ECLI:NL:RBNHO:2024:8238

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Bewind locatie Zaanstad Zaaknr./rolnr.: 10785377 \ CV EXPL 23-3755 Uitspraakdatum: 15 augustus 2024 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: [eiser] wonende te [woonplaats] eiser verder te noemen: [eiser] gemachtigde: mr. B.M. Breedijk tegen de vereniging [gedaagde] gevestigd te [vestigingsplaats] gedaagde verder te noemen: [gedaagde] gemachtigde: mr. F. Acar De zaak in het kort Deze zaak gaat over de vraag of een huurster van een bedrijfsruimte een huurachterstand en afrekeningen van de energiekosten moet betalen. De kantonrechter wijst de vordering af, omdat er geen sprake is van een huurachterstand en de verhuurder zijn vordering ten aanzien van de afrekeningen van de energiekosten onvoldoende heeft onderbouwd. De door de huurster ingestelde tegenvordering wordt gedeeltelijk toegewezen. Zo zal de verhuurder wel veroordeeld worden tot terugbetaling van de door de huurster teveel betaalde huur, de indexerings- en servicekosten en de kosten van een inschakelen van een loodgieter. Voor het overige wordt de tegenvordering afgewezen. 1Het procesverloop 1.1. [eiser] heeft bij dagvaarding van 31 oktober 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. 1.2. Op 2 februari 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht, tevens is een proces-verbaal opgesteld. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij brief van 23 januari 2024 een reactie op de tegenvordering toegezonden en bij brief van 24 januari 2024 een akte vermeerdering van eis. 1.3. Naar aanleiding van hetgeen op de zitting is besproken, is [eiser] in de gelegenheid gesteld zijn vordering verder te onderbouwen door nog een akte te nemen en aanvullende stukken in het geding te brengen. [gedaagde] heeft hier vervolgens schriftelijk op gereageerd en haar vordering vermeerderd, waarna [eiser] nog een schriftelijke reactie heeft gegeven. 1.4. Tenslotte is vonnis nader bepaald op vandaag.

2.1. [eiser] als verhuurder, heeft blijkens schriftelijke overeenkomst vanaf 1 juli 2017 aan [gedaagde] als huurster verhuurd een bedrijfsruimte met verdere aanhorigheden aan de [locatie] (hierna: ‘het gehuurde’). 2.2. In de huurovereenkomst is de bepaling waarin is opgenomen dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd doorgestreept en daarbij staat vermeld ‘N.V.T’. 2.3. In een eerder tussen partijen gevoerde procedure hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten. In deze overeenkomst van 26 september 2022 is, voor zover van belang, het volgende bepaald (hierna: de Vaststellingsovereenkomst). ‘2. De voorwaarden van de overeenkomst van 20 februari 2017 blijven overigens gehandhaafd, met dien verstande dat met ingang van heden de huurprijs € 2.200,00 per maand wordt, dat [gedaagde] het recht krijgt om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen met inachtneming van een termijn van negen maanden, en dat [eiser] alleen tegen het einde van de vijf-jaartermijn kan opzeggen. 3. Partijen komen overeen dat [eiser] op zo kort mogelijke termijn bij Liander regelt, dat er een geïndividualiseerde meter komt voor het verbruik van gas en elektra in het gehuurde. De hiervoor genoemde huurprijs van € 2.200,00 zal, in afwijking van hetgeen onder 2 wordt genoemd, pas ingaan als [eiser] genoemde aanvraag bij Liander heeft ingediend en daarvan een kopie heeft verstrekt aan [gedaagde]. Verder zal [eiser] op zo kort mogelijke termijn en op zijn kosten een herijking laten verrichten ten aanzien van de bestaande tussenmeter voor gas en elektra en een rapport daarvan overhandigen aan [gedaagde], zodra dat beschikbaar is. (…) 7. Ten aanzien van de tegenvordering van [gedaagde] tot het gebruik van parkeerplaatsen, die volgens [gedaagde] tot het gehuurde behoren, komen partijen het volgende overeen. [gedaagde] zal aan [eiser] de tekening verstrekken, zoals genoemd in de huurovereenkomst van 20 februari 2017, en aan de hand daarvan en de overige inhoud van de huurovereenkomst, zullen partijen nader bezien of parkeerruimte deel uitmaakt van het gehuurde of niet. Indien partijen vervolgens daarover geen duidelijkheid of zekerheid kunnen verkrijgen, dan wel overeenstemming daarover, zullen zij in beginsel op grond van artikel 96 Rv aan de kantonrechter gezamenlijk de vraag voorleggen of parkeerruimte deel uitmaakt van het gehuurde.’ 3De vordering 3.1. [eiser] vordert dat de kantonrechter de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ontbindt en [gedaagde] veroordeelt het gehuurde te ontruimen. Verder vordert [eiser], nadat hij zijn vordering heeft vermeerderd, dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van € 5.675,34, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, en tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 2.404,04 en € 125,00 aan voorschot energie voor iedere maand dat [gedaagde] het gehuurde na 30 september 2023 in gebruik houdt. 3.2. [eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan en daarnaast afrekeningen voor de energiekosten onbetaald heeft gelaten. De huurachterstand en de afrekening van de energiekosten moet [gedaagde] daarom alsnog betalen. Omdat [gedaagde] de door haar verschuldigde bedragen ondanks aanmaningen onbetaald heeft gelaten, is [gedaagde] buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke handelsrente verschuldigd. 4Het verweer en de tegenvordering 4.1. [gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat [eiser], in tegenstelling tot de in de vaststellingsovereenkomst overeengekomen huurprijs van € 2.200,00, maandelijks € 2.404,04 aan huur in rekening heeft gebracht. [gedaagde] heeft daarom meer betaald dan zij verschuldigd is, waardoor er geen sprake is van een huurachterstand. Verder betwist [gedaagde] de hoogte van de door [eiser] opgestelde eindafrekeningen voor de energiekosten, aangezien ook het energiegebruik van andere huurders bij haar in rekening is gebracht. [gedaagde] vordert, nadat zij haar vordering heeft vermeerderd, daarom bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter [eiser] veroordeelt; tot betaling van € 15.866,04 aan onverschuldigd betaalde kale huur, primair tot betaling van € 5.923,60 en subsidiair tot betaling van € 5.018,46 uit hoofde van onverschuldigde betaling van vastrecht gas en elektra, tot betaling van € 5.101,30 wegens onverschuldigde betaling van variabele gaskosten en kosten loodgieter, tot betaling van € 2.050,00 wegens onverschuldigde betaling van servicekosten, tot betaling van € 667,45 wegens onverschuldigde betaling van indexeringskosten. 4.2. Verder vordert [gedaagde] dat de kantonrechter [eiser] veroordeelt; om de contractueel aangewezen acht parkeerplaatsen vrij van goederen in gebruik te geven aan [gedaagde], een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom, tot het plaatsten van een nooddeur, op straffe van een dwangsom, tot het plaatsen van een veilige installatie, op straffe van een dwangsom. 4.3. [gedaagde] legt hieraan ten grondslag – kort weergegeven – dat de bij het gehuurde behorende parkeerplaatsen vol staan met allerlei spullen, waardoor [gedaagde] deze niet kan gebruiken. Daarnaast is door een elektrotechnicus geconstateerd dat de in het gehuurde aanwezige elektriciteitsinstallatie verouderd en onveilig is, en daarom vervangen moet worden. Verder heeft [eiser] de enige aanwezige nooddeur in het gehuurde afgesloten, hetgeen eveneens onveilig is. 4.4. [eiser] betwist de tegenvordering. Op het verweer van [eiser] zal bij de beoordeling worden ingegaan.

de vordering [gedaagde] handelt niet in strijd met de goede procesorde 5.1. De kantonrechter heeft aan het einde van de mondelinge behandeling [eiser] de gelegenheid gegeven om nog een akte te nemen en daarin zijn vordering nader te onderbouwen. [gedaagde] heeft vervolgens de gelegenheid gekregen daarop bij antwoordakte te reageren. [gedaagde] heeft daarbij haar tegenvordering gewijzigd, door deze verder uit te breiden. [eiser] is vervolgens in de gelegenheid gesteld hierop te reageren en voert in zijn reactie aan dat de vermeerdering van eis in strijd is met de eisen van een goede procesorde. 5.2. De kantonrechter stelt vast dat een deel van de vordering verband houdt met de vordering of een uitbreiding is van de tegenvordering zoals die al in de conclusie van antwoord was opgenomen. Dat [gedaagde] haar vordering op die punten heeft willen vermeerderen acht de kantonrechter dan ook niet in strijd met de eisen van een goede procesorde. [gedaagde] heeft echter ook een aantal nieuwe vorderingen aan de tegenvordering toegevoegd. Hoewel zij deze vorderingen eigenlijk eerder in de procedure in had moeten stellen, zal de kantonrechter de vermeerdering van eis ook ten aanzien van die punten toestaan. Daarvoor is van belang dat [gedaagde] haar eis mag vermeerderen zolang nog geen eindvonnis is gewezen (artikel 130 wetboek van Burgelijke Rechtsvordering), de vorderingen van beperkte omvang zijn en [eiser] in de gelegenheid is gesteld op de vermeerdering te reageren. 5.3. De kantonrechter merkt wel op dat de wijze van procederen van partijen de zaak onnodig heeft gecompliceerd. Daarbij komt dat veelvuldig wordt verwezen naar stukken en bedragen terwijl een inzichtelijke toelichting en/of berekening ontbreken. Het is niet de taak van de rechter om in het dossier te grasduinen en de passages uit de overgelegde stukken waarnaar wordt verwezen naast elkaar te leggen om tot een beoordeling te kunnen komen. Eén en ander leidt ertoe dat niet op alle geschilpunten inhoudelijk kan worden beslist. De huurachterstand, ontbinding en ontruiming 5.4. Uit de Vaststellingsovereenkomst volgt dat de kale huurprijs, vanaf het moment dat [eiser] een individuele meter voor het gehuurde bij Liander heeft aangevraagd, € 2.200,00 per maand bedraagt. Op basis van hetgeen op de zitting van 2 februari 2024 is besproken, heeft de kantonrechter vastgesteld dat de verhoogde huurprijs van € 2.200,00 met ingang van 1 februari 2023 geldt en dat de kale huurprijs tot dat moment € 1.275,00 bedraagt (zie proces-verbaal). 5.5. In de akte die [eiser] na de mondelinge behandeling heeft genomen erkent [eiser] dat [gedaagde] tot dusver aan haar betalingsverplichtingen ten aanzien van de huur heeft voldaan, zij het dat de huur niet altijd op tijd is betaald. Omdat er geen sprake (meer) is van een huurachterstand zullen de gevorderde huurachterstand en de in verband daarmee gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden afgewezen. Ook de gevorderde gebruiksvergoeding zal worden afgewezen. De afrekening energiekosten 5.6. [eiser] maakt verder aanspraak op afrekeningen van energiekosten. [gedaagde] betwist deze afrekeningen en voert onder andere aan dat het gebruik van andere huurders ten onrechte bij haar in rekening is gebracht. 5.7. Vooropgesteld wordt dat [eiser] de stelplicht en zo nodig de bewijslast ter zake de juistheid van de afrekening van de energiekosten heeft. Gezien de betwisting van de afrekeningen door [gedaagde] had het daarom op de weg van [eiser] gelegen zijn vordering deugdelijk te onderbouwen. Dit heeft hij, ook nadat hem die mogelijkheid naar de zitting alsnog is geboden, naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gedaan. Bij de akte die [eiser] na de zitting heeft genomen zijn weliswaar de facturen die [eiser] van Vattenfall en Liander heeft ontvangen overgelegd, maar de daarbij door [eiser] gegeven toelichting is voor de kantonrechter volstrekt onbegrijpelijk en daaruit valt niet op te maken op welke wijze en met welke verdeelsleutel de energiekosten aan [gedaagde] zijn doorbelast. Omdat [eiser] heeft nagelaten zijn vordering op een begrijpelijke wijze te presenteren en daardoor niet heeft voldaan aan de op hem rustende stelplicht, komt dit deel van de vordering ook niet voor toewijzing in aanmerking.

5.8. De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] zal afwijzen. Buitengerechtelijke incassokosten en rente 5.9. Omdat de vordering van [eiser] wordt afgewezen komen ook de door hem gevorderde nevenvorderingen niet voor toewijzing in aanmerking. Proceskosten 5.10. De proceskosten komen voor rekening van [eiser], omdat hij ongelijk krijgt. de tegenvordering Te veel betaalde huur 5.11. Zoals al bij de vordering is overwogen geldt dat de kale huurprijs vanaf 1 februari 2023 € 2.200,00 bedraagt en dat daarvoor een kale huurprijs van € 1.275,00 gold. Dit betekent dat, voor zover [gedaagde] meer heeft betaald dan de door haar verschuldigde huurprijs, dit meerdere onverschuldigd is betaald en door [eiser] moet worden terugbetaald. Om vast te stellen wat [gedaagde] teveel heeft betaald, gaat de kantonrechter uit van het overzicht wat is opgenomen onder punt 36 van de antwoordakte die [gedaagde] na de zitting heeft ingediend en welk overzicht door [eiser] niet is weersproken. Uit dat overzicht volgt dat [gedaagde] in 2022, uitgaande van de in dat jaar geldende huurprijs van € 1.275,00, € 1.771,04 teveel aan huur heeft betaald. 5.12. Voor 2023 geldt dat [gedaagde] alleen in januari 2023 € 925,00 teveel huur heeft betaald. Vanaf februari 2023 gold immers de huurprijs van € 2.200,00 en uit het overzicht volgt dat [gedaagde] dat bedrag de rest van het jaar ook heeft betaald. [eiser] stelt zich echter op het standpunt dat de huur per 26 september 2023 mocht worden geïndexeerd en dat [gedaagde] vanaf dat moment een hogere huurprijs verschuldigd is. De kantonrechter volgt [eiser] hierin niet. In de huurovereenkomst is de bepaling waaruit volgt dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd namelijk doorgestreept en daar is bij geschreven ‘N.V.T.’ Daar komt bij dat uit de verklaring van de vorige bestuurder van [gedaagde] volgt dat met de rechtsvoorganger van [eiser] is afgesproken dat de huur niet zou worden geïndexeerd. [eiser] heeft de juistheid van die verklaring niet weersproken. De enkele opmerking van [gedaagde] in haar conclusie van antwoord dat ‘deze huurprijs pas vanaf 26 september 2023 kan worden geïndexeerd’ is dan ook onvoldoende om aan te nemen dat partijen zijn overeengekomen dat de huur geïndexeerd mag worden. Dat er geen huurprijswijzigingsbeding is overeengekomen brengt mee dat de huurprijs vanaf 1 februari 2022 tot heden € 2.200,00 per maand bedraagt. Omdat uit het overzicht onder punt 36 van de antwoordakte volgt dat [gedaagde] in januari 2024 éénmalig meer dan die geldende huurprijs heeft betaald, zal [eiser] het voor die maand teveel betaalde bedrag van € 220,00 moeten terugbetalen. 5.13. De conclusie is dat [gedaagde] tot en met maart 2024 € 2.916,04 (€ 1.771,04 + € 925,00 + € 220,00) teveel aan huur heeft betaald. [eiser] zal dan ook worden veroordeeld tot betaling van dat bedrag. Het meerdere wat [gedaagde] heeft gevorderd komt niet voor toewijzing in aanmerking. Kosten vastrecht gas en elektra 5.14. [gedaagde] maakt aanspraak op terugbetaling van het vastrecht wat [eiser], volgens haar ten onrechte, bij haar in rekening heeft gebracht en ook door haar is betaald. Dit deel van de vordering komt niet voor toewijzing in aanmerking. Dit wordt als volgt toegelicht. 5.15. In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is opgenomen dat [gedaagde] maandelijks een bedrag van € 125,00 als voorschot voor elektra betaalt. Verder is in de huurovereenkomst en in de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden opgenomen dat er ieder jaar een eindafrekening plaatsvindt op basis van het werkelijke verbruik van [gedaagde]. Dat de rechtsvoorganger van [eiser] nooit eindafrekeningen heeft opgesteld, wil niet zeggen dat [eiser] ook niet gerechtigd is dat te doen. 5.16. Vast staat dus dat [gedaagde] moet betalen voor de energie die zij daadwerkelijk verbruikt. Aangezien de kosten voor vastrecht onderdeel uitmaken van de energiekosten, is [eiser] gerechtigd ook deze kosten aan haar huurders door te belasten. Uiteraard dient dit wel op de juiste wijze en in overeenstemming met het bepaalde in artikel 11.3 van algemene voorwaarden te worden gedaan. Omdat [gedaagde] wel (een deel van het) vastrecht verschuldigd is, kan niet worden gezegd dat het bij haar in rekening gebrachte vastrecht in zijn geheel onverschuldigd is betaald. Wel is het mogelijk dat de doorbelasting van het vastrecht aan [gedaagde] niet helemaal op de juiste wijze heeft plaatsgevonden. De kantonrechter beschikt echter over onvoldoende gegevens om dat vast te kunnen stellen en om te bepalen welk deel van het vastrecht voor rekening van [gedaagde] komt. Dit deel van de vordering van [gedaagde] zal daarom volledig worden afgewezen. Variabele kosten en kosten loodgieter 5.17. Hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van de kosten van het vastrecht, geldt ook voor de variabele energiekosten. [gedaagde] is deze kosten, mits op de juiste wijze aan haar doorbelast, verschuldigd zodat ook deze kosten niet (volledig) onverschuldigd zijn betaald. Omdat de kantonrechter op basis van de beschikbare stukken niet kan vaststellen welk deel van de doorbelaste kosten wel terecht in rekening is gebracht, zal ook dit deel van de vordering worden afgewezen. 5.18. [gedaagde] vordert verder een bedrag van € 1.946,39 vanwege kosten die zij heeft gemaakt voor het laten uitvoeren van een onderzoek en het plaatsen van extra tussenmeters door een loodgieter. Deze kosten zullen wel worden toegewezen. [eiser] heeft de door de loodgieter gedane bevindingen namelijk niet weersproken. Daarmee staat vast dat de tussenmeter van [gedaagde] niet alleen het verbruik van [gedaagde] registreerde, maar ook het verbruik van een andere huurder en er dus teveel energiekosten bij [gedaagde] in rekening werden gebracht. De kosten die [gedaagde] heeft moeten maken om dit vast te kunnen stellen, komen op grond van artikel 6:96 lid 2 sub 2 BW voor vergoeding door [eiser] in aanmerking en zullen daarom worden toegewezen. Servicekosten 5.19. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat zij € 2.050,00 aan servicekosten onverschuldigd heeft betaald. [eiser] heeft niet weersproken dat dit bedrag door [gedaagde] is betaald. Volgens [eiser] is het bedrag echter niet onverschuldigd betaald, omdat deze kosten in rekening zijn gebracht voor de kosten van water en onkruidpreventie. [eiser] heeft echter op geen enkele wijze onderbouwd dat hij deze kosten heeft gemaakt, hoe hoog deze kosten op jaarbasis zijn en met welke verdeelsleutel deze kosten aan [gedaagde] zijn doorbelast. Doordat er geen correcte afrekening van die servicekosten heeft plaatsgevonden, houdt de kantonrechter het ervoor dat de maandelijkse voorschotten onverschuldigd door [gedaagde] zijn betaald en zij dus recht heeft op terugbetaling van de door haar betaalde bedragen. De door [gedaagde] gevorderde € 2.050,00 is om die reden toewijsbaar. Indexeringskosten 5.20. Zoals al in r.o. 5.11 is overwogen, is [eiser] niet gerechtigd de huur te indexeren. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] dit op 14 januari 2022 echter wel met terugwerkende kracht gedaan en heeft hij daarvoor € 667,44 bij [gedaagde] in rekening gebracht welk bedrag ook door [gedaagde] is betaald. [eiser] heeft niet weersproken dat [gedaagde] dat bedrag heeft betaald. Omdat [eiser] niet gerechtigd was de huur te indexeren heeft [gedaagde] dit bedrag onverschuldigd betaald. Het door [gedaagde] gevorderde bedrag van € 667,44 is dan ook toewijsbaar.

5.24. De conclusie is dat de kantonrechter [eiser] zal veroordelen tot betaling aan [gedaagde] van € 7.579,87 (€ 2.916,04 + € 1.946,39 + € 2.050,00+ € 667,44) en dat de tegenvordering voor het overige zal worden afgewezen. 5.25. Omdat partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.

De kantonrechter: de vordering 6.1. wijst de vordering af; 6.2. veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 847,50 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde]; 6.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; de tegenvordering 6.4. veroordeelt [eiser] tot betaling aan [gedaagde] van € 7.579,87; 6.5. bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt; 6.6. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 6.7. wijst de vordering voor het overige af. Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. De griffier De kantonrechter