ECLI:NL:RBNHO:2023:245

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

Zittingsplaats Alkmaar

Vonnis van 11 januari 2023

in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/15/326471 / HA ZA 22-207 van

1 [eiser 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres 1]

,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

3. [eiser 2],

wonende te [woonplaats 2] ,

4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres 2]

,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

5. [eiser 3],

wonende te [woonplaats 3] ,

6. [eiser 4],

wonende te [woonplaats 4] ,

7. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres 3]

,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

8. [eiser 5],

wonende te [woonplaats 5] ,

9. [eiser 6],

wonende te [woonplaats 6] ,

10. [eiser 7],

wonende te [woonplaats 13] ,

11. [eiser 8],

wonende te [woonplaats 4] ,

12. [eiser 9],

wonende te [woonplaats 3] ,

13. [eiser 10],

wonende te [woonplaats 7] ,

14. [eiser 11],

wonende te [woonplaats 8] ,

15. [eiser 12],

wonende te [woonplaats 9] ,

16. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres 4]

,

gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

eisers,

advocaat mr. J.J. de Boer te Hoorn Nh,

tegen

1 [gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats 10] ,

2. [gedaagde 2],

wonende te [woonplaats 11] ,

3. [gedaagde 3],

wonende te [woonplaats 12] ,

gedaagden,

advocaat mr. W.J.M. Loomans te Hoorn Nh,

en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/15/326338 / HA ZA 22-198 van

1 [eiser 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres 1]

,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

3. [eiser 2],

wonende te [woonplaats 2] ,

4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres 2]

,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

5. [eiser 3],

wonende te [woonplaats 3] ,

6. [eiser 4],

wonende te [woonplaats 4] ,

7. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres 3]

,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

8. [eiser 5],

wonende te [woonplaats 5] ,

9. [eiser 6],

wonende te [woonplaats 6] ,

10. [eiser 7],

wonende te [woonplaats 13] ,

11. [eiser 8],

wonende te [woonplaats 4] ,

12. [eiser 9],

wonende te [woonplaats 3] ,

13. [eiser 10],

wonende te [woonplaats 7] ,

14. [eiser 11],

wonende te [woonplaats 8] ,

15. [eiser 12],

wonende te [woonplaats 9] ,

16. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres 4]

,

gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

eisers,

advocaat mr. J.J. de Boer te Hoorn Nh,

tegen

1 [gedaagde 2-1] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

2. [gedaagde 2-2],

wonende te [woonplaats 14] ,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde 2-3]

,

gevestigd te [woonplaats 15] ,

4. [gedaagde 2-4],

wonende te [woonplaats 10] ,

5. [gedaagde 2-5],

wonende te [woonplaats 2] ,

6. [gedaagde 2-6],

wonende te [woonplaats 16] ,

7. [gedaagde 2-7],

wonende te [woonplaats 11] ,

8. [gedaagde 2-8],

wonende te [woonplaats 4] ,

9. [gedaagde 2-9],

wonende te [woonplaats 10] ,

10. [gedaagde 2-10],

wonende te [woonplaats 10] ,

11. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde 2-11]

,

gevestigd te [woonplaats 17] ,

12. [gedaagde 2-12],

wonende te [woonplaats 18] ,

gedaagden,

advocaat mr. W.J.M. Loomans te Hoorn Nh.

Eiser sub 1 zal hierna [eiser 1] worden genoemd. Eisers zullen gezamenlijk [eisers] worden genoemd. Gedaagden in de zaak 22-207 zullen gezamenlijk [gedaagden 1] worden genoemd. Gedaagden in de zaak 22-198 zullen gezamenlijk [gedaagden 2] worden genoemd. Gedaagden in de beide zaken zullen gezamenlijk gedaagden worden genoemd.

De zaak in het kort

[eiser 1] heeft een perceel gekocht en daarop een gebouw met bedrijfsunits laten bouwen. Het gebouw is gesplitst en er is een Vereniging van eigenaren (VvE) opgericht. De bedrijfsunits heeft [eiser 1] verkocht. [eiser 1] heeft het naastgelegen perceel gekocht en hierop ook bedrijfsunits laten bouwen. [eiser 1] heeft de VvE voorgesteld om ten behoeve van het tweede gebouw een erfdienstbaarheid van (onder meer) weg te vestigen op grond die in eigendom toebehoort aan de leden van de VvE. In een algemene ledenvergadering heeft de meerderheid van de leden besloten in te stemmen met dit voorstel. Niet alle leden van de VvE willen echter meewerken aan het passeren van de noodzakelijke notariële akte. [eiser 1] en een deel van de VvE-leden vorderen in deze procedure op verschillende gronden medewerking van gedaagden. De rechtbank wijst de vordering af, onder meer omdat sprake is van een nietig besluit van de VvE.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 14 maart 2022, met daarin de incidentele vordering tot voeging ex artikel 222 Rv, met producties;

de conclusie van antwoord in het incident;

het vonnis in incident van 15 juni 2022 waarbij de zaak is gevoegd met de zaak 22-198;

de conclusie van antwoord, met producties;

het tussenvonnis van 31 augustus 2022;

het rolbericht van 13 oktober 2022 van mr. De Boer met het verzoek tot het nemen van een akte;

de akte van [eisers] , met producties;

de antwoordakte van [gedaagden 1] , met producties;

de mondelinge behandeling gehouden op 1 december 2022. Namens [eisers] zijn verschenen [eiser 1] en een aantal andere eisers, met mr. De Boer voornoemd. Namens [gedaagden 1] zijn verschenen [gedaagde 2] en [gedaagde 3] met mr. Loomans voornoemd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Mr. De Boer heeft gebruik gemaakt van een pleitnota die is overgelegd.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaardingen van 3 maart 2022, 4 maart 2022 en 7 maart 2022, met producties;

de conclusie van antwoord, met producties;

het tussenvonnis van 31 augustus 2022.

de akte van [eiser 1] , met producties;

de antwoordakte van [gedaagden 2] , met producties;

de mondelinge behandeling gehouden op 1 december 2022. Namens [eisers] zijn verschenen [eiser 1] en een aantal andere eisers, met mr. De Boer voornoemd. Namens [gedaagden 2] is een aantal gedaagden verschenen met mr. Loomans voornoemd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Mr. De Boer heeft gebruik gemaakt van een pleitnota die is overgelegd.

2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

3.1. [eiser 1] heeft in 2018 van de gemeente Drechterland het perceel gekocht aan de [adres 1] . Hij heeft hierop een gebouw bestaande uit 30 bedrijfsunits laten bouwen (hierna [Units 1] ).

3.2. Bij splitsingsakte van 6 december 2018 is [Units 1] gesplitst in appartementsrechten en is de Vereniging van eigenaars van [adres 1] [huisnummers] (hierna de VvE) opgericht.

3.3. In artikel 2 lid 1 van de splitsingsakte is bepaald:

“De eigenaars en de gebruikers moeten zich overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid jegens elkander gedragen. (…).”

3.4. [eiser 1] heeft alle bedrijfsunits op [Units 1] verkocht.

3.5. Gedaagden zijn eigenaren van bedrijfsunits op [Units 1] . Zij zijn van rechtswege lid van de VvE.

3.6. In het najaar van 2019 heeft [eiser 1] contact opgenomen met een aantal eigenaren van [Units 1] en hen medegedeeld dat hij van plan was om het naastgelegen perceel aan de [adres 2] te kopen om ook daar bedrijfsunits te bouwen.

3.7. [eiser 1] heeft het naastgelegen perceel aan de [adres 2] gekocht en hierop bedrijfsunits gebouwd (hierna [Units 2] ).

3.8. In een bijzondere ledenvergadering op 31 augustus 2021 heeft [eiser 1] aan de leden van de VvE een voorstel voorgelegd tot het vestigen van een erfdienstbaarheid op grond toebehorend aan [Units 1] . Deze erfdienstbaarheid hield kort gezegd in een erfdienstbaarheid van weg ten behoeve van [Units 2] en het recht van bepaalde gebruikers van [Units 1] en [Units 2] om een voertuig voor hun unit te parkeren. Bij de uitnodiging voor de vergadering is een conceptakte meegestuurd, de “ontwerp versie 6 augustus 2021 opheffing verplichting en vestiging erfdienstbaarheden”, opgesteld door WFO Netwerk Notarissen. 16 Leden stemden voor het voorstel, 14 stemden tegen en 2 leden stemden blanco.

3.9. Bij brief van 2 november 2021 heeft de advocaat van [eisers] de leden die tegen het voorstel en de leden die blanco hebben gestemd verzocht om mee te werken aan het passeren van de notariële akte tot het vestigen van de erfdienstbaarheid.

4.1. [eisers] vordert samengevat dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, gedaagden veroordeelt om binnen drie werkdagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan de uitvoering van het besluit van 31 augustus 2021, in die zin dat zij meewerken aan het verlijden van de notariële akte houdende vestiging erfdienstbaarheden zoals ontworpen door WFO Netwerk Notarissen te Grootebroek d.d. 6 augustus 2021, op straffe van een dwangsom.

4.2. [eisers] heeft bij dagvaarding aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat de VvE tijdens de vergadering van 31 augustus 2021 een rechtsgeldig en onherroepelijk besluit heeft genomen. Gedaagden zijn gehouden om mee te werken aan de uitvoering van dit besluit en daarmee aan het vestigen van de erfdienstbaarheid. Bij akte heeft [eisers] hieraan toegevoegd dat gedaagden hebben nagelaten om zich als leden van de VvE jegens [eisers] overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid te gedragen. De evident onredelijke opstelling van gedaagden levert gelet op de splitsingsakte een toerekenbare tekortkoming op en is bovendien onrechtmatig. Ten slotte maken gedaagden volgens [eiser 1] misbruik van recht.

4.3. Gedaagden voeren verweer.

4.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.1. De gevoegde zaken zullen hierna gezamenlijk worden behandeld.

5.2. [eisers] heeft in de dagvaarding primair gesteld dat aan hem een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 van het Burgerlijk Wetboek (BW) moet worden verleend tot het verlenen van medewerking aan het vestigen van de erfdienstbaarheid. Dit keert echter in het petitum niet terug. Omdat aan deze stelling geen vordering is verbonden, zal deze verder onbesproken blijven.

5.3. Subsidiair heeft [eisers] in de dagvaarding een beroep gedaan op artikel 3:300 BW. Dit keert in het petitum in zoverre terug dat voor het geval gedaagden zullen weigeren om mee te werken aan de gevorderde veroordeling tot het verlenen van medewerking aan het vestigen van de erfdienstbaarheid, indeplaatstreding op grond van genoemd artikel wordt gevorderd.

5.4. De rechtbank zal hierna beoordelen of gedaagden gehouden zijn om mee te werken aan de vestiging van de erfdienstbaarheid.

Het besluit van 31 augustus 2021

5.5. [eisers] stelt dat gedaagden gehouden zijn om mee te werken aan de uitvoering van het besluit van 31 augustus 2021.

5.6. Gedaagden voeren aan dat dit besluit nietig is. De VvE is bevoegd tot het verrichten van daden van beheer. Het vestigen van een erfdienstbaarheid is geen daad van beheer, maar een beschikkingshandeling. Daarvoor is medewerking en instemming van alle eigenaren nodig. Dit staat zelfs uitdrukkelijk in artikel 5:117 lid 4 BW, aldus gedaagden.

5.7. De rechtbank overweegt als volgt. In artikel 5:117 lid 4 BW is bepaald dat in de splitsing betrokken onroerende zaken door de gezamenlijke appartementseigenaren kunnen worden belast met een erfdienstbaarheid. In dat geval moeten alle appartementseigenaren meewerken aan de akte van vestiging.

In dit geval is van medewerking van alle eigenaren geen sprake. Het op 31 augustus 2021 genomen besluit is daarom in strijd met artikel 5:117 lid 4 en dus met de wet.

5.8. Artikel 2:14 lid 1 BW bepaalt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon dat in strijd is met de wet, nietig is, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit. Uit de wet vloeit in dit geval niets anders voort. Dit betekent dat het besluit van 31 augustus 2021 nietig is.

5.9. Ter zitting heeft mr. De Boer bovendien zelf verklaard dat als puur wordt gekeken naar het verenigingsrecht, artikel 2:14 BW, het besluit nietig is, maar dat het erom gaat dat de groep van eigenaren, de meerderheid, met de vestiging van een erfdienstbaarheid akkoord is. De VvE is bij uitstek geschikt om vast te stellen “wat de eigenaren willen”, aldus mr. De Boer.

De rechtbank volgt dit betoog niet. Gezien de erkenning daarvan door mr. De Boer, is niet (meer) in geschil dat het besluit van 31 augustus 2021 op grond van artikel 2:14 BW nietig is. Dat de meerderheid van de eigenaren van [Units 1] wil dat er een erfdienstbaarheid wordt gevestigd, doet aan de nietigheid van het besluit niet af. Het besluit is nu juist nietig omdat medewerking nodig is van alle eigenaren.

5.10. Een nietige rechtshandeling wordt geacht nooit te hebben bestaan. Een nietig besluit heeft daarom geen rechtsgevolgen. De stelling van [eisers] dat gedaagden gehouden zijn om mee te werken aan uitvoering van het nietige besluit, ontbeert feitelijke en juridische grondslag.

Eisen van redelijkheid en billijkheid

5.11. [eisers] stelt verder dat het niet meewerken door gedaagden aan de vestiging van de erfdienstbaarheid in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid, die als norm zijn neergelegd in artikel 2:8 lid 1 BW, artikel 3:166 lid 3 BW en artikel 2 van de splitsingsakte. Dit is geen concrete norm, maar een norm die wordt ingekleurd door de omstandigheden. Aan het argument “omdat we het niet willen” komt geen gewicht toe wanneer deelgenoten op zorgvuldige wijze met elkaars belangen dienen om te gaan en zij te goeder trouw met elkaar overleg zullen moeten voeren met als doel tot overeenstemming te komen. Deze verplichting komt voort uit het feit dat iemand deelgenoot is. Er is sprake van een onhoudbare situatie, terwijl de tegenstemmers geen enkel concreet belang hebben. De tegenstemmers aan de zuidzijde van [Units 1] krijgen zelfs een extra uitrit, terwijl zij van het vestigen van de erfdienstbaarheid geen nadeel ondervinden. Aan de noordzijde van [Units 1] , waar het hier feitelijk om gaat, is uitsluitend sprake van hobbymatig gebruik, aldus [eisers]

5.12. Gedaagden betwisten dat zij handelen in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Zij voeren aan dat zij geen uitholling van hun eigendomsrecht hoeven te dulden.

5.13. Ter zitting heeft mr. De Boer het beroep op strijd met de eisen van redelijkheid desgevraagd zo toegelicht dat sprake is van een conflict met de buurman dat de VvE aangaat en dat moet worden opgelost. Er is geen uitholling van rechten, er komen juist rechten bij en de appartementsrechten van [Units 1] worden meer waard. De erfdienstbaarheid levert geld op voor de VvE. [Units 1] krijgt door het vestigen van de erfdienstbaarheid meer ruimte en de toegankelijkheid komt niet in het gedrang. Bovendien worden de meeste bedrijfsunits (slechts) hobbymatig gebruikt, aldus [eisers]

5.14. De rechtbank overweegt dat alle door [eisers] genoemde bepalingen betreffende de eisen van redelijkheid en billijkheid zien op de interne redelijkheid en billijkheid, dus op de onderlinge verhouding tussen de eigenaren van [Units 1] . [eiser 1] is geen eigenaar van [Units 1] . De belangen van [eiser 1] als eigenaar van [Units 2] kunnen bij deze interne verhouding binnen de VvE geen rol spelen. Niet valt in te zien waarom gedaagden jegens [eiser 1] op grond van die bepalingen zouden handelen in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid.

5.15. Ten aanzien van de overige eisers geldt het volgende. Eigendom is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben (artikel 5:1 BW). Het bestaat onder meer uit de exclusieve bevoegdheid om te bepalen hoe een zaak wordt gebruikt. Het vestigen van een erfdienstbaarheid is een beperking van de eigendom.

Dat sommige leden wellicht ook voordelen zouden ondervinden van het vestigen van een erfdienstbaarheid, maakt niet dat alle eigenaren op grond van de redelijkheid en billijkheid gehouden zijn om aan de vestiging mee te werken. Alles wat is gesteld over het huidige gebruik van de bedrijfsunits door de eigenaren van [Units 1] en het weinig parkeren nu, legt bovendien onvoldoende gewicht in de schaal, omdat het niets zegt over het gebruik in de toekomst. Er is daarom geen sprake van strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid.

Toerekenbare tekortkoming

5.16. [eisers] heeft verder bij akte nog gesteld dat de onredelijke opstelling van gedaagden gelet op de verplichting die voortvloeit uit de splitsingsakte een toerekenbare tekortkoming oplevert. De rechtbank overweegt dat [eisers] dit niet heeft toegelicht en daarom niet aan zijn stelplicht heeft voldaan.

5.17. Ter zitting heeft mr. De Boer gesteld dat de eigenaren van [Units 1] (telefonisch) aan [eiser 1] hebben toegezegd dat zij geen bezwaar zouden maken. Dit is niet terug te voeren op de dagvaarding en kan daarom niet aan de vordering ten grondslag worden gelegd. Bovendien hebben de aanwezige eigenaren van [Units 1] ter zitting desgevraagd allemaal ontkend dat [eiser 1] hen destijds heeft meegedeeld dat de toekomstige eigenaren van [Units 2] over het terrein van [Units 1] zouden gaan rijden.

De rechtbank

in de zaak 22-207

6.1. wijst de vorderingen af,

6.2. veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden 1] tot op heden begroot op € 1.721,50,

6.3. verklaart dit vonnis in deze zaak wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in de zaak 22-198

6.4. wijst de vorderingen af,

6.5. veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden 2] tot op heden begroot op € 2.083,50,

6.6. verklaart dit vonnis in deze zaak wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en in het openbaar uitgesproken op 11 januari 2023.

type: CHL

coll: BV