ECLI:NL:RBNHO:2024:13966

RECHTBANK Noord-Holland Civiel recht Zittingsplaats Alkmaar Zaaknummer: C/15/340096 / HA ZA 23-307 Vonnis van 1 mei 2024 in de zaak van 1 [eiseres] , 2. [eiser], die wonen in [woonplaats] , eisende partijen, hierna samen te noemen: [eisers] , advocaat: mr. M. Zwennes, tegen 1 [gedaagde sub 1] , 2. [gedaagde sub 2], die wonen in [woonplaats] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [gedaagden] , advocaat: mr. L. Oass. De zaak in het kort [eisers] hebben een woning gekocht van [gedaagden] . Toen er vlak na het intrekken in de woning meerdere gebreken aan de woning bleken te zijn, hebben [eisers] een deskundige gevraagd om de situatie op te nemen. De deskundige heeft aanzienlijke gebreken geconstateerd, met name aan de recent gebouwde uitbouw. Deze zaak ziet op de vraag of [gedaagden] als verkopers aansprakelijk zijn voor de herstelkosten van deze gebreken. De rechtbank vindt dat dit het geval is. Zij wijst een tussenvonnis en stelt [eisers] in de gelegenheid de gestelde herstelkosten te specificeren.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 30 mei 2023, met producties 1 tot en met 8; - de conclusie van antwoord met productie 1 tot en met 3; - het tussenvonnis van 17 januari 2024; - de mondelinge behandeling van 26 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Op 16 juni 2021 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten (hierna: de koopovereenkomst) waarbij [eisers] de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) heeft gekocht van [gedaagden] , voor een koopprijs van € 377.250,--. De levering vond plaats op 14 september 2021. 2.2. In artikel 6.1 van de koopovereenkomst staat opgenomen: “De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende […] zichtbare en onzichtbare gebreken […].” 2.3. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat opgenomen: “ De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woning . […] Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.” 2.4. In artikel 22 van de koopovereenkomst is een ouderdomsclausule opgenomen: “Koper verklaart bekend te zijn met de ouderdom van deze woning, aanbouwen en bijgebouwen. […] Bij oudere woningen dient u er als koper rekening mee te ouden dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld moten worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. […] Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor o.a. de vloeren, het dak, de muren, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering, eventuele afwezigheid van ongedierte c.q. schimmels en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in de koopovereenkomst omschreven woongebruik.” 2.5. Op 30 maart 2022 heeft de rechtsbijstandverlener van [eisers] een aansprakelijkstelling met ingebrekestelling verstuurd aan [gedaagden] in verband met gebreken aan de woning. 2.6. In opdracht van [eisers] heeft Benedictus Bouwkundig Adviesbureau (hierna: BBA) een deskundigenonderzoek verricht. De advocaat van [gedaagden] was samen met de bouwkundige van [gedaagden] bij dit onderzoek aanwezig. In de conclusie van het rapport van de deskundige staat vermeld: “Conclusie per onderdeel: De lekkage van het plafond van de uitbouw kan meerdere oorzaken hebben welke allen hun oorzaak hebben in de gebrekkige aansluitingen van materialen waarbij de waterdichtheid van de constructie geheel uit het oog is verloren. Er wordt te veel hemelwater geloosd op het dak van de uitbouw. De enige aanwezige regenpijp kan dit water niet verwerken. De lekkage op de 2e verdieping is waarschijnlijk veroorzaakt door een lekkage aan de zinken goot. Zeer waarschijnlijk is een te lichte draagconstructie de oorzaak van de scheurvorming in de achtergevel. Dit is definitief vast te stellen na een destructief onderzoek en het maken van een constructieberekening. De geconstateerde scheurvorming betreft een ernstig gebrek. Zowel de gevelisolatie alsook de dakisolatie voldoet niet aan de eisen zoals gesteld in het bouwbesluit. In de constructie van de houtskeletbouw ontbreekt een dampremmende folie. De dragende balklaag van de uitbouw voldoet niet aan de eisen van het bouwbesluit voor wat betreft sterkte en doorbuiging. De uitbouw is niet voorzien van een geheide fundering, zoals onder de oorspronkelijke woning wel aanwezig is. Dit is, met het oog op toekomstige ongelijke zetting, een ernstig gebrek. De steenstrips zijn geplaatst zonder de hiervoor gebruikelijke en bijbehorende randprofielen te gebruiken om een bouwkundig goede aansluiting te maken. Algemene conclusie uitgevoerde werkzaamheden uitbouw: De uitbouw is gebouwd zonder enige kennis en kunde van bouwen en het bouwbesluit. Er zijn bij de bouw van de uitbouw op constructief, bouwfysisch en bouwtechnisch gebied grove fouten gemaakt welke op een aantal punten zelfs ernstige gebreken betreft. Er is op geen enkel vlak door de maker van de uitbouw enige bouwkundige kennis getoond.”

3.1. [eisers] vorderen – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: I. [gedaagden] veroordelen om een bedrag van € 85.171,84 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente, II. [gedaagden] veroordelen om de buitengerechtelijke kosten van € 1.967,46 te betalen, III. [gedaagden] veroordelen in de proceskosten, inclusief de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.2. Aan deze vorderingen leggen [eisers] het volgende ten grondslag. [eisers] dachten bij het sluiten van de koopovereenkomst dat de woning en de aanbouw in goede staat verkeerden. In de voorfase van het kooptraject hebben [eisers] een bouwtechnisch onderzoek laten verrichten door Perfectkeur B.V. Dit onderzoek was gericht op zichtbare gebreken. Uit het onderzoek bleek dat er € 5.744,-- aan kosten zouden moeten worden gemaakt om wat gebreken te herstellen, met name aan het verouderde houtwerk. Ook moest er een ontbrekende loodstrip tussen de bestaande gevel en de aanbouw worden aangebracht. Verder leek de woning in orde te zijn. Kort nadat [eisers] in de woning waren getrokken werden er echter diverse gebreken aangetroffen. Omdat de lijst met gebreken steeds langer werd is een deskundige ingeschakeld. Uit het onderzoek van de deskundige BBA blijkt dat er veel gebreken zijn, met name aan de uitbouw. De herstelkosten zijn door de deskundige geraamd op € 85.171,84. Gezien de aard en omvang van de vastgestelde gebreken is het duidelijk dat de woning niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. [gedaagden] zijn dus tekort geschoten in zijn leveringsverplichting en zijn aansprakelijk voor de schade en kosten van [eisers] . 3.3. [gedaagden] voeren verweer. Volgens [gedaagden] kunnen zij niet aansprakelijk worden gehouden voor enige schade. Voor zover zij wisten van gebreken hebben zij dit gemeld op de vragenlijst. Van de overige gebreken wisten zij niets af. [gedaagden] betwisten dan ook dat de vermeende gebreken al betonden op het moment van levering van de woning en betwisten daarmee dat zij hun mededelingsplicht hebben geschonden. [eisers] hebben als kopers wel hun onderzoeksplicht geschonden. Zij hebben een bouwtechnisch rapport laten opstellen. Voor zover uit het rapport gebreken zijn gebleken, had het op de weg van [eisers] gelegen om hier nader onderzoek naar te doen. Voor zover de gebreken niet zijn opgemerkt door de bouwtechnisch keurder, kan van [gedaagden] niet verwacht worden dat zij wel van de gebreken op de hoogte waren. [gedaagden] zijn immers geen bouwtechnisch deskundigen. Verder hebben [eisers] ook niet aan hun klachtplicht voldaan. Uit de rechtspraak volgt dat binnen twee maanden na het ontdekken van een gebrek geklaagd moet worden. Uit de dagvaarding volgt dat een aantal van de gebreken al twee weken na de levering van de woning werden ontdekt. Pas ruim drie maanden later is over deze gebreken geklaagd. Ten slotte is er in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule opgenomen. Met deze clausule hebben [eisers] verklaart dat zij er bekend mee waren dat de woning is gebouwd toen er aanzienlijk lagere eisen aan de bouwkwaliteit werden gesteld dan nu. Ook staat in deze clausule opgenomen dat [gedaagden] onder andere niet in staan voor de vloeren, het dak, de muren, etc. Op basis hiervan zijn [gedaagden] niet aansprakelijk voor de door [eisers] gestelde verborgen gebreken.

4.1. De kern van dit geschil ziet op de vraag of de woning wel of niet is overeenkomstig wat [eisers] daarvan op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Voor het geval de woning gebrekkig is, is de vraag hoe groot de door [eisers] geleden schade is. 4.2. In artikel 6.1 van de koopovereenkomst is bepaald dat de woning aan [eisers] als kopers in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt. Daarbij is het risico van zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij [eisers] gelegd. 4.3. Op die hoofdregel is in artikel 6.3 van de koopovereenkomst een uitzondering gemaakt. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Hiermee staan [gedaagden] als verkopers wél in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik verhinderen. Bij de uitleg van de term ‘normaal gebruik’ moet worden gekeken naar wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik moet worden verstaan. Dit houdt in dat de woning gebruikt moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder wezenlijke aantasting van het woongenot. 4.4. Indien sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woning aantast, dan komt dit gebrek toch voor rekening van [eisers] als zij het gebrek kenden of dit gebrek voor hen kenbaar was, of als [gedaagden] een geslaagd beroep kunnen doen op de overeengekomen ouderdomsclausule. 4.5. Voor de kenbaarheid van gebreken geldt in zijn algemeenheid, dat als een koper aanleiding heeft om te twijfelen aan de staat waarin de woning zich bevindt, en daarom aan de geschiktheid voor normaal gebruik, van hem verwacht mag worden dat hij daarnaar onderzoek zal verrichten. Als een koper deze onderzoeksplicht schendt, en onderzoek het gebrek aan het licht zou hebben gebracht, dan zal in beginsel geen sprake zijn van een gebrek dat voor de koper niet kenbaar was. Daar staat tegenover dat als een verkoper weet dat een zaak bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is, hij daarvan mededeling moet doen aan de koper. Als de verkoper deze mededelingsplicht schendt, dan kan hij de koper niet met succes verwijten dat deze geen onderzoek heeft gedaan. 4.6. [eisers] hebben ter onderbouwing van hun vordering een rapport van BBA overgelegd. In dit rapport worden de gestelde gebreken aan de woning beschreven. Vervolgens heeft BBA een begroting gemaakt van de kosten van het herstel van de gestelde gebreken. Volgens [gedaagden] vormt het rapport onvoldoende onderbouwing voor de door [eisers] gestelde schade en de herstelkosten die daar bij horen. De rechtbank verwerpt dit verweer van [gedaagden] en gaat bij de vaststelling van de gebreken en de herstelkosten uit van het rapport en de schadebegroting door BBA. De rechtbank legt uit waarom. 4.7. Weliswaar is BBA ingeschakeld door [eisers] en in zoverre een partijdeskundige, maar niet in geschil is dat BBA deskundig is op het gebied van de bouw. [gedaagden] hebben dat in ieder geval niet betwist. Dat BBA niet de vereiste deskundigheid zou hebben op het gebied van bouwtechniek en kosten, hebben [gedaagden] evenmin aangevoerd. Bij de bezichtiging van de woning door BBA was de toenmalige advocaat van [gedaagden] aanwezig. Dit in gezelschap van de deskundige van (de advocaat van) [gedaagden] , Stoop. Weliswaar heeft BBA voorafgaand aan het uitbrengen van haar rapport niet aan [gedaagden] gevraagd hun standpunt te geven, maar het stond [gedaagden] vrij dat na het uitbrengen van het rapport van BBA alsnog te doen. [gedaagden] hebben de bevindingen van BBA echter niet inhoudelijk betwist. Niet alleen waar het betreft de constateringen van BBA betreffende de woning, maar ook waar het gaat om de door BBA begrote herstelkosten. Indien [gedaagden] dat laatste hadden willen betwisten, hadden zij meer moeten aanvoeren dan zij nu hebben gedaan. Dat had ook gekund. [gedaagden] konden op basis van de bevindingen van BBA en/of hun eigen deskundige Stoop inzichtelijk maken hoeveel de herstelkosten volgens [gedaagden] zouden bedragen. Dat hebben [gedaagden] niet gedaan. De rechtbank neemt de bevindingen van BBA daarom tot haar uitgangspunt. 4.8. De rechtbank zal in het vervolg van dit vonnis de in het rapport van BBA gestelde gebreken één voor één behandelen. Lekkage in het plafond van de uitbouw 4.9. [eisers] stellen dat er sprake is van lekkage in het plafond van de uitbouw. Na een grote storm waren de plafondplaten aan de binnenzijde van de uitbouw doorweekt, kwam er water uit de spotjes, waren de muren doorweekt en waren alle spullen in de uitbouw nat. Uit het rapport van BBA blijkt dat tussen de uitbouw en de gevel het lood op de verkeerde manier is aangebracht, waardoor water naar binnen kan dringen. Verder blijkt uit het rapport dat de loodaansluiting tussen de gevel en het dak op sommige punten lager ligt dan de dakrand, waardoor ook hier water naar binnen kan komen. Tenslotte zijn er gebreken rondom het raam van de waskamer, dat vlak boven de uitbouw zit. In en om de aansluitingen van het raam en bij de daar aangebrachte steenstrips zijn de aansluitingen op de gevel niet volledig waterdicht, waardoor ook hier water naar binnen kan dringen. 4.10. [gedaagden] wijzen erop dat uit de bouwtechnische keuring die [eisers] hebben laten uitvoeren is gebleken dat er geen loodstroken waren aangebracht tussen de gevel en de uitbouw. Hierdoor was er een hoger risico op lekkages. Dit betekent dat [eisers] op de hoogte waren van het gebrek. Het lag op de weg van [eisers] om hier onderzoek naar te doen. Tijdens het onderzoek van BBA is geconstateerd dat er nieuw lood aanwezig was. Ook was zichtbaar dat er geen metselwerk was uitgekapt en dat er geen waterkerende loodaansluiting tegen het binnenspouwblad was aangebracht. Dit betekent dat [eisers] zelf op een verkeerde manier lood hebben aangebracht, zodat water kon binnentreden. Dit kan niet voor rekening en risico van [gedaagden] komen. 4.11. De rechtbank is van oordeel dat de gevolgen van de gebreken aan de loodaansluitingen voor rekening van [eisers] komen. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit wat [eisers] hebben aangevoerd niet dat de lekkages die het gevolg zijn geweest van deze gebreken zodanig ernstig zijn dat zij aan een normaal gebruik als woning in de weg staan. De woning kon in ieder geval nog op een veilige manier gebruikt worden. Dat er sprake is van een wezenlijke aantasting van het woongenot, blijkt evenmin. Daar voegt de rechtbank aan toe dat, zelfs als er al sprake zou zijn van een belemmering in het normale gebruik als woning, de gevolgen daarvan alsnog voor rekening en risico van [eisers] zouden zijn. Uit de bouwtechnische keuring blijkt namelijk dat het lood tussen de gevel en de uitbouw volledig ontbrak. Dit had voor [eisers] aanleiding moeten zijn om te twijfelen aan de staat van de woning op dit punt. Uit het rapport van BBA blijkt vervolgens dat er lood is geplaatst, maar dat dit niet op de juiste manier is gebeurt. Als gevolg hiervan kan er water naar binnen komen. [eisers] hebben dit verkeerd geplaatste lood zelf laten aanbrengen. De gevolgen van de in het rapport van BBA genoemde gebreken kunnen dan ook niet aan [gedaagden] worden toegerekend. Lekkage tweede verdieping 4.12. [eisers] stellen dat er een lekkage is op de tweede verdieping. [gedaagden] hebben op de vragenlijst bij de verkoop van de woning ingevuld dat er in het verleden een lekkage is geweest, maar dat deze is verholpen. BBA geeft in het rapport aan dat de lekkage niet verholpen is.

De rechtbank 5.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 29 mei 2024 voor het nemen van een akte door [eisers] over wat is vermeld onder 4.26 waarna [gedaagden] op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kunnen nemen, 5.2. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2024.

RECHTBANK Noord-Holland Civiel recht Zittingsplaats Alkmaar Zaaknummer: C/15/340096 / HA ZA 23-307 Vonnis van 1 mei 2024 in de zaak van 1 [eiseres] , 2. [eiser], die wonen in [woonplaats] , eisende partijen, hierna samen te noemen: [eisers] , advocaat: mr. M. Zwennes, tegen 1 [gedaagde sub 1] , 2. [gedaagde sub 2], die wonen in [woonplaats] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [gedaagden] , advocaat: mr. L. Oass. De zaak in het kort [eisers] hebben een woning gekocht van [gedaagden] . Toen er vlak na het intrekken in de woning meerdere gebreken aan de woning bleken te zijn, hebben [eisers] een deskundige gevraagd om de situatie op te nemen. De deskundige heeft aanzienlijke gebreken geconstateerd, met name aan de recent gebouwde uitbouw. Deze zaak ziet op de vraag of [gedaagden] als verkopers aansprakelijk zijn voor de herstelkosten van deze gebreken. De rechtbank vindt dat dit het geval is. Zij wijst een tussenvonnis en stelt [eisers] in de gelegenheid de gestelde herstelkosten te specificeren.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 30 mei 2023, met producties 1 tot en met 8; - de conclusie van antwoord met productie 1 tot en met 3; - het tussenvonnis van 17 januari 2024; - de mondelinge behandeling van 26 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Op 16 juni 2021 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten (hierna: de koopovereenkomst) waarbij [eisers] de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) heeft gekocht van [gedaagden] , voor een koopprijs van € 377.250,--. De levering vond plaats op 14 september 2021. 2.2. In artikel 6.1 van de koopovereenkomst staat opgenomen: “De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende […] zichtbare en onzichtbare gebreken […].” 2.3. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat opgenomen: “ De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woning . […] Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.” 2.4. In artikel 22 van de koopovereenkomst is een ouderdomsclausule opgenomen: “Koper verklaart bekend te zijn met de ouderdom van deze woning, aanbouwen en bijgebouwen. […] Bij oudere woningen dient u er als koper rekening mee te ouden dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld moten worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. […] Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor o.a. de vloeren, het dak, de muren, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering, eventuele afwezigheid van ongedierte c.q. schimmels en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in de koopovereenkomst omschreven woongebruik.” 2.5. Op 30 maart 2022 heeft de rechtsbijstandverlener van [eisers] een aansprakelijkstelling met ingebrekestelling verstuurd aan [gedaagden] in verband met gebreken aan de woning. 2.6. In opdracht van [eisers] heeft Benedictus Bouwkundig Adviesbureau (hierna: BBA) een deskundigenonderzoek verricht. De advocaat van [gedaagden] was samen met de bouwkundige van [gedaagden] bij dit onderzoek aanwezig. In de conclusie van het rapport van de deskundige staat vermeld: “Conclusie per onderdeel: De lekkage van het plafond van de uitbouw kan meerdere oorzaken hebben welke allen hun oorzaak hebben in de gebrekkige aansluitingen van materialen waarbij de waterdichtheid van de constructie geheel uit het oog is verloren. Er wordt te veel hemelwater geloosd op het dak van de uitbouw. De enige aanwezige regenpijp kan dit water niet verwerken. De lekkage op de 2e verdieping is waarschijnlijk veroorzaakt door een lekkage aan de zinken goot. Zeer waarschijnlijk is een te lichte draagconstructie de oorzaak van de scheurvorming in de achtergevel. Dit is definitief vast te stellen na een destructief onderzoek en het maken van een constructieberekening. De geconstateerde scheurvorming betreft een ernstig gebrek. Zowel de gevelisolatie alsook de dakisolatie voldoet niet aan de eisen zoals gesteld in het bouwbesluit. In de constructie van de houtskeletbouw ontbreekt een dampremmende folie. De dragende balklaag van de uitbouw voldoet niet aan de eisen van het bouwbesluit voor wat betreft sterkte en doorbuiging. De uitbouw is niet voorzien van een geheide fundering, zoals onder de oorspronkelijke woning wel aanwezig is. Dit is, met het oog op toekomstige ongelijke zetting, een ernstig gebrek. De steenstrips zijn geplaatst zonder de hiervoor gebruikelijke en bijbehorende randprofielen te gebruiken om een bouwkundig goede aansluiting te maken. Algemene conclusie uitgevoerde werkzaamheden uitbouw: De uitbouw is gebouwd zonder enige kennis en kunde van bouwen en het bouwbesluit. Er zijn bij de bouw van de uitbouw op constructief, bouwfysisch en bouwtechnisch gebied grove fouten gemaakt welke op een aantal punten zelfs ernstige gebreken betreft. Er is op geen enkel vlak door de maker van de uitbouw enige bouwkundige kennis getoond.”

3.1. [eisers] vorderen – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: I. [gedaagden] veroordelen om een bedrag van € 85.171,84 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente, II. [gedaagden] veroordelen om de buitengerechtelijke kosten van € 1.967,46 te betalen, III. [gedaagden] veroordelen in de proceskosten, inclusief de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.2. Aan deze vorderingen leggen [eisers] het volgende ten grondslag. [eisers] dachten bij het sluiten van de koopovereenkomst dat de woning en de aanbouw in goede staat verkeerden. In de voorfase van het kooptraject hebben [eisers] een bouwtechnisch onderzoek laten verrichten door Perfectkeur B.V. Dit onderzoek was gericht op zichtbare gebreken. Uit het onderzoek bleek dat er € 5.744,-- aan kosten zouden moeten worden gemaakt om wat gebreken te herstellen, met name aan het verouderde houtwerk. Ook moest er een ontbrekende loodstrip tussen de bestaande gevel en de aanbouw worden aangebracht. Verder leek de woning in orde te zijn. Kort nadat [eisers] in de woning waren getrokken werden er echter diverse gebreken aangetroffen. Omdat de lijst met gebreken steeds langer werd is een deskundige ingeschakeld. Uit het onderzoek van de deskundige BBA blijkt dat er veel gebreken zijn, met name aan de uitbouw. De herstelkosten zijn door de deskundige geraamd op € 85.171,84. Gezien de aard en omvang van de vastgestelde gebreken is het duidelijk dat de woning niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. [gedaagden] zijn dus tekort geschoten in zijn leveringsverplichting en zijn aansprakelijk voor de schade en kosten van [eisers] . 3.3. [gedaagden] voeren verweer. Volgens [gedaagden] kunnen zij niet aansprakelijk worden gehouden voor enige schade. Voor zover zij wisten van gebreken hebben zij dit gemeld op de vragenlijst. Van de overige gebreken wisten zij niets af. [gedaagden] betwisten dan ook dat de vermeende gebreken al betonden op het moment van levering van de woning en betwisten daarmee dat zij hun mededelingsplicht hebben geschonden. [eisers] hebben als kopers wel hun onderzoeksplicht geschonden. Zij hebben een bouwtechnisch rapport laten opstellen. Voor zover uit het rapport gebreken zijn gebleken, had het op de weg van [eisers] gelegen om hier nader onderzoek naar te doen. Voor zover de gebreken niet zijn opgemerkt door de bouwtechnisch keurder, kan van [gedaagden] niet verwacht worden dat zij wel van de gebreken op de hoogte waren. [gedaagden] zijn immers geen bouwtechnisch deskundigen. Verder hebben [eisers] ook niet aan hun klachtplicht voldaan. Uit de rechtspraak volgt dat binnen twee maanden na het ontdekken van een gebrek geklaagd moet worden. Uit de dagvaarding volgt dat een aantal van de gebreken al twee weken na de levering van de woning werden ontdekt. Pas ruim drie maanden later is over deze gebreken geklaagd. Ten slotte is er in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule opgenomen. Met deze clausule hebben [eisers] verklaart dat zij er bekend mee waren dat de woning is gebouwd toen er aanzienlijk lagere eisen aan de bouwkwaliteit werden gesteld dan nu. Ook staat in deze clausule opgenomen dat [gedaagden] onder andere niet in staan voor de vloeren, het dak, de muren, etc. Op basis hiervan zijn [gedaagden] niet aansprakelijk voor de door [eisers] gestelde verborgen gebreken.

4.1. De kern van dit geschil ziet op de vraag of de woning wel of niet is overeenkomstig wat [eisers] daarvan op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Voor het geval de woning gebrekkig is, is de vraag hoe groot de door [eisers] geleden schade is. 4.2. In artikel 6.1 van de koopovereenkomst is bepaald dat de woning aan [eisers] als kopers in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt. Daarbij is het risico van zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij [eisers] gelegd. 4.3. Op die hoofdregel is in artikel 6.3 van de koopovereenkomst een uitzondering gemaakt. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Hiermee staan [gedaagden] als verkopers wél in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik verhinderen. Bij de uitleg van de term ‘normaal gebruik’ moet worden gekeken naar wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik moet worden verstaan. Dit houdt in dat de woning gebruikt moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder wezenlijke aantasting van het woongenot. 4.4. Indien sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woning aantast, dan komt dit gebrek toch voor rekening van [eisers] als zij het gebrek kenden of dit gebrek voor hen kenbaar was, of als [gedaagden] een geslaagd beroep kunnen doen op de overeengekomen ouderdomsclausule. 4.5. Voor de kenbaarheid van gebreken geldt in zijn algemeenheid, dat als een koper aanleiding heeft om te twijfelen aan de staat waarin de woning zich bevindt, en daarom aan de geschiktheid voor normaal gebruik, van hem verwacht mag worden dat hij daarnaar onderzoek zal verrichten. Als een koper deze onderzoeksplicht schendt, en onderzoek het gebrek aan het licht zou hebben gebracht, dan zal in beginsel geen sprake zijn van een gebrek dat voor de koper niet kenbaar was. Daar staat tegenover dat als een verkoper weet dat een zaak bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is, hij daarvan mededeling moet doen aan de koper. Als de verkoper deze mededelingsplicht schendt, dan kan hij de koper niet met succes verwijten dat deze geen onderzoek heeft gedaan. 4.6. [eisers] hebben ter onderbouwing van hun vordering een rapport van BBA overgelegd. In dit rapport worden de gestelde gebreken aan de woning beschreven. Vervolgens heeft BBA een begroting gemaakt van de kosten van het herstel van de gestelde gebreken. Volgens [gedaagden] vormt het rapport onvoldoende onderbouwing voor de door [eisers] gestelde schade en de herstelkosten die daar bij horen. De rechtbank verwerpt dit verweer van [gedaagden] en gaat bij de vaststelling van de gebreken en de herstelkosten uit van het rapport en de schadebegroting door BBA. De rechtbank legt uit waarom. 4.7. Weliswaar is BBA ingeschakeld door [eisers] en in zoverre een partijdeskundige, maar niet in geschil is dat BBA deskundig is op het gebied van de bouw. [gedaagden] hebben dat in ieder geval niet betwist. Dat BBA niet de vereiste deskundigheid zou hebben op het gebied van bouwtechniek en kosten, hebben [gedaagden] evenmin aangevoerd. Bij de bezichtiging van de woning door BBA was de toenmalige advocaat van [gedaagden] aanwezig. Dit in gezelschap van de deskundige van (de advocaat van) [gedaagden] , Stoop. Weliswaar heeft BBA voorafgaand aan het uitbrengen van haar rapport niet aan [gedaagden] gevraagd hun standpunt te geven, maar het stond [gedaagden] vrij dat na het uitbrengen van het rapport van BBA alsnog te doen. [gedaagden] hebben de bevindingen van BBA echter niet inhoudelijk betwist. Niet alleen waar het betreft de constateringen van BBA betreffende de woning, maar ook waar het gaat om de door BBA begrote herstelkosten. Indien [gedaagden] dat laatste hadden willen betwisten, hadden zij meer moeten aanvoeren dan zij nu hebben gedaan. Dat had ook gekund. [gedaagden] konden op basis van de bevindingen van BBA en/of hun eigen deskundige Stoop inzichtelijk maken hoeveel de herstelkosten volgens [gedaagden] zouden bedragen. Dat hebben [gedaagden] niet gedaan. De rechtbank neemt de bevindingen van BBA daarom tot haar uitgangspunt. 4.8. De rechtbank zal in het vervolg van dit vonnis de in het rapport van BBA gestelde gebreken één voor één behandelen. Lekkage in het plafond van de uitbouw 4.9. [eisers] stellen dat er sprake is van lekkage in het plafond van de uitbouw. Na een grote storm waren de plafondplaten aan de binnenzijde van de uitbouw doorweekt, kwam er water uit de spotjes, waren de muren doorweekt en waren alle spullen in de uitbouw nat. Uit het rapport van BBA blijkt dat tussen de uitbouw en de gevel het lood op de verkeerde manier is aangebracht, waardoor water naar binnen kan dringen. Verder blijkt uit het rapport dat de loodaansluiting tussen de gevel en het dak op sommige punten lager ligt dan de dakrand, waardoor ook hier water naar binnen kan komen. Tenslotte zijn er gebreken rondom het raam van de waskamer, dat vlak boven de uitbouw zit. In en om de aansluitingen van het raam en bij de daar aangebrachte steenstrips zijn de aansluitingen op de gevel niet volledig waterdicht, waardoor ook hier water naar binnen kan dringen. 4.10. [gedaagden] wijzen erop dat uit de bouwtechnische keuring die [eisers] hebben laten uitvoeren is gebleken dat er geen loodstroken waren aangebracht tussen de gevel en de uitbouw. Hierdoor was er een hoger risico op lekkages. Dit betekent dat [eisers] op de hoogte waren van het gebrek. Het lag op de weg van [eisers] om hier onderzoek naar te doen. Tijdens het onderzoek van BBA is geconstateerd dat er nieuw lood aanwezig was. Ook was zichtbaar dat er geen metselwerk was uitgekapt en dat er geen waterkerende loodaansluiting tegen het binnenspouwblad was aangebracht. Dit betekent dat [eisers] zelf op een verkeerde manier lood hebben aangebracht, zodat water kon binnentreden. Dit kan niet voor rekening en risico van [gedaagden] komen. 4.11. De rechtbank is van oordeel dat de gevolgen van de gebreken aan de loodaansluitingen voor rekening van [eisers] komen. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit wat [eisers] hebben aangevoerd niet dat de lekkages die het gevolg zijn geweest van deze gebreken zodanig ernstig zijn dat zij aan een normaal gebruik als woning in de weg staan. De woning kon in ieder geval nog op een veilige manier gebruikt worden. Dat er sprake is van een wezenlijke aantasting van het woongenot, blijkt evenmin. Daar voegt de rechtbank aan toe dat, zelfs als er al sprake zou zijn van een belemmering in het normale gebruik als woning, de gevolgen daarvan alsnog voor rekening en risico van [eisers] zouden zijn. Uit de bouwtechnische keuring blijkt namelijk dat het lood tussen de gevel en de uitbouw volledig ontbrak. Dit had voor [eisers] aanleiding moeten zijn om te twijfelen aan de staat van de woning op dit punt. Uit het rapport van BBA blijkt vervolgens dat er lood is geplaatst, maar dat dit niet op de juiste manier is gebeurt. Als gevolg hiervan kan er water naar binnen komen. [eisers] hebben dit verkeerd geplaatste lood zelf laten aanbrengen. De gevolgen van de in het rapport van BBA genoemde gebreken kunnen dan ook niet aan [gedaagden] worden toegerekend. Lekkage tweede verdieping 4.12. [eisers] stellen dat er een lekkage is op de tweede verdieping. [gedaagden] hebben op de vragenlijst bij de verkoop van de woning ingevuld dat er in het verleden een lekkage is geweest, maar dat deze is verholpen. BBA geeft in het rapport aan dat de lekkage niet verholpen is.

De rechtbank 5.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 29 mei 2024 voor het nemen van een akte door [eisers] over wat is vermeld onder 4.26 waarna [gedaagden] op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kunnen nemen, 5.2. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2024.

Volgens BBA is de lekkage het gevolg van een gebrek aan de zinken goot aan de buitenzijde van de woning. De goot is moeilijk te bereiken, zodat een uitgebreid onderzoek naar de goot nog niet is uitgevoerd. De goot kan verouderd zijn of een lasnaad in de goot kan zijn losgeraakt. 4.13. [gedaagden] merken op dat deze lekkage gemeld is op de vragenlijst over de woning. [eisers] wisten hier dus van af. Het lag op de weg van [eisers] om hier meer onderzoek naar te verrichten. Dat hebben [eisers] niet gedaan en hiermee hebben [eisers] hun onderzoeksplicht geschonden. Verder volgt uit het rapport dat de oorzaak van de lekkage verband houdt met ouderdom. Dit betekent dat de ouderdomsclausule van toepassing is en [gedaagden] dus niet aansprakelijk kunnen worden gehouden voor de schade. 4.14. De rechtbank is van oordeel dat de onder dit punt gestelde gebreken niet in de weg staan aan een normaal gebruik als woning en dat er ook geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagden] . Er is niet gesteld of gebleken dat de lekkage van dusdanige omvang was dat de woning niet meer op een veilige, enigszins duurzame manier kon worden gebruik of dat het woongenot van [eisers] wezenlijk werd aangetast. Verder hebben [gedaagden] op de vragenlijst vermeld dat er sprake is geweest van een lekkage op de tweede verdieping. [gedaagden] hebben daarbij inderdaad aangegeven dat de lekkage is verholpen, maar anders dan [eisers] stellen houdt deze mededeling van [gedaagden] geen garantie in. Zelfs als er al sprake zou zijn van een gebrek dat het normale gebruik als woning in de weg zou staan, zou het gebrek voor rekening van [eisers] komen. De lekkage was kenbaar voor [eisers] en zij hadden verder onderzoek moeten doen. Ten slotte kunnen [gedaagden] zich beroepen op de ouderdomsclausule, nu het gebrek aan de zinken goot zeer waarschijnlijk te maken heeft met ouderdom. De constructie van de uitbouw en de scheuren in de achtergevel 4.15. [eisers] stellen onder verwijzing naar het rapport van BBA dat de constructie en uitvoering van de aanbouw gebrekkig is. Bovendien zouden er door deze gebrekkige constructie meerdere scheuren in de achtergevel zitten. In het rapport van de bouwtechnische keuring is wel opgemerkt dat er scheuren te zien waren, maar die waren volgens het rapport het gevolg van een natuurlijke werking en zetting van de materialen. Het betrof geen constructief gebrek en kon tegen geringe kosten worden opgelost. [gedaagden] hebben ten onrechte verzwegen dat de scheuren zijn veroorzaakt door een ernstige constructieve fout van de uitbouw. [gedaagden] hadden moeten melden dat de scheuren waren ontstaan tijdens het realiseren van de uitbouw. Dan hadden [eisers] verder onderzoek laten doen. Op basis van het rapport van de bouwtechnische keuring was daar geen aanleiding voor. 4.16. Volgens [gedaagden] hebben zij in de vragenlijst voor de verkoop van de woning aangegeven dat er scheuren in de gevel zaten. De scheuren waren tijdens de bezichtiging van de woning ook te zien en in het rapport van de bouwtechnische keuring staan de scheuren ook vermeld. Het had op de weg van [eisers] gelegen om hier verder onderzoek naar te doen. Van de overige constructieve gebreken van de uitbouw wisten [gedaagden] niets af. Zij zijn er vanuit gegaan dat de aannemer die de uitbouw heeft gebouwd zijn werk naar behoren had uitgevoerd en hadden geen reden om daar aan te twijfelen. 4.17. De rechtbank is van oordeel dat is komen vast te staan dat constructie van de uitbouw gebrekkig is en dat ook de scheuren in de achtergevel van de woning een gebrek opleveren waarvoor [gedaagden] aansprakelijk zijn. De rechtbank legt uit hoe zij tot dit oordeel komt. 4.18. Uit het rapport van BBA blijkt dat er meerdere constructieve problemen bij de uitbouw zijn. Het dak van de uitbouw buigt meer door dan verwacht mag worden. De overspanning tussen de muren van de uitbouw bedraagt vijf meter. Volgens de vaste ontwerpvuistregel moet er in dat geval een balklaag met een hoogte van 25 centimeter worden geplaatst. Deze is niet aanwezig. Het dak voldoet daarmee niet aan de geldende sterkte-eisen en doorbuigingseisen uit het Bouwbesluit. Dat er steeds water op het dak van de uitbouw blijft staan door de te grote hoeveelheid water die via het dak moet worden afgevoerd, maakt de druk op het dak nog groter. Volgens BBA kan dit er op termijn zelfs voor zorgen dat het dak bezwijkt. Verder is er volgens BBA een probleem met de fundering van de uitbouw. Gezien de ondergrond waarop de woning en de uitbouw gebouwd zijn, is het van belang dat er onder de uitbouw op dezelfde wijze is gefundeerd als onder de woning. Dit om zettingsverschillen te voorkomen. Het lijkt erop dat de uitbouw niet is voorzien van een geheide fundering, zoals onder de woning wel aanwezig is. Dit is volgens BBA een ernstig gebrek. 4.19. De rechtbank is van oordeel dat is komen vast te staan dat de uitbouw gebrekkig is. Uit de bevindingen van BBA blijkt dat de hele constructie van de uitbouw door de gebreken onveilig is. Dit betekent dat deze gebreken in de weg staan aan een normaal gebruik als woning en dat [gedaagden] op grond van de koopovereenkomst aansprakelijk zijn voor de herstelkosten. 4.20. Over de scheuren in de gevel overweegt de rechtbank dat [gedaagden] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard dat de scheuren in de achtergevel zijn ontstaan tijdens het werkzaamheden aan de uitbouw. Naar het oordeel van de rechtbank lag het op de weg van [gedaagden] om dat mee te delen aan [eisers] omdat het ontstaan van de scheuren kennelijk in relatie stond/staat met het realiseren van de uitbouw. Nu zij dit hebben nagelaten, hebben [gedaagden] hun mededelingsplicht geschonden en kunnen zij [eisers] niet met succes verwijten dat zij geen verder onderzoek hebben gedaan naar de scheuren. [gedaagden] zijn dus aansprakelijk voor de herstelkosten van de constructieve gebreken aan de uitbouw. Isolatie van de uitbouw 4.21. Uit het rapport van BBA blijkt verder dat de isolatie van de uitbouw niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen uit het Bouwbesluit. In de muren van de uitbouw is geen dampdichte folie aanwezig. Die zou daar wel moeten zitten, omdat het gaat om een woning met houtskeletbouw. De folie moet er voor zorgen dat het vocht dat in de woning geproduceerd wordt niet bij het houten skelet komt, om te voorkomen dat het hout in de wand wordt aangetast. Verder is de laag aan isolatiemateriaal te dun, waardoor de houtskeletbouwwand niet volledig is gevuld met isolatiemateriaal. Dit heeft een negatief effect op het rendement van de isolatie. 4.22. De rechtbank is van oordeel dat de gestelde gebreken aan de isolatie van de uitbouw geen gebrek oplevert dat in de weg staat aan een normaal gebruik als woning. De woning kan op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid, gebruikt worden. Van een wezenlijke aantasting van het woongenot is geen sprake. De gebreken komen op grond van de koopovereenkomst voor rekening en risico van [eisers] . Overige gebreken 4.23. Uit het rapport van BBA volgt dat er beëindigingsprofielen en waterslagen ontbreken. Dit is het geval bij een kozijn op de eerste verdieping en bij de pui in de uitbouw. Door het ontbreken hiervan kan op enig moment lekkage ontstaan. 4.24. De rechtbank is van oordeel dat ook deze gebreken niet in de weg staan aan een normaal gebruik als woning.

Volgens BBA is de lekkage het gevolg van een gebrek aan de zinken goot aan de buitenzijde van de woning. De goot is moeilijk te bereiken, zodat een uitgebreid onderzoek naar de goot nog niet is uitgevoerd. De goot kan verouderd zijn of een lasnaad in de goot kan zijn losgeraakt. 4.13. [gedaagden] merken op dat deze lekkage gemeld is op de vragenlijst over de woning. [eisers] wisten hier dus van af. Het lag op de weg van [eisers] om hier meer onderzoek naar te verrichten. Dat hebben [eisers] niet gedaan en hiermee hebben [eisers] hun onderzoeksplicht geschonden. Verder volgt uit het rapport dat de oorzaak van de lekkage verband houdt met ouderdom. Dit betekent dat de ouderdomsclausule van toepassing is en [gedaagden] dus niet aansprakelijk kunnen worden gehouden voor de schade. 4.14. De rechtbank is van oordeel dat de onder dit punt gestelde gebreken niet in de weg staan aan een normaal gebruik als woning en dat er ook geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagden] . Er is niet gesteld of gebleken dat de lekkage van dusdanige omvang was dat de woning niet meer op een veilige, enigszins duurzame manier kon worden gebruik of dat het woongenot van [eisers] wezenlijk werd aangetast. Verder hebben [gedaagden] op de vragenlijst vermeld dat er sprake is geweest van een lekkage op de tweede verdieping. [gedaagden] hebben daarbij inderdaad aangegeven dat de lekkage is verholpen, maar anders dan [eisers] stellen houdt deze mededeling van [gedaagden] geen garantie in. Zelfs als er al sprake zou zijn van een gebrek dat het normale gebruik als woning in de weg zou staan, zou het gebrek voor rekening van [eisers] komen. De lekkage was kenbaar voor [eisers] en zij hadden verder onderzoek moeten doen. Ten slotte kunnen [gedaagden] zich beroepen op de ouderdomsclausule, nu het gebrek aan de zinken goot zeer waarschijnlijk te maken heeft met ouderdom. De constructie van de uitbouw en de scheuren in de achtergevel 4.15. [eisers] stellen onder verwijzing naar het rapport van BBA dat de constructie en uitvoering van de aanbouw gebrekkig is. Bovendien zouden er door deze gebrekkige constructie meerdere scheuren in de achtergevel zitten. In het rapport van de bouwtechnische keuring is wel opgemerkt dat er scheuren te zien waren, maar die waren volgens het rapport het gevolg van een natuurlijke werking en zetting van de materialen. Het betrof geen constructief gebrek en kon tegen geringe kosten worden opgelost. [gedaagden] hebben ten onrechte verzwegen dat de scheuren zijn veroorzaakt door een ernstige constructieve fout van de uitbouw. [gedaagden] hadden moeten melden dat de scheuren waren ontstaan tijdens het realiseren van de uitbouw. Dan hadden [eisers] verder onderzoek laten doen. Op basis van het rapport van de bouwtechnische keuring was daar geen aanleiding voor. 4.16. Volgens [gedaagden] hebben zij in de vragenlijst voor de verkoop van de woning aangegeven dat er scheuren in de gevel zaten. De scheuren waren tijdens de bezichtiging van de woning ook te zien en in het rapport van de bouwtechnische keuring staan de scheuren ook vermeld. Het had op de weg van [eisers] gelegen om hier verder onderzoek naar te doen. Van de overige constructieve gebreken van de uitbouw wisten [gedaagden] niets af. Zij zijn er vanuit gegaan dat de aannemer die de uitbouw heeft gebouwd zijn werk naar behoren had uitgevoerd en hadden geen reden om daar aan te twijfelen. 4.17. De rechtbank is van oordeel dat is komen vast te staan dat constructie van de uitbouw gebrekkig is en dat ook de scheuren in de achtergevel van de woning een gebrek opleveren waarvoor [gedaagden] aansprakelijk zijn. De rechtbank legt uit hoe zij tot dit oordeel komt. 4.18. Uit het rapport van BBA blijkt dat er meerdere constructieve problemen bij de uitbouw zijn. Het dak van de uitbouw buigt meer door dan verwacht mag worden. De overspanning tussen de muren van de uitbouw bedraagt vijf meter. Volgens de vaste ontwerpvuistregel moet er in dat geval een balklaag met een hoogte van 25 centimeter worden geplaatst. Deze is niet aanwezig. Het dak voldoet daarmee niet aan de geldende sterkte-eisen en doorbuigingseisen uit het Bouwbesluit. Dat er steeds water op het dak van de uitbouw blijft staan door de te grote hoeveelheid water die via het dak moet worden afgevoerd, maakt de druk op het dak nog groter. Volgens BBA kan dit er op termijn zelfs voor zorgen dat het dak bezwijkt. Verder is er volgens BBA een probleem met de fundering van de uitbouw. Gezien de ondergrond waarop de woning en de uitbouw gebouwd zijn, is het van belang dat er onder de uitbouw op dezelfde wijze is gefundeerd als onder de woning. Dit om zettingsverschillen te voorkomen. Het lijkt erop dat de uitbouw niet is voorzien van een geheide fundering, zoals onder de woning wel aanwezig is. Dit is volgens BBA een ernstig gebrek. 4.19. De rechtbank is van oordeel dat is komen vast te staan dat de uitbouw gebrekkig is. Uit de bevindingen van BBA blijkt dat de hele constructie van de uitbouw door de gebreken onveilig is. Dit betekent dat deze gebreken in de weg staan aan een normaal gebruik als woning en dat [gedaagden] op grond van de koopovereenkomst aansprakelijk zijn voor de herstelkosten. 4.20. Over de scheuren in de gevel overweegt de rechtbank dat [gedaagden] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard dat de scheuren in de achtergevel zijn ontstaan tijdens het werkzaamheden aan de uitbouw. Naar het oordeel van de rechtbank lag het op de weg van [gedaagden] om dat mee te delen aan [eisers] omdat het ontstaan van de scheuren kennelijk in relatie stond/staat met het realiseren van de uitbouw. Nu zij dit hebben nagelaten, hebben [gedaagden] hun mededelingsplicht geschonden en kunnen zij [eisers] niet met succes verwijten dat zij geen verder onderzoek hebben gedaan naar de scheuren. [gedaagden] zijn dus aansprakelijk voor de herstelkosten van de constructieve gebreken aan de uitbouw. Isolatie van de uitbouw 4.21. Uit het rapport van BBA blijkt verder dat de isolatie van de uitbouw niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen uit het Bouwbesluit. In de muren van de uitbouw is geen dampdichte folie aanwezig. Die zou daar wel moeten zitten, omdat het gaat om een woning met houtskeletbouw. De folie moet er voor zorgen dat het vocht dat in de woning geproduceerd wordt niet bij het houten skelet komt, om te voorkomen dat het hout in de wand wordt aangetast. Verder is de laag aan isolatiemateriaal te dun, waardoor de houtskeletbouwwand niet volledig is gevuld met isolatiemateriaal. Dit heeft een negatief effect op het rendement van de isolatie. 4.22. De rechtbank is van oordeel dat de gestelde gebreken aan de isolatie van de uitbouw geen gebrek oplevert dat in de weg staat aan een normaal gebruik als woning. De woning kan op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid, gebruikt worden. Van een wezenlijke aantasting van het woongenot is geen sprake. De gebreken komen op grond van de koopovereenkomst voor rekening en risico van [eisers] . Overige gebreken 4.23. Uit het rapport van BBA volgt dat er beëindigingsprofielen en waterslagen ontbreken. Dit is het geval bij een kozijn op de eerste verdieping en bij de pui in de uitbouw. Door het ontbreken hiervan kan op enig moment lekkage ontstaan. 4.24. De rechtbank is van oordeel dat ook deze gebreken niet in de weg staan aan een normaal gebruik als woning.