ECLI:NL:RBNHO:2024:2492

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Bewind locatie Zaanstad Zaaknr./rolnr.: 10529594 \ CV EXPL 23-1725 Uitspraakdatum: 15 februari 2024 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 1 [eiser 1] 2. [eiser 2] beiden wonende te [woonplaats] eisers verder in enkelvoud te noemen: [eisers] gemachtigde: mr. J.A. Endtz tegen Hotel Zaandijk B.V. statutair gevestigd te Zaandam, kantoorhoudende te Warder gedaagde verder te noemen: Hotel Zaandijk gemachtigde: mr. M.M. O' Flaherty De zaak in het kort Deze zaak gaat over de eigendom van een stukje grond en het gebruik van een steeg. Volgens [eisers] is hij door verjaring eigenaar geworden van dat stukje grond en heeft hij, hoewel de steeg ligt op het perceel van Hotel Zaandijk, het alleengebruik van de steeg. De kantonrechter wijst de vorderingen van [eisers] af. [eisers] en zijn rechtsvoorgangers hebben nooit het bezit van het stukje grond gekregen. Het gebruik van de steeg door [eisers] is gebaseerd op een erfdienstbaarheid van overpad maar laat het gebruik van de steeg door Hotel Zaandijk onverlet. 1Het procesverloop 1.1. De kantonrechter verwijst naar het in deze zaak gewezen vonnis van 24 augustus 2023. 1.2. Op 8 november 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eisers] bij brief respectievelijk e-mail van 27 oktober 2023 nog stukken toegezonden. [eisers] heeft ter zitting een productie overgelegd.

2.1. [eisers] is sinds 2005 eigenaar van het perceel grond met woning (kadastraal nummer [nummer 1] ) gelegen aan de [adres 2]. Hotel Zaandijk is sinds 2020 eigenaar van het naastgelegen perceel met kadastraal nummer [nummer 2] met het adres [adres 5] en exploiteert op dat perceel een hotel-restaurant. 2.2. De beide percelen maakten vroeger deel uit van een groter perceel waarop, onder meer, een bioscoop stond. In 1984 is het oorspronkelijke perceel gesplitst en zijn deze verkocht. De percelen van partijen grenzen aan de achterkant aan de rivier de Zaan. Op het perceel [adres 2] is in 1985 een woning gebouwd. Op het perceel [adres 5] in dezelfde tijd een hotel-restaurant. Tussen de woning van [eisers] en het pand van Hotel Zaandijk loopt een steeg die kadastraal deel uitmaakt van het perceel [adres 5] . Door die steeg kan worden gegaan vanaf de openbare weg naar de achter de woning gelegen tuin en het achter het hotel gelegen terras. De steeg is ter hoogte van de voorgevel van de woning op perceel [adres 2] afgesloten door een poort. 2.3. Partijen hebben een geschil gekregen over de eigendom van het stukje grond op het kadastrale perceel [adres 5] (perceel [nummer 2] ) gelegen tussen de kadastrale grens met perceel [nummer 1] , de noordoostelijke punt van het op perceel [nummer 2] staande hotel, in een punt doorlopend naar de Zaan (door partijen aangeduid als de Taartpunt). De situatie is weergegeven op onderstaande kaart, waarbij de Taartpunt is gearceerd. 2.4. In zowel de in 1984 opgestelde akte tot levering van (het huidige) perceel [nummer 1] als tot levering van (het huidige) perceel [nummer 2] zijn de volgende erfdienstbaarheden gevestigd: “15. In verband met de toekomstige bebouwing van het gehele bouwterrein worden bij deze nog terzake van het bij deze verkochte perceel bouwterrein en de nog te verkopen percelen grond, over en weer gevestigd de navolgende erfdienstbaarheden: (…) 5. die van voetpad, mede inhoudende het recht met aan de hand meegevoerde rijwielen en andere kleine voertuigen gebruik te maken, om te komen en te gaan van en naar het achtererf van de woning over het daarachter lopende pad, van en naar de openbare weg.” Die erfdienstbaarheden zijn mede gevestigd ten gunste van de percelen [adres 3] (nummer [nummer 3] , [nummer 4] (perceelnummer [nummer 5] en [nummer 6] (perceelnummer [nummer 7] ). 2.5. Bij de bouw in 1985 is een hekwerk geplaatst dat liep vanaf de noordoostelijke punt van het pand op perceel [nummer 1] tot aan de Zaan. Dat hekwerk is op enig moment vervangen door een schutting. Eind 2019 heeft Hotel Zaandijk die schutting verwijderd en deze vervangen door een veel lagere kunststof schutting met daarin, direct naast genoemd hoekpunt, een deur. [eisers] heeft op zijn beurt weer een houten schutting geplaatst tegen die kunststof schutting. 3De vordering 3.1. [eisers] vordert dat de kantonrechter: voor recht verklaart dat de rechtsvoorganger van [eisers] door middel van bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van de Taartpunt op het perceel [adres 2] en dat [eisers] door de opvolgende verkoop en levering van het perceel [adres 2] in Zaandijk in 2005 de eigendomsrechten van de Taartpunt heeft verworven; Hotel Zaandijk op straffe van een dwangsom veroordeelt om binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan het verlijden van een notariële akte van constatering van verkrijgen door bevrijdende verjaring van de Taartpunt; Hotel Zaandijk veroordeelt aan [eisers] te betalen: - een bedrag van € 2.878,- aan schadevergoeding; - een bedrag van € 925,- aan buitengerechtelijke kosten; - een bedrag van € 132,- aan nakosten; Hotel Zaandijk veroordeelt in de kosten van deze procedure. 3.2. [eisers] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de toenmalige eigenaar van (de kantonrechter begrijpt:) perceel [adres 5] kort na de bouw een Heras-hekwerk heeft geplaatst op de plek waar nu de schutting staat. Dat hekwerk is na enige tijd vervangen door een schutting. Dat hekwerk en de schutting stonden op het kadastrale perceel [nummer 2] , maar de grond tussen dat hekwerk/de latere schutting en de kadastrale erfgrens (de Taartpunt) is deel gaan uitmaken van de tuin van [adres 2] en aldus door de toenmalige eigenaar van [adres 2] in bezit genomen. Door verjaring is de Taartpunt deel gaan uitmaken van perceel [adres 2] , waarvan nu [eisers] eigenaar is. In 2020 heeft Hotel Zaandijk het perceel [adres 5] in Zaandijk gekocht, nadat zij het eerst had gehuurd. Eind 2019 heeft Hotel Zaandijk zonder enig overleg de schutting op de erfafscheiding vervangen door een veel lagere (en deels open) schutting van kunststof met daarin een deur die toegang verschaft tot de tuin van [eisers] . Als gevolg hiervan hadden de hotelgasten van Hotel Zaandijk directe inkijk in de tuin van [eisers] . Hotel Zaandijk heeft toen ook zonder enig overleg over een lengte van ongeveer vijf meter struiken verwijderd die voor de door Hotel Zaandijk vernielde schutting in de tuin van [eisers] stonden. Hotel Zaandijk heeft vijf bomen in de tuin van [eisers] geplant. Tegelijkertijd heeft Hotel Zaandijk ook de gemeenschappelijke natuurlijke erfafscheiding (beukenhaag) in de voortuin vernield en afgevoerd en vervangen door een stenen rastermuur. Tenslotte heeft Hotel Zaandijk bij die gelegenheid in de achtertuin van [eisers] demarcatiestenen in de vorm van een taartpunt geplaatst. [eisers] hebben kort daarna een hoveniersbedrijf de opdracht gegeven om de door Hotel Zaandijk geplante bomen uit hun tuin te verwijderen en weer nieuwe struiken te planten. Ook hebben zij een nieuwe houten schutting tegen de kunststofschutting laten plaatsen. Tenslotte hebben zij in de voortuin aan hun zijde van de erfafscheiding nieuwe boompjes en heesters aangeplant. Daarvoor heeft [eisers] kosten moeten maken. Op 7 juli 2022 ontving [eisers] een brief van de advocaat van Hotel Zaandijk waarin [eisers] werd gesommeerd om de nieuwe houten schutting en de nieuwe beplanting te verwijderen. 3.3. Hotel Zaandijk maakt inbreuk op het eigendomsrecht van [eisers] . [eisers] heeft er daarom belang bij dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de Taartpunt door bevrijdende verjaring eigendom van [eisers] is geworden. Hotel Zaandijk moet ook meewerken aan notariële vastlegging daarvan. Daarnaast maakt Hotel Zaandijk aanspraak op vergoeding van de geleden schade. Het betreft de plaatsingskosten van de nieuwe houten schutting, de kosten voor het verwijderen van de door Hotel Zaandijk geplante bomen en de kosten van beplanting in de door Hotel Zaandijk vernielde voor- en achtertuin. 4Het verweer en de tegenvordering 4.1. Hotel Zaandijk betwist de vordering en heeft een tegenvordering ingesteld. Zij voert aan – samengevat – dat de Taartpunt altijd eigendom is geweest van Hotel Zaandijk en haar rechtsvoorgangers. Ten gunste van het perceel van [eisers] en de naastgelegen percelen en ten laste van het perceel van Hotel Zaandijk is in 1984 een erfdienstbaarheid van overpad gevestigd. Dat overpad loopt (ook) over de Taartpunt. Doordat uit het gebruik van de Taartpunt niet ondubbelzinnig blijkt dat [eisers] en zijn rechtsvoorgangers de eigendom daarvan pretendeerden, is de Taartpunt nooit door de rechtsvoorgangers van [eisers] in bezit genomen en is geen sprake van verjaring. Bovendien had de schutting een deurtje, waardoor de Taartpunt gewoon kon worden bereikt vanaf het perceel van Hotel Zaandijk. Ook heeft het pand van Hotel Zaandijk aan de zijkant een uitgang in de steeg. Ook langs die weg is de Taartpunt vanaf het perceel van Hotel Zaandijk te bereiken.

de vordering en de tegenvordering 5.1. De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 5.2. In de kern gaat het in deze zaak om twee geschilpunten. De eigendom van de Taartpunt en het gebruiksrecht van de steeg. De kantonrechter is van oordeel dat Hotel Zaandijk eigenaar is van de Taartpunt en dat Hotel Zaandijk niet alleen eigenaar is van de grond van de steeg, maar ook gerechtigd is tot het gebruik daarvan. De kantonrechter legt hierna uit hoe hij tot zijn oordeel komt. De Taartpunt 5.3. Over de eigendom van de Taartpunt overweegt de kantonrechter het volgende. Niet in geschil is dat bij de verkoop en levering van het perceel [adres 5] aan Hotel-Restaurant De Saense Schans Zaandijk, de rechtsvoorganger van Hotel Zaandijk, in 1984 het gehele perceel met het huidige nummer [nummer 2] in eigendom is overgedragen. De vraag is of de Taartpunt door verjaring eigendom is geworden van de eigenaar van het perceel [adres 2] . 5.4. Zowel voor een geslaagd beroep op verkrijgende als voor een beroep op bevrijdende verjaring moet er sprake zijn van bezit (van de Taartpunt). In gedachten moet daarbij worden gehouden dat niet ieder gebruik van een onroerende zaak ook bezit van oplevert. Voor de vraag of een goed in bezit is genomen, gelden de volgende regels: - iemand moet het goed “houden voor zichzelf”; - of iemand een goed voor zichzelf houdt, wordt naar verkeersopvattingen en op grond van uiterlijke feiten beoordeeld; - bezit wordt onder meer verkregen door inbezitneming. Men neemt een goed in bezit door zich daarover de feitelijke macht te verschaffen; - maar, wanneer een goed in het bezit van een ander is, zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen voor inbezitneming onvoldoende; - volgens vaste rechtspraak op dit punt moet door de machtsuitoefening het bezit van de oorspronkelijke rechthebbende teniet zijn gegaan; - de machtsuitoefening door de bezitter moet bovendien ondubbelzinnig en voor een ieder kenbaar zijn: anderen, waaronder de oorspronkelijke rechthebbende, moeten daaruit begrijpen dat hij pretendeert bezitter te zijn. 5.5. De kantonrechter is van oordeel dat niet aan de voorwaarden van bezit is voldaan. Met name is daarbij van belang dat ten laste van het perceel [nummer 2] van Hotel Zaandijk en ten gunste van het perceel [nummer 1] van [eisers] en de percelen [adres 3] , [nummer 4] en [nummer 6] een erfdienstbaarheid van overpad is gevestigd om te komen en te gaan naar de openbare weg. De akte waarbij die erfdienstbaarheid is gevestigd vermeldt daarbij dat het overpad loopt langs de achterzijde van de percelen. Tijdens de mondelinge behandeling is de loop van het recht van overpad besproken. Beide partijen gaan er daarbij van uit dat het overpad naar de openbare weg loopt door de steeg tussen de panden [adres 5] en [adres 4] . Hoewel het overpad ten behoeve van de percelen [adres 3] , [nummer 4] en [nummer 6] volgens [eisers] dwars door zijn tuin loopt, gaat de kantonrechter ervan uit dat dit niet het geval is. Blijkens de tekst waarmee de erfdienstbaarheid is gevestigd, loopt het overpad over het achter de achtererven van de woningen lopende pad (zie hiervoor onder 2.4). De erfdienstbaarheid van overpad loopt dus niet diagonaal over het achtererf van [adres 2] maar in een rechte hoek vanaf de Zaan naar de steeg en daardoor mede over de Taartpunt. Gebruik van de steeg en de Taartpunt door [eisers] en zijn rechtsvoorgangers duidt daarom niet ondubbelzinnig en voor iedereen kenbaar op eigendomspretenties van hen. Hotel Zaandijk en haar rechtsvoorgangers hoefden daaruit ook niet te begrijpen dat [eisers] en zijn rechtsvoorgangers pretendeerden bezitter (van de eigendom) te zijn. Dat de rechtsvoorganger(s) van Hotel Zaandijk een hek en later een schutting hebben geplaatst in het verlengde waardoor de Taartpunt werd gescheiden van de rest van het perceel [adres 5] , maakt dat niet anders. Evenzeer (en zelfs meer voor de hand liggend) kan de reden hiervoor zijn dat de rechtsvoorgangers van Hotel Zaandijk het overpad wilden afscheiden van het perceelgedeelte waarvan zij de volle eigendom hadden. Dat [eisers] op en bij de Taartpunt zaken heeft geplaatst, kan, gelet op het bestaan van de erfdienstbaarheid evenmin worden gezien als ondubbelzinnige en voor een ieder kenbare machtsuitoefening als zouden [eisers] en zijn rechtsvoorganger eigenaar van de Taartpunt zijn. 5.6. Hotel Zaandijk is dus eigenaar van de Taartpunt. Volgens artikel 5:1 Burgerlijk Wetboek (BW) is eigendom het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben en staat het de eigenaar met uitsluiting van een ieder, vrij van de zaak gebruik te maken (mits dit gebruik niet strijdt met rechten van anderen en de op wettelijke voorschriften en regels van ongeschreven recht gegronde beperkingen daarbij in acht worden genomen). Daarnaast bepaalt artikel 5:2 BW dat de eigenaar van een zaak bevoegd is haar van een ieder die haar zonder recht houdt, op te eisen. Gelet hierop was Hotel Zaandijk gerechtigd de oorspronkelijke schutting te vervangen door een kunststofschutting met deur. Althans, [eisers] kon en kan zich hiertegen niet verzetten. [eisers] was en is ook niet gerechtigd tegen die kunststof schutting een houten schutting te plaatsen. Net zo min als [eisers] gerechtigd was om andere zaken (zoals bomen en/of beplanting) op de Taartpunt of elders op het perceel van Hotel Zaandijk te plaatsen. 5.7. Voor de vorderingen van [eisers] is dan ook geen grondslag. Deze worden integraal afgewezen. Daartegenover staat dat de (tegen)vordering van Hotel Zaandijk onder I, verwijdering van de houten schutting en beplanting, wel toewijsbaar is. De kantonrechter zal [eisers] daarvoor wel een iets langere termijn geven dan gevorderd. Aan deze veroordelingen wordt een dwangsom verbonden die wordt gematigd en gemaximeerd zoals in de beslissing is te lezen. 5.8. Onder II vordert Hotel Zaandijk dat de kantonrechter [eisers] veroordeelt om binnen een maand na betekening van dit vonnis volledige medewerking te verlenen aan het oprichten van een ondoorzichtige erfafscheiding, zoals beschreven in de offerte d.d. 23 juni 2023, op de erfgrens tussen de aangrenzende percelen van partijen. Daartegen heeft [eisers] aangevoerd dat Hotel Zaandijk daarbij geen belang heeft omdat de Taartpunt eigendom van [eisers] is en er op de erfgrens al een scheidsmuur staat. Zoals hiervoor overwogen, is dat standpunt van [eisers] onjuist. Nu [eisers] verder geen verweer heeft gevoerd tegen deze vordering, is deze toewijsbaar. De kantonrechter gaat er daarbij overigens van uit dat bij het oprichten van de erfafscheiding rekening wordt gehouden met het ten gunste van het perceel [adres 2] en de daarnaast gelegen percelen gevestigde recht van overpad. De kantonrechter ziet geen aanleiding om [eisers] op voorhand te veroordelen tot betaling van de kosten voor het oprichten van een nieuwe erfafscheiding (vordering VII). Die vordering is immers (nog) niet opeisbaar. De steeg 5.9. Niet in geschil is dat de steeg behoort tot het perceel [nummer 2] dat eigendom van Hotel Zaandijk is. Weliswaar is de steeg belast met een recht van overpad, maar dat laat onverlet dat Hotel Zaandijk gerechtigd is de steeg ook zelf te gebruiken. [eisers] heeft ook niets ter zake dienend aangevoerd waaruit iets anders kan worden afgeleid. Dat Hotel Zaandijk en haar rechtsvoorgangers nooit gebruik hebben gemaakt van de steeg, heeft Hotel Zaandijk gemotiveerd betwist. Maar zelfs als Hotel Zaandijk en haar rechtsvoorgangers geen gebruik maakten van de steeg, laat dat onverlet dat Hotel Zaandijk deze als eigenaar gewoon mag gebruiken. Waarom dit in strijd zou zijn met maatstaven van redelijkheid en billijkheid, ziet de kantonrechter niet.

De kantonrechter: de vordering 6.1. wijst de vordering af; 6.2. veroordeelt [eisers] hoofdelijk, des de een betalend de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Hotel Zaandijk worden vastgesteld op een bedrag van € 678,00 aan salaris van de gemachtigde van Hotel Zaandijk; 6.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. de tegenvordering 6.4. veroordeelt [eisers] veroordeelt om binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis de bruine schutting en de beplantingen op de Taartpunt te verwijderen en verwijderd te houden; 6.5. veroordeelt [eisers] om binnen een maand na betekening van dit vonnis volledige medewerking te verlenen aan het oprichten van een ondoorzichtige erfafscheiding, zoals beschreven in de offerte d.d. 23 juni 2023, op de erfgrens tussen de aangrenzende percelen van partijen; 6.6. veroordeelt [eisers] om aan Hotel Zaandijk te verstrekken de sleutels van de poort aan de straatzijde aan Hotel Zaandijk binnen 7 dagen na heden; 6.7. veroordeelt [eisers] zich te onthouden van gedragingen waardoor Hotel Zaandijk in enigerlei vorm de toegang tot haar steeg (geheel of gedeeltelijk) wordt beperkt, verhinderd of ontzegd; 6.8. verbiedt [eisers] om beplanting aan te brengen in de steeg of daar roerende zaken tijdelijk of permanent te stallen; 6.9. veroordeelt [eisers] hoofdelijk, des de een betalend de ander zal zijn bevrijdt tot betaling van een dwangsom van € 50,00 voor iedere dag dat aan een of meerdere veroordelingen onder 6.4 en 6.8 in het geheel of gedeeltelijk geen gevolg is gegeven, dit tot een maximum van € 15.000,00 is bereikt; 6.10. veroordeelt [eisers] hoofdelijk, des de een betalend de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Hotel Zaandijk tot en met vandaag vaststelt op:salaris gemachtigde € 336,00;nakosten € 132,00, als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eisers] ook de kosten van betekening betalen; 6.11. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 6.12. wijst de vordering voor het overige af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken door mr. M. Woerdman in aanwezigheid van de griffier. De griffier De kantonrechter