ECLI:NL:RBNHO:2024:1335

vonnis RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Insolventie Zittingsplaats Haarlem zaaknummer / rolnummer: C/15/342483 / HA ZA 23-420 Vonnis van 21 februari 2024 in de zaak van 1 [eiser 1] , 2. [eiser 2], beiden wonende te [plaats 1] , eisers, advocaat mr. M.W. Kox te Amsterdam, tegen 1 [gedaagde 1] , 2. [gedaagde 2], beiden wonende te [plaats 2] , gedaagden, advocaat mr. P. Wieringa te Zaandam. Partijen zullen hierna (in enkelvoud) [eisers 1] en [gedaagden] genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 11 oktober 2023 de mondelinge behandeling van 12 januari 2024 en de door de partijen voor die zitting overgelegde stukken, tijdens welke zitting de advocaten het woord gevoerd hebben aan de hand van spreekaantekeningen en van welke zitting de griffier aantekeningen heeft bijgehouden. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eisers 1] is sinds 15 februari 2022 eigenaar van het woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden aan de [adres] te [postcode] [plaats 3] (hierna: de woning). De woning is een tussenwoning in een blok van drie huizen nummers ( [nummer 1] t/m [nummer 2] ). 2.2. [eisers 1] heeft deze woning gekocht van [gedaagden] . Daarbij is geen van partijen bijgestaan door een makelaar. In november 2021 heeft [eisers 1] via via gehoord dat [gedaagden] de woning wilde verkopen en hij heeft op 23 november 2021 contact gezocht met [gedaagden] . Er is een bezichtiging afgesproken en op 24 november 2021 hebben partijen mondelinge overeenstemming bereikt over verkoop van de woning door [gedaagden] aan [eisers 1] . 2.3. Voorafgaand aan het opstellen van de schriftelijke koopovereenkomst heeft [eisers 1] op 30 november 2021 een bouwkundige keuring laten uitvoeren door House Check. De rapportage van 2 december 2021 houdt voor zover hier relevant het volgende in: (…) Bevindingen: Voor zover onderzoek mogelijk was, verkeert de fundering in een redelijke conditie. De fundering is echter niet geïnspecteerd. Er kunnen dus geen directe uitspraken gedaan worden over de conditie c.q. gebreken. Advies: Als u volledige zekerheid wenst adviseren wij u specialistisch funderingsonderzoek uit te laten voeren. Toelichting: Bij de uitvoering van een bouwkundige keuring wordt gelet op de volgende zaken: Scheefstand. Dit kan duiden op een overbelasting van de fundering of op een plaatselijke afwijkende draagkracht van de bodem; Scheuren in het metselwerk en het patroon hiervan. Aan het patroon van de scheurvorming kan een funderingsprobleem worden herkend; Klemmende ramen en/of deuren. Dit kan duiden op recente vervorming in het pand. Overige lokale factoren, zoals bijvoorbeeld verbouwingen en doorbraken. Omgevingsfactoren. Alle zaken die invloed kunnen hebben op de fundering van het pand, zoals b.v.: aangrenzende bebouwing, bouwputten in de directe omgeving, ophogingen, boompartijen, bemalingen. 2.4. De koopovereenkomst is door partijen ondertekend op respectievelijk 20 december 2021 en 23 december 2021. Deze overeenkomst, in opdracht van [eisers 1] opgesteld door de notaris, houdt voor zover hier relevant het volgende in: (…) Mededelingsplicht Artikel 3 Verkoper staat er voor in, dat hij aan Koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van Koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten die aan Koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van Koper verlangd mag worden, door Verkoper niet behoeven te worden verstrekt. (…) Verklaringen van Koper Artikel 6 (…) c. Hij is voornemens het Verkochte te gaan gebruiken als woning. d. Hij verklaart dat hij in de gelegenheid is geweest het Verkochte bouwkundig te laten keuren. Koper heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt en verklaart bekend te zijn met de inhoud van het naar aanleiding van voormelde keuring opgemaakte rapport en de conclusies en/of aanbevelingen van de betreffende bouwkundige. (…) Verdere bijzondere bepalingen Artikel 15 Het is koper bekend dat het Verkochte is gefundeerd met houten palen. Houten paalfunderingen van woningen gebouwd in de periode tussen circa 1880 en 1945 kunnen in kwaliteit achteruitgaan. De fundering van het Verkochte is niet onderzocht en de huidige kwaliteit is onbekend. Koper vrijwaart Verkoper voor enige aansprakelijkheid inzake eventuele kwaliteitsvermindering van de fundering voor nu en in de toekomst. (…) Ouderdomsclausule Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het Verkochte 90 jaar oud is, hetgeen inhoudt dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe gebouwen. Tenzij Verkoper de kwaliteit ervan heeft gegarandeerd, staat hij niet in voor de kwaliteit van onder andere vloeren, dak, de fundering, gevels, wanden, plafonds, de rookkanalen, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering, eventuele afwezigheid van enig ongedierte casu quo schimmels (zwam en dergelijke) en/of houtworm en boktor en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6 lid c omschreven door Koper voorgenomen gebruik van het Verkochte. 2.5. De woning is op 15 februari 2022 aan [eisers 1] geleverd. 2.6. [eisers 1] heeft op 19 februari 2022 van de wederzijdse buren (nummers [nummer 1] en [nummer 2] ) gehoord dat de mandelige funderingen in slechte staat verkeren en hersteld moeten worden. Verder vertelden de buren dat zij voornemens waren om de funderingen in het voorjaar van 2022 te laten herstellen en dat zij hun herstelplannen op 21 november 2021 met [gedaagden] hebben besproken. 2.7. Bij brief van 22 juni 2022 heeft [eisers 1] [gedaagden] meegedeeld dat hij niet transparant is geweest over de slechte staat van de funderingen van de woningen en hem terzake in gebreke gesteld en in de gelegenheid gesteld om zelf voor herstel van de fundering zorg te dragen. [gedaagden] heeft aansprakelijkheid van de hand gewezen. 2.8. In een brief van 1 december 2022 heeft de advocaat van [eisers 1] aan [gedaagden] laten weten dat aanspraak gemaakt wordt op schadevergoeding in plaats van op nakoming.

3.1. [eisers 1] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: Primair: voor recht zal verklaren dat [gedaagden] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst; [gedaagden] hoofdelijk zal veroordelen tegen behoorljk bewijs van kwijting aan [eisers 1] te betalen een bedrag van € 66.6411,70, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele betaling, Subsidiair: de tussen [eisers 1] en [gedaagden] gesloten koopovereenkomst op grond van de dwaling zal vernietigen; voor recht zal verklaren dat [gedaagden] onrechtmatig heeft gehandeld door onjuiste en onvolledige mededelingen te doen aan [eisers 1] , [gedaagden] zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers 1] te betalen een bedrag van € 66.641,70 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele betaling, Meer subsidiair: voor recht zal verklaren dat [gedaagden] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst; de koopovereenkomst gedeeltelijk zal ontbinden evenredig aan de non-conformiteit van de woning met vemindering van de koopprijs (met) een bedrag van € 66.641,70; [gedaagden] zal veroordelen om tegen een behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers 1] terug te betalen een bedrag van € 66.641,70, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele betaling, Nog meer subsidiair: de gevolgen van de koopovereenkomst ex artikel 6:230 lid 2 BW te wijzigen in die zin dat de koopprijs verminderd wordt met een bedrag ad € 66.641,70, [gedaagden] zal veroordelen om tegen een behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers 1] terug te betalen een bedrag van € 66.641,70, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele betaling, Primair, subsidiair, meer subsidiair en nog meer subsididiar: [gedaagden] zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers 1] te voldoen een bedrag van € 1.744,11 aan buitengerechtelijke incassokosten, [gedaagden] zal veroordelen in de kosten van deze procedure. 3.2. [eisers 1] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagden] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. Hij stelt primair dat [gedaagden] in artikel 3 van de koopovereenkomst heeft gegarandeerd dat hij [eisers 1] alle inlichtingen heeft verschaft die hij ter kennis van [eisers 1] zou moeten brengen en in artikel 15 van de koopovereenkomst expliciet heeft verklaard dat de fundering van het verkochte niet is onderzocht en dat de huidige kwaliteit daarvan onbekend is, maar dat hij ten onrechte geen melding heeft gemaakt van de slechte staat van de fundering onder de woning. 3.3. Subsidiair stelt [eisers 1] dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand gekomen is. Hij stelt dat [gedaagden] hem, door hem niet (volledig) te informeren over de staat van de fundering, de keuze heeft ontnomen om dat in zijn afweging omtrent het aankopen van de woning en de hoogte van de koopsom mee te wegen. Als hij die informatie wel zou hebben gehad, had hij de woning mogelijk niet of niet voor dezelfde prijs gekocht. [eisers 1] benadrukt dat door de slechte fundering sprake was van ernstige gebreken aan de woning die aan het normaal gebruik als woonhuis in de weg stonden, zodat de woning niet de eigenschappen bezat die [eisers 1] op grond van de koopovereenkomst en de mededelingen van [gedaagden] mocht verwachten. 3.4. [eisers 1] voert aan dat [gedaagden] ermee bekend was dat de buren links en rechts tot funderingsherstel wilden overgaan en wijst er op dat [gedaagden] van de buren een onderzoeksrapport van BaVib had ontvangen over de fundering van nummer [nummer 1] en een tweetal offertes voor herstelwerkzaamheden. Daarnaast hadden de buren hem meegedeeld dat zij aannemer De Coogh hadden ingeschakeld om onderzoek te doen naar mandelige muren. [eisers 1] stelt dat [gedaagden] deze informatie met hem had moeten delen. Verder voert hij aan dat hij van plan was de woning wel op te knappen, maar dat hij er daarbij van uitging dat hij de woning na 3 à 4 maanden zou kunnen betrekken en dat zijn dochter na de zomervakantie in [plaats 1] naar school kon gaan, en dat hij er niet van uitging dat hij eerst de fundering moest laten herstellen. Hij verklaart dat de herstelwerkzaamheden pas in oktober 2022 zijn begonnen, dat hij de woning pas na twee jaar heeft kunnen betrekken en dat de werkzaamheden aan de woning nog steeds niet helemaal klaar zijn. 3.5. [gedaagden] voert verweer. Hij betwist dat hij de mededelingsplicht heeft geschonden of een onjuiste mededeling heeft gedaan. Hij benadrukt dat bij de bezichtiging [eisers 1] zelf is begonnen over de fundering, dat hij [eisers 1] toen heeft meegedeeld dat de verzakking van de woning wordt gemonitord door de gemeente en dat uit de laatste meting bleek dat er geen noodzaak was voor funderingsherstel op korte termijn. Verder voert hij aan dat hij [eisers 1] heeft verteld dat de buren wel van plan waren tot funderingsherstel over te gaan en dat hij hem heeft aangeraden met de buren te gaan praten. Hij stelt daarbij dat de herstelplannen van de buren op dat moment nog niet concreet waren. 3.6. [gedaagden] erkent dat hij medio november 2021 het onderzoeksrapport van BaVib en de offertes van de buren had ontvangen, maar stelt dat deze informatie geen betrekking had op de fundering van zijn eigen woning en dat daaruit over de fundering van zijn woning ook geen conclusies te trekken waren. Uit het rapport van BaVib blijkt volgens hem bovendien niet dat funderingsherstel op korte termijn noodzakelijk is; BaVib schrijft dat de palen van bij gelijkblijvende omstandigheden de komende 25 jaar voldoen. [gedaagden] verklaart dat hij [eisers 1] het laatste meetrapport van de gemeente van 1 oktober 2021 en het taxatierapport van zijn woning uit september 2021 -waarin bij de waardering rekening was gehouden met de fundering- heeft toegestuurd. Uit die rapporten blijkt niet van de noodzaak tot herstel van de fundering. Ten slotte betwist hij nadrukkelijk dat sprake was van non-conformiteit van de woning die aan het normaal gebruik als woonhuis in de weg stond. 3.7. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Mededelingsplicht geschonden? 4.1. De eerste vraag is of [gedaagden] de op hem rustende mededelingsplicht heeft geschonden door [eisers 1] niet volledig te informeren over de staat van de fundering en de herstelplannen van de buren. De rechtbank is van oordeel dat die stelling van [eisers 1] niet slaagt. Daarbij wordt het volgende overwogen. 4.2. Uit de verklaringen van partijen ter zitting blijkt dat [eisers 1] tijdens de bezichtiging zelf heeft gevraagd naar de staat van de fundering omdat hij wist dat dit in de [plaats 1] een probleem kon zijn. [gedaagden] heeft toen gezegd dat de gemeente de verzakking monitort en dat uit het meest recente rapport blijkt dat sprake is van klein verval. De informatie die [gedaagden] had over de fundering van zijn woning, te weten het meest recente meetrapport van de gemeente [plaats 1] en het taxatierapport van de woning uit september 2021 waarin met de staat van de fundering rekening was gehouden, heeft hij met [eisers 1] gedeeld op 30 november 2021, dus voor het sluiten van de schriftelijke koopovereenkomst. [eisers 1] heeft deze stukken ter kennis gebracht van de door hem ingeschakelde bouwkundige. Deze bouwkundige heeft geconcludeerd dat de fundering in een redelijke conditie lijkt te zijn en in deze stukken geen aanleiding gezien om aan [eisers 1] een dringender advies te geven om funderingsonderzoek te laten uitvoeren dan hij heeft gedaan in zijn rapport van 2 december 2021 (hiervoor in r.o. 2.3). Wel is in dat rapport expliciet vermeld dat de fundering niet geïnspecteerd is en dat als [eisers 1] zekerheid wenst te hebben, hij specialistisch onderzoek naar de fundering moet laten uitvoeren. Dit advies heeft [eisers 1] niet opgevolgd. 4.3. Uit de meetrapportage van de gemeente van 1 oktober 2021 blijkt dat de zakkingssnelheid van het hele bouwblok van drie woningen (waarvan de woning van [eisers 1] de middelste woning is) als matig is gekwalificeerd, uitgaande van de meest afwijkende meetbout ( [nummer 2] ) in de laatste 12 maanden en waarbij de gemiddelde zakkingssnelheid over de laatste 12 maanden voor de woning op nummer [adres] is gekwalificeerd als klein. Hieruit blijkt niet van een noodzaak voor onmiddellijk funderingsherstel. 4.4. Ter zitting van 12 januari 2024 heeft [eisers 1] verklaard dat omdat de bouwkundige geen aanleiding zag om hem te adviseren om nader onderzoek te laten instellen, hij die noodzaak zelf ook niet zag. Hij heeft verklaard dat er weliswaar een scheur in de achtergevel was geconstateerd, maar dat daarvoor een andere oorzaak werd gegeven, namelijk dat bij het plaatsen van openslaande deuren geen latei was geplaatst. Dit was dus niet te herleiden naar een probleem met de fundering. Verder heeft [eisers 1] benadrukt dat hij druk voelde om snel tot koop over te gaan omdat hij het huis graag wilde hebben en heeft hij erkend dat hij ermee bekend was dat het een oud huis is en dat hij wist van de funderingsproblematiek in de [plaats 1] . Dit was voor hem echter geen reden om nader onderzoek te laten doen, naar eigen zeggen omdat hij jarenlang in het centrum van Amsterdam heeft gewoond in een pand uit 1600 en daar nooit problemen met de fundering heeft ondervonden. 4.5. Uit deze verklaringen van [eisers 1] blijkt dat hij een bewuste afweging heeft gemaakt en heeft besloten om de staat van de fundering niet te laten inspecteren voorafgaand aan de koop van de woning. Deze keuze is niet ingegeven door een gebrek aan informatie van de zijde van [gedaagden] . Er is over de fundering gesproken en [gedaagden] heeft een taxatierapport en het laatste meetrapport van de gemeente aan [gedaagden] overgelegd. Dat [gedaagden] het onderzoeksrapport van de fundering van nummer [nummer 1] en de door de buren opgevraagde offertes voor funderingsherstel niet heeft gedeeld met [eisers 1] , kan niet leiden tot de conclusie dat [gedaagden] zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Deze stukken hadden geen betrekking op de woning van [gedaagden] , en anders dan [eisers 1] stelt zijn uit het BaVib-rapport geen conclusies te trekken over de staat van de fundering van nummer [adres] . Ook blijkt uit dit rapport niet dat funderingsherstel van de woning op nummer [nummer 1] op korte termijn noodzakelijk zou zijn en dat dit herstel alleen gezamenlijk met de buren zou kunnen plaatsvinden. Uit één van de offertes met betrekking tot de buurwoningen blijkt weliswaar dat funderingsherstel van alle drie de woning tegelijk goedkoper zou zijn, maar uit de beide offertes blijkt niet dat herstel van de fundering van de buurpercelen alleen gezamenlijk zou kunnen of moeten plaatsvinden. Nu naar de fundering van [adres] geen onderzoek was gedaan, heeft [gedaagden] naar waarheid verklaard dat hij niet bekend was met de huidige staat van de fundering van zijn woning. De rechtbank neemt verder als vaststaand aan dat [gedaagden] [eisers 1] heeft meegedeeld dat de buren van plan waren om op termijn tot funderingsherstel over te gaan zonder daarbij een nadere tijdsaanduiding te noemen en dat het wat [gedaagden] betref onnodig was iets aan de fundering te doen. Dit volgt uit de WhatsApp-correspondentie die [eisers 1] als productie 9 heeft overgelegd. Door dit op die manier aan [eisers 1] mee te delen, heeft [gedaagden] naar het oordeel van de rechtbank zijn mededelingsplicht niet geschonden. Zoals hiervoor is uiteengezet waren er ten tijde van die mededelingen immers geen aanwijzingen dat funderingsherstel op korte termijn noodzakelijk was en was er op dat moment bovendien geen aanleiding om ervan uit te gaan dat funderingsherstel gezamenlijk met de buren moest plaatsvinden. Blijkens de e-mail van 16 november 2021 van [betrokkene] ([nummer 2] ) aan [gedaagden] gingen ook de buren daar op dat moment niet van uit. [betrokkene] schrijft immers: “Jullie zijn van harte uitgenodigd om mee te doen aan het funderingsherstel, maar ik begreep al uit onze korte gesprekken dat jullie dat niet van plan zijn". 4.6. Omdat uit het vorenstaande volgt dat [gedaagden] niet een op hem rustende mededelingsplicht heeft geschonden of onjuiste informatie heeft verstrekt, gaat ook het beroep van [eisers 1] op dwaling niet op. Was sprake van non-conformiteit van de woning? 4.7. [eisers 1] heeft gesteld dat de woning niet voldeed aan hetgeen hij daarvan mocht verwachten op grond van de koopovereenkomst en op grond van de mededelingen van [gedaagden] . In dat verband heeft hij aangevoerd dat hij had verwacht de woning na 3 of 4 maanden te kunnen betrekken, na het aanpakken van de badkamer en het verhelpen van een lekkage aan de dakkapel. Maar nu was eerst funderingsherstel noodzakelijk, waardoor de woning in het geheel niet bewoonbaar was en hij deze pas na twee jaar heeft kunnen betrekken. 4.8. De rechtbank stelt voorop dat sprake is van non-conformiteit als de gekochte zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Een koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Welke eigenschappen dat in een specifiek geval zijn, is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. Daarbij is ook relevant welke afspraken partijen in de koopovereenkomst hebben gemaakt. In dit geval zijn in artikel 15 van de koopovereenkomst specifieke bepalingen over de fundering en een ouderdomsclausule opgenomen, waarvan de inhoud is opgenomen in r.o. 2.4. Kort en zakelijk weergegeven behelzen die bepalingen dat [eisers 1] weet dat de woning is gefundeerd met houten palen, dat de fundering van de woning niet is onderzocht, dat de huidige kwaliteit onbekend is en dat [gedaagden] niet instaat voor de kwaliteit van onder andere de fundering.

4.12. Alle vorderingen van [eisers 1] zijn feitelijk gebaseerd op het uitgangspunt dat [gedaagden] te kort is geschoten in de op hem rustende mededelingsplicht dan wel onjuiste informatie heeft verstrekt. Uit hetgeen hiervoor is overwogen en beslist volgt dat die stellingen niet opgaan. Dit betekent dat alle vorderingen van [eisers 1] worden afgewezen. 4.13. [eisers 1] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure tot op heden begroot op: vastrecht € 1.301,00 salaris advocaat € 2.366,00 (2 punten à € 1.183,00) nakosten € 173,00 (plus de verhoging als in de beslissing) Totaal € 3.840,00

De rechtbank: 5.1. wijst het gevorderde af; 5.2. veroordeelt [eisers 1] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten van € 3.840,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers 1] niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 5.3. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.J. Berkers en in het openbaar uitgesproken op 21 februari 2024. type: 1155 coll: