ECLI:NL:RBNHO:2025:15014

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Haarlem Zaaknummer: 11793699 \ CV EXPL 25-4624 Vonnis van 17 december 2025 in de zaak van STICHTING YMERE, te Amsterdam, eisende partij, hierna te noemen: Stichting Ymere, gemachtigde: mr. R.G. Matti, tegen [gedaagde], verblijvende te Justitieel Complex [plaats 1] gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde], procederend in persoon. De zaak in het kort [gedaagde] huurt sinds 5 augustus 2008 van Stichting Ymere een woning gelegen aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats 2]. Op dit moment is er een huurachterstand. Stichting Ymere vordert dat [gedaagde] die huurachterstand betaalt en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. [gedaagde] moet van de kantonrechter inderdaad de huurachterstand betalen en de woning verlaten.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - dagvaarding van 11 juli 2025, met 5 producties; - uitstelverzoek van [gedaagde] van 22 juli 2025; - uitstelverzoek van [gedaagde] van 19 augustus 2025; - conclusie van antwoord van 17 september 2025, met producties. - vonnis van 8 oktober 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald. 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 november 2025, waarbij aanwezig was mr. Matti namens Stichting Ymere. [gedaagde] heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling laten weten dat hij niet naar de zitting komt. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat de gemachtigde van Stichting Ymere ter zitting naar voren heeft gebracht. 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [gedaagde] huurt met ingang van 5 augustus 2008 van Stichting Ymere een woning gelegen aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats 2] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van € 682,41 per maand. Er is sprake van sociale huur. Op de overeenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard. 2.2. Per 3 mei 2025 is [gedaagde] gedetineerd. 2.3. [gedaagde] heeft ondanks aanmaning niet alle huurtermijnen betaald. Per 31 juli 2025 had hij een huurachterstand van € 2.115,51.

3.1. Stichting Ymere vordert ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de aan [gedaagde] verhuurde woonruimte, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand inclusief servicekosten tot en met juli 2025, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten. 3.2. Stichting Ymere legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door niet (volledig) aan zijn betalingsverplichting te voldoen. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt volgens Stichting Ymere de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. 3.3. [gedaagde] erkent de huurachterstand. Hij voert verder aan dat hij bij de gemeente bijzondere bijstand heeft aangevraagd voor de doorbetaling van de vaste lasten tijdens detentie.

Ambtshalve toetsing van: de Huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden 1 februari 2004 (hierna: de algemene voorwaarden) 4.1. Bij de beoordeling van de vordering die zien op de betaling van de huurachterstand (inclusief servicekosten), de buitengerechtelijke incassokosten en de rente zijn de van toepassing zijnde algemene voorwaarden relevant. Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument (in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn)). Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. Artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is. 4.2. Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoren in het nadeel van de huurder. Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over het zelfde onderwerp. 4.3. Stichting Ymere heeft zich ten aanzien van de ambtshalve toetsing gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter. 4.4. Gelet op het voorgaande heeft de kantonrechter het huurprijswijzigingsbeding, het servicekostenbeding en het rentebeding getoetst en deze zijn niet oneerlijk. 4.5. Het beding inzake buitengerechtelijke kosten in artikel 20 van de algemene voorwaarden leidt tot een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder, omdat er geen maximum bedrag aan kosten is opgenomen en de kosten zonder ingebrekestelling verschuldigd zijn. Gelet hierop wordt ten nadele van de consument-huurder afgeweken van artikel 6:96 BW en het rapport Voorwerk II. Daarom is het beding oneerlijk en wordt het vernietigd. Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen. Huurachterstand 4.6. De gevorderde huurachterstand ter hoogte van € 2.115,51 (€ 8502,21 - € 6.386,70 aan deelbetalingen) wordt toegewezen, omdat [gedaagde] deze heeft erkend. 4.7. [gedaagde] is te laat met het betalen van de verschillende huurtermijnen en dus zal de gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand worden toegewezen. Ontbinding, ontruiming en gebruiksvergoeding 4.8. Het (op tijd) betalen van huur, dat wil zeggen maandelijks en bij vooruitbetaling, is één van de essentiële verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. [gedaagde] is hierin ernstig tekortgeschoten. Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurachterstand namelijk 3 maanden. Daarna is de huurachterstand opgelopen en bedraagt de huurachterstand inmiddels € 4.850,67. De achterstand is zo hoog dat ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd is. 4.9. De door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden maken dit niet anders. Weliswaar heeft [gedaagde] bij antwoord betoogd dat hij bij de gemeente bijzondere bijstand heeft aangevraagd voor de doorbetaling van de vaste lasten tijdens detentie, maar wat de status is van die aanvraag en of [gedaagde] hier in aanmerking voor komt is onduidelijk. Ook heeft Stichting Ymere als onbetwist gesteld dat [gedaagde] geen contact (meer) heeft opgenomen met haar gemachtigde voor het treffen van een betalingsregeling. De door [gedaagde] voorgestelde eenmalige betaling van € 1.500,00 heeft hij eveneens niet voldaan. Gelet hierop heeft Stichting Ymere vooralsnog geen (enkel) zicht dat [gedaagde] de huurachterstand kan voldoen, waardoor de belangen van Stichting Ymere (bij een huurder die (tijdig) aan zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst voldoet) op dit moment zwaarder wegen. 4.10. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst is daarom toewijsbaar. [gedaagde] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De gevorderde gebruiksvergoeding is eveneens toewijsbaar. Proceskosten 4.11. [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stichting Ymere worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 146,14 - griffierecht € 385,00 - salaris gemachtigde € 408,00 (2 punten × € 204,00) - nakosten € 102,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.041,14 Uitvoerbaar bij voorraad 4.12. De kantonrechter zal dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dat betekent dat de beslissing van de kantonrechter moet worden gevolgd, ook als een van de partijen daartegen in hoger beroep gaat. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.

De kantonrechter 5.1. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats 2], 5.2. veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Stichting Ymere zijn, en de sleutels af te geven aan Stichting Ymere, 5.3. veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Stichting Ymere: - € 2.115,51 aan achterstallige huur tot en met 31 juli 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 11 juli 2025 tot de dag van voldoening, - € 682,41 per maand vanaf 1 augustus 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, 5.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.041,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en in het openbaar uitgesproken op 17 december 2025. Algemene Huurvoorwaarden van 1 februari 2004.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Haarlem Zaaknummer: 11793699 \ CV EXPL 25-4624 Vonnis van 17 december 2025 in de zaak van STICHTING YMERE, te Amsterdam, eisende partij, hierna te noemen: Stichting Ymere, gemachtigde: mr. R.G. Matti, tegen [gedaagde], verblijvende te Justitieel Complex [plaats 1] gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde], procederend in persoon. De zaak in het kort [gedaagde] huurt sinds 5 augustus 2008 van Stichting Ymere een woning gelegen aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats 2]. Op dit moment is er een huurachterstand. Stichting Ymere vordert dat [gedaagde] die huurachterstand betaalt en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. [gedaagde] moet van de kantonrechter inderdaad de huurachterstand betalen en de woning verlaten.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - dagvaarding van 11 juli 2025, met 5 producties; - uitstelverzoek van [gedaagde] van 22 juli 2025; - uitstelverzoek van [gedaagde] van 19 augustus 2025; - conclusie van antwoord van 17 september 2025, met producties. - vonnis van 8 oktober 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald. 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 november 2025, waarbij aanwezig was mr. Matti namens Stichting Ymere. [gedaagde] heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling laten weten dat hij niet naar de zitting komt. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat de gemachtigde van Stichting Ymere ter zitting naar voren heeft gebracht. 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [gedaagde] huurt met ingang van 5 augustus 2008 van Stichting Ymere een woning gelegen aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats 2] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van € 682,41 per maand. Er is sprake van sociale huur. Op de overeenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard. 2.2. Per 3 mei 2025 is [gedaagde] gedetineerd. 2.3. [gedaagde] heeft ondanks aanmaning niet alle huurtermijnen betaald. Per 31 juli 2025 had hij een huurachterstand van € 2.115,51.

3.1. Stichting Ymere vordert ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de aan [gedaagde] verhuurde woonruimte, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand inclusief servicekosten tot en met juli 2025, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten. 3.2. Stichting Ymere legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door niet (volledig) aan zijn betalingsverplichting te voldoen. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt volgens Stichting Ymere de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. 3.3. [gedaagde] erkent de huurachterstand. Hij voert verder aan dat hij bij de gemeente bijzondere bijstand heeft aangevraagd voor de doorbetaling van de vaste lasten tijdens detentie.

Ambtshalve toetsing van: de Huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden 1 februari 2004 (hierna: de algemene voorwaarden) 4.1. Bij de beoordeling van de vordering die zien op de betaling van de huurachterstand (inclusief servicekosten), de buitengerechtelijke incassokosten en de rente zijn de van toepassing zijnde algemene voorwaarden relevant. Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument (in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn)). Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. Artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is. 4.2. Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoren in het nadeel van de huurder. Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over het zelfde onderwerp. 4.3. Stichting Ymere heeft zich ten aanzien van de ambtshalve toetsing gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter. 4.4. Gelet op het voorgaande heeft de kantonrechter het huurprijswijzigingsbeding, het servicekostenbeding en het rentebeding getoetst en deze zijn niet oneerlijk. 4.5. Het beding inzake buitengerechtelijke kosten in artikel 20 van de algemene voorwaarden leidt tot een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder, omdat er geen maximum bedrag aan kosten is opgenomen en de kosten zonder ingebrekestelling verschuldigd zijn. Gelet hierop wordt ten nadele van de consument-huurder afgeweken van artikel 6:96 BW en het rapport Voorwerk II. Daarom is het beding oneerlijk en wordt het vernietigd. Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen. Huurachterstand 4.6. De gevorderde huurachterstand ter hoogte van € 2.115,51 (€ 8502,21 - € 6.386,70 aan deelbetalingen) wordt toegewezen, omdat [gedaagde] deze heeft erkend. 4.7. [gedaagde] is te laat met het betalen van de verschillende huurtermijnen en dus zal de gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand worden toegewezen. Ontbinding, ontruiming en gebruiksvergoeding 4.8. Het (op tijd) betalen van huur, dat wil zeggen maandelijks en bij vooruitbetaling, is één van de essentiële verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. [gedaagde] is hierin ernstig tekortgeschoten. Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurachterstand namelijk 3 maanden. Daarna is de huurachterstand opgelopen en bedraagt de huurachterstand inmiddels € 4.850,67. De achterstand is zo hoog dat ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd is. 4.9. De door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden maken dit niet anders. Weliswaar heeft [gedaagde] bij antwoord betoogd dat hij bij de gemeente bijzondere bijstand heeft aangevraagd voor de doorbetaling van de vaste lasten tijdens detentie, maar wat de status is van die aanvraag en of [gedaagde] hier in aanmerking voor komt is onduidelijk. Ook heeft Stichting Ymere als onbetwist gesteld dat [gedaagde] geen contact (meer) heeft opgenomen met haar gemachtigde voor het treffen van een betalingsregeling. De door [gedaagde] voorgestelde eenmalige betaling van € 1.500,00 heeft hij eveneens niet voldaan. Gelet hierop heeft Stichting Ymere vooralsnog geen (enkel) zicht dat [gedaagde] de huurachterstand kan voldoen, waardoor de belangen van Stichting Ymere (bij een huurder die (tijdig) aan zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst voldoet) op dit moment zwaarder wegen. 4.10. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst is daarom toewijsbaar. [gedaagde] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De gevorderde gebruiksvergoeding is eveneens toewijsbaar. Proceskosten 4.11. [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stichting Ymere worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 146,14 - griffierecht € 385,00 - salaris gemachtigde € 408,00 (2 punten × € 204,00) - nakosten € 102,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.041,14 Uitvoerbaar bij voorraad 4.12. De kantonrechter zal dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dat betekent dat de beslissing van de kantonrechter moet worden gevolgd, ook als een van de partijen daartegen in hoger beroep gaat. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.

De kantonrechter 5.1. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats 2], 5.2. veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Stichting Ymere zijn, en de sleutels af te geven aan Stichting Ymere, 5.3. veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Stichting Ymere: - € 2.115,51 aan achterstallige huur tot en met 31 juli 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 11 juli 2025 tot de dag van voldoening, - € 682,41 per maand vanaf 1 augustus 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, 5.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.041,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en in het openbaar uitgesproken op 17 december 2025. Algemene Huurvoorwaarden van 1 februari 2004.

ECLI:NL:RBNHO:2025:15014 text/xml public 2026-01-06T10:26:34 2025-12-19 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Noord-Holland 2025-12-17 11793699 \ CV EXPL 25-4624 Uitspraak Bodemzaak NL Haarlem Civiel recht; Verbintenissenrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2025:15014 text/html public 2026-01-06T10:26:13 2026-01-06 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBNHO:2025:15014 Rechtbank Noord-Holland , 17-12-2025 / 11793699 \ CV EXPL 25-4624 Huurachterstand. Ontbinding en ontruiming. RECHTBANK NOORD-HOLLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Haarlem Zaaknummer: 11793699 \ CV EXPL 25-4624 Vonnis van 17 december 2025 in de zaak van STICHTING YMERE , te Amsterdam, eisende partij, hierna te noemen: Stichting Ymere, gemachtigde: mr. R.G. Matti, tegen [gedaagde], verblijvende te Justitieel Complex [plaats 1] gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde], procederend in persoon. De zaak in het kort [gedaagde] huurt sinds 5 augustus 2008 van Stichting Ymere een woning gelegen aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats 2]. Op dit moment is er een huurachterstand. Stichting Ymere vordert dat [gedaagde] die huurachterstand betaalt en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. [gedaagde] moet van de kantonrechter inderdaad de huurachterstand betalen en de woning verlaten. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - dagvaarding van 11 juli 2025, met 5 producties; - uitstelverzoek van [gedaagde] van 22 juli 2025; - uitstelverzoek van [gedaagde] van 19 augustus 2025; - conclusie van antwoord van 17 september 2025, met producties. - vonnis van 8 oktober 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald. 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 november 2025, waarbij aanwezig was mr. Matti namens Stichting Ymere. [gedaagde] heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling laten weten dat hij niet naar de zitting komt. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat de gemachtigde van Stichting Ymere ter zitting naar voren heeft gebracht. 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. [gedaagde] huurt met ingang van 5 augustus 2008 van Stichting Ymere een woning gelegen aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats 2] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van € 682,41 per maand. Er is sprake van sociale huur. Op de overeenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard. 2.2. Per 3 mei 2025 is [gedaagde] gedetineerd. 2.3. [gedaagde] heeft ondanks aanmaning niet alle huurtermijnen betaald. Per 31 juli 2025 had hij een huurachterstand van € 2.115,51. 3 Het geschil 3.1. Stichting Ymere vordert ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de aan [gedaagde] verhuurde woonruimte, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand inclusief servicekosten tot en met juli 2025, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten. 3.2. Stichting Ymere legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door niet (volledig) aan zijn betalingsverplichting te voldoen. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt volgens Stichting Ymere de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. 3.3. [gedaagde] erkent de huurachterstand. Hij voert verder aan dat hij bij de gemeente bijzondere bijstand heeft aangevraagd voor de doorbetaling van de vaste lasten tijdens detentie. 4 De beoordeling Ambtshalve toetsing van: de Huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden 1 februari 2004 (hierna: de algemene voorwaarden) 4.1. Bij de beoordeling van de vordering die zien op de betaling van de huurachterstand (inclusief servicekosten), de buitengerechtelijke incassokosten en de rente zijn de van toepassing zijnde algemene voorwaarden relevant. Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument (in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn)). Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. Artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is. 4.2. Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoren in het nadeel van de huurder. Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over het zelfde onderwerp. 4.3. Stichting Ymere heeft zich ten aanzien van de ambtshalve toetsing gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter. 4.4. Gelet op het voorgaande heeft de kantonrechter het huurprijswijzigingsbeding, het servicekostenbeding en het rentebeding getoetst en deze zijn niet oneerlijk. 4.5. Het beding inzake buitengerechtelijke kosten in artikel 20 van de algemene voorwaarden leidt tot een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder, omdat er geen maximum bedrag aan kosten is opgenomen en de kosten zonder ingebrekestelling verschuldigd zijn. Gelet hierop wordt ten nadele van de consument-huurder afgeweken van artikel 6:96 BW en het rapport Voorwerk II. Daarom is het beding oneerlijk en wordt het vernietigd. Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen. Huurachterstand 4.6. De gevorderde huurachterstand ter hoogte van € 2.115,51 (€ 8502,21 - € 6.386,70 aan deelbetalingen) wordt toegewezen, omdat [gedaagde] deze heeft erkend. 4.7. [gedaagde] is te laat met het betalen van de verschillende huurtermijnen en dus zal de gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand worden toegewezen. Ontbinding, ontruiming en gebruiksvergoeding 4.8. Het (op tijd) betalen van huur, dat wil zeggen maandelijks en bij vooruitbetaling, is één van de essentiële verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. [gedaagde] is hierin ernstig tekortgeschoten. Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurachterstand namelijk 3 maanden. Daarna is de huurachterstand opgelopen en bedraagt de huurachterstand inmiddels € 4.850,67. De achterstand is zo hoog dat ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd is. 4.9. De door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden maken dit niet anders. Weliswaar heeft [gedaagde] bij antwoord betoogd dat hij bij de gemeente bijzondere bijstand heeft aangevraagd voor de doorbetaling van de vaste lasten tijdens detentie, maar wat de status is van die aanvraag en of [gedaagde] hier in aanmerking voor komt is onduidelijk. Ook heeft Stichting Ymere als onbetwist gesteld dat [gedaagde] geen contact (meer) heeft opgenomen met haar gemachtigde voor het treffen van een betalingsregeling. De door [gedaagde] voorgestelde eenmalige betaling van € 1.500,00 heeft hij eveneens niet voldaan. Gelet hierop heeft Stichting Ymere vooralsnog geen (enkel) zicht dat [gedaagde] de huurachterstand kan voldoen, waardoor de belangen van Stichting Ymere (bij een huurder die (tijdig) aan zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst voldoet) op dit moment zwaarder wegen. 4.10. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst is daarom toewijsbaar. [gedaagde] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De gevorderde gebruiksvergoeding is eveneens toewijsbaar. Proceskosten 4.11. [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.