ECLI:NL:RBNHO:2024:4508

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Insolventie locatie Haarlem Zaaknr./rolnr.: 10686824 \ CV EXPL 23-5803 Uitspraakdatum: 24 april 2024 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: de stichting [eiseres] gevestigd te [plaats 1] eiseres verweerder in de zaak van de tegenvordering hierna te noemen: [eiseres] gemachtigde: mr. L.A. Drenth tegen [gedaagde] wonende te [plaats 2] gedaagde eiseres in de zaak van de tegenvordering hierna te noemen: [gedaagde] gemachtigde: mr. C.L. Wasiela 1Het procesverloop 1.1. [eiseres] heeft bij dagvaarding van 11 augustus 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en een tegenvordering ingesteld. Vervolgens heeft [eiseres] op 15 maart 2024 schriftelijk geantwoord op de tegenvordering. 1.2. Op 28 maart 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.

2.1. [gedaagde] huurt van [eiseres] een onzelfstandige woonruimte gelegen aan het adres [adres]. De verhuurde kamer is intern genummerd als kamer [nummer]. De huurovereenkomst is in eerste instantie aangegaan voor een periode van 25 maanden, met als begindatum 20 januari 2021 en als einddatum 19 februari 2023. 2.2. In de huurovereenkomst staat voor zover van belang: “(…) Betalingsverplichting, betaalperiode (zie aanvullende bepalingen) 4.1. Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit: - de huurprijs - voorschot op de vergoeding voor de onder 6 genoemde bijkomende leveringen en diensten. 4.2. De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomst het bepaalde in 17.1 tot en met 17.15 van de algemene bepalingen. Op de vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven. (…) 4.4. Per betaalperiode van 3 maanden bedraagt: - De huurprijs € 585,00 - Servicekosten € 330,00 (bestaande uit: huismeester, portier/nachtbewaking, gebruik wasmachines, schoonmaak alg. ruimten, (preventief) onderhoud natte ruimtes, signaallevering / apparatuuronderhoud TV + 24u (storings)dienst, signaallevering/ apparatuuronderhoud internet + 24u dienst, brandveiligheid – onderhoud, onderhoud goten + afvoeren, vervanging brandblussers, schilderwerk alg. ruimten, verlichting alg. ruimten (vervangen lampen e.d.), vervanging rookmelders, onderhoud + ontstopping riolering, glasbreuk alg. ruimten, glasbewassing buitenzijde, schoonmaken ventilatiekanalen, onderhoud buitenruimte/ tuin, onderhoud bestrating, klein onderhoud centrale verwarmingsinstallatie en bijvullen CV, onderhoud technische installaties, onderhoud en - Gas / water / elektra € 120,00 Incl. verbruikskosten/ vastrecht/ meterhuur/ meetbedrijf zodat huurder in totaal heeft te voldoen € 1.035,00 Zegge: Duizendvijfendertig euro (…) * genoemde voorschotbedragen zijn gebaseerd op de verwachte kostprijs van het product / de dienstverlening over een volledig kalenderjaar. Deze voorschotbedragen zullen indien nodig jaarlijks worden heroverwogen en geïndexeerd. Ook wanneer binnen een huurperiode een of meerdere posten (nog) niet van toepassing zijn (geweest), worden deze kosten naar rato in rekening gebracht bij alle huurder in het object. (…) Leveringen en diensten 6. De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende: Zie 4.4.” 2.3. [gedaagde] heeft bij de huurcommissie een verzoek ingediend voor vaststelling van de servicekosten als bedoeld in artikel 7:260 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Bij uitspraak van 15 mei 2023 (met zaaknummer 2301647) heeft de voorzitter van de huurcommissie het verzoek van [gedaagde] kennelijk redelijk bevonden en de betalingsverplichting van [gedaagde] voor de servicekosten over de periode 20 januari 2021 tot en 31 december 2021 vastgesteld op € 307,92. Blijkens de uitspraak had [eiseres] over de periode 20 januari 2021 tot en met 31 december 2021 geen afrekening van de werkelijke kosten aan [gedaagde] verstrekt. 2.4. [eiseres] is in verzet gekomen tegen voornoemde uitspraak. In deze procedure heeft [eiseres] getracht alsnog de facturen op basis waarvan zij de kosten had berekend, in te dienen. Bij uitspraak van 15 juni 2023, verzonden op 22 juni 2023, (met zaaknummer 2301647V) heeft de huurcommissie het verzet van [eiseres] ongegrond verklaard: “(…) De commissie oordeelt dat de voorzitter in redelijkheid tot deze beslissing had kunnen komen. Op basis van de destijds aanwezige gegevens is een juiste uitspraak gedaan. Daarbij wordt opgemerkt dat de verzetprocedure niet bedoeld is om alsnog stukken in te dienen. Ook de stelling van de verhuurder dat hierdoor een gang naar de kantonrechter noodzakelijk wordt gemaakt maakt dat niet anders. Het staat partijen immers altijd vrij een beslissing van de rechter te vorderen over het punt waarover de huurcommissie uitspraak doet. Dat is op zichzelf geen reden alsnog informatie in de beoordeling te betrekken, die te laat is verstrekt. Ook de huurder heeft ter zitting aangegeven niet akkoord te gaan met het alsnog meenemen van deze stukken. Het verzet van de verhuurder tegen de uitspraak van de voorzitter is daarom ongegrond. (…)” 3De vordering 3.1. [eiseres] vordert – samengevat – om de betalingsverplichting van [gedaagde] met betrekking tot de servicekosten over het jaar 2021 vast te stellen op € 1.769,99, althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag, althans voor recht te verklaren dat de hoogte van de servicekosten over het jaar 2021 voor [gedaagde] € 155,93 per maand bedragen. Daarnaast vordert [eiseres] veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 300,00 aan legeskosten. Tot slot vordert zij veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten. 3.2. [eiseres] legt aan de vordering ten grondslag dat zij bij de huurcommissie niet (tijdig) de eindafrekening heeft ingediend. De huurcommissie heeft hierdoor de servicekosten vastgesteld aan de hand van eigen onderzoek. In die rapportage is voor gas, elektriciteit en water uitgegaan van de (minimale) wettelijk vastgestelde verbruiken. De overige tussen partijen overeengekomen kosten zijn door de huurcommissie vastgesteld op nihil. Volgens [eiseres] is dit niet juist. Uit de eindafrekening volgt namelijk dat de servicekosten voor [gedaagde] € 155,93 per maand bedragen. Dit betekent dat [gedaagde] over het jaar 2021 een bedrag van € 1.871,16 aan servicekosten moet betalen dan wel naar rato een bedrag van € 1.769,99. Dit bedrag is [gedaagde] dan ook verschuldigd. 4Het verweer in de hoofdzaak en de tegenvordering 4.1. [gedaagde] betwist de hoogte van de vordering. Zij voert daartoe aan dat zij van [eiseres] een kamer van 12m2 zonder eigen meter heeft gehuurd. In het wooncomplex bevinden zich in totaal 209 kamers. De helft van de kamers heeft een oppervlakte van 12m2 en de andere helft heeft een oppervlakte van 20m2. Gelet hierop kunnen de gaskosten niet (eenvoudig) door 209 te worden gedeeld, maar moet de verdeelsleutel van de huurcommissie worden toegepast. Daarnaast betwist [gedaagde] de hoogte van de televisiekosten, de rioleringskosten en de kosten van de huismeester. Met betrekking tot de televisiekosten voert [gedaagde] aan dat zij weliswaar een televisieaansluiting heeft, maar dat deze al geruime tijd kapot is. Om die reden meent [gedaagde] dat zij deze kosten niet verschuldigd is. Ten aanzien van de rioleringskosten voert [gedaagde] aan dat zij deze kosten niet heeft gemaakt. Voor wat betreft de kosten van de huismeester geldt dat de huismeester volgens [gedaagde] zijn taak niet goed heeft uitgevoerd. Tot slot voert [gedaagde] aan dat het beding met betrekking tot de verhuurkosten nietig is. 4.2. [gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering veroordeling van [eiseres] tot betaling van € 909,61‬, te vermeerderen met de wettelijke rente.

6.1. De vordering in de hoofzaak en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Uitspraak huurcommissie 6.2. Ingevolge artikel 7:262, eerste lid, BW worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in een uitspraak van de huurcommissie is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. 6.3. De dagvaarding is op 11 augustus 2023 uitgebracht, dus binnen genoemde termijn van acht weken na 22 juni 2023, zodat [eiseres] ontvankelijk is in haar vordering. Door de ingestelde vordering vervalt de uitspraak van de huurcommissie en moet het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht in volle omvang worden beoordeeld. Uit de voornoemde uitspraak blijkt, dat [gedaagde] de huurcommissie heeft gevraagd om de eindafrekeningen van de servicekosten over de periode 20 januari 2021 tot en met 31 december 2021 te beoordelen en vast te stellen. [eiseres] is het niet eens met deze vaststelling. 6.4. [gedaagde] betwist enkel de hoogte van de gaskosten, de televisiekosten, de rioleringskosten en de kosten van de huismeester. Daarvoor geldt het volgende. Gaskosten 6.5. Partijen discussiëren over de vraag welke verdeelsleutel op de gaskosten moet worden toegepast. 6.6. Vast staat dat het gehuurde van [eiseres] onderdeel uitmaakt van een complex met 209 kamers. Ook staat vast dat de kamers een verschillend oppervlakte hebben, variërend tussen 12m2 en 19m2. Voor de omvang van de kamer van [gedaagde] gaat de kantonrechter uit van 13m2. Verder staat vast dat het gehuurde niet over individuele verbruiksmeters voor de nutsvoorzieningen beschikt en dat in de huurovereenkomst over een verdeelsleutel niets is opgenomen. 6.7. In een situatie waarin geen sprake is van een individuele verbruiksmeter geldt dat in beginsel een verdeling van de kosten van gas moet plaatsvinden op basis van het werkelijke verbruik van iedere kamer. Indien het werkelijke verbruik niet exact kan worden vastgesteld, zoals in dit geval, dan dient naar redelijkheid te worden geschat. 6.8. [eiseres] stelt dat de gaskosten verdeeld moet worden over het totaal aantal kamers (1/209ste deel). Deze verdeelsleutel is volgens [eiseres] het eerlijkst, omdat het gasgebruik niet altijd samenhangt met de grootte van de kamer. Wanneer een andere verdeelsleutel zou worden toegepast, kleven daar weer bezwaren aan, bijvoorbeeld dat de ene bewoner veel weg is en weinig stookt en de andere bewoner veel thuis blijft en veel stookt. Bovendien heeft een deel van de kosten volgens [eiseres] betrekking op de algemene ruimten. [gedaagde] heeft betoogd dat de gaskosten aan de hand van de verdeelsleutel van de huurcommissie moet worden vastgesteld. 6.9. Uit het Beleidsboek servicekosten versie januari 2024 van de huurcommissie blijkt het volgende: “4.2 Nutsvoorzieningen zonder eigen meter 4.2.1 Verdeelsleutels In geval het verzoek betreft een verzoek tot beoordeling en vaststelling van de redelijke betalingsverplichting vanwege de vergoeding van de kosten van nutsvoorzieningen zonder eigen meter, en er sprake is van een totaalfactuur voor meerdere woonruimten, ligt de vraag voor welk deel van de kosten zijn toe te rekenen aan de woonruimte in kwestie. Daartoe moeten de totale kosten worden toegedeeld aan de woonruimte in kwestie. Bij het toetsen en vaststellen van de betalingsverplichting die betrekking heeft op deze kosten gebruikt de Huurcommissie ter vaststelling van het individuele verbruik en kosten verdeelsleutels. Met deze verdeelsleutels verdeelt de Huurcommissie dus de totale kosten van meerdere woonruimten over die meerdere woonruimten met een bepaalde “sleutel”. Voor gas, elektriciteit en water zijn deze verdeelsleutels als volgt: Verdeelsleutel gas Voor de verdeling van de gaskosten over meerdere woonruimten, geeft de Huurcommissie de voorkeur aan de volgende verdeling van de totale kosten: •vaste kosten: 35% gelijk over het aantal woonruimten •variabele kosten: 65% naar vloeroppervlakte 6.10. De kantonrechter acht de verdeelsleutel van de huurcommissie redelijk. De door [eiseres] aangevoerde bezwaren geven in dit geval geen aanleiding om daarvan af te wijken. Daartoe is van belang dat als onweersproken vast staat dat de kamers een verschillende oppervlakte hebben. Het is dan in een situatie als deze niet redelijk om de kosten simpelweg door 209 te delen. Dat de één meer verbruikt dan de ander is een gegeven en is geen reden om een andere verdeelsleutel toe te passen. Daar komt bij dat in de verdeelsleutel van de huurcommissie rekening is gehouden met het verwarmen van algemene ruimten, nu 35% van de gaskosten worden verdeeld over het aantal woonruimten. De stelling van [eiseres] dat van de berekenmethode van de huurcommissie moet worden afgeweken, omdat een groot deel van de kosten ziet op het verwarmen van de algemene ruimten houdt om die reden geen stand. 6.11. Dit betekent dat de gaskosten als volgt moeten worden vastgesteld: In het complex van 209 kamers met een totale oppervlakte van 5.420m2 (productie 1 bij conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie) is een bedrag van € 167.041,64 aan gaskosten in rekening gebracht. De kamer van [gedaagde] is 13m2 groot. De vaste kosten bedragen 35% van € 167.041,64 = € 58.464,57. Deze kosten worden gelijk over het aantal woonruimten verdeeld, wat neerkomt op 1/209ste deel van € 58.464,57 = € 279,73.De variabele kosten bedragen 65% van € 167.041,64 = € 108.577,07. Deze kosten worden verdeeld naar oppervlakte. Het aandeel van de kamer van [gedaagde] in deze kosten bedraagt daarom 13/5.420ste deel van € 108.577,07 = € 260,42.De totale gaskosten bedragen in 2021 voor [gedaagde] € 279,73 + € 260,42 = € 540,15. Afrekening geschiedt naar rato over de periode van verhuur (346 dagen gehuurd van 366 dagen in 2021). De totale gaskosten bedragen aldus € 540,15 x 94,59% = € 510,93. 6.12. [eiseres] heeft bij [gedaagde] een bedrag van € 799,24 aan gaskosten in rekening gebracht. De factuur dient dus verminderd te worden met een bedrag van € 288,31 (€ 799,24 - € 510,93). Televisiekosten 6.13. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat zij een televisieaansluiting heeft. Nu [gedaagde] een televisieaansluiting heeft, dient zij deze kosten ter hoogte van € 41,02 te betalen. Het enkele gegeven dat de televisieaansluiting, zoals [gedaagde] stelt, kapot is, is geen reden om de kosten niet te betalen. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] melding heeft gemaakt van dit gebrek. Rioleringskosten 6.14. [eiseres] heeft aangevoerd dat deze kosten, voor zover veroorzaakt door de huurders zelf, naar evenredigheid in rekening worden gebracht bij de huurders. Voor [gedaagde] betekent dit dat zij een bedrag van € 10,45 (inclusief btw) aan rioleringskosten moet betalen. Het betreft gedeelde voorzieningen en deze kosten zijn onmogelijk tot een individuele huurder te herleiden. Verder heeft [eiseres] aangevoerd dat in dit geval de kosten geen betrekking hadden op het doorspuiten, frezen of ontstoppen van de hoofd- of standleiding. De in rekening gebrachte kosten behoren dus voor rekening van de huurders te komen. Ter onderbouwing verwijst [eiseres] naar de facturen van AFS Allround Facility Services B.V. (hierna AFS).

De kantonrechter: in de hoofdzaak en in de tegenvordering 7.1. veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 1.159,15; 7.2. bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt; 7.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 7.4. wijst de vorderingen voor het overige af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. De griffier De kantonrechter

6.15. De kantonrechter overweegt dat het schoonhouden en ontstoppen van leidingen en rioleringen (niet zijnde de hoofd- of standleiding) een kleine herstelling is die de huurder moet uitvoeren. Als de verhuurder deze werkzaamheden laat uitvoeren, mogen de kosten hiervan aan de huurder doorberekend worden. [eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat AFS deze werkzaamheden, in opdracht van [eiseres], uitvoert. AFS geeft op haar beurt aan [eiseres] door of deze kosten voor rekening van de verhuurder of voor rekening van de huurders moeten komen. [gedaagde] heeft het voornoemde onvoldoende gemotiveerd betwist. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat in het onderhavige geval sprake was van een kleine herstelling die huurders moeten betalen. Nu AFS deze herstelling heeft uitgevoerd, moet [gedaagde] deze kosten (gedeeltelijk) betalen. Dat [gedaagde] deze kosten niet zelf heeft veroorzaakt, doet daar niet aan af. Vast staat namelijk dat [gedaagde] geen eigen toilet en douche heeft. De kosten moeten daarom worden verdeeld over alle huurders. Kosten huismeester 6.16. Partijen discussiëren verder over de kosten van de huismeester. Vast staat dat de kosten van de huismeester over het jaar 2021 € 49.566,00 bedroegen. [eiseres] berekent 80% van deze kosten door aan haar huurders. 6.17. [gedaagde] betwist de verschuldigdheid en de hoogte van deze kosten. Daartoe heeft [gedaagde] aangevoerd dat er tot halverwege 2021 (tot augustus 2021) een huismeester was. De huismeester deed toen goed zijn werk. Nadien heeft [gedaagde] geen huismeester meer gezien. 6.18. Het Beleidsboek servicekosten versie januari 2024 van de huurcommissie bepaalt op dit punt: “De huismeester voert werkzaamheden uit die voor zowel de huurders als voor de verhuurder van belang zijn. De totale kosten mogen daarom niet volledig aan de huurders doorberekend worden. De Huurcommissie houdt in principe een verdeling aan waarbij 70% van de kosten ten laste van de huurders komt en 30% ten laste van de verhuurder. De Huurcommissie kan hiervan afwijken als blijkt dat de feitelijke werkzaamheden een andere verdeling rechtvaardigen.” 6.19. De kantonrechter oordeelt als volgt. Het is mogelijk dat de huismeester zijn taken niet adequaat heeft uitgevoerd. Het is dan aan (ver)huurder(s) om hem daarop aan te spreken en om, als dat niet het gewenste effect heeft, zich te beraden over het in de arm nemen van een andere huismeester. Het slecht functioneren van de huismeester ontslaat [gedaagde] op zich zelf nog niet van haar verplichting om daarvoor een bijdrage te betalen. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] een klacht bij de huismeester heeft ingediend en of dat over het (dis)functioneren van de huismeester heeft geklaagd bij de verhuurder. Het uitgangspunt is dat de verhuurder de gemaakte kosten van de huismeester aldus deels mag doorbereken aan huurders.6.20. De kantonrechter ziet in de gegeven omstandigheden aanleiding om aan te sluiten bij de berekening van de huurcommissie nu deze rekenmethode redelijk wordt geacht. Gesteld noch gebleken is dat de feitelijke werkzaamheden een andere verdeling rechtvaardigen. Dit betekent dat aan de huurders een bedrag van € 34.696,20 (70% van € 49.566,00 doorberekend) mag worden. De kosten per woonruimte bedragen 1/209ste deel van € 34.696,20 = € 166,01. Afrekening geschiedt naar rato over de periode van verhuur (346 dagen gehuurd van 366 dagen in 2021). De totale kosten voor de huismeester bedragen aldus € 166,01 x 94,59% = € 157,03. 6.21. [eiseres] heeft bij [gedaagde] een bedrag van € 229,56 aan kosten huismeester in rekening gebracht. De factuur dient dus verminderd te worden met een bedrag van € 72,53 (€ 229,56 - € 157,03). Verhuurkosten 6.22. [gedaagde] heeft gesteld dat het beding met betrekking tot de verhuurkosten nietig is en dat zij om die reden deze kosten niet hoeft te voldoen. [eiseres] heeft deze vordering niet betwist. Dit betekent dat [gedaagde] deze kosten niet verschuldigd is en sprake is van onverschuldigde betaling van een bedrag van € 250,-. Het teveel betaalde bedrag kan in mindering worden gebracht op eindafrekening servicekosten, zodat de eindafrekening servicekosten 2021 thans nog een bedrag van € 1.159,15 (€ 1.769,99 - € 288,31 - € 72,53 - € 250,00) bedraagt. 6.23. Voor zover [gedaagde] het door de huurcommissie vastgestelde bedrag van € 307,92 al heeft betaald, dient dit bedrag nog op het voorgaande in mindering te strekken. Uit het voorgaande volgt ook dat [gedaagde] ter zake van de afrekening van de servicekosten geen vordering uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking op [eiseres] heeft. Legeskosten 6.24. De door [eiseres] gevorderde legeskosten worden afgewezen, omdat [gedaagde] zich (overwegend) op goede gronden tot de huurcommissie heeft gewend.Proceskosten 6.25. Partijen zijn beide deels in het ongelijk gesteld. In deze omstandigheid ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, zowel in de hoofdzaak als in de tegenvordering. Dit betekent dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.