ECLI:NL:RBNHO:2024:11377

RECHTBANK Noord-Holland Civiel recht Zittingsplaats Alkmaar Zaaknummer / rekestnummer: C/15/350735 / HA RK 24-41 Beschikking van 24 oktober 2024 in de zaak van 1 [verzoeker 1] , 2. [verzoeker 2], beiden te [woonplaats 1] , verzoekende partijen, hierna te noemen: [verzoeker 1] , [verzoeker 2] en (samen) [verzoekers] , advocaat: mr. K.A.M.J. Horsch, tegen 1 [verweerder 1] , te [woonplaats 2] , advocaat: mr. B.V. Rozema,2. [verweerder 2] , te [woonplaats 3] , advocaat: mr. W.H. de Groot,3. [verweerder 3], te [woonplaats 4] , advocaat: mr. J.P. Hellinga,4. [verweerder 4], te [woonplaats 5] , advocaat: mr. J.P. Hellinga, verwerende partijen, hierna samen te noemen: verweerders.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het verzoekschrift, ontvangen 26 maart 2024 het verweerschrift van [verweerder 2] het verweerschrift van [verweerder 3] sr en [verweerder 4] de mondelinge behandeling van 12 september 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Mr. Horsch heeft spreekaantekeningen overgelegd die hij gedeeltelijk heeft voorgelezen.

2.1. [verzoeker 1] heeft in 2015 de woning aan het [adres] in [plaats] (hierna: de woning), gekocht van JHN B.V. (hierna: JHN) voor een koopsom van € 270.000,-. 2.2. In de door partijen ondertekende schriftelijke koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) is onder meer het volgende opgenomen: “artikel 24 Nooit bewoond door verkoper Koper is ermee bekend dat de huidige eigenaar het verkochte nooit zelf heeft bewoond en dat hij dus niet op de hoogte kan zijn van eventuele (verborgen) gebreken die aanwezig zijn indien hij de woning zelf zou bewonen.” (hierna: de niet-zelfbewoningsclausule) en: “artikel 26 Ouderdomsclausule Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning ouder dan 50 jaar is. Dit betekent dat de eisen die aan de kwaliteit van de woning gesteld mogen worden anders liggen dan bij nieuwe woningen. (…) Verkoper geeft geen garantie terzake fundering, muren, daken, vloeren, leidingen van gas, water, riolering, etcetera.” (hierna: de ouderdomsclausule). 2.3. Ten tijde van de verkoop was Jahani B.V. (hierna: Jahani) enig bestuurder van JHN. Indirect bestuurders van Jahani waren verweerder 3 (hierna te noemen: [verweerder 3] ) en verweerder 4 (hierna te noemen [verweerder 4] ). 2.4. Verweerder 1 (hierna: [verweerder 1] ) en verweerder 2 (hierna: [verweerder 2] ) zijn, ieder via de eigen eenmanszaak, werkzaam als makelaar. In ieder geval [verweerder 2] is betrokken geweest bij de verkoop van de woning aan [verzoeker 1] . 2.5. JHN had in 2010 de woning op een veiling gekocht en heeft een renovatie daaraan laten uitvoeren die in 2011 is afgerond. Tot de aankoop door [verzoeker 1] is de woning enige tijd verhuurd geweest. 2.6. [verzoeker 1] heeft in de woning enkele onderzoeken naar gebreken laten doen, waarvan rapporten zijn opgemaakt. In haar opdracht hebben [naam 1] , van Bouwbedrijf JéBé Bouw (op 24 mei 2018, op 19 oktober 2018 en op 16 april 2020) en [naam 2] van Duyts Bouwconstructies B.V. (op 9 maart 2021) rapporten opgemaakt. Verder heeft de rechtbank ing. J.C. Kok van Kode Consult (hierna: Kok), als deskundige benoemd in het kader van een voorlopig deskundigenonderzoek. Kok heeft op 4 mei 2020 en op 7 oktober 2021 rapporten uitgebracht. Uit de rapporten van Kok blijkt onder meer dat er sprake is van: constructiegebreken (het ontbreken van een deugdelijke dragende constructie op sommige plaatsen en van een deugdelijk fundering van de draagconstructie), gebrekkige isolatie (waardoor condensatie en op termijn aantasting van bouwdelen is te verwachten) en het binnendringen van vocht vanuit de ondergrond van de woning via de vloer (waardoor een vochtig woonklimaat en schimmelvorming zijn ontstaan). Volgens Kok staan de gebreken in de weg aan een normaal gebruik als woonhuis. 2.7. Namens [verzoeker 1] zijn [verweerder 1] , [verweerder 3] en [verweerder 4] aansprakelijk gesteld op 2 februari 2021 en [verweerder 2] op 16 april 2021. 2.8. Op 9 april 2024 heeft de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (hierna: de Tuchtcommissie) [verzoeker 1] niet-ontvankelijk verklaard in haar klacht over [verweerder 2] . De Tuchtcommissie oordeelde namelijk dat [verzoeker 1] niet tijdig haar klacht had voorgelegd aan [verweerder 2] , zoals bedoeld in artikel 4 van het reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (hierna: het reglement). 3Het verzoek en het verweer Verzoek 3.1. [verzoekers] vragen de rechtbank een voorlopig getuigenverhoor te bevelen. 3.2. Aan het verzoek hebben [verzoekers] het volgende ten grondslag gelegd. Na het betrekken van de woning zijn zodanig ernstig gebreken aan de woning naar voren gekomen, dat [verzoekers] uit gezondheids- en veiligheidsoverwegingen elders zijn gaan wonen. [verzoekers] stellen als gevolg van de gebreken schade te hebben geleden, onder meer door dubbele woonlasten gedurende enkele jaren. 3.3. Verhaal op JHN als verkoper blijkt volgens [verzoekers] niet mogelijk, eerst omdat namens JHN werd meegedeeld dat geen financiële middelen beschikbaar waren en daarna omdat JHN via een zogenaamde turboliquidatie is ontbonden. 3.4. [verzoekers] houden [verweerder 1] en [verweerder 2] aansprakelijk voor de geleden schade, omdat zij beiden als verkoopmakelaar zijn opgetreden en in die hoedanigheid hun mededelingsplicht hebben geschonden. [verweerder 1] en [verweerder 2] waren namelijk allebei op de hoogte van de slechte staat van de woning, die door middel van de uitgevoerde renovatie niet meer zichtbaar was ten tijde van de verkoop, aldus [verzoekers] . 3.5. Verder houden [verzoekers] [verweerder 3] en [verweerder 4] als indirect bestuurders van JHN aansprakelijk voor de geleden schade op grond van bestuurdersaansprakelijkheid, omdat hen een ernstig persoonlijk verwijt valt te maken. [verweerder 3] en [verweerder 4] waren namelijk volgens [verzoekers] op de hoogte van zowel de gebreken aan de woning als het ontbreken van middelen en verhaalsmogelijkheden bij JHN. [verzoekers] voeren daartoe aan dat [verweerder 3] en [verweerder 4] de woning, met daarin een voormalige wietplantage, op een veiling hebben gekocht, vele malen zelf hebben geïnspecteerd en door Poolse arbeiders op cosmetische en provisorische wijze hebben laten opknappen. [verweerder 3] en [verweerder 4] wisten dan ook dat zij een voor normaal gebruik ongeschikte woning aan [verzoeker 1] verkochten. Daarbij wisten [verweerder 3] en [verweerder 4] dat JHN niet in staat was aan haar verplichtingen te voldoen en geen verhaal zou bieden, althans behoorden zij dat te weten, zo stellen [verzoekers] Verder stellen zij zich op het standpunt dat, als JHN bij het afsluiten van de koopovereenkomst wel over middelen of verhaalsmogelijkheden beschikte, deze mogelijk zijn weggesluisd. [verweerder 3] heeft bewerkstelligd of toegelaten dat JHN haar wettelijke of contractuele verplichtingen niet is nagekomen, aldus [verzoekers] Verweer 3.6. [verweerder 1] verzet zich niet tegen het verzoek. [verweerder 2] , [verweerder 3] en [verweerder 4] doen dat doen dat wel, zoals hierna wordt toegelicht. [verweerder 2] 3.7. Volgens [verweerder 2] is het verzoek in strijd met de goede procesorde, omdat inmiddels sinds de verkoop meer dan acht jaar is verstreken. [verweerder 2] wijst in dit verband naar de uitspraak van de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals van 9 april 2024. Verder stelt [verweerder 2] dat [verzoekers] geen belang bij hun verzoek hebben, omdat de vordering die zij op hem menen te hebben inmiddels is verjaard. Tussen het bekend worden van zowel de schade als de daarvoor aansprakelijk personen, uiterlijk 7 maart 2016, en de datum waarop [verzoekers] [verweerder 2] aansprakelijk heeft gesteld, is namelijk meer dan vijf jaar verstreken. Ten slotte meent [verweerder 2] dat sprake is van een ‘fishing expedition’, omdat [verzoekers] kennelijk op goed geluk informatie willen verzamelen in de hoop dat daarmee een procedure kan worden gestart. Ook daarom is sprake van strijd met de goede procesorde en misbruik van bevoegdheid, aldus [verweerder 2] .

4.1. Het wettelijk uitgangspunt is dat in gevallen waarin getuigenbewijs is toegelaten een voorlopig getuigenverhoor wordt bevolen als een belanghebbende daarom verzoekt. Dan moet wel aan bepaalde voorwaarden zijn voldaan. Die voorwaarden hebben te maken met de inhoud van het verzoekschrift en met het doel van het voorlopig getuigenverhoor. In het verzoekschrift moet de verzoeker duidelijk vermelden waar de zaak globaal om gaat, wat hij vordert of wil vorderen, welke feiten hij wil bewijzen en wie de getuigen zijn. Vooral wat hij wil bewijzen moet voldoende duidelijk zijn voor de betrokken rechter(s) en de wederpartij. Ook moet duidelijk genoeg zijn wat de getuigen daarover kunnen verklaren. Heel gedetailleerd hoeft de verzoeker niet te zijn, omdat een voorlopig getuigenverhoor nu juist dient om onduidelijkheden op te helderen en om degene die om zo’n verhoor verzoekt in staat te stellen te beoordelen of het zinvol is een voorgenomen vordering in te stellen. 4.2. Als aan de formele eisen van het verzoekschrift is voldaan, kan de rechter het verzoek toch afwijzen. Dat kan onder meer als de verzoeker misbruik maakt van de bevoegdheid om een voorlopig getuigenverhoor te verzoeken. Daarvan kan sprake zijn als het belang van de verzoeker veel minder zwaarwegend is dan het belang van de wederpartij bij het niet houden van een voorlopig getuigenverhoor. Ook kan het verzoek in strijd zijn met de eisen van een goede procesorde, bijvoorbeeld omdat het verzoek wordt gedaan op een moment dat het houden van een voorlopig getuigenverhoor een lopende procedure te veel doorkruist. De rechter kan ook oordelen dat er een andere, zwaarwegende reden is om het verzoek toch af te wijzen. Daarnaast kan van de bevoegdheid om een voorlopig getuigenverhoor te vragen geen gebruik worden gemaakt, als de verzoeker onvoldoende belang heeft bij toewijzing van het verzoek. Het verzoek voldoet aan de eisen 4.3. Het verzoek voldoet aan de eisen voor toewijzing. Anders dan [verweerder 2] , [verweerder 3] en [verweerder 4] aanvoeren, hebben [verzoekers] voldoende concreet gemaakt om welke te bewijzen feiten het gaat, namelijk om de wetenschap bij alle verweerders van de gestelde slechte staat van de woning bij verkoop daarvan aan [verzoekers] en ten opzichte van [verweerder 3] en [verweerder 4] ook (de wetenschap van) het gebrek aan middelen en verhaalsmogelijkheden bij JHN. Die feiten zijn van belang omdat [verzoekers] hun vorderingen baseren op schending van de mededelingsplicht (wat betreft [verweerder 1] en [verweerder 2] ) respectievelijk bestuurdersaansprakelijkheid (wat betreft [verweerder 3] en [verweerder 4] ). 4.4. Zowel wat betreft schending van de mededelingsplicht als voor bestuurdersaansprakelijkheid is van belang of betrokkenen op de hoogte waren van de gestelde gebreken aan de woning, die volgens [verzoekers] door de renovatie aan het oog onttrokken waren. Dat in de koopovereenkomst een niet-zelfbewoningsclausule en een ouderdomsclausule waren opgenomen, zoals [verweerder 3] en [verweerder 4] hebben aangevoerd, staat daaraan niet in de weg. [verzoekers] hebben voldoende onderbouwd waaruit zij de wetenschap op dit punt van [verweerder 2] , [verweerder 3] en [verweerder 4] afleiden, namelijk als volgt. 4.5. [verweerder 2] heeft volgens [verzoekers] zelf verklaard dat hij voordat JHN de woning aankocht JHN hierover heeft geadviseerd en dat hij wist van de wietplantage die in de woning aanwezig was geweest. Daaruit zou blijken dat hij van de gebreken op de hoogte moet zijn geweest. [verweerder 3] is blijkens de verklaring van een vroegere buurman, [naam 3] , regelmatig met [verweerder 1] in de woning geweest toen deze werd gerenoveerd, zodat hij wist van de gebreken van de woning, aldus [verzoekers] [verweerder 4] ten slotte is volgens [verzoekers] aanwezig geweest bij de aanleg van de riolering tijdens de renovatie van de woning en moet toen de gebreken aan de woning hebben gezien. 4.6. Voor bestuurdersaansprakelijkheid (van [verweerder 3] en [verweerder 4] ) is verder relevant of JHN, anders dan kennelijk bij liquidatie daarvan het geval was, bij verkoop van de woning over middelen of verhaalsmogelijkheden beschikten. Wat dit betreft hebben [verzoekers] onbetwist aangevoerd dat JHN hen heeft meegedeeld, in verband met een vordering tot betaling van € 20.000,- in kort geding, niet over financiële middelen te beschikken. Niet vast staat of JHN bij het aangaan van de koopovereenkomst over middelen of verhaalsmogelijkheden beschikte. Op dit punt hebben [verzoekers] onbetwist naar voren gebracht dat [verweerder 3] en [verweerder 4] kennis hadden van de financiën van JHN en zij dus kunnen verklaren over de aanwezigheid van middelen en verhaalsmogelijkheden bij het aangaan van koopovereenkomst en daarna. In het kader van bestuurdersaansprakelijkheid kan ook van belang zijn wat er na het aangaan van de overeenkomst met aanvankelijk aanwezige middelen of verhaalsmogelijkheden is gebeurd en de betrokkenheid van de bestuurders daarbij. 4.7. Het gaat dus om voldoende onderbouwde, betwiste feiten, die zich lenen voor getuigenbewijs en die relevant zijn voor de beoordelen van de vordering die [verzoekers] stellen te hebben. 4.8. Dat aan de overige eisen van artikel 187 lid 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) is voldaan, is niet in geschil. 4.9. Het verzoek moet daarom in beginsel worden toegewezen, tenzij sprake is van een afwijzingsgrond. Zowel [verweerder 2] als [verweerder 3] en [verweerder 4] vinden dat dat het geval is. De rechtbank zal de aangevoerde afwijzingsgronden hierna beoordelen. Afwijzingsgronden? Verjaring? 4.10. Het verweer van [verweerder 2] dat [verzoekers] geen belang hebben bij de gestelde vordering, omdat die inmiddels is verjaard, slaagt niet. Een vordering tot schadevergoeding verjaart door verloop van vijf jaar na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de benadeelde zowel met de schade als met de daarvoor aansprakelijke persoon of personen bekend is geworden. Volgens [verweerder 2] zijn [verzoekers] uiterlijk op 7 maart 2016 daarmee bekend geworden, maar [verzoekers] hebben ter zitting verklaard dat dat pas in 2018 het geval was, na de destructieve onderzoeken van Jébé Bouw. 4.11. Wat [verweerder 2] op dit punt naar voren heeft gebracht zijn inhoudelijke verweren, die tijdens een eventuele bodemprocedure aan de orde kunnen komen en waarover dan moet worden beslist. Bij de beoordeling van het verzoek tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor gaat het er alleen om of er gronden zijn waarop het verzoek moet worden afgewezen. Dat kan het geval zijn als direct al duidelijk is dat de gestelde vordering is verjaard en dus elk belang ontbreekt. Dat is in deze zaak niet het geval. Teveel tijd verstreken? 4.12. Het verweer van [verweerder 2] dat sprake is van strijd met de goede procesorde slaagt evenmin. Hij heeft in dat kader verwezen naar de niet-ontvankelijkverklaring van [verzoeker 1] door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals op 9 april 2024. De Tuchtcommissie heeft zich daarbij echter gebaseerd op bepaling uit haar reglement, die voorschrijft dat de klager binnen een redelijke termijn de beklaagde (in dit geval [verweerder 2] ) schriftelijk van zijn klacht op de hoogte moet stellen. Volgens de Tuchtcommissie had [verzoeker 1] daaraan niet voldaan.

4.16. Uit het voorgaande volgt dat er geen sprake is van misbruik van bevoegdheid, strijd met de goede procesorde of andere zwaarwegende gronden tot afwijzing van het verzoek. Het verzoek een voorlopig getuigenverhoor te gelasten zal daarom worden toegewezen. Wel wordt het aantal te horen getuigen beperkt, zoals hierna wordt toegelicht. Welke getuigen? 4.17. [verzoekers] willen de volgende getuigen laten horen: [verweerder 1] [verweerder 2] [verweerder 3] [verweerder 4] [naam 4] [naam 5] [naam 1] [verzoeker 2] 4.18. De rechtbank wijst het verzoek vooralsnog uitsluitend toe wat betreft de getuigen 1 tot en met 4. Dat [verweerder 2] , [verweerder 3] en [verweerder 4] over (een deel van) de gestelde feiten kunnen verklaren volgt al uit wat onder 4.5-4.7 is overwogen. [verweerder 1] kan verklaren over zijn (eventuele) betrokkenheid en die van [verweerder 2] als makelaars bij de verkoop van de woning en over zijn (eventuele) bekendheid met de staat van de woning bij en na aankoop daarvan door JHN. Ook kan hij verklaren ten aanzien van de stelling van [verzoekers] dat hij met [verweerder 3] tijdens de renovatie de woning een aantal malen zou hebben bekeken. Dat hij ten aanzien van [verweerder 3] mogelijk een beroep doet op zijn verschoningsrecht, is geen reden om hem op voorhand al niet op te roepen. 4.19. Getuige 5 ( [naam 4] ) was de projectleider van de renovatie van de woning in 2016. Hij kan onder meer verklaren over wat [verweerder 1] heeft verteld over zijn betrokkenheid bij de renovatie van de woning door JHN. Getuige 6 ( [naam 5] ) is een deskundige die in het kader van het voorlopig deskundigenonderzoek bij de woning betrokken is geweest. Getuige 7 ten slotte ( [naam 1] ) heeft in opdracht van [verzoeker 1] onderzoek naar de gestelde gebreken aan de woning gedaan. Deze drie getuigen kunnen niet uit eigen waarneming verklaren over de daadwerkelijke wetenschap bij [verweerder 1] , [verweerder 2] , [verweerder 3] en [verweerder 4] ten tijde van de verkoop van de woning. Dat geldt ook voor getuige 8, verzoeker [verzoeker 2] . Mogelijk is dat het horen van de getuigen 1-4 nadere aanknopingspunten geeft voor het horen van andere getuigen. Het is dan aan de desbetreffende rechter-commissaris om op een eventueel verzoek daartoe van [verzoekers] te beslissen. 4.20. Bij het oproepen van de getuigen moet er rekening mee worden gehouden dat het verhoor van een getuige gemiddeld ten minste 60 minuten duurt. De namen en woonplaatsen van de getuigen en de tijdstippen waartegen zij zijn opgeroepen, moeten ten minste een week voor het verhoor aan de wederpartij en aan de griffier van de rechtbank worden opgegeven. 4.21. Omdat de advocaat van verweerders al in het bezit is van het verzoekschrift en een afschrift van deze beschikking ontvangt, zijn [verzoekers] niet gehouden verweerders een afschrift van deze stukken te verstrekken. 4.22. Partijen moeten er op voorbereid zijn dat de rechter na afloop van de getuigenverhoren op diezelfde zitting kan bevelen om inlichtingen over de zaak te vragen, partijen gelegenheid te geven hun stellingen nader te onderbouwen en om te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden. Zij moeten daarom in persoon op de getuigenverhoren verschijnen.

De rechtbank 5.1. beveelt een voorlopig getuigenverhoor, 5.2. benoemt een nog aan te wijzen rechter van deze rechtbank tot rechter-commissaris, die zich door een ander lid van de rechtbank kan laten vervangen, 5.3. bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden in het gerechtsgebouw te Alkmaar , Kruseman van Eltenweg 2, 5.4. bepaalt dat [verzoekers] binnen twee weken na de datum van deze beschikking schriftelijk aan de rechtbank - ter attentie van de rekestenadministratie van de afdeling handel - de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden november 2024 tot en met februari 2025 moeten opgeven waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald, 5.5. wijst het meer of anders verzochte af. Deze beschikking is gegeven door mr. S.M. Auwerda en in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2024. Zie onder 2.8 artikel 186 Rv artikel 187 lid 3 Rv HR 15 juli 2022, ECLI:NL:HR:2022:1105 en 1112 artikel 3:13 BW artikel 3:303 BW, HR 15 juli 2022, ECLI:NL:HR:2022:1105 en 1112 Zie onder 2.8