ECLI:NL:RBNHO:2025:14042

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Alkmaar Zaaknummer: 11525177 \ CV EXPL 25-454 TB Vonnis van 1 oktober 2025 in de zaak van [eiser] , te [plaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. D.F. Briedé, tegen de besloten vennootschap URSEMMERHOF B.V. , te Makkum, gedaagde partij, hierna te noemen: Ursemmerhof, gemachtigde: mr. V.H.B. Kruit. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 29 januari 2025 - de conclusie van antwoord van 9 april 2025 - het tussenvonnis van 23 april 2025 - de akte overlegging producties van Ursemmerhof van 23 juni 2025 - de mondelinge behandeling van 3 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. Ursemmerhof is in of omstreeks 2014 eigenaresse geworden van het recreatiepark genaamd: “Camping De Ursemmerhof” te Ursem (hierna: het recreatiepark). 2.2. Ursemmerhof is sinds ongeveer 2014 bezig met plannen voor herontwikkeling van het park. In 2019 heeft zij een of meer informatieavonden gehouden om de huurders van de vaste standplaatsen over die plannen te informeren. Na die tijd heeft Ursemmerhof informatie over de plannen met de huurders gedeeld via onder meer een Facebook-groep die was opgezet door de beheerder van het recreatiepark. 2.3. In of omstreeks 2019 staakte Ursemmerhof de exploitatie van het ‘campingdeel’ van het recreatiepark. De exploitatie van het deel met de vaste standplaatsen werd voortgezet. 2.4. In 2020 verschenen er in de media berichten waarin gemeld werd dat Ursemmerhof werkte aan het project ‘SchermerBuiten’. Volgens de berichten hield dat project onder meer in dat het recreatiepark in fases werd vernieuwd. Er kwamen nieuwe recreatiewoningen aan de linkerzijde van de recreatieplas (de Ursemmerplas) en op een weiland achter het park. Dit alles zou voorlopig niet ten koste gaan van de bestaande vaste standplaatsen. Er zou ook pas gestart worden met de bouw van de recreatiewoningen als er woningen verkocht waren. 2.5. In of omstreeks 2020/2021 stond bij de ingang van het park een bouwbord met de mededeling dat het park gewijzigd zou worden in ‘SchermerBuiten’. 2.6. Op 25 september 2021 is tussen Ursemmerhof en [eiser] een huurovereenkomst gesloten voor een vaste standplaats. In de huurovereenkomst – voor zover dat relevant is voor dit geschil – staat onder meer: “(…) 9. De huurovereenkomst wordt aangegaan voor bepaalde tijd (1 januari tot en met 31 december van enig jaar). De huurovereenkomst wordt na afloop telkens automatisch verlengd voor de duur van één jaar onder de dan geldende voorwaarden. 10. Als huurder geen verlenging van de huurovereenkomst wenst, dan moet hij uiterlijk drie maanden (1 september elk jaar) vóór afloop van de lopende periode schriftelijk opzeggen. 11. Voor huurder geldt echter een opzegtermijn van één maand als er na de opzegtermijn, zoals vermeld onder punt 10, een wezenlijke verandering optreedt in het voorzieningenpakket, in de huurovereenkomst of in het algemeen reglement ‘Ursemmerhof’ of als de prijs voor de standplaats exclusief externe kosten een aanzienlijke verhoging ondergaat. 12. Als de verhuurder geen verlenging van de huurovereenkomst wenst, kan hij, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden voor afloop van de lopende periode, uitsluitend schriftelijk opzeggen als: (…) c. verhuurder wegens concrete plannen tot een al dan niet ingrijpende herstructurering van zijn bedrijfsterrein de standplaats nodig heeft. Als de verhuurder de overeenkomst wil beëindigen wegens een ingrijpende herstructurering, dan moet hij tevens huurder daarvan tijdig op de hoogte stellen. (…) 17. Als de huurovereenkomst is beëindigd, moet de huurder zijn stacaravan van het terrein verwijderen, tenzij anders is overeengekomen. Huurder is aansprakelijk voor de door hem veroorzaakte schade ontstaan bij de ontruiming die hem kan worden toegerekend. Als de huurder zijn stacaravan niet verwijdert, is de verhuur In dat kort geding hebben Durf c.s. gevorderd dat Ursemmerhof bevolen wordt om de nutsvoorzieningen ook na 1 september 2024 in stand te houden. De vorderingen in kort geding zijn op 21 augustus 2024 afgewezen. Durf c.s. hebben tegen die afwijzing hoger beroep ingesteld. 2.14. In of omstreeks september 2024 heeft Ursemmerhof de stroomvoorziening van het park laten afsluiten. Nadat de stroom was afgesloten, is er enige tijd illegaal stroom afgetapt. 2.15. Ursemmerhof heeft vervolgens alle huurders, waaronder [eiser] , afzonderlijk gedagvaard in een kort geding van 11 november 2024 bij de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar. Ursemmerhof heeft daarbij gevorderd de huurders te veroordelen tot ontruiming van hun standplaatsen. Op 16 december 2024 heeft de kantonrechter de vorderingen tot ontruiming toegewezen voor zover deze gericht waren tegen huurders die op dat punt geen verweer hadden gevoerd. [eiser] is niet verschenen in het kort geding . Voor het overige zijn de ontruimingsvorderingen afgewezen; de kantonrechter oordeelde dat voor de overige huurders de uitkomst van het hoger beroep in deze bodemprocedure moest worden afgewacht. 2.16. In november 2024 is door de gemeente Koggenland een kennisgeving gepubliceerd van terinzagelegging van een voorkeursrechtbeschikking voor de onroerende zaken aan De Leet te Ursem (Ursemmerhof). 2.17. Op 27 mei 2025 heeft het hof arrest gewezen in het hoger beroep tussen Durf c.s. en Ursemmerhof. Daarin is – kort weergegeven – het volgende geoordeeld: “Ursemmerhof heeft op 28 september 2022 de huurovereenkomsten opgezegd tegen 31 december 2023. Het hof oordeelt dat Ursemmerhof de huur van de standplaatsen daarmee rechtsgeldig beëindigd heeft. (…) Het hof oordeelt dat Ursemmerhof onrechtmatig gehandeld heeft tegen de huurders met wie zij op of na 1 januari 2021 nog een huurcontract heeft gesloten. Ursemmerhof heeft die huurders ten onrechte niet nader geïnformeerd over de aanstaande herstructurering, en daarmee heeft zij die huurders op onrechtmatige wijze (ernstig) benadeeld. (…) Volgens Durf c.s. zijn het oneerlijke bedingen als bedoeld in de Richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (Richtlijn 93/13/EEG). (…) Dit betekent dat het hof de bedingen in de artikelen 1, 8 en 21 zal vernietigen, dit voor zover het huurovereenkomsten betreft die na 31 december 1994 zijn afgesloten. (…) Ursemmerhof wist dat de huurovereenkomst en de verwachte duur van die overeenkomst, voor de koper en nieuwe huurder essentieel was. Het was zowel essentieel voor het aangaan van de overeenkomst tot koop van het kampeermiddel, als voor het aangaan van de huurovereenkomst. Ursemmerhof heeft dan ook essentiële informatie aan de nieuwe huurders onthouden, dit als bedoeld in artikel 6:193d lid 2 BW. Het hof acht duidelijk dat de nieuwe huurders daarmee beperkt zijn in de mogelijkheid om een geïnformeerd besluit te nemen, en dat deze huurders een besluit hebben genomen dat zij anders niet hadden genomen. Dit is een oneerlijke handelspraktijk, en dit betekent op zichzelf ook al dat sprake is van onrechtmatige daad. Ursemmerhof is dus ook op grond van oneerlijke handelspraktijk aansprakelijk jegens de huurders aan wie zij in 2021 of 2022 nog een standplaats heeft verhuurd. (…)” 3 Het geschil 3.1. [eiser] vordert: 1. Een verklaring voor recht dat Ursemmerhof jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld ter zake het op onevenwichtige wijze contracteren met een consumenthuurder voor een standplaats en/of het zich bedienen van oneerlijke handelspraktijken. 2. Een verklaring voor recht dat de huuropzegging door Ursemmerhof naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en de huurovereenkomst doorloopt. 3. Voorwaardelijk, namelijk voor het geval de opzegging toch in stand blijft of er andermaal wordt opgezegd, of terugkeer feitelijk onmogelijk is of wordt gemaakt, een verklaring voor recht dat Ursemmerhof jegens [eiser] schadevergoeding heeft aan te bieden en dat Deze regel is geïmplementeerd in artikel 6:233 BW. Beoordeeld moet dan worden of het contractuele evenwicht tussen deze partijen aanzienlijk is verstoord met de in artikel 12 opgenomen opzeggingsregeling. 4.5. Vast staat dat de wet de huurder in gevallen als deze geen huurbescherming biedt (zie hierboven, onder 4.1.). Als in dit geval de opzeggingsregels uit de huurovereenkomst niet zouden gelden, zou teruggevallen moeten worden op de regeling van artikel 7:228 BW. Er is volgens die regeling alleen de verplichting om, kort gezegd, een opzegtermijn van een maand in acht te nemen. Daarbij merkt het hof dat de huur in dit geval is aan te merken als huur voor onbepaalde tijd in de zin van lid 2 van artikel 7:228 BW en dat de huur daarmee in elk geval op een lijn moet worden gesteld. Uit de huurovereenkomst blijkt immers dat de huur, als deze niet wordt opgezegd, steeds voortduurt. 4.6. Zonder nadere toelichting vermag de kantonrechter niet in te zien waarom de overeenkomst tussen [eiser] en Ursemmerhof moet worden aangemerkt als een overeenkomst op afstand of een overeenkomst buiten de verkoopruimte, zoals [eiser] ter zitting heeft betoogd . Artikel 6:230m BW is naar het oordeel van de kantonrechter daarom niet van toepassing. Ambtshalve toetsend is de kantonrechter verder van oordeel dat artikel 12 van de overeenkomst niet in strijd is met artikel 6:230l sub f, nu de voorwaarden voor het opzeggen van de overeenkomst daarin voldoende duidelijk zijn: in dit geval kan Ursemmerhof opzeggen als zij concrete plannen heeft tot herstructurering van het bedrijfsterrein, en als die plannen ingrijpend zijn moet Ursemmerhof de huurder daarvan tijdig op de hoogte stellen. 4.7. De kantonrechter is voorts van oordeel dat artikel 12 niet oneerlijk is jegens de consument. Een beding is oneerlijk als dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Dit is niet het geval. Het feit dat in de opzeggingsregeling niet ook een compensatieregeling is opgenomen, maakt niet dat de opzeggingsregeling oneerlijk is. Onder omstandigheden kan een partij jegens wie een duurovereenkomst is opgezegd aanspraak maken op schadevergoeding. Of en in welke mate daarvan sprake is, is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. Dat recht hoeft niet op straffe van verval van het recht op opzegging door de verhuurder contractueel te worden uitgewerkt. Ursemmerhof heeft in artikel 12 van de overeenkomst aangegeven onder welke omstandigheden zij tot opzegging mag overgaan. Wat zij niet heeft gedaan is daarbij de consument een beroep op eventuele compensatie ontzegd. Ook de stelling dat Ursemmerhof zich heeft schuldig gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk ontbeert dan ook feitelijke grondslag. Het betoog van [eiser] dat de opzeggingsregeling nietig of vernietigbaar is, wordt daarom verworpen. Beëindiging huurovereenkomst 4.8. Ursemmerhof heeft op 28 september 2022 de huurovereenkomst met [eiser] opgezegd tegen 31 december 2023. De kantonrechter oordeelt dat Ursemmerhof de huur van de standplaats van [eiser] daarmee rechtsgeldig beëindigd heeft. Dit oordeel wordt hieronder toegelicht. 4.9. In artikel 12 sub c van de huurovereenkomsten is – zoals vermeld – vastgelegd dat de verhuurder de huur kan opzeggen als hij de standplaats nodig heeft ‘ wegens concrete plannen tot een al dan niet ingrijpende herstructurering van zijn bedrijfsterrein’ . Daarbij is bepaald dat als de verhuurder de huur wil beëindigen wegens een ingrijpende herstructurering, hij bovendien verplicht is de huurder daarvan tijdig op de hoogte stellen. De opzegging moet verder schriftelijk plaatsvinden, met inachtneming met een opzegtermijn van drie maanden voor afloop van de lopende periode (zie hierboven, onder 2.6.). 4.10. De kantonrechter is van oordeel – gelijk aan het oordeel van het hof – dat Ursemmerhof voldoende heeft aangetoond dat zij ten tijde van de opzegging serieuze, concrete planne