ECLI:NL:RBNHO:2024:2075

Rechtbank noord-holland Zittingsplaats Haarlem Bestuursrecht zaaknummer: HAA 22/4935 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 februari 2024 in de zaak tussen [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser en de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.

Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 104.000. Bij uitspraak op bezwaar van 29 juli 2022 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft bij brief van 17 mei 2023 aan eiser bericht dat de waarde van de woning wordt verlaagd naar € 82.000. Bij brief van 23 mei 2023 heeft de rechtbank eiser verzocht schriftelijk aan te geven of de verlaging van de WOZ-waarde aanleiding geeft het beroep in te trekken. Eiser heeft de rechtbank op 2 juni 2023 laten weten het beroep niet in te trekken. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 oktober 2023 te Haarlem. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde mr. [naam] . Overwegingen

1. Eiser is gebruiker van de woning. De woning is een recreatiewoning, gebouwd in 1965. De oppervlakte van de woning is 55 m2 en de oppervlakte van het perceel is 193 m2. De woning is voorzien van een vrijstaande berging/schuur.

2. De woning staat op grond in eigendom van ‘ [bedrijf] .’. Blijkens artikel 2, eerste lid, van de statuten heeft zij ten doel ‘de behartiging van de stoffelijke belangen der leden, in het bijzonder door met hen overeenkomsten te sluiten terzake van het ter beschikking van de leden stellen van bungalow- en andere gronden, recreatiebungalows en andere goederen in het bedrijf dat de vereniging te dien einde ten behoeve van haar leden uitoefent of doet uitoefenen’. 3. Op de woning is geen beperkt zakelijk recht van opstal gevestigd. De eigendom van de woning berust daarom door natrekking bij de eigenaar van de grond. Eiser komt een (persoonlijk) gebruiksrecht toe op grond van het door hem gekochte lidmaatschapsrecht. Eiser is dan ook slechts gebruiker van de woning en aan hem is daarom ook geen aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd.

5. Eiser bepleit een waarde die maximaal 10% hoger is dan de waarde zoals die voor het voorgaande belastingjaar is vastgesteld en stelt hiertoe – zakelijk weergegeven – het volgende: de waarde van de woning is niet gebaseerd op de waarde in het economische verkeer. Eiser heeft de woning niet in volledige eigendom, maar is via een lidmaatschap van een vereniging gebruiker van de woning. Hiermee gaan de nodige beperkingen gepaard die invloed hebben op de verkoopwaarde; de stijging van de WOZ waarde ten opzichte van het voorgaande belasting jaar is niet te verklaren of te begrijpen; de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn niet vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn, in tegenstelling tot de woning, in volledige eigendom overgedragen, en mogen en kunnen het hele jaar worden bewoond. eiser betaalt jaarlijks kosten voor het lidmaatschap aan de [bedrijf] en moet zich houden aan het huishoudelijk reglement. Hierdoor kan niet zomaar iets aan de woning worden veranderd of bijgebouwd; verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de staat van onderhoud van de woning. De woning is gedateerd en de houten balken onder de vloer vertonen sporen van verrotting, en de WOZ-waarde van [adres 2] is voor belastingjaar 2020 verlaagd van € 70.000 naar € 32.000. Verweerder had de waarde van de woning daarom ook moeten verlagen en handelt derhalve in strijd met het gelijkheidsbeginsel. 6. Verweerder stelt zich primair op het standpunt dat eiser als gebruiker geen materieel procesbelang heeft omdat hij geen direct financieel belang heeft van een wijziging van de waarde van de woning. Subsidiair concludeert verweerder tot gegrondverklaring van het beroep, omdat verweerder de waarde van de woning naar aanleiding van het beroepschrift heeft verlaagd naar € 98.000. Ter onderbouwing van de verlaagde waarde verwijst hij onder meer naar de overgelegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van zes vergelijkingsobjecten, te weten: [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] , alle gelegen te [plaats 1] . 7. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Ten aanzien van de ontvankelijkheid 8. Omdat verweerder de WOZ-beschikking aan eiser heeft gericht, is eiser daardoor belanghebbende als bedoeld in artikel 1:2, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Dat volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 20 maart 2020 (ECLI:NL:HR:2020:467). Het belang waarover wordt gesproken in artikel 1:2 van de Awb moet echter worden onderscheiden van het procesbelang van een belanghebbende. Het procesbelang is het belang dat iemand heeft bij de uitkomst van de procedure, dus wat hij met zijn bezwaar of (hoger) beroep wil en/of kan bereiken. Als iemand belanghebbende is, betekent dat dus niet meteen dat iemand ook een procesbelang heeft. De rechtbank moet ambtshalve beoordelen of iemand procesbelang heeft. 9. Het is vaste rechtspraak dat procesbelang ontbreekt indien het gebruiken van een rechtsmiddel een partij niet in een gunstigere positie kan brengen met betrekking tot het bestreden besluit en eventuele bijkomende (rechterlijke) beslissingen. 10. In zaken waarin een WOZ-beschikking is gericht aan de huurder/gebruiker van een woning kan het procesbelang niet zonder meer worden aangenomen. Steeds zal aan de hand van de relevante feiten en omstandigheden moeten worden beoordeeld of het maken van bezwaar of het instellen van (hoger) beroep de betrokken huurder in een gunstigere positie kan brengen met betrekking tot het bestreden besluit en eventuele bijkomende (rechterlijke) beslissingen. 11. Eiser heeft ter zitting onweersproken gesteld dat de aan de coöperatie opgelegde aanslag OZB voor zover deze betrekking heeft op de waarde van zijn woning aan hem wordt doorbelast. Tevens stelt eiser dat een hogere WOZ-waarde voor hem leidt tot een hogere heffing in box 3 van de inkomstenbelasting. Gelet hierop is er volgens eiser geen sprake van dat hij geen belang heeft bij zijn beroep. De rechtbank volgt eiser hierin en is van oordeel dat eiser ontvankelijk is in zijn beroep. Objectafbakening 12. Om te beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, zal de rechtbank eerst de objectafbakening beoordelen. Eiser stelt dat bij de waardering ten onrechte de waarde van de ondergrond is meegenomen omdat hij niet de eigenaar van de grond is, maar slechts de gebruiker van de opstal. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij binnen de kaders van de Wet WOZ niet anders kan dan de opstal en de ondergrond als één object te waarderen, omdat er geen recht van opstal is gevestigd. 13. De objectafbakening is neergelegd in artikel 16 van de Wet WOZ. Dit artikel luidt, voor zover hier van belang, als volgt: “Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt: a. een gebouwd eigendom; b. een ongebouwd eigendom; c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt; d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren; e. Een geheel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen, of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan, of in onderdeel d bedoelde samenstellen, dat naar de omstandigheden beoordeeld één terrein vormt bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd; (…)” 14. De rechtbank overweegt in de eerste plaats dat alleen onroerende zaken van dezelfde genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht samen een WOZ-object kunnen vormen. De woning is aan te merken als gebouwd eigendom in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel a, van de Wet WOZ. De ondergrond is voorts aan te merken als ongebouwd eigendom in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel b, van de Wet WOZ. De ondergrond is in eigendom van [bedrijf] ., zodat zij door natrekking tevens eigenaar van de woning is. Zowel de ondergrond als de woning zijn bij eiser in gebruik. Naar het oordeel van de rechtbank behoren de woning en de ondergrond bij elkaar en is sprake van een samenstel als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ. 15. Hoewel de woning op een terrein bestemd voor recreatieverblijf is gelegen, is van een recreatiesamenstel in de zin van artikel 16, aanhef en onder e, van de Wet WOZ geen sprake. Daartoe overweegt de rechtbank dat van een recreatiesamenstel wordt gesproken indien de recreatiewoningen naar de omstandigheden beoordeeld één terrein vormen dat bestemd is voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd. Een recreatieterrein kent bijkomende recreatievoorzieningen zoals onder meer een centrale balie/receptie, wasgelegenheid en toiletten, een slagboom, en een plattegrond op het terrein. Daarvan is in het onderhavige geval geen sprake. Het aspect van de exploitatie van het geheel als een recreatieterrein is de kern van de definitie van het recreatiesamenstel in dit artikelonderdeel. In het onderhavige geval stelt de [bedrijf] de losse recreatiewoningen ter beschikking aan haar leden. Dit voldoet niet aan de definitie en bedoeling van de wetgever om te kunnen spreken van een recreatieterrein in de zin van de Wet WOZ, zodat naar het oordeel van de rechtbank geen sprake is van het exploiteren van een recreatieterrein (een recreatiepark). 16. Omdat de woning en de ondergrond een samenstel vormen, en de recreatiewoningen gezamenlijk geen recreatiesamenstel vormen, heeft verweerder de woning met ondergrond voor de toepassing van de Wet WOZ op de juiste wijze afgebakend. De waarde van de woning 17. De rechtbank overweegt in de eerste plaats dat verweerder naar aanleiding van het beroepschrift van eiser de waarde heeft verlaagd naar € 98.000. Gelet hierop zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en het bestreden besluit en de beschikking in zoverre vernietigen. De rechtbank zal in het onderstaande beoordelen of een waarde van € 98.000 niet te hoog is. 18. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 19. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 20. De rechtbank oordeelt dat de objecten aan de [adres 4] en aan de [adres 8] niet kunnen dienen als vergelijkingsobject. Deze objecten zijn namelijk verkocht op respectievelijk 1 oktober 2022 en 20 december 2019, en deze transactiedata liggen te ver van de waardepeildatum af. 21. De rechtbank acht de overgebleven vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning om de waarde daarvan te kunnen onderbouwen. Daartoe overweegt zij dat de vergelijkingsobjecten evenals de woning allemaal in [plaats 1] gelegen recreatiewoningen zijn. Bovendien komen de woningen uit een gelijk bouwjaar en wijken de inhoud en perceelgrootte niet al te zeer af van die van de woning.

30. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld. 31. De rechtbank zal de waarde van de woning per de waardepeildatum verminderen tot € 82.000. Proceskosten 32. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Er is geen proceskostenformulier ingeleverd en verder bevat het dossier geen aanleiding te veronderstellen dat voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn gemaakt. Wel dient verweerder het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.

De rechtbank: verklaart het beroep gegrond; vernietigt de uitspraak op bezwaar; vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning per de waardepeildatum tot € 82.000; bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar, en draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van mr. E.M. Mensink, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 februari 2024. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer). U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de datum van verzending; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).

Deze verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen. 22. Dat laatste heeft verweerder gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkantemeterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, de ligging, kwaliteit, de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Anders dan eiser stelt, rechtvaardigt het verschil in vierkante meters van de percelen van de woning enerzijds en de andere op het park gelegen recreatiewoningen alsmede de vergelijkingsobjecten anderzijds tevens het verschil in de voor het perceel gehanteerde vierkantemeterprijs. Bij de herleiding van de vierkantemeterprijzen heeft verweerder namelijk rekening gehouden met het principe van het afnemend grensnut van het aantal vierkante meters, dat wil zeggen dat de waarde per vierkante meter van de woning afneemt naarmate de oppervlakte groter is. De rechtbank volgt verweerder in zijn herleiding van de vierkantemeterprijzen. 23. Hetgeen eiser hier tegenin heeft gebracht, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Eiser stelling dat de waarde van de woning niet overeenstemt met de waarde in het economisch verkeer, volgt de rechtbank niet. Zoals reeds onder 14 overwogen, behoort de woning op grond van de Wet WOZ inclusief grond als één onroerende zaak te worden aangemerkt. De rechtbank overweegt daarover voorts dat de Wet WOZ is bedoeld als objectief systeem voor de waardering van onroerende zaken, zodat deze onderling zo goed mogelijk met elkaar vergeleken kunnen worden. De wettelijke bepaling in de Wet WOZ zoals opgenomen onder artikel 17 gaat daarom uit van de fictie dat iemand altijd volledig eigenaar van een woning met grond is, zodat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden verkocht. Zoals in erfpachtsituaties de woning wordt gewaardeerd alsof er geen erfpachtrecht is, dient de woning van eiser te worden gewaardeerd alsof de grond en de opstal bij hem in eigendom is. Met het waardedrukkende effect dat de grond en opstal niet daadwerkelijk het eigendom van eiser is, mag dus geen rekening gehouden worden (vergelijk het arrest van de Hoge Raad van 23 september 1998, ECLI:NL:HR:1998:AA2375). Dit verklaart ook waarom verweerder bij het vaststellen van de waarde van de woning deze juist ook heeft vergeleken met objecten die wel in volledige eigendom zijn verkocht. Voor zover eiser met zijn betoog heeft bedoeld te stellen dat objecten in volle eigendom niet als vergelijkingsobject gebruikt mogen worden, faalt dit betoog daarom ook. Het is verder dus ook juist dat, zoals eiser aanvoert, zijn woning vanwege de eigendomssituatie waarschijnlijk niet daadwerkelijk voor de vastgestelde WOZ-waarde kan worden verkocht. 24. Eiser stelt voorts dat de exorbitante stijging van de waarde van de woning niet te verklaren is, en bepleit een waarde die maximaal 10% hoger is dan de waarde zoals die voor het voorgaande belastingjaar is vastgesteld. Eiser baseert zich hierbij op gegevens van het CBS over het gemiddelde stijgingspercentage van de WOZ-waarde in de gemeente [plaats 2] . Dit betoog van eiser kan niet slagen. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Een waardevaststelling waarbij rekening wordt gehouden met de waarde per een eerdere waardepeildatum is dus in strijd met de hiervoor beschreven systematiek van de Wet WOZ en levert geen maatstaf op voor de vaststelling of de beoordeling van de onderhavige WOZ-waarde. De stijging is bovendien te verklaren doordat, anders dan in voorgaande jaren, verweerder nu op basis van voortschrijdend inzicht ook de waarde van de ondergrond heeft meegenomen. Hoewel het, zoals verweerder ter zitting aangaf, niet netjes is geweest om deze verhoging zonder aankondiging door te voeren, maakt dit het handelen van verweerder juridisch gezien niet onjuist. Het standpunt dat de vastgestelde waarde (exorbitant) hoger is dan de vorige waardevaststelling is feitelijk juist maar vindt zijn verklaring in hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen. Dit standpunt van eiser kan dan ook niet slagen. 25. Eiser heeft voorts gesteld dat hij jaarlijks kosten voor het lidmaatschap betaalt aan de [bedrijf] en zich moet houden aan het huishoudelijk reglement. Ook noemt eiser de omstandigheid dat in de woning slechts 7 maanden per jaar gerecreëerd mag worden als waardedrukkend. De rechtbank overweegt dat, aangezien een deel van de vergelijkingsobjecten op hetzelfde park zijn gelegen als de woning, de door eiser genoemde omstandigheden verdisconteerd zijn in de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten. Dat zelfde heeft ook te gelden voor de vergelijkingsobjecten die in het nabij gelegen recreatiepark in [plaats 1] zijn gelegen. 26. Met betrekking tot eiser stelling dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van het onderhoud van de woning, overweegt de rechtbank als volgt. Verweerder heeft het onderhoud van de woning en van vergelijkingsobject [adres 9] in de matrix gekwalificeerd als matig. Het onderhoud van de overige vergelijkingsobjecten is als gemiddeld gekwalificeerd. Verweerder heeft aan de woning en [adres 9] een vierkantemeterprijs van € 740 toegekend. Dit is aanzienlijk lager dan de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten van € 1.130. Door het onderhoud als matig te kwalificeren en de lage toegekende vierkantemeterprijs heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de door eiser aangedragen omstandigheden. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat aan het onderhoud van de woning een mindere kwalificatie dan matig moet worden toegekend. Het betoog van eiser kan daarom niet slagen. 27. De rechtbank merkt hierbij nog op dat de waarde in het economisch verkeer van de woning niet hetzelfde is als de waarde in het economisch verkeer van het lidmaatschapsrecht van eiser, waarbij die laatste waarde de relevante waarde is voor de belasting in box 3. De rechtbank verwijst hierbij naar de publicatie van de Kennisgroep Belastingdienst van 24 november 2023 (KG:051:2023:15). Gelijkheidsbeginsel 28. Eiser heeft onder verwijzing naar de verlaging van de WOZ-waarde van het object [adres 2] voor belastingjaar 2020 (van € 70.000 naar € 32.000) een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel. Hiertoe overweegt de rechtbank als volgt. Er is sprake van schending van het gelijkheidsbeginsel indien aan de te lage waardering van andere objecten een begunstigend beleid ten grondslag ligt of een oogmerk tot begunstiging of, indien dat niet het geval is, verweerder in een meerderheid van de vergelijkbare gevallen te laag heeft gewaardeerd. Bij de toepassing van deze meerderheidsregel gaat het erom of in de meerderheid van de met de woning vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven. 29. Op eiser rust in dezen de bewijslast. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat verweerder een begunstigend beleid voert of dat sprake is van een begunstigend oogmerk bij verweerder. Dit betekent dat het beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel slechts kan slagen indien aannemelijk wordt gemaakt, en bij betwisting wordt bewezen, dat in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven.