ECLI:NL:RBNHO:2025:11983

RECHTBANK Noord-Holland Civiel recht Zittingsplaats Haarlem Zaaknummer: C/15/361142 / HA ZA 25-41 Vonnis van 22 oktober 2025 in de zaak van [eiser] , te [plaats 1], eiser, hierna te noemen: [eiser], advocaat: mr. H.J.M. van Schie, tegen GEMEENTE VELSEN, te IJmuiden, gemeente Velsen, gedaagde, hierna te noemen: de Gemeente, advocaten: mr. A. Paternotte en mr. C.J. Loggen-ten Hoopen. De zaak in het kort [eiser] stelt dat de Gemeente verboden staatssteun heeft verleend door aan twee ontwikkelaars percelen grond te verkopen tegen een niet-marktconforme koopprijs. Een deel van de vorderingen laat de rechtbank buiten beschouwing, omdat zij in een te laat stadium van de procedure zijn ingesteld. De rechtbank verklaart [eiser] niet-ontvankelijk in zijn overige vorderingen, omdat hij geen belanghebbende is. [eiser] is geen concurrent van de ontwikkelaar die de gestelde staatsteun heeft ontvangen. Weliswaar had [eiser] (voorheen) een eigen perceel waarop kleinschalige woningbouw plaatsvindt en stelt hij daarnaast percelen agrarische grond te hebben verworven, maar daarmee is [eiser] niet actief op dezelfde markt als de ontwikkelaar en verricht hij ook niet dezelfde activiteiten als de ontwikkelaar. Ook is niet gebleken dat de gestelde staatssteun zijn situatie op een andere manier beïnvloedt of dreigt te beïnvloeden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 16 april 2025, waarin een mondelinge behandeling is gelast, en de daarin genoemde stukken; - de akte houdende vermeerdering eis van [eiser]; - de akte overlegging producties bij akte vermeerdering eis en spreekaantekeningen, met producties 12 tot en met 25 van [eiser]; - de akte overlegging producties (2) behorende bij de pleitnota van 11 september 2025 met producties 26 tot en met 29 van [eiser]; - de door [eiser] overgelegde aanvullende productie 30; - de door de Gemeente overgelegde aanvullende producties 6 tot en met 8; - de mondelinge behandeling van 11 september 2025 waarbij beide partijen pleitaantekeningen hebben overgelegd en waarvan de griffier voor het overige aantekeningen heeft bijgehouden. 1.2. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

Het perceel aan de [straat] 2.1. De vader van [eiser], [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) was eigenaar van een perceel grond aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: het perceel aan de [straat]). [betrokkene 1] heeft dat perceel deels in 2001 en deels in 2005, overgedragen aan [eiser] en zijn zus ([betrokkene 2]). Vanaf 2007 heeft [eiser] de Gemeente benaderd voor de ontwikkeling van het perceel. 2.2. Op 1 februari 2019 hebben [eiser] en zijn zus het perceel aan de [straat] teruggeleverd aan [betrokkene 1] Ook daarna is [eiser] voor het perceel aan de [straat] woordvoerder gebleven richting de Gemeente. 2.3. In een anterieure overeenkomst van 10 maart 2022 hebben [eiser] (als “Exploitant”), [betrokkene 1] en de Gemeente overeenstemming bereikt over het realiseren van een urban villa (met maximaal acht woningen) op het perceel aan de [straat]. Daarbij is ook afgesproken dat [eiser] verplicht is om (“in het Projectgebied”) vier sociale huurwoningen te realiseren. 2.4. Inmiddels is de moeder van [eiser] (als erfgenaam van [betrokkene 1]) eigenaar van het perceel aan de [straat]. Ontwerp ontwikkelingsplan Grote Buitendijk/Hofgeest 2.5. Op 14 juli 2011 heeft de Gemeente het Ontwerp Ontwikkelingsplan Grote Buitendijk/Hofgeest vastgesteld en op 11 december 2014 de randvoorwaarden voor een mogelijke herontwikkeling van De Hofgeest. Dit gebied grenst aan het perceel aan de [straat]. CV De Hofgeester Gronden heeft zich gemeld als mogelijke ontwikkelaar van De Hofgeest. 2.6. Op 30 oktober 2017 heeft de Gemeente aan een pachter van de betreffende gronden medegedeeld dat zij in gesprek is met een ontwikkelaar voor de herontwikkeling van het gebied De Hofgeest in [plaats 2] en dat de Gemeente daar in beginsel in grote lijnen positief tegenover staat. 2.7. De Gemeente heeft aan Stout Groep B.V. opdracht gegeven (onder meer) de marktconformiteit van de grondwaarde van de aan CV De Hofgeester Gronden te verkopen percelen te onderzoeken. Dit heeft geleid tot een rapport van de Stout Groep van 8 november 2019. Transactie tussen de Gemeente en CV De Hofgeester Gronden (Hofgeest West) 2.8. Op 19 december 2019 heeft de Gemeente in de anterieure exploitatieovereenkomst Hofgeest (hierna: de anterieure overeenkomst) een perceel, kadastraal bekend gemeente Velsen, sectie E, nummer 1562 (gedeeltelijk) verkocht aan CV De Hofgeester Gronden, onder opschortende voorwaarde (onder meer) van een onherroepelijk bestemmingsplan dat de realisatie van het beoogde project mogelijk maakt. Deze grond wordt ook wel aangeduid als deelgebied Hofgeest West. Uit de overeenkomst blijkt dat het gaat om ongeveer 8.091 m2. 2.9. In artikel 22.2 van de anterieure overeenkomst is vermeld dat de koopprijs € 576.309,- exclusief belastingen bedraagt, met inachtneming van het gestelde in artikel 4 lid 2. In artikel 4 lid 2 is vermeld dat de bedragen zijn vastgesteld op prijspeil 1 juli 2017 en jaarlijks per 1 januari worden geïndexeerd conform de CPI van het CBS, reeks “alle bestedingen”. 2.10. Op 23 juni 2021 is het bestemmingsplan De Hofgeest onherroepelijk vastgesteld. In het plangebied ligt het aan CV De Hofgeester Gronden verkochte perceel. 2.11. Begin februari 2022 is gestart met het (fysiek) bouwrijp maken van de (te leveren) grond. 2.12. Op 10 mei 2022 heeft de Gemeente aan CV De Hofgeester Gronden verschillende percelen grond geleverd die zijn ontstaan uit perceel 1562. In totaal gaat het om 4.166 m2 grond. De koopprijs bedraagt volgens de leveringsakte € 617.457,46. 2.13 Het bouwprogramma op genoemde percelen omvat de bouw van 242 woningen. 2.14 CV De Hofgeester Gronden heeft deze percelen (met uitzondering van één perceel) onbebouwd doorverkocht aan verschillende kopers (in de periode juli 2022 tot en met december 2022). Eén perceel heeft zij bebouwd doorverkocht op 19 december 2024. De totale koopprijs die CV Hofgeester Gronden heeft ontvangen uit de doorverkoop van de percelen die zijn ontstaan uit perceel 1562 bedraagt € 6.143.967,- exclusief btw. Transactie tussen de Gemeente en BDP (Hofgeest Oost/VSV) 2.15 ( Ook) op 19 december 2019 heeft de Gemeente aan BPD Ontwikkeling B.V. (hierna: BPD) percelen grond verkocht met een omvang van 54.135 m2. Deze grond wordt ook wel aangeduid als deelgebied Hofgeest Oost of deelgebied VSV. Onderdeel van dit gebied was (de ontwikkeling van) een sportcomplex. Op 9 juli 2025 heeft de Gemeente (een deel van) de grond geleverd aan BPD.

3.1. [eiser] vordert bij dagvaarding – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: voor recht verklaart dat de Gemeente bij de verkoop en levering van 4.166 m2 grond aan CV De Hofgeester Gronden (percelen E 1733, 1734 en 1735) onrechtmatige staatssteun heeft verleend aan CV De Hofgeester Gronden; de Gemeente veroordeelt die onrechtmatige staatssteun verleend aan CV De Hofgeester Gronden terug te vorderen door het opstarten van een gerechtelijke procedure en daarbij te vorderen een partiële nietigverklaring van de koopovereenkomst en veroordeling van CV De Hofgeester Gronden tot terugbetaling van de verleende staatssteun met wettelijke (handels)rente vanaf 10 mei 2022, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 553.000,- indien niet binnen drie maanden na betekening van dit vonnis een procedure tegen CV De Hofgeester Gronden bij deze rechtbank is aangebracht; een en ander met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten. 3.2. Bij akte vermeerdering van eis, die is ingediend op 5 augustus 2025, heeft [eiser] gevorderd dat de rechtbank, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad ook: 3. voor recht verklaart dat de Gemeente bij het aangaan van de anterieure overeenkomst met BPD onrechtmatige staatssteun aan BPD heeft verleend, alsmede de koopovereenkomst, opgenomen in de anterieure overeenkomst van 19 december 2019 in artikel 22 lid 1 sub a, nietig verklaart dan wel vernietigt; 4. de Gemeente verbiedt, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 80.000,- 5. deze gronden aan een derde partij te verkopen zonder voorafgaande taxatie door een onafhankelijk taxateur op basis van een marktwaarde conform NRVT definities; 6. de gronden bouwrijp te laten maken zonder voorafgaande openbare aanbesteding; een en ander met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten. 3.3. [eiser] legt aan zijn vorderingen, zakelijk weergegeven, ten grondslag dat: - [eiser] belanghebbende is in de zin van artikel 108 lid 2 VWEU, omdat hij een woningbouwopgave en grondposities heeft in de regio, en dus concurrent is van CV De Hofgeester Gronden, terwijl het handelen van de Gemeente bovendien concrete gevolgen heeft voor [eiser]. Dit omdat een concurrent die ook sociale huurwoningen moet bouwen fors wordt gesteund en aan CV De Hofgeester Gronden lichtere eisen zijn gesteld voor de bouw van sociale huurwoningen dan aan [eiser]; ten aanzien van de transactie met CV De Hofgeester Gronden de tussen [eiser] en CV De Hofgeester Gronden overeengekomen koopprijs van € 617.457,- voor de gronden voor Hofgeest West niet marktconform was, gelet op de doorverkoopopbrengst van € 6.143.967,- kort na de levering aan CV De Hofgeester Gronden en de door de Gemeente zelf bepaalde WOZ-waarde van de gronden van € 5,8 miljoen per 1 januari 2022; bij de verkoop aan CV De Hofgeester Gronden dus sprake is van onrechtmatige staatsteun (in de zin van artikelen 107 en 108 VWEU) tot een bedrag van € 5,53 miljoen; ten aanzien van de transactie met BPD de Gemeente BPD heeft bevoordeeld omdat aan BPD lichtere eisen werden gesteld voor de bouw van sociale huurwoningen, dan aan [eiser]; de met BPD overeengekomen prijs van € 6,- per m2 niet marktconform was; bij de verkoop aan BPD dus sprake is van onrechtmatige staatsteun (in de zin van artikelen 107 en 108 VWEU) tot een bedrag van € 828.367, dan wel € 2.351.492,-; er sprake is geweest van directe gunning zonder concurrentie, hetgeen in strijd is met de aanbestedingsregels, wat ook bevoordeling en dus onrechtmatige staatssteun is. 3.4. De Gemeente voert verweer. Zij betoogt dat de eisvermeerdering buiten beschouwing moet blijven wegens strijd met de eisen van de goede procesorde. De Gemeente concludeert verder tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 3.5. Op de stellingen van partijen gaat de rechtbank hierna, voor zover nodig, nader in.

De bij vermeerdering van eis ingestelde vorderingen blijven buiten beschouwing 4.1. De rechtbank stelt voorop dat, zolang nog geen eindvonnis is gewezen, [eiser] bevoegd is zijn eis schriftelijk te vermeerderen. De eisvermeerdering kan echter buiten beschouwing worden gelaten op de grond dat de vermeerdering in strijd is met de eisen van een goede procesorde (artikel 130 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). De Gemeente heeft op deze grond bezwaar gemaakt tegen de eisvermeerdering. De rechtbank acht dat bezwaar gegrond en licht dit als volgt toe. 4.2. De eiswijziging is ongeveer vijf weken voorafgaand aan de zitting ingediend. Weliswaar heeft de Gemeente dus ter zitting mondeling verweer kunnen voeren tegen de bij eiswijziging ingestelde vorderingen (waarbij de Gemeente overigens heeft opgemerkt dat zij ook in die mogelijkheid is beperkt, omdat de eiswijziging is ingediend in de vakantieperiode), maar haar is de gelegenheid ontnomen om ten aanzien van deze vorderingen een conclusie van antwoord in te dienen. De omstandigheid dat (volgens [eiser]) de Gemeente bekend was met de bezwaren van [eiser] tegen de transactie met BPD, brengt daarin geen verandering, omdat de inhoud van de dagvaarding geen aanleiding gaf voor de Gemeente om die transactie te bespreken in de conclusie van antwoord. De Gemeente is dus door de late indiening van de eiswijziging geschaad in haar mogelijkheid om adequaat verweer te voeren tegen de nieuwe vorderingen. 4.3. Hierbij weegt mee dat het in dit geval niet gaat om een aanscherping of vermeerdering van de reeds ingestelde vorderingen, maar om het toevoegen van twee volledig nieuwe vorderingen, met een eigen feitelijke grondslag. Waar [eiser] bij dagvaarding uitsluitend bezwaar maakte tegen de transactie tussen de Gemeente en CV De Hofgeester Gronden, richt hij na de eiswijziging zijn pijlen ook op de transactie tussen de Gemeente en BPD. De grondslag van de bij eiswijziging ingestelde vorderingen vertoont weliswaar overeenkomsten met de grondslag van de bij de dagvaarding ingestelde vorderingen, maar dat neemt niet weg dat de vorderingen verder losstaan van elkaar, zien op verschillende transacties met elk een eigen feitelijke context en [eiser] in de nieuwe vorderingen die zien op de transactie met BPD, anders dan in de vorderingen die zien op de transactie met CV Hofgeester Gronden, nietigverklaring dan wel vernietiging vordert van de koopovereenkomst. De bij eisvermeerdering ingestelde vorderingen vergen daarom een zelfstandige beoordeling. Met de eisvermeerdering heeft [eiser] de omvang en inzet van de procedure dus in feite verdubbeld. 4.4. Daarbij komt dat de Gemeente ter zitting terecht de vraag heeft opgeworpen waarom [eiser] de bij eisvermeerdering ingestelde vorderingen niet al bij dagvaarding heeft ingesteld. [eiser] was namelijk in ieder geval vanaf 2 mei 2024 op de hoogte van de transactie met BPD (dus ruim een half jaar vóór het uitbrengen van de dagvaarding in deze zaak). [eiser] heeft daarvoor geen goede verklaring gegeven. Slechts heeft [eiser] ter zitting aangevoerd dat hij eerst (via een ingediend WOO-verzoek) een afschrift van het taxatierapport van Kapteijn wilde verkrijgen. Dit argument overtuigt niet. Het taxatierapport wordt in de akte houdende vermeerdering van eis genoemd noch overgelegd. 4.5. [eiser] heeft verder aangevoerd dat de transactie met BPD ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding bij hem “minder speelde”. Kennelijk is bij [eiser] sprake geweest van voortschrijdend inzicht. Omdat de Gemeente als gevolg daarvan geschaad is in haar mogelijkheden verweer te voeren, is de rechtbank van oordeel dit voor risico van [eiser] moet komen. De rechtbank zal daarom de eiswijziging wegens strijd met de eisen van een goede procesorde buiten beschouwing laten en komt uitsluitend toe aan de beoordeling van de bij dagvaarding ingestelde vorderingen. [eiser] is geen belanghebbende 4.6. [eiser] doet een beroep op artikel 108 VWEU. Artikel 108 lid 3 VWEU bepaalt dat een voorgenomen steunmaatregel niet tot uitvoering kan worden gebracht voordat de procedure van artikel 108 lid 2 VWEU tot een eindbesluit heeft geleid. Dit uitvoeringsverbod heeft rechtstreekse werking. 4.7. Uitsluitend belanghebbenden kunnen zich op artikel 108 VWEU beroepen. De Gemeente heeft aangevoerd dat [eiser] geen belanghebbende is. De rechtbank is van oordeel dat dit verweer slaagt en licht dit als volgt toe. [eiser] is geen concurrent van CV De Hofgeester Gronden 4.8. Het begrip belanghebbende is in artikel 1, aanhef en sub h van de Procedureverordening als volgt gedefinieerd: een persoon “waarvan de belangen door de toekenning van steun kunnen worden geraakt, in het bijzonder de begunstigde van de steun, concurrerende ondernemingen en beroepsverenigingen”. Uit arresten van het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJ EU) volgt dat aanzienlijke aantasting van de concurrentiepositie niet hoeft te worden bewezen en dat een justitiabele wiens situatie door de steun concreet dreigt te worden beïnvloed, zich op artikel 108 VWEU kan beroepen. 4.9. [eiser] voert aan dat hij concurrent is van CV De Hofgeester Gronden, omdat hij, net zoals CV De Hofgeester Gronden, grondposities verwerft in de omgeving [plaats 2] en hij op die markt lokaal zelfs de sterkste speler is. Ook heeft [eiser] aangevoerd dat hij dezelfde activiteiten verricht als CV De Hofgeester Gronden, omdat hij streeft naar waardevermeerdering van die grondposities. Ter onderbouwing daarvan heeft [eiser] verwezen naar de ontwikkeling van het perceel aan de [straat]. In randnummer 1.5 (sub i tot en met vi) van zijn pleitaantekeningen heeft hij daarnaast zes grondposities genoemd die hij heeft verworven (waarvan de sub i en ii genoemde grondposities kennelijk het perceel aan de [straat] betreffen). 4.10. De rechtbank stelt bij de beoordeling hiervan voorop dat de door CV De Hofgeester Gronden gekochte grond onderdeel uitmaakte van het ontwikkelgebied De Hofgeest. Het plan van de Gemeente voor dat gebied was al vastgesteld in 2011. Ten tijde van de koop door CV De Hofgeester Gronden in 2019 stond dus vast dat op die grond grootschalige woningbouw moest plaatsvinden. CV De Hofgeester Gronden is met de Gemeente overeengekomen dat zij de projectontwikkeling van deelgebied De Hofgeest West ter hand zou nemen. Zij is (blijkens de anterieure overeenkomst) onder meer verplicht om (voor eigen rekening en risico) het deelgebied bouw- en woonrijp te maken. De verkoop van de grond door de Gemeente aan CV De Hofgeester Gronden was onderdeel van deze afspraken en kan niet los daarvan worden gezien. 4.11. Veronderstellenderwijs aannemende dat [eiser] inderdaad de in randnummer 1.5 (sub iii tot en met vi) van zijn pleitaantekeningen genoemde percelen grond heeft gekocht (hetgeen de Gemeente weerspreekt), staat met de toelichting van [eiser] ter zitting vast dat die percelen grond geen woonbestemming hebben (maar agrarische gronden zijn) en dat er ook geen verplichtingen of plannen zijn om daar woningbouw te realiseren. De rechtbank is van oordeel dat de markt waarop [eiser] actief is (agrarische grond), dus een ander(e) markt(-segment) is dan de markt waarop CV De Hofgeester Gronden actief is, namelijk de markt voor grond waarop woningbouwontwikkeling moet plaatsvinden. Het perceel aan de [straat] betreft weliswaar (inmiddels) grond die bestemd is voor woningbouw, maar dit perceel was al eigendom van [betrokkene 1]. Dat gaat dus om ontwikkeling op eigen grond dan wel grond van familie. Ook hieruit blijkt dus niet dat [eiser] op dezelfde markt actief is als CV De Hofgeester Gronden.

4.20. Het voorgaande betekent dat [eiser] niet als belanghebbende in de zin van artikel 108 VWEU kan worden aangemerkt. Een andere (zelfstandige) grondslag voor de vorderingen is niet aangevoerd. Weliswaar betoogt [eiser] dat het handelen van de Gemeente een onrechtmatige daad oplevert, maar ook die stelling is gebaseerd op de gestelde schending van artikel 108 VWEU. Daarom zal de rechtbank [eiser] niet-ontvankelijk verklaren in zijn vorderingen. 4.21. [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Gemeente worden begroot op: - griffierecht € 714,00 - salaris advocaat € 1.228,00 (2 punten × tarief II) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 2.120,00.

De rechtbank 5.1. verklaart [eiser] niet ontvankelijk in zijn vorderingen zoals vermeld in 3.1 van dit vonnis; 5.2. verstaat dat de vorderingen zoals vermeld in 3.2 van dit vonnis niet zijn ingesteld; 5.3. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 2.120,- te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] € 92,- extra betalen, plus de kosten van betekening, 5.4. verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. J. van der Kluit, mr. M.P. de Valk en mr. E.B. van den Heuvel en in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2025. 1538 Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie. Verordening (EU) 2015/1589 van de Raad van 13 juli 2015 tot vaststelling van nadere bepalingen voor de toepassing van artikel 108 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (codificatie), PbEU 2015, L 248/9. HvJ EU 03-09-2020, ECLI:EU:C:2020:637 (Vereniging tot Behoud van Natuurmonumenten in Nederland e.a./Vereniging Gelijkberechtiging Grondbezitters e.a.) HR 11 december 2020, ECLI:NL:HR:2020:2007, en de daarin genoemde jurisprudentie van het HvJEU: HvJEU 24 mei 2011, ECLI:EU:C:2011:341 (Commissie/Kronopoly en Kronotex; HvJEU 9 juli 2009, ECLI:EU:C:2009:435 (3F/Commissie) en HvJEU 13 januari 2005, ECLI:EU:C:2005:10 (Streekgewest Westelijk Noord-Brabant). De Gemeente heeft overigens aangevoerd dat zij met die andere percelen van [eiser] niet bekend is, dat onduidelijk is waar die percelen zich bevinden en wie de eigenaar is. Pagina 13 van het rapport van de Stout Groep van 8 november 2019.

RECHTBANK Noord-Holland Civiel recht Zittingsplaats Haarlem Zaaknummer: C/15/361142 / HA ZA 25-41 Vonnis van 22 oktober 2025 in de zaak van [eiser] , te [plaats 1], eiser, hierna te noemen: [eiser], advocaat: mr. H.J.M. van Schie, tegen GEMEENTE VELSEN, te IJmuiden, gemeente Velsen, gedaagde, hierna te noemen: de Gemeente, advocaten: mr. A. Paternotte en mr. C.J. Loggen-ten Hoopen. De zaak in het kort [eiser] stelt dat de Gemeente verboden staatssteun heeft verleend door aan twee ontwikkelaars percelen grond te verkopen tegen een niet-marktconforme koopprijs. Een deel van de vorderingen laat de rechtbank buiten beschouwing, omdat zij in een te laat stadium van de procedure zijn ingesteld. De rechtbank verklaart [eiser] niet-ontvankelijk in zijn overige vorderingen, omdat hij geen belanghebbende is. [eiser] is geen concurrent van de ontwikkelaar die de gestelde staatsteun heeft ontvangen. Weliswaar had [eiser] (voorheen) een eigen perceel waarop kleinschalige woningbouw plaatsvindt en stelt hij daarnaast percelen agrarische grond te hebben verworven, maar daarmee is [eiser] niet actief op dezelfde markt als de ontwikkelaar en verricht hij ook niet dezelfde activiteiten als de ontwikkelaar. Ook is niet gebleken dat de gestelde staatssteun zijn situatie op een andere manier beïnvloedt of dreigt te beïnvloeden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 16 april 2025, waarin een mondelinge behandeling is gelast, en de daarin genoemde stukken; - de akte houdende vermeerdering eis van [eiser]; - de akte overlegging producties bij akte vermeerdering eis en spreekaantekeningen, met producties 12 tot en met 25 van [eiser]; - de akte overlegging producties (2) behorende bij de pleitnota van 11 september 2025 met producties 26 tot en met 29 van [eiser]; - de door [eiser] overgelegde aanvullende productie 30; - de door de Gemeente overgelegde aanvullende producties 6 tot en met 8; - de mondelinge behandeling van 11 september 2025 waarbij beide partijen pleitaantekeningen hebben overgelegd en waarvan de griffier voor het overige aantekeningen heeft bijgehouden. 1.2. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

Het perceel aan de [straat] 2.1. De vader van [eiser], [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) was eigenaar van een perceel grond aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: het perceel aan de [straat]). [betrokkene 1] heeft dat perceel deels in 2001 en deels in 2005, overgedragen aan [eiser] en zijn zus ([betrokkene 2]). Vanaf 2007 heeft [eiser] de Gemeente benaderd voor de ontwikkeling van het perceel. 2.2. Op 1 februari 2019 hebben [eiser] en zijn zus het perceel aan de [straat] teruggeleverd aan [betrokkene 1] Ook daarna is [eiser] voor het perceel aan de [straat] woordvoerder gebleven richting de Gemeente. 2.3. In een anterieure overeenkomst van 10 maart 2022 hebben [eiser] (als “Exploitant”), [betrokkene 1] en de Gemeente overeenstemming bereikt over het realiseren van een urban villa (met maximaal acht woningen) op het perceel aan de [straat]. Daarbij is ook afgesproken dat [eiser] verplicht is om (“in het Projectgebied”) vier sociale huurwoningen te realiseren. 2.4. Inmiddels is de moeder van [eiser] (als erfgenaam van [betrokkene 1]) eigenaar van het perceel aan de [straat]. Ontwerp ontwikkelingsplan Grote Buitendijk/Hofgeest 2.5. Op 14 juli 2011 heeft de Gemeente het Ontwerp Ontwikkelingsplan Grote Buitendijk/Hofgeest vastgesteld en op 11 december 2014 de randvoorwaarden voor een mogelijke herontwikkeling van De Hofgeest. Dit gebied grenst aan het perceel aan de [straat]. CV De Hofgeester Gronden heeft zich gemeld als mogelijke ontwikkelaar van De Hofgeest. 2.6. Op 30 oktober 2017 heeft de Gemeente aan een pachter van de betreffende gronden medegedeeld dat zij in gesprek is met een ontwikkelaar voor de herontwikkeling van het gebied De Hofgeest in [plaats 2] en dat de Gemeente daar in beginsel in grote lijnen positief tegenover staat. 2.7. De Gemeente heeft aan Stout Groep B.V. opdracht gegeven (onder meer) de marktconformiteit van de grondwaarde van de aan CV De Hofgeester Gronden te verkopen percelen te onderzoeken. Dit heeft geleid tot een rapport van de Stout Groep van 8 november 2019. Transactie tussen de Gemeente en CV De Hofgeester Gronden (Hofgeest West) 2.8. Op 19 december 2019 heeft de Gemeente in de anterieure exploitatieovereenkomst Hofgeest (hierna: de anterieure overeenkomst) een perceel, kadastraal bekend gemeente Velsen, sectie E, nummer 1562 (gedeeltelijk) verkocht aan CV De Hofgeester Gronden, onder opschortende voorwaarde (onder meer) van een onherroepelijk bestemmingsplan dat de realisatie van het beoogde project mogelijk maakt. Deze grond wordt ook wel aangeduid als deelgebied Hofgeest West. Uit de overeenkomst blijkt dat het gaat om ongeveer 8.091 m2. 2.9. In artikel 22.2 van de anterieure overeenkomst is vermeld dat de koopprijs € 576.309,- exclusief belastingen bedraagt, met inachtneming van het gestelde in artikel 4 lid 2. In artikel 4 lid 2 is vermeld dat de bedragen zijn vastgesteld op prijspeil 1 juli 2017 en jaarlijks per 1 januari worden geïndexeerd conform de CPI van het CBS, reeks “alle bestedingen”. 2.10. Op 23 juni 2021 is het bestemmingsplan De Hofgeest onherroepelijk vastgesteld. In het plangebied ligt het aan CV De Hofgeester Gronden verkochte perceel. 2.11. Begin februari 2022 is gestart met het (fysiek) bouwrijp maken van de (te leveren) grond. 2.12. Op 10 mei 2022 heeft de Gemeente aan CV De Hofgeester Gronden verschillende percelen grond geleverd die zijn ontstaan uit perceel 1562. In totaal gaat het om 4.166 m2 grond. De koopprijs bedraagt volgens de leveringsakte € 617.457,46. 2.13 Het bouwprogramma op genoemde percelen omvat de bouw van 242 woningen. 2.14 CV De Hofgeester Gronden heeft deze percelen (met uitzondering van één perceel) onbebouwd doorverkocht aan verschillende kopers (in de periode juli 2022 tot en met december 2022). Eén perceel heeft zij bebouwd doorverkocht op 19 december 2024. De totale koopprijs die CV Hofgeester Gronden heeft ontvangen uit de doorverkoop van de percelen die zijn ontstaan uit perceel 1562 bedraagt € 6.143.967,- exclusief btw. Transactie tussen de Gemeente en BDP (Hofgeest Oost/VSV) 2.15 ( Ook) op 19 december 2019 heeft de Gemeente aan BPD Ontwikkeling B.V. (hierna: BPD) percelen grond verkocht met een omvang van 54.135 m2. Deze grond wordt ook wel aangeduid als deelgebied Hofgeest Oost of deelgebied VSV. Onderdeel van dit gebied was (de ontwikkeling van) een sportcomplex. Op 9 juli 2025 heeft de Gemeente (een deel van) de grond geleverd aan BPD.

3.1. [eiser] vordert bij dagvaarding – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: voor recht verklaart dat de Gemeente bij de verkoop en levering van 4.166 m2 grond aan CV De Hofgeester Gronden (percelen E 1733, 1734 en 1735) onrechtmatige staatssteun heeft verleend aan CV De Hofgeester Gronden; de Gemeente veroordeelt die onrechtmatige staatssteun verleend aan CV De Hofgeester Gronden terug te vorderen door het opstarten van een gerechtelijke procedure en daarbij te vorderen een partiële nietigverklaring van de koopovereenkomst en veroordeling van CV De Hofgeester Gronden tot terugbetaling van de verleende staatssteun met wettelijke (handels)rente vanaf 10 mei 2022, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 553.000,- indien niet binnen drie maanden na betekening van dit vonnis een procedure tegen CV De Hofgeester Gronden bij deze rechtbank is aangebracht; een en ander met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten. 3.2. Bij akte vermeerdering van eis, die is ingediend op 5 augustus 2025, heeft [eiser] gevorderd dat de rechtbank, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad ook: 3. voor recht verklaart dat de Gemeente bij het aangaan van de anterieure overeenkomst met BPD onrechtmatige staatssteun aan BPD heeft verleend, alsmede de koopovereenkomst, opgenomen in de anterieure overeenkomst van 19 december 2019 in artikel 22 lid 1 sub a, nietig verklaart dan wel vernietigt; 4. de Gemeente verbiedt, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 80.000,- 5. deze gronden aan een derde partij te verkopen zonder voorafgaande taxatie door een onafhankelijk taxateur op basis van een marktwaarde conform NRVT definities; 6. de gronden bouwrijp te laten maken zonder voorafgaande openbare aanbesteding; een en ander met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten. 3.3. [eiser] legt aan zijn vorderingen, zakelijk weergegeven, ten grondslag dat: - [eiser] belanghebbende is in de zin van artikel 108 lid 2 VWEU, omdat hij een woningbouwopgave en grondposities heeft in de regio, en dus concurrent is van CV De Hofgeester Gronden, terwijl het handelen van de Gemeente bovendien concrete gevolgen heeft voor [eiser]. Dit omdat een concurrent die ook sociale huurwoningen moet bouwen fors wordt gesteund en aan CV De Hofgeester Gronden lichtere eisen zijn gesteld voor de bouw van sociale huurwoningen dan aan [eiser]; ten aanzien van de transactie met CV De Hofgeester Gronden de tussen [eiser] en CV De Hofgeester Gronden overeengekomen koopprijs van € 617.457,- voor de gronden voor Hofgeest West niet marktconform was, gelet op de doorverkoopopbrengst van € 6.143.967,- kort na de levering aan CV De Hofgeester Gronden en de door de Gemeente zelf bepaalde WOZ-waarde van de gronden van € 5,8 miljoen per 1 januari 2022; bij de verkoop aan CV De Hofgeester Gronden dus sprake is van onrechtmatige staatsteun (in de zin van artikelen 107 en 108 VWEU) tot een bedrag van € 5,53 miljoen; ten aanzien van de transactie met BPD de Gemeente BPD heeft bevoordeeld omdat aan BPD lichtere eisen werden gesteld voor de bouw van sociale huurwoningen, dan aan [eiser]; de met BPD overeengekomen prijs van € 6,- per m2 niet marktconform was; bij de verkoop aan BPD dus sprake is van onrechtmatige staatsteun (in de zin van artikelen 107 en 108 VWEU) tot een bedrag van € 828.367, dan wel € 2.351.492,-; er sprake is geweest van directe gunning zonder concurrentie, hetgeen in strijd is met de aanbestedingsregels, wat ook bevoordeling en dus onrechtmatige staatssteun is. 3.4. De Gemeente voert verweer. Zij betoogt dat de eisvermeerdering buiten beschouwing moet blijven wegens strijd met de eisen van de goede procesorde. De Gemeente concludeert verder tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 3.5. Op de stellingen van partijen gaat de rechtbank hierna, voor zover nodig, nader in.

De bij vermeerdering van eis ingestelde vorderingen blijven buiten beschouwing 4.1. De rechtbank stelt voorop dat, zolang nog geen eindvonnis is gewezen, [eiser] bevoegd is zijn eis schriftelijk te vermeerderen. De eisvermeerdering kan echter buiten beschouwing worden gelaten op de grond dat de vermeerdering in strijd is met de eisen van een goede procesorde (artikel 130 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). De Gemeente heeft op deze grond bezwaar gemaakt tegen de eisvermeerdering. De rechtbank acht dat bezwaar gegrond en licht dit als volgt toe. 4.2. De eiswijziging is ongeveer vijf weken voorafgaand aan de zitting ingediend. Weliswaar heeft de Gemeente dus ter zitting mondeling verweer kunnen voeren tegen de bij eiswijziging ingestelde vorderingen (waarbij de Gemeente overigens heeft opgemerkt dat zij ook in die mogelijkheid is beperkt, omdat de eiswijziging is ingediend in de vakantieperiode), maar haar is de gelegenheid ontnomen om ten aanzien van deze vorderingen een conclusie van antwoord in te dienen. De omstandigheid dat (volgens [eiser]) de Gemeente bekend was met de bezwaren van [eiser] tegen de transactie met BPD, brengt daarin geen verandering, omdat de inhoud van de dagvaarding geen aanleiding gaf voor de Gemeente om die transactie te bespreken in de conclusie van antwoord. De Gemeente is dus door de late indiening van de eiswijziging geschaad in haar mogelijkheid om adequaat verweer te voeren tegen de nieuwe vorderingen. 4.3. Hierbij weegt mee dat het in dit geval niet gaat om een aanscherping of vermeerdering van de reeds ingestelde vorderingen, maar om het toevoegen van twee volledig nieuwe vorderingen, met een eigen feitelijke grondslag. Waar [eiser] bij dagvaarding uitsluitend bezwaar maakte tegen de transactie tussen de Gemeente en CV De Hofgeester Gronden, richt hij na de eiswijziging zijn pijlen ook op de transactie tussen de Gemeente en BPD. De grondslag van de bij eiswijziging ingestelde vorderingen vertoont weliswaar overeenkomsten met de grondslag van de bij de dagvaarding ingestelde vorderingen, maar dat neemt niet weg dat de vorderingen verder losstaan van elkaar, zien op verschillende transacties met elk een eigen feitelijke context en [eiser] in de nieuwe vorderingen die zien op de transactie met BPD, anders dan in de vorderingen die zien op de transactie met CV Hofgeester Gronden, nietigverklaring dan wel vernietiging vordert van de koopovereenkomst. De bij eisvermeerdering ingestelde vorderingen vergen daarom een zelfstandige beoordeling. Met de eisvermeerdering heeft [eiser] de omvang en inzet van de procedure dus in feite verdubbeld. 4.4. Daarbij komt dat de Gemeente ter zitting terecht de vraag heeft opgeworpen waarom [eiser] de bij eisvermeerdering ingestelde vorderingen niet al bij dagvaarding heeft ingesteld. [eiser] was namelijk in ieder geval vanaf 2 mei 2024 op de hoogte van de transactie met BPD (dus ruim een half jaar vóór het uitbrengen van de dagvaarding in deze zaak). [eiser] heeft daarvoor geen goede verklaring gegeven. Slechts heeft [eiser] ter zitting aangevoerd dat hij eerst (via een ingediend WOO-verzoek) een afschrift van het taxatierapport van Kapteijn wilde verkrijgen. Dit argument overtuigt niet. Het taxatierapport wordt in de akte houdende vermeerdering van eis genoemd noch overgelegd. 4.5. [eiser] heeft verder aangevoerd dat de transactie met BPD ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding bij hem “minder speelde”. Kennelijk is bij [eiser] sprake geweest van voortschrijdend inzicht. Omdat de Gemeente als gevolg daarvan geschaad is in haar mogelijkheden verweer te voeren, is de rechtbank van oordeel dit voor risico van [eiser] moet komen. De rechtbank zal daarom de eiswijziging wegens strijd met de eisen van een goede procesorde buiten beschouwing laten en komt uitsluitend toe aan de beoordeling van de bij dagvaarding ingestelde vorderingen. [eiser] is geen belanghebbende 4.6. [eiser] doet een beroep op artikel 108 VWEU. Artikel 108 lid 3 VWEU bepaalt dat een voorgenomen steunmaatregel niet tot uitvoering kan worden gebracht voordat de procedure van artikel 108 lid 2 VWEU tot een eindbesluit heeft geleid. Dit uitvoeringsverbod heeft rechtstreekse werking. 4.7. Uitsluitend belanghebbenden kunnen zich op artikel 108 VWEU beroepen. De Gemeente heeft aangevoerd dat [eiser] geen belanghebbende is. De rechtbank is van oordeel dat dit verweer slaagt en licht dit als volgt toe. [eiser] is geen concurrent van CV De Hofgeester Gronden 4.8. Het begrip belanghebbende is in artikel 1, aanhef en sub h van de Procedureverordening als volgt gedefinieerd: een persoon “waarvan de belangen door de toekenning van steun kunnen worden geraakt, in het bijzonder de begunstigde van de steun, concurrerende ondernemingen en beroepsverenigingen”. Uit arresten van het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJ EU) volgt dat aanzienlijke aantasting van de concurrentiepositie niet hoeft te worden bewezen en dat een justitiabele wiens situatie door de steun concreet dreigt te worden beïnvloed, zich op artikel 108 VWEU kan beroepen. 4.9. [eiser] voert aan dat hij concurrent is van CV De Hofgeester Gronden, omdat hij, net zoals CV De Hofgeester Gronden, grondposities verwerft in de omgeving [plaats 2] en hij op die markt lokaal zelfs de sterkste speler is. Ook heeft [eiser] aangevoerd dat hij dezelfde activiteiten verricht als CV De Hofgeester Gronden, omdat hij streeft naar waardevermeerdering van die grondposities. Ter onderbouwing daarvan heeft [eiser] verwezen naar de ontwikkeling van het perceel aan de [straat]. In randnummer 1.5 (sub i tot en met vi) van zijn pleitaantekeningen heeft hij daarnaast zes grondposities genoemd die hij heeft verworven (waarvan de sub i en ii genoemde grondposities kennelijk het perceel aan de [straat] betreffen). 4.10. De rechtbank stelt bij de beoordeling hiervan voorop dat de door CV De Hofgeester Gronden gekochte grond onderdeel uitmaakte van het ontwikkelgebied De Hofgeest. Het plan van de Gemeente voor dat gebied was al vastgesteld in 2011. Ten tijde van de koop door CV De Hofgeester Gronden in 2019 stond dus vast dat op die grond grootschalige woningbouw moest plaatsvinden. CV De Hofgeester Gronden is met de Gemeente overeengekomen dat zij de projectontwikkeling van deelgebied De Hofgeest West ter hand zou nemen. Zij is (blijkens de anterieure overeenkomst) onder meer verplicht om (voor eigen rekening en risico) het deelgebied bouw- en woonrijp te maken. De verkoop van de grond door de Gemeente aan CV De Hofgeester Gronden was onderdeel van deze afspraken en kan niet los daarvan worden gezien. 4.11. Veronderstellenderwijs aannemende dat [eiser] inderdaad de in randnummer 1.5 (sub iii tot en met vi) van zijn pleitaantekeningen genoemde percelen grond heeft gekocht (hetgeen de Gemeente weerspreekt), staat met de toelichting van [eiser] ter zitting vast dat die percelen grond geen woonbestemming hebben (maar agrarische gronden zijn) en dat er ook geen verplichtingen of plannen zijn om daar woningbouw te realiseren. De rechtbank is van oordeel dat de markt waarop [eiser] actief is (agrarische grond), dus een ander(e) markt(-segment) is dan de markt waarop CV De Hofgeester Gronden actief is, namelijk de markt voor grond waarop woningbouwontwikkeling moet plaatsvinden. Het perceel aan de [straat] betreft weliswaar (inmiddels) grond die bestemd is voor woningbouw, maar dit perceel was al eigendom van [betrokkene 1]. Dat gaat dus om ontwikkeling op eigen grond dan wel grond van familie. Ook hieruit blijkt dus niet dat [eiser] op dezelfde markt actief is als CV De Hofgeester Gronden.

4.20. Het voorgaande betekent dat [eiser] niet als belanghebbende in de zin van artikel 108 VWEU kan worden aangemerkt. Een andere (zelfstandige) grondslag voor de vorderingen is niet aangevoerd. Weliswaar betoogt [eiser] dat het handelen van de Gemeente een onrechtmatige daad oplevert, maar ook die stelling is gebaseerd op de gestelde schending van artikel 108 VWEU. Daarom zal de rechtbank [eiser] niet-ontvankelijk verklaren in zijn vorderingen. 4.21. [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Gemeente worden begroot op: - griffierecht € 714,00 - salaris advocaat € 1.228,00 (2 punten × tarief II) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 2.120,00.

De rechtbank 5.1. verklaart [eiser] niet ontvankelijk in zijn vorderingen zoals vermeld in 3.1 van dit vonnis; 5.2. verstaat dat de vorderingen zoals vermeld in 3.2 van dit vonnis niet zijn ingesteld; 5.3. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 2.120,- te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] € 92,- extra betalen, plus de kosten van betekening, 5.4. verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. J. van der Kluit, mr. M.P. de Valk en mr. E.B. van den Heuvel en in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2025. 1538 Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie. Verordening (EU) 2015/1589 van de Raad van 13 juli 2015 tot vaststelling van nadere bepalingen voor de toepassing van artikel 108 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (codificatie), PbEU 2015, L 248/9. HvJ EU 03-09-2020, ECLI:EU:C:2020:637 (Vereniging tot Behoud van Natuurmonumenten in Nederland e.a./Vereniging Gelijkberechtiging Grondbezitters e.a.) HR 11 december 2020, ECLI:NL:HR:2020:2007, en de daarin genoemde jurisprudentie van het HvJEU: HvJEU 24 mei 2011, ECLI:EU:C:2011:341 (Commissie/Kronopoly en Kronotex; HvJEU 9 juli 2009, ECLI:EU:C:2009:435 (3F/Commissie) en HvJEU 13 januari 2005, ECLI:EU:C:2005:10 (Streekgewest Westelijk Noord-Brabant). De Gemeente heeft overigens aangevoerd dat zij met die andere percelen van [eiser] niet bekend is, dat onduidelijk is waar die percelen zich bevinden en wie de eigenaar is. Pagina 13 van het rapport van de Stout Groep van 8 november 2019.

4.12. De rechtbank is verder van oordeel dat ook de activiteiten van [eiser] van wezenlijk andere aard, complexiteit en omvang zijn dan de activiteiten van CV De Hofgeester Gronden. [eiser] weerspreekt dit en stelt dat hij streeft naar het creëren van meerwaarde van die percelen, bijvoorbeeld door zich in te spannen om een bestemmingswijziging te realiseren en bouwplannen te laten uitwerken. Volgens [eiser] verricht hij daarmee dezelfde activiteiten als CV De Hofgeester Gronden, omdat ook CV De Hofgeester Gronden slechts de grond heeft gekocht en vervolgens met meerwaarde heeft doorverkocht, terwijl de daadwerkelijke bouw van de woningen door derden wordt uitgevoerd. 4.13. Met dit laatste betoog gaat [eiser] er echter ten onrechte aan voorbij dat CV De Hofgeester Gronden (voorafgaand aan de doorverkoop) voor eigen rekening en risico de grond bouw- en woonrijp heeft gemaakt voor de bouw van 242 woningen (volgens het rapport van Stout Groep worden de kosten van het bouw- en woonrijp maken en de inrichting van het deelgebied geraamd op € 6,8 miljoen). Dat CV De Hofgeester Gronden vervolgens de daadwerkelijke bouw van de woningen, met uitzondering van één woning, niet zelf heeft verricht of laten verrichten, doet daaraan niet af. 4.14. Vast staat dat [eiser] zich tot op heden niet met dergelijke activiteiten heeft beziggehouden. [eiser] heeft ook niet gesteld en toegelicht dat hij ontwikkeling van dergelijke omvangrijke projecten zou kunnen financieren en uitvoeren, terwijl door de Gemeente gemotiveerd is betoogd dat [eiser] die mogelijkheden niet heeft. 4.15. De kleinschalige ontwikkeling op het (eigen) perceel aan de [straat] valt hiermee niet te vergelijken. De door [eiser] omschreven activiteiten die hij voor zijn percelen agrarische grond verricht, moeten bovendien worden aangemerkt als een vorm van grondspeculatie. [eiser] heeft ter zitting erkend dat de inzet van die werkzaamheden is om die grond uiteindelijk (met een waardevermeerdering) door te verkopen aan een ontwikkelaar. Dat ook CV De Hofgeester Gronden zich bezighoudt met dergelijke grondspeculatie is gesteld noch gebleken. 4.16. De tussenconclusie van het voorgaande is dat de activiteiten van [eiser] wezenlijk anders zijn dan de activiteiten van CV De Hofgeester Gronden en dat zij ook niet op dezelfde markt actief zijn. Zij zijn daarom geen concurrenten die met elkaar moeten wedijveren te aanzien van de zelfde diensten en/of goederen. In zoverre wordt de situatie van [eiser] dus niet beïnvloed door de gestelde staatssteun aan CV De Hofgeester Gronden. Geen andere (dreigende) invloed op de situatie van [eiser] 4.17. Ook een andere (dreigende) invloed op de situatie van [eiser] is niet gebleken. De enkele stelling dat [eiser] en CV De Hofgeester Gronden beiden verplicht zijn om sociale huurwoningen te bouwen, is daarvoor onvoldoende. Omdat [eiser] en CV De Hofgeester Gronden geen concurrenten zijn en [eiser] de sociale huurwoningen op het (eigen) perceel aan de [straat] moet realiseren, valt niet in te zien hoe de gestelde staatssteun aan CV De Hofgeester Gronden invloed kan hebben op de verplichting van [eiser] om sociale huurwoningen te realiseren. [eiser] heeft dat onvoldoende toegelicht. 4.18. [eiser] legt aan zijn vorderingen ook ten grondslag dat sprake is van (indirecte) onrechtmatige staatsteun aan CV De Hofgeester Gronden, omdat aan [eiser] strengere eisen zijn gesteld omtrent de te bouwen sociale huurwoningen, dan aan CV De Hofgeester Gronden. Dit maakt [eiser] echter nog geen belanghebbende, omdat ook dit betoog is gebaseerd op de veronderstelling dat [eiser] en CV De Hofgeester Gronden concurrenten zijn. Daarvan is geen sprake. 4.19. Ter zitting heeft [eiser] tot slot betoogd dat hij belang heeft bij de ingestelde vorderingen, (kort gezegd) omdat de Gemeente in andere procedures beschuldigingen heeft geuit aan zijn adres, onder meer over de verkoop van een perceel aan de Vlietweg en de waarde daarvan. Die transacties zijn nog niet beoordeeld en de beschuldigingen blijven aan [eiser] kleven, aldus [eiser]. Nog afgezien van het feit dat de onderhavige procedure geen betrekking heeft op dat perceel aan de Vlietweg, kan dit betoog er niet toe leiden dat [eiser] belanghebbende is in de zin van artikel 108 VWEU, zodat de rechtbank hieraan verder voorbij gaat.

4.12. De rechtbank is verder van oordeel dat ook de activiteiten van [eiser] van wezenlijk andere aard, complexiteit en omvang zijn dan de activiteiten van CV De Hofgeester Gronden. [eiser] weerspreekt dit en stelt dat hij streeft naar het creëren van meerwaarde van die percelen, bijvoorbeeld door zich in te spannen om een bestemmingswijziging te realiseren en bouwplannen te laten uitwerken. Volgens [eiser] verricht hij daarmee dezelfde activiteiten als CV De Hofgeester Gronden, omdat ook CV De Hofgeester Gronden slechts de grond heeft gekocht en vervolgens met meerwaarde heeft doorverkocht, terwijl de daadwerkelijke bouw van de woningen door derden wordt uitgevoerd. 4.13. Met dit laatste betoog gaat [eiser] er echter ten onrechte aan voorbij dat CV De Hofgeester Gronden (voorafgaand aan de doorverkoop) voor eigen rekening en risico de grond bouw- en woonrijp heeft gemaakt voor de bouw van 242 woningen (volgens het rapport van Stout Groep worden de kosten van het bouw- en woonrijp maken en de inrichting van het deelgebied geraamd op € 6,8 miljoen). Dat CV De Hofgeester Gronden vervolgens de daadwerkelijke bouw van de woningen, met uitzondering van één woning, niet zelf heeft verricht of laten verrichten, doet daaraan niet af. 4.14. Vast staat dat [eiser] zich tot op heden niet met dergelijke activiteiten heeft beziggehouden. [eiser] heeft ook niet gesteld en toegelicht dat hij ontwikkeling van dergelijke omvangrijke projecten zou kunnen financieren en uitvoeren, terwijl door de Gemeente gemotiveerd is betoogd dat [eiser] die mogelijkheden niet heeft. 4.15. De kleinschalige ontwikkeling op het (eigen) perceel aan de [straat] valt hiermee niet te vergelijken. De door [eiser] omschreven activiteiten die hij voor zijn percelen agrarische grond verricht, moeten bovendien worden aangemerkt als een vorm van grondspeculatie. [eiser] heeft ter zitting erkend dat de inzet van die werkzaamheden is om die grond uiteindelijk (met een waardevermeerdering) door te verkopen aan een ontwikkelaar. Dat ook CV De Hofgeester Gronden zich bezighoudt met dergelijke grondspeculatie is gesteld noch gebleken. 4.16. De tussenconclusie van het voorgaande is dat de activiteiten van [eiser] wezenlijk anders zijn dan de activiteiten van CV De Hofgeester Gronden en dat zij ook niet op dezelfde markt actief zijn. Zij zijn daarom geen concurrenten die met elkaar moeten wedijveren te aanzien van de zelfde diensten en/of goederen. In zoverre wordt de situatie van [eiser] dus niet beïnvloed door de gestelde staatssteun aan CV De Hofgeester Gronden. Geen andere (dreigende) invloed op de situatie van [eiser] 4.17. Ook een andere (dreigende) invloed op de situatie van [eiser] is niet gebleken. De enkele stelling dat [eiser] en CV De Hofgeester Gronden beiden verplicht zijn om sociale huurwoningen te bouwen, is daarvoor onvoldoende. Omdat [eiser] en CV De Hofgeester Gronden geen concurrenten zijn en [eiser] de sociale huurwoningen op het (eigen) perceel aan de [straat] moet realiseren, valt niet in te zien hoe de gestelde staatssteun aan CV De Hofgeester Gronden invloed kan hebben op de verplichting van [eiser] om sociale huurwoningen te realiseren. [eiser] heeft dat onvoldoende toegelicht. 4.18. [eiser] legt aan zijn vorderingen ook ten grondslag dat sprake is van (indirecte) onrechtmatige staatsteun aan CV De Hofgeester Gronden, omdat aan [eiser] strengere eisen zijn gesteld omtrent de te bouwen sociale huurwoningen, dan aan CV De Hofgeester Gronden. Dit maakt [eiser] echter nog geen belanghebbende, omdat ook dit betoog is gebaseerd op de veronderstelling dat [eiser] en CV De Hofgeester Gronden concurrenten zijn. Daarvan is geen sprake. 4.19. Ter zitting heeft [eiser] tot slot betoogd dat hij belang heeft bij de ingestelde vorderingen, (kort gezegd) omdat de Gemeente in andere procedures beschuldigingen heeft geuit aan zijn adres, onder meer over de verkoop van een perceel aan de Vlietweg en de waarde daarvan. Die transacties zijn nog niet beoordeeld en de beschuldigingen blijven aan [eiser] kleven, aldus [eiser]. Nog afgezien van het feit dat de onderhavige procedure geen betrekking heeft op dat perceel aan de Vlietweg, kan dit betoog er niet toe leiden dat [eiser] belanghebbende is in de zin van artikel 108 VWEU, zodat de rechtbank hieraan verder voorbij gaat.