ECLI:NL:RBNHO:2024:11459

RECHTBANK Noord-Holland Civiel recht Zittingsplaats Haarlem Zaaknummer: C/15/357161 / KG ZA 24-558 Vonnis in kort geding van 7 november 2024 in de zaak van [eiser] , wonende te [plaats], eisende partij, hierna te noemen: [eiser], advocaat: mr. E.W.M. Aalsma, tegen [gedaagde] , wonende te [plaats], gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde], gevolmachtigde: [gemachtigde], advocaat: mr. K.D.C. Schemkes.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 26 september 2024 inclusief elf producties van de zijde van [eiser], - de nadere producties 12 tot en met 18 van de zijde van [eiser], - de akte wijziging van eis van 19 oktober 2024 van de zijde van [eiser],- de stelbrief van mr. Schemkes van 22 oktober 2024 met daarbij zes producties van de zijde van [gedaagde], - de mondelinge behandeling van 24 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,- de spreekaantekeningen van mr. Aalsma,- de spreekaantekeningen van mr. Schemkes. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.

2.1. Op 13 november 2018 heeft [gedaagde] een levenstestament laten opstellen waarin zij maatregelen heeft getroffen voor de situatie dat zij om wat voor reden dan ook niet meer zelf haar wil kan bepalen en beslissingen kan nemen. [gedaagde] heeft in haar testament onder meer een algemene volmacht tot het behartigen van haar vermogensrechtelijke en andere zakelijke belangen gegeven aan haar dochters: [gemachtigde] (hierna: [gemachtigde]) en [betrokkene]. Beide dochters kunnen hun taken als algemeen gevolmachtigden zowel tezamen als ieder afzonderlijk uitoefenen. Voor zover van belang vermeldt het levenstestament: “II. Algemene bepalingen Bevoegdheden in abstracte zin: algemene volmacht Deze volmacht is een algemene volmacht in de zin van artikel 3:62 lid 1 Burgerlijk Wetboek. Dat betekent dat de gevolmachtigde mij in al mijn hoedanigheden, waaronder begrepen mijn hoedanigheid van bestuurder en/of aandeelhouder van een rechtspersoon en certificaathouder, mag vertegenwoordigen in alle zaken en namens mij alle rechtshandelingen mag verrichten op het gebied van het burgerlijk recht, het belastingrecht, het procesrecht en elk ander rechtsgebied voor zover de wet toestaat. Deze volmacht strekt zich uitdrukkelijk uit tot daden van beschikking.” En: “III. Bevoegdheden van de gevolmachtigde Bevoegdheden in concrete zin (…) v. optreden in rechte - Mij in rechte te vertegenwoordigen, zowel eisende als verwerende, zich van rechtskundige bijstand te voorzien, alle processuele handelingen en alle executiemaatregen ten uitvoer te leggen of te vorderen; - vaststellingsovereenkomsten aan te gaan en schikkingen te treffen; (…)” 2.2. In september 2019 heeft [eiser] de woning en winkelruimte aan de [adres 1] [nummer 1] en [nummer 2] in [plaats] van [gedaagde] gekocht tegen een koopsom van € 450.000,00. De daarvoor bestemde koopovereenkomst is door partijen op 3 ([gedaagde]) en [nummer 1] ([eiser]) september 2019 ondertekend. Ten aanzien van de eigendomsoverdracht van de twee panden vermeldt de koopovereenkomst het volgende: “artikel 4 Eigendomsoverdracht 4.1. De akte van levering zal gepasseerd worden bij oplevering nieuwbouw op betreffend perceel of voordat de sloop begint voorafgaand aan de nieuwbouw, ter keuze van verkoper of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris verbonden aan notariskantoor Batenburg, gevestigd te [plaats], hierna verder te noemen notaris.” Tot het moment van levering huurt [eiser] de twee panden op grond van een huurovereenkomst en betaalt hij maandelijks huur aan [gedaagde]. 2.3. Op enig moment is tussen partijen een verschil van inzicht ontstaan over de openstaande huur. Omdat [gedaagde] van mening was dat [eiser] een huurachterstand had laten ontstaan, heeft [gemachtigde] – als gevolmachtigde van [gedaagde] – de vordering tot betaling van de huurachterstand uit handen gegeven aan haar (voormalig) advocaat, mr. Schildwacht. 2.4. Om tot een oplossing van het verschil van inzicht te komen, is in de periode van 20 juni 2024 tot en met 3 juli 2024 tussen partijen onderhandeld. Zij hebben zich daarbij laten vertegenwoordigen door hun advocaten, [eiser] door mr. Aalsma en [gedaagde] ([gemachtigde]) door mr. Schildwacht. Via de advocaten hebben partijen per e-mail over en weer voorstellen gedaan, waarbij de advocaten ook telefonisch contact hebben gehad. Die voorstellen hebben niet alleen betrekking gehad op de betaling van achterstallige huur, maar ook op afwikkeling van de koopovereenkomst. 2.5. Per e-mail van 2 juli 2024 om 12:48 heeft mr. Schildwacht namens [gedaagde] een laatste voorstel gedaan. Dat voorstel is door de advocaat van [eiser] per e-mail van 3 juli 2024 om 10:15 uur aanvaard, met uitzondering van de voorgestelde wijze van betaling. In plaats van de betaling over te maken naar de derdengeldenrekening van het kantoor van de advocaat van [gedaagde], stelde hij voor de betaling over te maken naar de derdengeldenrekening van het notariskantoor Batenburg. Voor zover relevant schrijft mr. Schildwacht in zijn e-mail van 2 juli 2024 12:48: “(…) Ik heb uw email met cliënte besproken en zij is bereid om toch nog een poging te wagen, zodat de zaak kan worden opgelost. Kort gezegd komt het erop neer dat zij bereid is in te stemmen met de helft van de maand juni en juli als huurbetaling door uw cliënt. Onder de voorwaarde dat de levering zsm in gang wordt gezet. 1. Koopprijs € 450.000,- k.k. Ik merk hierbij op dat het twee panden betreffen en dat de koopprijs dus zal moeten worden opgesplitst voor de notariële aktes. Hierbij zal € 200.000,- k.k. als koopprijs gelden voor [adres 1] [nummer 1]. En € 250.000,- k.k. als koopprijs voor [adres 1] [nummer 2]. (…) 4. Uw cliënt voldoet de achterstallige huur van € 32.500,- en betaalt de huur voor de maan juni en juli van in totaal € 3.925,61 (dat is dus twee keer de helft). Dit bedrag van in totaal € 40.351,22 dient uiterlijk binnen nu en 7 dagen, en sowieso twee dagen voor de datum van levering, te worden overgemaakt naar mijn derdengeldenrekening. Het bedrag dat uw cliënt reeds heeft betaald, kan hierop in mindering strekken. (…) 5. De akte van levering voor de beide panden wordt uiterlijk vóór 1 augustus 2024 door Batenburg Notarissen of andere notaris verleden. (…)” Voor zover relevant schrijft mr. Aalsma in haar e-mail van 3 juli 2024 10:15 uur: “(…) Het aanbod van uw cliënte is akkoord met uitzondering van de wijze van betaling opgenomen in punt 4. Mijn cliënt draagt zorg voor tijdige storting op de geldenderdenrekening van notariskantoor Batenburg (…) Gelet op de perikelen m.b.t. de hypotheek van uw cliënte, is het verzoek of uw cliënte de afspraak met de notaris wil maken. Dan wordt het royement ook z.s.m. in gang gezet. De datum van de afspraak voor de overdracht, verneem ik gaarne van u per omgaande. (…)” 2.6. Mr. Schildwacht heeft zich vervolgens gewend tot Batenburg Notarissen om deze de opdracht te geven om de leveringsakten gereed te maken. Per e-mail van 8 juli 2024 bericht een kandidaat-notaris van notariskantoor Batenburg aan [eiser] dat het passeren van de leveringsakten van de twee panden aan de [adres 1] [nummer 1] en [nummer 2] gepland is op 26 juli 2024. 2.7. Vervolgens schrijft mr. Schildwacht (voormalig advocaat van [gedaagde]) bij e-mail van 12 juli 2024 dat de geplande levering op 26 juli 2024 wegens familie- en andere omstandigheden niet kan doorgaan en dat deze verschoven zal moeten worden. Ook zegt hij toe dat hij op korte termijn een nieuwe leveringsdatum zal doorgeven aan [eiser]. 2.8. Omdat er geen nieuwe leveringsdatum is voorgesteld en levering van de panden nog niet heeft plaatsgevonden, is [eiser] onderhavige kortgedingprocedure bij deze rechtbank gestart.

3.1. [eiser] vordert, na vermeerdering van eis, – samengevat – dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: [gedaagde] veroordeelt om binnen een dag na betekening van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan de levering van de twee panden aan de [adres 1] [nummer 1] en [nummer 2] en aan alle eventuele handelingen die nodig zijn voor de beëindiging van de hypotheek. En dat de voorzieningenrechter bepaalt dat dit vonnis in de plaats komt van de toestemming en (rechts)handelingen van [gedaagde] die nodig zijn voor de levering van, en beëindiging van de hypotheek op, de twee panden, als [gedaagde] niet binnen de gestelde termijn meewerkt, [gedaagde] veroordeelt om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis aan [eiser] een dwangsom van € 1.000,- per dag, met een maximum van € 100.000,-, te betalen als [gedaagde] niet aan de veroordeling onder 1. voldoet, [gedaagde] veroordeelt in de werkelijke proces-, beslag- en nakosten, De uitspraak uitvoerbaar bij voorraad verklaart, zo nodig op de minuut en alle uren en dagen. 3.2. [eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat partijen op 3 juli 2024 overeenstemming hebben bereikt over de koop en levering van de twee panden en de betaling van de achterstallige huur. [eiser] heeft immers binnen de gestelde termijn het namens [gedaagde] gedane voorstel geaccepteerd. Vervolgens heeft de notaris op verzoek van [gedaagde], althans haar advocaat, de levering van de panden ingepland op 26 juli 2024, zodat ook daaruit kan worden afgeleid dat er sprake is van overeenstemming tussen partijen. 3.3. [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 3.4. [gedaagde] voert allereerst aan dat het spoedeisend belang van [eiser] ontbreekt. In de koopovereenkomst van september 2019 zijn partijen namelijk niet een vast moment van levering overeengekomen, maar stelden partijen dat afhankelijk van de door [eiser] gewenste nieuwbouw. Omdat de huidige stand van zaken ten aanzien van de voorgenomen sloop van de panden op dit moment volstrekt onduidelijk is, heeft [eiser] geen spoedeisend belang bij zijn vordering. Ten tweede betwist [gedaagde] dat partijen overeenstemming hebben bereikt en dat sprake is van een perfecte overeenkomst. Volgens [gedaagde] heeft zij niet ingestemd met de gewijzigde wijze van betaling van de huurachterstand en heeft zij al helemaal niet ingestemd met de voorgenomen levering van de panden op 26 juli 2024. Dat mandaat heeft [gemachtigde], namens [gedaagde], namelijk niet aan haar voormalig advocaat gegeven. Het voorstel dat haar advocaat per e-mail van 2 juli 2024 aan [eiser] deed, deed hij vrijblijvend onder voorbehoud van alle rechten en weren, zodat het [gedaagde] vrijstond daarop terug te komen. Tot slot doet [gedaagde] een beroep op gewijzigde omstandigheden. De koopovereenkomst ten aanzien van de twee panden dateert uit september 2019. Sindsdien zijn er vijf jaren verstreken en zijn de omstandigheden dusdanig gewijzigd dat het van [gedaagde] niet meer verwacht kan worden dat de oorspronkelijke overeenkomst in stand gelaten wordt. 3.5. De voorzieningenrechter gaat hierna, voor zover van belang, nader in op de stellingen van partijen.

spoedeisend belang 4.1. [eiser] heeft onweersproken aangevoerd dat hij met [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf]) een (mondelinge) overeenkomst gesloten heeft waarbij [eiser] toegezegd heeft de twee panden binnen zes maanden na juni 2024 aan [bedrijf] te leveren. Omdat [eiser] op dit moment nog niet aan die toezegging kan voldoen, heeft hij spoedeisend belang bij de onderhavige procedure. Dat betekent dat de zaak in kort geding kan worden behandeld. [gedaagde] heeft in haar levenstestament volmacht gegeven aan [gemachtigde] 4.2. De voorzieningenrechter stelt voorop dat [gedaagde] in haar levenstestament van 13 november 2018 een algemene en verstrekkende volmacht aan haar dochter, [gemachtigde], heeft afgegeven. [gemachtigde] heeft ter zitting verklaard dat haar moeder reeds vijf jaar aan dementie lijdt en dat zij daarom al vijf jaar de (zakelijke) belangen van [gedaagde] behartigt. De voorzieningenrechter stelt vast dat [gemachtigde] daartoe op basis van de gegeven volmacht gerechtigd is en dat zij [gedaagde] ook in een gerechtelijke procedure mag vertegenwoordigen. Ter zitting is [gemachtigde], namens [gedaagde], samen met haar advocaat mr. Schemkes verschenen. Partijen hebben op 3 juli 2024 een overeenkomst gesloten 4.3. De voorzieningenrechter is van oordeel dat partijen op 3 juli 2024 een overeenkomst hebben gesloten waarin partijen afspraken dat [eiser] de (in 2019 overeengekomen) koopsom en een bedrag aan huurachterstand aan [gedaagde] zou betalen en dat [gedaagde] de eigendom van de panden aan de [adres 1] [nummer 1] en [nummer 2] aan [eiser] zou overdragen. De voorzieningenrechter legt dat hieronder uit. 4.4. Artikel 6:217 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod van de ene partij en de aanvaarding daarvan door de andere partij. 4.5. [gemachtigde] heeft ter zitting verklaart dat zij, namens [gedaagde], op enig moment een advocaat in de arm heeft genomen om ervoor te zorgen dat [eiser] de achterstallige huur voor de twee panden zou betalen. Om tot een oplossing van het geschil te komen, hebben (de advocaten van) partijen in de periode juni en juli 2024 onderhandeld. Die onderhandelingen hebben uiteindelijk geresulteerd in het voorstel van 2 juli 2024 (zie het citaat onder 2.5) van de -voormalig- advocaat van [gedaagde] waarin hij – kort gezegd – levering van de twee panden vóór 1 augustus 2024 aan [eiser] voorstelde tegen betaling door hem van de koopsom én de achterstallige huur aan [gedaagde]. Dat voorstel kwalificeert als een aanbod. Het is immers gericht tot [eiser] en het is voldoende bepaald wat de (essentiële) onderdelen zijn die bij aanvaarding van het aanbod onderdeel zullen uitmaken van de overeenkomst. Uit de e-mail van 3 juli 2024 van (de advocaat van [eiser]) volgt vervolgens dat [eiser] het aanbod van [gedaagde] aanvaardt. 4.6. Weliswaar volgt uit dezelfde e-mail van 3 juli 2024 dat (de advocaat van) [eiser] een wijziging voorstelt op een subonderdeel, namelijk betaling op de derdenrekening van het notariskantoor in plaats van op de derdenrekening van het kantoor van de (voormalig) advocaat van [gedaagde], maar dat maakt niet dat het aanbod niet is aanvaard. Partijen hebben namelijk overeenstemming bereikt over de essentialia van de overeenkomst: het door [eiser] te betalen bedrag, dat het bedrag betaald dient te worden op een derdengeldenrekening en dat [gedaagde] de twee panden voor 1 augustus 2024 in eigendom overdraagt aan [eiser]. Bovendien heeft [eiser] onweersproken aangevoerd dat mr. Schildwacht heeft laten weten dat de wijziging van de rekening waarop de koopsom zou worden gestort geen probleem vormde (“een derdenrekening is een derdenrekening”) en ligt die wijziging, nu er sprake was van een betaling ter uitvoering van een notariële overdracht, ook volstrekt in de rede. 4.7. Het verweer dat [gedaagde], althans [gemachtigde] namens [gedaagde], nooit heeft ingestemd met het voorstel om de panden aan [eiser] te leveren of daarop mocht terugkomen, volgt de voorzieningenrechter niet. Dat kan namelijk niet volgen uit het gegeven dat nadat [eiser] het aanbod op 3 juli 2024 aanvaarde en dat op initiatief van [gedaagde] door haar (voormalig) advocaat vervolgens een afspraak met de notaris is gemaakt voor de notariële levering van de panden op 26 juli 2024. Indien in de mail van de advocaat van [eiser] van 3 juli al een gewijzigs aanbod is opgenomen ligt aanvaarding van het aanbod in de doorgifte van die afspraak besloten. Overigens blijkt uit de latere e-mailwisseling tussen partijen niet dat [gedaagde] op de gemaakte afspraken terugkwam, omdat zij het daarmee niet eens zou zijn. De geplande levering van de panden is namelijk per e-mail van 12 juli 2024 uitgesteld vanwege familieomstandigheden en een nieuwe leveringsdatum zou op een later moment worden medegedeeld. 4.8. Ter zitting heeft [gemachtigde] zich namens [gedaagde] nog op het standpunt gesteld dat zij haar voormalig advocaat, mr. Schildwacht, nooit de opdracht heeft gegeven om tot verkoop en levering van de panden over te gaan. Voor zover deze advocaat zijn opdracht te buiten zou zijn gegaan door afspraken te maken die niet alleen strekten tot oplossing van het geschil over de huurachterstand maar ook tot effectuering van de koopovereenkomst, kan dat niet aan [eiser] worden tegengeworpen. Op grond van het feit dat mr. Schildwacht als advocaat optrad mocht [eiser] er van uitgaan dat [gedaagde], althans [gemachtigde], met het resultaat van de onderhandelingen instemde. Bovendien volgt uit de e-mail van 2 juli 2024, dat de voormalig advocaat voorstellen waarvan levering van de twee panden onderdeel uitmaakte besprak met [gedaagde] (althans met [gemachtigde] namens [gedaagde]), en is door mr. Schildwacht ook in eerder emailverkeer gerefereerd aan de opvatting van zijn cliënte, hetgeen ook aannemelijk maakt dat daarvan sprake was. Gewijzigde omstandigheden 4.9. [gedaagde] heeft zich tot slot op het standpunt gesteld dat sprake is van gewijzigde omstandigheden die maken dat van haar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet gevergd kan worden dat de koopovereenkomst ongewijzigd in stand blijft. Volgens haar overtreedt [eiser] de bepalingen uit de huurovereenkomst die integraal onderdeel uitmaken van de koopovereenkomst, omdat hij onrechtmatig kamers onderverhuurt, bouwkundige wijzigingen in de panden heeft aangebracht, de brandveiligheid in verband met de (onrechtmatige) kamergewijze verhuur niet op orde is en een bestuurs- en strafrechtelijke proces tegen [eiser] aanhangig is gemaakt in verband met het storten van afval op het buitenterrein van één van de panden. 4.10. De voorzieningenrechter volgt ook dit betoog van [gedaagde] niet. Deze omstandigheden waren bekend ten tijde van de onderhandelingen tussen partijen die uiteindelijk heeft geresulteerd in de koop/vaststellingsovereenkomst van 3 juli 2024, en moeten daardoor geacht worden in de overeenkomst te zijn verdisconteerd. Dat daarna nog gewijzigde omstandigheden hebben plaatsgevonden is niet gesteld en niet gebleken.

4.11. Gelet op het op voorgaande moet de conclusie zijn dat [gedaagde] haar verplichtingen uit de koop/vaststellingsovereenkomst van 3 juli 2024 moet nakomen, in die zin dat zij moet meewerken aan de eigendomsoverdracht van de twee panden aan de [adres 1] [nummer 1] en [nummer 2] aan [eiser], als hieronder gepreciseerd. De voorzieningenrechter merkt daarbij op dat voor zover [gedaagde] zelf niet (meer) bij machte is de voor levering benodigde (rechts)handelingen te verrichten, deze door [gemachtigde] op basis van de gegeven volmacht, namens [gedaagde], verricht moeten worden. De voorzieningenrechter wijst de vordering tot nakoming in zoverre toe. De voorzieningenrechter wijst de gevorderde dwangsom af 4.12. De voorzieningenrechter wijst de gevorderde dwangsom op niet-nakoming af. Omdat de voorzieningenrechter ook zal bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de toestemming van [gedaagde] tot de rechtshandelingen die voor levering (en doorhaling van de hypotheek) nodig zijn, daarom heeft [eiser] geen belang meer bij een dwangsom. De beslag- en proceskosten 4.13. [eiser] vordert [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 414,60 voor kosten deurwaardersexploten, € 320,00 voor griffierecht en € 554,00 voor salaris advocaat (1,0 punt(en) × € 554,00), totaal € 1.288,60. 4.14. [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De voorzieningenrechter ziet geen aanleiding om [gedaagde] in de werkelijk gemaakte proceskosten te veroordelen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 135,97 - salaris advocaat € 1.107,00 - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.420,97

De voorzieningenrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde] om binnen een dag na betekening van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan de levering van de twee panden aan de [adres 1] [nummer 1] en [nummer 2] te [plaats] (kadastraal bekend als [plaats] [kadasternummer 1] en [plaats] [kadasternummer 2]) en aan alle handelingen die nodig zijn voor de beëindiging van de hypotheek die op de eerder genoemde panden rusten, onder meer door op een daartoe door de notaris vastgestelde datum voor het transport c.a. ter verschijnen en de benodigde akten te tekenen. 5.2. bepaalt dat dit vonnis in de plaats komt van de toestemming van [gedaagde] tot de rechtshandelingen die nodig zijn voor de levering van en de beëindiging van de hypotheek op de onder 5.1 genoemde panden, als [gedaagde] niet meewerkt binnen de onder 5.1 gestelde termijn, waarbij partijen worden geattendeerd op het bepaalde in art. 301 lid 2 Rv. 5.3. veroordeelt [gedaagde] in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 1.288,60, 5.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.420,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op 7 november 2024.

RECHTBANK Noord-Holland Civiel recht Zittingsplaats Haarlem Zaaknummer: C/15/357161 / KG ZA 24-558 Vonnis in kort geding van 7 november 2024 in de zaak van [eiser] , wonende te [plaats], eisende partij, hierna te noemen: [eiser], advocaat: mr. E.W.M. Aalsma, tegen [gedaagde] , wonende te [plaats], gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde], gevolmachtigde: [gemachtigde], advocaat: mr. K.D.C. Schemkes.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 26 september 2024 inclusief elf producties van de zijde van [eiser], - de nadere producties 12 tot en met 18 van de zijde van [eiser], - de akte wijziging van eis van 19 oktober 2024 van de zijde van [eiser],- de stelbrief van mr. Schemkes van 22 oktober 2024 met daarbij zes producties van de zijde van [gedaagde], - de mondelinge behandeling van 24 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,- de spreekaantekeningen van mr. Aalsma,- de spreekaantekeningen van mr. Schemkes. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.

2.1. Op 13 november 2018 heeft [gedaagde] een levenstestament laten opstellen waarin zij maatregelen heeft getroffen voor de situatie dat zij om wat voor reden dan ook niet meer zelf haar wil kan bepalen en beslissingen kan nemen. [gedaagde] heeft in haar testament onder meer een algemene volmacht tot het behartigen van haar vermogensrechtelijke en andere zakelijke belangen gegeven aan haar dochters: [gemachtigde] (hierna: [gemachtigde]) en [betrokkene]. Beide dochters kunnen hun taken als algemeen gevolmachtigden zowel tezamen als ieder afzonderlijk uitoefenen. Voor zover van belang vermeldt het levenstestament: “II. Algemene bepalingen Bevoegdheden in abstracte zin: algemene volmacht Deze volmacht is een algemene volmacht in de zin van artikel 3:62 lid 1 Burgerlijk Wetboek. Dat betekent dat de gevolmachtigde mij in al mijn hoedanigheden, waaronder begrepen mijn hoedanigheid van bestuurder en/of aandeelhouder van een rechtspersoon en certificaathouder, mag vertegenwoordigen in alle zaken en namens mij alle rechtshandelingen mag verrichten op het gebied van het burgerlijk recht, het belastingrecht, het procesrecht en elk ander rechtsgebied voor zover de wet toestaat. Deze volmacht strekt zich uitdrukkelijk uit tot daden van beschikking.” En: “III. Bevoegdheden van de gevolmachtigde Bevoegdheden in concrete zin (…) v. optreden in rechte - Mij in rechte te vertegenwoordigen, zowel eisende als verwerende, zich van rechtskundige bijstand te voorzien, alle processuele handelingen en alle executiemaatregen ten uitvoer te leggen of te vorderen; - vaststellingsovereenkomsten aan te gaan en schikkingen te treffen; (…)” 2.2. In september 2019 heeft [eiser] de woning en winkelruimte aan de [adres 1] [nummer 1] en [nummer 2] in [plaats] van [gedaagde] gekocht tegen een koopsom van € 450.000,00. De daarvoor bestemde koopovereenkomst is door partijen op 3 ([gedaagde]) en [nummer 1] ([eiser]) september 2019 ondertekend. Ten aanzien van de eigendomsoverdracht van de twee panden vermeldt de koopovereenkomst het volgende: “artikel 4 Eigendomsoverdracht 4.1. De akte van levering zal gepasseerd worden bij oplevering nieuwbouw op betreffend perceel of voordat de sloop begint voorafgaand aan de nieuwbouw, ter keuze van verkoper of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris verbonden aan notariskantoor Batenburg, gevestigd te [plaats], hierna verder te noemen notaris.” Tot het moment van levering huurt [eiser] de twee panden op grond van een huurovereenkomst en betaalt hij maandelijks huur aan [gedaagde]. 2.3. Op enig moment is tussen partijen een verschil van inzicht ontstaan over de openstaande huur. Omdat [gedaagde] van mening was dat [eiser] een huurachterstand had laten ontstaan, heeft [gemachtigde] – als gevolmachtigde van [gedaagde] – de vordering tot betaling van de huurachterstand uit handen gegeven aan haar (voormalig) advocaat, mr. Schildwacht. 2.4. Om tot een oplossing van het verschil van inzicht te komen, is in de periode van 20 juni 2024 tot en met 3 juli 2024 tussen partijen onderhandeld. Zij hebben zich daarbij laten vertegenwoordigen door hun advocaten, [eiser] door mr. Aalsma en [gedaagde] ([gemachtigde]) door mr. Schildwacht. Via de advocaten hebben partijen per e-mail over en weer voorstellen gedaan, waarbij de advocaten ook telefonisch contact hebben gehad. Die voorstellen hebben niet alleen betrekking gehad op de betaling van achterstallige huur, maar ook op afwikkeling van de koopovereenkomst. 2.5. Per e-mail van 2 juli 2024 om 12:48 heeft mr. Schildwacht namens [gedaagde] een laatste voorstel gedaan. Dat voorstel is door de advocaat van [eiser] per e-mail van 3 juli 2024 om 10:15 uur aanvaard, met uitzondering van de voorgestelde wijze van betaling. In plaats van de betaling over te maken naar de derdengeldenrekening van het kantoor van de advocaat van [gedaagde], stelde hij voor de betaling over te maken naar de derdengeldenrekening van het notariskantoor Batenburg. Voor zover relevant schrijft mr. Schildwacht in zijn e-mail van 2 juli 2024 12:48: “(…) Ik heb uw email met cliënte besproken en zij is bereid om toch nog een poging te wagen, zodat de zaak kan worden opgelost. Kort gezegd komt het erop neer dat zij bereid is in te stemmen met de helft van de maand juni en juli als huurbetaling door uw cliënt. Onder de voorwaarde dat de levering zsm in gang wordt gezet. 1. Koopprijs € 450.000,- k.k. Ik merk hierbij op dat het twee panden betreffen en dat de koopprijs dus zal moeten worden opgesplitst voor de notariële aktes. Hierbij zal € 200.000,- k.k. als koopprijs gelden voor [adres 1] [nummer 1]. En € 250.000,- k.k. als koopprijs voor [adres 1] [nummer 2]. (…) 4. Uw cliënt voldoet de achterstallige huur van € 32.500,- en betaalt de huur voor de maan juni en juli van in totaal € 3.925,61 (dat is dus twee keer de helft). Dit bedrag van in totaal € 40.351,22 dient uiterlijk binnen nu en 7 dagen, en sowieso twee dagen voor de datum van levering, te worden overgemaakt naar mijn derdengeldenrekening. Het bedrag dat uw cliënt reeds heeft betaald, kan hierop in mindering strekken. (…) 5. De akte van levering voor de beide panden wordt uiterlijk vóór 1 augustus 2024 door Batenburg Notarissen of andere notaris verleden. (…)” Voor zover relevant schrijft mr. Aalsma in haar e-mail van 3 juli 2024 10:15 uur: “(…) Het aanbod van uw cliënte is akkoord met uitzondering van de wijze van betaling opgenomen in punt 4. Mijn cliënt draagt zorg voor tijdige storting op de geldenderdenrekening van notariskantoor Batenburg (…) Gelet op de perikelen m.b.t. de hypotheek van uw cliënte, is het verzoek of uw cliënte de afspraak met de notaris wil maken. Dan wordt het royement ook z.s.m. in gang gezet. De datum van de afspraak voor de overdracht, verneem ik gaarne van u per omgaande. (…)” 2.6. Mr. Schildwacht heeft zich vervolgens gewend tot Batenburg Notarissen om deze de opdracht te geven om de leveringsakten gereed te maken. Per e-mail van 8 juli 2024 bericht een kandidaat-notaris van notariskantoor Batenburg aan [eiser] dat het passeren van de leveringsakten van de twee panden aan de [adres 1] [nummer 1] en [nummer 2] gepland is op 26 juli 2024. 2.7. Vervolgens schrijft mr. Schildwacht (voormalig advocaat van [gedaagde]) bij e-mail van 12 juli 2024 dat de geplande levering op 26 juli 2024 wegens familie- en andere omstandigheden niet kan doorgaan en dat deze verschoven zal moeten worden. Ook zegt hij toe dat hij op korte termijn een nieuwe leveringsdatum zal doorgeven aan [eiser]. 2.8. Omdat er geen nieuwe leveringsdatum is voorgesteld en levering van de panden nog niet heeft plaatsgevonden, is [eiser] onderhavige kortgedingprocedure bij deze rechtbank gestart.

3.1. [eiser] vordert, na vermeerdering van eis, – samengevat – dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: [gedaagde] veroordeelt om binnen een dag na betekening van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan de levering van de twee panden aan de [adres 1] [nummer 1] en [nummer 2] en aan alle eventuele handelingen die nodig zijn voor de beëindiging van de hypotheek. En dat de voorzieningenrechter bepaalt dat dit vonnis in de plaats komt van de toestemming en (rechts)handelingen van [gedaagde] die nodig zijn voor de levering van, en beëindiging van de hypotheek op, de twee panden, als [gedaagde] niet binnen de gestelde termijn meewerkt, [gedaagde] veroordeelt om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis aan [eiser] een dwangsom van € 1.000,- per dag, met een maximum van € 100.000,-, te betalen als [gedaagde] niet aan de veroordeling onder 1. voldoet, [gedaagde] veroordeelt in de werkelijke proces-, beslag- en nakosten, De uitspraak uitvoerbaar bij voorraad verklaart, zo nodig op de minuut en alle uren en dagen. 3.2. [eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat partijen op 3 juli 2024 overeenstemming hebben bereikt over de koop en levering van de twee panden en de betaling van de achterstallige huur. [eiser] heeft immers binnen de gestelde termijn het namens [gedaagde] gedane voorstel geaccepteerd. Vervolgens heeft de notaris op verzoek van [gedaagde], althans haar advocaat, de levering van de panden ingepland op 26 juli 2024, zodat ook daaruit kan worden afgeleid dat er sprake is van overeenstemming tussen partijen. 3.3. [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 3.4. [gedaagde] voert allereerst aan dat het spoedeisend belang van [eiser] ontbreekt. In de koopovereenkomst van september 2019 zijn partijen namelijk niet een vast moment van levering overeengekomen, maar stelden partijen dat afhankelijk van de door [eiser] gewenste nieuwbouw. Omdat de huidige stand van zaken ten aanzien van de voorgenomen sloop van de panden op dit moment volstrekt onduidelijk is, heeft [eiser] geen spoedeisend belang bij zijn vordering. Ten tweede betwist [gedaagde] dat partijen overeenstemming hebben bereikt en dat sprake is van een perfecte overeenkomst. Volgens [gedaagde] heeft zij niet ingestemd met de gewijzigde wijze van betaling van de huurachterstand en heeft zij al helemaal niet ingestemd met de voorgenomen levering van de panden op 26 juli 2024. Dat mandaat heeft [gemachtigde], namens [gedaagde], namelijk niet aan haar voormalig advocaat gegeven. Het voorstel dat haar advocaat per e-mail van 2 juli 2024 aan [eiser] deed, deed hij vrijblijvend onder voorbehoud van alle rechten en weren, zodat het [gedaagde] vrijstond daarop terug te komen. Tot slot doet [gedaagde] een beroep op gewijzigde omstandigheden. De koopovereenkomst ten aanzien van de twee panden dateert uit september 2019. Sindsdien zijn er vijf jaren verstreken en zijn de omstandigheden dusdanig gewijzigd dat het van [gedaagde] niet meer verwacht kan worden dat de oorspronkelijke overeenkomst in stand gelaten wordt. 3.5. De voorzieningenrechter gaat hierna, voor zover van belang, nader in op de stellingen van partijen.

spoedeisend belang 4.1. [eiser] heeft onweersproken aangevoerd dat hij met [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf]) een (mondelinge) overeenkomst gesloten heeft waarbij [eiser] toegezegd heeft de twee panden binnen zes maanden na juni 2024 aan [bedrijf] te leveren. Omdat [eiser] op dit moment nog niet aan die toezegging kan voldoen, heeft hij spoedeisend belang bij de onderhavige procedure. Dat betekent dat de zaak in kort geding kan worden behandeld. [gedaagde] heeft in haar levenstestament volmacht gegeven aan [gemachtigde] 4.2. De voorzieningenrechter stelt voorop dat [gedaagde] in haar levenstestament van 13 november 2018 een algemene en verstrekkende volmacht aan haar dochter, [gemachtigde], heeft afgegeven. [gemachtigde] heeft ter zitting verklaard dat haar moeder reeds vijf jaar aan dementie lijdt en dat zij daarom al vijf jaar de (zakelijke) belangen van [gedaagde] behartigt. De voorzieningenrechter stelt vast dat [gemachtigde] daartoe op basis van de gegeven volmacht gerechtigd is en dat zij [gedaagde] ook in een gerechtelijke procedure mag vertegenwoordigen. Ter zitting is [gemachtigde], namens [gedaagde], samen met haar advocaat mr. Schemkes verschenen. Partijen hebben op 3 juli 2024 een overeenkomst gesloten 4.3. De voorzieningenrechter is van oordeel dat partijen op 3 juli 2024 een overeenkomst hebben gesloten waarin partijen afspraken dat [eiser] de (in 2019 overeengekomen) koopsom en een bedrag aan huurachterstand aan [gedaagde] zou betalen en dat [gedaagde] de eigendom van de panden aan de [adres 1] [nummer 1] en [nummer 2] aan [eiser] zou overdragen. De voorzieningenrechter legt dat hieronder uit. 4.4. Artikel 6:217 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod van de ene partij en de aanvaarding daarvan door de andere partij. 4.5. [gemachtigde] heeft ter zitting verklaart dat zij, namens [gedaagde], op enig moment een advocaat in de arm heeft genomen om ervoor te zorgen dat [eiser] de achterstallige huur voor de twee panden zou betalen. Om tot een oplossing van het geschil te komen, hebben (de advocaten van) partijen in de periode juni en juli 2024 onderhandeld. Die onderhandelingen hebben uiteindelijk geresulteerd in het voorstel van 2 juli 2024 (zie het citaat onder 2.5) van de -voormalig- advocaat van [gedaagde] waarin hij – kort gezegd – levering van de twee panden vóór 1 augustus 2024 aan [eiser] voorstelde tegen betaling door hem van de koopsom én de achterstallige huur aan [gedaagde]. Dat voorstel kwalificeert als een aanbod. Het is immers gericht tot [eiser] en het is voldoende bepaald wat de (essentiële) onderdelen zijn die bij aanvaarding van het aanbod onderdeel zullen uitmaken van de overeenkomst. Uit de e-mail van 3 juli 2024 van (de advocaat van [eiser]) volgt vervolgens dat [eiser] het aanbod van [gedaagde] aanvaardt. 4.6. Weliswaar volgt uit dezelfde e-mail van 3 juli 2024 dat (de advocaat van) [eiser] een wijziging voorstelt op een subonderdeel, namelijk betaling op de derdenrekening van het notariskantoor in plaats van op de derdenrekening van het kantoor van de (voormalig) advocaat van [gedaagde], maar dat maakt niet dat het aanbod niet is aanvaard. Partijen hebben namelijk overeenstemming bereikt over de essentialia van de overeenkomst: het door [eiser] te betalen bedrag, dat het bedrag betaald dient te worden op een derdengeldenrekening en dat [gedaagde] de twee panden voor 1 augustus 2024 in eigendom overdraagt aan [eiser]. Bovendien heeft [eiser] onweersproken aangevoerd dat mr. Schildwacht heeft laten weten dat de wijziging van de rekening waarop de koopsom zou worden gestort geen probleem vormde (“een derdenrekening is een derdenrekening”) en ligt die wijziging, nu er sprake was van een betaling ter uitvoering van een notariële overdracht, ook volstrekt in de rede. 4.7. Het verweer dat [gedaagde], althans [gemachtigde] namens [gedaagde], nooit heeft ingestemd met het voorstel om de panden aan [eiser] te leveren of daarop mocht terugkomen, volgt de voorzieningenrechter niet. Dat kan namelijk niet volgen uit het gegeven dat nadat [eiser] het aanbod op 3 juli 2024 aanvaarde en dat op initiatief van [gedaagde] door haar (voormalig) advocaat vervolgens een afspraak met de notaris is gemaakt voor de notariële levering van de panden op 26 juli 2024. Indien in de mail van de advocaat van [eiser] van 3 juli al een gewijzigs aanbod is opgenomen ligt aanvaarding van het aanbod in de doorgifte van die afspraak besloten. Overigens blijkt uit de latere e-mailwisseling tussen partijen niet dat [gedaagde] op de gemaakte afspraken terugkwam, omdat zij het daarmee niet eens zou zijn. De geplande levering van de panden is namelijk per e-mail van 12 juli 2024 uitgesteld vanwege familieomstandigheden en een nieuwe leveringsdatum zou op een later moment worden medegedeeld. 4.8. Ter zitting heeft [gemachtigde] zich namens [gedaagde] nog op het standpunt gesteld dat zij haar voormalig advocaat, mr. Schildwacht, nooit de opdracht heeft gegeven om tot verkoop en levering van de panden over te gaan. Voor zover deze advocaat zijn opdracht te buiten zou zijn gegaan door afspraken te maken die niet alleen strekten tot oplossing van het geschil over de huurachterstand maar ook tot effectuering van de koopovereenkomst, kan dat niet aan [eiser] worden tegengeworpen. Op grond van het feit dat mr. Schildwacht als advocaat optrad mocht [eiser] er van uitgaan dat [gedaagde], althans [gemachtigde], met het resultaat van de onderhandelingen instemde. Bovendien volgt uit de e-mail van 2 juli 2024, dat de voormalig advocaat voorstellen waarvan levering van de twee panden onderdeel uitmaakte besprak met [gedaagde] (althans met [gemachtigde] namens [gedaagde]), en is door mr. Schildwacht ook in eerder emailverkeer gerefereerd aan de opvatting van zijn cliënte, hetgeen ook aannemelijk maakt dat daarvan sprake was. Gewijzigde omstandigheden 4.9. [gedaagde] heeft zich tot slot op het standpunt gesteld dat sprake is van gewijzigde omstandigheden die maken dat van haar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet gevergd kan worden dat de koopovereenkomst ongewijzigd in stand blijft. Volgens haar overtreedt [eiser] de bepalingen uit de huurovereenkomst die integraal onderdeel uitmaken van de koopovereenkomst, omdat hij onrechtmatig kamers onderverhuurt, bouwkundige wijzigingen in de panden heeft aangebracht, de brandveiligheid in verband met de (onrechtmatige) kamergewijze verhuur niet op orde is en een bestuurs- en strafrechtelijke proces tegen [eiser] aanhangig is gemaakt in verband met het storten van afval op het buitenterrein van één van de panden. 4.10. De voorzieningenrechter volgt ook dit betoog van [gedaagde] niet. Deze omstandigheden waren bekend ten tijde van de onderhandelingen tussen partijen die uiteindelijk heeft geresulteerd in de koop/vaststellingsovereenkomst van 3 juli 2024, en moeten daardoor geacht worden in de overeenkomst te zijn verdisconteerd. Dat daarna nog gewijzigde omstandigheden hebben plaatsgevonden is niet gesteld en niet gebleken.

4.11. Gelet op het op voorgaande moet de conclusie zijn dat [gedaagde] haar verplichtingen uit de koop/vaststellingsovereenkomst van 3 juli 2024 moet nakomen, in die zin dat zij moet meewerken aan de eigendomsoverdracht van de twee panden aan de [adres 1] [nummer 1] en [nummer 2] aan [eiser], als hieronder gepreciseerd. De voorzieningenrechter merkt daarbij op dat voor zover [gedaagde] zelf niet (meer) bij machte is de voor levering benodigde (rechts)handelingen te verrichten, deze door [gemachtigde] op basis van de gegeven volmacht, namens [gedaagde], verricht moeten worden. De voorzieningenrechter wijst de vordering tot nakoming in zoverre toe. De voorzieningenrechter wijst de gevorderde dwangsom af 4.12. De voorzieningenrechter wijst de gevorderde dwangsom op niet-nakoming af. Omdat de voorzieningenrechter ook zal bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de toestemming van [gedaagde] tot de rechtshandelingen die voor levering (en doorhaling van de hypotheek) nodig zijn, daarom heeft [eiser] geen belang meer bij een dwangsom. De beslag- en proceskosten 4.13. [eiser] vordert [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 414,60 voor kosten deurwaardersexploten, € 320,00 voor griffierecht en € 554,00 voor salaris advocaat (1,0 punt(en) × € 554,00), totaal € 1.288,60. 4.14. [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De voorzieningenrechter ziet geen aanleiding om [gedaagde] in de werkelijk gemaakte proceskosten te veroordelen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 135,97 - salaris advocaat € 1.107,00 - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.420,97

De voorzieningenrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde] om binnen een dag na betekening van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan de levering van de twee panden aan de [adres 1] [nummer 1] en [nummer 2] te [plaats] (kadastraal bekend als [plaats] [kadasternummer 1] en [plaats] [kadasternummer 2]) en aan alle handelingen die nodig zijn voor de beëindiging van de hypotheek die op de eerder genoemde panden rusten, onder meer door op een daartoe door de notaris vastgestelde datum voor het transport c.a. ter verschijnen en de benodigde akten te tekenen. 5.2. bepaalt dat dit vonnis in de plaats komt van de toestemming van [gedaagde] tot de rechtshandelingen die nodig zijn voor de levering van en de beëindiging van de hypotheek op de onder 5.1 genoemde panden, als [gedaagde] niet meewerkt binnen de onder 5.1 gestelde termijn, waarbij partijen worden geattendeerd op het bepaalde in art. 301 lid 2 Rv. 5.3. veroordeelt [gedaagde] in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 1.288,60, 5.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.420,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op 7 november 2024.