ECLI:NL:RBNHO:2023:10865

vonnis RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Insolventie Zittingsplaats Haarlem zaaknummer / rolnummer: C/15/338185 / HA ZA 23-187 Vonnis van 25 oktober 2023 in de zaak van [eiser] , wonende te [plaats], eiser, advocaat mr. H. Verstegen te Amsterdam, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid GRONDGARANT B.V., gevestigd te Haarlem, gedaagde, advocaat mr. L.L. Metselaar te Amsterdam. Partijen zullen hierna [eiser] en Grondgarant worden genoemd. De zaak in het kort Grondgarant heeft een stuk grond verkocht en geleverd aan [eiser]. Grondgarant heeft datzelfde stuk grond weer gekocht van [eiser] (‘buy-back’). In deze ‘buy-back’-overeenkomst is als ontbindende voorwaarde voor Grondgarant opgenomen dat er niet voldoende animo is voor verkoop aan derden. [eiser] vordert een verklaring voor recht dat de ‘buy back’-overeenkomst met Grondgarant is ontbonden en een vergoeding van de schade die hij lijdt doordat Grondgarant haar verplichting tot afname van de grond niet is nagekomen. Grondgarant beroept zich op het vervuld zijn van de ontbindende voorwaarde, waardoor zij niet langer was gehouden de grond af te nemen en [eiser] de overeenkomst niet (meer) kon ontbinden. Verder betwist zij de (hoogte van de) gestelde schade. De rechtbank is van oordeel dat de beroepen op ontbinding van de overeenkomst over en weer niet slagen waardoor de overeenkomst nog in stand is. De rechtbank wijst de door [eiser] gevorderde schadevergoeding toe op grond van de koopovereenkomst.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 3 mei 2023 de mondelinge behandeling van 14 september 2023, waarbij mr. Verstegen namens [eiser] en mr. Metselaar namens Grondgarant gebruik hebben gemaakt van spreekaantekeningen en waarvan de griffier voor het overige aantekeningen heeft gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Grondgarant is een besloten vennootschap die grond aan- en verkoopt. De heer [betrokkene 1] (hierna ‘[betrokkene 1]’) is (indirect) bestuurder van Grondgarant. 2.2. Op 29 december 2020 hebben partijen twee koopovereenkomsten gesloten met betrekking tot een perceel landbouwgrond groot ca 638 m2 in Amsterdam (hierna ‘het perceel’). 2.3. Grondgarant heeft in de eerste koopovereenkomst het perceel verkocht en geleverd aan [eiser] voor een bedrag van € 114.840. Onderwerp van de tweede koopovereenkomst was de terugverkoop en -levering van hetzelfde perceel van [eiser] aan Grondgarant uiterlijk 31 december 2021 voor een bedrag van € 143.550. 2.4. In deze tweede koopovereenkomst (hierna ‘de overeenkomst’) is onder meer het volgende bepaald: “Artikel 1 Levering. De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van mr. Roem, dan wel diens waarnemer of associé, hierna te noemen de notaris, uiterlijk 31 december 2021 of zoveel eerder dan dat partijen schriftelijk nader zullen overeenkomen. Het staat de koper vrij om geleidelijk af te nemen. Amsterdam, sectie AV, nummer 353 voor € 225,- per m2 Let wel: met een minimum van 160 m2 per 3 maanden. 160 m2 voor 31 maart 2021 160 m2 voor 31 juni 2021 160 m2 voor 31 september 2021 158 m2 voor 31 december 2021 (…) Artikel 3 Betaling. 3.1 De betaling van de koopprijs en van de overige kosten, rechten en belastingen vindt plaats via het kantoor van de notaris. 3.2 Ter meerdere zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen zal koper het totale bedrag van honderd procent (100%) van voormelde totale koopprijs voldoen op de kwaliteitsrekening van notariskantoor Roem uiterlijk voor 31 december 2021 (…) Artikel 11 Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete. 11.1 Bij niet of niet tijdig nakoming van de overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente. 11.2 Indien één van de partijen, binnen 8 dagen met aangetekend schrijven in gebreke te zijn in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij het recht op: a. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van 10 procent van de koopprijs. 11.3 Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten. (…) Artikel 12 Ontbindende voorwaarde. De Koop geschiedt voor wat betreft verkoper onder de ontbindende voorwaarden: (…) Ontbindende voorwaarden voor koper: c. Er niet voldoende animo is voor een A-B-B-C levering., Inhoudende dat Koper wel voldoende gegadigden heeft moeten kunnen vinden die de percelen willen overnemen.” 2.5. Vervolgens is tussen partijen veelvuldig contact geweest over de uitvoering van de overeenkomst, waarbij ook gecommuniceerd is over gedeeltelijke afname van het perceel per kwartaal door Grondgarant. 2.6. Bij e-mail van 5 juli 2021 heeft [betrokkene 1] [eiser] onder meer geschreven: “I promise to send a conformation regarding our conversations last week. In which we spoke about the circumstances regarding the current partnership. That the quarterly promise as advised by [betrokkene 2] is not being met by finding a suitable new candidate of exactly the required size to transport via the abbc construction. The possibility of buy out before end of contract. (…) Also you wish the buy to be in a time frame of 8 weeks. What I personally also would prefer so we can move on and make a new deal without the difficulties of needing to find 4 exact sizes in four exact timeframes a.s.a.p.” 2.7. [eiser] heeft [betrokkene 1] bij e-mail van 29 september 2021 onder meer het volgende geschreven: “Hi [betrokkene 1], 1) Contract Violation: No clear and tangible business implication were stated as to why you can’t conclude the current contract. If you do not want to conclude the current contract stating vague reasons, it will be interpreted as you are violating the contract. Please clear to us if you are moving towards violating the contract? If you don’t conclude the contract as agreed and within the timelines, that legally comes under contract violation. (…)” 2.8. Bij e-mail van 15 november 2021 heeft [eiser] [betrokkene 1] onder meer het volgende bericht: “SUBJECT: Contract Violation Dear Mr. [betrokkene 1], In spite of time-to-time reminders to you and your staff by all means i.e. emails, phone calls and text messages since May 2O21, you never shown any positive intention to conclude our signed buy-back (Terug Koop) and purely neglected to execute the said contract. You are already at default of violation of the contract for the first three quarters which you are in due for their respective penalties. In addition to that you will be violating the contract as a whole if the contract is not concluded as stipulated in the contract before 31-Dec-2021 by which you will be liable for the penalties stated in the contract. This is a formal and final reminder to you to execute the contract within the default time i.e. 31-Dec-2021. This is to serve you enough notice to conclude the contract in time and to have you sufficiently informed.” 2.9. Daarop heeft [betrokkene 1] bij e-mail van diezelfde datum [eiser] onder meer geantwoord: “I did not mean to violate and also never used that word. The contract by the terms set it was simply to difficult to find enough buyers that wanted to buy a part of the land in Amsterdam of that size for that price set trough a abbc construction 1 could not find the animo for it. Even after a lot of effort by my accountmanager and my personal effort. Even online marketing for it did not work out for It. I see a possibility to sell it in smaller pieces but to do that before the new year would be extremely difficult to impossible. We have the vacations coming up. And it will be very busy at the notary I expect. Also we expected that de scheg [plaats] would have already been Paid outa project we were involved in but the scheg [plaats] is still delayed but 1 expect it will pay out soon that will give us more opportunitie to sell.” 2.10. Bij e-mail van 6 december 2021 heeft [betrokkene 1] [eiser] onder meer het volgende geschreven: “I can’t sell the land in December. I tried to do it before that time of course after I took over from [betrokkene 2] that did not succeed. Than I discovered fraud in my company what also has been a set back. Next to that we expected the land in [plaats] to be sold what is also been delayed for some time already.

3.1. [eiser] vordert na wijziging van eis bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: I. voor recht te verklaren dat de overeenkomst rechtsgeldig is ontbonden, althans dat de rechtbank deze overeenkomst ontbindt; II. veroordeling van Grondgarant tot betaling aan [eiser] van € 28.710,00 te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.285,14, alsmede met de wettelijke rente daarover vanaf 1 januari 2022 tot en met de dag van voldoening; III. Grondgarant te veroordelen in de kosten van de procedure, inclusief de geliquideerde nakosten. 3.2. [eiser] legt aan zijn vorderingen – samengevat – ten grondslag dat Grondgarant haar verbintenis uit de overeenkomst het perceel te kopen niet is nagekomen. Op grond van artikel 11.1 van de overeenkomst is Grondgarant aansprakelijk voor alle uit deze tekortkoming voor [eiser] ontstane schade met kosten en rente. De schade berekent [eiser] aan de hand van de winst die hij zou hebben gemaakt als Grondgarant het perceel wel had afgenomen, te weten € 28.710,00, zijnde het verschil tussen de aankoop- en verkoopprijs. Omdat Grondgarant het perceel niet uiterlijk 31 december 2021 heeft afgenomen heeft hij de overeenkomst ook rechtsgeldig ontbonden, aldus [eiser]. 3.3. Grondgarant voert gemotiveerd verweer. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. De eerste vraag is of en, zo ja, wanneer de overeenkomst van rechtswege dan wel rechtsgeldig is ontbonden. Partijen zijn het daar niet over eens. De rechtbank is van oordeel dat de overeenkomst nog bestaat en licht dat hieronder toe. Ontbindende voorwaarde 4.2. Het meest verstrekkende verweer van Grondgarant is haar beroep op de vervulling van de ontbindende voorwaarde van de overeenkomst. Grondgarant heeft aangevoerd dat zij de overeenkomst is aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat ‘er niet voldoende animo is voor een A-B-B-C levering, inhoudende dat Koper [Grondgarant, toev. rb] wel voldoende gegadigden heeft moeten kunnen vinden die de percelen willen overnemen’. Deze voorwaarde is uiterlijk op 6 december 2021 vervuld; bij e-mail van die dag heeft zij [eiser] definitief laten weten dat het haar niet ging lukken het perceel te verkopen. Daarmee is de overeenkomst komen te vervallen, aldus Grondgarant. 4.3. De rechtbank overweegt dat de stelplicht en bewijslast van het vervuld zijn van de ontbindende voorwaarde berusten bij Grondgarant. Zij beroept zich immers op (het vervuld zijn van) deze voorwaarde. Aangezien [eiser] heeft betwist dat de ontbindende voorwaarde is vervuld, had het op de weg van Grondgarant gelegen te motiveren dat er onvoldoende gegadigden waren voor het perceel en dat hierin in de resterende looptijd van de overeenkomst ook geen verandering zou komen, maar zij heeft dit nagelaten. Bovendien begrijpt de rechtbank uit de e-mail van 6 december 2021 van [betrokkene 1] dat hij nog wilde blijven proberen het perceel door te verkopen: “I can’t sell the land in December” en “I hope everything will be starting to get better in januari and business can pick up.” [eiser] heeft dit bericht (in zijn reactie van 7 december 2021) ook opgevat als een verzoek om verlenging van de looptijd van de overeenkomst en een verlenging aangeboden. De rechtbank is dan ook van oordeel dat Grondgarant onvoldoende feitelijke gegevens heeft aangevoerd om de vervulling van de ontbindende voorwaarde op 6 december 2021 aan te nemen. Gezien deze stand van zaken wordt aan bewijslevering op dit punt niet toegekomen.De vraag of Grondgarant op dat moment niet al in verzuim was, zoals [eiser] naar de rechtbank begrijpt betoogt, hoeft hier dan ook niet beantwoord te worden. (Buitengerechtelijke) ontbinding 4.4. De rechtbank komt dan toe aan de beoordeling van de buitengerechtelijke ontbinding op 3 januari 2022 door [eiser]. 4.5. De bevoegdheid tot ontbinding ontstaat, voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, wanneer de schuldenaar in verzuim is. Partijen zijn in artikel 11.2 van de overeenkomst (zie hiervoor onder 2.4.) een specifieke regeling overeengekomen ten aanzien van het in gebreke stellen en voor de wijze van het intreden van verzuim. Tussen partijen is niet in geschil dat volgens deze bepaling een partij in verzuim is als deze, na (op de in de bepaling neergelegde wijze) in gebreke te zijn gesteld, niet binnen 8 dagen daarna nakomt. In geschil is wel of [eiser] Grondgarant in gebreke heeft gesteld en zo nee, of hij dat wel had moeten doen. 4.6. Volgens [eiser] hebben partijen afgesproken dat de in artikel 1 van de koopovereenkomst als vrijblijvende optie opgenomen geleidelijke afname per kwartaal een verplichte geleidelijke afname betreft. [eiser] verwijst daarbij naar de e-mail van 5 juli 2021 van [betrokkene 1] aan [eiser] (onder 2.6.). Grondgarant heeft in de eerste drie kwartalen niet voldaan aan die verplichting en [eiser] heeft hem daarvoor in gebreke gesteld bij e-mail van 29 september 2021, aldus [eiser]. Daarnaast heeft Grondgarant niet voldaan aan de verplichting om de gehele koopsom te voldoen voor 31 december 2021. Omdat Grondgarant te kennen had gegeven niet te gaan nakomen in december 2021 heeft ze daarmee erkend in verzuim te zijn. Een ingebrekestelling is dan niet meer nodig, zo stelt [eiser]. 4.7. Grondgarant betwist dat een verplichte (gedeelte) afname per kwartaal is afgesproken. In de koopovereenkomst is dat nadrukkelijk niet zo opgenomen. Uit het e-mailbericht waarnaar [eiser] verwijst blijkt dat evenmin, zo stelt Grondgarant. [betrokkene 1] geeft in dat bericht een samenvatting van het gesprek, namelijk dat besproken is dat [eiser] die wens had en of dat realistisch / haalbaar was. Van een afspraak tot kwartaalafname is geen sprake. Bovendien is de e-mail van 29 september 2021 geen ingebrekestelling, zodat ook geen sprake kan zijn van verzuim, aldus Grondgarant. Ook ten aanzien het niet voldoen aan betaling van de gehele koopsom stelt Grondgarant dat [eiser] haar in gebreke had moeten stellen conform artikel 11.2 van de koopovereenkomst, alvorens de overeenkomst rechtsgeldig te kunnen ontbinden. 4.8. Uit de hiervoor (onder 2.6., 2.8 en 2.9.) weergegeven correspondentie tussen [eiser] en [betrokkene 1] blijkt dat partijen weliswaar over een gedeeltelijke overdracht per kwartaal hebben gesproken, maar niet is komen vast te staan dat er sprake is van een verplichting hiertoe. Immers, in het licht van het in de overeenkomst bepaalde ‘het staat de koper vrij om geleidelijk af te nemen’ en de betwisting van Grondgarant dat partijen een verplichting tot gedeeltelijke afname nader zijn overeengekomen, had het op de weg van [eiser] gelegen zijn stelling nader te onderbouwen, maar dit heeft hij nagelaten. De rechtbank gaat er dan ook van uit dat Grondgarant was gehouden uiterlijk 31 december 2021 het perceel grond af te nemen. Van een tekortkoming voor die datum kon dus geen sprake zijn. [eiser] kon voor die datum dan ook geen rechtsgeldige ingebrekestelling versturen, voor zover zijn berichten al zijn aan te merken als ingebrekestellingen. 4.9. Volgt beantwoording van de vraag of [eiser] Grondgarant na 31 december 2021 nog in gebreke moest stellen om de koopovereenkomst rechtsgeldig te kunnen ontbinden. [eiser] beroept zich op artikel 6:83 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) en stelt dat het verzuim is ingetreden zonder dat daarvoor een ingebrekestelling nodig is. 4.10. Als overwogen zijn partijen in de koopovereenkomst een specifieke regeling overeengekomen voor de wijze van het intreden van verzuim. Deze regeling wijkt af van de in artikel 6:83 BW neergelegde wetsbepalingen van regelend recht. Gesteld noch gebleken is dat partijen een andere bedoeling hadden. Dat betekent dat partijen, anders dan [eiser] veronderstelt, bij het niet voldoen aan de afgesproken voorwaarden voor verzuim, zich niet alsnog op de andersluidende wettelijke regeling kunnen beroepen. 4.11. De rechtbank stelt vast dat [eiser] Grondgarant na 31 december 2021 geen ingebrekestelling heeft gestuurd alvorens de koopovereenkomst op 3 januari 2022 buitengerechtelijk te ontbinden. Grondgarant is daarom op grond van het in de koopovereenkomst bepaalde niet in verzuim geraakt. In de koopovereenkomst is verder bepaald dat de bevoegdheid tot ontbinding pas ontstaat als sprake is van verzuim. [eiser] beroept zich nog op artikel 6:265 lid 2 BW, maar dat kan dat hem dat niet baten, al omdat – in lijn met het oordeel van 4.3. – niet is gesteld of gebleken dat nakoming na 31 december 2021 tijdelijk of blijvend onmogelijk. 4.12. Dit alles leidt tot de conclusie dat [eiser] met zijn brief van 3 januari 2022 de overeenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden. Gelet op de in de koopovereenkomst opgenomen voorwaarde voor het intreden van verzuim en artikel 2:265 lid 2 BW ziet de rechtbank zelf ook geen grond de overeenkomst alsnog te ontbinden. De vordering onder I zal dan ook worden afgewezen.

De rechtbank 5.1. veroordeelt Grondgarant om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 28.710,00 (achtentwintig duizendzevenhonderdtien euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 1 januari 2022 tot de dag van volledige betaling, 5.2. veroordeelt Grondgarant in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.663,18, 5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.4. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. E.B. de Vries-van den Heuvel en in het openbaar uitgesproken op 25 oktober 2023. vgl. gerechtshof Den Haag 2 februari 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:159 HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853 type: 1680 coll:

Het gevolg hiervan is dat de overeenkomst nog bestaat. Schadevergoeding 4.13. Vervolgens ligt de vraag voor of Grondgarant verplicht is tot het betalen van een schadevergoeding. 4.14. Tussen partijen is niet in geschil dat Grondgarant haar verbintenis het perceel af te nemen niet is nagekomen. [eiser] vordert onder II. vergoeding van de schade die hij hierdoor lijdt, zijnde het verschil tussen zijn aankoop- en verkoopprijs. Hij baseert zich hierbij primair op grond van artikel 11.1 van de overeenkomst: “Bij niet of niet tijdig nakoming van de overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente.” 4.15. Grondgarant heeft niet betwist dat deze bepaling aansprakelijkheid schept in geval van een toerekenbare tekortkoming. Voor zover Grondgarant ter zitting een beroep heeft gedaan op niet-toerekenbaarheid van de tekortkoming, draagt zij daarvan de stelplicht en bewijslast en naar het oordeel van de rechtbank heeft zij hieraan niet (in voldoende mate) voldaan. Grondgarant heeft alleen aangevoerd dat ‘er geen sprake is van een tekortkoming althans niet-toerekenbaar’, maar heeft dit niet op enige wijze onderbouwd. Voor zover Grondgarant hiermee bedoeld te verwijzen naar de inhoud van de in de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde (er was onvoldoende animo voor doorverkoop), geldt dat de rechtbank daarover al heeft geoordeeld dat Grondgarant onvoldoende heeft toegelicht dat die situatie zich voordeed. Dit beroep zal de rechtbank dan ook passeren. Grondgarant heeft voorts niet voldoende betwist dat de schade € 28.710,00 bedraagt. Zij heeft haar betwisting onvoldoende onderbouwd door slechts aan te voeren - zonder enige onderbouwing - dat [eiser] het perceel onder de marktwaarde van haar heeft gekocht en zij verwacht dat hij het perceel voor een hoger bedrag aan een derde kan verkopen. Dit geldt te meer nu [eiser] dit heeft weersproken; hij heeft het perceel nog niet kunnen doorverkopen. De rechtbank zal de betwisting van Grondgarant dan ook passeren. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen. Dit betekent dat in Grondgarant het bedrag van € 28.710,00 in beginsel aan [eiser] moet vergoeden. 4.16. Dit kan anders zijn bij een geslaagd beroep op matiging. Op grond van artikel 6:109 BW mag de rechter de schadevergoedingsverplichting matigen, in het geval toekenning van volledige schadevergoeding in de gegeven omstandigheden tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen zou leiden. Grondgarant heeft - zonder onderbouwing - aangevoerd dat de schadevergoedingsverplichting moet worden gematigd omdat zij heeft geleden onder oplichting/ fraude door een van haar medewerkers en niet over voldoende draagkracht beschikt om de volledige schadevergoeding te voldoen. De rechtbank overweegt dat financiële onmacht onvoldoende is voor de conclusie dat toekenning van een volledige schadevergoeding tot kennelijke onaanvaardbare gevolgen leidt. Het beroep op matiging faalt dan ook. 4.17. Dit leidt ertoe dat de vordering onder II tot betaling aan [eiser] van € 28.710,00 zal worden toegewezen. De hierover gevorderde wettelijke rente zal als onweersproken worden toegewezen. 4.18. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten komt echter niet voor toewijzing in aanmerking. Grondgarant heeft gemotiveerd betwist dat andere werkzaamheden zijn verricht, dan die worden vergoed door de proceskostenveroordeling. [eiser] heeft hierop zijn stelling op dit punt onvoldoende gehandhaafd. Deze deelvordering zal dan ook worden afgewezen. 4.19. Grondgarant zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op: - dagvaarding € 131,18 - salaris advocaat 1.532,00 (2 punten × tarief € 766,00) Totaal € 1.663,18 4.20. [eiser] heeft ook veroordeling van Grondgarant gevorderd in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten, voor zover nakosten worden gemaakt. De rechtbank zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.