ECLI:NL:RBNHO:2024:3429

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Insolventie locatie Haarlem Zaaknr./rolnr.: 10617552 \ CV EXPL 23-4519 Uitspraakdatum: 20 maart 2024 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: [eiser] wonende te [plaats 1] eiser verder te noemen: [eiser] gemachtigde: mr. D.F. Linnartz tegen [gedaagde] wonende te [plaats 2] gedaagde verder te noemen: [gedaagde] procederend in persoon 1Het procesverloop 1.1. [eiser] heeft bij dagvaarding van 11 juli 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft mondeling geantwoord. Op 25 oktober 2023 heeft [gedaagde] een aanvullend antwoord ingediend en daarnaast heeft [gedaagde] op 8 november 2023 nog stukken toegezonden. 1.2. Op 16 februari 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. 1.3. Op 21 februari 2024 heeft [eiser] nog een akte genomen waarin hij heeft gereageerd op de stukken die [gedaagde] op 8 november 2023 heeft overgelegd.

2.1. [gedaagde] huurt met ingang van 25 juni 2021 van [eiser] een woning gelegen aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats 2] (hierna: het gehuurde). De huurprijs bedroeg tot en met juni 2023 € 3.500,00 per maand. Vanaf 1 juli 2023 bedraagt de huurprijs € 3.643,50 per maand. 2.2. De huurprijs is bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de maand. 2.3. In de huurovereenkomst staat: “(…) Voorwaarden 2.1. (…) Van deze huurovereenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE”, vastgesteld op 20 maart 2017 en gedeponeerd op 12 april 2017 bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 2017.21, hierna te noemen ‘algemene bepalingen’. Deze algemene bepalingen zijn partijen bekend. (…) (…) Waarborgsom 5.1. Huurder zal voor de ingangsdatum een waarborgsom betalen ter grootte van een bedrag van € 5.000,00, zegge vijfduizend euro op de in artikel 4.6. aangegeven wijze. (…).” 2.4. Bij e-mail van 21 september 2021 schrijft [gedaagde] aan [eiser]: “(…) Vannacht werden wij wederom gewekt door het geluid van de lekkage in de CV ruimte. Door achterstallig onderhoud. Het is de 3e keer dat ik sta te dweilen en emmertjes aan het legen ben. Afgaande op de oxiderende leidingen aansluitingen is hier al jaren geen/ onvoldoende onderhoud aan gepleegd. Voor beide zaken is het aangewezen onderhoudsbedrijf nu tweemaal langs geweest, zonder enig resultaat. De werkzaamheden die werden uitgevoerd, nl het vervangen van een plastic slang, zijn ronduit slecht uitgevoerd. Een leek ziet direct dat de slang niet past en verkeerd werd gemonteerd. Zoals ook bekend, wekken de zonnepanelen vanaf dag 1 van bewoning door ons geen stroom op. Het maken van een afspraak met het onderhoudsbedrijf is een bijna kansloze missie. Daarnaast ontbreekt het aan expertise. Gevolg van beide gebreken is dat er een exorbitant hoog maandverbruik op de energiekosten zit. Het is aan ons verhuurd met 28 zonnepanelen. Ik heb op voorhand expliciet naar het verbruik geïnformeerd. Dat kon niet overlegd worden, waardoor wij het hebben gedaan met de informatie dat het pand energielabel A heeft en er 28 panelen stroom opwekken. Dit blijken er 21 te zijn, allen niet werkend. Graag verzoek ik nogmaals deze genoemde zaken structureel op te lossen. Ik zal een specificatie van de extra kosten tengevolge van deze gebreken- opvragen bij de energiemaatschappij, welke momenteel onterecht voor mijn rekening komen. (…)” 2.5. In zijn reactie van 21 september 2021 schrijft [eiser]: “ (…) De boiler blijkt stuk te zijn en deze wordt zsm vervangen; ik zal vandaag een nieuwe bestellen en deze laten bezorgen op de [adres]. Mijn aannemer zal deze installeren zsm. Tav. De zonnepanelen; dit is nog niet opgelost door mijn aannemer. Het elektriciteit verbruik was bij mij indertijd zo’n 15.000 KWh per jaar, met werkende zonnepanelen circa 11.000 KWh. Het huis is ook circa 3x de grootte van een normaal huis en daarbij stroomvreters zoals zwembad, sauna, terras heaters etc. Ik ben bereid om je tegemoet te komen in de gemiste stroomopbrengst van de zonnepanelen. Ik hoop dat ik zo adequaat reageer op jou, en zo niet dan hoor ik dat graag per omgaande. (…)” 2.6. Op 24 maart 2022 stuurt [gedaagde] (wederom) een e-mail naar [eiser]: “ (…) Dit gezegd hebbende, heb ik het vriendelijke verzoek de volgende zaken op te pakken: 1. Oven: melding ovendeur staat open, valt niet te regelen;2. Gasfornuis: twee pitten werken niet; 3. Lekkage onder spoelbak keuken: geoxideerde lekkende leidingen, element zuivering water lek; 4. Verlichting algemeen, tuin, schuur, voorzijde, etc: defect – 9 maanden na de eerste van een reeks werkzaamheden niet werkend; 5. Slot voordeur dient nagekeken; 6. Zonwering elektronisch: scheuring in de doeken breidt zich uit; 7. CV-ketel: niet geplaatst de nieuwe ketel staat hier reeds langer dan een maand of zes in een doos 8. Zonnepanelen: werken niet, (leveren paar kWH op per maand) zal de rapportage van 2 onafhankelijke bedrijven begin volgende week toesturen 9. Nazien, reinigen, (jaarlijks) onderhoud airconditioning, verwarming, en luchttoevoer/ ventilatiesysteem (nimmer onderhoud aan gepleegd, gezien de sterk vervuilde roosters) 10. Gevaarlijk loszittende tegels aan de rand van het zwembad: zou afbreken als een volwassene er op zou staan 11. Schimmelvorming (ten gevolge van/) en lekkages: ik heb er alle begrip voor dat het niet de voorkeur geniet hier de vereiste investering in te doen, welke substantieel kosten met zich meebrengen. Maar wat op zn minst kan, is het te minimaliseren. Een aantal lekkages zijn op te lossen met minimale kosten. [eiser]: doen! (…)” 2.7. In zijn reactie van 25 maart 2022 laat [eiser] weten: “(…) Ik heb [betrokkene 1], mijn aannemer, nogmaals gemaand de werkzaamheden uit te voeren. Hij vertelde mij dat de boiler plaatsing is overlegd met [betrokkene 2] op een moment dat jullie er niet zijn, zodat jullie daar zo min mogelijk last van zouden hebben. De buitenelektra wordt binnenkort afgemaakt De zonnepanelen uitlezen blijkt lastiger te zijn dan gedacht; [betrokkene 1] is in overleg met de leverancier van de omvormer. Duidelijk is wel dat er stroom gegeneerd wordt, echter de precieze hoogte daarvan niet. De opgewekte stroom wordt gesaldeerd; deze wordt dus eerst verbruikt en alleen het meerdere wordt terug geleverd. (…) Verder zijn een aantal zaken zoals bv de gaspitten die vallen onder het normale gebruik van de huurder daar deze waarschijnlijk vervuild zijn door gebruik. Bij betrekken van de woning werkten alle gaspitten. (…) Ik plan een bezoek aan de [adres] op dinsdag 5 april rond 13.00u.” 2.8. Per e-mail van 6 juli 2022 bericht [gedaagde]: “Van alle punten die op je planning stonden, heb je er nog niet 1 uitgevoerd. Alles wat ik week 22,23,24 stond- er is nul komma nul van uitgevoerd. Dat is knap, gezien het feit dat zelfs die planning al kant noch wal raakt en er extreem lange tijd genomen wordt voor zaken die ineens kunnen worden uitgevoerd. Je ontvangt morgen een lijst, welke ik zal aanvoeren in aanvraag tot huurverlaging. Aangezien jij niet beweegt. Niet.(…)” 2.9. In juni, juli en september 2022 worden reparaties uitgevoerd en wordt de pomp in het zwembad geïnstalleerd, de quookerkraan vervangen en de oven gerepareerd. Verder vindt op 19 juli 2022 in het gehuurde een inspectie plaats. Per Whatsapp-bericht laat [gedaagde] weten: “Vandaag is de magnetron, oven, verlichting gang werkend, en naar ik aanneem maar vanavond pas weet: de verlichting entreehal”.

Primaire vordering: ontbinding van de huurovereenkomst 5.1. Vast staat dat [gedaagde] sinds augustus 2022 de huur niet meer heeft voldaan. Uitgangspunt is dat [gedaagde] de overeengekomen huurtermijnen tijdig en volledig aan [eiser] moet betalen. Aangezien [gedaagde] hierin tekortschiet, leidt dit tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen, tenzij de tekortkoming gelet op de bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met alle gevolgen niet rechtvaardigt of als zijn beroep op opschorting wegens de aanwezigheid van gebreken aan het gehuurde en het door [eiser] niet herstellen daarvan, slaagt. 5.2. Bij de behandeling van het beroep op opschorting stelt de kantonrechter het volgende voorop. Uit de feitenvaststelling volgt dat [gedaagde] kort na het ingaan van de huurovereenkomst is gaan klagen over allerhande kleinere en grotere gebreken aan het gehuurde. [eiser] heeft op die klachten gereageerd en toen [gedaagde] in augustus 2022 de volledige huur is gaan inhouden waren de gebreken hersteld, met uitzondering van de lekkage in de woonkamer en/of serre en de daarmee verband houdende schimmelvorming (van beperkte omvang). Aan het serredak waren toen overigens wel enige reparatiewerkzaamheden uitgevoerd. Verder hadden partijen toen nog discussie over het rendement van de zonnepanelen. [gedaagde] heeft onvoldoende betwist dat de aannemer tot drie keer toe een afspraak met hem heeft gemaakt om herstelwerkzaamheden te verrichten en dat de aannemer iedere keer voor een gesloten deur stond. Verder heeft [eiser] meerdere keren gevraagd om een overzicht van het rendement van de zonnepanelen en heeft [gedaagde] dit overzicht, ondanks toezeggingen, nooit gegeven. Ten slotte staat een nieuwe boiler (waarbij het gaat om een boiler voor de warmwatervoorziening in de keuken en niet om de cv-installatie of boiler voor de warmtelevering en/of warmwatervoorziening in de gehele woning) al geruime tijd gereed om geplaatst te worden, maar heeft de aannemer daartoe geen gelegenheid van [gedaagde] gekregen. In mei 2023 hebben partijen contact gehad over de mogelijke aankoop van het gehuurde door [gedaagde]. 5.3. Een beroep op opschorting dient twee doelen. Ten eerste is dit een pressiemiddel om nakoming door de wederpartij af te dwingen. Ten tweede heeft het als functie om de schuldenaar zekerheid te verschaffen tegenover het risico dat de schuldeiser in geval van tekortkoming geen schadevergoeding (lees in dit geval: huurprijsvermindering) zal kunnen betalen. Opschorting is naar zijn aard tijdelijk: als de wederpartij alsnog nakomt, vervalt het beroep op opschorting. Anders gezegd: van uitstel komt geen afstel. 5.4. Het beroep op opschorting kan verder alleen slagen als [gedaagde] een opeisbare vordering op [eiser] heeft (zie artikel 6:52 BW). Indien en voor zover [gedaagde] betoogt dat die opeisbare vordering bestaat uit een recht op huurprijsvermindering wegens gebreken aan het gehuurde, kan dat betoog niet slagen. Uit artikel 7:207 BW volgt [gedaagde] de huurprijs niet zelf kan verminderen wegens gebreken, maar dat hij daarvoor een vordering bij de rechter moet instellen. Hoewel [gedaagde] meerdere malen heeft aangekondigd een dergelijke vordering te zullen instellen, heeft hij dat niet gedaan. Voor wat betreft de reeds herstelde gebreken kan [gedaagde] zich niet (meer) op opschorting beroepen en zal hij de huur alsnog moeten voldoen. 5.5. Indien en voor zover [gedaagde] betoogt dat zijn opeisbare vordering bestaat uit een recht op herstel van gebreken (te verrichten door [eiser]), geldt het volgende. Als sprake is van een gebrek, is de verhuurder verplicht dit gebrek op verlangen van de huurder te verhelpen (zie artikel 7:206 BW). De huurder zal daaraan uiteraard wel zijn medewerking moeten geven. Dat laatste is hier niet het geval: tot drie keer toe heeft de door [eiser] ingeschakelde aannemer na het maken van een afspraak met [gedaagde] voor een dichte deur gestaan. Anders dan [gedaagde] heeft betoogd, kan niet van [eiser] worden verlangd dat hij aan de aannemer een sleutel van het gehuurde geeft opdat deze zelf toegang tot het gehuurde heeft: dat is in strijd met het exclusieve gebruiksrecht dat een huurder heeft en dat de verhuurder moet respecteren. Daarom kan niet worden gezegd dat [eiser] in verzuim is geraakt met betrekking tot zijn verplichting tot herstel. Voor wat betreft de zonnepanelen geldt dat voor zover al sprake zou zijn van een gebrek, [gedaagde] keer op keer heeft nagelaten een overzicht van het rendement toe te sturen. Ook daar is dus van verzuim zijdens [eiser] geen sprake. Omdat [eiser] niet in verzuim is, heeft [gedaagde] geen opeisbare vordering (tot herstel van de gebreken) en kan hij zich om die reden niet op opschorting beroepen. 5.6. Echter, als [gedaagde] ondanks het voorgaande al een beroep op opschorting zou toekomen, geldt dat tussen de vordering van [gedaagde] en verbintenis uit de huurovereenkomst voldoende samenhang moet bestaan om deze opschorting te rechtvaardigen. Anders gezegd: de (mate van) opschorting moet in verhouding zijn tot de aan [eiser] verweten tekortkoming, wat in dit geval betekent dat de hoogte van de huurinhouding evenredig moet zijn aan het verminderde huurgenot als gevolg van de gestelde gebreken en het niet repareren daarvan. [gedaagde] heeft gesteld noch onderbouwd dat en in hoeverre hij door de lekkage in de woonkamer en/of serre, de minder goed functionerende zonnepanelen en de niet vervangen keukenboiler wordt geschaad in zijn huurgenot. Dat [gedaagde] helemaal geen huurgenot heeft gehad zodat hij de totale huurbetaling mocht opschorten, is, mede gelet op de omstandigheid dat hij in mei 2023 belangstelling had voor de aankoop van het gehuurde en in ieder geval nooit heeft ingestemd met beëindiging van de huur, geenszins aannemelijk geworden. 5.7. Gelet op het voorgaande is de opschorting van de gehele huur niet gerechtvaardigd. Voor zover [gedaagde] zou hebben beoogd een vordering tot huurprijsvermindering in te stellen, geldt daarvoor het zelfde als voor de opschorting: van een huurprijsvermindering kan alleen sprake zijn indien de vermindering van het huurgenot door de gestelde gebreken van voldoende betekenis is en die huurprijsvermindering moet evenredig zijn aan het verminderde huurgenot. 5.8. Aangezien het beroep op opschorting niet slaagt en dus sprake is van een huurachterstand van negentien maanden, kan niet worden gezegd dat de ernst van de tekortkoming de ontbinding en al haar gevolgen niet rechtvaardigt. Daarbij is tevens van belang dat [gedaagde] volgens zijn eigen stellingen het gehuurde niet of nauwelijks bewoont (hij verblijft bij zijn broer, zijn ouders of bij vrienden) en dat zijn minderjarige kinderen hun hoofdverblijf bij hun moeder hebben. 5.9. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal daarom worden toegewezen. 5.10. De ontruimingstermijn wordt, zoals gevorderd, gesteld op drie weken na betekening van dit vonnis. 5.11. De gevorderde dwangsom wordt afgewezen. Met de veroordeling tot ontruiming heeft [eiser] al een titel om met de deurwaarder tot een gedwongen ontruiming over te gaan als [gedaagde] dat niet vrijwillig doet. [eiser] heeft niet onderbouwd waarom een extra prikkel in de vorm van een op te leggen dwangsom desondanks nodig is. Daarom heeft [eiser] een gebrek aan belang bij dit gedeelte van zijn vordering. 5.12. De subsidiaire vordering, te weten verklaring voor recht dat de tussen [gedaagde] en [eiser] bestaande huurovereenkomst eindigt per 1 oktober 2023, behoeft gelet op het voorgaande geen bespreking meer. Huurachterstand 5.13. [gedaagde] heeft niet betwist dat hij de huur sinds augustus 2022 niet heeft betaald.

De kantonrechter: 6.1. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst; 6.2. veroordeelt [gedaagde] om het perceel aan de [adres] te ([postcode]) te [plaats 2] binnen drie weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken (voor zover deze laatste niet het eigendom van [eiser] zijn) en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen; 6.3. veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 33.920,22 aan achterstallige huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van opeisbaarheid tot aan de dag van de gehele betaling; 6.4. veroordeelt [gedaagde] tot betaling, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van de huurprijs van € 3.643,50 per maand, voor iedere maand dat [gedaagde] de huur vanaf 1 juli 2023 niet heeft betaald tot en met de ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid tot aan de dag van de gehele betaling; 6.5. veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 1.077,77 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente van af de dag van opeisbaarheid tot aan de dag van de gehele betaling; 6.6. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op: dagvaarding € 130,48; griffierecht € 693,00; salaris gemachtigde € 1.086‬,00; vermeerderd met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van de gehele betaling; 6.7. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 135,00 aan nakosten, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van de gehele betaling; 6.8. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 6.9. wijst de vordering voor het overige af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. De griffier De kantonrechter

2.10. Op 8 december 2022 stuurt de heer [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]), de aannemer van [eiser], het volgende Whatsapp-bericht aan [gedaagde]: “Komende week donderdag rond 10-11 wil ik graag eea oppakken en overleg rond boiler Ook wil ik graag weten of en wat er is gebeurd met quooker kraan die volgens quooker 2 x geleverd is en afgetekend door [betrokkene 2]? Wordt nu 2x in rekening gebracht.” 2.11. [betrokkene 1] maakt met [gedaagde] op 14 december 2022, 9 januari 2023 en 11 februari 2023 afspraken om op 17 december 2022, 13 januari 2023 en 18 februari 2023 reparaties uit te voeren. [gedaagde] is echter op geen van deze momenten aanwezig. 2.12. Bij brief van 20 januari 2023 sommeert de advocaat van [eiser] [gedaagde] om binnen veertien dagen de huurachterstand te voldoen. Verder wordt aan [gedaagde] voorgehouden: “(…) Daaraan verbindt de heer [eiser] nadrukkelijk de voorwaarde dat u de vermeende lagere opbrengst van de zonnepanelen eerst bewijst, bijvoorbeeld door inzage te geven in de energie-afrekening. (…)” 2.13. [gedaagde] reageert niet inhoudelijk op voornoemde brief. Vervolgens schrijft de advocaat van [eiser] [gedaagde] op 9 februari 2023 nogmaals aan met daarin het volgende: “(…) De heer [eiser] en met name zijn aannemer, de heer [betrokkene 1], hebben intussen meermaals bij u voor een dichte deur gestaan ondanks vooraf gemaakte afspraken met u. U bent als huurder ook verplicht om hier aan mee te werken. U laat dat na en daardoor kan (de aannemer van) de heer [eiser] niet zelf controleren wat en of er iets moet gebeuren. (…) Door de aannemer van de heer [eiser] de deur te weigeren staat u iedere oplossing zelf in de weg.” 2.14. Per Whatsapp-bericht van 11 juni 2023 stuurt [gedaagde] aan [eiser] : “zsm. … het gebrek lekkend lichtstraat/ dak in de woonkamer tast sinds dag 1 het woongenot zwaar aan. Bij regen is het dweilen; meubels in de nabijheid plaatsen is geen optie. Aangezien het er naar uitziet dat ik minimaal de komende 4 jaar de woning zal blijven huren, wil ik graag – ook met het oog op de geplande hermeubilering – een ruwe datum ( + of min 2 weken) wanneer het gebrek is verholpen. Neem mij niet kwalijk dat te vragen, aangezien hieronder de reeds eerder overlegde planning werd gecommuniceerd:” 2.15. Per brief van 16 juni 2023 probeert [eiser] om met [gedaagde] een minnelijke regeling te treffen. [gedaagde] laat vervolgens per Whatsapp-bericht van 16 juni 2023 weten het voorstel van [eiser] niet te accepteren. 2.16. [gedaagde] betaalt sinds augustus 2022– ondanks meerdere sommaties - de huur niet. 3De vordering 3.1. [eiser] vordert – samengevat- bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad om:1. primair de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde binnen drie weken te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen. Subsidiair vordert [eiser] een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is geëindigd per 31 oktober 2023 en met veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde. Zowel primair als subsidiair vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een dwangsom voor zover hij met het voornoemde in gebreke blijft; 2. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] te betalen € 33.920,22 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente; 3. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] te betalen € 3.643,50 voor iedere maand dat [gedaagde] de huur (nog) niet heeft betaald tot en met het moment dat de ontruiming van het gehuurde heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente; 4. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] te betalen € 1.077,77 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente; 5. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.2. [eiser] legt aan de vordering – kort weergegeven - ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan van inmiddels negentien maanden. In het verleden heeft [gedaagde] bovendien de huur meerdere malen niet op tijd betaald. Voorts legt [eiser] aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] veelvuldig melding heeft gedaan van gebreken, maar dat onderbouwing daarvan steeds is uitgebleven. [gedaagde] werkt bovendien niet mee aan herstel. [gedaagde] heeft zich aldus niet als een goed huurder gedragen. 4Het verweer 4.1. [gedaagde] betwist de vordering en voert daartoe aan dat er allerlei gebreken aan de woning zijn. Zo zitten de zwembadtegels los, werkt de omvormer van de zonnepanelen niet en is er een lekkage in de woonkamer dan wel serre. [gedaagde] beroept zich op zijn opschortingsrecht. Ook voert [gedaagde] aan dat hem onterecht verweten wordt dat hij [betrokkene 1] de toegang tot het gehuurde heeft geweigerd.