ECLI:NL:RBNHO:2024:13660
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 11218552 \ CV EXPL 24-5190
Uitspraakdatum: 11 december 2024
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [plaats 1]
eiser
hierna te noemen: [eiser]
gemachtigde: BWG Incasso’s & Financiële Dienstverlening
tegen
de vereniging van eigenaars Vereniging van Eigenaars [gedaagde]
te [plaats 2]
gedaagde
hierna te noemen: de VvE
vertegenwoordigd door: [bedrijf] Vastgoedbeheer
1 Het procesverloop
1.1. [eiser] heeft bij dagvaarding van 9 juli 2024 een vordering tegen de VvE ingesteld. De VvE heeft schriftelijk geantwoord.
1.2. Op 12 november 2024 heeft een zitting plaatsgevonden waar de zaak gelijktijdig is behandeld met de zaak met zaaknummer 11243445 CV / EXPL 24-5465 (VvE tegen [eiser]). De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
2.1. [eiser] is sinds februari 2016 eigenaar van het appartementsrecht [straat 1] [nummer 1] te [plaats 2] (hierna: het appartement). Het appartement maakt deel uit van het gebouw [straat 2] [nummer 2] tot en met [nummer 3] en [straat 1] [nummer 4] tot en met [nummer 5]. [eiser] is van rechtswege lid van de VvE. Als eigenaar is [eiser] maandelijks een voorschotbijdrage aan de VvE verschuldigd.
2.2. In juli 2016 heeft [eiser] de VvE voorgesteld om zijn voorschotbijdrage te verlagen van € [nummer 2],00 naar € 117,00 per maand. De beheerder van de VvE is niet akkoord gegaan met dit voorstel.
2.3. Vanaf juni 2019 betaalt [eiser] geen voorschotbijdrage meer aan de VvE.
3.1. [eiser] vordert dat de VvE wordt veroordeeld om “uitvoer te geven aan de eisen 20 tot en met 25” in de dagvaarding. Samengevat gaat het [eiser] om:
verstrekking van een gespecificeerd overzicht van “alle (vermeende) vorderingen en hoe zijn betalingen zijn verwerkt”;
herziening van de servicekosten (voorschotbijdrage) en uitbetaling aan [eiser] van een eventueel saldo;
een professionele opstelling van de vastgoedbeheerder;
verwijdering van de camera die gericht is op de voordeur van het appartement en vernietiging van het beeldmateriaal;
terugbetaling van de intredingskosten van € 173,00;
het verhelpen van de lekkage in het souterrain en herstel van de schade;
herstel van de voordeur;
Daarnaast vordert [eiser] dat de VvE wordt veroordeeld in de proceskosten en tot betaling van € 1.750,00 “als redelijke vergoeding voor de administratieve rompslomp, de kosten voor rechtsadvies en de vele uren die ermee gemoeid zijn”.
3.2. De VvE heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna ingegaan.
Het verstrekken van een overzicht en herziening van de servicekosten
4.1. De kern van het geschil tussen partijen betreft de vraag welk bedrag [eiser] maandelijks als voorschotbijdrage (servicekosten) aan de VvE moet betalen. De aanleiding voor die discussie is een overeenkomst van geldlening van ruim € 300.000,00 die de VvE in 2014 is aangegaan voor de uitvoering van achterstallig onderhoud en het verhelpen van gebreken aan het gebouw. De looptijd van de lening bedraagt [nummer 2] maanden.
4.2. [eiser] is op 26 februari 2016 via een executieverkoop (veiling) eigenaar geworden van het appartement. [eiser] stelt dat hij bij of voorafgaand aan de veiling niet is geïnformeerd over de genoemde overeenkomst van geldlening. Volgens [eiser] is het gevolg hiervan dat op grond van artikel 5:113 lid 5 BW en artikel 5:122 lid 5 BW de vorige eigenaar van het appartement aansprakelijk is gebleven voor die schuld. De VvE heeft echter ten onrechte het aandeel van de vorige eigenaar verwerkt in de maandelijkse bijdrage van [eiser]. Volgens [eiser] is de VvE hier nooit transparant over geweest en heeft zij stelselmatig geweigerd inzicht te geven in de werkelijk verschuldigde servicekosten, aldus [eiser].
4.3. Het betoog van [eiser] gaat niet op. De door [eiser] aangehaalde wetsartikelen gaan over de externe aansprakelijkheid van een appartementseigenaar voor schulden van de VvE. Daarbij gaat het om de vraag op wie (en voor welk deel) een schuldeiser van de VvE verhaal heeft als de VvE haar betalingsverplichtingen niet nakomt.
4.4. De voorschotbijdrage waar [eiser] zich tegen verzet betreft echter een interne bijdrageverplichting voor de schulden van de VvE. De hoogte ervan is gebaseerd op het aandeel van een appartementseigenaar (volgens het breukdeel in de splitsingsakte) in de totale kosten van de VvE en staat los van de externe aansprakelijkheid. Als [eiser] vindt dat de voorschotbijdrage te hoog is, dan ligt het op zijn weg om de begrote kosten tijdens een ledenvergadering ter sprake te brengen en in voorkomend geval in een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter de vernietiging van het besluit tot goedkeuring van de begroting te verzoeken. Dat heeft [eiser] niet gedaan.
4.5. Ook in andere zin kan [eiser] de VvE niet tegenwerpen dat hij voorafgaand aan de koop van het appartement niet is geïnformeerd over de lening. De VvE heeft aangevoerd dat in de jaarrekening van 2014/2015 en de begroting van 2015/2016 alle kosten en de geldlening keurig zijn omschreven. [eiser] had deze stukken voor de koop kunnen opvragen en raadplegen. Het lag niet op de weg van de VvE om deze stukken voorafgaand aan de executieveiling actief aan [eiser] ter beschikking te stellen.
4.6. Tegen deze achtergrond ziet de kantonrechter geen aanleiding om te oordelen dat de voorschotbijdrage die de VvE bij [eiser] in rekening brengt niet klopt. Voor een herziening van die bijdrage en uitbetaling van een eventueel saldo aan [eiser] bestaat dan ook geen grond. Evenmin heeft de VvE de plicht om een overzicht te verstrekken waarop specifiek is aangegeven hoe de betalingen van [eiser] zijn verwerkt. De vorderingen die hierop zien worden daarom afgewezen.
de opstelling van de beheerder
4.7. [eiser] heeft verder als “eis” geformuleerd dat hij verlangt dat de beheerder van de VvE zich professioneel opstelt. Volgens [eiser] is daarvan nu geen sprake. De VvE betwist dit. Zij voert aan dat [bedrijf] een professioneel beheerder is en zich als zodanig gedraagt.
4.8. De kantonrechter constateert dat de “eis” van [eiser] zich richt tot de (beheerder van de) VvE. Wat [eiser] in dit verband van de kantonrechter wil is niet duidelijk. De vordering wordt daarom bij gebrek aan enige rechtsgrond afgewezen.
verwijdering van een camera, het verhelpen van een lekkage en herstel van de voordeur
4.9. [eiser] stelt verder dat er een camera op de voordeur van het appartement is gericht en wil dat de VvE wordt veroordeeld om deze te verwijderen. Daarnaast vordert [eiser] dat de VvE wordt veroordeeld een lekkage in het souterrain te verhelpen en de voordeur van het appartement te herstellen. Volgens [eiser] heeft iemand een “scheur” in de voordeur getrapt, waardoor deze nu niet meer “inbraakproof” is.
4.10. Ten aanzien van de camera heeft de VvE aangevoerd dat de camera niet van haar is, zodat zij deze niet (zomaar) kan verwijderen. Zij heeft toegezegd dat de camera op de eerstvolgende ledenvergadering zal worden besproken.
4.11. Ten aanzien van de lekkage heeft de VvE aangevoerd dat voor de beoordeling van de lekkage meer duiding en fotomateriaal gewenst is. Ook ten aanzien van de voordeur is volgens de VvE meer informatie nodig om te toetsen of sprake is van een VvE-gelegenheid. De VvE heeft toegezegd dat in dat geval de klachten van [eiser] netjes in behandeling zullen worden genomen.
4.12. De kantonrechter is van oordeel dat van de VvE kan niet meer kan worden verwacht dan wat zij heeft toegezegd. De kantonrechter gaat ervan uit dat de VvE zich daaraan houdt. Niet is gebleken dat de VvE in enig opzicht nalatig is geweest of dat vrees daarvoor gerechtvaardigd is. Voor toewijzing van de vorderingen bestaat dan ook geen grond.
terugbetaling van de intredingskosten
4.13. Ten slotte bespreekt de kantonrechter de vordering van [eiser] tot terugbetaling van een bedrag van € 173,00. [eiser] heeft dit bedrag in 2016 betaald toen hij eigenaar werd van het appartement. Het bedrag stond vermeld op de nota van de notaris onder de post “intredingskosten VvE”. Volgens [eiser] hadden deze kosten niet in rekening gebracht mogen worden omdat hier geen besluit van de VvE aan ten grondslag ligt.
4.14. De kantonrechter volgt [eiser] niet in zijn betoog. De beheerder mag (in een VvE-beheerovereenkomst) met de VvE afspreken om bij toetreding van een lid mutatiekosten in rekening te brengen. Dit zijn extra administratieve kosten die de beheerder moet maken. Een specifiek hierop gericht besluit van de vergadering van de VvE is daarvoor niet vereist. De in rekening gebrachte kosten zijn ook niet buitensporig hoog. [eiser] was deze kosten verschuldigd.
De kantonrechter:
5.1. wijst de vordering af;
5.2. veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor de VvE worden vastgesteld op een bedrag van € 50,00.
5.3. verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter
artikel 5:113 lid 2 BW
4.15. De conclusie is dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen.Proceskosten
4.16. De proceskosten komen voor rekening van de [eiser] omdat hij ongelijk krijgt. Omdat de VvE in deze procedure bij haar beheerder is verschenen, zal geen gemachtigdensalaris maar een forfaitair bedrag van € 50,00 aan reis- en verblijfkosten worden toegekend.