ECLI:NL:RBNHO:2024:6709

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Insolventie locatie Haarlem Zaaknr./rolnr.: 11035892 \ VV EXPL 24-63 Uitspraakdatum: 28 mei 2024 Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van: de stichting Stichting Elan Wonen gevestigd te Haarlem eiseres verder te noemen: Elan Wonen gemachtigde: mr. R. Boekhoff tegen [gedaagde] wonende te [plaats] gedaagde verder te noemen: [gedaagde] gemachtigde: mr. J.R. Versluis 1Het procesverloop 1.1. Elan Wonen heeft [gedaagde] op 11 april 2024 gedagvaard. 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 mei 2024. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [gedaagde] heeft gebruikt gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij brief van 10 mei 2024 nog stukken toegezonden.

2.1. Elan Wonen verhuurt (als rechtsopvolger van Woningstichting Veste) per 1 maart 2000 aan [gedaagde] de woning gelegen aan de [adres] te ([postcode]) [plaats], (hierna: de woning). De woning maakt deel uit van een portiekflat uit 1952 en ligt op de tweede verdieping. De woning is voorzien van gaskachels en een geiser. [gedaagde] draagt zelf zorg voor het onderhoud hiervan. 2.2. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene voorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte van augustus 1998 (hierna: de algemene voorwaarden) van overeenkomstige toepassing verklaard. Daarin staat: “Artikel 8 8.1 Verhuurder en alle door hem aan te wijzen personen zijn gerechtigd het gehuurde – behoudens in noodgevallen – na overleg met huurder op werkdagen tussen 8.00 en 17.30 uur te betreden voor inspectie van de staat van het gehuurde, voor het opnemen van meterstanden, en dergelijke voor het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden of reparaties in, op, onder, aan of bij het gehuurde alsook aan de centrale voorzieningen ten behoeve van het gehuurde of van de direct aangrenzende woningen. 8.2 Verhuurder zal de overlast voor huurder, die het gevolg is van het in het vorige lid bepaalde, zoveel mogelijk beperken. Huurder heeft geen aanspraak op vergoeding van schade of vermindering van huur gedurende de duur van de werkzaamheden. (…) 9.3.1 Huurder stemt reeds voor alsdan in en zal zijn medewerking verlenen indien het aanbrengen van de veranderingen wordt geïnitieerd door verhuurder, mits is voldaan aan de navolgende voorwaarden: - ten minste twee derde van de betrokken huurders stemt in met de voorgenomen veranderingen; - de voorgenomen veranderingen kunnen anders dan bezwaarlijk slechts complexgewijs (of een gedeelte daarvan) worden aangebracht; - het belang van verhuurder bij realisering van de voorgenomen veranderingen is van een zodanig gewicht dat van verhuurder in redelijkheid – de belangen van beide partijen in aanmerking genomen – niet gevergd kan worden daarvan af te zien; - verhuurder heeft de betreffende huurders danwel de betreffende Bewonerscommissie tijdig geïnformeerd over de aard van de voorgenomen veranderingen en de in dat verband te verrichten werkzaamheden en daarover met de betreffende huurders danwel de Bewonerscommissie overleg gevoerd. (…)14.5 In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploit aan huurder doet uitbrengen of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van deze overeenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechtelijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten – aan verhuurder te voldoen. De gemaakte kosten worden tussen partijen bij voorbaat gesteld op een bedrag dat niet lager is dan het gebruikelijke tarief dat door gerechtsdeurwaarders wordt gehanteerd, te vermeerderen met B.T.W.” 2.3. Elan Wonen heeft het voornemen om 69 portiekwoningen, waaronder de woning, te renoveren en om in die portiekwoningen onderhoudswerkzaamheden uit te voeren. 2.4. In oktober 2023 is het definitieve plan omtrent de uit te voeren werkzaamheden in de brochure “Sociaal Project Plan 69 woningen [plaats]” (hierna: de brochure) aan de bewoners, waaronder [gedaagde], verstrekt. Daarin staat – op pagina 6 en 7 – dat de volgende werkzaamheden worden uitgevoerd: “Dakisolatie We plaatsen aan de buitenzijde van uw woning dakisolatie. (…) Gevelisolatie (…)HR++ beglazingU krijgt nieuwe beglazing in de bestaande kozijnen. Ook krijgt u een nieuw geïsoleerd paneel in uw keukendeur en worden de rubbers vervangen in de ramen en de deur. (…) Ventilatieroosters We plaatsen nieuwe zelfregelende ventilatieroosters in uw kozijnen voor de toevoer van schone lucht. Energie opwekken (…) We plaatsen zonnepanelen op het dak. (…) Elektrisch koken Daarnaast brengen wij een stopcontact aan waarop u een elektrische kookplaat kunt aansluiten. Uw meterkast passen wij hierop aan.” (…) “Onderhoudswerkzaamheden in de woning We controleren de elektra in uw woning op veiligheid en verbeteren dit indien nodig. Daarnaast reinigen we de ventilatiekanalen en schilderen wij uw voordeurkozijn. Nieuwe voordeur Ook vervangen wij uw voordeur voor een nieuwe goed geïsoleerde deur met veilige sloten. Opknappen van de portiek We schilderen onder andere de kozijnen, deuren, plafond en hekwerk van de trap. Daarnaast wordt alle verlichting in de algemene ruimte LED verlichting. Herstellen van de gevels We herstellen het voeg en metselwerk van uw gevel en de raamdorpels. (…) Opknappen kozijnen We herstellen het hang- en sluitwerk van uw kozijnen en reinigen de buitenzijde. Dakwerkzaamheden We verwijderen de bestaande schoorstenen. Daarnaast leggen we op het dak nieuwe dakpannen en dakbedekking. We vervangen ook gelijk de dakgoten en regenpijpen.” 2.5. In de brochure staat dat alle reguliere onderhoudswerkzaamheden en isolatiemaatregelen worden uitgevoerd zonder huurverhoging. Elan Wonen heeft aan de huurders gevraagd om door middel van een antwoordformulier te laten weten of zij al dan niet akkoord gingen met het voorstel. 2.6. Bij brief van 8 november 2023 heeft Elan Wonen aan de huurders van de portiekwoningen laten weten dat meer dan 70% van de huurders akkoord is met het voorstel uit de brochure. [gedaagde] had geen akkoordverklaring ingevuld. 2.7. Ook is in voormelde brief aangegeven dat de huurders een termijn van acht weken hadden om een rechterlijke beslissing te vragen omtrent de redelijkheid van het in de brochure gedane voorstel. Die termijn is ongebruikt verstreken. 2.8. Elan Wonen heeft aan [gedaagde] bij brief van 11 september 2023 een (persoonlijk) renovatievoorstel gedaan inhoudende dat de in de woning aanwezige open verbrandingstoestellen worden verwijderd en vervangen door een HR-ketel en een centraal verwarmingssysteem met radiatoren. Aan dit voorstel is een huurverhoging van € 20,00 per maand gekoppeld. Als [gedaagde] uitsluitend radiatoren in de woonkamer wenst, geldt een huurverhoging van € 10,00 per maand. 2.9. Bij brief van 4 maart 2024 heeft Elan Wonen [gedaagde] verzocht om een akkoordverklaring in te vullen voor het plaatsen van een centraal verwarmingssysteem in het appartement. [gedaagde] heeft op 5 maart 2024 verklaard daarmee niet akkoord te gaan. 2.10. Bij brief van 13 maart 2024 heeft Elan Wonen [gedaagde] nogmaals in de gelegenheid gesteld om binnen zeven dagen schriftelijk te bevestigen dat hij akkoord gaat met de uitvoering van alle onderhouds- en renovatiewerkzaamheden.

4.1. Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of Elan Wonen ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de kantonrechterrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. In aanvulling daarop kan ook de weging van de wederzijdse belangen een rol spelen. Als uitgangspunt geldt verder dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering. 4.2. Tegenover de betwisting van [gedaagde] heeft Elan Wonen nader toegelicht dat volgens de planning op 6 juni 2024 zal worden gestart met de werkzaamheden in de portiekflat waar de woning onderdeel van is, en dat niet meer met de planning kan worden geschoven. De steigeropbouw is inmiddels al begonnen. De uit te voeren werkzaamheden vormen één geheel en het is niet mogelijk om de woning van [gedaagde] daarin niet mee te nemen. Daarmee is het spoedeisend belang gegeven. Dat partijen lang met elkaar hebben onderhandeld voordat Elan Wonen deze procedure is gestart, maakt niet dat op dit moment geen sprake is van een spoedeisend belang. Dringende werkzaamheden 4.3. Artikel 7:220 lid 1 BW bepaalt dat als gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, de huurder daartoe gelegenheid moet geven. 4.4. Niet alleen dringende reparaties maar alle dringende werkzaamheden vallen hieronder, dus zowel herstelwerkzaamheden in de zin van artikel 7:206 BW als werkzaamheden ter voorkoming van een gebrek (preventief onderhoud). Dringend in de zin van dit artikel houdt in dat de werkzaamheden niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. ‘Nadeel’ in dit verband is niet alleen het oplopen van de directe herstelkosten, maar kan ook bestaan uit het mislopen van subsidie, fiscaal voordeel of het voordeel dat ontstaat door de werkzaamheden projectmatig uit te voeren. 4.5. Elan Wonen heeft toegelicht dat de uit te voeren werkzaamheden, zoals genoemd op pagina 7 van de brochure, niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Zij heeft een groot financieel en logistiek belang bij de uitvoering van alle werkzaamheden in één bouwstroom/planning, ter onderbouwing waarvan zij verwijst naar de brochure. Het voorgaande is door [gedaagde] – voor zover de werkzaamheden geen betrekking hebben op het verwijderen van de schoorstenen – niet betwist. Daarmee is in dit kort geding voldoende komen vast te staan dat de werkzaamheden aan het appartement niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld, (zie ook r.o. 4.2.). 4.6. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat sprake is van dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW, zodat de vordering van Elan ten aanzien van de uitvoering van deze werkzaamheden – voor zover deze geen betrekking hebben op het verwijderen van de schoorstenen – zoals uiteengezet op pagina 7 van de brochure, wordt toegewezen. Voor de werkzaamheden tot verwijdering van de schoorstenen, verwijst de kantonrechter naar r.o. 4.11 e.v. Renovatiewerkzaamheden 4.7. In artikel 7:220 lid 2 BW is bepaald dat lid 1 van overeenkomstige toepassing is als de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder, redelijk voorstel doet. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. 4.8. Artikel 7:220 lid 3 BW bepaalt dat als een renovatie tien of meer woningen die een bouwkundige eenheid vormen, betreft, een renovatievoorstel wordt vermoed redelijk te zijn wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen over de redelijkheid van het voorstel. Is de termijn van acht weken verstreken zonder dat zij is gebruikt, dan is het vermoeden in zoverre uitgewerkt dat weerlegging om processuele redenen niet meer mogelijk is (Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p. 23). 4.9. Niet in geschil is dat de door Elan Wonen renovatiewerkzaamheden genoemd in de brochure renovatiewerkzaamheden betreffen in de zin van artikel 7:220 lid 2 en lid 3 BW. Evenmin is in geschil dat [gedaagde] tijdens de uitvoering van deze werkzaamheden in zijn woning kan blijven wonen indien hij medewerking daaraan verleent. 4.10. Vast staat dat de renovatie betrekking heeft op een complex van in totaal 69 woningen. Meer dan 70% van de huurders hebben met het renovatievoorstel uit de brochure ingestemd. Dit renovatievoorstel wordt daarmee vermoed redelijk te zijn. Omdat [gedaagde] noch één van de overige huurders binnen de termijn van acht weken zich tot de rechter heeft gewend, is op dit moment geen sprake meer van een weerlegbaar vermoeden, zodat het renovatievoorstel zoals uiteengezet in de brochure (nu) definitief wordt geacht redelijk te zijn. Dat betekent dat [gedaagde] ook aan deze werkzaamheden zijn medewerking moet verlenen. De vordering van Elan Wonen zal ook op dit punt worden toegewezen. Voorstel aan [gedaagde] van 11 september 2023 en het verwijderen van de schoorstenen 4.11. Op grond van artikel 7:220 lid 2 BW moet de huurder een renovatie gedogen als de verhuurder daartoe - met voortzetting van de huurovereenkomst - wil overgaan en aan de huurder gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder schriftelijk een redelijk voorstel doet. Of een voorstel als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW redelijk is, hangt af van alle omstandigheden van het geval. Daarbij spelen onder meer de volgende omstandigheden een rol: de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking van de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder (bij niet-medewerking van de huurder), de huurprijsverhoging en de mogelijkheid van een vervangend huurobject voor de huurder. Renovatie wordt geacht te leiden tot een toename van het huurgenot als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van het gehuurde. In het algemeen worden energiebesparende maatregelen geacht te leiden tot een toename van het woongenot. 4.12. Elan Wonen heeft de woning zonder warmtevoorziening aan [gedaagde] verhuurd. Het renovatievoorstel zoals opgenomen in de brief van 11 september 2023 (r.o. 2.8) houdt in dat Elan Wonen de gaskachels in de woning zal verwijderen om vervolgens een centraal verwarmingssysteem in de woning te plaatsen. Dat is nodig omdat het rooksteenkanaal in verband met de renovatie van het flatgebouw nodig is voor ventilatiedoeleinden. Omdat de schoorsteen niet meer als zodanig gebruikt kan worden, kunnen de gaskachels evenmin worden gebruikt. Het gebruik van de schoorsteen voor ventilatiedoeleinden, is nodig voor alle woningen in het portiek en daarom kan voor [gedaagde] geen uitzondering worden gemaakt. Elan Wonen betoogt dan ook dat dit (persoonlijke) renovatievoorstel nauw verband houdt met de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden die zijn opgenomen in de brochure. Verder voert Elan Wonen aan dat zij er naar streeft om alle gaskachels uit de door haar verhuurde woningen te verwijderen. Enerzijds omdat dit nodig is in het kader van vóór 2050 te nemen verduurzamingsmaatregelen.

4.17. Op grond van voorgaande overwegingen komt de kantonrechter tot de conclusie dat er een gerede kans bestaat dat de vorderingen van Elan Wonen in een bodemprocedure zullen worden toegewezen. Daarop vooruitlopend zijn de vorderingen in dit kort geding eveneens toewijsbaar. 4.18. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat hij ongelijk krijgt. Ook de nakosten worden toegewezen, voor zover deze daadwerkelijk door Elan Wonen worden gemaakt.

De kantonrechter: 5.1. veroordeelt [gedaagde] om vanaf de derde dag na betekening van het vonnis de uitvoering van de werkzaamheden, zoals beschreven in de brochure en de brief van 11 september 2023, in het gehuurde, gelegen aan de [adres] te ([postcode]) [plaats], te gehengen en gedogen en daaraan alle noodzakelijke medewerking te verlenen, waaronder de door Elan Wonen met de uitvoering van de werkzaamheden belaste perso(o)n(en) toe te laten voor de uitvoering van de werkzaamheden; en in het geval [gedaagde] niet vrijwillig aan de onder 5.1 opgenomen veroordeling voldoet 5.2. veroordeelt [gedaagde] de woning, gelegen aan de [adres] te ([postcode]) [plaats], tijdelijk, dat wil zeggen voor de duur van de werkzaamheden en voor zover noodzakelijk voor de uitvoering van de werkzaamheden, te verlaten en ontruimen, zodat Elan Wonen c.q. de door haar ingeschakelde aannemer alle werkzaamheden die noodzakelijk zijn in verband met de onder 5.1. bedoelde werkzaamheden kan (doen) uitvoeren, een en ander te bewerkstelligen door de gerechtsdeurwaarder overeenkomstig het bepaalde in artikel 558 sub b jo. 556 lid 1 jo. 557 Rv; 5.3. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Elan Wonen tot en met vandaag vaststelt op: dagvaarding € 136,72; griffierecht € 130,00; salaris gemachtigde € 54300; 5.4. 6.3. 6.3. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 135,00 aan nakosten voor zover deze kosten daadwerkelijk door Elan Wonen worden gemaakt; 5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 5.6. wijst de vordering voor het overige af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. De griffier De kantonrechter