ECLI:NL:RBNHO:2025:10175

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Haarlem Zaaknummer: 11479772 \ CV EXPL 25-102 Vonnis van 3 september 2025 in de zaak van [eiser] , te [plaats], eisende partij, hierna te noemen: [eiser], gemachtigde: mr. B. Wernik, tegen STICHTING WOONOPMAAT, te Heemskerk, gedaagde partij, hierna te noemen: Woonopmaat, gemachtigde: mr. G.P. Poiesz.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding - de conclusie van antwoord - het tussenvonnis van 19 maart 2025 waarin de mondelinge behandeling is bepaald - de mondelinge behandeling van 5 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiser] huurde sinds 2 augustus 2021 van Woonopmaat de woning aan het adres [adres 1] te [plaats] (verder: de woning). 2.2. [eiser] heeft een relatie met mevrouw [betrokkene 1] (verder: [betrokkene 1]). Zij woonde ook in de woning, maar was daar niet ingeschreven. 2.3. [eiser] zat vanaf april 2022 in detentie in België. 2.4. Medio mei 2022 ontving Woonopmaat meldingen van overlast vanuit de woning en een vermoeden van onderverhuur. Bij een huisbezoek op 24 mei 2022 heeft Woonopmaat een voor haar onbekende man in de woning aangetroffen die stelde de neef van [eiser] te zijn. Er was ook een meisje aanwezig. [eiser] was er niet. 2.5. Op 24 mei 2022 heeft een medewerker van Woonopmaat intern een mail gezonden: “(…) Huurder zit in detentie dus kan niet teruggebeld worden. hij zou mij maandag 30 mei terugbellen. Meneer heeft gehoord van zijn huisbewaarder dat jullie vandaag zijn langs geweest. Meneer zit in België in de gevangenis en wilt dat toch wel even doorgeven. Zijn ouders gaan de huur opzeggen van hun woning bij Pre wonen zodat ze in zijn woning kunnen. Ik heb meneer aangegeven dat ze daar niet zomaar kunnen wonen en inschrijven. Of jij dit verder kan uitleggen aan hem. Hij heeft geen telefoonnummer om teruggebeld te worden, maar hij geeft aan dat hij volgende week zelf terug belt. 2.6. Op 30 mei 2022 om 11.39 uur is in een (digitaal) gespreksverslag van Woonopmaat geregistreerd: Dhr [eiser] belt vanuit België. Hij geeft aan in detentie te zitten. Over twee maanden vindt er een zitting plaats, maar er is kans dat hij dan een enkelband krijgt en tijdelijk bij zijn vriendin in een huurappartement in België moet verblijven. Dit kan wel 6 tot 10 maanden zijn. Meneer weet nog niet precies voor hoelang en vraagt of het dan mogelijk is dat zijn ouders hun huur aan de [adres 2] opzeggen en in zijn appartement komen wonen? Ik geef aan dat dit absoluut niet mogelijk is. Wij hebben een contract met meneer afgesloten, hij moet zijn hoofdverblijf op het gehuurde hebben. Nu heeft Wom geconstateerd dat er andere mensen in zijn woning verblijven. Volgens meneer klopt dit niet. Ik geef aan dat de meneer in de woning zelf heeft aangegeven daar te verblijven terwijl huurder in het buitenland zat, daarnaast heeft huurder vorige week aan de receptioniste verklaard dat deze meneer huisbewaarder is. Hier heeft Wom geen toestemming voor gegeven. Huurder geeft aan dat hij bedoelde dat zij alleen soms op de woning passen. Hij vraagt zich af wat nu? Ik geef aan dat de woning niet langdurig leeg mag staan. Ik wil bewijs hebben dat meneer in het buitenland in detentie zit en zal dan intern overleggen. Maar als meneer niet binnen 2 maanden terug kan keren, zal hij zijn huur moeten opzeggen. Meneer zegt dat dit hem veel pijn doet, hij heeft de woning opgeknapt en hij straks op straat komt als hij uit detentie is. Ik adviseer meneer daarom nu al opties te nemen en zich in te schrijven op Woningnet. Daarnaast heeft zijn vriendin een woning in België gehuurd, dus daar kan meneer dan ook verblijven. Meneer is het er niet mee eens. Zal zijn advocaat papieren naar ons laten sturen en contact opnemen met de gemeente zodat de gemeente ons kan vragen meneer in de woning te laten. Ik geef aan dat het hem vrij staat dit te doen, maar Wom zal niet anders beslissen. Ook aangegeven te verwachten dat wij nu niemand meer in de woning treffen, want anders krijgt meneer ook nog een rode vlag mbt woonfraude en kan hij in de toekomst ook niet meer bij ons huren. Ik had dit eerder al benoemd en toen gaf meneer aan dat de woning nu leeg staat, nu ik het een tweede keer benoemde zei meneer nu te gaan bellen.(…) 2.7. Op 30 mei 2022 om 15.33 uur is in een gespreksverslag van Woonopmaat geregistreerd: Mevrouw gebeld en gesproken. Aangegeven dat ik zonder toestemming van meneer geen details met mevrouw mag bespreken. Ze zal hem vragen mij te bellen en haar gegevens + toestemming te geven. Mevrouw geeft aan dat meneer de huur waarschijnlijk wil opzeggen. Ik geef aan dit graag met haar te willen bespreken, maar dan wel eerst met toestemming van huurder. Mevrouw gaat huurder bellen met de vraag mij telefonisch toestemming te geven. 2.8. Op 30 mei 2022 om 15.48 uur is in een gespreksverslag van Woonopmaat vastgelegd: Meneer [eiser] belt mij, geeft toestemming om alle zaken omtrent een huuropzegging te bespreken met zijn vriendin: [betrokkene 1], geboren op 24-2-1996. Verder geeft meneer aan dat er een duur visgraat parket in de woning ligt die hij ter overname wil aanbieden. Ik geef aan dat na ontvangst aan de verhuurmakelaar te zullen doorgeven, maar dat ik verder niet over het verhuurproces ga. Vervolgens de partner van meneer, mevrouw [betrokkene 1], gebeld. Ze vraagt mij of het niet wettelijk zo geregeld is dat mensen vier weken aan een gesloten in een woning mogen logeren? Ik geef aan dat er in dit geval geen sprake van logeren was, want de hoofdbewoner heeft zijn verblijf niet op het gehuurde. Mevrouw [betrokkene 1] vraagt of het nog mogelijk is om huisbewaring aan te vragen? Ik geef aan dat Wom hier niet meer mee instemt, dit had vooraf aangevraagd moeten worden en niet op het moment dat Wom meldingen krijgt van vermoedelijke woonfraude. Mevrouw [betrokkene 1] oppert nogmaals om de ouders van dhr. [eiser] bij hem te laten intrekken. Ik geef aan dat dit ook geen mogelijkheid is omdat onze huurder nog steeds zijn hoofdverblijf heeft op het gehuurde en zijn ouders dan hun eigen huis kwijt zijn. Dat begrijpt mevrouw [betrokkene 1] ook. Verder geadviseerd om wel namens huurder vast opties te nemen en hem in te schrijven bij Woningnet, dan bouwt hij in ieder geval wachttijd op. Dat gaat mevrouw doen. 2.9. [betrokkene 1] is naar België verhuisd en heeft daar een woning gehuurd zodat [eiser] in aanmerking kon komen voor een enkelband. 2.10. Op 1 juni 2022 ontving Woonopmaat een door [betrokkene 1] ondertekende opzegging van de woning per 1 juli 2022. 2.11. Vanaf juli 2022 is geen huur meer betaald. 2.12. Op 7 juni 2022 is in een gespreksverslag van Woonopmaat geregistreerd: Dhr. [eiser] belt, heeft wat vragen over oplevering van de woning en heb hem hiervoor doorverwezen naar Verhuurmakelaar [betrokkene 2]. Meneer zal haar bellen, heeft nog één vraag aan mij: of hij wel opties bij ons mag nemen? Ik geef aan dat hij dit altijd mag, ook aangeraden zich vast in te schrijven op Woningnet. Meneer vraagt of hij dan geen problemen krijgt bij de verhuring. Ik geef aan dat meneer meewerkt en dat dit in zijn voordeel werkt. Wel zal meneer een aanhangsel aan zijn huurovereenkomst krijgen dat hij zijn woning NOOIT zonder toestemming van Wom aan derden in gebruik mag geven. Dit begrijpt meneer. 2.13. Vanaf februari/maart 2023 stond [eiser] in België onder elektronisch toezicht van justitie en verbleven hij en [betrokkene 1] in een huurwoning in België. 2.14. Op 14 april 2023 heeft [eiser] via het emailadres van [betrokkene 1] contact opgenomen met Woonopmaat: Middels deze email wil ik een klacht indienen. Vanaf 01/07/2022 ben ik mijn woning kwijt geraakt aan de [adres 1], [postcode].

3.1. [eiser] vordert – samengevat – Woonopmaat te veroordelen tot het aanbieden van een nieuwe, passende woning aan [eiser] als compensatie voor het onrechtmatig opzeggen en ontruimen van de woning. 3.2. [eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat de huurovereenkomst ten onrechte is beëindigd. [eiser] heeft zelf de huurovereenkomst niet opgezegd en ook geen toestemming gegeven aan [betrokkene 1] om de huur namens hem op te zeggen. Noch hijzelf noch [betrokkene 1] had de intentie om hiertoe over te gaan. Enkel onder druk van Woonopmaat heeft [betrokkene 1] opgezegd. Deze opzegging is onrechtmatig en Woonopmaat moet daarom de door [eiser] geleden schade vergoeden. 3.3. Woonopmaat voert verweer en stelt zich op het standpunt dat [eiser] [betrokkene 1] wel toestemming heeft gegeven om de huurovereenkomst op te zeggen. Dit volgt uit de gespreksverslagen. Voor zover geen toestemming is gegeven, mocht Woonopmaat, gelet op alle gedragingen van [eiser] en [betrokkene 1], er gerechtvaardigd op vertrouwen dat wel toestemming was gegeven. Woonopmaat betwist dat [betrokkene 1] onder druk is gezet. Ten slotte voert Woonopmaat aan dat het als schadevergoeding toewijzen van een andere woning, slechts in uitzonderlijke omstandigheden kan plaatsvinden en dat dit hier niet het geval is. [eiser] heeft ook niet toegelicht wat voor hem een passende woning zou zijn. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.1. [eiser] heeft noch bij dagvaarding noch ten behoeve van de mondeling behandeling enig stuk ter onderbouwing van zijn vordering in het geding gebracht. Volgens Woonopmaat heeft [eiser] daarmee gehandeld in strijd met het bepaalde in artikel 21 Wetboek van Rechtsvordering (Rv) en moet alleen al daarom zijn vordering worden afgewezen. 4.2. Gelet op de summiere dagvaarding en het ontbreken van enig stuk ter onderbouwing van de vordering, heeft [eiser] inderdaad niet voldaan aan het bepaalde in artikel 21 Rv. De kantonrechter zal daaraan geen consequenties verbinden, gelet op het navolgende. 4.3. Bij de verdere beoordeling van het geschil geldt als uitgangspunt is dat de handtekening op het opzeggingsformulier niet van [eiser] afkomstig is maar van [betrokkene 1]. Daarmee staat vast dat [eiser] niet zelf de huur heeft opgezegd en komt het aan op beantwoording van de vraag of [betrokkene 1] namens hem heeft opgezegd of dat Woonopmaat dit zo heeft mogen begrijpen. Juridisch kader 4.4. [betrokkene 1] kan de huurovereenkomst namens [eiser] opzeggen als zij hiervoor van hem een volmacht heeft gekregen. [eiser] is in dat geval aan de opzegging gebonden. Maar ook als een (toereikende) volmacht ontbreekt, maar Woonopmaat er op grond van verklaringen en gedragingen redelijkerwijs op mocht vertrouwen dat een (toereikende) volmacht was verleend, is [eiser] aan de opzegging door [betrokkene 1] gebonden. De achterman (in dit geval [eiser]) kan de schijn van volmachtverlening wekken door een verklaring of ander actief gedrag, maar ook door het laten voort bestaan van een bepaalde situatie of door een andersoortig niet-doen. Daarbij doet niet ter zake of een gedeelte van de omstandigheden waarop de schijn van bevoegdheid berust, zich heeft voorgedaan na de totstandkoming van de overeenkomst/rechtshandeling. Het moet wel gaan om feiten en omstandigheden die voor risico van de vertegenwoordigde (dus [eiser]) komen en waaruit naar verkeersopvattingen de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid van de pseudo-gevolmachtigde (in dit geval [betrokkene 1]) kan worden afgeleid. In dat geval mag worden aangenomen dat Woonopmaat op basis van dit vertrouwen (rechtsgeldig) heeft gehandeld, tenzij [eiser] anders aannemelijk maakt. Toereikende volmacht onvoldoende vast komen te staan 4.5. Dat [betrokkene 1] beschikte over een toereikende volmacht is, bij het ontbreken van een schriftelijke volmacht en in het licht van de betwisting door [eiser], niet (voldoende) komen vast te staan. Gelet op de navolgende feiten en omstandigheden heeft Woonopmaat er echter wel gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat [betrokkene 1] bevoegd was om de huurovereenkomst op te zeggen. Gerechtvaardigde vertrouwen wel vast komen te staan 4.6. Blijkens het digitale dossier van Woonopmaat heeft zij op 30 mei 2022 meerdere malen telefonisch contact gehad met [eiser], waarbij [eiser] aanvankelijk heeft gevraagd om de huur op naam van zijn ouders te zetten, waaraan Woonopmaat niet wilde meewerken. De moeder van [eiser] is op 31 mei 2022 nog langsgekomen bij Woonopmaat met het zelfde verzoek, hetgeen wederom is geweigerd. Woonopmaat heeft telefonisch aan [eiser] meegedeeld dat als zijn detentie langer dan twee maanden zou duren, hij de huur zou moeten opzeggen. Eveneens op 30 mei 2022 heeft Woonopmaat contact gehad met [betrokkene 1] en aangegeven dat zij alleen met toestemming van [eiser] met [betrokkene 1] de huurbeëindiging kon bespreken. Daarop heeft [betrokkene 1] aangegeven dat zij [eiser] zou bellen met de vraag om telefonisch die toestemming te geven. Vervolgens heeft [eiser] weer gebeld en laten weten dat alle zaken omtrent een huuropzegging met [betrokkene 1] besproken mochten worden. Hij wilde graag dat het door hem in de woning gelegde parket aan de opvolgend huurder ter overname zou worden aangeboden. Daarna heeft [betrokkene 1] de huuropzegging ondertekend. 4.7. Uit de hiervoor genoemde telefoongesprekken die Woonopmaat met [eiser] en [betrokkene 1] heeft gevoerd, heeft zij mogen afleiden dat [eiser] [betrokkene 1] had gemachtigd om de huur namens hem op te zeggen. Het verweer van [eiser] dat Woonopmaat op 30 mei 2022 niet met hem gesproken kan hebben omdat hij toen nog in alle beperkingen zat, wordt gepasseerd. Dat verweer heeft hij op geen enkele wijze onderbouwd. Daarbij heeft Woonopmaat toegelicht dat als gespreksnotities worden aangemaakt in het digitale dossier, de tijd en datum worden vastgelegd door het systeem en deze niet kunnen worden gemanipuleerd. Die notities zijn verder dermate gedetailleerd dat het niet voor de hand ligt dat Woonopmaat deze heeft verzonnen. 4.8. Verder is in dit verband van belang dat [betrokkene 1] zelf ook in de woning woonde en in België een woning heeft gehuurd om mogelijk te maken dat [eiser] zijn straf met een enkelband aldaar zou kunnen uitzitten. Uit de brief van [eiser] van 14 april 2023 in combinatie met het huisbezoek van 24 mei 2022 volgt dat [betrokkene 1] ten tijde van de opzegging al in België woonde. Zonder toelichting die ontbreekt, valt niet in te zien waarom [betrokkene 1] en [eiser] twee woningen tegelijkertijd wilden huren of dat zij daar het geld voor hadden. Ook uit het gegeven dat de woning leeg en ontruimd door de moeder van [betrokkene 1] is opgeleverd en dat vanaf 1 juli 2022 geen huur meer is betaald, heeft Woonopmaat kunnen en mogen afleiden dat [eiser] met de huuropzegging akkoord was. 4.9. Ten slotte zijn ook de overige feiten en omstandigheden na de opzegging van belang. Zo heeft [eiser] in het telefoongesprek van 7 juni 2022 op geen enkele wijze aangegeven het oneens te zijn met de beëindiging; er wordt enkel gesproken over de afhandeling daarvan. Pas in april 2023 heeft [eiser] voor het eerst geklaagd over de gang van zaken, waarbij hij heeft aangegeven “het verlies met het huis genomen te hebben” en hij vooral een punt maakt van zijn investeringen in de woning (laminaat, lichtknoppen en deurknoppen) waarvoor hij geen vergoeding heeft gekregen. En in de berichten die hij in die tijd via zijn telefoon stuurt, lijkt zijn boosheid ook vooral daarop gericht. Dat [betrokkene 1] zonder zijn instemming de huur heeft opgezegd, voert hij dan niet aan. 4.10. Gelet op het voorgaande heeft Woonopmaat er gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat [betrokkene 1] gerechtigd was om namens [eiser] de huur op te zeggen en kan [eiser] aan die opzegging geen recht op schadevergoeding ontlenen. Ongeoorloofde druk niet vast komen te staan 4.11. [eiser] heeft evenmin voldoende onderbouwd dat (ongeoorloofde) druk op [betrokkene 1] is uitgevoerd. Woonopmaat heeft weliswaar erkend dat zij met [betrokkene 1] heeft besproken dat als [eiser] geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft, de overeenkomst zal moeten worden opgezegd, maar dit kan niet worden uitgelegd als een ongeoorloofd of onrechtmatig onder druk zetten. Woonopmaat heeft eenvoudigweg de gevolgen van het niet hebben van een hoofdverblijf toegelicht. Een verklaring van [betrokkene 1] over de gang van zaken en mogelijke druk die zij heeft ervaren, ontbreekt en uit de gespreksverslagen blijkt zulks niet.

4.12. Op grond van voormelde overwegingen is de conclusie dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd. Enige grondslag voor de vordering ontbreekt en deze zal dan ook worden afgewezen. 4.13. [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woonopmaat worden begroot op: - salaris gemachtigde € 542,00 (2 punten × € 271,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 677,00

De kantonrechter 5.1. wijst de vorderingen van [eiser] af, 5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 677,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2025. Artikel 3:60 Burgerlijk Wetboek (BW) ECLI:NL:HR:2001:AA9429, r.o. 3.4 ECLI:NL:HR:2003:AF9414 (Regiopolitie Gelderland-Zuid/Hovax)

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Haarlem Zaaknummer: 11479772 \ CV EXPL 25-102 Vonnis van 3 september 2025 in de zaak van [eiser] , te [plaats], eisende partij, hierna te noemen: [eiser], gemachtigde: mr. B. Wernik, tegen STICHTING WOONOPMAAT, te Heemskerk, gedaagde partij, hierna te noemen: Woonopmaat, gemachtigde: mr. G.P. Poiesz.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding - de conclusie van antwoord - het tussenvonnis van 19 maart 2025 waarin de mondelinge behandeling is bepaald - de mondelinge behandeling van 5 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiser] huurde sinds 2 augustus 2021 van Woonopmaat de woning aan het adres [adres 1] te [plaats] (verder: de woning). 2.2. [eiser] heeft een relatie met mevrouw [betrokkene 1] (verder: [betrokkene 1]). Zij woonde ook in de woning, maar was daar niet ingeschreven. 2.3. [eiser] zat vanaf april 2022 in detentie in België. 2.4. Medio mei 2022 ontving Woonopmaat meldingen van overlast vanuit de woning en een vermoeden van onderverhuur. Bij een huisbezoek op 24 mei 2022 heeft Woonopmaat een voor haar onbekende man in de woning aangetroffen die stelde de neef van [eiser] te zijn. Er was ook een meisje aanwezig. [eiser] was er niet. 2.5. Op 24 mei 2022 heeft een medewerker van Woonopmaat intern een mail gezonden: “(…) Huurder zit in detentie dus kan niet teruggebeld worden. hij zou mij maandag 30 mei terugbellen. Meneer heeft gehoord van zijn huisbewaarder dat jullie vandaag zijn langs geweest. Meneer zit in België in de gevangenis en wilt dat toch wel even doorgeven. Zijn ouders gaan de huur opzeggen van hun woning bij Pre wonen zodat ze in zijn woning kunnen. Ik heb meneer aangegeven dat ze daar niet zomaar kunnen wonen en inschrijven. Of jij dit verder kan uitleggen aan hem. Hij heeft geen telefoonnummer om teruggebeld te worden, maar hij geeft aan dat hij volgende week zelf terug belt. 2.6. Op 30 mei 2022 om 11.39 uur is in een (digitaal) gespreksverslag van Woonopmaat geregistreerd: Dhr [eiser] belt vanuit België. Hij geeft aan in detentie te zitten. Over twee maanden vindt er een zitting plaats, maar er is kans dat hij dan een enkelband krijgt en tijdelijk bij zijn vriendin in een huurappartement in België moet verblijven. Dit kan wel 6 tot 10 maanden zijn. Meneer weet nog niet precies voor hoelang en vraagt of het dan mogelijk is dat zijn ouders hun huur aan de [adres 2] opzeggen en in zijn appartement komen wonen? Ik geef aan dat dit absoluut niet mogelijk is. Wij hebben een contract met meneer afgesloten, hij moet zijn hoofdverblijf op het gehuurde hebben. Nu heeft Wom geconstateerd dat er andere mensen in zijn woning verblijven. Volgens meneer klopt dit niet. Ik geef aan dat de meneer in de woning zelf heeft aangegeven daar te verblijven terwijl huurder in het buitenland zat, daarnaast heeft huurder vorige week aan de receptioniste verklaard dat deze meneer huisbewaarder is. Hier heeft Wom geen toestemming voor gegeven. Huurder geeft aan dat hij bedoelde dat zij alleen soms op de woning passen. Hij vraagt zich af wat nu? Ik geef aan dat de woning niet langdurig leeg mag staan. Ik wil bewijs hebben dat meneer in het buitenland in detentie zit en zal dan intern overleggen. Maar als meneer niet binnen 2 maanden terug kan keren, zal hij zijn huur moeten opzeggen. Meneer zegt dat dit hem veel pijn doet, hij heeft de woning opgeknapt en hij straks op straat komt als hij uit detentie is. Ik adviseer meneer daarom nu al opties te nemen en zich in te schrijven op Woningnet. Daarnaast heeft zijn vriendin een woning in België gehuurd, dus daar kan meneer dan ook verblijven. Meneer is het er niet mee eens. Zal zijn advocaat papieren naar ons laten sturen en contact opnemen met de gemeente zodat de gemeente ons kan vragen meneer in de woning te laten. Ik geef aan dat het hem vrij staat dit te doen, maar Wom zal niet anders beslissen. Ook aangegeven te verwachten dat wij nu niemand meer in de woning treffen, want anders krijgt meneer ook nog een rode vlag mbt woonfraude en kan hij in de toekomst ook niet meer bij ons huren. Ik had dit eerder al benoemd en toen gaf meneer aan dat de woning nu leeg staat, nu ik het een tweede keer benoemde zei meneer nu te gaan bellen.(…) 2.7. Op 30 mei 2022 om 15.33 uur is in een gespreksverslag van Woonopmaat geregistreerd: Mevrouw gebeld en gesproken. Aangegeven dat ik zonder toestemming van meneer geen details met mevrouw mag bespreken. Ze zal hem vragen mij te bellen en haar gegevens + toestemming te geven. Mevrouw geeft aan dat meneer de huur waarschijnlijk wil opzeggen. Ik geef aan dit graag met haar te willen bespreken, maar dan wel eerst met toestemming van huurder. Mevrouw gaat huurder bellen met de vraag mij telefonisch toestemming te geven. 2.8. Op 30 mei 2022 om 15.48 uur is in een gespreksverslag van Woonopmaat vastgelegd: Meneer [eiser] belt mij, geeft toestemming om alle zaken omtrent een huuropzegging te bespreken met zijn vriendin: [betrokkene 1], geboren op 24-2-1996. Verder geeft meneer aan dat er een duur visgraat parket in de woning ligt die hij ter overname wil aanbieden. Ik geef aan dat na ontvangst aan de verhuurmakelaar te zullen doorgeven, maar dat ik verder niet over het verhuurproces ga. Vervolgens de partner van meneer, mevrouw [betrokkene 1], gebeld. Ze vraagt mij of het niet wettelijk zo geregeld is dat mensen vier weken aan een gesloten in een woning mogen logeren? Ik geef aan dat er in dit geval geen sprake van logeren was, want de hoofdbewoner heeft zijn verblijf niet op het gehuurde. Mevrouw [betrokkene 1] vraagt of het nog mogelijk is om huisbewaring aan te vragen? Ik geef aan dat Wom hier niet meer mee instemt, dit had vooraf aangevraagd moeten worden en niet op het moment dat Wom meldingen krijgt van vermoedelijke woonfraude. Mevrouw [betrokkene 1] oppert nogmaals om de ouders van dhr. [eiser] bij hem te laten intrekken. Ik geef aan dat dit ook geen mogelijkheid is omdat onze huurder nog steeds zijn hoofdverblijf heeft op het gehuurde en zijn ouders dan hun eigen huis kwijt zijn. Dat begrijpt mevrouw [betrokkene 1] ook. Verder geadviseerd om wel namens huurder vast opties te nemen en hem in te schrijven bij Woningnet, dan bouwt hij in ieder geval wachttijd op. Dat gaat mevrouw doen. 2.9. [betrokkene 1] is naar België verhuisd en heeft daar een woning gehuurd zodat [eiser] in aanmerking kon komen voor een enkelband. 2.10. Op 1 juni 2022 ontving Woonopmaat een door [betrokkene 1] ondertekende opzegging van de woning per 1 juli 2022. 2.11. Vanaf juli 2022 is geen huur meer betaald. 2.12. Op 7 juni 2022 is in een gespreksverslag van Woonopmaat geregistreerd: Dhr. [eiser] belt, heeft wat vragen over oplevering van de woning en heb hem hiervoor doorverwezen naar Verhuurmakelaar [betrokkene 2]. Meneer zal haar bellen, heeft nog één vraag aan mij: of hij wel opties bij ons mag nemen? Ik geef aan dat hij dit altijd mag, ook aangeraden zich vast in te schrijven op Woningnet. Meneer vraagt of hij dan geen problemen krijgt bij de verhuring. Ik geef aan dat meneer meewerkt en dat dit in zijn voordeel werkt. Wel zal meneer een aanhangsel aan zijn huurovereenkomst krijgen dat hij zijn woning NOOIT zonder toestemming van Wom aan derden in gebruik mag geven. Dit begrijpt meneer. 2.13. Vanaf februari/maart 2023 stond [eiser] in België onder elektronisch toezicht van justitie en verbleven hij en [betrokkene 1] in een huurwoning in België. 2.14. Op 14 april 2023 heeft [eiser] via het emailadres van [betrokkene 1] contact opgenomen met Woonopmaat: Middels deze email wil ik een klacht indienen. Vanaf 01/07/2022 ben ik mijn woning kwijt geraakt aan de [adres 1], [postcode].

3.1. [eiser] vordert – samengevat – Woonopmaat te veroordelen tot het aanbieden van een nieuwe, passende woning aan [eiser] als compensatie voor het onrechtmatig opzeggen en ontruimen van de woning. 3.2. [eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat de huurovereenkomst ten onrechte is beëindigd. [eiser] heeft zelf de huurovereenkomst niet opgezegd en ook geen toestemming gegeven aan [betrokkene 1] om de huur namens hem op te zeggen. Noch hijzelf noch [betrokkene 1] had de intentie om hiertoe over te gaan. Enkel onder druk van Woonopmaat heeft [betrokkene 1] opgezegd. Deze opzegging is onrechtmatig en Woonopmaat moet daarom de door [eiser] geleden schade vergoeden. 3.3. Woonopmaat voert verweer en stelt zich op het standpunt dat [eiser] [betrokkene 1] wel toestemming heeft gegeven om de huurovereenkomst op te zeggen. Dit volgt uit de gespreksverslagen. Voor zover geen toestemming is gegeven, mocht Woonopmaat, gelet op alle gedragingen van [eiser] en [betrokkene 1], er gerechtvaardigd op vertrouwen dat wel toestemming was gegeven. Woonopmaat betwist dat [betrokkene 1] onder druk is gezet. Ten slotte voert Woonopmaat aan dat het als schadevergoeding toewijzen van een andere woning, slechts in uitzonderlijke omstandigheden kan plaatsvinden en dat dit hier niet het geval is. [eiser] heeft ook niet toegelicht wat voor hem een passende woning zou zijn. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.1. [eiser] heeft noch bij dagvaarding noch ten behoeve van de mondeling behandeling enig stuk ter onderbouwing van zijn vordering in het geding gebracht. Volgens Woonopmaat heeft [eiser] daarmee gehandeld in strijd met het bepaalde in artikel 21 Wetboek van Rechtsvordering (Rv) en moet alleen al daarom zijn vordering worden afgewezen. 4.2. Gelet op de summiere dagvaarding en het ontbreken van enig stuk ter onderbouwing van de vordering, heeft [eiser] inderdaad niet voldaan aan het bepaalde in artikel 21 Rv. De kantonrechter zal daaraan geen consequenties verbinden, gelet op het navolgende. 4.3. Bij de verdere beoordeling van het geschil geldt als uitgangspunt is dat de handtekening op het opzeggingsformulier niet van [eiser] afkomstig is maar van [betrokkene 1]. Daarmee staat vast dat [eiser] niet zelf de huur heeft opgezegd en komt het aan op beantwoording van de vraag of [betrokkene 1] namens hem heeft opgezegd of dat Woonopmaat dit zo heeft mogen begrijpen. Juridisch kader 4.4. [betrokkene 1] kan de huurovereenkomst namens [eiser] opzeggen als zij hiervoor van hem een volmacht heeft gekregen. [eiser] is in dat geval aan de opzegging gebonden. Maar ook als een (toereikende) volmacht ontbreekt, maar Woonopmaat er op grond van verklaringen en gedragingen redelijkerwijs op mocht vertrouwen dat een (toereikende) volmacht was verleend, is [eiser] aan de opzegging door [betrokkene 1] gebonden. De achterman (in dit geval [eiser]) kan de schijn van volmachtverlening wekken door een verklaring of ander actief gedrag, maar ook door het laten voort bestaan van een bepaalde situatie of door een andersoortig niet-doen. Daarbij doet niet ter zake of een gedeelte van de omstandigheden waarop de schijn van bevoegdheid berust, zich heeft voorgedaan na de totstandkoming van de overeenkomst/rechtshandeling. Het moet wel gaan om feiten en omstandigheden die voor risico van de vertegenwoordigde (dus [eiser]) komen en waaruit naar verkeersopvattingen de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid van de pseudo-gevolmachtigde (in dit geval [betrokkene 1]) kan worden afgeleid. In dat geval mag worden aangenomen dat Woonopmaat op basis van dit vertrouwen (rechtsgeldig) heeft gehandeld, tenzij [eiser] anders aannemelijk maakt. Toereikende volmacht onvoldoende vast komen te staan 4.5. Dat [betrokkene 1] beschikte over een toereikende volmacht is, bij het ontbreken van een schriftelijke volmacht en in het licht van de betwisting door [eiser], niet (voldoende) komen vast te staan. Gelet op de navolgende feiten en omstandigheden heeft Woonopmaat er echter wel gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat [betrokkene 1] bevoegd was om de huurovereenkomst op te zeggen. Gerechtvaardigde vertrouwen wel vast komen te staan 4.6. Blijkens het digitale dossier van Woonopmaat heeft zij op 30 mei 2022 meerdere malen telefonisch contact gehad met [eiser], waarbij [eiser] aanvankelijk heeft gevraagd om de huur op naam van zijn ouders te zetten, waaraan Woonopmaat niet wilde meewerken. De moeder van [eiser] is op 31 mei 2022 nog langsgekomen bij Woonopmaat met het zelfde verzoek, hetgeen wederom is geweigerd. Woonopmaat heeft telefonisch aan [eiser] meegedeeld dat als zijn detentie langer dan twee maanden zou duren, hij de huur zou moeten opzeggen. Eveneens op 30 mei 2022 heeft Woonopmaat contact gehad met [betrokkene 1] en aangegeven dat zij alleen met toestemming van [eiser] met [betrokkene 1] de huurbeëindiging kon bespreken. Daarop heeft [betrokkene 1] aangegeven dat zij [eiser] zou bellen met de vraag om telefonisch die toestemming te geven. Vervolgens heeft [eiser] weer gebeld en laten weten dat alle zaken omtrent een huuropzegging met [betrokkene 1] besproken mochten worden. Hij wilde graag dat het door hem in de woning gelegde parket aan de opvolgend huurder ter overname zou worden aangeboden. Daarna heeft [betrokkene 1] de huuropzegging ondertekend. 4.7. Uit de hiervoor genoemde telefoongesprekken die Woonopmaat met [eiser] en [betrokkene 1] heeft gevoerd, heeft zij mogen afleiden dat [eiser] [betrokkene 1] had gemachtigd om de huur namens hem op te zeggen. Het verweer van [eiser] dat Woonopmaat op 30 mei 2022 niet met hem gesproken kan hebben omdat hij toen nog in alle beperkingen zat, wordt gepasseerd. Dat verweer heeft hij op geen enkele wijze onderbouwd. Daarbij heeft Woonopmaat toegelicht dat als gespreksnotities worden aangemaakt in het digitale dossier, de tijd en datum worden vastgelegd door het systeem en deze niet kunnen worden gemanipuleerd. Die notities zijn verder dermate gedetailleerd dat het niet voor de hand ligt dat Woonopmaat deze heeft verzonnen. 4.8. Verder is in dit verband van belang dat [betrokkene 1] zelf ook in de woning woonde en in België een woning heeft gehuurd om mogelijk te maken dat [eiser] zijn straf met een enkelband aldaar zou kunnen uitzitten. Uit de brief van [eiser] van 14 april 2023 in combinatie met het huisbezoek van 24 mei 2022 volgt dat [betrokkene 1] ten tijde van de opzegging al in België woonde. Zonder toelichting die ontbreekt, valt niet in te zien waarom [betrokkene 1] en [eiser] twee woningen tegelijkertijd wilden huren of dat zij daar het geld voor hadden. Ook uit het gegeven dat de woning leeg en ontruimd door de moeder van [betrokkene 1] is opgeleverd en dat vanaf 1 juli 2022 geen huur meer is betaald, heeft Woonopmaat kunnen en mogen afleiden dat [eiser] met de huuropzegging akkoord was. 4.9. Ten slotte zijn ook de overige feiten en omstandigheden na de opzegging van belang. Zo heeft [eiser] in het telefoongesprek van 7 juni 2022 op geen enkele wijze aangegeven het oneens te zijn met de beëindiging; er wordt enkel gesproken over de afhandeling daarvan. Pas in april 2023 heeft [eiser] voor het eerst geklaagd over de gang van zaken, waarbij hij heeft aangegeven “het verlies met het huis genomen te hebben” en hij vooral een punt maakt van zijn investeringen in de woning (laminaat, lichtknoppen en deurknoppen) waarvoor hij geen vergoeding heeft gekregen. En in de berichten die hij in die tijd via zijn telefoon stuurt, lijkt zijn boosheid ook vooral daarop gericht. Dat [betrokkene 1] zonder zijn instemming de huur heeft opgezegd, voert hij dan niet aan. 4.10. Gelet op het voorgaande heeft Woonopmaat er gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat [betrokkene 1] gerechtigd was om namens [eiser] de huur op te zeggen en kan [eiser] aan die opzegging geen recht op schadevergoeding ontlenen. Ongeoorloofde druk niet vast komen te staan 4.11. [eiser] heeft evenmin voldoende onderbouwd dat (ongeoorloofde) druk op [betrokkene 1] is uitgevoerd. Woonopmaat heeft weliswaar erkend dat zij met [betrokkene 1] heeft besproken dat als [eiser] geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft, de overeenkomst zal moeten worden opgezegd, maar dit kan niet worden uitgelegd als een ongeoorloofd of onrechtmatig onder druk zetten. Woonopmaat heeft eenvoudigweg de gevolgen van het niet hebben van een hoofdverblijf toegelicht. Een verklaring van [betrokkene 1] over de gang van zaken en mogelijke druk die zij heeft ervaren, ontbreekt en uit de gespreksverslagen blijkt zulks niet.

4.12. Op grond van voormelde overwegingen is de conclusie dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd. Enige grondslag voor de vordering ontbreekt en deze zal dan ook worden afgewezen. 4.13. [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woonopmaat worden begroot op: - salaris gemachtigde € 542,00 (2 punten × € 271,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 677,00

De kantonrechter 5.1. wijst de vorderingen van [eiser] af, 5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 677,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2025. Artikel 3:60 Burgerlijk Wetboek (BW) ECLI:NL:HR:2001:AA9429, r.o. 3.4 ECLI:NL:HR:2003:AF9414 (Regiopolitie Gelderland-Zuid/Hovax)

Tijdens de oplevering van de woning zijn een aantal zaken niet correct afgehandeld. (…) Toen ik ben aangehouden in april 2022 was er nog niet bekend hoelan ik in detentie zou zitten. Mijn partner is toen verhuisd naar Belgie om mij te steunen. Aangezien het huis toendertijd onbewoond was heb ik mijn vrienden gevraagd af en toe langs te gaan om op het huis te passen. Er is nooit sprake geweest van onderhuur. Mijn woning is ‘afgepakt’ op verdenking van onderhuur (wat onwaar en nooit bewezen is). Vervolgens ben ik in gesprek gegaan op Woon op Maat en heb ik mijn situatie uitgelegd. Ik wist toendertijd nog niet hoelang mijn detentie ging duren. (…) Het betreurd mij dat er op deze wijze gehandeld is. Zoals eerder vermeld heb ik altijd vanaf mijn kant goed gehandeld in de relatie met Woon op Maat. Ik heb altijd de huur optijd betaald, nooit overlast gecreeerd en de woningen die ik heb gehuurd beter achter gelaten dan ik ze heb gekregen. In mijn detentie zou de huur altijd door betaald blijven. Het betreurd mij daarom dat mijn woning op zo'n manier van mij af is gepakt. Ik verwachtte in de relatie met Woon op Maat begrip en hoopte op een oplossing, aangezien ik mij altijd netjes aan de afspraken heb gehouden en een voorbeeld huurder was. Aangezien ik in detentie zat en mijn partner naar Belgie was verhuisd, hebben wij helaas het verlies genomen met het huis. Dit tot ons grootste teleurstelling, aangezien wij het huis pas hebben gerenoveerd en hier veel geld en tijd in hebben gestoken. De oplevering van de woning heb ik aan mijn schoonmoeder overgelaten. Aangezien alles in de woning nieuw was dacht ik dat de nieuwe huurder een aantal zaken wellicht wilde overnemen. Het laminaat heb ik voor 5000 euro laten leggen, de lichtknopjes heb ik voor 500 euro vervangen en de deurknoppen voor 300 euro. Mijn zwager is vervolgens een aantal maanden laten langs het huis gereden en tot verbazing zag hij dat de nieuwe woning bewoond is. Er zijn dus nieuwe huurders in gegaan, met mijn laminaat, zonder hier betaald voor te hebben! Het verbaasd mij dat er op deze manier gehandeld is. Woon op Maat heeft mij op basis van 'afspraken en regels' uit huis gezet, maar vervolgens houdt Woon op Maat zich zelf ook niet aan de afspraken. 2.15. [eiser] heeft een vergelijkbare e-mail en ook diverse WhatsAppberichten verzonden over de afwikkeling van de opzegging met het standpunt dat hij niet zo behandeld mocht worden. 2.16. Op 18 april 2023 berichtte Woonopmaat per e-mail aan [eiser]: U geeft aan dat u de woning onder dwang van Woonopmaat heeft opgezegd. Dit is niet juist. Ik heb u telefonisch gesproken naar aanleiding van een lopend onderzoek naar mogelijke onderhuur. (…) U zat tijdens het onderzoek langdurig gedetineerd in België. Hierdoor had u uw hoofdverblijf niet meer op de woning en was de woning zonder toestemming van WoonopMaat in gebruik gegeven aan derden. (…) Dit is de reden dat u de huur moest opzeggen. Door uw gemachtigde is uiteindelijk besloten om de woning met vloer achter te laten. Hiermee is de oplevering voor ons een feit. WoonopMaat zal op basis van de door haar gevolgde procedures niet overgaan tot een schadevergoeding. (…) In uw e-mails en whatsapp-berichten neemt u een dreigende toon aan. Dat is onacceptabel (…) ik ga ervan uit dat u zorgt dat dit niet meer gebeurt. (…) 2.17. In juli 2023 is [eiser] vertrokken uit België en op enig moment naar Nederland teruggekeerd. Hij verbleef ook enige tijd in Turkije. 2.18. Op 19 oktober 2023 heeft [eiser] contact opgenomen met Woonopmaat waarbij hij zijn standpunten heeft herhaald. 2.19. Op 24 maart 2024 heeft [eiser] via zijn gemachtigde Woonopmaat verzocht zijn schade te vergoeden en hem een andere passende woning aan te bieden.

Tijdens de oplevering van de woning zijn een aantal zaken niet correct afgehandeld. (…) Toen ik ben aangehouden in april 2022 was er nog niet bekend hoelan ik in detentie zou zitten. Mijn partner is toen verhuisd naar Belgie om mij te steunen. Aangezien het huis toendertijd onbewoond was heb ik mijn vrienden gevraagd af en toe langs te gaan om op het huis te passen. Er is nooit sprake geweest van onderhuur. Mijn woning is ‘afgepakt’ op verdenking van onderhuur (wat onwaar en nooit bewezen is). Vervolgens ben ik in gesprek gegaan op Woon op Maat en heb ik mijn situatie uitgelegd. Ik wist toendertijd nog niet hoelang mijn detentie ging duren. (…) Het betreurd mij dat er op deze wijze gehandeld is. Zoals eerder vermeld heb ik altijd vanaf mijn kant goed gehandeld in de relatie met Woon op Maat. Ik heb altijd de huur optijd betaald, nooit overlast gecreeerd en de woningen die ik heb gehuurd beter achter gelaten dan ik ze heb gekregen. In mijn detentie zou de huur altijd door betaald blijven. Het betreurd mij daarom dat mijn woning op zo'n manier van mij af is gepakt. Ik verwachtte in de relatie met Woon op Maat begrip en hoopte op een oplossing, aangezien ik mij altijd netjes aan de afspraken heb gehouden en een voorbeeld huurder was. Aangezien ik in detentie zat en mijn partner naar Belgie was verhuisd, hebben wij helaas het verlies genomen met het huis. Dit tot ons grootste teleurstelling, aangezien wij het huis pas hebben gerenoveerd en hier veel geld en tijd in hebben gestoken. De oplevering van de woning heb ik aan mijn schoonmoeder overgelaten. Aangezien alles in de woning nieuw was dacht ik dat de nieuwe huurder een aantal zaken wellicht wilde overnemen. Het laminaat heb ik voor 5000 euro laten leggen, de lichtknopjes heb ik voor 500 euro vervangen en de deurknoppen voor 300 euro. Mijn zwager is vervolgens een aantal maanden laten langs het huis gereden en tot verbazing zag hij dat de nieuwe woning bewoond is. Er zijn dus nieuwe huurders in gegaan, met mijn laminaat, zonder hier betaald voor te hebben! Het verbaasd mij dat er op deze manier gehandeld is. Woon op Maat heeft mij op basis van 'afspraken en regels' uit huis gezet, maar vervolgens houdt Woon op Maat zich zelf ook niet aan de afspraken. 2.15. [eiser] heeft een vergelijkbare e-mail en ook diverse WhatsAppberichten verzonden over de afwikkeling van de opzegging met het standpunt dat hij niet zo behandeld mocht worden. 2.16. Op 18 april 2023 berichtte Woonopmaat per e-mail aan [eiser]: U geeft aan dat u de woning onder dwang van Woonopmaat heeft opgezegd. Dit is niet juist. Ik heb u telefonisch gesproken naar aanleiding van een lopend onderzoek naar mogelijke onderhuur. (…) U zat tijdens het onderzoek langdurig gedetineerd in België. Hierdoor had u uw hoofdverblijf niet meer op de woning en was de woning zonder toestemming van WoonopMaat in gebruik gegeven aan derden. (…) Dit is de reden dat u de huur moest opzeggen. Door uw gemachtigde is uiteindelijk besloten om de woning met vloer achter te laten. Hiermee is de oplevering voor ons een feit. WoonopMaat zal op basis van de door haar gevolgde procedures niet overgaan tot een schadevergoeding. (…) In uw e-mails en whatsapp-berichten neemt u een dreigende toon aan. Dat is onacceptabel (…) ik ga ervan uit dat u zorgt dat dit niet meer gebeurt. (…) 2.17. In juli 2023 is [eiser] vertrokken uit België en op enig moment naar Nederland teruggekeerd. Hij verbleef ook enige tijd in Turkije. 2.18. Op 19 oktober 2023 heeft [eiser] contact opgenomen met Woonopmaat waarbij hij zijn standpunten heeft herhaald. 2.19. Op 24 maart 2024 heeft [eiser] via zijn gemachtigde Woonopmaat verzocht zijn schade te vergoeden en hem een andere passende woning aan te bieden.