ECLI:NL:RBNHO:2024:6621

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Zittingsplaats Haarlem Bestuursrecht zaaknummers: HAA 22/1628, 22/1630, 22/1631, 22/1632 en 22/1633 uitspraak van de meervoudige kamer van 24 mei 2024 in de zaken tussen [eiseres] , uit [plaats] , eiseres [eiser] , uit [plaats] , eiser 1 [eiser] , uit [plaats] , eiser 2 samen als eisers (gemachtigde: mr. P.A.M. van Hoef), en het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zaanstad, het college (gemachtigde: mr. G.M. Pierik). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eisers tegen de verleende vergunningen voor het omgezet houden van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimten (hierna: omzettingsvergunningen) op de volgende adressen in [plaats] : - [adres 1] (zaak van eiseres met nummer 22/1628); - [adres 2] (zaak van eiser 1 met nummer 22/1630); - [adres 3] (zaak van eiser 2 met nummer 22/1631); - [adres 4] (zaak van eiser 2 met nummer 22/1632); en - [adres 5] (zaak van eiser 2 met nummer 22/1633). 1.1. Het college heeft met besluiten van 26 augustus 2021 de aanvragen van eiseres en eiser 2 onder aanvullende voorschriften ingewilligd en met het besluit van 11 oktober 2021 de aanvraag van eiser 1 afgewezen. 1.2. Met de bestreden besluiten van 25 februari 2022 op de bezwaren van eiseres en eiser 2 is het college bij de verleende omzettingsvergunningen gebleven. Met het bestreden besluit van 25 februari 2022 op het bezwaar van eiser 1 heeft het college het besluit van 11 oktober 2021 herroepen en de omzettingsvergunning alsnog – onder aanvullende voorschriften – verleend. Tegen deze besluiten richten de beroepen van eisers zich. 1.3. Het college heeft de op de zaken betrekking hebbende stukken ingediend en daarbij met een beroep op artikel 8:29 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) verzocht dat alleen de rechtbank kennis neemt van de niet geanonimiseerde versie van een aantal stukken. De rechtbank heeft op 18 oktober 2022 beslist dat beperking van de kennisneming van die stukken gerechtvaardigd is. 1.4. Het college heeft op de beroepen gereageerd met verweerschriften. Eisers hebben op 11 september 2023 en 5 februari 2024 aanvullende gronden en stukken ingediend. 1.5. De rechtbank heeft de beroepen op 16 februari 2024 gezamenlijk op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [eiseres] en [eiser] met hun gemachtigde en de gemachtigde van het college vergezeld met [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] . 1.6. De rechtbank heeft de uitspraaktermijn verlengd.

2. De rechtbank beoordeelt in beroep de (juistheid van de) verleende omzettingsvergunningen. Dit doet zij aan de hand van de beroepsgronden van eisers. 2.1. De rechtbank is van oordeel dat de overgangsbepaling van artikel 5.4, derde lid, van de Huisvestingsverordening gemeente Zaanstad vanaf de overwegingen “met dien verstande dat aan de vergunningverlening de voorwaarde zal worden verbonden dat zij binnen twee jaar na vergunningverlening hun verhuur in lijn hebben gebracht met de toegestane situatie” bij de beoordeling van de aanvragen van eisers buiten toepassing had moet worden gelaten. Dit betekent dat dit aan de omzettingsvergunningen van eisers verbonden voorschrift zal worden vernietigd. Dit heeft tot gevolg dat het college wegens het niet voldoen aan dat voorschrift niet jegens eisers handhavingsmaatregelen kan treffen. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt. 2.2. De verkort in deze uitspraak aangehaalde wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage die deel uitmaakt van deze uitspraak. Van welke feiten gaat de rechtbank uit? 3.1. Op 1 april 2021 is de Wijzigingsverordening 1e wijziging Huisvestingsverordening gemeente Zaanstad 2021 (de Huisvestingsverordening) in werking getreden. Daarin is in artikel 3.1.1 alle woonruimte in de gemeente, behalve woonruimte in eigendom van corporaties, aangewezen als categorie woonruimte bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014. In artikel 3.1.2, eerste lid, heeft de gemeenteraad de reikwijdte van de vergunningplicht voor omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte (kamergewijze verhuur) nader afgebakend. In artikel 5.4 is een overgangsbepaling opgenomen voor bestaande gevallen. 3.2. Op 2 april 2021 is de Huisvestingsverordening gewijzigd. Per die datum geldt een vergunningplicht voor het omzetten en het omgezet houden van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte. Hiermee heeft de gemeenteraad ook de al bestaande situaties van kamerverhuur in zelfstandige woonruimten onder de vergunningplicht gebracht. Per die datum is artikel 5.4 onderverdeeld in vijf leden, waarbij in het derde lid de overweging is opgenomen dat “aan de vergunningverlening de voorwaarde zal worden verbonden dat zij binnen twee jaar na vergunningverlening hun verhuur in lijn hebben gebracht met de toegestane situatie”. Per 24 september 2021 is “en omgezet houden” vervangen door “of omgezet te houden”. 3.3. Het college heeft de onder 1.1. en 1.2. genoemde omzettingsvergunningen verleend en aan deze vergunningen - onder meer - de volgende voorschriften verbonden: a. a) elke onzelfstandige woonruimte wordt door maximaal één volwassene bewoond; b) binnen een termijn van twee jaar na afgifte van de vergunning moet de feitelijke situatie in lijn zijn gebracht met de eisen die de Huisvestingsverordening stelt aan het minimumgebruiksoppervlak per persoon; c) binnen een termijn van twee jaar na afgifte van de vergunning moet de feitelijke situatie zo zijn dat sprake is van verhuur aan maximaal vier personen, waarbij de verhuur aan meer dan vier personen in die twee jaar slechts mag voortduren tot het moment dat die verhuur eindigt en in die periode niet opnieuw een aanvang mag nemen. In de omzettingsvergunningen heeft het college vermeld dat deze niet overdraagbaar zijn. Wat is de omvang van het geschil? 4. Eisers hebben ter zitting hun beroepsgronden, dat de omzettingsvergunning ten onrechte niet overdraagbaar is en dat de omzettingsvergunning ten onrechte een uitsterfregeling bevat, laten vallen. Deze beroepsgronden behoeven dus geen bespreking meer. Kon het college een vergunningplicht instellen? 5. Eisers stellen dat (nog steeds) niet voldoende is gemotiveerd dat er een omzettingsvergunningstelsel noodzakelijk en geschikt is om evenwichtige en onrechtvaardige effecten van die schaarste te bestrijden. 5.1. De rechtbank verwijst bij de beoordeling van deze beroepsgrond in eerste instantie naar de uitspraak van deze rechtbank van 18 april 2023. Deze uitspraak betrof ook de gemeente Zaanstad. In deze uitspraak is uitvoerig uiteengezet wat het toetsingskader is (rechtsoverweging 4.1 en 4.2) en waarop de vergunningplicht is gebaseerd (rechtsoverweging 5). Kort gezegd komt het erop neer dat de gemeenteraad slechts een omzettingsvergunning verplicht mag stellen als dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. Schaarste aan woonruimte 5.2. In voornoemde uitspraak heeft de rechtbank het college gevolgd in zijn standpunt dat er sprake is van schaarste aan woonruimte op alle onderdelen van de woonruimtevoorraad in Zaanstad (rechtsoverweging 7.3). De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze zaken nu anders te oordelen. Het college heeft ook met het RIGO-rapport 2023 onderbouwd dat nog steeds sprake is van schaarste binnen het gehele grondgebied van de gemeente Zaanstad. Eisers hebben dit niet (met een tegenrapport) gemotiveerd weerlegd. Zijn er onevenwichtige en onrechtvaardige effecten die noodzaken tot ingrijpen in de woonruimtevoorraad? 5.3. In voornoemde uitspraak is verder geoordeeld dat de gemeenteraad niet heeft onderbouwd dat sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten die het opnemen van een verbod tot omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte, behoudens met vergunning, rechtvaardigt. De rechtbank heeft in die uitspraak verder geoordeeld dat niet uitgesloten is dat de gemeenteraad met nader onderzoek alsnog toereikend kan motiveren dat er grond is voor het instellen van het in artikel 21, eerste lid, aanhef en onder c, van de Huisvestingswet 2014 geregelde verbod tot omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte zonder vergunning, zoals geregeld in hoofdstuk 3, afdeling I, van de Huisvestingsverordening. 5.4. Op 19 juni 2023 heeft de gemeenteraad naar aanleiding van voornoemde uitspraak de notitie “Nadere motivering omzettings- en woningvormingsvergunning” vastgesteld. Op 10 juli 2023 is de 6e wijziging van de Huisvestingsverordening gemeente Zaanstad 2021 (de Huisvestingsverordening) in werking getreden, waarin deze nadere motivering is opgenomen. Naar aanleiding hiervan heeft het college met de verweerschriften de motivering van de bestreden besluiten aangevuld. 5.5. Eisers voeren aan dat het college ook met de gegeven nadere motivering er niet in geslaagd is te onderbouwen dat een omzettingsvergunningstelstel noodzakelijk en geschikt is om onrechtvaardige effecten van schaatste te bestrijden. 5.6. Het college heeft in de nadere motivering verwezen naar paragraaf 3.2.3. van het Rigo-rapport 2023, waaruit blijkt dat in alle segmenten binnen de gemeente Zaanstad sprake is van woningschaarste. Uit paragraaf 3 van de nadere onderbouwing volgt dat schaarste leidt tot sterke stijging van huur- en koopprijzen. Dit heeft negatieve gevolgen voor mensen met lage(re) inkomens, omdat zij een groter deel van het inkomen moeten besteden aan wonen. Dit leidt tot financiële druk, armoede en uitsluiting van bepaalde groepen. Ook leidt het tot ongelijkheid op de woningmarkt. Mensen met meer geld maken meer kans op een woning. In tijden van schaarste kunnen bepaalde groepen moeilijker toegang krijgen tot betaalbare woningen. Ze worden vaak verdrongen naar minder gewilde wijken. Dit leidt tot segregatie (afzondering) van groepen. Uit paragraaf 5 volgt dat woningomzetting schaarste en verdringing op de woningmarkt versterkt. De doorstromingsmogelijkheden voor inwoners in de hele woningmarkt worden als gevolg van woningomzetting verkleind. Toegankelijkheid van koop- en huurwoningen voor lage en middeninkomens wordt verder verkleind.

7. De beroepen zijn gegrond, ook omdat de bestreden besluiten zijn gebaseerd op een artikel dat buiten toepassing wordt gelaten. De rechtbank vernietigt daarom de bestreden besluiten van eiseres en eiser 2. De rechtbank vernietigt daarnaast het bestreden besluit van eiser 1, alleen voor zover daarin aan de verleende omgevingsvergunning voorschriften zijn verbonden die samenhangen met de overgangsbepaling van artikel 5.4, derde lid, van de Huisvestingsverordening gemeente Zaanstad vanaf de overwegingen “met dien verstande dat aan de vergunningverlening de voorwaarde zal worden verbonden dat zij binnen twee jaar na vergunningverlening hun verhuur in lijn hebben gebracht met de toegestane situatie”. 7.1. De rechtbank herroept verder de omzettingsvergunningen van eiseres en eiser 2 van 26 augustus 2021, alleen voor zover daaraan voorschriften zijn verbonden die samenhangen met de overgangsbepaling van artikel 5.4, derde lid, van de Huisvestingsverordening gemeente Zaanstad vanaf de overwegingen “met dien verstande dat aan de vergunningverlening de voorwaarde zal worden verbonden dat zij binnen twee jaar na vergunningverlening hun verhuur in lijn hebben gebracht met de toegestane situatie”. De rechtbank zal haar beslissing in de plaats stellen van het bestreden besluit van eiseres en eiser 2. 7.2. De rechtbank ziet aanleiding om het college te veroordelen in de door eisers gemaakte proceskosten. Het college moet deze vergoeding betalen. Deze vergoeding van de kosten in beroep bedraagt, gelet op de samenhang van de zaken , € 1.750,- (1 punt voor indienen beroepschriften, 1 punt voor verschijnen ter zitting, met waarde per punt € 875,- en wegingsfactor 1). De vergoeding van de kosten in bezwaar bedraagt, gelet op de samenhang van de zaken, € 1248,- (1 punt voor indienen bezwaarschriften, 1 punt voor verschijnen ter zitting en wegingsfactor 1) . Eiser 1 heeft al een proceskostenvergoeding ontvangen voor de kosten in bezwaar. 7.3. Daarnaast moet het college aan elke eiser afzonderlijk het griffierecht vergoeden. Dit heeft een hoogte van € 184,-.

De rechtbank: In alle zaken - verklaart de beroepen gegrond; - bepaalt dat het college aan elke eiser afzonderlijk het griffierecht van € 184,- moet vergoeden; - veroordeelt het college tot betaling van € 1.750,- aan proceskosten in beroep van eisers gezamenlijk; Ten aanzien van de zaken 22/1628, 22/1631, 22/1632 en 22/1633 - vernietigt de bestreden besluiten van 25 februari 2022 van eiseres en eiser 2; - herroept de omzettingsvergunningen van eiseres en eiser 2 van 26 augustus 2021, alleen voor zover daaraan voorschriften zijn verbonden die samenhangen met de overgangsbepaling van artikel 5.4, derde lid, van de Huisvestingsverordening gemeente Zaanstad vanaf de overwegingen “met dien verstande dat aan de vergunningverlening de voorwaarde zal worden verbonden dat zij binnen twee jaar na vergunningverlening hun verhuur in lijn hebben gebracht met de toegestane situatie”; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats wordt gesteld van de vernietigde besluiten van 25 februari 2022; - veroordeelt het college tot betaling van € 1.248,- aan proceskosten in bezwaar van eiseres en eiser 2 gezamenlijk. Ten aanzien van zaak 22/1630 - vernietigt het bestreden besluit van eiser 1, alleen voor zover daarin aan de verleende omgevingsvergunning voorschriften zijn verbonden die samenhangen met de overgangsbepaling van artikel 5.4, derde lid, van de Huisvestingsverordening gemeente Zaanstad vanaf de overwegingen “met dien verstande dat aan de vergunningverlening de voorwaarde zal worden verbonden dat zij binnen twee jaar na vergunningverlening hun verhuur in lijn hebben gebracht met de toegestane situatie”. Deze uitspraak is gedaan door mr. M.H. Affourtit-Kramer, voorzitter, en mr. D.M. de Feijter mr. drs. B. Veenman, leden, in aanwezigheid van mr. S. Pirs, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 mei 2024. griffier voorzitter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving Huisvestingswet 2014 Artikel 2 1. De gemeenteraad maakt van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. 2. De gemeenteraad kan van zijn bevoegdheden op grond van: (…) b. de artikelen 21 tot en met 23c, voor zover dit noodzakelijk is voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving, ook gebruik maken indien daartoe geen noodzaak is vanuit het oogpunt van het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. Artikel 21 1. Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders: (....) c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden; (…). 2. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening gevallen aanwijzen waarvoor een vrijstelling geldt of waarin een ontheffing kan worden verleend van een verbod als bedoeld in het eerste lid. Aan een vrijstelling of ontheffing kunnen voorschriften en beperkingen worden verbonden. Huisvestingsverordening gemeente Zaanstad 2021 (ttv de bob’s) Artikel 3.1.1 Werkingsgebied Met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad of het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving wordt de volgende categorie woonruimte aangewezen: 1. Woonruimte in de gemeente Zaanstad. 2. In afwijking van het eerste lid is deze afdeling niet van toepassing op woonruimte in eigendom van corporatie. Artikel 3.1.2 Reikwijdte vergunningplicht 1. Verbod op omzetting in onzelfstandige woonruimte/ kamergewijze verhuur zonder vergunning. Het is verboden om woonruimte aangewezen in artikel 3.1.1 zonder vergunning als bedoeld in artikel 21, aanhef en onder c, van de wet van zelfstandig in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden, in algemeen spraakgebruik ook wel aangeduid als zijnde kamergewijze verhuur. (…). Artikel 3.3.1a Weigeringsgronden omzettingsvergunning 1. Geen omzettingsvergunning in aangewezen wijken Burgemeester en wethouders verlenen geen omzettingsvergunningen in de gebieden die zijn opgenomen in bijlage 3. 2. Overige weigeringsgronden Burgemeester en wethouders weigeren de omzettingsvergunning indien: het per persoon beschikbare gebruiksoppervlak in de woning (kamer plus deel gemeenschappelijke ruimte) gemiddeld genomen kleiner is dan 25 m2; de woning in gebruik wordt gegeven aan 5 of meer personen; bij grondgebonden woningen binnen een straal van 100 meter een andere omzettingsvergunning is verleend; bij appartementencomplexen voor meer dan 10% van de woningen een vergunning is verleend. Artikel 3.3.1b Weigeringsgronden woningvormingsvergunning Burgemeester en wethouders weigeren de woningvormingsvergunning indien: het gebruiksoppervlak van de woning voor splitsing kleiner is dan 140 m2 of het gebruiksoppervlak van de woningen) na de voorgenomen splitsing kleiner is dan 50 m2. Artikel 3.3.2 Voorwaarden en voorschriften 1. Voor een vergunning voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte in meerdere onzelfstandige woonruimten gelden de volgende voorschriften: a. elke onzelfstandige woonruimte wordt door maximaal één volwassene bewoond; b. elke bewoner staat ingeschreven in de Basisregistratie Personen van de gemeente Zaanstad; c. de kamerverhuur mag alleen in het hoofdgebouw plaatsvinden; 2.Aan een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet kunnen burgemeester en wethouders aanvullende voorwaarden en voorschriften verbinden, over onder andere: a. de periode waarbinnen van de vergunning gebruik gemaakt moet worden; b. de geldingsduur van de vergunning, indien de vergunning voorziet in een tijdelijke behoefte; c. de leefbaarheid; d. goed verhuurdersschap e. het onderhoudsniveau. Artikel 5.4 Overgangsbepaling omzetting 1. Voor aanvragers die hun woonruimte al voor de inwerkingtreding van het verbod bedoeld in artikel 3.1.2 eerste lid, aantoonbaar verhuurden, geldt het verbod niet eerder dan zes maanden na inwerkingtreding van deze verordening. 2.

Concurrentie tussen investeerders/beleggers en kopers die voor eigen bewoning willen kopen heeft een prijsopdrijvend effect, aldus de nadere onderbouwing. Met een omzettingsvergunningstelsel, waarmee omzetting niet wordt verboden, maar wel gereguleerd, wenst het college de voornoemde onrechtvaardige effecten van schaarste te bestrijden. Het college wenst met de volgende maatregelen de voornoemde onrechtvaardige effecten van schaarste te bestrijden: - door alle woonruimte in de gemeente te behouden, behalve woonruimte in eigendom van corporaties (artikel 3.3.1, eerste lid, sub a); - door beperkt aantal omzettingen toe te staan (artikel 3.3.1a, tweede lid onder c en d); - door in bepaalde wijken omzetting niet toe te staan (artikel 3.3.1a, eerste lid); - door de bestaande verkamering terug te dringen (de overgangsbepaling in artikel 5.4, derde lid en het vierde lid van dat artikel). 5.7. De rechtbank is van oordeel dat het college met de gegeven nadere motivering nu toereikend heeft gemotiveerd dat een omzettingsvergunningstelsel in de gemeente Zaanstad noodzakelijk en geschikt is om onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste, zoals genoemd in de nadere onderbouwing, te bestrijden. Eisers hebben deze motivering niet genoegzaam weerlegd. Dat de gemeente Zaanstad zich tot een studentenstad ontpopt, waardoor juist meer behoefte is aan kamers, zoals eisers stellen, is onvoldoende onderbouwd en door het college weersproken. Maar ook als de gemeente Zaanstad meer studenten aantrekt dan voorheen, ligt het in de rede dat de woningomzetting gereguleerd wordt om onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van schaarste tegen te gaan. 5.8. De rechtbank stelt vast dat het college deze nadere motivering eerst op 19 juni 2023 en dus na de bestreden besluiten heeft gegeven. Daarom zijn de beroepen gegrond. De rechtbank beoordeelt in het navolgende of de rechtsgevolgen van de bestreden besluiten niettemin in stand kunnen blijven. Zijn de bepalingen van de Huisvestigingsverordening over “het omgezet houden” van de woningen onverbindend, dan wel dienen ze buiten toepassing te worden gelaten? 6.1. Eisers voeren aan dat hoofdstuk 3 van de Huisvestigingsverordening onverbindend is, dan wel buiten toepassing moet worden gelaten. Eisers erkennen dat uit de uitspraak van de Afdeling van 23 juni 2021 volgt dat een vergunningplicht voor al bestaande vergunningvrij omgezette woningen mag, maar wijzen erop dat daarbij wel een belangenafweging moet worden gemaakt. Volgens eisers heeft een dergelijke belangenafweging niet plaatsgevonden. Hierbij voeren eisers aan dat de overgangsbepalingen voor eisers negatieve financiële gevolgen hebben waar geen rekening mee is gehouden. Eisers lijden een groot financieel verlies doordat ze het aantal huurders per woning binnen twee jaar moeten terugbrengen naar vier, ook bij woningen met meer dan vier slaapkamers. Het voorschrift dat per persoon een gebruiksoppervlakte van 25 m2 beschikbaar moet zijn, mist een onderbouwing. Er is geen rekening gehouden met de specifieke situatie van elke eiser en zijn huurders. Ook is er geen rekening gehouden met het feit dat een aantal huurovereenkomsten inmiddels voor onbepaalde tijd geldt en dat die huurders huurbescherming genieten. Volgens eisers leidt het terugbrengen van het aantal huurders naar vier tot meer woningzoekenden en ook meer schaarste. De voorwaarden dragen dus niet bij aan het bestrijden van schaarste. 6.2. Het college stelt zich op het standpunt dat de noodzaak van de invoering van een omzettingsvergunningstelsel, ook voor het omgezet houden van de woningen, is gelegen in de eerder genoemde schaarste in alle segmenten binnen de gemeente Zaanstad. Door het stellen van een vergunningplicht, ook voor het omgezet houden van de woningen, kan ook toezicht worden gehouden op de leefbaarheidsaspecten. Het college verwijst naar van de uitspraken van de Afdeling van 21 maart 2021, 29 juli 2020 en 23 juni 2021 waaruit blijkt dat ook voor het omgezet houden van woningen een vergunningplicht kan worden ingevoerd. Wat betreft de belangenafweging stelt het college het volgende. Anders dan in de Nijmeegse Huisvestingsverordening 2020 waar de Afdelingsuitspraak van 23 juni 2021 op zag, zijn de financiële belangen van investeerders, niet achteraf in beleidsregels opgenomen, maar al meegewogen bij de totstandkoming van de Huisvestingsverordening en het invoeren van een omzettingsvergunningstelsel. Door het opnemen van de overgangsbepalingen in artikel 5.4 van de Huisvestingsverordening is volgens het college voldoende rekening gehouden met de belangen van de investeerders. Daarnaast wijst het college op het feit dat het rendement op koopwoningen in 2020 24,7% bedroeg en in 2021 15,2%. Hoewel het rendement is gedaald staat voor het college voldoende vast dat er nog steeds sprake is van een aanzienlijk rendement. Eisers hebben hun stellingen dat zij de door hen gedane investeringen niet hebben terugverdiend niet onderbouwd. Uit de overgelegde huurovereenkomsten blijkt dat zij van tijdelijke duur van een half jaar tot maximaal een jaar zijn. Dat bepaalde huurovereenkomsten inmiddels voor onbepaalde tijd zijn, is evenmin onderbouwd. 6.3. De rechtbank overweegt dat partijen het er over eens zijn dat in het geval een vergunningplicht wordt ingesteld voor bestaande vergunningvrij omgezette woningen, er een belangenafweging plaats moet vinden. In rechtsoverweging 12 van voornoemde uitspraak van 23 juni 2021 overweegt de Afdeling als volgt: “Het is op zichzelf niet uitgesloten dat al bestaande vergunningvrij omgezette woningen op enig moment worden onderworpen aan een vergunningplicht. In zulke gevallen zal het bestuursorgaan zich er evenwel zorgvuldig rekenschap van moeten geven welke gevolgen dit voor bestaande legale situaties heeft en zullen de belangen die zijn gediend bij het invoeren van een vergunningplicht voor het omgezet houden zorgvuldig moeten worden afgewogen tegen de belangen die hiermee worden geschaad. Het invoeren van een vergunningplicht voor dit soort gevallen betekent namelijk voor eigenaren, in dit geval [Appellant sub 2], dat een situatie die voor lange tijd rechtmatig was, ongedaan wordt gemaakt. Dit heeft financiële gevolgen en het heeft ook gevolgen voor de kamerbewoners die moeten verhuizen.” 6.4. Volgens het college is in artikel 5.4 van de Huisvestingsverordening rekening gehouden met de belangen van eisers. Hierin is – samengevat – opgenomen dat voor eisers de vergunningplicht pas na zes maanden geldt na inwerkingtreding van de in de Huisvestingsverordening; eisers uitgezonderd worden van de weigeringsgrond genoemd in artikel 3.3.1a, eerste lid van de Huisvestingsverordening; binnen 2 jaar moet worden voldaan aan a. het voorgeschreven minimale gebruiksoppervlakte (van 25 m²) en b. het maximaal aantal verhuurde kamers/verhuureenheden (van 4 in de woning); 4. eisers niet hoeven te voldoen aan artikel 3.3.1a, sub c en d van de Huisvestingsverordening. 6.5. Uit hetgeen eisers naar voren hebben gebracht maakt de rechtbank op dat eisers stellen in hun belangen te worden geschaad door het vereiste dat zij binnen 2 jaar moeten voldoen aan het oppervlaktevereiste en door het feit dat er (maar) 4 eenheden in een woning mogen worden verhuurd. Deze vereisten leiden tot financieel verlies en praktische problemen. 6.6. De rechtbank volgt eisers in hun beroepsgrond dat van een zorgvuldige belangenafweging bij de invoering van de vergunningsplicht voor de al bestaande vergunningvrij omgezette woningen niet is gebleken. De rechtbank ziet allereerst zonder een nadere onderbouwing niet in hoe het binnen twee jaar terugbrengen van het aantal huurders naar vier bijdraagt aan het tegengaan van nadelige effecten van schaarste. Dat dit juist leidt tot meer woningzoekenden en meer schaarste, zoals eisers stellen, acht de rechtbank aannemelijker.