ECLI:NL:RBNHO:2025:10149

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Bewind locatie Alkmaar Zaaknr./rolnr.: 11378977 PA 24-2 WD Uitspraakdatum: 3 september 2025 Vonnis van de pachtkamer in de zaak van: de vennootschap onder firma [de VOF] , gevestigd te Hauwert,en haar vennoten[vennoot 1] en [vennoot 2] , beiden wonende te [woonplaats] ,eisende partijen, verder te noemen: [eisers] , gemachtigde: mr. H.P. Abma, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde, verder te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. D. Bates. De zaak in het kort [vennoot 2] pacht van [gedaagde] een veestal met mestkelder. De pachtkamer wijst de vordering tot het schriftelijk vastleggen van de pachtovereenkomst toe. De pachtkamer is voornemens om de vordering van [gedaagde] tot ontbinding van de pachtovereenkomst toe te wijzen. In dat geval komt aan [eisers] een schadeloosstelling toe. Deze schadeloosstelling zal door een deskundige moeten worden vastgesteld. Partijen mogen zich over één en ander uitlaten. 1 Het procesverloop 1.1. [eisers] heeft [gedaagde] op 24 oktober 2024 gedagvaard, daarbij een vordering ingesteld en daarbij vijf producties overgelegd. 1.2. [gedaagde] heeft schriftelijk op de vordering gereageerd, daarbij een tegenvordering ingesteld en daarbij acht producties overgelegd. 1.3. Op 2 juli 2025 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting zijn van partijen nog de volgende stukken ingekomen: van de zijde van [eisers] : - de schriftelijke reactie op de door [gedaagde] ingestelde tegenvordering; van de zijde van [gedaagde] : - de op 19 juni 2025 ingekomen producties 9 en 10;- de op 30 juni 2025 ingekomen productie 11. 2 De feiten 2.1. Met ingang van juni 2017 hebben partijen een mondelinge overeenkomst gesloten. Op basis van deze mondelinge overeenkomst heeft [eisers] een deel van het aan [gedaagde] toebehorende perceel aan de [adres] te [woonplaats] , kadastraal bekend: [kadastraalnummer] in gebruik. 2.2. Het aan [eisers] in gebruik bestaande deel van het perceel betreft de op dat perceel aanwezige veestal met onderliggende mestkelder en een aangrenzend erfgedeelte van 200 m². Het aan [eisers] in gebruik gegeven deel is aangegeven op de hieronder afgebeelde afbeelding: Het gearceerde vlak geeft het deel aan wat bij [eisers] in gebruik is. Door de arcering is de veestal niet zichtbaar. 2.3. [eisers] betaalt hiervoor een maandelijkse vergoeding aan [gedaagde] . Aanvankelijk bedroeg deze vergoeding € 550,00 per maand. Met ingang van 1 oktober 2017 bedraagt de vergoeding € 500,00 per maand. 2.4. [eisers] gebruikt de stal en het perceel voor de exploitatie van haar melkveebedrijf. 2.5. Op 25 juni 2019 heeft [gedaagde] twee percelen grond, waaronder het genoemde perceel [kadastraalnummer] verkocht aan een projectontwikkelaar. De levering heeft nog niet plaatsgevonden. 2.6. Op 21 juli 2022 hebben [gedaagde] , de gemeente Medemblik en (de rechtsopvolger van) de projectontwikkelaar een schriftelijke “anterieure overeenkomst woningbouw” gesloten waarin zij afspraken hebben gemaakt over de realisering van een bouwplan op de door [gedaagde] aan de projectontwikkelaar verkochte percelen. 3 De vordering 3.1. [eisers] vordert - kort samengevat - dat de pachtkamer de pachtovereenkomst tussen partijen ingaande juni 2017 tussen partijen schriftelijk vastlegt. 3.2. [eisers] voert hiertoe, kort gezegd, als volgt aan. Partijen hebben met ingang van juni 2017 een mondelinge pachtovereenkomst gesloten. Op basis daarvan maakt [eisers] gebruik van een veestal, met mestkelder en erfgedeelte. Hiervoor betaalt [eisers] een pachtsom. De pachtovereenkomst dient schriftelijk te worden vastgelegd, maar [gedaagde] weigert hieraan mee te werken. 3.3. [gedaagde] voert verweer op, kort gezegd, de navolgende gronden. Bij het aangaan van de overeenkomst hebben partijen zich nooit gereali Onder een regel van dwingend recht verstaat de pachtkamer een regel waar partijen niet van mogen afwijken.De pachtkamer stelt vast dat de feiten en omstandigheden die [gedaagde] heeft aangevoerd, van onvoldoende gewicht zijn om te kunnen voldoen aan de hoge maatstaf die de pachtkamer moet toepassen bij het beoordelen van een beroep op de redelijkheid en billijkheid. 5.5. Wat [gedaagde] voor het overige heeft aangevoerd over de door hem gewenste ontbinding van de overeenkomst, doet op dit moment niet af aan de huidige aanspraak van [eisers] tot schriftelijke vastlegging van de pachtovereenkomst. De pachtkamer kan bij de beoordeling van de vordering dan ook in het midden laten of de pachtovereenkomst moet worden ontbonden. Deze vraag komt aan de orde bij de hierna volgende beoordeling van de tegenvordering. 5.6. De pachtkamer zal de pachtovereenkomst schriftelijk vastleggen. 5.7. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [eisers] worden veroordeeld.De proceskosten van [eisers] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 118,32 - griffierecht € 87,00 - salaris gemachtigde (2 punten × € 300,00) € 600,00 - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 940,32 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing de tegenvordering van [gedaagde] 5.8. De vordering van [gedaagde] tot ontbinding van de pachtovereenkomst is verbonden aan de voorwaarde dat de pachtkamer het hiervoor besproken beroep van [gedaagde] op dwaling verwerpt. De voorwaarde is vervuld. De pachtkamer komt toe aan een inhoudelijke beoordeling van de vordering tot ontbinding van de pachtovereenkomst. 5.9. [gedaagde] voert voor de vordering tot ontbinding drie gronden aan: i) [eisers] heeft het gepachte zonder voorafgaande toestemming van [gedaagde] aan een derde in gebruik gegeven; ii) de overeenkomst bevat een ontbindende voorwaarde, die in vervulling is gegaan, nu [gedaagde] het betreffende perceel aan een derde heeft verkocht en de eigendomsoverdracht aanstaande is; iii) op het gepachte een woonbestemming is komen te rusten. [eisers] heeft het voorgaande betwist. De pachtkamer overweegt als volgt. (i) het in gebruik geven aan een derde 5.10. [gedaagde] stelt ter onderbouwing dat [eisers] de onroerende zaak aan derden in onderpacht heeft gegeven. [eisers] heeft hiertegen ingebracht dat een vriend van hem hobbymatig enkele koeien houdt die in de winter een enkele keer in de gepachte stal staan om daar te worden verzorgd en gevoerd. [eisers] ontvangt hiervoor geen vergoeding, aldus [eisers] [gedaagde] heeft dit alles niet weersproken. Gelet op het onweersproken verweer van [eisers] , is de pachtkamer van oordeel dat [eisers] hiermee niet in strijd met de pachtovereenkomst heeft gehandeld, laat staan dat dit ontbinding van de overeenkomst zou rechtvaardigen. (ii) de ontbindende voorwaarde 5.11. Het beroep op een ontbindende voorwaarde is vergeefs. Vast staat dat de pachtovereenkomst is gesloten op of uiterlijk 1 juni 2017. Dat [gedaagde] op dat moment al van plan was, laat staan doende was, om een woonbestemming op het gepachte te verkrijgen is niet gebleken. De overeenkomst waarbij [gedaagde] zijn land aan een projectontwikkelaar heeft verkocht is namelijk gedateerd op 21 juni 2019 en ondertekend op 25 juni 2019. De andere door [gedaagde] in het kader van de bestemmingswijziging overgelegde stukken zijn van nog latere datum. [gedaagde] heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit volgt dat de kwestie aangaande de bestemmingswijziging in het voorjaar van 2017 al actueel was. Al met al is niet komen vast te staan dat partijen in hun mondelinge overeenkomst de door [gedaagde] gestelde ontbindende voorwaarde hebben opgenomen. (iii)de bestemmingswijziging 5.12. De pachtkamer is voornemens om de pachtovereenkomst te ontbinden vanwege het voornemen van [gedaagde] om het verpachte te bestemmen voor woningbouw . Anders da