar de kantonrechter begrijpt feitelijk neer op hetzelfde moment. Dat de overboeking vervolgens enige tijd in beslag neemt, is onder deze omstandigheden geen omstandigheid die voor rekening en risico van United Homes moet komen. Van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst aan de zijde van United Homes is dan ook geen sprake. Ontbinding van de huurovereenkomst op grond hiervan is daarom in dit geval niet mogelijk. 4.18. Zoals hiervoor reeds door de kantonrechter is geoordeeld, voldoet United Homes de geldende huur, zodat van een huurachterstand geen sprake is. Dit kan daarom evenmin een grond voor ontbinding van de huurovereenkomst opleveren. 3) United Homes gedraagt zich met haar wijze van gebruik van de woning niet als een goed huurder 4.19. Volgens [eiser] houden de bewoners van de woning – waar United Homes verantwoordelijk voor is – zich niet althans onvoldoende aan de overeengekomen voorschriften, zoals het wekelijks schoonmaken van de woning en het niet roken in de woning. Daarom is sprake van slecht huurderschap, op basis waarvan de huurovereenkomst volgens [eiser] kan worden ontbonden. 4.20. Hoewel niet in geschil lijkt dat in het verleden verschillende huisregels (zoals het wekelijks schoonmaken van en het niet roken in de woning) niet zijn nagekomen, heeft United Homes gemotiveerd aangevoerd dat deze omstandigheden zich vanaf april 2025 niet meer voordoen. Na het vertrek van de onderhuurder (De Uitlener) heeft United Homes verschillende herstelwerkzaamheden uitgevoerd in de woning, waaronder schilderwerk, en heeft zij arbeidsmigranten van haar zusteronderneming (Oranjegroep) in de woning geplaatst. Ook heeft zij er vanaf dat moment op toegezien dat de met [eiser] overeengekomen huisregels worden nageleefd. Van een tekortkoming is dus (niet langer dan wel) geen sprake, zodat ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning niet te rechtvaardigen is. De tekortkomingen die in het verleden al dan niet speelden waren daarnaast van geringe betekenis, zodat deze evenmin een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, aldus United Homes. 4.21. De kantonrechter overweegt dat United Homes gemotiveerd heeft betwist dat sprake is van slecht huurderschap. Hoewel [eiser] stelt dat vandaag de dag nog steeds sprake is van een niet-schoongemaakt huis waarin stelselmatig wordt gerookt, heeft zij dit niet (nader) onderbouwd. [eiser] verwijst enkel naar door haar overgelegde foto’s waarvan onduidelijk is wanneer en door wie deze foto’s zijn genomen. Tegenover de foto’s die United Homes heeft overgelegd, waarbij als onbetwist vast staat dat deze foto’s zijn genomen nadat United Homes verschillende werkzaamheden aan de woning had uitgevoerd, acht de kantonrechter deze weerlegging van [eiser] van onvoldoende gewicht. De kantonrechter gaat hier daarom aan voorbij. 4.22. Het daarnaast in de door [eiser] ingebrachte stukken veelvuldig gebruikte woord ‘smerig’ heeft weinig beschrijvende kracht. Daarmee is niet aannemelijk dat deze ‘smerigheid’ refereert aan iets substantieel anders dan de vervuiling en verkleuring van de woning, waarover partijen het eens zijn. De foto’s die zijn overgelegd geven de kantonrechter niet de indruk van een totaal verwaarloosde woning. 4.23. Voor zover [eiser] stelt dat United Homes zich als een slecht huurder gedraagt omdat de door haar in de woning geplaatste arbeidsmigranten overlast veroorzaken bij verschillende buren en omwonenden, is daarvan geen enkele onderbouwing overgelegd. Tegenover de betwisting daarvan door United Homes, had het wel op de weg van [eiser] gelegen een dergelijke onderbouwing te overleggen. De kantonrechter gaat hier daarom aan voorbij. 4.24. Verder stelt [eiser] dat onbehoorlijk wordt omgegaan met de in de woning aanwezige sanibroyeur, waardoor deze één a twee maal per jaar kapot gaat. Tegenover de betwisting daarvan door United Homes heeft [eiser] onvoldoende (nader) onderbouwd dat hiervan sprake is. De kantonrechter gaat hier daarom aan voorbij. 4.25. De kantonrechter concludeert dat van zodanig slecht huurderschap dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning rechtvaardigt, geen sprake is. Die vordering is daarom niet toewijsbaar. De gevorderde kosten voor herstel van de woning zijn niet toewijsbaar 4.26. Een huurder is aansprakelijk voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Alle tijdens de huurtijd ontstane schade wordt vermoed door toerekenbaar tekortschieten door de huurder te zijn ontstaan, behalve brandschade en, bij huur van een (gedeelte van een) gebouwde onroerende zaak, schade aan de buitenzijde van het gehuurde.

De kantonrechter 5.1. wijst de vorderingen van [eiser] af, 5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.221,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 3 december 2025. ECLI:NL:RBNHO:2024:7862. Onder meer de e-mail van 23 mei 2024, zie overweging 2.14. Op grond van artikel 7:261 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Overweging 2.3. op grond van artikel 7:240 BW. Artikel 7:213 BW. in overweging 4.4. tot en met 4.8. Op grond van artikel 7:218 lid 1 BW. Op grond van artikel 7:218 lid 2 BW.

ECLI:NL:RBNHO:2025:15529 text/xml public 2026-01-15T09:07:31 2026-01-07 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Noord-Holland 2025-12-03 11703959 \ CV EXPL 25-3123 Uitspraak Bodemzaak NL Haarlem Civiel recht; Verbintenissenrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2025:15529 text/html public 2026-01-15T09:07:07 2026-01-15 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBNHO:2025:15529 Rechtbank Noord-Holland , 03-12-2025 / 11703959 \ CV EXPL 25-3123 United Homes heeft recht op huurbescherming. Er is geen sprake van een huurachterstand en United Homes is niet gehouden de verhoging van de servicekosten en betaling van de onderhoudskosten aan de cv-ketel te voldoen. Verder gedraagt United Homes zich niet als een slecht huurder, zodat de gevorderde ontbinding en ontruiming niet toewijsbaar zijn. De gevorderde schadevergoeding is onvoldoende onderbouwd, zodat deze vordering eveneens wordt afgewezen. RECHTBANK NOORD-HOLLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Haarlem Zaaknummer: 11703959 \ CV EXPL 25-3123 Vonnis van 3 december 2025 in de zaak van [eiser] , te [plaats 1], eisende partij, hierna te noemen: [eiser], gemachtigde: Rechtsagent B.V., tegen UNITED HOMES B.V. , te Rotterdam, gedaagde partij, hierna te noemen: United Homes, vertegenwoordigd door mr. H.J. Amsing. De zaak in het kort United Homes heeft als huurder recht op huurbescherming. In tegenstelling tot hetgeen [eiser] betoogt, is geen sprake van een huurachterstand en is United Homes niet gehouden de door [eiser] gevorderde verhoging van de servicekosten en betaling van de onderhoudskosten aan de cv-ketel te voldoen. De kantonrechter oordeelt dat United Homes zich niet als een slecht huurder gedraagt. De gevorderde ontbinding en ontruiming zijn daarom niet toewijsbaar. [eiser] vordert verder betaling van schade, bestaande uit de vernieling dan wel vermissing van verschillende meubels en de kosten voor het herstellen van de woning. De kantonrechter concludeert dat de schade bij deze stand van zake onvoldoende is onderbouwd, zodat ook deze vorderingen worden afgewezen. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:- de dagvaarding van 7 mei 2025- de conclusie van antwoord van 16 juli 2025 - het tussenvonnis van 30 juli 2025- de akte vermeerdering van eis - de door United Homes overgelegde aanvullende producties- de door [eiser] overgelegde aanvullende producties - de mondelinge behandeling van 6 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt - de pleitaantekeningen die door [eiser] zijn overgelegd en voorgedragen- de machtiging die United Homes tijdens de mondelinge behandeling heeft overgelegd. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. [eiser] verhuurt per 1 augustus 2018 de woning aan de [adres] te ([postcode]) [plaats 2] aan United Homes. De woning betreft een gemeubileerde vijfkamerwoning met dakterras. 2.2. [eiser] is bij het sluiten van de huurovereenkomst juridisch bijgestaan door de verhuurmakelaar ‘123wonen.nl’. 2.3. In de huurovereenkomst staat:“ IN AANMERKING NEMENDE: (…) d. (…) Deze huurovereenkomst eindigt derhalve van rechtswege op de overeengekomen einddatum, zonder dat opzegging van de huurovereenkomst is vereist en zonder dat huurder recht heeft op huurbescherming. (…) 4.4 Per betaalperiode van één maand bedraagt - de huurprijs € 1.795,- - het voorschot op e vergoeding voor de door of vanwege verhuurder ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen of diensten € 50,- (…) 4.7 De maandelijkse huur dient vooraf op de 27e van de maand (huurder verplicht zich tot het instellen van en automatische overboeking) overgemaakt te worden (…) 5.4 De huurprijs zal – automatisch en dus zonder dat daarvoor enige aanzegging nodig is – jaarlijks per 1 juli, voor het eerst per 01 juli 2019, worden aangepast aan de hand van de Consumentenprijsindexcijfers (CPI), Alle Huishoudens, op basis van 2015 = 100, als gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)18) te vermeerderen met een opslagpercentage. Huurprijsverhoging vindt jaarlijks plaats door telkens de tot de datum van aanpassing geldende huurprijs te vermenigvuldigen met een breukgetal waarvan de teller is het jaarprijsindexcijfer, geldende voor het laatst verstreken kalenderjaar voor de datum van ingang van de aangepaste huurprijs, en de noemer is het jaarprijsindexcijfer, geldende voor het aan dat laatst verstreken kalenderjaar voorafgegane kalenderjaar, vermeerderd met een opslagpercentage van 2,5%. (…) 5.6 Artikel 18 Algemene bepalingen blijft buiten toepassing. (…) 6.1 De door of vanwege verhuurder door huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende: Gemeentelijke heffingen a 50 euro per maand. Onder servicekosten vallen o.a. en indien van toepassing onderhoud verwarmingsapparatuur (…) Een vergoeding voor het gebruik van meubels en stoffering (…) 7.1 Tenzij dit op grond van de wet of daaruit voortvloeiende regelgeving niet is toegestaan, zijn voor rekening van huurder, ook als verhuurder daarvoor wordt aangeslagen: a. de onroerende zaakbelasting en de waterschap- of polderlasten ter zake van het feitelijk gebruik van het gehuurde en het feitelijk medegebruik van dienstruimten, algemene en gemeenschappelijke ruimten; (…)7 .2 Indien de voor rekening van huurder komende heffingen, belastingen, retributies of andere lasten bij verhuurder worden geïnd, moeten deze door huurder op eerste verzoek aan verhuurder worden voldaan. (…) 10.2 Verhuurder en huurder komen het navolgende nader overeen: (…) - De huurder dient het gehuurde zelf te gebruiken overeenkomstig de aard en bestemming van het gehuurde. (…) - Roken in de woning is niet toegestaan. - Huurder en verhuurder zijn nadrukkelijk overeengekomen dat huurder zelf zal zorgdragen voor een wekelijkse schoonmaak van het gehuurde. (…) - Door of namens partijen moet bij het einde van de huur en/of het gebruik een gezamenlijke inspectie van het gehuurde plaatsvinden en moet schriftelijk overeengekomen worden op welke wijze de bij die inspectie eventueel nog blijkende reparaties en het achterstallige onderhoud, voor zover die voor rekening van huurder komen, zullen worden verricht. Indien die schriftelijke overeenkomst niet binnen een redelijke tijd tot stand kom, alsmede indien huurder geen of onvoldoende uitvoering geeft aan zijn uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, is verhuurder gerechtigd de desbetreffende werkzaamheden voor rekening van huurder te laten uitvoeren. (…) - Voor rekening van huurder zijn alle kosten voor herstel van schade – niets uitgezonderd – ontstaan door nalatigheid, onoordeelkundig gebruik of het op ondeskundige wijze reinigen door huurder zelf of door hem aangewezen personen. Huurder dient er rekening mee te houden dat de volgende zaken in ieder geval voor rekening van de huurder komen indien deze zich voordoen voor zover dit zich binnen het gehuurde bevindt en voor zover aantoonbaar door schuld van huurder: (…) * verstoppingen van binnenriolering; * schoonmaken van woning bij vertrek. (…)”. 2.4. Bij artikel 3.6 van de huurovereenkomst is met pen de volgende tekst bijgeschreven: “ Woning dient in zelfde staat te verkeren bij aangaan huur. Ook dienen de aanwezig spullen van verhuurder nog aanwezig te zijn ”. 2.5. Bij artikel 10.2 van de huurovereenkomst is met pen de volgende tekst bijgeschreven:“ Huurder verhuurt de woning aan haar opdrachtgevers die de woning vervolgens beschikbaar stelt aan haar personeel. ”. 2.6. Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van 20 maart 2017’ (hierna: de algemene voorwaarden) van overeenkomstige toepassing verklaard.

In de algemene voorwaarden staat: “ 1.3 Huurder zal zich gedragen naar de mondelinge of schriftelijke aanwijzingen door of namens verhuurder gegeven in het belang van een behoorlijk gebruik van het gehuurde en van de ruimten, installaties en voorzieningen van het gebouw (…) 2.1 Huurder is – zonder voorafgaande toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur, of gebruik aan derden af te staan, (…) Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen. (…) 11.1 Huurder is ingevolge de wet (artikel 7:217 juncto 7:240 BW) en deze huurovereenkomst verplicht tot het verrichten van kleine herstellingen aan, op of in het gehuurde, waaronder in ieder geval de kleine herstellingen die genoemd worden in het Besluit kleine herstellingen, (…) 14.6 Huurder zal zich gedragen en het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. (…)”. 2.7. Bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft een wooninspectie plaatsgevonden, waarvan een proces-verbaal is opgesteld. 2.8. United Homes heeft de woning met toestemming van [eiser] tot 31 maart 2025 onderverhuurd aan De Uitlener B.V., (hierna: De Uitlener). 2.9. In het ‘Addendum huisreglement United Homes’, getekend op 17 augustus 2023, staat:“ [adres] te [plaats 2]. Opgesteld door de eigenaar vanwege de slechte bewoning in het verleden. - Je gaat netjes en respectvol met de buren om en zorgt dat je geen (geluids)overlast veroorzaakt. Ook wanneer je vroeg in de ochtend vertrekt (…) - Roken is enkel toegestaan buiten de woning of op het dakterras, maar je ruimt je peuken netjes op, zodat je daarmee geen onnodig afval of overlast veroorzaakt. - Je gooit niets anders in het toilet dan waar het toilet voor bedoeld is en gebruikt alleen papieren wc papier. - Je houdt de woning schoon (…)”. 2.10. Op 5 maart 2025 heeft in het bijzijn van United Homes een inspectie van de woning plaatsgevonden. Van deze inspectie is een rapport opgesteld. 2.11. United Homes heeft verschillende herstelwerkzaamheden aan de woning uitgevoerd, waarna de woning op 9 april 2025 door [eiser] is geïnspecteerd. Op deze inspectiedatum was de woning niet bewoond. 2.12. Op 8 april 2024 heeft [eiser] United Homes een e-mail gestuurd, waarin staat: “ Per 1 juli a.s. willen wij graag de huur van de woning (…) verhogen. De huidige huurprijs bedraagt €2.218,37 en daarbij komt nog €50 onkosten vergoeding voor de belasting. Dit jaar mogen wij 5,5% verhogen. (…) Daarmee kom ik op de volgende huurprijs €2.218,37 x 5,5% = €2.340,38. De €50 onkostenvergoeding blijft gelijk. (…)”. 2.13. In de e-mail van 23 mei 2024 van [eiser] aan United Homes staat: “ Nu pas tijd om het uit te zoeken. Zoals berekentool in de bijlage aangeeft klopt de 3,1% verhoging die jij stelt. Sorry daarvoor, was echt in de veronderstelling dat als je de maximale huurverhoging googled je het accurate getal krijgt. De nieuwe huurprijs per 1 juli wordt dan: €2287,14. De maandelijkse kosten voor de belasting zijn reeds besproken en worden aankomende maand met terugwerkende kracht verhoogd vanaf 1 januari. (…)”. 3 Het geschil 3.1. [eiser] vordert – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – dat de kantonrechter:- de huurovereenkomst ontbindt;- United Homes veroordeelt tot ontruiming van de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, op straffe van gedwongen ontruiming met hulp van deurwaarder en sterke arm;- United Homes veroordeelt tot betaling van € 24.700,41, vermeerderd de rente en kosten. 3.2. [eiser] stelt allereerst dat United Homes geen recht heeft op huurbescherming. Indien dit wel het geval is, is sprake van zodanig slecht huurderschap dat de overeenkomst moet worden ontbonden en Homes United moet worden veroordeeld tot ontruiming van de woning. Er is sprake van niet toegestane onderhuur aan Oranjegroep, een huurachterstand (€ 749,72) en een achterstand in de betaling van de servicekosten, bestaande uit te weinig betaalde belastingen (€ 43,44). Ook betaalt United Homes de onderhoudskosten voor de cv-ketel (€ 445,28) niet. Verder lijdt [eiser] schade, welke schade bestaat uit de vernieling en vermissing van verschillende meubels (€ 1.737,97) en herstelwerkzaamheden die in de woning moeten worden uitgevoerd (€ 21.724,00). Ook vordert [eiser] betaling van de wettelijke rente over de onbetaalde huurachterstand en de servicekosten die zien op de te weinig betaalde belastingen, de buitengerechtelijke incassokosten, de proceskosten en de nakosten. 3.3. United Homes voert verweer. Kort gezegd voert United Homes aan dat geen sprake is van een (huur)achterstand. Evenmin is sprake van slecht huurderschap of schade. Voor zover United Homes gehouden is een en ander in de woning te herstellen, zal zij dat voor oplevering van de woning aan het einde van de huurovereenkomst uitvoeren. United Homes concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 4 De beoordeling United Homes heeft recht op huurbescherming 4.1. [eiser] stelt dat United Homes tegenover [eiser] geen recht heeft op huurbescherming. Die huurbescherming is bedoeld voor natuurlijke personen. Zij doet daarbij een beroep op een uitspraak van deze rechtbank . Verder is een beroep op huurbescherming voor United Homes uitgesloten op grond van de onder d. van de huurovereenkomst overeengekomen bepaling. 4.2. Een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel is niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dit geldt ook voor de regels van huurbeschermingvoor huurders van woonruimte. Hiermee moet de rechter terughoudend omgaan. 4.3. In het onderhavige geval is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van dergelijke omstandigheden. [eiser] heeft zich bij het sluiten van de huurovereenkomst laten bijstaan door een verhuurmakelaar, zodat zij volledig op de hoogte was dan wel had kunnen zijn van haar rechten en verplichtingen als verhuurder. Daarbij komt dat – in tegenstelling tot hetgeen in de door [eiser] aangehaalde uitspraak is overwogen – in dit geval geen sprake is van misleiding van [eiser] door United Homes. United Homes komt dus huurbescherming toe. Van een huurachterstand is geen sprake 4.4. [eiser] stelt dat United Homes de huurtermijnen niet volledig betaalt. Vanaf 1 juli 2024 had zij een huurprijsverhoging van 5,5% mogen doorvoeren, omdat het CBS voor 2024 een percentage van 3,1% had vastgesteld, waarbij het contractuele percentage van 2,5% moet worden opgeteld, echter gemaximeerd tot 5,5%. Zodoende had United Homes per 1 juli 2024 een huurprijs van € 2.340,38 per maand moeten betalen. Per 1 juli 2025 heeft [eiser] de huur met 4,1% verhoogd. Deze verhoging had moeten plaatsvinden op basis van de huurprijs van € 2.340,38. De totale huurachterstand bedraagt daarom tot en met augustus 2025 € 749,72, aldus [eiser]. United Homes heeft het voorgaande gemotiveerd betwist. 4.5. De vordering van [eiser] tot betaling van € 749,72 wordt afgewezen. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt. Uit de door United Homes overgelegde stukken volgt ondubbelzinnig dat partijen per 1 juli 2024 een huurprijs van € 2.287,14 per maand zijn overeengekomen, waarna de huurprijs per 1 juli 2025 met 4,1% is verhoogd. Dat [eiser] op grond van de contractuele bepalingen vanaf 1 juli 2024 een hoger percentage huurverhoging had mogen doorvoeren, leidt in de gegeven omstandigheden niet tot een ander oordeel. In het onderhavige geval mocht United Homes ervan uitgaan dat [eiser] per 1 juli 2024 een huurprijswijziging naar € 2.287,14 per maand had doorgevoerd. [eiser] is tot de aanvang van deze procedure nooit teruggekomen op de e-mail van 23 mei 2024 en heeft evenmin gedragingen vertoond waaruit United Homes mocht opmaken dat zij een andere, hogere huurprijswijziging verwachtte.

Naar het oordeel van de kantonrechter is hier daarom sprake van rechtsverwerking, zodat [eiser] niet met terugwerkende kracht een hogere indexering mag toepassen. Omdat niet in geschil is dat United Homes per 1 juli 2024 een huurprijs van € 2.287,14 heeft voldaan én per 1 juli 2025 een huurprijsverhoging van 4,1% heeft doorgevoerd, is van een huurachterstand daarom geen sprake. De gevorderde betaling van de servicekostenverhoging is niet toewijsbaar. 4.6. Volgens [eiser] zijn de servicekosten per 1 januari 2025 verhoogd naar € 60,19. Dit bedrag moet op grond van artikel 7.2 van de huurovereenkomst op eerste verzoek aan haar worden voldaan. Tot op heden is deze verhoging niet voldaan, zodat United Homes tot en met augustus 2025 een bedrag van € 43,44 onbetaald heeft gelaten, aldus [eiser]. 4.7. Een voorschot voor servicekosten kan (eenvoudig weergegeven) alleen worden verhoogd als aan specifieke voorwaarden is voldaan, zoals (kort gezegd) dat sprake is van een overeengekomen uitbreiding van de ‘service’ waarop de kosten betrekking hebben, dat een (service)kostenoverzicht is verstrekt, of dat sprake is van instemming van een gekwalificeerde meerderheid van de huurders ingeval van collectieve voorzieningen waar de servicekosten op zien . United Homes betwist dat [eiser] aan de geldende voorwaarden heeft voldaan. [eiser] heeft niet gesteld dat en hoe aan de voorwaarden is voldaan, waardoor verhoging per 1 januari 2025 toepassing zou mogen vinden. De kantonrechter oordeelt daarom dat [eiser] de verhoging van de servicekosten onterecht bij United Homes in rekening heeft gebracht, zodat de gevorderde betaling van € 43,44 niet toewijsbaar is. 4.8. De door [eiser] ingebrachte kopie van de gemeentelijke belasting leidt niet tot een ander oordeel, omdat zij niet heeft gesteld waarom deze kosten niet met een maandelijkse betaling aan servicekosten van thans € 54,76 per maand kunnen worden ondervangen. De gevorderde betaling van de onderhoudskosten aan de cv-ketel is niet toewijsbaar 4.9. Volgens [eiser] volgt uit artikel 6.1 van de huurovereenkomst dat de onderhoudskosten voor de cv-ketel voor rekening van United Homes moeten komen. 4.10. Om te kunnen bepalen voor wiens rekening de kosten van onderhoud aan de cv-ketel zijn, moet naar de huurovereenkomst en de wet te worden gekeken. Op grond van artikel 6.1 van de huurovereenkomst is United Homes aansprakelijk voor het goed en vakkundig onderhoud van de verwarmingsapparatuur. De huurovereenkomst is op dat punt ruimer geformuleerd dat waartoe een huurder op grond van de wet en het Besluit kleine herstellingen verplicht is. De Bijlage bij het hiervoor bedoelde Besluit schrijft in de (niet-limitatieve) opsomming sub i weliswaar voor dat het onderhouden en vervangen van onderdelen van technische installaties voor rekening van de huurder komt, maar dat geldt alleen voor zover i) er geen noemenswaardige kosten aan verbonden zijn en ii) deze werkzaamheden onderhoudstechnisch eenvoudig zijn en geen specialistische kennis vereisen. Voor (periodiek) onderhoud van de cv-ketel is technische kennis vereist, zodat het onderhoud van de cv-ketel voor rekening van de verhuurder ([eiser]) is. 4.11. Van het Besluit kleine herstellingen kan niet ten nadele van de huurder (United Homes) worden afgeweken, zodat artikel 6.1 van de huurovereenkomst een niet verbindende bepaling is voor zover die het uitvoeren en de kosten van onderhoud aan de cv-ketel voor rekening van de huurder brengt. De gevorderde betaling van de onderhoudskosten aan de cv-ketel is daarom niet toewijsbaar. Het juridisch kader van ontbinding 4.12. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de gedragingen van de bewoners van de woning, die onder de verantwoordelijkheid van United Homes vallen, maken dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst moet worden ontbonden en de woning moet worden ontruimd. De kantonrechter neemt daarbij tot uitgangspunt dat United Homes op grond van de wet , de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden verplicht is zich als een goed huurder te gedragen. Schending van deze verplichting is aan te merken als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. 4.13. [eiser] stelt dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming die de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt, omdat (1) sprake is van niet toegestane onderhuur, (2) United Homes de huurprijs structureel te laat betaalt en een huurachterstand heeft laten ontstaan en (3) zich niet gedraagt als een goed huurder. 1) Er is geen sprake (meer) van onderhuur 4.14. Partijen zijn het erover eens dat de voormalige onderhuurder, De Uitlener, met toestemming van [eiser] de woning onderhuurde. Nadat De Uitlener op 31 maart 2025 de woning heeft verlaten, heeft United Homes aangegeven voortaan uitsluitend eigen personeel in de woning te laten verblijven. Volgens United Homes heeft zij dit gedaan; de arbeidsmigranten die op dit moment in de woning verblijven zijn werkzaam bij Oranjegroep, een zusteronderneming die tot hetzelfde concern behoort als United Homes. Hoewel [eiser] hier tegen inbrengt dat sprake is van niet toegestane onderhuur aan Oranjegroep, heeft zij – tegenover de betwisting daarvan door United Homes – dit onvoldoende gemotiveerd weersproken. De kantonrechter gaat hier daarom aan voorbij. Er is tot zover dan ook geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Ontbinding van de huurovereenkomst op deze grond houdt daarom geen stand. 2) United Homes voldoet tijdig de geldende huurprijs en er is geen huurachterstand 4.15. [eiser] stelt dat United Homes de huur stelselmatig te laat betaalt. Partijen zijn overeengekomen dat United Homes de huur op de laatste vrijdag van de maand, maar uiterlijk de 30ste aan [eiser] betaald. Het gebeurt echter regelmatig dat [eiser] de huur pas op de eerste dag van de maand of nog later ontvangt, aldus [eiser]. 4.16. United Homes betwist dat betaling van de huur moet plaatsvinden op de laatste vrijdag van de maand, partijen zijn overeengekomen dat dit de laatste werkdag van de maand betreft. United Homes voert aan dat betaling van de huurtermijnen geschiedt middels een automatisch incasso, waarbij sprake is van het “batchgewijs” betalen van verschillende rekeningen. Het volgens [eiser] te laat ontvangen van de betalingen kan volgens Unitd Homes het gevolg zijn van enige vertragingen die batch-betalingen bij de bank veroorzaken. 4.17. Hoewel de kantonrechter wil aannemen dat [eiser] het als vervelend ervaart dat de huurtermijnen niet op een vaste datum op haar rekening staan, is hij van oordeel dat geen sprake is van een tekortkoming zijdens United Homes. Betaling van de huurtermijn geschiedt zoals beide partijen verklaren op de laatste vrijdag dan wel werkdag van de maand. Dit komt naar de kantonrechter begrijpt feitelijk neer op hetzelfde moment. Dat de overboeking vervolgens enige tijd in beslag neemt, is onder deze omstandigheden geen omstandigheid die voor rekening en risico van United Homes moet komen. Van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst aan de zijde van United Homes is dan ook geen sprake. Ontbinding van de huurovereenkomst op grond hiervan is daarom in dit geval niet mogelijk. 4.18. Zoals hiervoor reeds door de kantonrechter is geoordeeld, voldoet United Homes de geldende huur, zodat van een huurachterstand geen sprake is. Dit kan daarom evenmin een grond voor ontbinding van de huurovereenkomst opleveren. 3) United Homes gedraagt zich met haar wijze van gebruik van de woning niet als een goed huurder 4.19. Volgens [eiser] houden de bewoners van de woning – waar United Homes verantwoordelijk voor is – zich niet althans onvoldoende aan de overeengekomen voorschriften, zoals het wekelijks schoonmaken van de woning en het niet roken in de woning. Daarom is sprake van slecht huurderschap, op basis waarvan de huurovereenkomst volgens [eiser] kan worden ontbonden. 4.20.

Hoewel niet in geschil lijkt dat in het verleden verschillende huisregels (zoals het wekelijks schoonmaken van en het niet roken in de woning) niet zijn nagekomen, heeft United Homes gemotiveerd aangevoerd dat deze omstandigheden zich vanaf april 2025 niet meer voordoen. Na het vertrek van de onderhuurder (De Uitlener) heeft United Homes verschillende herstelwerkzaamheden uitgevoerd in de woning, waaronder schilderwerk, en heeft zij arbeidsmigranten van haar zusteronderneming (Oranjegroep) in de woning geplaatst. Ook heeft zij er vanaf dat moment op toegezien dat de met [eiser] overeengekomen huisregels worden nageleefd. Van een tekortkoming is dus (niet langer dan wel) geen sprake, zodat ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning niet te rechtvaardigen is. De tekortkomingen die in het verleden al dan niet speelden waren daarnaast van geringe betekenis, zodat deze evenmin een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, aldus United Homes. 4.21. De kantonrechter overweegt dat United Homes gemotiveerd heeft betwist dat sprake is van slecht huurderschap. Hoewel [eiser] stelt dat vandaag de dag nog steeds sprake is van een niet-schoongemaakt huis waarin stelselmatig wordt gerookt, heeft zij dit niet (nader) onderbouwd. [eiser] verwijst enkel naar door haar overgelegde foto’s waarvan onduidelijk is wanneer en door wie deze foto’s zijn genomen. Tegenover de foto’s die United Homes heeft overgelegd, waarbij als onbetwist vast staat dat deze foto’s zijn genomen nadat United Homes verschillende werkzaamheden aan de woning had uitgevoerd, acht de kantonrechter deze weerlegging van [eiser] van onvoldoende gewicht. De kantonrechter gaat hier daarom aan voorbij. 4.22. Het daarnaast in de door [eiser] ingebrachte stukken veelvuldig gebruikte woord ‘smerig’ heeft weinig beschrijvende kracht. Daarmee is niet aannemelijk dat deze ‘smerigheid’ refereert aan iets substantieel anders dan de vervuiling en verkleuring van de woning, waarover partijen het eens zijn. De foto’s die zijn overgelegd geven de kantonrechter niet de indruk van een totaal verwaarloosde woning. 4.23. Voor zover [eiser] stelt dat United Homes zich als een slecht huurder gedraagt omdat de door haar in de woning geplaatste arbeidsmigranten overlast veroorzaken bij verschillende buren en omwonenden, is daarvan geen enkele onderbouwing overgelegd. Tegenover de betwisting daarvan door United Homes, had het wel op de weg van [eiser] gelegen een dergelijke onderbouwing te overleggen. De kantonrechter gaat hier daarom aan voorbij. 4.24. Verder stelt [eiser] dat onbehoorlijk wordt omgegaan met de in de woning aanwezige sanibroyeur, waardoor deze één a twee maal per jaar kapot gaat. Tegenover de betwisting daarvan door United Homes heeft [eiser] onvoldoende (nader) onderbouwd dat hiervan sprake is. De kantonrechter gaat hier daarom aan voorbij. 4.25. De kantonrechter concludeert dat van zodanig slecht huurderschap dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning rechtvaardigt, geen sprake is. Die vordering is daarom niet toewijsbaar. De gevorderde kosten voor herstel van de woning zijn niet toewijsbaar 4.26. Een huurder is aansprakelijk voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Alle tijdens de huurtijd ontstane schade wordt vermoed door toerekenbaar tekortschieten door de huurder te zijn ontstaan, behalve brandschade en, bij huur van een (gedeelte van een) gebouwde onroerende zaak, schade aan de buitenzijde van het gehuurde. Of de huurder toerekenbaar is tekortgeschoten dient beoordeeld te worden door de maatstaf van de artikelen 6:74 en 6:75 BW. 4.27. [eiser] kan op de bovenstaande bepalingen slechts een beroep doen nadat de huurovereenkomst is geëindigd en bij de oplevering van de woning is gebleken dat sprake is van schade. Niet in geschil is dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voortduurt, zodat van het eindigen van de huurovereenkomst dan wel oplevering van de woning vooralsnog geen sprake is. De vordering tot betaling van € 21.724,00 is daarom niet toewijsbaar. 4.28. Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat – ook als een beroep op het voorgaande wel kans van slagen had – de schade onvoldoende gemotiveerd is gesteld. United Homes heeft gemotiveerd betwist dat na 10 april 2025 sprake is van schade aan de woning en heeft dit onderbouwd met e-mailberichten en foto’s van na april 2025. Hiertegenover heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd weerlegd dat op dit moment sprake is van schade aan de woning tot een bedrag van € 21.724,00. Voor zover na oplevering van de woning vast komt te staan dat deze schade weldegelijk in de woning aanwezig is, heeft [eiser] daarentegen het recht om deze schade op United Homes te verhalen. De gevorderde schade wegens vermissing en vernieling van meubels is niet toewijsbaar 4.29. [eiser] vordert een schadevergoeding voor de vermissing en vernieling van verschillende meubelen. Ook deze schade komt pas voor een vergoeding in aanmerking op het moment dat de huurovereenkomst is geëindigd en bij de oplevering van de woning van schade is gebleken. Deze vordering tot betaling van € 1.737,97 is daarom in deze procedure niet toewijsbaar. 4.30. Daarbij komt dat [eiser] – tegenover de betwisting daarvan door United Homes – onvoldoende (nader) heeft onderbouwd dat sprake is van vernieling dan wel vermissing van meubilair, zodat de vordering ook op grond daarvan moet worden afgewezen. Voor zover [eiser] zich daarbij beroept op het proces-verbaal van 1 augustus 2018, kan haar dat niet baten. Uit dat proces-verbaal kan de kantonrechter namelijk niet opmaken of het gestelde vermiste en vernielde meubilair bij het sluiten van de huurovereenkomst reeds in de woning aanwezig was. [eiser] wordt veroordeeld in de proceskosten 4.31. [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van United Homes worden begroot op: - salaris gemachtigde € 1.086,00 (2 punten × € 543,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.221,00 5 De beslissing De kantonrechter 5.1. wijst de vorderingen van [eiser] af, 5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.221,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 3 december 2025. ECLI:NL:RBNHO:2024:7862. Onder meer de e-mail van 23 mei 2024, zie overweging 2.14. Op grond van artikel 7:261 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Overweging 2.3. op grond van artikel 7:240 BW. Artikel 7:213 BW. in overweging 4.4. tot en met 4.8. Op grond van artikel 7:218 lid 1 BW. Op grond van artikel 7:218 lid 2 BW.