ECLI:NL:RBNHO:2025:14397

Rechtbank noord-holland Zittingsplaats Haarlem Bestuursrecht zaaknummers: HAA 25/1431 t/m HAA 25/1433 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 december 2025 in de zaken tussen [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser en de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.

Verweerder heeft met de beschikkingen van 25 februari 2025 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken [straat 1] [huisnummer 1] (nummer [huisnummer 1] ), [straat 1] [huisnummer 2] (nummer [huisnummer 2] ) en [straat 1] [huisnummer 3] (nummer [huisnummer 3] ) (tezamen: de woningen) voor het kalenderjaar 2025 vastgesteld op € 272.000, € 187.000 en € 174.000 (waardebeschikkingen). In hetzelfde geschrift zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2025 bekendgemaakt. Met de uitspraken op bezwaar van 27 februari 2025 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard. Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Eiser heeft nadere stukken ingediend. De zitting was op 25 november 2025. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam] .

1. Eiser is eigenaar van nummer [huisnummer 1] , [huisnummer 2] en [huisnummer 3] . Dat zijn drie appartementen, die samen deel uitmaken van één gebouw. 2. Op 10 januari 2024 heeft de [Omgevingsdienst] ingestemd met een deelsaneringsplan. Daarin staat, voor zover relevant, het volgende vermeld: “(…) Deelsanering Een deel van de verontreiniging is aanwezig onder het woonhuis op [straat 1] [huisnummer 1] . Dit huis behoort niet tot de ontwikkeling en blijft gehandhaafd. Dit gedeelte van de verontreiniging is onbereikbaar en wordt niet gesaneerd. Er is derhalve sprake van een deelsanering. Er wordt daarom instemming gevraagd om slechts een gedeelte van de verontreiniging te saneren. Dat is in dit geval mogelijk omdat het belang van de bescherming van de bodem zich daartegen niet verzet. (…)”.

3. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de waarde van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2024 (de waardepeildatum). 4. Eiser bepleit voor nummer [huisnummer 1] een waarde van € 235.000, nummer [huisnummer 2] een waarde van € 165.000 en nummer [huisnummer 3] een waarde van € 150.000. In totaal een waarde van € 550.000. Hij verwijst daarvoor naar de verkoop van het gebouw in het najaar van 2025 voor een bedrag van € 605.000. Verweerder heeft de methode van de systematische vergelijking onjuist toegepast. De vergelijkingsobjecten zijn niet vergelijkbaar. Het gebouw is in slechte staat, er is sprake van scheefstand, bodemverontreiniging en geluidsoverlast. 5. Verweerder betwist dat hij de waarde van de woningen niet juist heeft vastgesteld. Hij verwijst naar de matrix die hij in beroep heeft overgelegd. Daarbij is hij uitgegaan van een onder gemiddelde staat van onderhoud voor de woningen. De totale waarde van de woningen komt uit op € 633.000. Verweerder vindt de vergelijkingsobjecten wel vergelijkbaar. Anders dan eiser stelt, is ook vergelijkingsobject [straat 2] [huisnummer 4] matig onderhouden, en [straat 2] [huisnummer 5] heeft een voldoende voor onderhoud terwijl dat vergelijkingsobject net als de appartementen energielabel E heeft. Uit de vraagprijs van € 650.000 voor het gebouw blijkt verder dat de bodemverontreiniging geen invloed heeft op de waarde van de woningen.

Hoe wordt de waarde van een woning bepaald? 6. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend (artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ). Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt die waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde in het economische verkeer wordt dus bepaald. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 7. In dit geval zijn er geen marktgegevens van de woningen beschikbaar. Daarom wordt de waarde van de woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met vergelijkingsobjecten waarvan marktgegevens wel beschikbaar zijn (artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling)). Het gaat om een vergelijking met rond de waardepeildatum 1 januari 2024 daadwerkelijk gerealiseerde verkopen van (meestal) drie vergelijkbare woningen. Op deze manier wordt geborgd dat de waarde een daadwerkelijke relatie met de actuele markt heeft. 8. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Daarvoor is van belang dat verweerder vergelijkingsobjecten gebruikt die voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen van eiser, en indien dit het geval is, dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten. 9. Verweerder heeft in beroep één matrix overgelegd voor alle drie de woningen met daarin vermeld de marktgegevens van vier vergelijkingsobjecten: [straat 2] [huisnummer 4] , [straat 2] [huisnummer 5] , [straat 2] [huisnummer 6] en [straat 3] [huisnummer 7] . De rechtbank volgt eiser in het standpunt dat verweerder deze vergelijkingsobjecten niet kan gebruiken voor de systematische vergelijking. Allereerst, omdat de foto’s van [straat 2] [huisnummer 6] ontbreken. Hierdoor ontbreekt relevante informatie op basis waarvan de rechtbank kan beoordelen of dat vergelijkingsobject voldoende vergelijkbaar is. Het vergelijkingsobject [straat 2] [huisnummer 6] kan daarom niet worden gebruikt in de systematische vergelijking. Dat komt voor rekening en risico van verweerder. Bij navraag op zitting kon verweerder de rechtbank ook niet informeren over het bouwjaar van onder andere [straat 3] [huisnummer 7] . Eiser heeft onweersproken gesteld dat dit vergelijkingsobject is gebouwd in de jaren ’60. Verder zijn [straat 2] [huisnummer 4] in 1938 en [straat 2] [huisnummer 5] in 1965 gebouwd. De bouwjaren van deze drie vergelijkingsobjecten wijken sterk af van het bouwjaar van de woningen (1896) en zijn daarom niet goed vergelijkbaar. Ook heeft verweerder, nog los van de vergelijkbaarheid, naar het oordeel van de rechtbank niet voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten. Anders dan verweerder stelt, is de bodemverontreiniging onder de woningen niet gesaneerd (zie onder 2) en gaat hier dus een waarde drukkend effect vanuit. Hier is met de matrix ten onrechte geen rekening mee gehouden. Eiser heeft verder toegelicht waarom de kwaliteit van de woningen volgens hem matig is, maar verweerder kon op zitting niet uitleggen dat hij met de gestelde gebreken voldoende rekening heeft gehouden bij het vaststellen van de de kwaliteit van de woningen als voldoende. 10. Verweerder heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Daarom komt de vraag aan de orde of eiser de waarde van € 550.000 die hij voorstaat voor het gebouw, bestaande uit € 235.000 voor nummer [huisnummer 1] , € 165.000 voor nummer [huisnummer 2] en € 150.000 voor nummer [huisnummer 3] , aannemelijk heeft gemaakt. 11. Eiser onderbouwt de waarde van € 550.000 door te verwijzen naar de verkoopprijs van € 605.000 in het najaar van 2025 en een terug indexatie naar de waardepeildatum van 10%. De rechtbank volgt eiser hierin. Voor het vaststellen van de waarde van de woning is immers in beginsel de eigen aan- of verkoopprijs leidend. De verkoop van de woning moet dan wel voldoende dicht bij de waardepeildatum hebben plaatsgevonden. Er zit in dit geval minder dan twee jaar tussen de waardepeildatum en de datum van verkoop. De rechtbank acht dit tijdsverloop niet zo groot dat de verkoopprijs geen bruikbare indicatie voor het vaststellen van de waarde van de woning zou zijn. Verweerder heeft niets ingebracht tegen de wijze van indexatie. Eiser heeft met de indexatie naar het oordeel van de rechtbank dan ook voldoende rekening gehouden met de marktontwikkeling in de periode tussen de waardepeildatum en de verkoop van de woningen.

12. De rechtbank zal de beroepen gegrond verklaren. De rechtbank zal daarom de uitspraken op bezwaar vernietigen en in plaats daarvan bepalen dat de vastgestelde waarde in de waardebeschikkingen en de aanslagen dienovereenkomstig worden verminderd. De rechtbank zal de waarde verminderen naar € 235.000 voor nummer [huisnummer 1] , € 165.000 voor nummer [huisnummer 2] en € 150.000 voor nummer [huisnummer 3] . 13. Van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen, is niet gebleken. Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, dient verweerder het griffierecht te vergoeden.

De rechtbank: - verklaart de beroepen gegrond; - vernietigt de uitspraken op bezwaar; - wijzigt de waardeschikkingen in die zin dat de vastgestelde waarden worden verminderd tot € 235.000 voor nummer [huisnummer 1] , € 165.000 voor nummer [huisnummer 2] en € 150.000 voor nummer [huisnummer 3] ; - vermindert de aanslagen onroerendezaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 235.000 voor nummer [huisnummer 1] , een waarde van € 165.000 voor nummer [huisnummer 2] en een waarde van € 150.000 voor nummer [huisnummer 3] ; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraken op bezwaar; en - draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 53 te vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. P.E.A. Chao, rechter, in aanwezigheid van mr. W. van Gastelen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 december 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer). U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de datum van verzending; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).

Rechtbank noord-holland Zittingsplaats Haarlem Bestuursrecht zaaknummers: HAA 25/1431 t/m HAA 25/1433 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 december 2025 in de zaken tussen [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser en de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.

Verweerder heeft met de beschikkingen van 25 februari 2025 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken [straat 1] [huisnummer 1] (nummer [huisnummer 1] ), [straat 1] [huisnummer 2] (nummer [huisnummer 2] ) en [straat 1] [huisnummer 3] (nummer [huisnummer 3] ) (tezamen: de woningen) voor het kalenderjaar 2025 vastgesteld op € 272.000, € 187.000 en € 174.000 (waardebeschikkingen). In hetzelfde geschrift zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2025 bekendgemaakt. Met de uitspraken op bezwaar van 27 februari 2025 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard. Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Eiser heeft nadere stukken ingediend. De zitting was op 25 november 2025. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam] .

1. Eiser is eigenaar van nummer [huisnummer 1] , [huisnummer 2] en [huisnummer 3] . Dat zijn drie appartementen, die samen deel uitmaken van één gebouw. 2. Op 10 januari 2024 heeft de [Omgevingsdienst] ingestemd met een deelsaneringsplan. Daarin staat, voor zover relevant, het volgende vermeld: “(…) Deelsanering Een deel van de verontreiniging is aanwezig onder het woonhuis op [straat 1] [huisnummer 1] . Dit huis behoort niet tot de ontwikkeling en blijft gehandhaafd. Dit gedeelte van de verontreiniging is onbereikbaar en wordt niet gesaneerd. Er is derhalve sprake van een deelsanering. Er wordt daarom instemming gevraagd om slechts een gedeelte van de verontreiniging te saneren. Dat is in dit geval mogelijk omdat het belang van de bescherming van de bodem zich daartegen niet verzet. (…)”.

3. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de waarde van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2024 (de waardepeildatum). 4. Eiser bepleit voor nummer [huisnummer 1] een waarde van € 235.000, nummer [huisnummer 2] een waarde van € 165.000 en nummer [huisnummer 3] een waarde van € 150.000. In totaal een waarde van € 550.000. Hij verwijst daarvoor naar de verkoop van het gebouw in het najaar van 2025 voor een bedrag van € 605.000. Verweerder heeft de methode van de systematische vergelijking onjuist toegepast. De vergelijkingsobjecten zijn niet vergelijkbaar. Het gebouw is in slechte staat, er is sprake van scheefstand, bodemverontreiniging en geluidsoverlast. 5. Verweerder betwist dat hij de waarde van de woningen niet juist heeft vastgesteld. Hij verwijst naar de matrix die hij in beroep heeft overgelegd. Daarbij is hij uitgegaan van een onder gemiddelde staat van onderhoud voor de woningen. De totale waarde van de woningen komt uit op € 633.000. Verweerder vindt de vergelijkingsobjecten wel vergelijkbaar. Anders dan eiser stelt, is ook vergelijkingsobject [straat 2] [huisnummer 4] matig onderhouden, en [straat 2] [huisnummer 5] heeft een voldoende voor onderhoud terwijl dat vergelijkingsobject net als de appartementen energielabel E heeft. Uit de vraagprijs van € 650.000 voor het gebouw blijkt verder dat de bodemverontreiniging geen invloed heeft op de waarde van de woningen.

Hoe wordt de waarde van een woning bepaald? 6. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend (artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ). Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt die waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde in het economische verkeer wordt dus bepaald. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 7. In dit geval zijn er geen marktgegevens van de woningen beschikbaar. Daarom wordt de waarde van de woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met vergelijkingsobjecten waarvan marktgegevens wel beschikbaar zijn (artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling)). Het gaat om een vergelijking met rond de waardepeildatum 1 januari 2024 daadwerkelijk gerealiseerde verkopen van (meestal) drie vergelijkbare woningen. Op deze manier wordt geborgd dat de waarde een daadwerkelijke relatie met de actuele markt heeft. 8. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Daarvoor is van belang dat verweerder vergelijkingsobjecten gebruikt die voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen van eiser, en indien dit het geval is, dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten. 9. Verweerder heeft in beroep één matrix overgelegd voor alle drie de woningen met daarin vermeld de marktgegevens van vier vergelijkingsobjecten: [straat 2] [huisnummer 4] , [straat 2] [huisnummer 5] , [straat 2] [huisnummer 6] en [straat 3] [huisnummer 7] . De rechtbank volgt eiser in het standpunt dat verweerder deze vergelijkingsobjecten niet kan gebruiken voor de systematische vergelijking. Allereerst, omdat de foto’s van [straat 2] [huisnummer 6] ontbreken. Hierdoor ontbreekt relevante informatie op basis waarvan de rechtbank kan beoordelen of dat vergelijkingsobject voldoende vergelijkbaar is. Het vergelijkingsobject [straat 2] [huisnummer 6] kan daarom niet worden gebruikt in de systematische vergelijking. Dat komt voor rekening en risico van verweerder. Bij navraag op zitting kon verweerder de rechtbank ook niet informeren over het bouwjaar van onder andere [straat 3] [huisnummer 7] . Eiser heeft onweersproken gesteld dat dit vergelijkingsobject is gebouwd in de jaren ’60. Verder zijn [straat 2] [huisnummer 4] in 1938 en [straat 2] [huisnummer 5] in 1965 gebouwd. De bouwjaren van deze drie vergelijkingsobjecten wijken sterk af van het bouwjaar van de woningen (1896) en zijn daarom niet goed vergelijkbaar. Ook heeft verweerder, nog los van de vergelijkbaarheid, naar het oordeel van de rechtbank niet voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten. Anders dan verweerder stelt, is de bodemverontreiniging onder de woningen niet gesaneerd (zie onder 2) en gaat hier dus een waarde drukkend effect vanuit. Hier is met de matrix ten onrechte geen rekening mee gehouden. Eiser heeft verder toegelicht waarom de kwaliteit van de woningen volgens hem matig is, maar verweerder kon op zitting niet uitleggen dat hij met de gestelde gebreken voldoende rekening heeft gehouden bij het vaststellen van de de kwaliteit van de woningen als voldoende. 10. Verweerder heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Daarom komt de vraag aan de orde of eiser de waarde van € 550.000 die hij voorstaat voor het gebouw, bestaande uit € 235.000 voor nummer [huisnummer 1] , € 165.000 voor nummer [huisnummer 2] en € 150.000 voor nummer [huisnummer 3] , aannemelijk heeft gemaakt. 11. Eiser onderbouwt de waarde van € 550.000 door te verwijzen naar de verkoopprijs van € 605.000 in het najaar van 2025 en een terug indexatie naar de waardepeildatum van 10%. De rechtbank volgt eiser hierin. Voor het vaststellen van de waarde van de woning is immers in beginsel de eigen aan- of verkoopprijs leidend. De verkoop van de woning moet dan wel voldoende dicht bij de waardepeildatum hebben plaatsgevonden. Er zit in dit geval minder dan twee jaar tussen de waardepeildatum en de datum van verkoop. De rechtbank acht dit tijdsverloop niet zo groot dat de verkoopprijs geen bruikbare indicatie voor het vaststellen van de waarde van de woning zou zijn. Verweerder heeft niets ingebracht tegen de wijze van indexatie. Eiser heeft met de indexatie naar het oordeel van de rechtbank dan ook voldoende rekening gehouden met de marktontwikkeling in de periode tussen de waardepeildatum en de verkoop van de woningen.

12. De rechtbank zal de beroepen gegrond verklaren. De rechtbank zal daarom de uitspraken op bezwaar vernietigen en in plaats daarvan bepalen dat de vastgestelde waarde in de waardebeschikkingen en de aanslagen dienovereenkomstig worden verminderd. De rechtbank zal de waarde verminderen naar € 235.000 voor nummer [huisnummer 1] , € 165.000 voor nummer [huisnummer 2] en € 150.000 voor nummer [huisnummer 3] . 13. Van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen, is niet gebleken. Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, dient verweerder het griffierecht te vergoeden.

De rechtbank: - verklaart de beroepen gegrond; - vernietigt de uitspraken op bezwaar; - wijzigt de waardeschikkingen in die zin dat de vastgestelde waarden worden verminderd tot € 235.000 voor nummer [huisnummer 1] , € 165.000 voor nummer [huisnummer 2] en € 150.000 voor nummer [huisnummer 3] ; - vermindert de aanslagen onroerendezaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 235.000 voor nummer [huisnummer 1] , een waarde van € 165.000 voor nummer [huisnummer 2] en een waarde van € 150.000 voor nummer [huisnummer 3] ; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraken op bezwaar; en - draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 53 te vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. P.E.A. Chao, rechter, in aanwezigheid van mr. W. van Gastelen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 december 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer). U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de datum van verzending; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).

ECLI:NL:RBNHO:2025:14397 text/xml public 2026-03-09T16:37:33 2025-12-09 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Noord-Holland 2025-12-09 ABW_25/1431 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Haarlem Bestuursrecht; Belastingrecht Rechtspraak.nl JBO 2026/4 met annotatie van Redactie http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2025:14397 text/html public 2025-12-23T09:50:21 2025-12-23 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBNHO:2025:14397 Rechtbank Noord-Holland , 09-12-2025 / ABW_25/1431 WOZ. Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Geen rekening gehouden met bodemverontreiniging onder de woningen waar waarde drukkend effect vanuit gaat. Bouwjaren van vergelijkingsobjecten en woningen wijken sterk af, Onvoldoende rekening gehouden met verschillen tussen woningen en vergelijkingsobjecten. Eiser onderbouwt de waarde door te verwijzen naar de verkoopprijs in het najaar van 2025 en een terug indexatie naar de waardepeildatum. De rechtbank volgt eiser hierin. Rechtbank noord-holland Zittingsplaats Haarlem Bestuursrecht zaaknummers: HAA 25/1431 t/m HAA 25/1433 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 december 2025 in de zaken tussen [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser en de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder. Procesverloop Verweerder heeft met de beschikkingen van 25 februari 2025 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken [straat 1] [huisnummer 1] (nummer [huisnummer 1] ), [straat 1] [huisnummer 2] (nummer [huisnummer 2] ) en [straat 1] [huisnummer 3] (nummer [huisnummer 3] ) (tezamen: de woningen) voor het kalenderjaar 2025 vastgesteld op € 272.000, € 187.000 en € 174.000 (waardebeschikkingen). In hetzelfde geschrift zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2025 bekendgemaakt. Met de uitspraken op bezwaar van 27 februari 2025 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard. Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Eiser heeft nadere stukken ingediend. De zitting was op 25 november 2025. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam] . Feiten 1. Eiser is eigenaar van nummer [huisnummer 1] , [huisnummer 2] en [huisnummer 3] . Dat zijn drie appartementen, die samen deel uitmaken van één gebouw. 2. Op 10 januari 2024 heeft de [Omgevingsdienst] ingestemd met een deelsaneringsplan. Daarin staat, voor zover relevant, het volgende vermeld: “(…) Deelsanering Een deel van de verontreiniging is aanwezig onder het woonhuis op [straat 1] [huisnummer 1] . Dit huis behoort niet tot de ontwikkeling en blijft gehandhaafd. Dit gedeelte van de verontreiniging is onbereikbaar en wordt niet gesaneerd. Er is derhalve sprake van een deelsanering. Er wordt daarom instemming gevraagd om slechts een gedeelte van de verontreiniging te saneren. Dat is in dit geval mogelijk omdat het belang van de bescherming van de bodem zich daartegen niet verzet. (…)”. Geschil 3. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de waarde van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2024 (de waardepeildatum). 4. Eiser bepleit voor nummer [huisnummer 1] een waarde van € 235.000, nummer [huisnummer 2] een waarde van € 165.000 en nummer [huisnummer 3] een waarde van € 150.000. In totaal een waarde van € 550.000. Hij verwijst daarvoor naar de verkoop van het gebouw in het najaar van 2025 voor een bedrag van € 605.000. Verweerder heeft de methode van de systematische vergelijking onjuist toegepast. De vergelijkingsobjecten zijn niet vergelijkbaar. Het gebouw is in slechte staat, er is sprake van scheefstand, bodemverontreiniging en geluidsoverlast. 5. Verweerder betwist dat hij de waarde van de woningen niet juist heeft vastgesteld. Hij verwijst naar de matrix die hij in beroep heeft overgelegd. Daarbij is hij uitgegaan van een onder gemiddelde staat van onderhoud voor de woningen. De totale waarde van de woningen komt uit op € 633.000. Verweerder vindt de vergelijkingsobjecten wel vergelijkbaar. Anders dan eiser stelt, is ook vergelijkingsobject [straat 2] [huisnummer 4] matig onderhouden, en [straat 2] [huisnummer 5] heeft een voldoende voor onderhoud terwijl dat vergelijkingsobject net als de appartementen energielabel E heeft. Uit de vraagprijs van € 650.000 voor het gebouw blijkt verder dat de bodemverontreiniging geen invloed heeft op de waarde van de woningen. Beoordeling van het geschil Hoe wordt de waarde van een woning bepaald? 6. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend (artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ). Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt die waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde in het economische verkeer wordt dus bepaald. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 7. In dit geval zijn er geen marktgegevens van de woningen beschikbaar. Daarom wordt de waarde van de woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met vergelijkingsobjecten waarvan marktgegevens wel beschikbaar zijn (artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling)). Het gaat om een vergelijking met rond de waardepeildatum 1 januari 2024 daadwerkelijk gerealiseerde verkopen van (meestal) drie vergelijkbare woningen. Op deze manier wordt geborgd dat de waarde een daadwerkelijke relatie met de actuele markt heeft. 8. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Daarvoor is van belang dat verweerder vergelijkingsobjecten gebruikt die voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen van eiser, en indien dit het geval is, dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten. 9. Verweerder heeft in beroep één matrix overgelegd voor alle drie de woningen met daarin vermeld de marktgegevens van vier vergelijkingsobjecten: [straat 2] [huisnummer 4] , [straat 2] [huisnummer 5] , [straat 2] [huisnummer 6] en [straat 3] [huisnummer 7] . De rechtbank volgt eiser in het standpunt dat verweerder deze vergelijkingsobjecten niet kan gebruiken voor de systematische vergelijking. Allereerst, omdat de foto’s van [straat 2] [huisnummer 6] ontbreken. Hierdoor ontbreekt relevante informatie op basis waarvan de rechtbank kan beoordelen of dat vergelijkingsobject voldoende vergelijkbaar is. Het vergelijkingsobject [straat 2] [huisnummer 6] kan daarom niet worden gebruikt in de systematische vergelijking. Dat komt voor rekening en risico van verweerder. Bij navraag op zitting kon verweerder de rechtbank ook niet informeren over het bouwjaar van onder andere [straat 3] [huisnummer 7] . Eiser heeft onweersproken gesteld dat dit vergelijkingsobject is gebouwd in de jaren ’60. Verder zijn [straat 2] [huisnummer 4] in 1938 en [straat 2] [huisnummer 5] in 1965 gebouwd. De bouwjaren van deze drie vergelijkingsobjecten wijken sterk af van het bouwjaar van de woningen (1896) en zijn daarom niet goed vergelijkbaar. Ook heeft verweerder, nog los van de vergelijkbaarheid, naar het oordeel van de rechtbank niet voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten. Anders dan verweerder stelt, is de bodemverontreiniging onder de woningen niet gesaneerd (zie onder 2) en gaat hier dus een waarde drukkend effect vanuit. Hier is met de matrix ten onrechte geen rekening mee gehouden. Eiser heeft verder toegelicht waarom de kwaliteit van de woningen volgens hem matig is, maar verweerder kon op zitting niet uitleggen dat hij met de gestelde gebreken voldoende rekening heeft gehouden bij het vaststellen van de de kwaliteit van de woningen als voldoende. 10.