ECLI:NL:RBNHO:2023:4651

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Haarlem Zaaknummer: 10242554 \ CV EXPL 22-7289 Vonnis van 24 mei 2023 in de zaak van de coöperatie BUNGALOWPARK DE VERS U.A., te Groningen, eisende partij, hierna te noemen: De Vers, gemachtigde: [gemachtigde], tegen de besloten vennootschap JACAHOF BEHEER B.V., te Hoofddorp, gedaagde partij, hierna te noemen: Jacahof, gemachtigde: mr. M.A.M. Notkamp. 1Het procesverloop 1.1. De Vers heeft bij dagvaarding van 9 december 2022 een vordering tegen Jacahof ingesteld. Jacahof heeft schriftelijk geantwoord. 1.2. De Vers heeft hierop schriftelijk gereageerd, waarna Jacahof een schriftelijke reactie heeft gegeven. De Vers heeft zich bij akte uitgelaten over de door Jacahof bijgevoegde producties.

2.1. De Vers is een coöperatieve vereniging die het beheer voert over een Landal vakantiepark te Overloon. 2.2. Jacahof heeft op 2 januari 2014 een bouwkavel op het vakantiepark gekocht van DeVeRa B.V. (hierna: DeVeRa). Eveneens op 2 januari 2014 heeft Jacahof een aannemer opdracht gegeven een vakantiewoning te bouwen op de kavel. 2.3. Het park is opgedeeld in vier gebieden. De vakantiewoning van Jacahof ligt in het deelgebied De Oostkavel van het vakantiepark (hierna: De Oostkavel). 2.4. Vanaf januari 2019 hebben de eigenaars van op de De Oostkavel gelegen vakantiewoningen meegedaan aan een proef met betrekking tot het onderhoud van het park. Bij de nieuwe opzet worden binnen ieder deelgebied twee vertegenwoordigers gekozen, die samen met de parkmanager en het bestuurslid parkzaken een meerjarig onderhoudsplan (hierna: MJOP) opstellen. Het MJOP wordt jaarlijks bijgewerkt, en ter goedkeuring voorgelegd aan het bestuur en de alv van De Vers. De Vers zorgt ervoor dat de onderhoudswerkzaamheden worden uitgevoerd, waarna De Vers de kosten daarvan bij haar leden in rekening brengt. 2.5. Het onderhoudsfonds heeft op 1 augustus 2019 ter toelichting op de uitgaven 2018 het volgende aan de eigenaars geschreven:“(…)Binnen de vorig jaar uitgevoerde werkzaamheden valt 1 post op en dat zijn de parkeerplaatsen van de 1e fase van 8 woningen. (…) De parkeerplaatsen bij de 37 Oostkavelwoningen zijn uitgevoerd in een grindverharding op een kunststof mat met honinggraatprofiel. (…) Waar geen rekening mee was gehouden zijn de problemen die het grind veroorzaakt voor het tuinonderhoud. Het wil nog wel eens in de maaimessen van de grasmaaiers komen met schade tot gevolg (soms zelfs ruitbreuk).Toen vervolgens schade ontstond aan de parkeerplaatsen zelf; de matten kwamen door de grote hitte omhoog en grind kwam eronder) is gezocht naar een oplossing. (…) In overleg met het bestuur en de andere bouwprojecten is als parkuniforme oplossing gekozen voor een uitvoering in zg. gasbetonkeien. (…)De problemen deden zich voornamelijk in de 1e fase welk vorig najaar is uitgevoerd. De verwachting is dat de komende jaren de andere fasen ook nog gaan komen. (…) De problemen hebben zich na de warme zomer in een dermate ernstige mate voorgedaan dat snelle actie nodig was, waardoor wij dit niet vooraf hebben kunnen melden. (…)” 2.6. De Vers heeft Jacahof op 1 augustus 2019 een factuur gestuurd van € 389,66 voor de onderhoudskosten in het eerste half jaar van 2019, waaronder het herstel van twee parkeerplaatsen. Jacahof heeft deze onderhoudsnota betaald. 2.7. [betrokkene], voormalig penningmeester van De Vers (hierna: [betrokkene]), heeft de eigenaars van woningen op De Oostkavel bij brief van 7 augustus 2019 opgeroepen de halfjaarlijkse onderhoudskosten niet te betalen. [betrokkene] geeft aan dat het MJOP niet voorziet in het doorbelasten van de kosten voor de aanleg van parkeerplaatsen. Volgens [betrokkene] is ook niet de juiste procedure gevolgd, en is de opdracht tot aanleg niet verstrekt door iemand die daartoe bevoegd was. 2.8. Naar aanleiding van de brief van [betrokkene] heeft Jacahof op 12 augustus 2019 bij De Vers alsnog bezwaar gemaakt tegen de factuur van 1 augustus 2019. 2.9. [betrokkene] heeft Jacahof bij e-mail van 26 oktober 2019 ervan op de hoogte gesteld dat hij slechts een beperkt aantal reacties heeft gehad op zijn oproep om de onderhoudsfactuur niet te betalen, en dat [betrokkene] uiteindelijk de onderhoudskosten onder voorbehoud van rechten heeft betaald. 2.10. De algemene ledenvergadering van De Vers heeft op 23 november 2021 ingestemd met de onder 2.4. genoemde onderhoudsprocedure. 2.11. De Vers heeft Jacahof op 16 mei 2022 een factuur gestuurd van € 1.354,53 voor de aanpassing van parkeerplaatsen op De Oostkavel. Jacahof heeft deze factuur onbetaald gelaten. 2.12. Jacahof heeft op 2 juni 2022 het volgende aan De Vers geschreven:“(…) Ik ben het met het bestuur eens dat iedereen de kosten voor hun bungalows al dan niet via de pool moet betalen, maar als de kosten zijn veroorzaakt door derden, dan moet de veroorzaker de kosten betalen. (…) De architect van de Oostkavel heeft fouten gemaakt bij de aanleg van de parkeerplaatsen op de Oostkavel. Het bestuur van De Vers zal de architect aansprakelijk kunnen stellen voor de bouwfout. (…)” 2.13. De Vers heeft haar vordering ter incasso uit handen gegeven. Ook na sommatie door de incassogemachtigde is Jacahof niet tot betaling overgegaan. 3De vordering 3.1. De Vers vordert dat de kantonrechter Jacahof veroordeelt tot betaling van € 1.571,81. 3.2. De Vers legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de kosten van onderhoud altijd voor rekening komen voor de eigenaars van de woningen in het betreffende gebied. Omdat de meerderheid van de 37 eigenaars van De Oostkavel heeft ingestemd met de aanpassing van de parkeerplaatsen, is Jacahof het daarvoor in rekening gebrachte voorschotbedrag van € 1.354,53 aan De Vers verschuldigd. Omdat De Vers geen betaling van Jacahof verkreeg, heeft zij haar vordering ter incasso uit handen gegeven. De kosten daarvan bedragen € 203,18 en dienen voor rekening van Jacahof te komen, samen met € 14,10 aan rente. 4Het verweer 4.1. Jacahof betwist de vordering. Jacahof voert aan – samengevat – dat de gevorderde herstelkosten niet in het onderhoudsfonds thuishoren. Jacahof acht De Vers verantwoordelijk voor de gebrekkige parkeerplaatsen. Ontwikkelingsmaatschappij DeVeRa heeft in de periode 2012 – 2015 meerdere nieuwe bungalows op De Vers gebouwd, met bijbehorende nieuwe parkeerplaatsen. Het gaat om voor de verhuur geschikte bungalows, met een geschikte parkeerplaats. Uit het feit dat de parkeerplaatsen al na vier jaar moeten worden hersteld, blijkt dat sprake is van een bouwfout. Omdat Jacahof niet was betrokken bij de aanleg van de parkeerplaatsen, kan het feit dat bij de aanleg gebruik is gemaakt van gebrekkig materiaal niet voor rekening komen van Jacahof. Verder beroept Jacahof zich erop dat de kosten niet in het MJOP 2019 zijn opgenomen en dat Jacahof niet de mogelijkheid heeft gehad haar bezwaren tegen de aanpassingen in een alv te uiten.

5.1. De onderzoekscommissie heeft de eigenaars op De Oostkavel op 1 augustus 2019 laten weten dat in het najaar van 2018 werkzaamheden zijn uitgevoerd aan acht parkeerplaatsen bij bungalows op De Oostkavel. Daarbij geeft de onderhoudscommissie aan dat de problemen aan de parkeerplaatsen dusdanig ernstig waren, dat zij dit niet vooraf aan de eigenaars heeft kunnen melden. Verder meldt de onderhoudscommissie dat er de volgende jaren meer van dergelijke aanpassingen zijn te verwachten. Vast staat dat een meerderheid van de eigenaars van de 37 bungalows op De Oostkavel met de aanpassingen heeft ingestemd. 5.2. Jacahof betwist niet dat de aanpassingen aan de parkeerplaatsen onvoorzien en noodzakelijk waren. Het verwijt van Jacahof dat de aanpassingen niet zijn opgenomen in het MJOP 2019 acht de kantonrechter dan ook onterecht. Dat geldt ook voor het verwijt van Jacahof dat haar de mogelijkheid is onthouden de kwestie over de parkeerplaatsen voor te leggen aan de avl. Niet valt in te zien waarom Jacahof deze kwestie niet in de alv van 23 november 2019 heeft aangekaart. Uit de notulen blijkt dat de bestuurder van Jacahof op de vergadering aanwezig was. Dat de bestuurder na een discussie de vergadering voortijdig heeft verlaten, kan Jacahof niet aan De Vers tegenwerpen. 5.3. Jacahof voert aan dat zij de onderhoudsfactuur niet hoeft te betalen, omdat er sprake is van een bouwfout waarvoor de architect of de bouwer aansprakelijk is. De vraag over mogelijke aansprakelijkheid voor een bouwfout van een derde partij speelt mogelijk een rol in de verbintenisrechtelijke verhouding tussen Jacahof als individuele koper enerzijds, en DeVeRa en Van der Horst Bouw en Onderhoud B.V. als verkoper en aannemer anderzijds, maar De Vers staat daar verder buiten. Jacahof kan de juridische standpunten die hij tegen de verkoper en aannemer kan innemen niet tegenover De Vers als argument gebruiken om de onderhoudskosten niet te betalen. De conclusie is dan ook dat de gevorderde hoofdsom van € 1.354,53 zal worden toegewezen. 5.4. Jacahof heeft de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten niet inhoudelijk betwist, zodat deze zullen worden toegewezen. Het staat De Vers vrij de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW te vorderen in plaats van de hogere wettelijke handelsrente van artikel 6:119a BW. De gevorderde rente zal eveneens worden toegewezen. 5.5. De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van De Vers zal toewijzen. 5.6. De proceskosten komen voor rekening van Jacahof, omdat zij ongelijk krijgt.

De kantonrechter: 6.1. veroordeelt Jacahof tot betaling aan De Vers van € 1.571,81, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over € 1.354,53 vanaf 6 december 2022 tot aan de dag van de gehele betaling; 6.2. veroordeelt Jacahof tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van De Vers tot en met vandaag vaststelt op: dagvaarding € 108,41 griffierecht € 365,00 salaris gemachtigde € 498,00 ; 6.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; Dit vonnis is gewezen door mr. W. Aardenburg en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. De griffier De kantonrechter