ECLI:NL:RBNHO:2023:11584

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Bewind locatie Alkmaar Zaaknr./rolnr.: 10577430 \ CV EXPL 23-2850 WD Uitspraakdatum: 22 november 2023 (bij vervroeging) Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Flexwonen NH B.V., gevestigd te Alkmaar, eiseres, verder te noemen: Flexwonen, gemachtigde: mr. P.R.W. Richter, tegen [gedaagde], wonende te [woonplaats], gedaagde, verder te noemen: [gedaagde], procederend in persoon. 1Het procesverloop 1.1. Flexwonen heeft bij dagvaarding van 20 juni 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord. 1.2. Op 3 november 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [gedaagde] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij e-mail van 16 oktober 2023 nog stukken overgelegd. Flexwonen heeft bij brief van 27 oktober 2023 nog een productie, genummerd 14, ingediend.

2.1. Op 1 november 2021 hebben partijen een schriftelijke huurovereenkomst gesloten op basis waarvan [gedaagde] van Flexwonen een (container)woning aan het adres [gehuurde] heeft gehuurd. De in de huurovereenkomst bepaalde huurprijs is € 631,00 per maand, inclusief een bedrag aan servicekosten van € 131,00. De “kale” huurprijs is € 500,00 per maand.De huurovereenkomst heeft een looptijd van 2 jaar. 2.2. Per e-mail van 5 april 2022 heeft [gedaagde] aan Flexwonen een voorstel gedaan om de de huurprijs met terugwerkende kracht te verlagen. Flexwonen heeft dit voorstel niet aanvaard. 2.3. Op 25 april 2022 heeft [gedaagde] zich gewend tot de Huurcommissie met het verzoek om te beoordelen of de tussen partijen overeengekomen huurprijs redelijk is.De Huurcommissie heeft hierop een onderzoek in de door [gedaagde] gehuurde woonruimte uitgevoerd en hiervan rapport opgemaakt. Op 13 april 2023 heeft de mondelinge behandeling van dit verzoek plaatsgevonden. Beide partijen waren bij deze behandeling aanwezig. 2.4. Bij uitspraak van 13 april 2023 heeft de Huurcommissie, kort gezegd:(i) aan de woning 79 punten toegekend;(ii) bepaald dat € 400,00 per maand een redelijke kale huurprijs is;(iii) vanwege de aan de woning klevende gebreken deze huurprijs per 1 november 2021 tijdelijk verlaagd tot € 240,00 per maand. 2.5. Op 26 april 2023 heeft de Huurcommissie deze uitspraak aan partijen verzonden. 2.6. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst opgezegd per 1 december 2022.

3.1. Flexwonen vordert dat de kantonrechter:(i) bepaalt dat de in de huurovereenkomst vermelde “kale” huurprijs van € 500,00 per maand redelijk is;(ii) voor recht verklaart dat de woonruimte geen gebreken vertoonde die een verlaging van deze huurprijs rechtvaardigt. 3.2. Flexwonen legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij zich niet kan verenigen met het oordeel van de Huurcommissie. 3.3. [gedaagde] voert verweer. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

4.1. Flexwonen wenst in dit geding op te komen tegen de uitspraak van de Huurcommissie van 13 april 2023, die op 26 april 2023 aan haar is verzonden. Partijen zijn aan deze uitspraak gebonden, tenzij één der partijen binnen acht weken na de verzending een beslissing van de kantonrechter over de uitspraak vordert. De kantonrechter stelt vast dat Flexwonen haar vordering binnen 8 weken na de verzending – en dus tijdig - van de uitspraak van de Huurcommissie heeft ingesteld.Flexwonen kan in haar vordering worden ontvangen en de kantonrechter komt toe aan een inhoudelijke beoordeling van het verschil. 4.2. De Huurcommissie heeft in haar door Flexwonen bestreden uitspraak 79 punten aan de door [gedaagde] gehuurde woonruimte toegekend. Voorts heeft zij vastgesteld dat aan dit puntenaantal een maximale kale huurprijs van € 400,00 per maand is verbonden. Vervolgens heeft de Huurcommissie geoordeeld dat vanwege de aanwezigheid van gebreken deze huursom met ingang van 1 november 2021 tot de einddatum van de huurovereenkomst moet worden verlaagd tot 60% van € 400,00, derhalve tot € 240,00 per maand. 4.3. Beide partijen hebben in de procedure bij de kantonrechter aanmerkingen gemaakt bij het door de Huurcommissie aan het gehuurde toegekende puntenaantal. Flexwonen heeft ter onderbouwing een door een door haar ingeschakelde deskundige (Duresta) uitgebracht rapport overgelegd. Als nagezonden productie 14 heeft Flexwonen nog een e-mail overgelegd van Duresta dat strekt tot aanpassing van dit rapport.Flexwonen heeft daarnaast nog betoogd dat de Huurcommissie op onjuiste gronden is overgegaan tot het verlagen van de huurprijs vanwege gebreken.[gedaagde] heeft haar standpunten eveneens onderbouwd door het overleggen van een rapportage die is opgesteld door een door haar ingeschakelde deskundige (Stolker). Deze deskundige heeft zijn bevindingen op de mondelinge behandeling nog mondeling toegelicht en waar nodig aangepast in de door hem opgestelde “pleitnota”. 4.4. De kantonrechter zal beoordelen of partijen gebonden zijn aan de uitspraak van de Huurcommissie. Hierbij zal de kantonrechter eerst ingaan op het door de Huurcommissie toegekende puntenaantal en de redelijke huurprijs waarvan in beginsel zou moeten worden uitgegaan. Vervolgens zal de kantonrechter beoordelen of deze huurprijs vanwege gebreken tijdelijk moet worden verminderd.Het puntenaantal 4.5. Zoals hiervoor vastgesteld, heeft de Huurcommissie geoordeeld dat aan het gehuurde 79 punten moeten worden toegekend.Flexwonen stelt dat aan het gehuurde 85 punten moeten worden toegekend.[gedaagde] stelt dat aan het gehuurde 76 punten moeten worden toegekend.Beide partijen verwijzen ter onderbouwing naar het oordeel van de door hen afzonderlijk ingeschakelde deskundigen. Beide partijen hebben uitgelegd op welke onderdelen zij het oordeel van de Huurcommissie bestrijden. De kantonrechter zal per onderdeel de stellingen van partijen hierover bespreken. De WOZ- waarde 4.6. De Huurcommissie heeft, uitgaande van een WOZ-waarde van € 55.888,00, 20 punten aan de woning toegekend.Partijen zijn het er over eens dat de Huurcommissie van een te hoge WOZ-waarde is uitgegaan en dat deze moet worden vastgesteld op € 50.000,00. Evenmin in geschil is dat hierom 14 punten aan de woning moeten worden toegekend. Dit leidt tot een verlaging van het door de Huurcommissie vastgestelde puntenaantal met 6 punten. Oppervlakte overige gemeenschappelijke ruimten 4.7. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak geen punten hiervoor aan het gehuurde toegekend. Flexwonen stelt onder verwijzing naar de rapportages van Duresta dat zij aan [gedaagde] en de andere bewoners van het complex een wasruimte ter beschikking heeft gesteld. De oppervlakte van deze ruimte heeft de Huurcommissie ten onrechte niet meegenomen. Gelet op deze oppervlakte en het aantal huurders waarmee [gedaagde] deze ruimte heeft moeten delen, dient hieraan 0,10 punten te worden toegekend, aldus Flexwonen.[gedaagde] heeft hier slechts tegen ingebracht dat de aanwezigheid van deze ruimte niet staat vermeld in de schriftelijke huurovereenkomst en dat de oppervlakte van deze ruimte om die reden niet bij de vaststelling van de redelijke huurprijs moet worden meegenomen. 4.8. De kantonrechter oordeelt als volgt. Niet in geschil is dat [gedaagde] van Flexwonen een gezamenlijk met anderen te delen wasruimte ter beschikking heeft gekregen. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat het feit dat deze ruimte niet in de huurovereenkomst staat vermeld, meebrengt dat de oppervlakte van deze ruimte niet zou moeten worden meegenomen in de bepaling van de redelijke huurprijs. Duresta heeft hiervoor 0,10 punten aan de woning toegekend. [gedaagde] heeft de hoogte van dit toegekende puntenaantal voor het overige niet betwist. Dit brengt mee dat de kantonrechter in tegenstelling tot de Huurcommissie voor de aanwezigheid van de gezamenlijke wasruimte 0,10 punten aan de woning zal toekennen. Dit leidt tot een verhoging van het door de Huurcommissie vastgestelde puntenaantal van 0,10 punten. De verwarming 4.9. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak geen punten toegekend voor de aanwezigheid van verwarming en installaties in het gehuurde.Flexwonen stelt onder verwijzing naar rapportages van Duresta dat het gehuurde beschikt over twee verwarmde ruimtes en dat hiervoor 4 punten aan de woning moeten worden toegekend.[gedaagde] heeft hiertegen ingebracht dat het gehuurde een woon- en slaapkamer met open keuken is wat als één ruimte moet worden beschouwd in plaats van twee, waar Flexwonen van uitgaat. 4.10. De kantonrechter overweegt als volgt. Het betoog van [gedaagde] vindt geen steun in de inhoud van het “Beleidsboek Waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte” (hierna: het Beleidsboek), waar [gedaagde] ter onderbouwing naar verwijst. De betreffende passage in het Beleidsboek luidt als volgt: “ 4.4.6 Open keukens Voor open keukens gelden de volgende regels. Een open keuken wordt als afzonderlijk verwarmd vertrek beschouwd en krijgt dus 2 punten in geval van een individueel verwarmingssysteem (…)”Met Flexwonen gaat de kantonrechter dan ook uit van de aanwezigheid van twee verwarmde ruimtes. Met Flexwonen is de kantonrechter van oordeel dat de Huurcommissie ten onrechte hieraan geen punten heeft toegekend. Dit brengt mee dat de kantonrechter in tegenstelling tot de Huurcommissie 4 punten hiervoor aan het gehuurde toekent. Dit leidt tot een verhoging van het door de Huurcommissie vastgestelde puntenaantal van 4 punten. De energieprestatie 4.11. De Huurcommissie heeft, uitgaande van een bouwjaar na 2002 op dit onderdeel 32 punten aan het gehuurde toegekend.Flexwonen heeft in de dagvaarding gesteld dat aan het gehuurde op dit onderdeel 36 punten moeten worden toegekend. Uit de toelichtende e-mail van Duresta en het bij deze e-mail bijgevoegde gewijzigde rapport, overgelegd als nadere productie 14, begrijpt de kantonrechter dat Flexwonen haar standpunt inmiddels heeft gewijzigd en er inmiddels van uitgaat dat de Huurcommissie het juiste puntenaantal heeft toegekend. De kantonrechter stelt vast dat partijen hierover niet meer van mening verschillen en zich allebei conformeren aan het door de Huurcommissie toegekende puntenaantal. De keuken 4.12. De Huurcommissie heeft voor de keuken 1,25 punten aan de woning toegekend. Hiervan is één punt voor het aanrecht, waarvan de Huurcommissie heeft vastgesteld dat dit korter is dan een meter, en 0,25 punt voor de aanwezigheid van een luxe mengkraan.Flexwonen heeft onder verwijzing naar de rapportages van Duresta gesteld dat het aanrecht langer dan een meter is, zodat daaraan 4 punten moeten worden toegekend.[gedaagde] heeft de gestelde lengte van het aanrechtblad gemotiveerd betwist. 4.13. De kantonrechter overweegt als volgt.

De kantonrechter: 5.1. bepaalt dat een aanvangshuurprijs (kale huurprijs) van de door Flexwonen aan [gedaagde] verhuurde woonruimte van € 389,87 per maand redelijk is in de zin van artikel 7:249 BW ( daarbij uitgaande van een woningkwaliteit bij aanvang van de huurovereenkomst van 77 punten); 5.2. verklaart voor recht dat de woonruimte geen gebreken vertoonde die een verlaging van de hiervoor genoemde huurprijs rechtvaardigt; 5.3. bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt; 5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 5.5. wijst de vordering voor het overige af. Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en bij vervroeging op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. De griffier De kantonrechter Zie artikel 7:262 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek Oppervlakte overige gemeenschappelijke ruimten zie r.o. 4.7. en 4.8. Verwarming zie r.o. 4.9. en 4.10. Oppervlakte overige buitenruimte zie r.o. 4.19. WOZ-waarde zie r.o. 4.6 Zie Bijlage A bij De Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 12 mei 2021, nr. 2021-0000220758 tot wijziging van het Besluit energieprestatievergoeding huur, het Besluit huurprijzen woonruimte, de Regeling energieprestatievergoeding huur en de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte (indexering 2021)

Gelet op de gemotiveerde betwisting lag het op de weg van Flexwonen om de door haar gestelde lengte van het aanrechtblad te bewijzen, bijvoorbeeld door het overleggen van een foto van het aanrechtblad met een meetlat. Als Flexwonen dat had gedaan, had de kantonrechter de lengte van het aanrechtblad op eenvoudige wijze kunnen vaststellen. Flexwonen heeft dit echter niet gedaan en daarmee haar stellingen op dit onderdeel onvoldoende onderbouwd.De enkele verwijzing naar de rapportage van Duresta is van onvoldoende gewicht. In dat kader merkt de kantonrechter op dat Duresta in opdracht van Flexwonen heeft geopereerd en dat Duresta om die reden als partijdeskundige wordt beschouwd.De kantonrechter stelt vast dat het op dit onderdeel door de Huurcommissie toegekende puntenaantal op basis van de voorhanden informatie niet kan worden aangepast. Het sanitair 4.14. De kantonrechter stelt vast dat partijen het er inmiddels over eens zijn dat in de badkamer een luxe mengkraan aanwezig is, zodat hiervoor 0,25 punt aan de woning kan worden toegekend, zoals de Huurcommissie heeft gedaan. Op dit onderdeel hoeft het door de Huurcommissie toegekende puntenaantal niet te worden aangepast. De buitenruimtes 4.15. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak een puntenkorting toegepast van vijf punten vanwege de afwezigheid van een privébuitenruimte. Daarnaast heeft zij geen punten toegekend aan de woning voor een gemeenschappelijke buitenruimte.Flexwonen erkent dat het gehuurde niet beschikt over een privébuitenruimte, maar betwist dat dat leidt tot een aftrek van vijf punten. Flexwonen beroept zich hiertoe op de inhoud van het Beleidsboek. Flexwonen stelt daarnaast dat het er op het terrein een parkeergelegenheid is, die zij aan de bewoners van het complex ter beschikking stelt. Dit is een gemeenschappelijke buitenruimte waarvoor de Huurcommissie ten onrechte geen punten aan het gehuurde heeft toegekend. De huurcommissie had hiervoor 0,26 punten aan het gehuurde moeten toekennen, aldus Flexwonen.[gedaagde] stelt dat de Huurcommissie op goede gronden 5 punten aftrek heeft toegepast vanwege de afwezigheid van een privébuitenruimte. Daarnaast betwist zij dat de parkeergelegenheid als gemeenschappelijke ruimte moet worden beschouwd, aangezien deze parkeergelegenheid ook vrij toegankelijk is voor derden en dus als openbaar gebied moet worden beschouwd. 4.16. De kantonrechter overweegt als volgt. Over de door de Huurcommissie toegepaste puntenaftrek vanwege de afwezigheid van een privébuitenruimte overweegt de kantonrechter als volgt. Het Beleidshandboek, waar Flexwonen ter onderbouwing naar verwijst, bevat hierover de volgende passage:“4.9 Privé-buitenruimten Voor privé-buitenruimten worden aan de woning punten toegekend indien de privé-buitenruimte een diepte, breedte en vrije hoogte heeft van 1,50 m of meer. (…) 4.9.2 Aftrekpunten bij geen privé-buitenruimte Als de woning in het geheel geen privé-buitenruimte heeft, wordt een aftrek toegepast van 5 punten. Bij aftrekpunten moet een onderscheid worden gemaakt tussen het aanwezig zijn van een privé-buitenruimte en wanneer een privé-buitenruimte gewaardeerd wordt met punten. De aftrek wordt uitsluitend toegepast wanneer geen sprake is van een privé-buitenruimte zoals in paragraaf 4.9.1 is weergegeven. De voorwaarden dat de privé-buitenruimte een diepte, breedte en vrije hoogte van 1,50 m moet hebben, die gelden om met punten gewaardeerd te kunnen worden, zijn niet relevant bij de vraag of aftrekpunten moeten worden toegepast. Voorbeeld: Als uitsluitend een balkon, smaller dan 1,50 m aanwezig is, dan wordt de aftrek van 5 punten niet toegepast, omdat in dat geval het balkon (geen Frans balkon) wel als privé-buitenruimte wordt gezien. De afmetingen van de privé-buitenruimte zijn bij de vraag of er aftrek van punten moet worden toegepast dus niet relevant. Enkel relevant is of er een privé-buitenruimte aanwezig is, ongeacht de afmetingen.” 4.17. Uit de hiervoor weergegeven passage leidt de kantonrechter af dat er met betrekking tot de privé-buitenruimte sprake kan zijn van drie situaties: (i) Het gehuurde bevat een privé-buitenruimte die een diepte, breedte en vrije hoogte heeft van 1,50 m of meer. In dat geval moeten er punten aan de gehuurde woning worden toegekend.(ii) Het gehuurde bevat een privé-buitenruimte, maar deze heeft geen diepte, breedte en vrije hoogte heeft van 1,50 m of meer. In dat geval worden er geen punten aan de gehuurde woning toegekend.(iii) Het gehuurde bevat geen privé-buitenruimte. In dat geval moet er een puntenaftrek van 5 punten worden toegepast. 4.18. Flexwonen heeft aangevoerd dat de Huurcommissie ten onrechte 5 punten in mindering heeft gebracht voor het ontbreken van een privébuitenruimte. Voor zover Flexwonen hiermee erkent dat het gehuurde in het geheel geen privébuitenruimte heeft, gaat zij uit van een verkeerde lezing van het Beleidsboek. Immers, het ontbreken van een privé-buitenruimte leidt tot een aftrek van vijf punten. Voor zover Flexwonen heeft gesteld dat het gehuurde een privé-buitenruimte bevat die geen diepte, breedte en vrije hoogte heeft van 1,50 m of meer, heeft zij deze stelling onvoldoende geconcretiseerd. Het voorgaande brengt mee dat de door de Huurcommissie toegepaste puntenaftrek niet hoeft te worden aangepast. 4.19. Wel is de kantonrechter – anders dan de Huurcommissie - van oordeel dat 0,26 punten aan de woning moeten worden toegekend vanwege de aanwezigheid van een door Flexwonen aan de bewoners van het complex ter beschikking gestelde parkeergelegenheid.[gedaagde] heeft de aanwezigheid van deze parkeergelegenheid erkend. Dat deze parkeergelegenheid vanaf de openbare ruimte vrij toegankelijk is voor derden, doet daaraan niet af. Dit leidt tot een verhoging van het door de Huurcommissie vastgestelde puntenaantal van 0,26 punten. 4.20. De kantonrechter heeft alle door partijen aangevoerde argumenten met betrekking tot het aan de woning toe te kennen aantal punten besproken. De kantonrechter zal nu bepalen welk punten aantal aan de woning moet worden toegekend. 4.21. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak 79 punten aan de woning toegekend. Dit puntenaantal moet worden vermeerderd met: 0,10, 4, 0,26 en verminderd met 6. Dit leidt tot een puntenaantal van 77,36. Dit dient te worden afgerond op 77 punten. De redelijke kale huurprijs die hierbij hoort is: € 389,87.korting vanwege gebreken 4.22. De kantonrechter moet nu beoordelen of de hiervoor vastgestelde redelijke huurprijs moet worden verlaagd in verband met de aanwezigheid van gebreken in de gehuurde woning. De Huurcommissie heeft in haar beslissing de huurprijs met ingang van 1 november 2021 tot aan de einddatum van de huurovereenkomst verminderd tot 60% van de redelijke huursom. 4.23. Met Flexwonen is de kantonrechter van oordeel dat geen grond bestaat voor de door de Huurcommissie toegepaste vermindering van de huurprijs. In deze zaak is slechts sprake geweest van tijdelijke en kortdurende gebreken, waarop Flexwonen na melding van [gedaagde] steeds adequaat heeft gereageerd. Gebleken is dat eventuele vertraging bij het verhelpen van de gebreken niet aan Flexwonen te wijten is geweest. In de dagvaarding heeft Flexwonen uitgebreid beschreven dat zij herhaaldelijk heeft geprobeerd afspraken met [gedaagde] te maken om de door Flexwonen gemelde gebreken te verhelpen, maar dat dit meerdere malen niet is gelukt, omdat [gedaagde] verhinderd was. Dat [gedaagde] vaak verhinderd was om contact met de beheerder van Flexwonen en de ingeschakelde dakdekker op te nemen, heeft [gedaagde] niet weersproken.