ECLI:NL:RBNHO:2023:12799

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Bewind locatie Zaanstad Zaaknr./rolnr.: 10557838 \ CV EXPL 23-1939 Uitspraakdatum: 14 december 2023 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: [eiser] wonende te [woonplaats] eiser verder te noemen: [eiser] gemachtigde: mr. K. Mels tegen de besloten vennootschap Huurgarant.com B.V. gevestigd te Rotterdam gedaagde verder te noemen: Huurgarant gemachtigde: mr. P. Smit De zaak in het kort In deze zaak vordert een verhuurder op verschillende gronden ontruiming van het gehuurde. De gronden die de verhuurder aan zijn vorderingen te grondslag heeft gelegd, slagen echter niet. De vorderingen van de verhuurder worden daarom afgewezen. 1Het procesverloop 1.1. [eiser] heeft bij dagvaarding van 7 juni 2023 een vordering tegen Huurgarant ingesteld. Huurgarant heeft schriftelijk geantwoord. 1.2. Op 14 november 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij brief van 3 november 2023 nog stukken toegezonden.

2.1. [eiser] is eigenaar van de woning aan [adres] (hierna te noemen: de woning of het gehuurde). 2.2. Nadat (de rechtsvoorganger van) Huurgarant [eiser] had benaderd en Huurgarant de woning had bezichtigd, heeft Huurgarant per e-mail een concept huurovereenkomst aan [eiser] toegestuurd. Op die e-mail heeft [eiser] op 23 september 2019 gereageerd en heeft hij het volgende aangegeven. “Als jullie het willen huren, dan wil ik vanaf 1 oktober as. 2500 euro per maand en dan moeten jullie alles zelf realiseren. Verder wil ik niet verantwoordelijk zijn voor de vergunningen maar ik teken ze wel als dat nodig is. Er staat in het contract dikgedrukt dat er 10 personen in mogen, dat weet ik niet of dat mag dat is dan jullie verantwoording. Het huurcontract liefst minimaal 1 jaar Max 2 jaar indien mogelijk, daarna kunnen we altijd verlengen.” 2.3. Op 26 september 2019 heeft Huurgeschil op de e-mail van [eiser] gereageerd. In haar reactie is, voor zover van belang, het volgende opgenomen. “Wat betreft het artikel over de verantwoordelijkheid voor de betreffende vergunningen willen wij het volgende voorstellen. 1.2 Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van het huisvesten van personeel. Het gehuurde mag bewoond worden door maximaal 10 personen. Verhuurder is verantwoordelijk voor de benodigde vergunningen ten behoeve van het gebruik van de woning. Indien nodig zal huurder verhuurder in het bezit stellen van de benodigde aanvraagformulieren om de benodigde vergunningen aan te vragen.” 2.4. Uiteindelijk hebben partijen op 4 oktober 2019 een huurovereenkomst gesloten. In die huurovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende bepaald. “Het gehuurde, bestemming 1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de zelfstandige woonruimte (…) 1.2 Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van het huisvesten van personeel. Het gehuurde mag bewoond worden door maximaal 10 personen. Verhuurder is verantwoordelijk voor de benodigde vergunningen ten behoeve van het gebruik van de woning. 1.3 Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.2. Duur, verlenging en opzegging 3.1 Deze huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd met een minimale duur van twaalf (12) maanden, ingaande 7 oktober 2019. (..) 3.3 Tijdens de in artikel 3.1 genoemde periode van twaalf (12) maanden kunnen partijen deze huurovereenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen. 3.4 Indien de in artikel 3.1 genoemde twaalf (12) maanden verstrijken, loopt de huurovereenkomst, behoudens opzegging, voor onbepaalde tijd door. (…) 3.6. . Verhuurder heeft het recht om deze huurovereenkomst voor onbepaalde tijd op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van 90 dagen. (…) Bijzondere bepalingen (…) 10.6 Partij verhuurder verklaart hierbij akkoord te zijn en is op de hoogte van het feit dat partij huurder het gehuurde zal onderverhuren.” 2.5. Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte’ welke zijn vastgesteld op 20 maart 2017 van toepassing. Ten aanzien van onderhuur is in deze bepalingen het volgende opgenomen. “ Onderhuur 2.1. Huurder is – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur, of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers, het verlenen van pension, het (tijdelijk) in gebruik geven (zoals via AirBnB of daarmee vergelijkbare organisatie) of het doen van afstand van huur. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.” 2.6. Met ingang van 14 oktober 2019 heeft Huurgarant de woning voor onbepaalde tijd met een minimumduur van 12 maanden onderverhuurd aan Want 2 Work B.V. Door een contractovername is de onderhuur met ingang van 1 augustus 2020 voortgezet door Certa Rental B.V. 2.7. Per brief van 28 januari 2022 heeft de gemeente Purmerend [eiser] laten weten dat zij heeft geconstateerd dat het gehuurde, zonder dat [eiser] daarvoor een vergunning heeft, is omgezet in onzelfstandige woonruimte hetgeen in strijd is met de Huisvestingsverordening van de gemeente Purmerend. 2.8. Per brief van 8 maart 2022 heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd. In die brief staat: “Gezien het feit dat de gemeente Purmerend de huidige vorm van gebruik (als onzelfstandige woonruimte bestemd tot huisvesting van meerdere personen) niet toestaat wenst cliënt de huurovereenkomst in lijn met de met [persoon] gemaakte afspraken te beëindigen. (…) In artikel 1.2. van de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde is bestemd ten behoeve van de huisvesting van (eigen) personeel. Het lijkt er echter op dat gehuurde wordt gebruikt als kamerverhuurbedrijf, dan wel wordt onderverhuurd aan derden, hetgeen in strijd is met artikel 1.3 van de huurovereenkomst en artikel 2.1. van de Algemene Bepalingen. Bovenstaande omstandigheden maken dat client gebruikt wenst te maken van zijn recht de huurovereenkomst met inachtneming van in artikel 3.6 genoemde termijn van 90 op te zeggen. Namens client zeg ik de huurovereenkomst met betrekking tot de [adres] op tegen 8 juni 2022 (…).” 2.9. Huurgarant heeft hierop bij brief van 25 maart 2022 laten weten dat de opzegging niet wordt geaccepteerd, omdat er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd die alleen kan worden opgezegd op één van de in artikel 7:274 BW genoemde beëindigingsgronden. 2.10. Op 16 mei 2022 heeft [eiser] bij de gemeente Purmerend een aanvraag ingediend voor een omzettingsvergunning voor het verhuren van vijf kamers in de woning. De gemeente heeft deze vergunning geweigerd, omdat in artikel 2 van de Nadere regels huisvestingsverordening Purmerend is bepaald dat een woning in maximaal vier kamers mag worden omgezet. 2.11. Bij brief van 7 oktober 2022 heeft de gemachtigde van [eiser] de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:210 BW en is de huurovereenkomst nogmaals opgezegd tegen 7 april 2023. Aan die opzegging heeft [eiser] ten grondslag gelegd dat Huurgarant zich niet heeft gedragen zoals het een goed huurder betaamt en wegens dringend eigen gebruik.

Het woonruimteregime is op de huurovereenkomst van toepassing. 5.1. Partijen verschillen van mening over de vraag welk huurregime op de huurovereenkomst van toepassing is. Om die reden zal allereerst onderzocht worden of de overeenkomst tussen [eiser] en Huurgarant ziet op de (ver)huur van woonruimte als bedoeld in artikel 7:233 BW, zoals Huurgarant betoogt, of als kantoor- of andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, zoals door [eiser] is betoogd. De kantonrechter overweegt als volgt. 5.2. Voor de vraag welk huurregime op de huurovereenkomsten tussen partijen van toepassing is, is in beginsel de overeengekomen gebruiksbestemming beslissend. In dit kader is het volgende van belang. De kop van de huurovereenkomst vermeld “huurovereenkomst woonruimte”. Vervolgens staat in de overeenkomst zelf dat Huurgarant van [eiser] een ‘zelfstandige woonruimte’ huurt en dat het gehuurde ‘is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van het huisvesten van personeel’. Verder zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte op de overeenkomst van toepassing verklaard. Hoewel de benaming van een huurovereenkomst niet van doorslaggevend belang is voor de vraag hoe het gehuurde moet worden gekwalificeerd, leiden de benaming en overige voornoemde omstandigheden er naar het oordeel van de kantonrechter toe dat er in dit geval vanuit moet worden gegaan dat partijen hebben beoogd dat [eiser] het gehuurde als woonruimte aan Huurgarant heeft verhuurd. Bovendien staat vast dat het gehuurde ook daadwerkelijk als woonruimte wordt gebruikt. 5.3. Dat Huurgarant een commercieel bedrijf is en zelf niet in het gehuurde woont, maakt dit niet anders. Ook woonruimte die is gehuurd om daarin onderhuurders te laten wonen valt onder het begrip en wettelijk regime van woonruimte. De tekst en de wetgeschiedenis van het sinds 1 augustus 2003 geldende huurrecht stellen aan verhuur van woonruimte namelijk niet de eis dat de huurder zelf zijn verblijf in het gehuurde heeft. De ratio daarvan is het waarborgen van huurbescherming van onderhuurders. Geen sprake van huur die naar zijn aard van korte duur is. 5.4. De wet bepaalt dat een huurder van woonruimte geen bescherming kan ontlenen aan de in afdeling 7.4.5 BW opgenomen bepalingen, indien er sprake is van huur die naar zijn aard slechts van korte duur is. Uit de parlementaire geschiedenis kan worden afgeleid dat deze bepaling heel restrictief moet worden toegepast en het alleen gaat om ‘gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. De rechter moet van geval tot geval beslissen of daar sprake van is. Gelet moet worden op de aard van het gehuurde (de woning), de aard van het (concrete) gebruik, de bedoelingen van partijen bij de overeenkomst, de effectuering daarvan en de duur van het gebruik. 5.5. De kantonrechter overweegt aan de hand van dit toetsingskader als volgt. [eiser] betoogt dat het expliciet de bedoeling van partijen is geweest om de werking van afdeling 7.4.5. BW uit te sluiten. Ter onderbouwing van deze stelling heeft [eiser] verwezen naar een e-mail van 23 september 2019 waarin hij aan Huurgarant aangeeft dat hij het gehuurde het liefst minimaal één jaar en indien mogelijk maximaal twee jaar wil verhuren. Volgens Huurgarant hebben partijen na die e-mail echter nog over de inhoud van de huurovereenkomst onderhandeld en heeft dat er uiteindelijk in geresulteerd dat zij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben gesloten. Dat het uiteindelijk de bedoeling van partijen was een overeenkomst voor onbepaalde tijd te sluiten volgt naar het oordeel van de kantonrechter ook uit het feit dat [eiser] de huurovereenkomst pas op 8 maart 2022, en dus ruim na het verloop van twee jaar, voor het eerst op heeft willen zeggen. Indien [eiser] het gehuurde voor maximaal twee jaar had willen verhuren, zoals hij stelt, was het logisch geweest als hij de huurovereenkomst voor het aflopen van die termijn van twee jaar al had opgezegd. De bedoeling van partijen en de duur van de overeenkomst staat er aan in de weg dat het gaat om huur die naar zijn aard van korte duur is. 5.6. De overige gezichtspunten, te weten de aard en het gebruik van het gehuurde, leiden evenmin tot die conclusie. Het gehuurde heeft namelijk geen (fysieke) kenmerken die van invloed zijn op de aard van het gebruik en de daarbij passende duur. Het gehuurde is weliswaar gesplitst in meerdere onzelfstandige woonruimtes, maar alleen dat kenmerk brengt niet met zich mee dat het gehuurde alleen geschikt is voor kortdurend gebruik. Ten aanzien van het gebruik van het gehuurde geldt dat [eiser] heeft betoogd dat het gehuurde wordt gebruikt voor het onderverhuren aan arbeidsmigranten voor korte periodes. Huurgarant op haar beurt heeft weersproken dat de kamers in het gehuurde slechts voor korte periodes worden onderverhuurd. Hoewel uit de door [eiser] overgelegde prints van de website van Huurgarant blijkt dat het gehuurde wordt gebruikt voor het huisvesten van expats en personeel die tijdelijk woonruimte nodig hebben, volgt daaruit naar het oordeel van de kantonrechter niet dat de huur naar zijn aard slechts van korte duur is. Tijdelijke woonruimte kan immers ook zien op langere periodes. 5.7. Op grond van voornoemde omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van huur welk een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is. [eiser] heeft de huurovereenkomst niet rechtsgeldig opgezegd. 5.8. Dat het gaat om de huur van woonruimte die niet naar zijn aard van korte duur is, brengt met zich mee dat de bepalingen uit afdeling 7.4.5. BW van toepassing zijn. In die afdeling is bepaald dat een huurovereenkomst voor woonruimte alleen kan worden opgezegd wanneer sprake is van één van de in de wet genoemde limitatieve opzeggingsgronden. 5.9. In de brief van 8 maart 2022 legt [eiser] aan zijn opzegging ten grondslag dat “de gemeente Purmerend de huidige vorm van gebruik niet toestaat”. Deze opzeggingsgrond valt niet onder de wettelijke limitatief opgesomde opzeggingsgronden en is dus geen reden om de huurovereenkomst rechtsgeldig te kunnen beëindigen. Verder heeft [eiser] in zijn brief van 8 maart 2022 aan zijn opzegging ten grondslag gelegd dat Huurgarant handelt in strijd met artikel 1.3. van de huurovereenkomst en artikel 1.2. van de Algemene bepalingen voor woonruimte, door de woning onder te verhuren aan een derde. Voor zover [eiser] daarmee heeft bedoeld dat Huurgarant zich niet als een goed huurder heeft gedragen, hetgeen wel één van de in de wet genoemde opzeggingsgronden is, faalt dit betoog. In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is onder de bijzondere bepalingen namelijk expliciet opgenomen dat Huurgarant het gehuurde mag onderverhuren. De opzegging die [eiser] op 8 maart 2022 heeft gedaan is dan ook nietig en de huurovereenkomst is als gevolg daarvan niet geëindigd. Dit heeft tot gevolg dat de primaire en subsidiaire vorderingen zullen moeten worden afgewezen. 5.10. Per brief van 7 oktober 2020 heeft [eiser] de huurovereenkomst nogmaals opgezegd. [eiser] legt aan die opzegging ten grondslag dat Huurgarant zich niet als een goed huurder heeft gedragen, doordat zij het gehuurde heeft onderverhuurd aan een partij die het gehuurde vervolgens op haar beurt weer heeft onderverhuurd. Volgens [eiser] is dit niet toegestaan en heeft hij daar geen toestemming voor gegeven. Dit betoog faalt. Dat er restricties zouden gelden aan de wijze waarop Huurgarant het gehuurde mag onderverhuren, zoals door [eiser] is betoogd, blijkt niet uit de huurovereenkomst en dit volgt evenmin uit art. 2.1 van de algemene bepalingen. Daar komt bij dat Huurgarant voldoende onderbouwd heeft betwist dat er sprake is van een keten van onderverhuur.

5.20. De conclusie is dat de kantonrechter alle vorderingen van [eiser] zal afwijzen. 5.21. De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt. Huurgarant heeft de kantonrechter verzocht [eiser] te veroordelen in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De kantonrechter zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.

De kantonrechter: 6.1. wijst de vordering af; 6.2. veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Huurgarant worden vastgesteld op een bedrag van € 792,00 aan salaris van de gemachtigde van Huurgarant 6.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. M. Woerdman en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. De griffier De kantonrechter Art. 7:233 lid 2 BW zie o.a. Handelingen II 1978/79, p. 5026). Zie ook Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 98 vgl. HR 8 januari 1999, NJ 1999, 495 Art 7:274 lid 1 BW Art. 7:210 BW artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder b BW HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853

3De vordering 3.1. [eiser] vordert, samengevat weergegeven; primair een verklaring voor recht dat partijen een huurovereenkomst zijn aangegaan die betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak en dus valt onder de werking van artikel 7:230a BW alsmede een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen per 8 juni 2022 door opzegging is geëindigd, subsidiair een verklaring voor recht dat partijen een huurovereenkomst zijn aangegaan die ziet op huur dat naar zijn aard slechts van korte duur is en een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen per 8 juni 2022 door opzegging is geëindigd, meer subsidiair dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt, nog meer subsidiair een verklaring voor recht dat het beroep op huurbescherming door Huurgarant naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen, meest subsidiair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is geëindigd als gevolg van de opzegging wegens niet goed huurderschap dan wel dringend eigen gebruik; uiterst subsidiair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen bij brief van 7 oktober 2022 buitengerechtelijk is ontbonden; alleruiterst subsidiair dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen vernietigd wegens dwaling. In alle gevallen vordert [eiser] dat Huurgarant wordt veroordeeld de woning te ontruimen en dat Huurgarant wordt veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 2.500,00 voor iedere maand dat de woning niet is ontruimd. Tot slot vordert [eiser] dat Huurgarant wordt veroordeeld tot betaling van de proces- en nakosten, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de achtste dag na de datum van het vonnis indien deze kosten niet binnen zeven dagen na het wijzen van het vonnis zijn betaald 3.2. [eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat partijen een huurovereenkomst zijn aangegaan die betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak. Niet het woonruimteregime maar het huurrechtregime uit art. 7:230a BW is daarom op de overeenkomst van toepassing. Voor zover wordt geoordeeld dat er sprake is van de huur van woonruimte geldt dat het uitdrukkelijk de bedoeling van partijen is geweest de werking van afdeling 7.4.5 BW uit te sluiten. [eiser] heeft bij het sluiten van de huurovereenkomst namelijk aangegeven dat hij de woning maximaal twee jaar wilde verhuren en het gehuurde wordt gebruikt voor het flexibel onderverhuren van woonruimte aan onderhuurders. Deze omstandigheden maken dat er sprake is van een huurovereenkomst van woonruimte die naar haar aard van korte duur is. Afdeling 7.4.5. BW is op dergelijke overeenkomsten niet van toepassing, waardoor Huurgarant geen bescherming kan ontlenen aan de in die afdeling opgenomen bepalingen. [eiser] was dan ook gerechtigd de huurovereenkomst met inachtneming van de in de huurovereenkomst opgenomen termijn van 90 dagen op te zeggen. Voor het geval de huurovereenkomst tussen partijen niet is geëindigd als gevolg van de door [eiser] op 8 maart 2022 gedane opzegging, geldt dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden. Volgens [eiser] is Huurgarant namelijk tekort geschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, doordat Huurgarant de woning in strijd met de daarover gemaakte afspraken heeft onderverhuurd aan partijen die het gehuurde op hun beurt ook weer onderverhuren. Verder stelt [eiser] zich op het standpunt dat het beroep van Huurgarant op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Huurgarant wist dat [eiser] het gehuurde niet voor langere tijd wilde verhuren en Huurgarant heeft bij [eiser] de indruk gewekt dat hij de huurovereenkomst op ieder gewenst moment kon opzeggen. Voor het geval er wordt geoordeeld dat Huurgarant zich wel op huurbescherming kan beroepen geldt dat de huurovereenkomst dient te worden beëindigd als gevolg van de opzegging die [eiser] op 7 oktober 2022 heeft gedaan. [eiser] heeft aan die opzegging ten grondslag gelegd dat Huurgarant zich niet als een goed huurder gedraagt doordat zij de woning heeft onderverhuurd aan een ander verhuurbedrijf en dat er sprake is van dringend eigen gebruik aangezien [eiser] het gehuurde wil herontwikkelen. Indien de overeenkomst niet als gevolg van opzegging is geëindigd, geldt dat deze is geëindigd als gevolg van de door [eiser] op 7 oktober 2022 uitgebrachte buitengerechtelijke ontbindingsverklaring. Omdat [eiser] geen omzettingsvergunning kan krijgen voor bewoning door 10 personen is er sprake van een gebrek welk gebrek niet door [eiser] kan worden hersteld. [eiser] was daardoor gerechtigd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Tot slot geldt dat [eiser] bij de totstandkoming van de huurovereenkomst heeft gedwaald. Deze dwaling is ontstaan doordat Huurgarant ten onrechte de indruk bij [eiser] heeft gewekt dat hij de huurovereenkomst te allen tijde op kon opzeggen. Als professionele partij had Huurgarant [eiser] moeten informeren over de opzegbeperkingen die kleven aan het contract. 4Het verweer 4.1. Huurgarant stelt zich op het standpunt dat de vorderingen van [eiser] moeten worden afgewezen. Zij voert daartoe aan – samengevat – dat de huurovereenkomst die is gesloten betrekking heeft op woonruimte in de zin van 7:233 BW en het woonruimteregime dus op de overeenkomst van toepassing is. Voor woonruimte geldt dat een huurovereenkomst alleen kan worden opgezegd op grond van de limitatief in de wet genoemde opzeggingsgronden. Daarvan is in dit geval geen sprake. Verder betwist Huurgarant dat de huurovereenkomst betrekking heeft op huur die naar zijn aard slechts van korte duur is. De huurovereenkomst is gesloten voor onbepaalde tijd, waaruit volgt dat er geen sprake is van een overeenkomst die naar zijn aard van korte duur is. Daarnaast is ook de huurovereenkomst die Huurgarant met haar onderhuurder heeft gesloten van onbepaalde tijd. Huurgarant concludeert dan ook dat de door [eiser] gedane opzeggingen nietig zijn en de huurovereenkomst als gevolg daarvan niet is geëindigd. Verder betwist Huurgarant dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat zij zich op de huurbeschermingsbepalingen beroept. 4.2. Ook is de huurovereenkomst niet geëindigd door de buitengerechtelijke ontbinding van 7 oktober 2022. Er is namelijk geen sprake van een niet te herstellen gebrek dat ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Omdat Huurgarant niet tekort is geschoten in haar verplichtingen als huurder is er ook geen grond aanwezig om de huurovereenkomst in deze procedure te ontbinden. Tot slot betwist Huurgarant dat [eiser] bij de totstandkoming van de huurovereenkomst heeft gedwaald. [eiser] is een professioneel belegger en daarom mag van hem verwacht worden dat hij weet wat de wettelijke regels met betrekking tot de huur van woonruimte zijn. Huurgarant was niet verplicht [eiser] op die regels te wijzen.

Uit de door haar overgelegde stukken volgt dat zij het gehuurde slechts aan één partij heeft onderverhuurd die het gehuurde op haar beurt gebruikt voor het huisvesten van werknemers. De kantonrechter is derhalve van oordeel dat niet vast is komen te staan dat Huurgarant zich niet als een goed huurder heeft gedragen. 5.11. Als tweede reden legt [eiser] aan de opzegging ten grondslag dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, aangezien hij nieuwbouw wil realiseren op het perceel waarop het gehuurde staat. Hoewel er ook in het geval van nieuwbouw sprake kan zijn van dringend eigen gebruik, oordeelt de kantonrechter dat [eiser] daar in dit geval geen beroep op kan doen. De plannen van [eiser] zijn namelijk niet voldoende uitgewerkt en ook . beschikt hij nog niet over de benodigde vergunningen. Bovendien is niet gebleken dat er andere passende woonruimte voor Huurgarant beschikbaar is, terwijl dit een voorwaarde is bij opzegging wegens ‘dringend eigen gebruik’ van woonruimte. Dat Huurgarant het gehuurde niet zelf bewoont, maar het gehuurde onderverhuurt, doet aan die verplichting niets af. Ook de belangen van de onderhuurders dienen naar het oordeel van de kantonrechter te worden meegewogen bij de beoordeling van het gestelde dringend eigen gebruik en de beschikbaarheid van andere passende woonruimte. 5.12. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de conclusie dat ook de op 7 oktober 2022 gedane opzegging niet rechtsgeldig is en dat de huurovereenkomst ook als gevolg van die opzegging niet is geëindigd. De meest subsidiaire vordering van [eiser] komt om die reden niet voor toewijzing in aanmerking. Het beroep op huurbescherming door Huurgarant is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. 5.13. Ook het nog meer subsidiaire beroep van [eiser] , dat Huurgarant - gelet op alle omstandigheden van het geval - in redelijkheid geen beroep kan doen op de huurbeschermingsregels, gaat niet op. Immers, de huurbeschermingsregels zijn bepalingen van dwingend recht; slechts in uitzonderlijke gevallen kan het beroep van de huurder op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dan wel in strijd met de goede trouw worden geacht. 5.14. In dit geval is van belang dat [eiser] weliswaar een particulier is, maar wel al ongeveer 20 jaar panden in eigendom heeft die hij verhuurt. Op dit moment zouden dat volgens [eiser] ongeveer 15 panden zijn. Hierdoor mag van [eiser] verwacht worden dat hij op de hoogte is van de geldende wet- en regelgeving. Hij had zich, voordat hij de huurovereenkomst sloot, moeten realiseren dat, ondanks dat dit niet expliciet in de huurovereenkomst staat vermeld, de huur voor woonruimte niet zomaar kan worden opgezegd. Dat hij dit niet heeft gedaan en de door Huurgarant opgestelde huurovereenkomst niet heeft laten controleren, wat hij naar eigen zeggen normaalgesproken wel doet, komt voor zijn rekening en risico. Daar komt bij dat, anders dan door [eiser] is betoogd, uit de verklaring van de voormalig werknemer van Huurgarant niet blijkt dat bij het sluiten van de Huurovereenkomst expliciet aan [eiser] is toegezegd dat hij de huurovereenkomst te allen tijde eenvoudig kon opzeggen. Uit die verklaring blijkt alleen dat de werknemer heeft gezegd dat de huur “met inachtneming van een termijn van 90 dagen door de verhuurder kan worden opgezegd”. Dat daarbij geen sprake hoefde te zijn van één van de in de wet genoemde opzeggingsgronden blijkt niet uit die verklaring. Bij de beoordeling of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Huurgarant een beroep op huurbescherming doet, is niet van belang dat Huurgarant het gehuurde niet zelf bewoond. Uit de door Huurgarant overgelegde huurovereenkomst met de onderhuurder blijkt dat Huurgarant met haar een contract voor onbepaalde tijd heeft gesloten. Hierdoor heeft zij jegens die onderhuurder verplichtingen, hetgeen maakt dat Huurgarant er belang bij heeft dat zij aanspraak kan maken op huurbescherming. 5.15. In het licht van deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid niet onaanvaardbaar is dat Huurgarant een beroep op huurbescherming (opzeggingsbescherming) kan doen. Ook de nog meer subsidiaire vordering wordt dus afgewezen. De huurovereenkomst is ook niet geëindigd als gevolg van ontbinding. 5.16. Aan zijn meer subsidiaire vordering legt [eiser] ten grondslag dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden, doordat Huurgarant tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door de woning onder te verhuren aan een ander verhuurbedrijf die het gehuurde op haar beurt ook weer onderverhuurt. Zoals al onder 5.10 is overwogen is er van tekort schieten geen sprake, omdat in de huurovereenkomst geen beperkingen ten aanzien van de onderhuur zijn opgenomen. Ook deze vordering komt daardoor niet voor toewijzing in aanmerking. 5.17. [eiser] heeft verder nog betoogd dat de huurovereenkomst is geëindigd als gevolg van de door [eiser] op 7 oktober 2022 uitgebrachte buitengerechtelijke ontbindingsverklaring. Een huurovereenkomst kan op basis van de wet worden ontbonden als er sprake is van een gebrek dat het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt. Dat van een dergelijk gebrek sprake is, staat op dit moment niet vast. De door [eiser] aangevraagde omzettingsvergunning voor de verhuur van vijf kamers is weliswaar afgewezen door de gemeente, maar [eiser] heeft tegen dat besluit geen rechtsmiddelen ingesteld zodat niet met zekerheid kan worden gezegd dat er onder geen beding een omzettingsvergunning kan worden verkregen. Uit het besluit van de gemeente van 11 juli 2022 blijkt bovendien dat splitsing in maximaal vier kamers wel mogelijk is. Indien hier wel een vergunning voor wordt verleend, dan is gedeeltelijke nakoming van de huurovereenkomst mogelijk en is er geen sprake van een gebrek in de zin art 7:210 BW. Ook de uiterst subsidiaire vordering komt daardoor niet voor toewijzing in aanmerking. 5.18. Huurgarant heeft op de zitting nog betoogd dat als bewoning door tien mensen niet langer is toegestaan, dit gevolgen zou moeten hebben voor de huurprijs die zij aan [eiser] verschuldigd is. Hoewel de discussie hierover voor deze procedure niet van belang is, overweegt de kantonrechter ten overvloede dat het maar de vraag is of het redelijk is dat de gevolgen van het niet mogen onderverhuren aan (maximaal) tien personen volledig voor rekening en risico van [eiser] dienen te komen. Uit de door [eiser] overgelegde e-mails blijkt dat hij voor het sluiten van de overeenkomst meerdere malen aan Huurgarant heeft aangegeven dat hij niet wist of de woning door tien personen mocht worden bewoond en dat dat de verantwoording van Huurgarant is. Gezien deze mededeling had van Huurgarant verwacht mogen worden dat ook zij bij de gemeente had geïnformeerd welke regels er op dat punt gelden. Dit geldt temeer omdat Huurgarant op de zitting heeft gezegd dat zij meerdere woningen in Purmerend verhuurt. Hierdoor is zij waarschijnlijk beter dan [eiser] op de hoogte van geldende wet- en regelgeving en had zij er bedacht op moeten zijn dat gemeentes beperkingen kunnen stellen aan het aantal bewoners. Door niet bij de gemeente te informeren, heeft Huurgarant net als [eiser] het risico genomen dat dit in de toekomst tot problemen zou leiden. Het beroep van [persoon] op dwaling slaagt niet 5.19. Tot slot stelt [eiser] dat Huurgarant bij het sluiten van de huurovereenkomst onjuiste mededelingen heeft gedaan over het kunnen beëindigen van de huurovereenkomst.