ECLI:NL:RBNHO:2024:13298

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Alkmaar Zaaknummer: 11152073 \ CV EXPL 24-1818 Vonnis van 11 december 2024 in de zaak van [eiser] , te [plaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. F.J.J. Baars, tegen de stichting WOONWAARD NOORD-KENNEMERLAND, te Alkmaar, gedaagde partij, hierna te noemen: Woonwaard, gemachtigde: mr. M.J. Dekker. De zaak in het kort In deze zaak gaat het om een vordering tot schadevergoeding. [eiser] stelt dat zij sinds 2019 door problemen met onder meer de douche in de door haar gehuurde woning schade, materieel en immaterieel, heeft geleden. De kantonrechter wijst de vordering af, omdat [eiser] de gestelde gebreken aan de woning niet heeft onderbouwd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 23 mei 2024 - de conclusie van antwoord van 14 augustus 2024 - het tussenvonnis van 28 augustus 2024 - de mondelinge behandeling van 6 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiser] huurt vanaf 27 augustus 2019 van Woonwaard de woning aan het [adres] [nummer] in [plaats] , voor € 652,52 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige Woonruimte versie januari 2015 van toepassing verklaard. 2.2. Op 16 maart 2023 heeft [eiser] een verzoek tot tijdelijke huurprijsverlaging ingediend. De Huurcommissie heeft daarover op 23 augustus 2023 als oordeel gegeven dat de woning geen gebreken kent die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. Dit oordeel is (mede) gebaseerd op de bevindingen van een deskundige van de huurcommissie die in de woning onderzoek heeft verricht. Partijen hebben in die uitspraak berust.

3.1. [eiser] vordert dat de kantonrechter Woonwaard veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding van € 9.900,00, te vermeerderen met de wettelijke rente en met veroordeling van Woonwaard in de kosten van deze procedure en in de nakosten. 3.2. [eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij sinds 2019 klachten heeft geuit over de staat van de douche en over stank- en vochtoverlast vanwege een gebrek aan het riool. Er zijn door Woonwaard sinds 2022 wel herstelwerkzaamheden uitgevoerd, waaronder een nieuwe douchevloer, maar die hebben niet alle klachten verholpen en de klachten hebben restschade met zich mee gebracht zoals lekkage met uiteindelijk rioolvliegjes tot gevolg. Woonwaard heeft daarnaast niet voortvarend genoeg gereageerd op de klachten van [eiser] . [eiser] wil een vergoeding van de door het gebrek veroorzaakte schade. Zij heeft als gevolg van de gebreken schade geleden aan onder meer het stucwerk, laminaat (begane grond en eerste verdieping) en trapbekleding. In maart 2023 heeft pas de oplevering van de badkamer plaatsgevonden. De schade wordt vastgesteld op € 8.800,00. Daarnaast vordert [eiser] immateriële schadevergoeding omdat zij gedurende een lange periode overlast heeft ervaren door vochtproblematiek en stank. Verder heeft zij ook een langdurige periode werklui in huis gehad die haar onheus hebben behandeld. Ook was sprake van angst voor herhaling van stank en rioolvliegjes en dit zorgde voor een negatief effect op het huurgenot. 3.3. Woonwaard voert verweer. Woonwaard concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.2. Dat neemt niet weg dat [eiser] de keuze heeft om naast of in plaats van een vordering tot huurprijsvermindering uit hoofde van artikel 7:207 BW een vordering tot vergoeding van materiële of immateriële schade uit hoofde van artikel 7:208 BW in te stellen, zoals zij nu doet. De kantonrechter begrijpt uit de stellingen van [eiser] dat zij haar vordering baseert op hetgeen is bepaald in artikel 7:208 BW. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van gebreken. Zowel de vordering tot materiele als de vordering tot immateriële schadevergoeding wordt afgewezen. Dit licht zij als volgt toe. 4.3. Tussen partijen is allereerst in geschil of sprake is van een gebrek aan de woning. Woonwaard stelt dat op basis van de dagvaarding niet duidelijk is op welke vermeende gebreken [eiser] haar vorderingen baseert. Woonwaard betwist bovendien dat er sprake is van gebreken. Woonwaard heeft een tijdlijn opgesteld waarin zij beschrijft welke klachten [eiser] heeft gemeld, wanneer zij dat deed en welke acties Woonwaard daarop heeft ondernomen. De kantonrechter stelt vast dat [eiser] de door Woonwaard overgelegde tijdlijn niet heeft betwist en neemt de tijdlijn en de daarin beschreven acties van Woonwaard dan ook als uitgangspunt bij de beoordeling. 4.4. Uit de tijdlijn blijkt dat [eiser] voor het eerst op 5 mei 2022 (en dus niet al in 2019) een melding heeft gedaan over water dat niet goed wegloopt in de badkamer. Woonwaard heeft een bedrijf langs gestuurd, dat heeft geconstateerd dat de oorzaak lag in huurdersgedrag. Het had op de weg van [eiser] gelegen om het gebrek te onderbouwen, te meer omdat het onderhoudsbedrijf heeft geconstateerd dat de badkamervloer niet helemaal goed afliep maar dat geen sprake was van een gebrek. Woonwaard heeft vervolgens actie ondernomen en de badkamervloer laten vervangen. Tijdens het huisbezoek in november 2022 heeft [eiser] geen klachten geuit. In december 2022 volgen er opnieuw klachten van [eiser] over de badkamer, waarna Woonwaard ter voorkoming van mogelijk problemen een opstaande rand heeft laten maken en de douchedeur heeft vervangen. 4.5. Woonwaard heeft telkens gemotiveerd dat er geen sprake was van een gebrek. Het ligt dan op de weg van [eiser] , die stelt daardoor schade te hebben geleden, om te onderbouwen dat daarvan wel sprake was. Het enkele feit dat werkzaamheden zijn verricht door Woonwaard is daarvoor onvoldoende. Dat sprake is (geweest) van een gebrek is daarom niet komen vast te staan en ook niet dat Woonwaard niet adequaat op meldingen en klachten van [eiser] heeft gereageerd. 4.6. Dat geldt ook voor de klachten die [eiser] op 23 november 2022 heeft gemeld, te weten stankoverlast uit de afvoer in de muur van de slaapkamer, stucwerk dat los zou laten in de slaapkamer, beschadigingen aan de wand in de slaapkamer en riool dat slecht doorloopt door vuil. Uit de stukken blijkt dat [eiser] maar eenmaal heeft geklaagd over een ‘geur’, wat überhaupt niet kan volstaan als een onderbouwing van stankoverlast. Ook in combinatie met de enkele stelling op zitting dat sprake is geweest van stankoverlast is dat onvoldoende als onderbouwing. Ten aanzien van de klachten over loslatend stucwerk, beschadigingen aan de wand in de slaapkamer en vochtproblematiek geldt dat deze ook niet zijn komen vast te staan omdat [eiser] deze onvoldoende heeft onderbouwd. Zij verwijst in dat kader naar foto’s maar deze zijn te onduidelijk om als bewijs te kunnen dienen. Uit de tijdlijn blijkt daarnaast dat Woonwaard ook op deze klachten tijdig en adequaat actie heeft ondernomen. 4.7. Op 1 maart 2023 volgen nieuwe klachten van [eiser] over rioolvliegjes, een muur die afbrokkelt in de slaapkamer, een barst in de hal beneden en beschadigingen aan de vloer van de slaapkamer en de gang beneden en vervolgens komen er op 27 maart 2023 nog een aantal klachten van [eiser] bij over de uitvoering van de werkzaamheden. Ook van deze klachten is niet onderbouwd dat sprake is van gebreken of van een verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid van Woonwaard, wat gezien de gemotiveerde betwisting door Woonwaard wel noodzakelijk was. Bovendien heeft Woonwaard wat betreft de rioolvliegjes onbetwist gesteld dat het niet de verantwoordelijkheid is van de verhuurder om rioolvliegjes te bestrijden. Woonwaard verwijst daarvoor naar de beslissing van de Huurcommissie, waar [eiser] in heeft berust. Overigens heeft Woonwaard ook hier onverplicht wel actie op ondernomen. 4.8. Het voorgaande betekent dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is (geweest) van gebreken en dat sprake is van tekortschieten of inadequaat reageren op klachten door Woonwaard. Integendeel, uit de stellingen van partijen kan worden opgemaakt dat Woonwaard na iedere melding steeds tijdig en adequaat heeft gereageerd. De conclusie is dat de vordering van [eiser] wordt afgewezen. De discussie over de gestelde schade blijft daarom verder onbesproken. 4.9. De vordering tot immateriële schadevergoeding ter hoogte van € 1.100,00 komt niet voor toewijzing in aanmerking gelet op het voorgaande en omdat [eiser] de vermeende onheuse en discriminerende bejegening door de door Woonwaard ingeschakelde derden niet concreet heeft onderbouwd. En ook die stelling is gemotiveerd weersproken door Woonwaard. 4.10. [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woonwaard worden begroot op: - salaris gemachtigde € 678,00 (2 punten × € 339,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 813,00

De kantonrechter 5.1. wijst de vorderingen van [eiser] af, 5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 813,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2024.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Alkmaar Zaaknummer: 11152073 \ CV EXPL 24-1818 Vonnis van 11 december 2024 in de zaak van [eiser] , te [plaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. F.J.J. Baars, tegen de stichting WOONWAARD NOORD-KENNEMERLAND, te Alkmaar, gedaagde partij, hierna te noemen: Woonwaard, gemachtigde: mr. M.J. Dekker. De zaak in het kort In deze zaak gaat het om een vordering tot schadevergoeding. [eiser] stelt dat zij sinds 2019 door problemen met onder meer de douche in de door haar gehuurde woning schade, materieel en immaterieel, heeft geleden. De kantonrechter wijst de vordering af, omdat [eiser] de gestelde gebreken aan de woning niet heeft onderbouwd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 23 mei 2024 - de conclusie van antwoord van 14 augustus 2024 - het tussenvonnis van 28 augustus 2024 - de mondelinge behandeling van 6 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiser] huurt vanaf 27 augustus 2019 van Woonwaard de woning aan het [adres] [nummer] in [plaats] , voor € 652,52 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige Woonruimte versie januari 2015 van toepassing verklaard. 2.2. Op 16 maart 2023 heeft [eiser] een verzoek tot tijdelijke huurprijsverlaging ingediend. De Huurcommissie heeft daarover op 23 augustus 2023 als oordeel gegeven dat de woning geen gebreken kent die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. Dit oordeel is (mede) gebaseerd op de bevindingen van een deskundige van de huurcommissie die in de woning onderzoek heeft verricht. Partijen hebben in die uitspraak berust.

3.1. [eiser] vordert dat de kantonrechter Woonwaard veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding van € 9.900,00, te vermeerderen met de wettelijke rente en met veroordeling van Woonwaard in de kosten van deze procedure en in de nakosten. 3.2. [eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij sinds 2019 klachten heeft geuit over de staat van de douche en over stank- en vochtoverlast vanwege een gebrek aan het riool. Er zijn door Woonwaard sinds 2022 wel herstelwerkzaamheden uitgevoerd, waaronder een nieuwe douchevloer, maar die hebben niet alle klachten verholpen en de klachten hebben restschade met zich mee gebracht zoals lekkage met uiteindelijk rioolvliegjes tot gevolg. Woonwaard heeft daarnaast niet voortvarend genoeg gereageerd op de klachten van [eiser] . [eiser] wil een vergoeding van de door het gebrek veroorzaakte schade. Zij heeft als gevolg van de gebreken schade geleden aan onder meer het stucwerk, laminaat (begane grond en eerste verdieping) en trapbekleding. In maart 2023 heeft pas de oplevering van de badkamer plaatsgevonden. De schade wordt vastgesteld op € 8.800,00. Daarnaast vordert [eiser] immateriële schadevergoeding omdat zij gedurende een lange periode overlast heeft ervaren door vochtproblematiek en stank. Verder heeft zij ook een langdurige periode werklui in huis gehad die haar onheus hebben behandeld. Ook was sprake van angst voor herhaling van stank en rioolvliegjes en dit zorgde voor een negatief effect op het huurgenot. 3.3. Woonwaard voert verweer. Woonwaard concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.2. Dat neemt niet weg dat [eiser] de keuze heeft om naast of in plaats van een vordering tot huurprijsvermindering uit hoofde van artikel 7:207 BW een vordering tot vergoeding van materiële of immateriële schade uit hoofde van artikel 7:208 BW in te stellen, zoals zij nu doet. De kantonrechter begrijpt uit de stellingen van [eiser] dat zij haar vordering baseert op hetgeen is bepaald in artikel 7:208 BW. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van gebreken. Zowel de vordering tot materiele als de vordering tot immateriële schadevergoeding wordt afgewezen. Dit licht zij als volgt toe. 4.3. Tussen partijen is allereerst in geschil of sprake is van een gebrek aan de woning. Woonwaard stelt dat op basis van de dagvaarding niet duidelijk is op welke vermeende gebreken [eiser] haar vorderingen baseert. Woonwaard betwist bovendien dat er sprake is van gebreken. Woonwaard heeft een tijdlijn opgesteld waarin zij beschrijft welke klachten [eiser] heeft gemeld, wanneer zij dat deed en welke acties Woonwaard daarop heeft ondernomen. De kantonrechter stelt vast dat [eiser] de door Woonwaard overgelegde tijdlijn niet heeft betwist en neemt de tijdlijn en de daarin beschreven acties van Woonwaard dan ook als uitgangspunt bij de beoordeling. 4.4. Uit de tijdlijn blijkt dat [eiser] voor het eerst op 5 mei 2022 (en dus niet al in 2019) een melding heeft gedaan over water dat niet goed wegloopt in de badkamer. Woonwaard heeft een bedrijf langs gestuurd, dat heeft geconstateerd dat de oorzaak lag in huurdersgedrag. Het had op de weg van [eiser] gelegen om het gebrek te onderbouwen, te meer omdat het onderhoudsbedrijf heeft geconstateerd dat de badkamervloer niet helemaal goed afliep maar dat geen sprake was van een gebrek. Woonwaard heeft vervolgens actie ondernomen en de badkamervloer laten vervangen. Tijdens het huisbezoek in november 2022 heeft [eiser] geen klachten geuit. In december 2022 volgen er opnieuw klachten van [eiser] over de badkamer, waarna Woonwaard ter voorkoming van mogelijk problemen een opstaande rand heeft laten maken en de douchedeur heeft vervangen. 4.5. Woonwaard heeft telkens gemotiveerd dat er geen sprake was van een gebrek. Het ligt dan op de weg van [eiser] , die stelt daardoor schade te hebben geleden, om te onderbouwen dat daarvan wel sprake was. Het enkele feit dat werkzaamheden zijn verricht door Woonwaard is daarvoor onvoldoende. Dat sprake is (geweest) van een gebrek is daarom niet komen vast te staan en ook niet dat Woonwaard niet adequaat op meldingen en klachten van [eiser] heeft gereageerd. 4.6. Dat geldt ook voor de klachten die [eiser] op 23 november 2022 heeft gemeld, te weten stankoverlast uit de afvoer in de muur van de slaapkamer, stucwerk dat los zou laten in de slaapkamer, beschadigingen aan de wand in de slaapkamer en riool dat slecht doorloopt door vuil. Uit de stukken blijkt dat [eiser] maar eenmaal heeft geklaagd over een ‘geur’, wat überhaupt niet kan volstaan als een onderbouwing van stankoverlast. Ook in combinatie met de enkele stelling op zitting dat sprake is geweest van stankoverlast is dat onvoldoende als onderbouwing. Ten aanzien van de klachten over loslatend stucwerk, beschadigingen aan de wand in de slaapkamer en vochtproblematiek geldt dat deze ook niet zijn komen vast te staan omdat [eiser] deze onvoldoende heeft onderbouwd. Zij verwijst in dat kader naar foto’s maar deze zijn te onduidelijk om als bewijs te kunnen dienen. Uit de tijdlijn blijkt daarnaast dat Woonwaard ook op deze klachten tijdig en adequaat actie heeft ondernomen. 4.7. Op 1 maart 2023 volgen nieuwe klachten van [eiser] over rioolvliegjes, een muur die afbrokkelt in de slaapkamer, een barst in de hal beneden en beschadigingen aan de vloer van de slaapkamer en de gang beneden en vervolgens komen er op 27 maart 2023 nog een aantal klachten van [eiser] bij over de uitvoering van de werkzaamheden. Ook van deze klachten is niet onderbouwd dat sprake is van gebreken of van een verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid van Woonwaard, wat gezien de gemotiveerde betwisting door Woonwaard wel noodzakelijk was. Bovendien heeft Woonwaard wat betreft de rioolvliegjes onbetwist gesteld dat het niet de verantwoordelijkheid is van de verhuurder om rioolvliegjes te bestrijden. Woonwaard verwijst daarvoor naar de beslissing van de Huurcommissie, waar [eiser] in heeft berust. Overigens heeft Woonwaard ook hier onverplicht wel actie op ondernomen. 4.8. Het voorgaande betekent dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is (geweest) van gebreken en dat sprake is van tekortschieten of inadequaat reageren op klachten door Woonwaard. Integendeel, uit de stellingen van partijen kan worden opgemaakt dat Woonwaard na iedere melding steeds tijdig en adequaat heeft gereageerd. De conclusie is dat de vordering van [eiser] wordt afgewezen. De discussie over de gestelde schade blijft daarom verder onbesproken. 4.9. De vordering tot immateriële schadevergoeding ter hoogte van € 1.100,00 komt niet voor toewijzing in aanmerking gelet op het voorgaande en omdat [eiser] de vermeende onheuse en discriminerende bejegening door de door Woonwaard ingeschakelde derden niet concreet heeft onderbouwd. En ook die stelling is gemotiveerd weersproken door Woonwaard. 4.10. [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woonwaard worden begroot op: - salaris gemachtigde € 678,00 (2 punten × € 339,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 813,00

De kantonrechter 5.1. wijst de vorderingen van [eiser] af, 5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 813,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2024.