ECLI:NL:RBNHO:2023:13907

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Bewind locatie Zaanstad Zaaknr./rolnr.: 10816427 \ VV EXPL 23-95 Uitspraakdatum: 28 december 2023 Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van: de stichting Stichting Parteon gevestigd te Wormerveer eiseres verder te noemen: Parteon gemachtigde: mr. D. de Vries tegen 1 [gedaagde partij sub 1] 2. [gedaagde partij sub 2] [woonplaats] gedaagden verder gezamenlijk te noemen: [gedaagde] . gemachtigde: mr. S.G.H. Langeweg. 1Het procesverloop 1.1. Parteon heeft [gedaagde] . op 8 december 2023 gedagvaard. 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 december 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben [gedaagde] . op 15 december 2023 stukken toegezonden.

2.1. Parteon is een toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet. 2.2. [gedaagde] . huren sinds 19 december 2006 van Parteon de woning aan de [adres] in Zaandam (hierna: de woning). [gedaagde] . wonen samen met meerdere van hun kinderen in de woning, waaronder één minderjarig kind en (tot eind juli 2023) meerderjarige zoon [zoon] (hierna: [zoon] ). 2.3. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte van toepassing (hierna: de Algemene Huurvoorwaarden). In de Algemene Huurvoorwaarden staat onder andere het volgende: “6.2 Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt en zich in al zijn contacten met verhuurder op correcte wijze gedragen. (…) 6.9 Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in of nabij het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimte bevinden. (…) 6.11 Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de wet strafbaar zijn gesteld. (…)” 2.4. In oktober 2022 is [zoon] aangehouden. De woning is toen doorzocht. [zoon] is de dag na zijn aanhouding in vrijheid gesteld. 2.5. In februari 2023 is aan [zoon] ex artikel 2:74 Algemene Plaatselijke Verordening van de gemeente Zaanstad een last onder dwangsom opgelegd wegens drugshandel op straat. 2.6. Op 19 juli 2023 is [zoon] op de [locatie] aangehouden op verdenking van handel in verdovende middelen. Diezelfde dag is de politie woning van [gedaagde] . binnengetreden. In de woning zijn onder andere verdovende middelen en geld aangetroffen. [zoon] is de dag na zijn aanhouding in vrijheid gesteld. 2.7. [zoon] heeft de woning na zijn vrijlating verlaten en heeft met ingang van 7 augustus 2023 voor de duur van een jaar een woning gehuurd. 2.8. Bij besluit van 28 augustus 2023 (hierna: het besluit) heeft de burgemeester van de gemeente Zaanstad op grond van artikel 13b van de Opiumwet de sluiting bevolen van de woning met ingang van 6 september 2023 voor de duur van drie maanden. De burgemeester heeft in zijn besluit (pagina 3/25) onder andere het volgende vermeld: “Binnentreden en onderzoek woning [adres] (…) Middels een machtiging tot binnentreden hebben de agenten de woning betreden en is zoekend rondgekeken, hetgeen inhoudt dat er geen sprake is geweest van een doorzoeking van de woning en bijvoorbeeld geen gesloten kasten zijn geopend. In één van de slaapkamers stond een stapelbed en een tweepersoonsbed, waarbij u heeft aangegeven dat het tweepersoonsbed het bed van [zoon] betrof. In deze kamer keek een van de agenten, gekleed in uniform, met een lamp rechtsonder in een kast. De lades onderin deze kast waren kapot en stonden op de grond en niet in de daarvoor bestemde rail. De agent zag dat de lades iets naar voren waren gehaald en voorbij de kast uitstaken, waardoor er ruimte achter deze lades is ontstaan. Achter deze lades zag de agent een grote plastic ‘gripzak’ uitsteken. Dit trok de aandacht en bij nader onderzoek zaten er drie plastic zogenaamde ‘gripzakken’ achter de lades, die in de daarachter ontstane ruimte lagen. In deze plastic ‘gripzakken’ zaten kleine witte enveloppen, welke de agent herkende als zijnde ‘ponypacks’. Deze ‘ponypacks’ zijn enveloppen waarin verdovende middelen aan de eindgebruiker verkocht wordt. In de woning zijn de volgende goederen aangetroffen welke ook allen in beslag zijn genomen:  41 ‘ 41 ‘ponypacks’, positief getest op cocaïne, met een netto totaalgewicht van 23,19 gram;  41 ‘ een pakje hasjiesj met een gewicht van 51,71 gram, en  41 ‘ een hoeveelheid contant geld ter waarde van € 1.700,-, in coupures van € 200,-, € 50,-, € 20 en € 10,-. Ook is in de woning een zogenaamde grammenweegschaal aangetroffen.” 2.9. Bij brief van 30 augustus 2023 heeft Parteon aan [gedaagde] . laten weten dat zij de huurovereenkomst wenst te beëindigen en heeft [gedaagde] . verzocht de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Ook heeft zij [gedaagde] . uitgenodigd voor een gesprek bij haar op kantoor op 4 september 2023. [gedaagde partij sub 1] is op dit gesprek verschenen en heeft aangegeven niet bereid te zijn de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. 2.10. [gedaagde] . hebben op 30 augustus 2032 bezwaar gemaakt tegen het besluit en hebben de rechtbank Noord-Holland, afdeling bestuursrecht, verzocht om een voorlopige voorziening te treffen. De burgemeester heeft in afwachting van de behandeling van de voorlopige voorziening de sluiting tijdelijk opgeschort. Bij uitspraak van 25 september 2023 is het verzoek om een voorlopige voorziening afgewezen. 2.11. De burgemeester heeft de woning feitelijk gesloten op 4 oktober 2023 voor de duur van drie maanden, dus tot 4 januari 2024. 2.12. [gedaagde] . hebben tot 31 december 2023, met vergoeding vanuit de gemeente Zaanstad, vervangende woonruimte via het Sociaal Wijkteam Poelenburg. 2.13. Bij brief van 16 oktober 2023 heeft Parteon aangezegd dat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbindt per 2 januari 2024. Zij heeft daarbij [gedaagde] . de mogelijkheid gegeven de beëindiging van de huurovereenkomst te accepteren en de woning vrijwillig te ontruimen. [gedaagde] . hebben hieraan geen gehoor gegeven. 3De vordering en het verweer 3.1. Parteon vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening (samengevat) veroordeling van [gedaagde] .: I. om de woning te verlaten en ter vrije en algehele beschikking van Parteon te stellen, op straffe van een dwangsom; II. om de kosten van de ontruiming aan Parteon te voldoen; III. in de proceskosten. 3.2. Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de huurovereenkomst in ieder geval per 4 januari 2024 rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden en dat [gedaagde] . vanaf dat moment zonder recht of titel de woning onder zich houden. Voor het geval dat de buitengerechtelijke ontbinding geen stand houdt, zijn [gedaagde] . op verschillende punten tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Ieder van deze tekortkomingen op zich, maar in ieder geval in onderlinge samenhang, rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst en vooruitlopend daarop ontruiming van de woning. 3.3. [gedaagde] . hebben onder verwijzing naar door hen op voorhand toegezonden stukken verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van Parteon. Hun verweer zal bij de beoordeling van het geschil worden betrokken.

Beoordelingskader in kort geding 4.1. De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Parteon daarbij een spoedeisend belang heeft. Dit spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vordering en wordt ook niet door [gedaagde] . betwist. 4.2. De kantonrechter moet beoordelen of de vordering van Parteon in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. In dit vonnis in kort geding geeft de kantonrechter een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. In kort geding moet terughoudend worden geoordeeld over een vordering tot ontruiming van een woning, omdat een ontruiming een ingrijpend karakter en doorgaans onomkeerbare gevolgen heeft. Buitengerechtelijke ontbinding 4.3. De gevorderde ontruiming is primair gebaseerd op de in artikel 7:231 lid 2 BW opgenomen mogelijkheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De basis daarvoor is de burgemeestersluiting. Vast staat dat in de woning drugs aanwezig waren. Uit de omschrijving van artikel 7:231 lid 2 BW vloeit voort dat er geen sprake hoeft te zijn van een tekortkoming die de huurder kan worden verweten, wil de verhuurder van de mogelijkheid tot buitengerechtelijke ontbinding gebruik maken. 4.4. Het voorgaande doet er niet aan af dat de proportionaliteit getoetst dient te worden van de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Op deze toets doet [gedaagde] . een beroep en in dat kader voeren zij feiten en omstandigheden aan. Ook als ervan uit bestuursrechtelijk oogpunt vaststaat dat de burgemeestersluiting rechtmatig is, laat dit onverlet dat geoordeeld kan worden dat ontbinding en ontruiming niet proportioneel zijn en dat een beroep op artikel 7:231 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Bij de toetsing moet de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking nemen. In kort geding staat ter beoordeling of het zodanig aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat een beroep op de aanwezigheid van die omstandigheden faalt, zodat de ontbinding standhoudt. In dat geval kan in kort geding de vordering tot ontruiming worden toegewezen. 4.5. Daarmee komt de kantonrechter toe aan een beoordeling van de omstandigheden van het geval, waarbij het uitgangspunt is dat de buitengerechtelijke ontbinding is gebaseerd op het besluit en de daarin geciteerde passages uit het politiedossier. Parteon heeft gesteld dat nu de drugs in de woning door de politie door slechts zoekend rond te kijken zijn gevonden en dus in het zicht lagen, dat [gedaagde] . wetenschap hadden althans gehad hadden moeten hebben van de aanwezigheid van drugs in de woning. Parteon verwijst daarbij naar pagina 8 van het besluit. Naar het oordeel van de kantonrechter kan uit het besluit niet worden opgemaakt dat [gedaagde] . wetenschap gehad moeten hebben van de aanwezigheid van drugs in de woning. In het besluit is op pagina 3 omschreven hoe en waar de drugs zijn gevonden. Uit die omschrijving kan niet worden afgeleid dat de drugs in het zicht lagen. Dat het een agent, die als professional op zoek was naar drugs, opviel dat de lades kapot waren, op de grond stonden en niet in de rails zaten en vervolgens met behulp van een lamp achter de lades de drugs heeft ontdekt, leidt er niet automatisch toe dat [gedaagde] . wetenschap hadden of hadden kunnen hebben van de drugs in de woning. Ter zitting hebben de twee broers die de slaapkamer met [zoon] deelden aangegeven de drugs achter de lades nooit te hebben gezien. Gebleken is dat [gedaagde] . na 19 juli 2023 direct adequate maatregelen hebben getroffen toen zij hoorden van de aanwezigheid van drugs in de woning. Zij hebben [zoon] opdragen de woning direct te verlaten en dat heeft hij ook gedaan. [zoon] is inmiddels dan ook uitgeschreven van het adres van de woning en verblijft in een eigen huurwoning. 4.6. Parteon heeft verder verwezen naar de voorgeschiedenis van [zoon] . [zoon] is eerder aangehouden en aan hem is een last onder dwangsom opgelegd waardoor [gedaagde] . alert moesten zijn wat betreft het gebruik door [zoon] van de woning, aldus Parteon. [gedaagde] . betwisten dat zij door de eerdere aanhouding en de opgelegde last onder dwangsom op de hoogte waren of hadden moeten zijn van de drugs in de woning. De kantonrechter overweegt hierover het volgende. 4.7. [gedaagde] . hebben aangevoerd dat [zoon] in oktober 2022 in het kader van een actiedag op straat is aangehouden met drugs bij zich en dat dit dus buiten de woning is geweest. Omdat er drugs bij [zoon] waren aangetroffen, is vervolgens de woning doorzocht. Tijdens de doorzoeking zijn geen drugs aangetroffen. [gedaagde] . hebben over die aanhouding toegelicht dat [zoon] maar één nacht niet thuis is geweest en dat zij daarna, toen hij de volgende ochtend thuis kwam, indringend met hem gesproken hebben. [zoon] heeft daarbij uitgelegd dat de aangetroffen drugs een kleine hoeveelheid voor eigen gebruik was en beloofde hier direct mee te stoppen. [gedaagde] . hebben geen aanleiding gezien te twijfelen aan [zoon] . [gedaagde] . hebben hierna ook niets meer gehoord over de aanhouding. Parteon heeft in dit verband nog aangevoerd dat het feit dat [zoon] een Rolex had, vragen had moeten oproepen. [gedaagde] . hebben daarover verklaard dat ze ervan uitgingen dat hij die eerlijk zelf had gekocht, omdat [zoon] elke dag naar zijn werk ging, weinig vaste lasten had en geld had gekregen van de verzekering van zijn zus na een aanrijding met zijn auto. 4.8. Vast staat dat er aan [zoon] (persoonlijk) een last onder dwangsom is opgelegd. [gedaagde] . hebben aangevoerd dat zij de aan [zoon] gerichte post, die toen al meerderjarig was, niet openden en dat daarvoor ook geen aanleiding bestond. Zij wisten hier dus niets van. Er was voor [gedaagde] . geen reden om extra alert te zijn op mogelijke verboden activiteiten van [zoon] . De kantonrechter ziet mede gelet op hetgeen hiervoor overwogen is over oktober 2022, geen reden hieraan te twijfelen. Dit geldt temeer omdat [zoon] ruim meerderjarig is en zijn ouders dus geen inzicht hebben in zijn strafdossier. 4.9. Er zijn al met al geen dan wel onvoldoende aanknopingspunten voor de stelling dat [gedaagde] . op de hoogte waren van de door [zoon] gehouden drugs in de woning, dan wel dat er om andere redenen van hen een verscherpte controle op hetgeen zich in en om de woning afspeelde mocht worden verlangd. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [gedaagde] . voldoende aannemelijk gemaakt dat zij niet wisten dat er zich drugs in de woning bevonden en dat zij dit ook niet hoefden te weten. Tegenover de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] . heeft Parteon volstaan met een herhaling van een verwijzing naar het besluit en de dagvaarding en dat is in het kader van deze procedure onvoldoende. 4.10. [gedaagde] . hebben hun belangen en hun persoonlijke omstandigheden uitvoerig toegelicht. Zij hebben in dat kader verwezen naar een e-mail van [werknemer] van het Sociaal Wijkteam Poelenburg van 26 juli 2023 aan de gemeente Zaanstad waarin hij onder andere heeft geschreven dat het sociaal wijkteam ervan overtuigd is dat de ouders niet op de hoogte waren van de activiteiten van [zoon] en hij verzoekt om overleg om een gedwongen uitzetting te voorkomen. In een e-mail van 30 augustus 2023 aan de gemachtigde van [gedaagde] . heeft [werknemer] zijn visie gegeven op de situatie van de familie [gedaagde] en het onrecht dat hen in zijn ogen door de gemeente wordt aangedaan. Verder weegt voor de kantonrechter mee dat er geen enkele aanwijzing is dat er vanuit de woning werd gehandeld.

De kantonrechter: 5.1. wijst de vordering af; 5.2. veroordeelt Parteon tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] . worden vastgesteld op een bedrag van € 793,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] . Dit vonnis is gewezen door mr. M. Woerdman en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. De griffier De kantonrechter Zie HR 22 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743, zie rechtsoverweging 3.3.2. Artikel 7:219 BW.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Bewind locatie Zaanstad Zaaknr./rolnr.: 10816427 \ VV EXPL 23-95 Uitspraakdatum: 28 december 2023 Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van: de stichting Stichting Parteon gevestigd te Wormerveer eiseres verder te noemen: Parteon gemachtigde: mr. D. de Vries tegen 1 [gedaagde partij sub 1] 2. [gedaagde partij sub 2] [woonplaats] gedaagden verder gezamenlijk te noemen: [gedaagde] . gemachtigde: mr. S.G.H. Langeweg. 1Het procesverloop 1.1. Parteon heeft [gedaagde] . op 8 december 2023 gedagvaard. 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 december 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben [gedaagde] . op 15 december 2023 stukken toegezonden.

2.1. Parteon is een toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet. 2.2. [gedaagde] . huren sinds 19 december 2006 van Parteon de woning aan de [adres] in Zaandam (hierna: de woning). [gedaagde] . wonen samen met meerdere van hun kinderen in de woning, waaronder één minderjarig kind en (tot eind juli 2023) meerderjarige zoon [zoon] (hierna: [zoon] ). 2.3. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte van toepassing (hierna: de Algemene Huurvoorwaarden). In de Algemene Huurvoorwaarden staat onder andere het volgende: “6.2 Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt en zich in al zijn contacten met verhuurder op correcte wijze gedragen. (…) 6.9 Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in of nabij het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimte bevinden. (…) 6.11 Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de wet strafbaar zijn gesteld. (…)” 2.4. In oktober 2022 is [zoon] aangehouden. De woning is toen doorzocht. [zoon] is de dag na zijn aanhouding in vrijheid gesteld. 2.5. In februari 2023 is aan [zoon] ex artikel 2:74 Algemene Plaatselijke Verordening van de gemeente Zaanstad een last onder dwangsom opgelegd wegens drugshandel op straat. 2.6. Op 19 juli 2023 is [zoon] op de [locatie] aangehouden op verdenking van handel in verdovende middelen. Diezelfde dag is de politie woning van [gedaagde] . binnengetreden. In de woning zijn onder andere verdovende middelen en geld aangetroffen. [zoon] is de dag na zijn aanhouding in vrijheid gesteld. 2.7. [zoon] heeft de woning na zijn vrijlating verlaten en heeft met ingang van 7 augustus 2023 voor de duur van een jaar een woning gehuurd. 2.8. Bij besluit van 28 augustus 2023 (hierna: het besluit) heeft de burgemeester van de gemeente Zaanstad op grond van artikel 13b van de Opiumwet de sluiting bevolen van de woning met ingang van 6 september 2023 voor de duur van drie maanden. De burgemeester heeft in zijn besluit (pagina 3/25) onder andere het volgende vermeld: “Binnentreden en onderzoek woning [adres] (…) Middels een machtiging tot binnentreden hebben de agenten de woning betreden en is zoekend rondgekeken, hetgeen inhoudt dat er geen sprake is geweest van een doorzoeking van de woning en bijvoorbeeld geen gesloten kasten zijn geopend. In één van de slaapkamers stond een stapelbed en een tweepersoonsbed, waarbij u heeft aangegeven dat het tweepersoonsbed het bed van [zoon] betrof. In deze kamer keek een van de agenten, gekleed in uniform, met een lamp rechtsonder in een kast. De lades onderin deze kast waren kapot en stonden op de grond en niet in de daarvoor bestemde rail. De agent zag dat de lades iets naar voren waren gehaald en voorbij de kast uitstaken, waardoor er ruimte achter deze lades is ontstaan. Achter deze lades zag de agent een grote plastic ‘gripzak’ uitsteken. Dit trok de aandacht en bij nader onderzoek zaten er drie plastic zogenaamde ‘gripzakken’ achter de lades, die in de daarachter ontstane ruimte lagen. In deze plastic ‘gripzakken’ zaten kleine witte enveloppen, welke de agent herkende als zijnde ‘ponypacks’. Deze ‘ponypacks’ zijn enveloppen waarin verdovende middelen aan de eindgebruiker verkocht wordt. In de woning zijn de volgende goederen aangetroffen welke ook allen in beslag zijn genomen:  41 ‘ 41 ‘ponypacks’, positief getest op cocaïne, met een netto totaalgewicht van 23,19 gram;  41 ‘ een pakje hasjiesj met een gewicht van 51,71 gram, en  41 ‘ een hoeveelheid contant geld ter waarde van € 1.700,-, in coupures van € 200,-, € 50,-, € 20 en € 10,-. Ook is in de woning een zogenaamde grammenweegschaal aangetroffen.” 2.9. Bij brief van 30 augustus 2023 heeft Parteon aan [gedaagde] . laten weten dat zij de huurovereenkomst wenst te beëindigen en heeft [gedaagde] . verzocht de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Ook heeft zij [gedaagde] . uitgenodigd voor een gesprek bij haar op kantoor op 4 september 2023. [gedaagde partij sub 1] is op dit gesprek verschenen en heeft aangegeven niet bereid te zijn de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. 2.10. [gedaagde] . hebben op 30 augustus 2032 bezwaar gemaakt tegen het besluit en hebben de rechtbank Noord-Holland, afdeling bestuursrecht, verzocht om een voorlopige voorziening te treffen. De burgemeester heeft in afwachting van de behandeling van de voorlopige voorziening de sluiting tijdelijk opgeschort. Bij uitspraak van 25 september 2023 is het verzoek om een voorlopige voorziening afgewezen. 2.11. De burgemeester heeft de woning feitelijk gesloten op 4 oktober 2023 voor de duur van drie maanden, dus tot 4 januari 2024. 2.12. [gedaagde] . hebben tot 31 december 2023, met vergoeding vanuit de gemeente Zaanstad, vervangende woonruimte via het Sociaal Wijkteam Poelenburg. 2.13. Bij brief van 16 oktober 2023 heeft Parteon aangezegd dat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbindt per 2 januari 2024. Zij heeft daarbij [gedaagde] . de mogelijkheid gegeven de beëindiging van de huurovereenkomst te accepteren en de woning vrijwillig te ontruimen. [gedaagde] . hebben hieraan geen gehoor gegeven. 3De vordering en het verweer 3.1. Parteon vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening (samengevat) veroordeling van [gedaagde] .: I. om de woning te verlaten en ter vrije en algehele beschikking van Parteon te stellen, op straffe van een dwangsom; II. om de kosten van de ontruiming aan Parteon te voldoen; III. in de proceskosten. 3.2. Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de huurovereenkomst in ieder geval per 4 januari 2024 rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden en dat [gedaagde] . vanaf dat moment zonder recht of titel de woning onder zich houden. Voor het geval dat de buitengerechtelijke ontbinding geen stand houdt, zijn [gedaagde] . op verschillende punten tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Ieder van deze tekortkomingen op zich, maar in ieder geval in onderlinge samenhang, rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst en vooruitlopend daarop ontruiming van de woning. 3.3. [gedaagde] . hebben onder verwijzing naar door hen op voorhand toegezonden stukken verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van Parteon. Hun verweer zal bij de beoordeling van het geschil worden betrokken.

Beoordelingskader in kort geding 4.1. De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Parteon daarbij een spoedeisend belang heeft. Dit spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vordering en wordt ook niet door [gedaagde] . betwist. 4.2. De kantonrechter moet beoordelen of de vordering van Parteon in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. In dit vonnis in kort geding geeft de kantonrechter een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. In kort geding moet terughoudend worden geoordeeld over een vordering tot ontruiming van een woning, omdat een ontruiming een ingrijpend karakter en doorgaans onomkeerbare gevolgen heeft. Buitengerechtelijke ontbinding 4.3. De gevorderde ontruiming is primair gebaseerd op de in artikel 7:231 lid 2 BW opgenomen mogelijkheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De basis daarvoor is de burgemeestersluiting. Vast staat dat in de woning drugs aanwezig waren. Uit de omschrijving van artikel 7:231 lid 2 BW vloeit voort dat er geen sprake hoeft te zijn van een tekortkoming die de huurder kan worden verweten, wil de verhuurder van de mogelijkheid tot buitengerechtelijke ontbinding gebruik maken. 4.4. Het voorgaande doet er niet aan af dat de proportionaliteit getoetst dient te worden van de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Op deze toets doet [gedaagde] . een beroep en in dat kader voeren zij feiten en omstandigheden aan. Ook als ervan uit bestuursrechtelijk oogpunt vaststaat dat de burgemeestersluiting rechtmatig is, laat dit onverlet dat geoordeeld kan worden dat ontbinding en ontruiming niet proportioneel zijn en dat een beroep op artikel 7:231 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Bij de toetsing moet de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking nemen. In kort geding staat ter beoordeling of het zodanig aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat een beroep op de aanwezigheid van die omstandigheden faalt, zodat de ontbinding standhoudt. In dat geval kan in kort geding de vordering tot ontruiming worden toegewezen. 4.5. Daarmee komt de kantonrechter toe aan een beoordeling van de omstandigheden van het geval, waarbij het uitgangspunt is dat de buitengerechtelijke ontbinding is gebaseerd op het besluit en de daarin geciteerde passages uit het politiedossier. Parteon heeft gesteld dat nu de drugs in de woning door de politie door slechts zoekend rond te kijken zijn gevonden en dus in het zicht lagen, dat [gedaagde] . wetenschap hadden althans gehad hadden moeten hebben van de aanwezigheid van drugs in de woning. Parteon verwijst daarbij naar pagina 8 van het besluit. Naar het oordeel van de kantonrechter kan uit het besluit niet worden opgemaakt dat [gedaagde] . wetenschap gehad moeten hebben van de aanwezigheid van drugs in de woning. In het besluit is op pagina 3 omschreven hoe en waar de drugs zijn gevonden. Uit die omschrijving kan niet worden afgeleid dat de drugs in het zicht lagen. Dat het een agent, die als professional op zoek was naar drugs, opviel dat de lades kapot waren, op de grond stonden en niet in de rails zaten en vervolgens met behulp van een lamp achter de lades de drugs heeft ontdekt, leidt er niet automatisch toe dat [gedaagde] . wetenschap hadden of hadden kunnen hebben van de drugs in de woning. Ter zitting hebben de twee broers die de slaapkamer met [zoon] deelden aangegeven de drugs achter de lades nooit te hebben gezien. Gebleken is dat [gedaagde] . na 19 juli 2023 direct adequate maatregelen hebben getroffen toen zij hoorden van de aanwezigheid van drugs in de woning. Zij hebben [zoon] opdragen de woning direct te verlaten en dat heeft hij ook gedaan. [zoon] is inmiddels dan ook uitgeschreven van het adres van de woning en verblijft in een eigen huurwoning. 4.6. Parteon heeft verder verwezen naar de voorgeschiedenis van [zoon] . [zoon] is eerder aangehouden en aan hem is een last onder dwangsom opgelegd waardoor [gedaagde] . alert moesten zijn wat betreft het gebruik door [zoon] van de woning, aldus Parteon. [gedaagde] . betwisten dat zij door de eerdere aanhouding en de opgelegde last onder dwangsom op de hoogte waren of hadden moeten zijn van de drugs in de woning. De kantonrechter overweegt hierover het volgende. 4.7. [gedaagde] . hebben aangevoerd dat [zoon] in oktober 2022 in het kader van een actiedag op straat is aangehouden met drugs bij zich en dat dit dus buiten de woning is geweest. Omdat er drugs bij [zoon] waren aangetroffen, is vervolgens de woning doorzocht. Tijdens de doorzoeking zijn geen drugs aangetroffen. [gedaagde] . hebben over die aanhouding toegelicht dat [zoon] maar één nacht niet thuis is geweest en dat zij daarna, toen hij de volgende ochtend thuis kwam, indringend met hem gesproken hebben. [zoon] heeft daarbij uitgelegd dat de aangetroffen drugs een kleine hoeveelheid voor eigen gebruik was en beloofde hier direct mee te stoppen. [gedaagde] . hebben geen aanleiding gezien te twijfelen aan [zoon] . [gedaagde] . hebben hierna ook niets meer gehoord over de aanhouding. Parteon heeft in dit verband nog aangevoerd dat het feit dat [zoon] een Rolex had, vragen had moeten oproepen. [gedaagde] . hebben daarover verklaard dat ze ervan uitgingen dat hij die eerlijk zelf had gekocht, omdat [zoon] elke dag naar zijn werk ging, weinig vaste lasten had en geld had gekregen van de verzekering van zijn zus na een aanrijding met zijn auto. 4.8. Vast staat dat er aan [zoon] (persoonlijk) een last onder dwangsom is opgelegd. [gedaagde] . hebben aangevoerd dat zij de aan [zoon] gerichte post, die toen al meerderjarig was, niet openden en dat daarvoor ook geen aanleiding bestond. Zij wisten hier dus niets van. Er was voor [gedaagde] . geen reden om extra alert te zijn op mogelijke verboden activiteiten van [zoon] . De kantonrechter ziet mede gelet op hetgeen hiervoor overwogen is over oktober 2022, geen reden hieraan te twijfelen. Dit geldt temeer omdat [zoon] ruim meerderjarig is en zijn ouders dus geen inzicht hebben in zijn strafdossier. 4.9. Er zijn al met al geen dan wel onvoldoende aanknopingspunten voor de stelling dat [gedaagde] . op de hoogte waren van de door [zoon] gehouden drugs in de woning, dan wel dat er om andere redenen van hen een verscherpte controle op hetgeen zich in en om de woning afspeelde mocht worden verlangd. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [gedaagde] . voldoende aannemelijk gemaakt dat zij niet wisten dat er zich drugs in de woning bevonden en dat zij dit ook niet hoefden te weten. Tegenover de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] . heeft Parteon volstaan met een herhaling van een verwijzing naar het besluit en de dagvaarding en dat is in het kader van deze procedure onvoldoende. 4.10. [gedaagde] . hebben hun belangen en hun persoonlijke omstandigheden uitvoerig toegelicht. Zij hebben in dat kader verwezen naar een e-mail van [werknemer] van het Sociaal Wijkteam Poelenburg van 26 juli 2023 aan de gemeente Zaanstad waarin hij onder andere heeft geschreven dat het sociaal wijkteam ervan overtuigd is dat de ouders niet op de hoogte waren van de activiteiten van [zoon] en hij verzoekt om overleg om een gedwongen uitzetting te voorkomen. In een e-mail van 30 augustus 2023 aan de gemachtigde van [gedaagde] . heeft [werknemer] zijn visie gegeven op de situatie van de familie [gedaagde] en het onrecht dat hen in zijn ogen door de gemeente wordt aangedaan. Verder weegt voor de kantonrechter mee dat er geen enkele aanwijzing is dat er vanuit de woning werd gehandeld.

De kantonrechter: 5.1. wijst de vordering af; 5.2. veroordeelt Parteon tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] . worden vastgesteld op een bedrag van € 793,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] . Dit vonnis is gewezen door mr. M. Woerdman en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. De griffier De kantonrechter Zie HR 22 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743, zie rechtsoverweging 3.3.2. Artikel 7:219 BW.

Parteon heeft geen overlastklachten van omwonenden ontvangen, ook niet over [zoon] . Integendeel, [gedaagde] . hebben een vijftal verklaringen van buren overgelegd die allen (zeer) positief zijn over [gedaagde] . als hun buren. Er is onder andere verklaard dat men zich geen betere buren kan wensen, dat het een groot gemis zou zijn als [gedaagde] . het complex zouden verlaten en dat er nooit overlast is ondervonden door [gedaagde] . Ook is niet gebleken dat er sprake is van een huurachterstand is of dat daarvan ooit sprake is geweest. Niet weersproken is dat [gedaagde] . allebei gezondheidsklachten hebben en dat [gedaagde partij sub 1] een arbeidsongeschiktheidsuitkering met een aanvulling van de gemeente krijgt. [gedaagde] . beschikken niet over financiële middelen en zijn niet ingeschreven als woningzoekende omdat zij niet van plan waren de woning te verlaten. Tot slot weegt mee dat in de woning naast [gedaagde] . nog meerdere thuiswonende kinderen verblijven, waaronder een minderjarig kind dat dit jaar eindexamen doet, en dat niet is betwist dat [gedaagde] . niet bij familie en/of bekenden terecht kunnen en bij een ontruiming op straat zullen komen te staan. 4.11. Tegenover de belangen van [gedaagde] . staat het belang van Parteon om zorg te dragen voor een veilige en rustige leefomgeving. Parteon heeft een zero-tolerance beleid op het gebied van drugs in woningen en wil optreden voordat het weer misgaat. In dit geval zijn er naar het oordeel van de kantonrechter geen concrete aanwijzingen dat het mis zal gaan. [gedaagde] . hebben immers direct actie ondernomen door hun zoon op straat te zetten. Verder hebben zij zich tijdens de zitting bereid verklaard hem de toegang tot de woning definitief te ontzeggen en daarvoor de tekenen als zij hun woning daarmee kunnen behouden. Parteon heeft niet aannemelijk gemaakt dat, teneinde de doelstellingen van veiligheid en leefbaarheid van de wijk te bereiken, niet volstaan kon worden met een huisverbod voor [zoon] . Al deze belangen afwegende komt de kantonrechter tot het oordeel dat er zoveel grond voor twijfel is over het te verwachten oordeel van de bodemrechte, terwijl een gedwongen ontruiming een zeer ingrijpende en over het algemeen onomkeerbare maatregel is, dat de gevorderde ontruiming op de primaire grondslag zal worden afgewezen. Tekortkomingen 4.12. Parteon heeft haar vordering tot ontruiming subsidiair gebaseerd op de stelling dat [gedaagde] . zodanig toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst, dan wel dat het gedrag van [zoon] hen als eigen gedrag toegerekend dient te worden, dat ervan moet worden uitgegaan dat de kantonrechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden. De vraag die beantwoord moet worden is of, vooruitlopend daarop, toewijzing van een vordering tot ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. 4.13. Artikel 7:219 BW bepaalt dat een huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden. 4.14. Volgens de Hoge Raad kan de verhuurder aansprakelijk zijn als hij met betrekking tot gedragingen van anderen in de woning ook zelf is tekortgeschoten, bijvoorbeeld door niet in te grijpen of onvoldoende toezicht te houden. In dat geval is echter geen sprake van de risicoaansprakelijkheid, maar “gewoon” van een eigen tekortschieten van de huurder in zijn verplichtingen uit dien hoofde. 4.15. Zoals in het voorgaande overwogen kunnen [gedaagde] . niet worden verweten dat zij zich zelf in het licht van de gedraging van [zoon] niet als een goed huurder hebben gedragen door onvoldoende toezicht te houden dan wel controles uit te voeren. Het is dus niet aannemelijk dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure kans van slagen heeft. De conclusie is dat de vordering tot ontruiming op de subsidiaire grondslag ook wordt afgewezen. Proceskosten 4.16. De proceskosten komen voor rekening van Parteon, omdat zij ongelijk krijgt.

Parteon heeft geen overlastklachten van omwonenden ontvangen, ook niet over [zoon] . Integendeel, [gedaagde] . hebben een vijftal verklaringen van buren overgelegd die allen (zeer) positief zijn over [gedaagde] . als hun buren. Er is onder andere verklaard dat men zich geen betere buren kan wensen, dat het een groot gemis zou zijn als [gedaagde] . het complex zouden verlaten en dat er nooit overlast is ondervonden door [gedaagde] . Ook is niet gebleken dat er sprake is van een huurachterstand is of dat daarvan ooit sprake is geweest. Niet weersproken is dat [gedaagde] . allebei gezondheidsklachten hebben en dat [gedaagde partij sub 1] een arbeidsongeschiktheidsuitkering met een aanvulling van de gemeente krijgt. [gedaagde] . beschikken niet over financiële middelen en zijn niet ingeschreven als woningzoekende omdat zij niet van plan waren de woning te verlaten. Tot slot weegt mee dat in de woning naast [gedaagde] . nog meerdere thuiswonende kinderen verblijven, waaronder een minderjarig kind dat dit jaar eindexamen doet, en dat niet is betwist dat [gedaagde] . niet bij familie en/of bekenden terecht kunnen en bij een ontruiming op straat zullen komen te staan. 4.11. Tegenover de belangen van [gedaagde] . staat het belang van Parteon om zorg te dragen voor een veilige en rustige leefomgeving. Parteon heeft een zero-tolerance beleid op het gebied van drugs in woningen en wil optreden voordat het weer misgaat. In dit geval zijn er naar het oordeel van de kantonrechter geen concrete aanwijzingen dat het mis zal gaan. [gedaagde] . hebben immers direct actie ondernomen door hun zoon op straat te zetten. Verder hebben zij zich tijdens de zitting bereid verklaard hem de toegang tot de woning definitief te ontzeggen en daarvoor de tekenen als zij hun woning daarmee kunnen behouden. Parteon heeft niet aannemelijk gemaakt dat, teneinde de doelstellingen van veiligheid en leefbaarheid van de wijk te bereiken, niet volstaan kon worden met een huisverbod voor [zoon] . Al deze belangen afwegende komt de kantonrechter tot het oordeel dat er zoveel grond voor twijfel is over het te verwachten oordeel van de bodemrechte, terwijl een gedwongen ontruiming een zeer ingrijpende en over het algemeen onomkeerbare maatregel is, dat de gevorderde ontruiming op de primaire grondslag zal worden afgewezen. Tekortkomingen 4.12. Parteon heeft haar vordering tot ontruiming subsidiair gebaseerd op de stelling dat [gedaagde] . zodanig toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst, dan wel dat het gedrag van [zoon] hen als eigen gedrag toegerekend dient te worden, dat ervan moet worden uitgegaan dat de kantonrechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden. De vraag die beantwoord moet worden is of, vooruitlopend daarop, toewijzing van een vordering tot ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. 4.13. Artikel 7:219 BW bepaalt dat een huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden. 4.14. Volgens de Hoge Raad kan de verhuurder aansprakelijk zijn als hij met betrekking tot gedragingen van anderen in de woning ook zelf is tekortgeschoten, bijvoorbeeld door niet in te grijpen of onvoldoende toezicht te houden. In dat geval is echter geen sprake van de risicoaansprakelijkheid, maar “gewoon” van een eigen tekortschieten van de huurder in zijn verplichtingen uit dien hoofde. 4.15. Zoals in het voorgaande overwogen kunnen [gedaagde] . niet worden verweten dat zij zich zelf in het licht van de gedraging van [zoon] niet als een goed huurder hebben gedragen door onvoldoende toezicht te houden dan wel controles uit te voeren. Het is dus niet aannemelijk dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure kans van slagen heeft. De conclusie is dat de vordering tot ontruiming op de subsidiaire grondslag ook wordt afgewezen. Proceskosten 4.16. De proceskosten komen voor rekening van Parteon, omdat zij ongelijk krijgt.