ECLI:NL:RBNHO:2025:11109

RECHTBANK Noord-Holland Handel, Kanton en Insolventie locatie Haarlem Zaaknummer: C/15/362913 / HA ZA 25-130 Vonnis van 1 oktober 2025 in de zaak van [eiser] , wonende te [plaats], eiser, advocaat: mr. B. van Mieghem, tegen 1DE TWAALF PROVINCIËN VASTGOED B.V., gevestigd te Heemstede,2. GROND EN VASTGOED SPECIALISTEN NEDERLAND B.V., gevestigd te Heemstede, gedaagden, advocaat: mr. H. Knotter. Eiser wordt hierna ‘ [eiser] ’ genoemd. Gedaagden worden gezamenlijk ‘De Twaalf Provinciën c.s.’ genoemd en afzonderlijk ‘DTP’ en ‘GVSN’.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding, met 24 producties; - de conclusie van antwoord, met 36 producties; - het tussenvonnis van 21 mei 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald; - de akte met overlegging van producties 25 tot en met 27 namens [eiser] ; - de akte met overlegging van producties 37 tot en met 43 namens De Twaalf Provinciën c.s.; - de mondelinge behandeling van 20 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is bepaald dat er een vonnis komt. 2De kern van de zaak [eiser] heeft in de periode 2008 tot en met 2012 via of van De Twaalf Provinciën c.s. meerdere landbouwgronden gekocht, in het kader van grondspeculatie. [eiser] vindt dat De Twaalf Provinciën c.s. daarbij bewust onjuiste informatie aan hem heeft verstrekt over de aard van de grond, het rendement en de aan de koop verbonden risico’s. Volgens hem is er daarom sprake van dwaling of een oneerlijke handelspraktijk en moeten de koopovereenkomsten worden vernietigd en/of heeft hij recht op schadevergoeding. De rechtbank wijst de vorderingen af en licht hierna toe waarom.

3.1. De Twaalf Provinciën c.s. is een handelaar in onroerend goed. Zij houdt zich met name bezig met de handel in grondposities, die zij verkoopt aan investeerders. De Twaalf Provinciën c.s. verkoopt grondposities die volgens haar strategisch gelegen zijn en zodoende mogelijk in aanmerking komen voor een bestemmingswijziging waardoor een waardevermeerdering te realiseren is voor de investeerders. 3.2. [eiser] heeft op 22 april 2008 een brochure aangevraagd bij Geo Vastgoed B.V. (hierna: Geo Vastgoed), de vennootschap gelieerd aan De Twaalf Provinciën c.s. die voorheen als verkoopkantoor fungeerde, over de mogelijkheid te investeren in grondposities. Na meerdere gesprekken heeft [eiser] via bemiddeling van Geo Vastgoed op 13 mei 2008 en 11 augustus 2008 grond gekocht van een particulier. 3.3. Op de website https://vgivastgoed.nl/vraag-antwoord/ van de De Twaalf Provinciën c.s. staat over de prijs van de percelen vermeld: “Hoe ontstaan de aankoop- en verkoopprijs? De kavels die wij aanbieden hebben doorgaans als bestaande bestemming “cultuurgrond” (grasland, agrarische grond, landbouwgrond, etc). De verkoopprijs is de prijs die wij voor de aankoop van de percelen grond betalen, vermeerderd met kosten en een marge. De aankoopprijs van de percelen is gebaseerd op de gangbare prijs voor de bestaande bestemming (cultuurgrond), doorgaans vermeerderd met een opslag. Die opslag wordt aan ons doorberekend omdat de partij die de grond aan ons verkoopt veelal weet dat er in potentie een bestemmingswijziging/waardevermeerdering kan volgen Daarbij zijn wij zeer selectief met de gronden die wij aankopen, wat zijn invloed heeft op de prijs. De direct met de percelen verbonden kosten zijn onder meer verwervingskosten (rentmeesters, makelaars, research, afkoop rechten derden), notariskosten, kadasterkosten, bodemonderzoek, etc. Vervolgens hanteren wij voor het bepalen van de verkoopprijs een factor van 2,5 tot 3,0 keer onze inkoopprijs (aankoopprijs vermeerderd met direct aan het perceel gerelateerde kosten). Vanuit de marge betalen wij de kosten van onze organisatie (personeel, huur, verkoopkosten, etc) en eventuele kosten van verkoopkantoren die onze kavels aanbieden. Wat resteert is onze winst.” 3.4. Medio juni 2008 is tussen Geo Vastgoed en [eiser] een samenwerkingsovereenkomst tot stand gekomen. Daarin is afgesproken dat [eiser] voor Geo Vastgoed als tussenpersoon en netwerker zou optreden voor de proposities van Geo Vastgoed. [eiser] heeft meerdere relaties aangebracht, waarvoor hij commissie van Geo Vastgoed heeft ontvangen. 3.5. [eiser] heeft voorts de volgende percelen grond van GVSN gekocht: Datum koopovereenkomst Locatie (en hierna te noemen:) Koopprijs m2 m2-prijs 7 november 2008 Ouddorp € 38.500,00 2.000 € 19,25 30 maart 2009 Beilen € 50.000,00 1.525 € 32,79 25 juni 2009 Donkerhoek/Haulerwijk € 53.925,00 2.437 € 22,13 3.6. Op 13 oktober 2009 heeft [eiser] 505 vierkante meter van het perceel te Donkerhoek doorverkocht aan een particuliere koper, voor een bedrag van € 15.000,00 (€ 29,70 per m2). Op 11 september 2011 heeft [eiser] 500 vierkante meter van het perceel te Ouddorp verkocht voor een bedrag van € 17.500,00 (€ 35,00 per m2), wederom aan een particuliere koper. GVSN heeft bij beide verkopen (samen te noemen: de doorverkoop) bemiddeld. 3.7. [eiser] heeft ook de volgende percelen grond van DTP gekocht: Datum koopovereenkomst Locatie (en hierna te noemen:) Koopprijs m2 m2-prijs 3 augustus 2010 Marum € 16.000,00 1.055 € 15,17 19 oktober 2011 Drachten € 25.000,00 992 € 27,11 7 augustus 2012 Balk € 6.500,00 250 € 26,00 3.8. De Twaalf Provinciën c.s. heeft in de verkooptrajecten brochures aan [eiser] verzonden die telefonisch zijn toegelicht. DTP heeft in de brochures de handelsnaam ‘ARMA Projecten’ gebruikt. 3.9. In de brochure van de propositie Ouddorp staat onder meer: “Verwachting propositie (…) Andersom geredeneerd is een uitbreiding van met name woningbouw voor de hand liggend ter plaatse van de propositie, vanwege de strategische ligging bij de entree van Ouddorp en de N57. (…) Ook een uitbreiding in de toeristische/recreatieve sector is hier goed denkbaar (…).” 3.10. In de brochures van de proposities Beilen en Donkerhoek/Haulerwijk staat onder meer: “(…) Zo is het bijvoorbeeld mogelijk om in een portefeuille percelen op verschillende locaties te hebben. Hiermee vergroot u de kans dat op een van de percelen een bestemmingswijziging wordt toegepast, waardoor de waarde van de grond verveelvoudigd wordt. Maar eerlijk is eerlijk. Wij investeren alleen in grond waarvan nog niet bekend is dat er een andere bestemming op komt. Dit om de potentiële (en procentuele) waardestijging van de grondprijs zo hoog mogelijk te houden. Mocht de bestemmingsverandering uitblijven, dan zal de waarde van de grond logischerwijs tenminste nog de inflatie volgen en een waardestijging op basis van de gunstige vraag / aanbod situatie in Nederland.

4.1. [eiser] vordert - samengevat - primair te verklaren voor recht dat de koopovereenkomsten van de percelen buitengerechtelijk zijn vernietigd, althans deze bij vonnis te vernietigen. [eiser] vordert daarom (op straffe van een dwangsom) medewerking aan de ongedaanmaking van de koopovereenkomsten, met uitzondering van de doorverkochte percelen in Ouddorp en Donkerbroek en terugbetaling van € 109.925,00 van GVSN en € 47.500,00 van DTP. Daarnaast vordert [eiser] een verklaring voor recht dat GVSN aansprakelijk is voor alle schade als gevolg van de doorverkoopovereenkomsten en alle bedragen dient te vergoeden die [eiser] aan de kopers moet (terug)betalen. Subsidiair vordert [eiser] te verklaren voor recht dat De Twaalf Provinciën c.s. onrechtmatig tegenover hem heeft gehandeld bij de verkoop van de percelen en haar te veroordelen tot vergoeding van de hieruit voortvloeiende schade te begroten op € 109.925,00 voor GVSN en € 47.500,00 voor DTP, een en ander (zowel primair als subsidiair) met veroordeling van De Twaalf Provinciën c.s. in de proceskosten. 4.2. [eiser] legt aan zijn primaire vordering ten grondslag dat hij bij de aankoop van de percelen heeft gedwaald over i) de kwaliteit en eigenschappen van de percelen, ii) de kansen op succes en het te behalen rendement en iii) de risico’s verbonden aan beleggen in grond. [eiser] stelt dat De Twaalf Provinciën c.s. daarover een onjuiste en misleidende voorstelling van zaken heeft gegeven in onder andere haar brochures. Als [eiser] hierover wel juist zou zijn geïnformeerd, dan had hij de percelen niet gekocht. 4.3. Subsidiair beroept [eiser] zich op een oneerlijke handelspraktijk in de zin van artikel 6:193b BW en verder. De door De Twaalf Provinciën c.s. verstrekte informatie is misleidend omdat deze feitelijk onjuist is, althans misleidt deze de gemiddelde consument, mede gelet op de algemene presentatie van de informatie over de aard van het product en de voornaamste kenmerken van het product. Dit geldt ook voor informatie over de kansen op succes, het te behalen rendement, de risico’s verbonden aan de beleggingen in deze grond, de marktomstandigheden en de hoedanigheid en kwalificaties van De Twaalf Provinciën c.s. 4.4. De Twaalf Provinciën c.s. betwist de vorderingen en stelt dat deze zijn verjaard, althans dat [eiser] heeft nagelaten binnen bekwame tijd te klagen waardoor zijn vorderingsrecht is komen te vervallen. De Twaalf Provinciën c.s. concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 4.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Dwaling 5.1. [eiser] stelt dat hij bij de aankoop van de percelen heeft gedwaald. In artikel 6:228 lid 1 BW is bepaald dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar is, als de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij (sub a) of iets waarover de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had moeten inlichten (sub b). Lid 2 van artikel 6:228 BW bepaalt daarnaast dat de vernietiging niet kan worden gegrond op een dwaling die uitsluitend een toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven. De vordering tot vernietiging verjaart op grond van artikel 3:52 BW drie jaren nadat de dwaling is ontdekt. 5.2. [eiser] stelt dat hij in augustus 2024 bekend is geraakt met het malafide karakter van speculatieve grondhandel en hij zich toen heeft gerealiseerd dat hij hiervan slachtoffer is geworden en bij de aankoop van de percelen in 2008-2012 heeft gedwaald. Volgens [eiser] is hij misleid omtrent de aard van het product, de kans op en de mate van een te behalen positief rendement en de risico’s verbonden aan beleggingen in grond en bestaat de dwaling uit het ontbreken van een goede potentie waar die beweerdelijk wel aanwezig was. 5.3. De Twaalf Provinciën c.s. betwisten dat zij destijds [eiser] onjuist hebben geïnformeerd dan wel misleidende en onvolledige mededelingen hebben gedaan. Volgens De Twaalf Provinciën c.s. zijn de percelen wel degelijk strategisch gelegen en hebben ze de potentie om in de toekomst voor een bestemmingswijziging in aanmerking te komen. In het verkooptraject is [eiser] nadrukkelijk gewezen op de risico’s van investeren in strategisch gelegen percelen grond met een agrarische bestemming, dat de waardestijging afhankelijk is van toekomstige onzekere factoren en dat er geen garantie kan worden gegeven op een mogelijke bestemmingswijziging in de toekomst. Ook is er uitdrukkelijk op gewezen dat de door [eiser] betaalde prijs ruim boven de reële waarde van agrarische grond lag (de zogenaamde ‘landbouw-plus-prijs’). De koopovereenkomsten zijn bovendien 13 tot 17 jaar geleden gesloten en [eiser] heeft in die tijd nooit geklaagd of de verjaring gestuit. De vordering tot vernietiging van de overeenkomsten is dan ook vervallen, althans verjaard, aldus De Twaalf Provinciën c.s. 5.4. De rechtbank is van oordeel dat het verweer van De Twaalf Provinciën c.s. slaagt en legt dat hierna uit. De kwaliteit en de eigenschappen van de percelen 5.5. De rechtbank volgt [eiser] niet in zijn stelling dat De Twaalf Provinciën c.s. percelen grond heeft verkocht zonder bijzondere potentie en zonder een strategische ligging. De Twaalf Provinciën c.s. heeft haar selectieprocedure toegelicht en op basis van welke uitgangspunten zij bepaalde grondposities aanmerkt als strategisch gelegen. Onder andere de gunstige ligging ten opzichte van woonwijken, of het om een groeigemeente gaat, de infrastructuur en het perspectief van de gemeente zijn daarbij beoordeeld. Deze beoordeling is gebaseerd op informatie uit openbare bronnen, zoals bestemmingsplannen, structuurvisies en nieuwsberichten. De Twaalf Provinciën c.s. heeft met verwijzing naar de brochures voldoende onderbouwd dat deze selectie ook is gedaan voor de percelen die [eiser] heeft aangekocht. Er is dus geen sprake van ‘willekeurige landbouwgrond’ zoals [eiser] stelt. Dat er tot nu toe geen ontwikkeling heeft plaatsgevonden op de percelen van [eiser] , maakt dit niet anders. Het was aan [eiser] om te beoordelen of hij de informatie voldoende overtuigend vond om tot aankoop over te gaan, eventueel nader onderzoek te doen of van de investering af te zien. Dit geldt te meer nu [eiser] zelf het initiatief heeft genomen om te gaan beleggen in grondposities en daartoe zelf De Twaalf Provinciën c.s. heeft benaderd. [eiser] heeft hierover ter zitting verklaard dat hij vanwege de slechte marktomstandigheden en lage rentestanden, beleggen op de beurs en het aanhouden van spaartegoeden destijds niet meer interessant vond en op zoek was naar alternatieve investeringen. Van [eiser] mag dan ook worden verwacht dat hij zich in deze nieuwe belegging terdege heeft verdiept. De kansen op succes, het te behalen rendement en het mededelen van risico’s 5.6. Daarnaast stelt [eiser] dat De Twaalf Provinciën c.s. een te rooskleurig beeld heeft gegeven over de kansen dat er een bestemmingswijziging plaatsvindt en het te behalen rendement als dit daadwerkelijk gebeurt. Volgens [eiser] is die kans namelijk nihil en zal de grondprijs ook na bestemmingswijziging niet (substantieel) hoger zijn dan de door hem aan De Twaalf Provinciën c.s. betaalde prijs. De Twaalf Provinciën c.s. heeft het investeren in grond steeds als veilig en waardevast aangeprezen, terwijl er juist grote verliezen gemaakt worden als de bestemmingswijziging uitblijft. De verkaveling van de grond maakt daar bovenop dat de percelen onverkoopbaar en dus waardeloos zijn, aldus [eiser] . 5.7. De Twaalf Provinciën c.s. voert aan dat zij duidelijk en transparant is geweest over de kansen op succes en de risico’s, het mogelijke rendement en de ‘landbouw-plus-prijs’. Daarnaast voert zij aan dat de verwervingsprijs van ruwe bouwgrond alsnog veel hoger zal liggen dan de door [eiser] betaalde prijs voor de percelen. Ook is [eiser] er bij herhaling op gewezen dat De Twaalf Provinciën c.s. geen bestemmingswijzigingen kon garanderen. 5.8. De rechtbank heeft hiervoor al overwogen dat De Twaalf Provinciën c.s. voldoende heeft onderbouwd waarom zij de percelen van [eiser] heeft aangemerkt als strategisch gelegen en waarom de percelen volgens haar daarmee potentie voor een bestemmingswijziging hebben. Hoewel de door haar opgestelde brochures hierover overwegend positief en rooskleurig zijn, is niet gebleken dat daarin onjuiste informatie is verstrekt. Weliswaar heeft De Twaalf Provinciën c.s. destijds de kans op een bestemmingswijziging gunstig geacht, maar daarbij is tevens opgemerkt dat dit van onzekere toekomstige factoren afhankelijk is en uitdrukkelijk niet werd gegarandeerd dat een bestemmingswijziging zal plaatsvinden. 5.9. Bovendien staat als onweersproken vast dat [eiser] wist dat hij een ‘landbouw-plus-prijs’ voor de grond betaalde die beduidend hoger was dan de geldende marktwaarde van landbouwgrond. 5.10. Verder heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat De Twaalf Provinciën c.s. onjuiste informatie heeft verstrekt over de te behalen rendementen. [eiser] stelt weliswaar dat de prijs van ruwe bouwgrond na bestemmingswijziging niet zodanig hoog is dat er significant rendement zal worden gemaakt, maar hij heeft daarbij geen concrete bedragen of verwachtingen genoemd, zodat onduidelijk is waarop deze stelling is gebaseerd. De verwijzing naar het rapport van het Kadaster waarin staat dat beleggers door onteigening en gedwongen verkoop minder overhouden dan verwacht, is daarvoor onvoldoende concreet. De door [eiser] betaalde m2-prijs is ook niet zodanig excessief dat een te behalen rendement onmogelijk is. Uitgaande van de huidige (gemiddelde) grondprijzen zal de grondprijs bij bestemmingswijziging in relatie tot de door [eiser] betaalde aankoopprijs (tussen € 15,- en € 32,- per m2) nog altijd significant hoger zijn. 5.11. De rechtbank volgt [eiser] evenmin in zijn stelling dat De Twaalf Provinciën c.s. hem onjuist heeft geïnformeerd over de aan de investering verbonden risico’s en ten onrechte de indruk heeft gewekt dat het een uitermate veilige en waardevaste investering zou zijn.

5.13. Dit alles brengt met zich dat het beroep op dwaling faalt en [eiser] daarom de koopovereenkomsten niet rechtsgeldig heeft kunnen vernietigen. De primaire vorderingen zullen dan ook worden afgewezen. Ook geen sprake van een oneerlijke handelspraktijk 5.14. Subsidiair stelt [eiser] dat er sprake is van een oneerlijke handelspraktijk, zodat De Twaalf Provinciën c.s. onrechtmatig tegenover hem heeft gehandeld en aansprakelijk is voor de door hem geleden schade. Hij beroept zich ter onderbouwing daarvan voornamelijk op de feiten die hij ook aan de dwaling ten grondslag heeft gelegd. Volgens [eiser] heeft De Twaalf Provinciën c.s. daarnaast onjuiste informatie verstrekt over de marktomstandigheden en is sprake van misleidende omissies in de weergave van overheidsdocumenten. 5.15. Hoewel de rechtbank van oordeel is dat de door De Twaalf Provinciën c.s. verstrekte informatie op onderdelen duidelijker en realistischer had gekund, betekent dit niet dat in dit geval sprake is van een oneerlijke handelspraktijk. De Twaalf Provinciën c.s. heeft voldoende gemotiveerd gesteld dat de door haar verstrekte informatie niet materieel onjuist is en voldoende volledig is. De rechtbank verwijst in dit verband naar hetgeen hiervoor is overwogen over de informatieverstrekking van De Twaalf Provinciën c.s. over de kwaliteit en eigenschappen van de percelen. De rechtbank acht die informatie voor de gemiddelde consument, en dat geldt in het bijzonder voor [eiser] die niet alleen meerdere percelen heeft gekocht, maar ook heeft doorverkocht en als tussenpersoon en referent voor Geo Vastgoed is opgetreden, voldoende om een geïnformeerd besluit te kunnen nemen om al dan niet over te gaan tot aankoop van de percelen. 5.16. Ook de verstrekte informatie over de prijs van de percelen en de prijsstijgingen ten opzichte van de inkoopprijs is naar het oordeel van de rechtbank niet zodanig misleidend dat sprake is van een oneerlijke handelspraktijk. Zoals hiervoor overwogen was [eiser] bekend met de door hem betaalde ‘landbouw-plus-prijs’ en de wijze waarop deze werd berekend. De door De Twaalf Provinciën c.s. verstrekte informatie hierover op hun website laat voldoende transparant zien welke kosten en opslagen in de ‘landbouw-plus-prijs’ verdisconteerd zitten ten opzichte van de inkoopprijs. Ook hiervoor geldt dat deze informatie de gemiddelde consument in staat stelt een geïnformeerd besluit te nemen over het aangaan van de koopovereenkomst. Anders dan [eiser] betoogt is de door hem betaalde m2-prijs ook niet zodanig excessief dat een te behalen rendement onmogelijk is gemaakt. 5.17. Ook de subsidiaire vordering wordt daarom afgewezen. Proceskosten 5.18. [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van De Twaalf Provinciën c.s. worden begroot op: - griffierecht € 6.861,00 - salaris advocaat € 3.858,00 (2 punten × € 1.929,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 10.897,00

De rechtbank 6.1. wijst de vorderingen van [eiser] af, 6.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 10.897,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.3. verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2025. 1949

Door het spreiden van uw aankoop is de kans bovendien zeer klein dat uw investering in waarde zal verminderen* * GVSN geeft geen garantie voor bestemmingswijziging van de door u aangekochte grond en geeft geen garantie voor waardevermeerdering van uw investering.” 3.11. In de brochure van de propositie Marum staat onder meer: “Planologisch perspectief (…) Het aangeboden perceel heeft een uitstekende potentie voor nieuwbouw omdat: Het aangeboden perceel ligt binnen de ontwikkelingsvisie bestemmingsplan buitengebied “Trimunt – Haarsterbos” De gemeente heeft reeds grond verworven binnen de ontwikkelingsvisie Er zijn geen belastende milieuhindercontouren aanwezig op het registergoed De propositie heeft goede ontsluitingsmogelijkheden via de Verlengde Wilpsterweg en de Haarsterweg Lopende woningbouwprojecten lopen rond 2015 af Het is zeer goed denkbaar dat een toekomstige woninguitbreiding op het aangeboden perceel plaats gaat vinden.” 3.12. In de brochure van de propositie Balk staat onder meer: “Geografische ligging en Gebiedswaarde Het aangeboden perceel ligt in het zoekgebied voor ontwikkeling nieuwbouw Het heeft een uitstekende ontsluitingsmogelijkheid via de nieuwe woonwijk Havendiken / De Wikelerdyk (…) Het is zeer goed denkbaar dat een toekomstige woninguitbreiding op het aangeboden perceel gaat plaatsvinden.” 3.13. Tot slot staat in alle brochures met betrekking tot de door [eiser] aangekochte percelen, behalve die van de propositie Drachten, de volgende clausule opgenomen: “Uitsluiting Aansprakelijkheid: (…) Hoewel deze informatie met de grootste zorg en naar waarheid tot stand is gekomen, aanvaarden zowel GVSN / ARMA projecten als de huidige eigenaar onder geen beding enige aansprakelijkheid wegens eventuele onjuistheden in, of verkeerde uitleg van, de informatie. Evenmin aanvaarden noch GVSN / ARMA projecten als de huidige eigenaar enige aansprakelijkheid voor de handelingen die de ontvanger verricht op basis van deze informatie. (…) Grondprijzen kunnen fluctueren, er kunnen dus geen garanties worden gegeven over toekomstige waardeontwikkelingen.” 3.14. In alle tussen partijen gesloten koopovereenkomsten staat, onder meer, vermeld: “(…) Artikel 5. Feitelijke levering, staat van het verkochte. (…) 6. Verkoper geeft geen enkele garantie dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging. 7. Koper vrijwaart verkoper hierbij voor alle eventuele gevolgen en aanspraken, alles in de ruimste zin, van het uitblijven van een waardevermeerdering van het verkochte, al dan niet op grond van een bestemmingsplanwijziging, en zal verkoper daarop dan ook niet aanspreken. (…)” 3.15. In alle aktes van levering staat onder ‘Levering, registergoed, gebruik’, voor zover relevant: “Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte heeft verkoper het volgende medegedeeld: - (…) Verkoper geeft geen enkele garantie of zelfs indicatie dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging.” 3.16. Vanaf 2013 heeft [eiser] stappen ondernomen om zijn grondposities te verkopen, door onder andere meerdere keren De Twaalf Provinciën c.s. hierover te benaderen. Ook heeft hij de heer V [betrokkene] , handelend onder de naam [bedrijf] (en hierna te noemen: [bedrijf] ), een verkoopopdracht gegeven. Vanaf 2018 is [eiser] betrokken geweest bij een procedure van Stichting Claim [bedrijf] tegen [bedrijf] en zijn vennootschap (zaaknummer C/15/281891 / HA ZA 18-781). In die procedure heeft deze stichting namens 184 grondeigenaren, waaronder [eiser] , getracht de advertentieovereenkomsten voor de verkoop van hun grond met een beroep op bedrog en dwaling te vernietigen. 3.17. In april 2024 heeft het Kadaster een rapport gepubliceerd, getiteld “Beleggingspercelen in Nederland. Een verkenning naar de omvang en impact van het fenomeen”. Voor zover relevant is daarin geconcludeerd: “Op de al aangewezen ontwikkellocaties vinden we tevens de incidentele situaties dat particulieren hun beleggingskavels weer (al dan niet verplicht) hebben verkocht. Wat tot de constatering leidt dat de directe impact van beleggingspercelen op projectontwikkeling beperkt lijkt te zijn. Wat overigens niet wil zeggen dat dan ook sprake is van een succes voor de beleggers. In de gevonden voorbeelden (hoofdstuk 5.4) worden de particuliere beleggers geconfronteerd met verplichte verkoop of onteigening, waardoor de belegging minder oplevert dan verwacht.” 3.18. Op 17 september 2024 heeft de advocaat van [eiser] brieven verstuurd aan De Twaalf Provinciën c.s., waarin de koopovereenkomsten namens [eiser] zijn vernietigd. Ook is De Twaalf Provinciën c.s. gesommeerd tot terugbetaling van de koopsommen, verminderd met de door [eiser] uit de doorverkoop ontvangen bedragen.