ECLI:NL:RBNHO:2025:11231

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: C/15/366120 / KG ZA 25-363

Vonnis in kort geding van 17 juli 2025

in de zaak van

1 [eiser 1],

2. [eiser 2],

beiden te [plaats 1],

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers],

advocaat: mr. H.C. Uittenbogaart,

tegen

[gedaagde]

,

te [plaats 2],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

procederend voor zichzelf.

De zaak in het kort

[gedaagde] heeft een bouwvergunning om haar garage die in de tuin van [eisers] staat, om te bouwen tot een tiny house met een deur en raam die uitkomen/uitkijken op de tuin van [eisers] willen dit voorkomen en vorderen een bouwverbod.

Een bouwvergunning geeft geen bevoegdheid om inbreuk te maken op burenrechten. [gedaagde] heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij van de betrokken eigenaren toestemming heeft gekregen voor haar bouwplannen. De voorzieningenrechter wijst het gevorderde bouwverbod beperkt toe.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 t/m 7- de producties 1 t/m 14b van [gedaagde]- de mondelinge behandeling van 3 juli 2025 waarbij [gedaagde] spreekaantekeningen heeft overgelegd en de griffier voor het overige aantekeningen heeft gemakt.

1.2. Tot slot in een datum voor vonnis bepaald.

2.1. [eisers] zijn sinds 2 mei 2024 eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de op de begane grond gelegen woning met tuin (hierna: de tuin), plaatselijk bekend [straat 1] [nummer 1] in [plaats 1], kadastraal bekend als [kadaster nummer 1]. Hun appartementsrecht maakt deel uit van de Vereniging Van Eigenaars [straat 1] [nummer 1]/[nummer 2]/[nummer 3] Te [plaats 1] (hierna: de VvE).

2.2. In de tuin en te bereiken vanaf de [straat 2] staat een garage, kadastraal aangeduid met nummer [kadaster nummer 2]. [gedaagde] is eigenaar van de garage. Op de strook grond achter de garage (hierna: de strook grond), onderdeel van perceel [kadaster nummer 3], rust een recht van overpad ten behoeve van de buren van [straat 1] [nummer 3].

{afbeelding 1}

afbeelding 1 uitsnede van uittreksel Kadaster

2.3. Op 23 december 2022 heeft [gedaagde] een aanvraag omgevingsvergunning ingediend bij de gemeente [plaats 1] (hierna: de gemeente) voor het verbouwen van de garage tot een tiny house (hierna: het tiny house). Het plan houdt onder meer in dat de voordeur van het tiny house zal uitkomen op de strook grond, een raam aan de kopse kant van het tiny house zou worden geplaatst met zicht op de tuin en wekt de indruk dat ook een fiets in de tuin kan worden gestald. Daarnaast zal er een extra bouwlaag op de huidige garage worden geplaatst die zich uitstrekt over de strook grond.

{afbeelding 2}

afbeelding 2, onderdeel van een bouwtekening van de begane grond van het tiny house, overgelegd bij de vergunningsaanvraag. ‘Parel’ is een naam voor het tiny house. Abusievelijk staat op deze tekening ‘[straat 3]’ in plaats van [straat 1].

afbeelding 3, aanzicht van voorgevel vanaf [straat 2] en achteraanzicht met overbouw

2.4. Bij de vergunningsaanvraag zijn toestemmingen voor de bouwplannen van [gedaagde] van voormalige huurders van de woning [straat 1] [nummer 3] gevoegd.

2.5. Op 22 februari 2024 heeft de gemeente de omgevingsvergunning verleend. In de vergunning staat onder meer vermeld:

… wij wijzen erop dat rechten van derden aan het gebruik van deze vergunning in de weg kunnen staan.

2.6. Er zijn tegen het besluit geen bezwaren ingediend. De bezwaartermijn is verstreken. Het besluit is onherroepelijk geworden.

2.7. [eisers] hebben met [gedaagde] contact gehad over haar bouwplannen. Bij e-mail van 11 mei 2025 hebben [eisers] [gedaagde] gevraagd hen te bevestigen dat zij niet over de tuin zal bouwen, geen raam en deur uitkijkend/ -komend op de tuin zal plaatsen en dat ze geen recht van overpad over de strook grond heeft. [gedaagde] heeft dit geweigerd.

2.8. [gedaagde] heeft een aannemer opdracht gegeven het bouwplan uit te voeren. De aannemer heeft voorbereidende werkzaamheden verricht.

2.9. [eisers] hebben de gemeente verzocht de omgevingsvergunning in te trekken. De gemeente heeft dat verzoek afgewezen. [eisers] hebben tegen dat besluit bezwaar aangetekend. Op het moment van de mondelinge behandeling van dit kort geding was daarop nog niet beslist.

Tekst

Tekst

3.1. [eisers] vorderen - samengevat – bij vonnis, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. [gedaagde] te verbieden om enige bouwwerkzaamheden waaronder voorbereidende werkzaamheden uit te voeren aan het perceel gelegen aan [kadaster nummer 4], plaatselijk bekend als “[straat 2] [nummer 4] te [plaats 1]”,

2. te bepalen dat [gedaagde] bij overtreding van het onder 1 genoemde verbod een dwangsom verbeurt van € 2.000 per dag of dagdeel dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 50.000, of andere in goede justitie te bepalen bedragen,

3. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.2. [eisers] leggen aan de vorderingen ten grondslag dat wanneer [gedaagde] voortgaat met de uitvoering van haar bouwplannen, zij op meerdere manieren inbreuk maakt op hun rechten.

3.3. [gedaagde] voert verweer en concludeert dat de vorderingen moeten worden afgewezen. [eisers] zijn geen rechthebbenden, want de tuin is eigendom van de VvE. [gedaagde] betwist verder dat er sprake is van spoedeisendheid, concreet gevaar of een inbreuk op een eigendomsrecht of burenrecht. Zij stelt dat de rechtsvoorganger van [eisers] en bewoners van [straat 1] [nummer 2] en [nummer 3] toestemming hebben gegeven voor haar bouwplannen. Zij heeft de afgelopen jaren voor onderhoud en gesprekken met aannemers, architecten en constructeurs ook steeds toegang gehad tot het terrein, via de deur die uitkomt op de strook grond. Er is sprake is van erfdienstbaarheden. Ook bestaat er al inkijk, want de oorspronkelijke bouwvergunning voor de garage toont ramen aan meer dan een zijde van de garage. Er is dan ook geen sprake van een nieuwe inbreuk op de privacy. De rechtsvoorganger van [eisers] heeft uitdrukkelijk toestemming gegeven om een fiets aan de achterzijde van het tiny house te parkeren. Er zal geen afvalcontainer in de tuin worden geplaatst, aldus [gedaagde].

3.4. De voorzieningenrechter zal hierna nader op de stellingen van partijen ingaan.

4.1. In dit kort geding moet, op basis van de processtukken en dat wat tijdens de mondelinge behandeling naar voren is gebracht, worden beoordeeld of het in deze zaak aannemelijk is dat de vorderingen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat, vooruitlopend daarop, toewijzing daarvan is gerechtvaardigd. De eisende partij moet er een spoedeisend belang bij hebben dat op het oordeel in de bodemprocedure vooruit wordt gelopen. Vanwege de aard van een kort geding procedure, is in een kort geding geen plaats voor bewijslevering.

4.2. [eisers] vorderen [gedaagde] te verbieden bouwwerkzaamheden uit te voeren aan het perceel van de garage. [gedaagde] heeft hiertegen verweer gevoerd. De essentie daarvan is dat verleende toestemming(en) aan toewijzing van de vorderingen in de weg staan. Dat verweer slaagt niet. De voorzieningenrechter licht dat hierna toe.

Ontvankelijk

4.3. [gedaagde] heeft als verweer aangevoerd dat de tuin niet het eigendom van [eisers] is, maar van de VvE. De voorzieningenrechter begrijpt dit verweer zo dat [eisers] in hun vorderingen niet-ontvankelijk moeten worden verklaard, omdat zij geen eigen recht hebben op toewijzing van de vorderingen. Dit verweer faalt.

[eisers] hebben onweersproken gesteld dat zij een exclusief gebruiksrecht van de tuin hebben waarbij voor de buren van [straat 1] [nummer 5] een recht van overpad voor de strook grond geldt. Het voorgenomen gebruik van de tuin door [gedaagde] grijpt specifiek in het gebruiksrecht van [eisers] De omstandigheid dat de VvE in dit kort geding niet als mede-eiser optreedt, is naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen beletsel om inhoudelijk te oordelen over de vorderingen van [eisers]

4.4. [gedaagde] heeft verder een aannemer in de arm genomen en [eisers] hebben haar gevraagd te bevestigen geen gebruik van de tuin te maken, maar zij heeft dat verzoek niet ingewilligd. Gezien die stand van zaken menen [eisers] op goede gronden dat er een kans bestaat dat [gedaagde] op korte termijn met de bouw van het tiny house begint. Daarmee is het spoedeisend belang van [eisers] gegeven.

Geen toestemming eigenaren

4.5. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij haar plannen mag uitvoeren, omdat zij beschikt over de privaatrechtelijke toestemming voor het gebruik van de tuin. Zij stelt dat de rechtsvoorganger van [eisers] en bewoners van [straat 1] [nummer 2] en [nummer 3] namelijk met haar bouwplannen hebben ingestemd. [eisers] hebben dit gemotiveerd betwist: Hun rechtsvoorganger en de andere leden van de VvE hebben hen geïnformeerd dat zij geen toestemming hebben gegeven voor de plannen van [gedaagde]. Het is geen agendapunt van de VvE geweest en de bewoners van [nummer 3], van wie [gedaagde] wel toestemming heeft gekregen, waren toenmalige huurders en als zodanig niet tot het geven van toestemming bevoegd.

4.6. Gelet op deze betwisting lag het op de weg van [gedaagde] haar verweer, dat op dit punt enkel uit beweringen bestaat, nader te onderbouwen. Zij beroept zich namelijk op de rechtsgevolgen ervan. Dit heeft zij echter nagelaten. Zij lijkt ook niet in te zien wat voor een toereikende onderbouwing nodig is. Het gaat hier om toestemming die zodanig is gegeven en vastgelegd dat deze legitimeert om inbreuk te maken op de rechten van een eigenaar van de betrokken grond. Dat brengt mee dat die toestemming moet zijn verleend en vastgelegd op een wijze die tot gevolg heeft dat een opvolgend eigenaar daaraan gebonden is. Dat betekent in dit geval een toestemming van de VvE waar het betrokken perceel toe behoort, die is vastgelegd op een wijze die zeker stelt dat [eisers] de daaruit voortvloeiende beperking konden kennen ten tijde van de verkrijging van hun eigendom. Een in het verleden door een eigenaar verleende toestemming, voor zover daar al sprake van is, die niet als beperking in de kadastrale registers is opgenomen kan na overdracht van de eigendom door diegene die toestemming heeft verleend niet tegen de nieuwe eigenaar worden ingeroepen. De omstandigheid dat de - door [eisers] overigens betwiste - toestemming van de rechtsvoorganger van [eisers] zou zijn vervat in een lange en deels persoonlijke Whatsapp-correspondentie met [gedaagde], zoals zij stelt, is dan ook volstrekt zonder belang.

Daarnaast heeft [gedaagde] niet weersproken dat de toestemming die zij bij de aanvraag van de omgevingsvergunning heeft overgelegd afkomstig is van de huurders.

De conclusie kan dan ook slechts zijn dat de gemeente zich bij de beoordeling van de aanvraag op het verkeerde been heeft laten zetten. Als het al zo is dat [gedaagde] niet zou hebben geweten dat deze bewoners geen eigenaren waren, is dat een vergissing die voor haar rekening komt.

4.7. Dit betekent dat [gedaagde] niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij beschikt over de een toestemming die toereikend is om haar bouwplannen te kunnen uitvoeren.

Belang

4.8. De voorzieningenrechter passeert het verweer dat [eisers] dat door het tiny house geen sprake zou zijn van een nieuwe inbreuk op de privacy van [eisers] Het gebruik van een garage met een eigen toegang aan de straatzijde en ramen met dichte luiken is natuurlijk wezenlijk anders dan een woning met een deur die opent naar de strook grond, overbouw boven de strook grond en een groot (mogelijk) transparant raam naar de tuin.

4.9. De omstandigheid dat de strook grond niet wordt gebruikt als ‘tuin’ verandert dit oordeel niet. Dit argument van [gedaagde] ziet namelijk slechts op de strook grond (niet op het raam) en [eisers] mogen op basis van het gebruiksrecht de strook grond naar eigen inzicht inrichten. Weliswaar geldt er - zo bleek op zitting - een recht van overpad voor de zijburen, maar [gedaagde] heeft niet aannemelijk gemaakt dat er ten gunste van haar perceel ook een erfdienstbaarheid geldt. Dat [gedaagde] en de door haar ingeschakelde derden kennelijk via de poortdeur op de strook grond kunnen komen maakt dat niet anders.

Bouwverbod

4.10. Het gevorderde verbod is dan ook toewijsbaar, zij het beperkt. [gedaagde] is namelijk eigenaar van het perceel [kadaster nummer 4] en mag het verbouwen, met inachtneming van publiekrechtelijke voorwaarden en de civiele burenrechten. Daaronder valt het gebruiksrecht van een grondeigenaar dat zich uitstrekt boven de oppervlakte en het verbod op vensters of andere muuropeningen binnen twee meter van de erfgrens, tenzij de eigenaar van het naburige erf daarvoor toestemming heeft gegeven. De voorzieningenrechter zal daarom het gevorderde bouwverbod beperken tot de inbreuk makende bouwwerkzaamheden.

4.11. De voorzieningenrechter ziet aanleiding aan deze beslissing een dwangsom te verbinden, als stimulans tot nakoming. Aan het verzoek van [eisers] om te bevestigen dat zij niet geen inbreuk makende bouwwerkzaamheden zal (laten) uitvoeren heeft [gedaagde] geen gehoor gegeven en ook tijdens de mondelinge behandeling bleek zij onwrikbaar in haar standpunten. De gevorderde dwangsommen zullen worden beperkt als in de beslissing vermeld.

Ten overvloede

4.12. De voorzieningenrechter merkt op dat hij zich kan voorstellen dat bij [gedaagde], op grond van het feit dat de gemeente haar een omgevingsvergunning heeft verleend en het verzoek tot intrekking van die vergunning heeft afgewezen, op enig moment de gedachte is ontstaan dat zij het recht heeft om haar plannen te realiseren. Een omgevingsvergunning vormt echter geen legitimatie voor inbreuk op de civiele rechten van derden.

De voorzieningenrechter

5.1. verbiedt [gedaagde] om bouwwerkzaamheden uit te voeren aan het perceel plaatselijk bekend als [straat 2] [nummer 4] in [plaats 1], kadastraal aangeduid met [kadaster nummer 4], die inbreuk maken op civiele burenrechten. Dat zijn in het onderhavige plan in ieder geval de deur die uitkomt op de strook grond, de overbouw en (voorlopig oordelend) een raam dat zicht biedt op de hiervoor als tuin aangeduide grond,

5.2. veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] een dwangsom te betalen van € 1.000 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de hoofdveroordeling van 5.1 hiervoor voldoet, tot een maximum van € 25.000 is bereikt,

5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.352,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2025.

1680 artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)

Zie artikelen 5:21 en 5:50 Burgerlijk Wetboek (BW)