ECLI:NL:RBNHO:2024:11890

RECHTBANK Noord-Holland Civiel recht Zittingsplaats Alkmaar Vonnis van 20 november 2024 in de hoofdzaak met zaaknummer C/15/345468 / HA ZA 23-604 van 1 [eiser] ,te [woonplaats] ,hierna te noemen: [eiser] , 2. [eiseres], te [woonplaats] , hierna te noemen: [eiseres] , de eisende partijen, hierna samen te noemen: [eisers] , advocaat: mr. S.G. Pot, tegen [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] , te [woonplaats] , de gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] , advocaat: mr. W. Vermeer, en in de vrijwaringszaak met zaaknummer C/15/350618 / HA ZA 24-170 van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] , te [woonplaats] , de eisende partij, hierna te noemen: [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] , advocaat: mr. W. Vermeer, tegen HOPMAN MAKELAARS B.V., te Castricum, de gedaagde partij, hierna te noemen: Hopman Makelaars, advocaat: mr. G.N. van Kooten. De zaken in het kort [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] heeft met haar toenmalige partner [naam 1] (hierna: [naam 1] ) een woning gekocht van [eisers] Door [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en [naam 1] is niet binnen de in de koopovereenkomst gestelde termijn een bankgarantie gesteld of een waarborgsom bij een notaris gestort. Nadat [eisers] [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en [naam 1] in gebreke hadden gesteld, hebben [eisers] de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming ontbonden en aanspraak gemaakt op betaling van de contractuele boete van € 285.000,- (10% van de koopsom). Namens [naam 1] is vervolgens de nietigheid van de koopovereenkomst ingeroepen omdat [naam 1] sinds 26 oktober 2015 onder schuldenbewind staat en voor het sluiten van de koopovereenkomst geen toestemming van de beschermingsbewindvoerder of de kantonrechter is gegeven. [eisers] hebben de vordering jegens [naam 1] vervolgens ingetrokken. In de hoofdzaak staat de vraag centraal of [eisers] [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] op betaling van de contractuele boete kunnen aanspreken. De rechtbank oordeelt dat [eisers] zich op het boetebeding kunnen beroepen, maar dat de door [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] te betalen boete wel (aanzienlijk) moet worden gematigd tot € 30.000,-. Toekenning van een hoger boetebedrag leidt naar het oordeel van de rechtbank in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. In de vrijwaringszaak vordert [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] van verkoopmakelaar Hopman Makelaars schadevergoeding ter hoogte van het in de hoofdzaak toe te wijzen bedrag wegens schending van de op de makelaar rustende zorgplicht. De rechtbank oordeelt dat Hopman Makelaars niet op grond van onrechtmatige daad jegens [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] aansprakelijk kan worden gehouden. De rechtbank legt hieronder uit hoe zij tot haar oordeel is gekomen.

1.1. Het verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit: - de dagvaarding van 17 oktober 2023 met producties 1-9; - de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring met producties 1-11; - de conclusie van antwoord in incident; - het vonnis in het vrijwaringsincident van 14 februari 2024, waarbij de rechtbank heeft toegestaan dat Hopman Makelaars door [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] wordt gedagvaard; - de conclusie van antwoord van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] met producties 12-17; - het tussenvonnis van 3 juli 2024, waarbij de rechtbank een mondelinge behandeling heeft bevolen; - de brief van 23 september 2024 van [eisers] met producties 10-16;- de akte overlegging aanvullende producties 18-25 van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] ;- de akte overlegging aanvullende producties 26-28 van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] . 1.2. Het verloop van de procedure in de vrijwaringszaak blijkt uit: - de dagvaarding van 19 maart 2024 met producties; - de conclusie van antwoord van Hopman Makelaars met producties 1-7; - het tussenvonnis van 3 juli 2024, waarbij de rechtbank een mondelinge behandeling heeft bevolen; - de akte overlegging aanvullende producties 8-10 van Hopman Makelaars;- de akte overlegging aanvullende producties 18-25 van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] ; - de akte overlegging aanvullende productie 11 van Hopman Makelaars;- de akte overlegging aanvullende producties 26-28 van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] . 1.3. Op 11 oktober 2024 heeft de mondelinge behandeling van de zaken plaatsgevonden. De zaken zijn tegelijk behandeld. Op de zitting zijn [eiser] en [eiseres] verschenen, bijgestaan door mr. S.G. Pot. Daarnaast is [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] verschenen, bijgestaan door mr. W. Vermeer. Namens Hopman Makelaars zijn verschenen [makelaar 1] en [makelaar 2] , (mede-)eigenaren, en [medewerker] , medewerker, bijgestaan door mr. G.N. van Kooten. 1.4. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben ermee ingestemd dat alles wat op de zitting is gezegd zowel in de hoofdzaak als in de vrijwaringszaak is gezegd.Mrs. Pot, Vermeer en Van Kooten hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zij ter zitting aan de rechtbank hebben overgelegd en die daarmee onderdeel zijn geworden van de processtukken. 1.5. Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de rechtbank partijen meegedeeld dat op 20 november 2024 vonnis zal volgen in beide zaken. 2

in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak 2.1. [eisers] waren eigenaar van een woning met grond, stal, schuren, weiland en verdere aanhorigheden (groot 95 are) aan de [adres 1] te Castricum (hierna: de woning). 2.2. [eisers] hebben Hopman Makelaars in mei 2023 de opdracht verstrekt om de woning in verkoop te nemen. Hopman Makelaars heeft de woning op 1 juni 2023 op Funda laten plaatsen. De vraagprijs voor de woning was € 2.500.000,- k.k. zonder weiland. 2.3. Op 28 juni 2023 hebben [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en [naam 1] de woning bezichtigd, in het bijzijn van makelaar [makelaar 1] van Hopman Makelaars. Op 19 juli 2023 was er een tweede bezichtiging, waarbij ook een door [naam 1] ingeschakelde keukenleverancier en elektricien aanwezig waren. In het bijzijn van een aannemer heeft op 2 augustus 2023 een derde bezichtiging plaatsgevonden. 2.4. [eisers] hebben tijdens het verkoopproces van de woning een nieuwe woning gekocht aan de [adres 2] te Heemskerk voor een bedrag van € 1.300.000,-. [eisers] hebben op 1 augustus 2023 een (door verkopers op 29 juli 2023 ondertekende) koopovereenkomst ondertekend. In deze koopovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende vermeld:“artikel 27 No Risk clausulea. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk 1 september 2023 koper er niet in geslaagd is de onroerende zaak [adres 1] (..) onvoorwaardelijk te verkopen (..), zulks onder algemeen aanvaarde voorwaarden en tegen een voor koper acceptabele koopsom. Koper verplicht zich al het redelijk mogelijke te doen teneinde tot verkoop van de hierboven vermelde onroerende zaak te geraken. (..) b. Met inachtneming van het onder a. bepaalde zal verkoper de onderhavige onroerende zaak te koop blijven aanbieden. Deze koopovereenkomst kan door verkoper worden ontbonden indien voor 1 september 2023 verkoper met een derde een koopovereenkomst tegen in zijn ogen gunstiger voorwaarden sluit. Beroep op ontbinding dient schriftelijk via gangbare communicatiemiddelen te geschieden, waarbij de koper de gelegenheid dient te worden geboden om binnen 2 werkdagen na ontvangst van deze mededeling de verkoper of diens makelaar schriftelijk via gangbare communicatiemiddelen te informeren dat hij de onderhavige overeenkomst onvoorwaardelijk wenst te maken (..). Indien koper de onderhavige koopovereenkomst onvoorwaardelijk wenst te maken vervalt de in dit artikel opgenomen ontbindingsmogelijkheid voor verkoper. In het geval de mededeling van koper niet tijdig door de verkoper of diens makelaar wordt ontvangen zal deze koopovereenkomst zijn ontbonden.” 2.5. Hopman Makelaars had bij deze aankoop geen betrokkenheid. Zij was op dat moment niet bekend met de door [eisers] gesloten koopovereenkomst (inclusief de no risk clausule). 2.6. Op vrijdag 11 augustus 2023 heeft de verkoopmakelaar van de woning in Heemskerk [eisers] laten weten dat de verkopers zich vanwege een beter bod op grond van artikel 27 onder b. van de koopovereenkomst op ontbinding wilden beroepen, tenzij [eisers] de koopovereenkomst onvoorwaardelijk zouden maken. [eisers] kregen tot en met maandag 14 augustus 2023 de tijd om te beslissen. 2.7. [eisers] hebben [naam 1] op 11 augustus 2023 telefonisch gevraagd om een bod uit te brengen, als hij de woning wilde kopen. Op 14 augustus 2023 heeft [naam 1] telefonisch aan [eisers] een bod gedaan op de woning (met weiland) van € 2.850.000,- zonder enig voorbehoud. [naam 1] heeft zijn mondelinge bod bevestigd aan Hopman Makelaars door het bod aan het digitale biedlogboek van de makelaar toe te voegen. [eisers] hebben het bod geaccepteerd. 2.8. Op 14 augustus 2023, aan het einde van de dag, hebben [eisers] aan de verkoopmakelaar van de woning in Heemskerk meegedeeld dat de koop van die woning definitief zou doorgaan. 2.9. Hopman Makelaars heeft vervolgens een voorlopige koopovereenkomst voor de woning in Castricum opgesteld. [naam 1] stond daarop als enige koper vermeld. Naar aanleiding van een verzoek van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] op 16 augustus 2023 heeft Hopman Makelaars de koopovereenkomst aangepast en ook haar naam als koper onder de overeenkomst gezet. Op 26 augustus 2023 hebben [eiser] en [eiseres] als verkopers én [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en [naam 1] als kopers de definitieve koopovereenkomst op het kantoor van Hopman Makelaars ondertekend, in het bijzijn van makelaar [makelaar 2] . 2.10. In deze koopovereenkomst is hoofdelijkheid - beide kopers zijn voor het geheel aansprakelijk - overeengekomen. Daarnaast is in de koopovereenkomst bepaald dat uiterlijk op 30 augustus 2023 een schriftelijke bankgarantie moest worden gesteld voor een bedrag van € 285.000,- dan wel een waarborgsom moest worden gestort bij een notaris ter hoogte van een bedrag van € 285.000,-. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en [naam 1] hebben aan deze verplichting niet voldaan. 2.11. Bij brief van 31 augustus 2023 heeft Hopman Makelaars namens [eisers] [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en [naam 1] in gebreke gesteld en hen verzocht tot nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst over te gaan. Bij brief van 9 september 2023 heeft Hopman Makelaars dit verzoek herhaald. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en [naam 1] hebben hieraan geen gehoor gegeven. 2.12. Bij afzonderlijke brieven van 27 september 2023 heeft de advocaat van [eisers] [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en [naam 1] nogmaals in gebreke gesteld en hen gesommeerd binnen acht dagen hun verplichtingen na te komen door de bankgarantie te stellen dan wel de waarborgsom te storten op de wijze zoals is overeengekomen in de koopovereenkomst. 2.13. Op 4 oktober 2023 hebben [eisers] na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank conservatoir beslag laten leggen op het in eigendom aan [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] toebehorende appartementsrecht op het adres [adres 3] te Castricum. 2.14. Vanwege het ongebruikt voorbij laten gaan van de in de brieven van 27 september 2023 gestelde termijn hebben [eisers] middels een brief van hun advocaat van 16 oktober 2023 [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] laten weten dat de koopovereenkomst met die brief is ontbonden en dat zij op grond van toerekenbare tekortkoming aanspraak maken op de contractuele boete van € 285.000,-, zoals overeengekomen in artikel 11.2 van de koopovereenkomst. 2.15. Artikel 11.2 van de koopovereenkomst luidt als volgt: “Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.” 2.16. Op 17 oktober 2023 hebben [eisers] [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en [naam 1] gedagvaard.

3.1. [eisers] vorderen - samengevat - in de hoofdzaak dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] veroordeelt tot betaling binnen zeven dagen na het vonnis van 1) de contractuele boete van € 285.000,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling, 2) de beslagkosten en 3) de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.2. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] voert verweer in de hoofdzaak. 3.3. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] vordert - samengevat - in de vrijwaringszaak veroordeling van Hopman Makelaars tot al datgeen waartoe [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] in de hoofdzaak wordt veroordeeld, met inbegrip van de verschuldigde wettelijke rente, beslagkosten en proceskosten en met veroordeling van Hopman Makelaars in de proceskosten in de vrijwaringszaak, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.4. Hopman Makelaars voert verweer in de vrijwaringszaak. 3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in de hoofdzaak 4.1. De rechtbank stelt het volgende voorop. Vaststaat dat [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en [naam 1] de koopovereenkomst beiden hebben ondertekend en dat door hen niet binnen de in de koopovereenkomst gestelde termijn een bankgarantie is gesteld dan wel een waarborgsom bij een notaris is gestort. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en [naam 1] zijn in gebreke gesteld, waarbij door [eisers] een nadere termijn tot nakoming is gesteld. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en [naam 1] zijn niet binnen die termijn alsnog nagekomen, zodat [eisers] vanaf dat moment gerechtigd waren tot ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming over te gaan. In dat geval geldt volgens artikel 11.2 van de koopovereenkomst ook dat de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een terstond opeisbare boete van 10% van de koopsom zal verbeuren. 4.2. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] voert aan dat [eisers] haar ten onrechte hebben aangesproken tot betaling van de uit de koopovereenkomst voortvloeiende boete van € 285.000,-. Volgens [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] is de koopovereenkomst nietig vanwege de ondertekening door een handelingsonbevoegde, althans vernietigbaar wegens (wederzijdse) dwaling, althans is het boetebeding niet van toepassing omdat dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] beroept zich verder op matiging van de bedongen boete. De rechtbank zal deze verweren hierna achtereenvolgens bespreken. Nietigheid koopovereenkomst 4.3. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] voert aan dat de koopovereenkomst nietig is, omdat de koopovereenkomst is ondertekend door [naam 1] die daartoe als onder bewind gestelde persoon onbevoegd was. 4.4. [eisers] stellen dat [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] zich als medecontractant niet op de ongeldigheid van de door [naam 1] verrichte rechtshandeling ex artikel 1:439 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan beroepen. Volgens [eisers] bleef de koopovereenkomst, na het beroep op ongeldigheid door de advocaat van [naam 1] , ten aanzien van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] in stand. 4.5. De rechtbank overweegt als volgt. Vaststaat dat [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en [naam 1] de koopovereenkomst met [eisers] hebben gesloten, nadat de goederen van [naam 1] onder bewind waren gesteld. De bewindvoerder van [naam 1] heeft aan de koopovereenkomst geen medewerking verleend. De kantonrechter heeft ook geen machtiging voor het aangaan van de koopovereenkomst gegeven. Tussen partijen is niet in geschil dat vanwege de onbevoegdheid van [naam 1] de door hem verrichte rechtshandeling ongeldig is. Anders dan [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] meent, betekent dit echter niet dat de koopovereenkomst ook ten aanzien van haar ongeldig is. Zij was (en is) handelingsbevoegd en heeft de koopovereenkomst, inclusief de daarin opgenomen bepaling over hoofdelijke aansprakelijkheid, in haar hoedanigheid van medekoper ondertekend. Artikel 1:439 lid 1 BW beoogt alleen de onder bewind gestelde persoon te beschermen. De koopovereenkomst is dus wel degelijk rechtsgeldig aangegaan tussen [eisers] en [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] . 4.6. Voor zover [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] beoogt te stellen dat zij niet gehouden was de koopovereenkomst na te komen, omdat het bericht van de advocaat van [naam 1] van 27 oktober 2023 moet worden gezien als een vernietiging van de gehele koopovereenkomst die terugwerkende kracht heeft, slaagt die stelling niet. De advocaat van [naam 1] heeft op grond van artikel 1:439 lid 1 BW de ongeldigheid van de rechtshandeling van [naam 1] ingeroepen. Dat tast, zoals hiervoor is overwogen, niet de rechtsgeldigheid van de koopovereenkomst tussen [eisers] en [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] aan. Van vernietiging van de koopovereenkomst is geen sprake. 4.7. Het beroep van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] op artikel 9 van de koopovereenkomst slaagt evenmin. Uit de inhoud van dat artikel, dat over de hoofdelijkheid van de koper en/of verkoper gaat, blijkt niet dat de handelingsonbevoegdheid van een koper, de andere koper ook handelingsonbevoegd maakt. Ter zitting is door Hopman Makelaars ook onweersproken verklaard dat bij de ondertekening van de koopovereenkomst op het makelaarskantoor in het bijzijn van alle partijen de gevolgen van de hoofdelijke aansprakelijkheid expliciet zijn besproken. Artikel 9 staat er dus, anders dan [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] stelt, niet aan in de weg dat nakoming van de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen kan worden gevorderd van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] . Dwaling / wederzijdse dwaling 4.8. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] beroept zich verder op vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling. Volgens [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] bestond bij haar ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst een onjuiste voorstelling van zaken, namelijk dat [naam 1] uit een verkregen erfenis van miljoenen euro’s de financiële verplichtingen uit de koopovereenkomst zou voldoen. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] stelt dat [eisers] haar hebben laten dwalen in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub b BW, omdat zij wisten of behoorden te weten dat [naam 1] onder bewind was gesteld. [eisers] hebben [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] daarvan niet op de hoogte gebracht, noch hebben zij haar geïnformeerd over de waarschuwing die garagehouder [naam 2] aan Hopman Makelaars had gegeven. Ook hebben [eisers] hun wantrouwen die zij blijkens een artikel in het Noordhollands Dagblad van 28 oktober 2023 hadden vanwege het autootje waarin [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en [naam 1] reden, niet gedeeld met [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] . Als zij dat wel hadden gedaan, dan had dat ertoe geleid dat geen koopovereenkomst zou zijn gesloten, aldus [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] . 4.9. De rechtbank overweegt als volgt. Een geslaagd beroep op artikel 6:228 lid 1 sub b BW veronderstelt de schending van een mededelingsplicht van de wederpartij van de dwalende. Niet is komen vast te staan dat [eisers] er mee bekend waren dat [naam 1] onder bewind stond en dat garagehouder [naam 2] Hopman Makelaars had gewaarschuwd voor [naam 1] . [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] stelt weliswaar dat [eisers] de onderbewindstelling eenvoudig hadden kunnen vaststellen via raadpleging van het openbare bewindregister, maar die stelling gaat in gelijke mate voor haar op. Naar het oordeel van de rechtbank kan van [eisers] niet worden verwacht dat zij [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] informeren over feiten en omstandigheden die zich aan de zijde van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] - namelijk aangaande de persoon van de medekoper - bevinden. Het gaat te ver om een verkopende partij tegen te werpen dat zij een koper voor zijn medekoper - in dit geval nota bene de eigen partner - had behoren te waarschuwen. De dwaling van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] is niet te wijten aan het zwijgen van [eisers] ten aanzien van het verkochte, maar veroorzaakt door gedragingen van [naam 1] . Van schending van een mededelingsplicht door [eisers] is dan ook geen sprake, zodat het beroep op artikel 6:228 lid 1 sub b BW niet slaagt. 4.10. Het beroep van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] op wederzijdse dwaling moet eveneens worden verworpen, omdat niet aan de vereisten van artikel 6:228 lid 1 sub c BW is voldaan.

4.21. De rechtbank concludeert dat de door [eisers] gevorderde boete tot een bedrag van € 30.000,- zal worden toegewezen. De rechtbank zal ook de gevorderde wettelijke rente over dit bedrag - als onweersproken - toewijzen vanaf de datum van de dagvaarding, zijnde 17 oktober 2023. Beslagkosten 4.22. [eisers] vorderen verder [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering toewijsbaar. [eisers] hebben beslagstukken in het geding gebracht ter staving van hun vordering. Hiertegen is door [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] geen afzonderlijk verweer gevoerd. De gevorderde beslagkosten ten bedrage van € 415,58 zullen daarom worden toegewezen. Proceskosten 4.23. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De rechtbank ziet in de uitkomst van deze procedure, waarin slechts een zeer gering deel van de vordering van [eisers] wordt toegewezen, aanleiding om aan te sluiten bij het liquidatietarief dat past bij de toe te wijzen hoofdsom (tarief III). De proceskosten van [eisers] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 131,83 - griffierecht € 1.963,00 - salaris advocaat € 1.572,00 (2 punten × € 786,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing Totaal € 3.844,83 4.24. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. in de vrijwaringszaak 4.25. Omdat [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] in de hoofdzaak zal worden veroordeeld als hierna te melden, komt de rechtbank toe aan de behandeling van de vordering in vrijwaring. 4.26. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] vordert schadevergoeding van Hopman Makelaars ter hoogte van het totale bedrag waartoe [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] in de hoofdzaak wordt veroordeeld, inclusief rente en kosten. 4.27. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] legt aan deze vordering ten grondslag dat Hopman Makelaars onrechtmatig heeft gehandeld als bedoeld in artikel 6:162 BW. Volgens [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] heeft Hopman Makelaars haar zorgplicht jegens haar als koper van de woning geschonden. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] stelt, samengevat, dat de koop nooit gesloten had mogen worden, althans dat Hopman Makelaars niet tot dienstverlening had mogen overgaan, zonder onderzoek te doen naar de persoon van [naam 1] en de herkomst van zijn beweerdelijke gelden. Van een redelijk handelend en bekwaam makelaar wordt verlangd dat hij aan de kandidaat-koper vragen stelt over de wijze waarop de aankoop van een woning wordt gefinancierd en dat hij de bron van middelen verifieert door onafhankelijke en betrouwbare bronnen, waaronder het bewindregister. Daarvoor was in dit geval ook alle aanleiding, gezien het gedrag van [naam 1] en de waarschuwingen van derden. Doordat Hopman Makelaars een adequaat cliëntenonderzoek achterwege heeft gelaten, heeft zij niet voldaan aan haar wettelijke plicht op grond van de Wwft. Het nalaten van Hopman Makelaars is ook in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, aldus [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] . 4.28. Hopman Makelaars vindt de verwijten van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] onterecht. Zij voert aan dat er geen zodanig vergaande zorgverplichting voor verkoopmakelaars jegens kopers is. Zorgverplichtingen jegens kopers gelden volgens Hopman Makelaars ten aanzien van informatie over eigenschappen van het verkochte, die bij de verkoopmakelaar of verkoper bekend was of had behoren te zijn, maar niet ten aanzien van informatie die één van de kopers betreft (en die voor de andere koper bewust verborgen wordt gehouden). Een zorgverplichting jegens de koper om de koper ervan te weerhouden de koopovereenkomst aan te gaan, rust niet op de verkoopmakelaar. Hopman Makelaars voert verder aan dat zij als verkoopmakelaar ook geen wettelijke verplichting heeft om in het kader van de bemiddeling bij het sluiten van een koopovereenkomst het bewindregister te raadplegen. Volgens Hopman Makelaars heeft zij de op haar rustende Wwft-verplichtingen nageleefd. Van een schending van een zorgverplichting is dus geen sprake. Bovendien staat het relativiteitsvereiste ex artikel 6:163 BW aan aansprakelijkheid jegens [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] in de weg, aldus Hopman Makelaars. 4.29. De rechtbank overweegt als volgt. Een makelaar die voor de verkoper optreedt (Hopman Makelaars) zal in principe als partijdige belangenbehartiger de belangen moeten dienen van zijn opdrachtgever ( [eisers] ). Dat neemt niet weg dat de verkoopmakelaar rekening moet houden met de belangen van aspirant-kopers ( [naam 1] en [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] ). Hoewel er geen contractuele verhouding tussen hen bestaat heeft de verkoopmakelaar ook jegens deze derden een zorgplicht in acht te nemen. 4.30. Volgens vaste rechtspraak handelt een verkoopmakelaar onrechtmatig jegens een aspirant-koper als de makelaar jegens deze niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn als de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. 4.31. Partijen zijn verdeeld over de vraag hoever de zorgplicht van Hopman Makelaars jegens [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] gaat. Het antwoord op de vraag of Hopman Makelaars op grond van de wet tot een cliëntenonderzoek, zoals door [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] beschreven, was gehouden, kan naar het oordeel van de rechtbank in het midden blijven. Het enkele feit dat Hopman Makelaars voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst het openbare bewindregister niet heeft geraadpleegd en ook ander onderzoek naar de persoon van [naam 1] en de herkomst van zijn beweerdelijke gelden achterwege heeft gelaten is onvoldoende om haar aansprakelijk te doen zijn jegens [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] . 4.32. De informatie die Hopman Makelaars niet aan [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] heeft verstrekt, maar volgens [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] wel had moeten verstrekken, gaat niet over eigenschappen van de woning die voor de aankoopbeslissing van de koper van belang had kunnen zijn - waarvoor een zorgverplichting voor verkoopmakelaars in de rechtspraak is aangenomen - maar over de medekoper van de woning en zijn draagkracht. Hopman Makelaars voert terecht aan dat haar zorgplicht niet zo ver reikt dat zij [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] had moeten waarschuwen voor informatie die bij haar medekoper bekend was en daarmee tot het eigen domein van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] behoort. De controletaak van Hopman Makelaars rechtvaardigt niet een zo vergaande aansprakelijkheid. 4.33. Bovendien strekken de normen van de Wwft waarop [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] zich beroept, als die al geschonden zouden zijn, niet tot de bescherming tegen de schade zoals [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] die heeft geleden.

4.34. Het voorgaande leidt ertoe dat Hopman Makelaars niet op grond van onrechtmatige daad jegens [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] aansprakelijk is. De vordering van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] moet daarom worden afgewezen. Wat partijen verder nog hebben aangevoerd behoeft geen bespreking meer. Proceskosten 4.35. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Hopman Makelaars worden begroot op: - griffierecht € 6.617,00 - salaris advocaat € 1.572,00 (2 punten × € 786,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 8.367,00 4.36. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 4.37. De rechtbank zal de kostenveroordeling, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

De rechtbank in de hoofdzaak 23-604 5.1. veroordeelt [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] om aan [eisers] binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te betalen een bedrag van € 30.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 17 oktober 2023, tot de dag van volledige betaling, 5.2. veroordeelt [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] om aan [eisers] binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te betalen een bedrag van € 415,58 aan beslagkosten, 5.3. veroordeelt [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] in de proceskosten van € 3.844,83, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.4. veroordeelt [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.6. wijst het meer of anders gevorderde af, in de vrijwaringszaak 24-170 5.7. wijst de vordering af, 5.8. veroordeelt [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] in de proceskosten van € 8.367,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.9. veroordeelt [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.10. verklaart de beslissing onder 5.8. en 5.9. uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en in het openbaar uitgesproken op 20 november 2024. ST/PH Hoge Raad 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638. Hoge Raad 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4986. Hoge Raad 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176. Vgl. conclusie A-G Hoge Raad 12 januari 2024, ECLI:NL:PHR:2024:35, randnrs. 3.9 t/m 3.12.

RECHTBANK Noord-Holland Civiel recht Zittingsplaats Alkmaar Vonnis van 20 november 2024 in de hoofdzaak met zaaknummer C/15/345468 / HA ZA 23-604 van 1 [eiser] ,te [woonplaats] ,hierna te noemen: [eiser] , 2. [eiseres], te [woonplaats] , hierna te noemen: [eiseres] , de eisende partijen, hierna samen te noemen: [eisers] , advocaat: mr. S.G. Pot, tegen [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] , te [woonplaats] , de gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] , advocaat: mr. W. Vermeer, en in de vrijwaringszaak met zaaknummer C/15/350618 / HA ZA 24-170 van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] , te [woonplaats] , de eisende partij, hierna te noemen: [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] , advocaat: mr. W. Vermeer, tegen HOPMAN MAKELAARS B.V., te Castricum, de gedaagde partij, hierna te noemen: Hopman Makelaars, advocaat: mr. G.N. van Kooten. De zaken in het kort [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] heeft met haar toenmalige partner [naam 1] (hierna: [naam 1] ) een woning gekocht van [eisers] Door [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en [naam 1] is niet binnen de in de koopovereenkomst gestelde termijn een bankgarantie gesteld of een waarborgsom bij een notaris gestort. Nadat [eisers] [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en [naam 1] in gebreke hadden gesteld, hebben [eisers] de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming ontbonden en aanspraak gemaakt op betaling van de contractuele boete van € 285.000,- (10% van de koopsom). Namens [naam 1] is vervolgens de nietigheid van de koopovereenkomst ingeroepen omdat [naam 1] sinds 26 oktober 2015 onder schuldenbewind staat en voor het sluiten van de koopovereenkomst geen toestemming van de beschermingsbewindvoerder of de kantonrechter is gegeven. [eisers] hebben de vordering jegens [naam 1] vervolgens ingetrokken. In de hoofdzaak staat de vraag centraal of [eisers] [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] op betaling van de contractuele boete kunnen aanspreken. De rechtbank oordeelt dat [eisers] zich op het boetebeding kunnen beroepen, maar dat de door [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] te betalen boete wel (aanzienlijk) moet worden gematigd tot € 30.000,-. Toekenning van een hoger boetebedrag leidt naar het oordeel van de rechtbank in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. In de vrijwaringszaak vordert [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] van verkoopmakelaar Hopman Makelaars schadevergoeding ter hoogte van het in de hoofdzaak toe te wijzen bedrag wegens schending van de op de makelaar rustende zorgplicht. De rechtbank oordeelt dat Hopman Makelaars niet op grond van onrechtmatige daad jegens [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] aansprakelijk kan worden gehouden. De rechtbank legt hieronder uit hoe zij tot haar oordeel is gekomen.

1.1. Het verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit: - de dagvaarding van 17 oktober 2023 met producties 1-9; - de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring met producties 1-11; - de conclusie van antwoord in incident; - het vonnis in het vrijwaringsincident van 14 februari 2024, waarbij de rechtbank heeft toegestaan dat Hopman Makelaars door [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] wordt gedagvaard; - de conclusie van antwoord van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] met producties 12-17; - het tussenvonnis van 3 juli 2024, waarbij de rechtbank een mondelinge behandeling heeft bevolen; - de brief van 23 september 2024 van [eisers] met producties 10-16;- de akte overlegging aanvullende producties 18-25 van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] ;- de akte overlegging aanvullende producties 26-28 van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] . 1.2. Het verloop van de procedure in de vrijwaringszaak blijkt uit: - de dagvaarding van 19 maart 2024 met producties; - de conclusie van antwoord van Hopman Makelaars met producties 1-7; - het tussenvonnis van 3 juli 2024, waarbij de rechtbank een mondelinge behandeling heeft bevolen; - de akte overlegging aanvullende producties 8-10 van Hopman Makelaars;- de akte overlegging aanvullende producties 18-25 van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] ; - de akte overlegging aanvullende productie 11 van Hopman Makelaars;- de akte overlegging aanvullende producties 26-28 van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] . 1.3. Op 11 oktober 2024 heeft de mondelinge behandeling van de zaken plaatsgevonden. De zaken zijn tegelijk behandeld. Op de zitting zijn [eiser] en [eiseres] verschenen, bijgestaan door mr. S.G. Pot. Daarnaast is [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] verschenen, bijgestaan door mr. W. Vermeer. Namens Hopman Makelaars zijn verschenen [makelaar 1] en [makelaar 2] , (mede-)eigenaren, en [medewerker] , medewerker, bijgestaan door mr. G.N. van Kooten. 1.4. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben ermee ingestemd dat alles wat op de zitting is gezegd zowel in de hoofdzaak als in de vrijwaringszaak is gezegd.Mrs. Pot, Vermeer en Van Kooten hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zij ter zitting aan de rechtbank hebben overgelegd en die daarmee onderdeel zijn geworden van de processtukken. 1.5. Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de rechtbank partijen meegedeeld dat op 20 november 2024 vonnis zal volgen in beide zaken. 2

in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak 2.1. [eisers] waren eigenaar van een woning met grond, stal, schuren, weiland en verdere aanhorigheden (groot 95 are) aan de [adres 1] te Castricum (hierna: de woning). 2.2. [eisers] hebben Hopman Makelaars in mei 2023 de opdracht verstrekt om de woning in verkoop te nemen. Hopman Makelaars heeft de woning op 1 juni 2023 op Funda laten plaatsen. De vraagprijs voor de woning was € 2.500.000,- k.k. zonder weiland. 2.3. Op 28 juni 2023 hebben [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en [naam 1] de woning bezichtigd, in het bijzijn van makelaar [makelaar 1] van Hopman Makelaars. Op 19 juli 2023 was er een tweede bezichtiging, waarbij ook een door [naam 1] ingeschakelde keukenleverancier en elektricien aanwezig waren. In het bijzijn van een aannemer heeft op 2 augustus 2023 een derde bezichtiging plaatsgevonden. 2.4. [eisers] hebben tijdens het verkoopproces van de woning een nieuwe woning gekocht aan de [adres 2] te Heemskerk voor een bedrag van € 1.300.000,-. [eisers] hebben op 1 augustus 2023 een (door verkopers op 29 juli 2023 ondertekende) koopovereenkomst ondertekend. In deze koopovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende vermeld:“artikel 27 No Risk clausulea. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk 1 september 2023 koper er niet in geslaagd is de onroerende zaak [adres 1] (..) onvoorwaardelijk te verkopen (..), zulks onder algemeen aanvaarde voorwaarden en tegen een voor koper acceptabele koopsom. Koper verplicht zich al het redelijk mogelijke te doen teneinde tot verkoop van de hierboven vermelde onroerende zaak te geraken. (..) b. Met inachtneming van het onder a. bepaalde zal verkoper de onderhavige onroerende zaak te koop blijven aanbieden. Deze koopovereenkomst kan door verkoper worden ontbonden indien voor 1 september 2023 verkoper met een derde een koopovereenkomst tegen in zijn ogen gunstiger voorwaarden sluit. Beroep op ontbinding dient schriftelijk via gangbare communicatiemiddelen te geschieden, waarbij de koper de gelegenheid dient te worden geboden om binnen 2 werkdagen na ontvangst van deze mededeling de verkoper of diens makelaar schriftelijk via gangbare communicatiemiddelen te informeren dat hij de onderhavige overeenkomst onvoorwaardelijk wenst te maken (..). Indien koper de onderhavige koopovereenkomst onvoorwaardelijk wenst te maken vervalt de in dit artikel opgenomen ontbindingsmogelijkheid voor verkoper. In het geval de mededeling van koper niet tijdig door de verkoper of diens makelaar wordt ontvangen zal deze koopovereenkomst zijn ontbonden.” 2.5. Hopman Makelaars had bij deze aankoop geen betrokkenheid. Zij was op dat moment niet bekend met de door [eisers] gesloten koopovereenkomst (inclusief de no risk clausule). 2.6. Op vrijdag 11 augustus 2023 heeft de verkoopmakelaar van de woning in Heemskerk [eisers] laten weten dat de verkopers zich vanwege een beter bod op grond van artikel 27 onder b. van de koopovereenkomst op ontbinding wilden beroepen, tenzij [eisers] de koopovereenkomst onvoorwaardelijk zouden maken. [eisers] kregen tot en met maandag 14 augustus 2023 de tijd om te beslissen. 2.7. [eisers] hebben [naam 1] op 11 augustus 2023 telefonisch gevraagd om een bod uit te brengen, als hij de woning wilde kopen. Op 14 augustus 2023 heeft [naam 1] telefonisch aan [eisers] een bod gedaan op de woning (met weiland) van € 2.850.000,- zonder enig voorbehoud. [naam 1] heeft zijn mondelinge bod bevestigd aan Hopman Makelaars door het bod aan het digitale biedlogboek van de makelaar toe te voegen. [eisers] hebben het bod geaccepteerd. 2.8. Op 14 augustus 2023, aan het einde van de dag, hebben [eisers] aan de verkoopmakelaar van de woning in Heemskerk meegedeeld dat de koop van die woning definitief zou doorgaan. 2.9. Hopman Makelaars heeft vervolgens een voorlopige koopovereenkomst voor de woning in Castricum opgesteld. [naam 1] stond daarop als enige koper vermeld. Naar aanleiding van een verzoek van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] op 16 augustus 2023 heeft Hopman Makelaars de koopovereenkomst aangepast en ook haar naam als koper onder de overeenkomst gezet. Op 26 augustus 2023 hebben [eiser] en [eiseres] als verkopers én [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en [naam 1] als kopers de definitieve koopovereenkomst op het kantoor van Hopman Makelaars ondertekend, in het bijzijn van makelaar [makelaar 2] . 2.10. In deze koopovereenkomst is hoofdelijkheid - beide kopers zijn voor het geheel aansprakelijk - overeengekomen. Daarnaast is in de koopovereenkomst bepaald dat uiterlijk op 30 augustus 2023 een schriftelijke bankgarantie moest worden gesteld voor een bedrag van € 285.000,- dan wel een waarborgsom moest worden gestort bij een notaris ter hoogte van een bedrag van € 285.000,-. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en [naam 1] hebben aan deze verplichting niet voldaan. 2.11. Bij brief van 31 augustus 2023 heeft Hopman Makelaars namens [eisers] [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en [naam 1] in gebreke gesteld en hen verzocht tot nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst over te gaan. Bij brief van 9 september 2023 heeft Hopman Makelaars dit verzoek herhaald. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en [naam 1] hebben hieraan geen gehoor gegeven. 2.12. Bij afzonderlijke brieven van 27 september 2023 heeft de advocaat van [eisers] [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en [naam 1] nogmaals in gebreke gesteld en hen gesommeerd binnen acht dagen hun verplichtingen na te komen door de bankgarantie te stellen dan wel de waarborgsom te storten op de wijze zoals is overeengekomen in de koopovereenkomst. 2.13. Op 4 oktober 2023 hebben [eisers] na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank conservatoir beslag laten leggen op het in eigendom aan [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] toebehorende appartementsrecht op het adres [adres 3] te Castricum. 2.14. Vanwege het ongebruikt voorbij laten gaan van de in de brieven van 27 september 2023 gestelde termijn hebben [eisers] middels een brief van hun advocaat van 16 oktober 2023 [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] laten weten dat de koopovereenkomst met die brief is ontbonden en dat zij op grond van toerekenbare tekortkoming aanspraak maken op de contractuele boete van € 285.000,-, zoals overeengekomen in artikel 11.2 van de koopovereenkomst. 2.15. Artikel 11.2 van de koopovereenkomst luidt als volgt: “Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.” 2.16. Op 17 oktober 2023 hebben [eisers] [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en [naam 1] gedagvaard.

3.1. [eisers] vorderen - samengevat - in de hoofdzaak dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] veroordeelt tot betaling binnen zeven dagen na het vonnis van 1) de contractuele boete van € 285.000,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling, 2) de beslagkosten en 3) de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.2. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] voert verweer in de hoofdzaak. 3.3. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] vordert - samengevat - in de vrijwaringszaak veroordeling van Hopman Makelaars tot al datgeen waartoe [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] in de hoofdzaak wordt veroordeeld, met inbegrip van de verschuldigde wettelijke rente, beslagkosten en proceskosten en met veroordeling van Hopman Makelaars in de proceskosten in de vrijwaringszaak, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.4. Hopman Makelaars voert verweer in de vrijwaringszaak. 3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in de hoofdzaak 4.1. De rechtbank stelt het volgende voorop. Vaststaat dat [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en [naam 1] de koopovereenkomst beiden hebben ondertekend en dat door hen niet binnen de in de koopovereenkomst gestelde termijn een bankgarantie is gesteld dan wel een waarborgsom bij een notaris is gestort. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en [naam 1] zijn in gebreke gesteld, waarbij door [eisers] een nadere termijn tot nakoming is gesteld. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en [naam 1] zijn niet binnen die termijn alsnog nagekomen, zodat [eisers] vanaf dat moment gerechtigd waren tot ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming over te gaan. In dat geval geldt volgens artikel 11.2 van de koopovereenkomst ook dat de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een terstond opeisbare boete van 10% van de koopsom zal verbeuren. 4.2. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] voert aan dat [eisers] haar ten onrechte hebben aangesproken tot betaling van de uit de koopovereenkomst voortvloeiende boete van € 285.000,-. Volgens [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] is de koopovereenkomst nietig vanwege de ondertekening door een handelingsonbevoegde, althans vernietigbaar wegens (wederzijdse) dwaling, althans is het boetebeding niet van toepassing omdat dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] beroept zich verder op matiging van de bedongen boete. De rechtbank zal deze verweren hierna achtereenvolgens bespreken. Nietigheid koopovereenkomst 4.3. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] voert aan dat de koopovereenkomst nietig is, omdat de koopovereenkomst is ondertekend door [naam 1] die daartoe als onder bewind gestelde persoon onbevoegd was. 4.4. [eisers] stellen dat [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] zich als medecontractant niet op de ongeldigheid van de door [naam 1] verrichte rechtshandeling ex artikel 1:439 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan beroepen. Volgens [eisers] bleef de koopovereenkomst, na het beroep op ongeldigheid door de advocaat van [naam 1] , ten aanzien van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] in stand. 4.5. De rechtbank overweegt als volgt. Vaststaat dat [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en [naam 1] de koopovereenkomst met [eisers] hebben gesloten, nadat de goederen van [naam 1] onder bewind waren gesteld. De bewindvoerder van [naam 1] heeft aan de koopovereenkomst geen medewerking verleend. De kantonrechter heeft ook geen machtiging voor het aangaan van de koopovereenkomst gegeven. Tussen partijen is niet in geschil dat vanwege de onbevoegdheid van [naam 1] de door hem verrichte rechtshandeling ongeldig is. Anders dan [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] meent, betekent dit echter niet dat de koopovereenkomst ook ten aanzien van haar ongeldig is. Zij was (en is) handelingsbevoegd en heeft de koopovereenkomst, inclusief de daarin opgenomen bepaling over hoofdelijke aansprakelijkheid, in haar hoedanigheid van medekoper ondertekend. Artikel 1:439 lid 1 BW beoogt alleen de onder bewind gestelde persoon te beschermen. De koopovereenkomst is dus wel degelijk rechtsgeldig aangegaan tussen [eisers] en [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] . 4.6. Voor zover [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] beoogt te stellen dat zij niet gehouden was de koopovereenkomst na te komen, omdat het bericht van de advocaat van [naam 1] van 27 oktober 2023 moet worden gezien als een vernietiging van de gehele koopovereenkomst die terugwerkende kracht heeft, slaagt die stelling niet. De advocaat van [naam 1] heeft op grond van artikel 1:439 lid 1 BW de ongeldigheid van de rechtshandeling van [naam 1] ingeroepen. Dat tast, zoals hiervoor is overwogen, niet de rechtsgeldigheid van de koopovereenkomst tussen [eisers] en [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] aan. Van vernietiging van de koopovereenkomst is geen sprake. 4.7. Het beroep van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] op artikel 9 van de koopovereenkomst slaagt evenmin. Uit de inhoud van dat artikel, dat over de hoofdelijkheid van de koper en/of verkoper gaat, blijkt niet dat de handelingsonbevoegdheid van een koper, de andere koper ook handelingsonbevoegd maakt. Ter zitting is door Hopman Makelaars ook onweersproken verklaard dat bij de ondertekening van de koopovereenkomst op het makelaarskantoor in het bijzijn van alle partijen de gevolgen van de hoofdelijke aansprakelijkheid expliciet zijn besproken. Artikel 9 staat er dus, anders dan [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] stelt, niet aan in de weg dat nakoming van de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen kan worden gevorderd van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] . Dwaling / wederzijdse dwaling 4.8. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] beroept zich verder op vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling. Volgens [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] bestond bij haar ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst een onjuiste voorstelling van zaken, namelijk dat [naam 1] uit een verkregen erfenis van miljoenen euro’s de financiële verplichtingen uit de koopovereenkomst zou voldoen. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] stelt dat [eisers] haar hebben laten dwalen in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub b BW, omdat zij wisten of behoorden te weten dat [naam 1] onder bewind was gesteld. [eisers] hebben [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] daarvan niet op de hoogte gebracht, noch hebben zij haar geïnformeerd over de waarschuwing die garagehouder [naam 2] aan Hopman Makelaars had gegeven. Ook hebben [eisers] hun wantrouwen die zij blijkens een artikel in het Noordhollands Dagblad van 28 oktober 2023 hadden vanwege het autootje waarin [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en [naam 1] reden, niet gedeeld met [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] . Als zij dat wel hadden gedaan, dan had dat ertoe geleid dat geen koopovereenkomst zou zijn gesloten, aldus [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] . 4.9. De rechtbank overweegt als volgt. Een geslaagd beroep op artikel 6:228 lid 1 sub b BW veronderstelt de schending van een mededelingsplicht van de wederpartij van de dwalende. Niet is komen vast te staan dat [eisers] er mee bekend waren dat [naam 1] onder bewind stond en dat garagehouder [naam 2] Hopman Makelaars had gewaarschuwd voor [naam 1] . [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] stelt weliswaar dat [eisers] de onderbewindstelling eenvoudig hadden kunnen vaststellen via raadpleging van het openbare bewindregister, maar die stelling gaat in gelijke mate voor haar op. Naar het oordeel van de rechtbank kan van [eisers] niet worden verwacht dat zij [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] informeren over feiten en omstandigheden die zich aan de zijde van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] - namelijk aangaande de persoon van de medekoper - bevinden. Het gaat te ver om een verkopende partij tegen te werpen dat zij een koper voor zijn medekoper - in dit geval nota bene de eigen partner - had behoren te waarschuwen. De dwaling van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] is niet te wijten aan het zwijgen van [eisers] ten aanzien van het verkochte, maar veroorzaakt door gedragingen van [naam 1] . Van schending van een mededelingsplicht door [eisers] is dan ook geen sprake, zodat het beroep op artikel 6:228 lid 1 sub b BW niet slaagt. 4.10. Het beroep van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] op wederzijdse dwaling moet eveneens worden verworpen, omdat niet aan de vereisten van artikel 6:228 lid 1 sub c BW is voldaan.

4.21. De rechtbank concludeert dat de door [eisers] gevorderde boete tot een bedrag van € 30.000,- zal worden toegewezen. De rechtbank zal ook de gevorderde wettelijke rente over dit bedrag - als onweersproken - toewijzen vanaf de datum van de dagvaarding, zijnde 17 oktober 2023. Beslagkosten 4.22. [eisers] vorderen verder [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering toewijsbaar. [eisers] hebben beslagstukken in het geding gebracht ter staving van hun vordering. Hiertegen is door [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] geen afzonderlijk verweer gevoerd. De gevorderde beslagkosten ten bedrage van € 415,58 zullen daarom worden toegewezen. Proceskosten 4.23. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De rechtbank ziet in de uitkomst van deze procedure, waarin slechts een zeer gering deel van de vordering van [eisers] wordt toegewezen, aanleiding om aan te sluiten bij het liquidatietarief dat past bij de toe te wijzen hoofdsom (tarief III). De proceskosten van [eisers] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 131,83 - griffierecht € 1.963,00 - salaris advocaat € 1.572,00 (2 punten × € 786,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing Totaal € 3.844,83 4.24. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. in de vrijwaringszaak 4.25. Omdat [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] in de hoofdzaak zal worden veroordeeld als hierna te melden, komt de rechtbank toe aan de behandeling van de vordering in vrijwaring. 4.26. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] vordert schadevergoeding van Hopman Makelaars ter hoogte van het totale bedrag waartoe [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] in de hoofdzaak wordt veroordeeld, inclusief rente en kosten. 4.27. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] legt aan deze vordering ten grondslag dat Hopman Makelaars onrechtmatig heeft gehandeld als bedoeld in artikel 6:162 BW. Volgens [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] heeft Hopman Makelaars haar zorgplicht jegens haar als koper van de woning geschonden. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] stelt, samengevat, dat de koop nooit gesloten had mogen worden, althans dat Hopman Makelaars niet tot dienstverlening had mogen overgaan, zonder onderzoek te doen naar de persoon van [naam 1] en de herkomst van zijn beweerdelijke gelden. Van een redelijk handelend en bekwaam makelaar wordt verlangd dat hij aan de kandidaat-koper vragen stelt over de wijze waarop de aankoop van een woning wordt gefinancierd en dat hij de bron van middelen verifieert door onafhankelijke en betrouwbare bronnen, waaronder het bewindregister. Daarvoor was in dit geval ook alle aanleiding, gezien het gedrag van [naam 1] en de waarschuwingen van derden. Doordat Hopman Makelaars een adequaat cliëntenonderzoek achterwege heeft gelaten, heeft zij niet voldaan aan haar wettelijke plicht op grond van de Wwft. Het nalaten van Hopman Makelaars is ook in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, aldus [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] . 4.28. Hopman Makelaars vindt de verwijten van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] onterecht. Zij voert aan dat er geen zodanig vergaande zorgverplichting voor verkoopmakelaars jegens kopers is. Zorgverplichtingen jegens kopers gelden volgens Hopman Makelaars ten aanzien van informatie over eigenschappen van het verkochte, die bij de verkoopmakelaar of verkoper bekend was of had behoren te zijn, maar niet ten aanzien van informatie die één van de kopers betreft (en die voor de andere koper bewust verborgen wordt gehouden). Een zorgverplichting jegens de koper om de koper ervan te weerhouden de koopovereenkomst aan te gaan, rust niet op de verkoopmakelaar. Hopman Makelaars voert verder aan dat zij als verkoopmakelaar ook geen wettelijke verplichting heeft om in het kader van de bemiddeling bij het sluiten van een koopovereenkomst het bewindregister te raadplegen. Volgens Hopman Makelaars heeft zij de op haar rustende Wwft-verplichtingen nageleefd. Van een schending van een zorgverplichting is dus geen sprake. Bovendien staat het relativiteitsvereiste ex artikel 6:163 BW aan aansprakelijkheid jegens [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] in de weg, aldus Hopman Makelaars. 4.29. De rechtbank overweegt als volgt. Een makelaar die voor de verkoper optreedt (Hopman Makelaars) zal in principe als partijdige belangenbehartiger de belangen moeten dienen van zijn opdrachtgever ( [eisers] ). Dat neemt niet weg dat de verkoopmakelaar rekening moet houden met de belangen van aspirant-kopers ( [naam 1] en [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] ). Hoewel er geen contractuele verhouding tussen hen bestaat heeft de verkoopmakelaar ook jegens deze derden een zorgplicht in acht te nemen. 4.30. Volgens vaste rechtspraak handelt een verkoopmakelaar onrechtmatig jegens een aspirant-koper als de makelaar jegens deze niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn als de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. 4.31. Partijen zijn verdeeld over de vraag hoever de zorgplicht van Hopman Makelaars jegens [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] gaat. Het antwoord op de vraag of Hopman Makelaars op grond van de wet tot een cliëntenonderzoek, zoals door [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] beschreven, was gehouden, kan naar het oordeel van de rechtbank in het midden blijven. Het enkele feit dat Hopman Makelaars voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst het openbare bewindregister niet heeft geraadpleegd en ook ander onderzoek naar de persoon van [naam 1] en de herkomst van zijn beweerdelijke gelden achterwege heeft gelaten is onvoldoende om haar aansprakelijk te doen zijn jegens [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] . 4.32. De informatie die Hopman Makelaars niet aan [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] heeft verstrekt, maar volgens [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] wel had moeten verstrekken, gaat niet over eigenschappen van de woning die voor de aankoopbeslissing van de koper van belang had kunnen zijn - waarvoor een zorgverplichting voor verkoopmakelaars in de rechtspraak is aangenomen - maar over de medekoper van de woning en zijn draagkracht. Hopman Makelaars voert terecht aan dat haar zorgplicht niet zo ver reikt dat zij [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] had moeten waarschuwen voor informatie die bij haar medekoper bekend was en daarmee tot het eigen domein van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] behoort. De controletaak van Hopman Makelaars rechtvaardigt niet een zo vergaande aansprakelijkheid. 4.33. Bovendien strekken de normen van de Wwft waarop [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] zich beroept, als die al geschonden zouden zijn, niet tot de bescherming tegen de schade zoals [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] die heeft geleden.

4.34. Het voorgaande leidt ertoe dat Hopman Makelaars niet op grond van onrechtmatige daad jegens [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] aansprakelijk is. De vordering van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] moet daarom worden afgewezen. Wat partijen verder nog hebben aangevoerd behoeft geen bespreking meer. Proceskosten 4.35. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Hopman Makelaars worden begroot op: - griffierecht € 6.617,00 - salaris advocaat € 1.572,00 (2 punten × € 786,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 8.367,00 4.36. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 4.37. De rechtbank zal de kostenveroordeling, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

De rechtbank in de hoofdzaak 23-604 5.1. veroordeelt [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] om aan [eisers] binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te betalen een bedrag van € 30.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 17 oktober 2023, tot de dag van volledige betaling, 5.2. veroordeelt [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] om aan [eisers] binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te betalen een bedrag van € 415,58 aan beslagkosten, 5.3. veroordeelt [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] in de proceskosten van € 3.844,83, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.4. veroordeelt [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.6. wijst het meer of anders gevorderde af, in de vrijwaringszaak 24-170 5.7. wijst de vordering af, 5.8. veroordeelt [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] in de proceskosten van € 8.367,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.9. veroordeelt [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.10. verklaart de beslissing onder 5.8. en 5.9. uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en in het openbaar uitgesproken op 20 november 2024. ST/PH Hoge Raad 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638. Hoge Raad 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4986. Hoge Raad 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176. Vgl. conclusie A-G Hoge Raad 12 januari 2024, ECLI:NL:PHR:2024:35, randnrs. 3.9 t/m 3.12.

Immers, anders dan [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] stelt, zijn partijen niet bij het sluiten van de koopovereenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling uitgegaan. In de redenering van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] zou die veronderstelling moeten zijn dat [naam 1] alle financiële verplichtingen uit de koopovereenkomst na zou komen. Die veronderstelling was echter niet bij [eisers] aanwezig. Zij wisten immers bij de totstandkoming van de definitieve koopovereenkomst niet of [naam 1] al zijn verplichtingen zou nakomen. Juist om die reden zijn in de koopovereenkomst bepalingen opgenomen met betrekking tot het stellen van een bankgarantie of het storten van een waarborgsom, alsmede de hoofdelijke verbondenheid voor de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. 4.11. Ten slotte geldt dat, indien al aan de voorwaarden voor (wederzijdse) dwaling zou zijn voldaan, de dwaling in de gegeven omstandigheden voor rekening van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] behoort te blijven (art. 6:228 lid 2 BW). Het was de eigen keus en wens van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] om de koopovereenkomst mede aan te gaan, terwijl zij wist dat zij zelf niet aan de financiële verplichtingen zou kunnen voldoen. Daarbij heeft zij vertrouwd op uitlatingen van [naam 1] zonder voldoende onderzoek te hebben gedaan om een onjuiste voorstelling van zaken te voorkomen. Dat staat aan een succesvol beroep op dwaling in de weg. Redelijkheid en billijkheid 4.12. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] voert verder aan dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eisers] aanspraak hebben gemaakt op nakoming van de koopovereenkomst, in het bijzonder op de bedongen boete. Volgens [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] kan haar niet worden tegengeworpen dat zij niet wist dat [naam 1] onder bewind was gesteld en dat hij in de afgelopen jaren meerdere verkopers om de tuin heeft geleid. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] werd in ‘het spel’ van [naam 1] meegezogen, omdat [naam 1] aandrong op het zetten van haar handtekening onder de koopovereenkomst. Als hij zou ‘omvallen’ kon [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] in de woning blijven wonen en haar dochter in haar appartement. Naar redelijkheid en billijkheid kan het zetten van haar handtekening, wat ogenschijnlijk weinig gevolgen heeft, haar niet fataal worden. Het is ook niet redelijk en billijk dat [eisers] hebben kunnen profiteren van het feit dat [naam 1] haar heeft bewogen de koopovereenkomst te ondertekenen. Als zij niet had meegetekend, hadden [eisers] geen boete kunnen opeisen, aldus [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] . 4.13. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] beroept zich op artikel 6:248 lid 2 BW in samenhang met artikel 3:12 BW. In artikel 6:248 lid 2 BW is bepaald dat een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel niet van toepassing is, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De stelplicht en de bewijslast van feiten en omstandigheden die een beroep op artikel 6:248 lid 2 BW kunnen rechtvaardigen, rusten op [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] . 4.14. Bij de toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW moet terughoudendheid worden betracht. Het gaat er bij deze toets niet om of toepassing van de regel niet redelijk is, maar of de regel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dit is een zeer strenge eis. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden waardoor de toepassing van de bepaling in een specifiek geval tot een onaanvaardbare uitkomst leidt. 4.15. Hoewel het invoelbaar is dat het naar is voor [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] dat zij door de ondertekening van de koopovereenkomst wordt geconfronteerd met de daaruit voortvloeiende verplichtingen, is dat naar het oordeel van de rechtbank niet voldoende voor een geslaagd beroep op artikel 6:248 lid 2 BW. Dit is een omstandigheid waarmee [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] rekening had kunnen houden en die tot haar risico behoort. De verplichtingen uit de koopovereenkomst zijn gebruikelijke bedingen die afkomstig zijn uit de NVM-modelakte. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] heeft bovendien erkend dat zij als appartementseigenaar op de hoogte was van de consequenties van het aangaan van een koopovereenkomst en dat zij door Hopman Makelaars bij de ondertekening van de koopovereenkomst op de hoofdelijke aansprakelijkheid is gewezen. Onder deze omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar dat [eisers] zich tegenover [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] op de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst, waaronder de boetebepaling, beroepen. Matiging boete 4.16. De door [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] gestelde omstandigheden geven de rechtbank wél (mede) aanleiding om de bedongen boete aanzienlijk te matigen, omdat het boetebeding tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Echter, de rechtbank ziet - anders dan [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] - in de gegeven omstandigheden geen grond om de boete tot nihil te matigen. Dit licht de rechtbank als volgt toe. 4.17. Artikel 6:94 BW bepaalt dat voor matiging van de bedongen boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen. Deze maatstaf, die noopt tot terughoudendheid bij het hanteren van de bevoegdheid tot matiging, geldt ook indien het gaat om een contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopprijs in koopovereenkomsten ter zake onroerend goed. De omstandigheden van het geval zijn uiteindelijk beslissend. 4.18. [eisers] zijn van mening dat zij gerechtigd zijn de gehele 10% van de koopsom - € 285.000 - te vorderen, maar benadrukken dat zij niet van steen zijn. Het is hen niet erom te doen om te ‘cashen’. Zij begrijpen dat [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] door haar onverstandige keuzes in een penibele situatie is beland. Echter, zij waren door de eis van [naam 1] en [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] om de overdracht van de woning snel te laten plaatsvinden, genoodzaakt om zelf ook een nieuwe woning te kopen. Aangezien zij deze woning wel moesten afnemen, zaten zij bijna een jaar lang met dubbele lasten, waaronder een overbruggingshypotheek. Daarnaast zat hun pensioen in de woning en zouden zij met de aankoop van hun nieuwe, minder dure huis een aardig pensioen overhouden. Doordat zij met de overbruggingshypotheek zaten, waren zij genoodzaakt om een klein jaar later een lager bod op de woning te accepteren. Hierdoor houden zij minder over voor hun pensioen, aldus [eisers] Als de rechtbank overgaat tot matiging van de boete, verzoeken [eisers] de rechtbank daarom om aan te sluiten bij het door hen overgelegde ‘overzicht van de kosten wegens de niet doorgegane verkoop van [adres 1] ’, dat resulteert in een schadebedrag van € 73.249,55 exclusief advocaatkosten.

Immers, anders dan [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] stelt, zijn partijen niet bij het sluiten van de koopovereenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling uitgegaan. In de redenering van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] zou die veronderstelling moeten zijn dat [naam 1] alle financiële verplichtingen uit de koopovereenkomst na zou komen. Die veronderstelling was echter niet bij [eisers] aanwezig. Zij wisten immers bij de totstandkoming van de definitieve koopovereenkomst niet of [naam 1] al zijn verplichtingen zou nakomen. Juist om die reden zijn in de koopovereenkomst bepalingen opgenomen met betrekking tot het stellen van een bankgarantie of het storten van een waarborgsom, alsmede de hoofdelijke verbondenheid voor de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. 4.11. Ten slotte geldt dat, indien al aan de voorwaarden voor (wederzijdse) dwaling zou zijn voldaan, de dwaling in de gegeven omstandigheden voor rekening van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] behoort te blijven (art. 6:228 lid 2 BW). Het was de eigen keus en wens van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] om de koopovereenkomst mede aan te gaan, terwijl zij wist dat zij zelf niet aan de financiële verplichtingen zou kunnen voldoen. Daarbij heeft zij vertrouwd op uitlatingen van [naam 1] zonder voldoende onderzoek te hebben gedaan om een onjuiste voorstelling van zaken te voorkomen. Dat staat aan een succesvol beroep op dwaling in de weg. Redelijkheid en billijkheid 4.12. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] voert verder aan dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eisers] aanspraak hebben gemaakt op nakoming van de koopovereenkomst, in het bijzonder op de bedongen boete. Volgens [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] kan haar niet worden tegengeworpen dat zij niet wist dat [naam 1] onder bewind was gesteld en dat hij in de afgelopen jaren meerdere verkopers om de tuin heeft geleid. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] werd in ‘het spel’ van [naam 1] meegezogen, omdat [naam 1] aandrong op het zetten van haar handtekening onder de koopovereenkomst. Als hij zou ‘omvallen’ kon [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] in de woning blijven wonen en haar dochter in haar appartement. Naar redelijkheid en billijkheid kan het zetten van haar handtekening, wat ogenschijnlijk weinig gevolgen heeft, haar niet fataal worden. Het is ook niet redelijk en billijk dat [eisers] hebben kunnen profiteren van het feit dat [naam 1] haar heeft bewogen de koopovereenkomst te ondertekenen. Als zij niet had meegetekend, hadden [eisers] geen boete kunnen opeisen, aldus [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] . 4.13. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] beroept zich op artikel 6:248 lid 2 BW in samenhang met artikel 3:12 BW. In artikel 6:248 lid 2 BW is bepaald dat een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel niet van toepassing is, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De stelplicht en de bewijslast van feiten en omstandigheden die een beroep op artikel 6:248 lid 2 BW kunnen rechtvaardigen, rusten op [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] . 4.14. Bij de toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW moet terughoudendheid worden betracht. Het gaat er bij deze toets niet om of toepassing van de regel niet redelijk is, maar of de regel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dit is een zeer strenge eis. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden waardoor de toepassing van de bepaling in een specifiek geval tot een onaanvaardbare uitkomst leidt. 4.15. Hoewel het invoelbaar is dat het naar is voor [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] dat zij door de ondertekening van de koopovereenkomst wordt geconfronteerd met de daaruit voortvloeiende verplichtingen, is dat naar het oordeel van de rechtbank niet voldoende voor een geslaagd beroep op artikel 6:248 lid 2 BW. Dit is een omstandigheid waarmee [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] rekening had kunnen houden en die tot haar risico behoort. De verplichtingen uit de koopovereenkomst zijn gebruikelijke bedingen die afkomstig zijn uit de NVM-modelakte. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] heeft bovendien erkend dat zij als appartementseigenaar op de hoogte was van de consequenties van het aangaan van een koopovereenkomst en dat zij door Hopman Makelaars bij de ondertekening van de koopovereenkomst op de hoofdelijke aansprakelijkheid is gewezen. Onder deze omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar dat [eisers] zich tegenover [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] op de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst, waaronder de boetebepaling, beroepen. Matiging boete 4.16. De door [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] gestelde omstandigheden geven de rechtbank wél (mede) aanleiding om de bedongen boete aanzienlijk te matigen, omdat het boetebeding tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Echter, de rechtbank ziet - anders dan [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] - in de gegeven omstandigheden geen grond om de boete tot nihil te matigen. Dit licht de rechtbank als volgt toe. 4.17. Artikel 6:94 BW bepaalt dat voor matiging van de bedongen boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen. Deze maatstaf, die noopt tot terughoudendheid bij het hanteren van de bevoegdheid tot matiging, geldt ook indien het gaat om een contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopprijs in koopovereenkomsten ter zake onroerend goed. De omstandigheden van het geval zijn uiteindelijk beslissend. 4.18. [eisers] zijn van mening dat zij gerechtigd zijn de gehele 10% van de koopsom - € 285.000 - te vorderen, maar benadrukken dat zij niet van steen zijn. Het is hen niet erom te doen om te ‘cashen’. Zij begrijpen dat [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] door haar onverstandige keuzes in een penibele situatie is beland. Echter, zij waren door de eis van [naam 1] en [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] om de overdracht van de woning snel te laten plaatsvinden, genoodzaakt om zelf ook een nieuwe woning te kopen. Aangezien zij deze woning wel moesten afnemen, zaten zij bijna een jaar lang met dubbele lasten, waaronder een overbruggingshypotheek. Daarnaast zat hun pensioen in de woning en zouden zij met de aankoop van hun nieuwe, minder dure huis een aardig pensioen overhouden. Doordat zij met de overbruggingshypotheek zaten, waren zij genoodzaakt om een klein jaar later een lager bod op de woning te accepteren. Hierdoor houden zij minder over voor hun pensioen, aldus [eisers] Als de rechtbank overgaat tot matiging van de boete, verzoeken [eisers] de rechtbank daarom om aan te sluiten bij het door hen overgelegde ‘overzicht van de kosten wegens de niet doorgegane verkoop van [adres 1] ’, dat resulteert in een schadebedrag van € 73.249,55 exclusief advocaatkosten.

[eisers] stellen met een schadeloosstelling genoegen te nemen. 4.19. Bij de beoordeling of de boete gematigd moet worden, neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. 4.19.1. [naam 1] en [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] hebben de woning driemaal bezichtigd, de laatste keer op 2 augustus 2023. Vóór die tijd waren [eisers] al bezig met de aankoop van [adres 2] te Heemskerk . Zij hebben op 1 augustus 2023 een (door verkopers op 29 juli 2023 ondertekende) koopovereenkomst met een no risk clausule ondertekend. Dat zij hiertoe genoodzaakt waren door de eis van [naam 1] en [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] om de overdracht van de woning in Castricum snel te laten plaatsvinden, wordt betwist door [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en blijkt nergens uit. Dit vindt de rechtbank ook niet aannemelijk. Van onderhandelingen, laat staan een koopovereenkomst, was immers nog helemaal geen sprake. Integendeel, na de laatste bezichtiging op 2 augustus 2023 bleef het van de zijde van [naam 1] en [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] stil. Nadat de verkoopmakelaar van de woning in Heemskerk [eisers] op 11 augustus 2023 had laten weten dat de verkopers zich vanwege een beter bod op ontbinding wilden beroepen, tenzij [eisers] de koopovereenkomst uiterlijk 14 augustus 2023 onvoorwaardelijk zouden maken, hebben [eisers] zelf contact opgenomen met [naam 1] en hem gevraagd een bod uit te brengen. Er waren op dat moment geen andere kandidaat-kopers. Op 14 augustus 2023 heeft [naam 1] telefonisch aan [eisers] een bod uitgebracht op de woning (met weiland) van € 2.850.000,- zonder enig voorbehoud. [eisers] hebben dat bod diezelfde dag geaccepteerd en de verkoopmakelaar van de woning in Heemskerk meegedeeld dat de koop van die woning definitief zou doorgaan. 4.19.2. Uit deze gang van zaken volgt dat [eisers] een eigen rol en aandeel hebben gehad in de ontstane situatie. Zij hebben al dan niet bewust een aanzienlijk risico genomen - dat zich heeft verwezenlijkt en waaruit schade is ontstaan - door op 14 augustus 2023 hun voorbehouden in de koopovereenkomst voor de woning in Heemskerk te laten vervallen en zich daarmee gebonden te verklaren aan het afnemen van deze woning per 1 november 2023, terwijl zij op dat moment niet meer hadden dan een mondeling bod van [naam 1] en in de veronderstelling waren dat uitsluitend met [naam 1] de koopovereenkomst zou worden aangaan. Op basis van uitlatingen van [naam 1] gingen zij ervan uit dat hij de koopsom uit een miljoenenerfenis kon betalen. Duidelijk was voor iedereen dat [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] , die een WAO-uitkering ontvangt, zelf niet in staat was om de koopsom te voldoen. Hopman Makelaars, die (de situatie van) [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] kende vanwege de aankoop van haar appartement en een aankoopgesprek samen met [naam 1] in februari 2023, heeft [naam 1] daarom ook als enige koper op de concept-koopovereenkomst vermeld. Dat heeft Hopman Makelaars gedaan ondanks dat zij op de hoogte was van signalen afkomstig van Rietveld Makelaars uit Limmen en van garagehouder [naam 2] uit Castricum dat [naam 1] zijn beloftes met betrekking tot een aanbetaling voor een woning in Bergen respectievelijk de aankoop van twee auto’s, niet nakwam. Die signalen hebben Hopman Makelaars geen aanleiding gegeven om een cliëntenonderzoek (naar het risicoprofiel en de bron van de middelen die gebruikt zouden worden) te doen voorafgaand aan de ondertekening van de definitieve koopovereenkomst op 26 augustus 2023. Hopman Makelaars heeft volstaan met een summiere check van [naam 1] op grond van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft), die na het sluiten van de koopovereenkomst, op 28 augustus 2023, door MyComplyNow is geaccepteerd. 4.19.3. Het is onder deze omstandigheden naar het oordeel van de rechtbank naar maatstaven van redelijkheid en de billijkheid onaanvaardbaar om [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] , die in een later stadium op eigen verzoek als medekoper in de definitieve koopovereenkomst werd opgenomen (onder valse voorwendselen van [naam 1] ), volledig op te laten draaien voor de schade die [eisers] stellen te hebben geleden als gevolg van het moeten afnemen van de woning in Heemskerk per 1 november 2023. Die schade zouden [eisers] ook zonder de handtekening van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] hebben geleden. 4.19.4. Nergens blijkt uit dat [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] zich er op enige wijze bewust van was dat [naam 1] zich anders voordeed dan hij was. Gesteld noch gebleken is verder dat het handelen van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] ervoor heeft gezorgd dat [eisers] in een slechtere positie zijn gekomen. De tekortkoming van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] is niet te wijten aan een vorm van opzet of onwil van haar kant. 4.19.5. Tegelijkertijd kan [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] worden tegengeworpen dat zij geen deskundige heeft ingeschakeld om haar tijdens het aankoopproces te begeleiden. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] valt door haar naïeve houding een verwijt te maken van het feit dat zij een koopovereenkomst heeft gesloten die zij niet kon nakomen. De rechtbank neemt daarbij mee dat de bepaling dat 10% van de koopsom als boete verschuldigd is in geval van ontbinding ten gevolge van een toerekenbare tekortkoming, in koopovereenkomsten betreffende onroerende zaken tussen particulieren gebruikelijk en algemeen bekend is. 4.19.6. De rechtbank betrekt in haar beoordeling verder dat [eisers] door de ontbinding met extra kosten zijn geconfronteerd en maandenlang in een stressvolle situatie hebben gezeten. Tegelijkertijd speelt mee dat het door [eisers] gestelde schadebedrag (€ 73.249,55 exclusief advocaatkosten) niet eenvoudig door [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] uit liquide middelen betaald kan worden of anderszins gefinancierd kan worden. 4.19.7. De rechtbank neemt in het nadeel van [eisers] ook mee dat de schade, die vooral bestaat uit dubbele woonlasten, mede door de handelwijze van [eisers] zelf is opgelopen. [eisers] hebben na de ontbinding van de koopovereenkomst op 16 oktober 2023 de woning uit de verkoop gehaald en deze pas weer aan het publiek aangeboden begin januari 2024. Zij hebben toen gekozen voor stille verkoop, wat niet tot resultaat heeft geleid. Pas op 23 april 2024 is de woning aangeboden via Funda, waarna de woning wel zeer snel werd verkocht aan een derde voor een bedrag van € 2.410.000,- en op 1 augustus 2024 werd geleverd. 4.20. Gelet op al deze feiten en omstandigheden afzonderlijk en in samenhang bekeken ziet de rechtbank in deze atypische zaak, waarin alle partijen slachtoffer zijn van de handelwijze van [naam 1] , reden voor een aanzienlijke matiging van de bedongen boete. Vanwege de omstandigheden waaronder de koopovereenkomst met het boetebeding tot stand is gekomen en de omstandigheden waaronder de boete is verbeurd, acht de rechtbank een matiging van de boete tot € 30.000,- passend. Toekenning van een hoger boetebedrag leidt naar het oordeel van de rechtbank in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. De rechtbank neemt hier ook bij in aanmerking dat, als alle partijen hadden geweten dat [naam 1] niet bevoegd was om de koop te sluiten, de koopovereenkomst zo goed als zeker niet tot stand zou zijn gekomen.

[eisers] stellen met een schadeloosstelling genoegen te nemen. 4.19. Bij de beoordeling of de boete gematigd moet worden, neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. 4.19.1. [naam 1] en [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] hebben de woning driemaal bezichtigd, de laatste keer op 2 augustus 2023. Vóór die tijd waren [eisers] al bezig met de aankoop van [adres 2] te Heemskerk . Zij hebben op 1 augustus 2023 een (door verkopers op 29 juli 2023 ondertekende) koopovereenkomst met een no risk clausule ondertekend. Dat zij hiertoe genoodzaakt waren door de eis van [naam 1] en [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] om de overdracht van de woning in Castricum snel te laten plaatsvinden, wordt betwist door [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en blijkt nergens uit. Dit vindt de rechtbank ook niet aannemelijk. Van onderhandelingen, laat staan een koopovereenkomst, was immers nog helemaal geen sprake. Integendeel, na de laatste bezichtiging op 2 augustus 2023 bleef het van de zijde van [naam 1] en [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] stil. Nadat de verkoopmakelaar van de woning in Heemskerk [eisers] op 11 augustus 2023 had laten weten dat de verkopers zich vanwege een beter bod op ontbinding wilden beroepen, tenzij [eisers] de koopovereenkomst uiterlijk 14 augustus 2023 onvoorwaardelijk zouden maken, hebben [eisers] zelf contact opgenomen met [naam 1] en hem gevraagd een bod uit te brengen. Er waren op dat moment geen andere kandidaat-kopers. Op 14 augustus 2023 heeft [naam 1] telefonisch aan [eisers] een bod uitgebracht op de woning (met weiland) van € 2.850.000,- zonder enig voorbehoud. [eisers] hebben dat bod diezelfde dag geaccepteerd en de verkoopmakelaar van de woning in Heemskerk meegedeeld dat de koop van die woning definitief zou doorgaan. 4.19.2. Uit deze gang van zaken volgt dat [eisers] een eigen rol en aandeel hebben gehad in de ontstane situatie. Zij hebben al dan niet bewust een aanzienlijk risico genomen - dat zich heeft verwezenlijkt en waaruit schade is ontstaan - door op 14 augustus 2023 hun voorbehouden in de koopovereenkomst voor de woning in Heemskerk te laten vervallen en zich daarmee gebonden te verklaren aan het afnemen van deze woning per 1 november 2023, terwijl zij op dat moment niet meer hadden dan een mondeling bod van [naam 1] en in de veronderstelling waren dat uitsluitend met [naam 1] de koopovereenkomst zou worden aangaan. Op basis van uitlatingen van [naam 1] gingen zij ervan uit dat hij de koopsom uit een miljoenenerfenis kon betalen. Duidelijk was voor iedereen dat [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] , die een WAO-uitkering ontvangt, zelf niet in staat was om de koopsom te voldoen. Hopman Makelaars, die (de situatie van) [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] kende vanwege de aankoop van haar appartement en een aankoopgesprek samen met [naam 1] in februari 2023, heeft [naam 1] daarom ook als enige koper op de concept-koopovereenkomst vermeld. Dat heeft Hopman Makelaars gedaan ondanks dat zij op de hoogte was van signalen afkomstig van Rietveld Makelaars uit Limmen en van garagehouder [naam 2] uit Castricum dat [naam 1] zijn beloftes met betrekking tot een aanbetaling voor een woning in Bergen respectievelijk de aankoop van twee auto’s, niet nakwam. Die signalen hebben Hopman Makelaars geen aanleiding gegeven om een cliëntenonderzoek (naar het risicoprofiel en de bron van de middelen die gebruikt zouden worden) te doen voorafgaand aan de ondertekening van de definitieve koopovereenkomst op 26 augustus 2023. Hopman Makelaars heeft volstaan met een summiere check van [naam 1] op grond van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft), die na het sluiten van de koopovereenkomst, op 28 augustus 2023, door MyComplyNow is geaccepteerd. 4.19.3. Het is onder deze omstandigheden naar het oordeel van de rechtbank naar maatstaven van redelijkheid en de billijkheid onaanvaardbaar om [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] , die in een later stadium op eigen verzoek als medekoper in de definitieve koopovereenkomst werd opgenomen (onder valse voorwendselen van [naam 1] ), volledig op te laten draaien voor de schade die [eisers] stellen te hebben geleden als gevolg van het moeten afnemen van de woning in Heemskerk per 1 november 2023. Die schade zouden [eisers] ook zonder de handtekening van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] hebben geleden. 4.19.4. Nergens blijkt uit dat [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] zich er op enige wijze bewust van was dat [naam 1] zich anders voordeed dan hij was. Gesteld noch gebleken is verder dat het handelen van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] ervoor heeft gezorgd dat [eisers] in een slechtere positie zijn gekomen. De tekortkoming van [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] is niet te wijten aan een vorm van opzet of onwil van haar kant. 4.19.5. Tegelijkertijd kan [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] worden tegengeworpen dat zij geen deskundige heeft ingeschakeld om haar tijdens het aankoopproces te begeleiden. [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] valt door haar naïeve houding een verwijt te maken van het feit dat zij een koopovereenkomst heeft gesloten die zij niet kon nakomen. De rechtbank neemt daarbij mee dat de bepaling dat 10% van de koopsom als boete verschuldigd is in geval van ontbinding ten gevolge van een toerekenbare tekortkoming, in koopovereenkomsten betreffende onroerende zaken tussen particulieren gebruikelijk en algemeen bekend is. 4.19.6. De rechtbank betrekt in haar beoordeling verder dat [eisers] door de ontbinding met extra kosten zijn geconfronteerd en maandenlang in een stressvolle situatie hebben gezeten. Tegelijkertijd speelt mee dat het door [eisers] gestelde schadebedrag (€ 73.249,55 exclusief advocaatkosten) niet eenvoudig door [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] uit liquide middelen betaald kan worden of anderszins gefinancierd kan worden. 4.19.7. De rechtbank neemt in het nadeel van [eisers] ook mee dat de schade, die vooral bestaat uit dubbele woonlasten, mede door de handelwijze van [eisers] zelf is opgelopen. [eisers] hebben na de ontbinding van de koopovereenkomst op 16 oktober 2023 de woning uit de verkoop gehaald en deze pas weer aan het publiek aangeboden begin januari 2024. Zij hebben toen gekozen voor stille verkoop, wat niet tot resultaat heeft geleid. Pas op 23 april 2024 is de woning aangeboden via Funda, waarna de woning wel zeer snel werd verkocht aan een derde voor een bedrag van € 2.410.000,- en op 1 augustus 2024 werd geleverd. 4.20. Gelet op al deze feiten en omstandigheden afzonderlijk en in samenhang bekeken ziet de rechtbank in deze atypische zaak, waarin alle partijen slachtoffer zijn van de handelwijze van [naam 1] , reden voor een aanzienlijke matiging van de bedongen boete. Vanwege de omstandigheden waaronder de koopovereenkomst met het boetebeding tot stand is gekomen en de omstandigheden waaronder de boete is verbeurd, acht de rechtbank een matiging van de boete tot € 30.000,- passend. Toekenning van een hoger boetebedrag leidt naar het oordeel van de rechtbank in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. De rechtbank neemt hier ook bij in aanmerking dat, als alle partijen hadden geweten dat [naam 1] niet bevoegd was om de koop te sluiten, de koopovereenkomst zo goed als zeker niet tot stand zou zijn gekomen.