ECLI:NL:RBNHO:2021:4298

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/304382 / HA ZA 20-408

Vonnis van 2 juni 2021

in de zaak van

[eiser]

,

wonende te [woonplaats],

eiser,

advocaat mr. H. Loonstein te Amsterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DURENDAL B.V., handelend onder de naam NOTARISKANTOOR DIJKHUIS KOEMAN,

gevestigd te Koog aan de Zaan, gemeente Zaanstad,

gedaagde,

procesadvocaat mr. V.R. Pool te Rotterdam,

behandelend advocaat mr. R.J. Petersen te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] en Dijkhuis genoemd worden.

De zaak in het kort:

De woning van [eiser] is in opdracht van een bank in juni 2016 verkocht, omdat [eiser] de woning zonder toestemming van de bank verhuurde en een betalingsachterstand had op de hypotheek. Dijkhuis is als notaris betrokken geweest bij de verkoop van de woning. Volgens [eiser] heeft Dijkhuis daarbij op meerdere punten onzorgvuldig gehandeld. Daarom vindt [eiser] dat Dijkhuis een schadevergoeding moet betalen. Dijkhuis ontkent onzorgvuldig te hebben gehandeld.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 28 mei 2020, waarbij de zaak door de kantonrechter is verwezen naar de rechtbank;

het tussenvonnis van 25 november 2020, waarbij een mondelinge behandeling is gelast;

de akte van [eiser] van 9 april 2021 met aanvullende producties;

de spreekaantekeningen van de advocaat van [eiser] en de advocaat van Dijkhuis van 22 april 2021;

de mondelinge behandeling op 22 april 2021 en de daarvan door de griffier bijgehouden aantekeningen.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiser] had een coöperatief lidmaatschapsrecht dat onder meer recht geeft op het uitsluitend gebruik van een flatwoning aan [adres] (hierna: de woning).

2.2. Bij brief van 2 maart 2016 schrijft Regiobank, tevens handelend onder de namen SNS Bank en de Volksbank (hierna: de Volksbank), aan [eiser] dat zij de totale hypotheekschuld van de woning opeist. Als redenen noemt de Volksbank dat [eiser] de woning zonder haar toestemming verhuurt en dat de betalingsachterstand op de hypotheek, ondanks herinneringen, niet volledig is afbetaald. De Volksbank geeft [eiser] een termijn van zeven dagen om de hypotheekschuld te betalen.

2.3. Op diezelfde dag geeft de Volksbank Dijkhuis opdracht om de woning door middel van een openbare veiling executoriaal te verkopen (hierna: de opdracht). In het bij de opdracht gevoegde taxatierapport van 10 september 2015 wordt de marktwaarde van de woning bij onderhandse verkoop getaxeerd op € 128.000,- in niet verhuurde staat en € 79.000,- in verhuurde staat. In het geval van een executieveiling wordt de opbrengst in niet verhuurde staat geschat op € 96.000,- en in verhuurde staat op € 60.000,-.

2.4. Bij brief van 4 maart 2016 stelt Dijkhuis [eiser] op de hoogte van de door haar ontvangen opdracht van de Volksbank. Dijkhuis meldt dat de openbare veiling van de woning zo spoedig mogelijk plaats zal vinden. Ook nodigt Dijkhuis [eiser] uit voor een gesprek op haar kantoor op 11 maart 2016 om “een en ander te bespreken om zo mogelijk de openbare verkoping van gemeld lidmaatschapsrecht te voorkomen”.

2.5. Bij e-mail van 9 maart 2016 aan [eiser], verwijst de Volksbank naar het geplande gesprek met Dijkhuis op 11 maart 2016 als volgt:

‘U heeft vrijdag om 15.00 een afspraak bij de notaris om de mogelijkheid te bespreken voor het annuleren van de veiling. U staat u uiteraard vrij dit te bespreken.’

2.6. Op 10 maart 2016 verzet [eiser] de afspraak van 11 maart 2016 met Dijkhuis telefonisch naar 16 maart 2016 en vervolgens nog eens naar 23 maart 2016. Bij brief van 17 maart 2016 bevestigt Dijkhuis de afspraak van 23 maart 2016 schriftelijk en schrijft dat de veilingdatum van de woning 29 april 2016 is.

2.7. Op 23 maart 2016 laat [eiser] telefonisch aan Dijkhuis weten niet naar de afspraak van die dag te komen en bevestigt hij dat er huurders in de woning aanwezig zijn. Diezelfde dag stuurt [eiser] aan Dijkhuis een e-mail met de navolgende inhoud: ‘hierbij tav de heer Dijkhuis, zoals telefonisch besproken’. Bij deze e-mail is een e-mail gevoegd van de Volksbank aan [eiser] van 25 augustus 2015, waarin de Volksbank onder andere aangeeft over te gaan tot verkoop van de woning gezien de betalingsachterstand van € 7.597,48 van [eiser] op de hypotheek, de illegale verhuur van de woning en openstaande schulden bij derden voor een totaalbedrag van ongeveer € 70.000,-.

2.8. Op 14 april 2016 is door een derde (Allura B.V.) een onderhands bod op de woning uitgebracht van € 115.101,-. Op 20 april 2016 gaat de Volksbank akkoord met dit bod. Op 21 april 2016 is een verzoekschrift tot goedkeuring van de onderhandse koopovereenkomst ingediend bij de voorzieningenrechter van de rechtbank [woonplaats] (hierna: het verzoekschrift).

2.9. Dijkhuis stelt [eiser] bij brief van 22 april 2016 op de hoogte van het onderhandse bod van Allura B.V., de aanvaarding daarvan door de Volksbank en het verzoekschrift. Ook vermeldt zij daarbij dat de mondelinge behandeling van het verzoekschrift over de onderhandse verkoop aan Allura B.V. op 18 mei 2016 zal plaatsvinden. In de brief staat ten slotte dat Dijkhuis [eiser] voor verdere inlichtingen graag te woord staat.

2.10. Op 18 mei 2016 is de mondelinge behandeling van het verzoekschrift. [eiser] is behoorlijk opgeroepen, maar niet op de zitting verschenen. Bij beschikking van 25 mei 2016 heeft de voorzieningenrechter de onderhandse verkoop van de woning aan Allura B.V. voor een koopprijs van € 115.101,- goedgekeurd.

2.11. Op 24 juni 2016 wordt de akte van levering van de woning op het kantoor van Dijkhuis gepasseerd. Dijkhuis stelt [eiser] op 29 juni 2016 per brief en per e-mail op de hoogte van de eigendomsoverdracht.

2.12. Na onderhandse verkoop van de woning bedroeg de restschuld van [eiser] bij de Volksbank € 56.567,17. De Volksbank heeft de restschuld, na betaling van € 10.000,- door [eiser], bij brief van 8 september 2016 kwijtgescholden.

3.1. [eiser] vordert – enigszins verkort weergegeven – dat de rechtbank zo veel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht verklaart dat Dijkhuis jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld, doordat de besluitvorming en het verkoopproces van de woning onzorgvuldig en onjuist uit te voeren en geen, dan wel zeer onredelijke belangenafweging (en dus Dijkhuis de beginselen van proportionaliteit en subsidiariteit heeft geschonden) heeft plaatsgevonden en daarnaast een onredelijke en onjuiste hypotheekopzegging heeft plaatsgevonden, waarbij Dijkhuis zijn bijzondere zorgplicht (zorgvuldigheidsplicht, informatieplicht, motiveringsplicht, onderzoeksplicht, voortgangsplicht en wilscontrole, etc.) jegens [eiser] heeft geschonden en als gevolg van dit onrechtmatig handelen, geleden schade waarbij het onrechtmatig handelen is begaan door Dijkhuis, doordat Dijkhuis zowel in strijd met de wet als met de in het maatschappelijk verkeer jegens [eiser] betamende zorgvuldigheid heeft gehandeld en in strijd is met alle redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld en zich heeft gedragen als een slechte opdrachtnemer. Zodoende Dijkhuis zich niet aan zijn zorgplicht heeft gehouden en rekening heeft gehouden met de belangen van [eiser] en zich niet als een redelijk bekwaam en zorgvuldig handelend notaris heeft gedragen.

II. voor recht verklaart dat Dijkhuis geen rekening heeft gehouden met de belangen van [eiser], door hem niet te informeren en geen kans heeft geboden om de verkoop/veiling tegen te houden, aangezien [eiser] heeft aangeboden de gehele achterstand te betalen en zo zijn zorgplicht heeft geschonden;

III. voor recht verklaart dat een onjuiste ingebrekestelling is gestuurd door de Volksbank en dus wettelijk en technisch gezien geen sprake was van verzuim en Dijkhuis dit zorgvuldiger had moeten beoordelen en aansturen op correctie door de Volksbank alvorens een veiling aan te kondigen;

IV. voor recht verklaart dat Dijkhuis zorgvuldiger had moeten beoordelen, dat de advertentie-inspanningen onvoldoende waren, om zo een maximale verkoopopbrengst te garanderen inzake de woning van [eiser];

V. voor recht verklaart dat sprake was van een onrechtmatige veiling, aangezien de artikelen 516 en 517 Rv zijn geschonden en de veilingsvoorwaarden nooit rechtsgeldig zijn overhandigd aan [eiser];

VI. Dijkhuis veroordeelt tot betaling van € 24.389,- voor de door [eiser] geleden materiele schade;

VII. Dijkhuis veroordeelt tot betaling van de procekosten.

3.2. [eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat Dijkhuis onrechtmatig heeft gehandeld, door haar zorgplicht niet in acht te nemen. Dijkhuis heeft zowel bij aanvaarding van de opdracht van de Volksbank om de woning executoriaal te verkopen, als bij de uitvoering van die opdracht de zorgplicht op verschillende punten geschonden. Hierdoor heeft [eiser] (im)materiele schade geleden. [eiser] schat deze schade op € 24.389,- (de WOZ waarde was € 24.000,- hoger dan de verkoopprijs).

3.3. Dijkhuis betwist de vorderingen van [eiser]. Primair voert Dijkhuis aan niet onzorgvuldig te hebben gehandeld. Subsidiair betwist Dijkhuis de (omvang van de) door [eiser] gestelde schade. Meer subsidiair voert Dijkhuis aan dat sprake is van eigen schuld van [eiser].

3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. Partijen twisten over de vraag of Dijkhuis onzorgvuldig en daarmee onrechtmatig heeft gehandeld. [eiser] heeft verschillende klachten over het handelen van Dijkhuis, waaruit de onzorgvuldigheid zou blijken. De klachten van [eiser] vallen in twee delen uiteen. Enerzijds had Dijkhuis de opdracht tot executie van de woning niet mogen aanvaarden en anderzijds heeft Dijkhuis diverse fouten gemaakt tijdens de uitvoering van de opdracht, aldus [eiser].

4.2. Hierna zullen de klachten per categorie worden besproken en daarbij zal worden toegelicht waarom de rechtbank van oordeel is dat geen sprake is van onzorgvuldig handelen door Dijkhuis. Voor zover enkele (her en der in de dagvaarding verspreide) verwijten onbesproken blijven, geldt dat deze verwijten niet (voldoende) zijn geconcretiseerd of onderbouwd en dus niet tot toewijzing van een vordering kunnen leiden.

Verwijten over de aanvaarding van de opdracht

4.3. [eiser] stelt dat Dijkhuis de opdracht van de Volksbank tot executoriale verkoop van de woning ten onrechte heeft aanvaard. Dijkhuis heeft namelijk geen rekening gehouden met het onzorgvuldig handelen van de Volksbank. Daarnaast heeft Dijkhuis de onjuiste ingebrekestelling van de Volksbank niet zorgvuldig beoordeeld en niet aangestuurd op correctie daarvan. Hierna zal worden toegelicht dat op deze punten geen sprake is van onzorgvuldig handelen door Dijkhuis.

4.4. Het uitgangspunt is dat iedere notaris een ministerieplicht heeft (artikel 21 Wna). Dat wil zeggen dat een notaris verplicht is, de werkzaamheden te verrichten die op basis van de wet of door een partij van hem worden verlangd. Uitzondering op het voorgaande is dat de notaris werkzaamheden moet weigeren, als deze (a) naar zijn redelijke overtuiging of vermoeden leiden tot strijd met het recht of de openbare orde, (b) wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben of (c) wanneer hij andere gegronde redenen voor weigering heeft. De functie van notaris verplicht hem onder bijzondere omstandigheden ook tot een zekere zorg voor de belangen van derden welke mogelijkerwijs zijn betrokken bij zijn werkzaamheden. Deze zorgplicht kan ertoe leiden dat de notaris gegronde redenen heeft om de van hem gevraagde opdracht te weigeren of op te schorten.

Onzorgvuldig handelen van de Volksbank

4.5. Volgens [eiser] heeft de Volksbank bij de opzegging van de hypothecaire lening en de executoriale verkoop van de woning niet voldaan aan haar zorgplicht. Zo is de opzegging niet gerechtvaardigd, is niet voldaan aan het proportionaliteit- en subsidiariteitsvereiste en ging de Volksbank van de ene op de andere dag over tot verkoop van de woning zonder zich in te spannen om een executieverkoop te voorkomen, aldus [eiser]. Dijkhuis heeft aangevoerd dat deze verwijten zijn gericht tegen de Volksbank en dus haar niet aangaan.

4.6. De rechtbank overweegt ten aanzien van dit verwijt als volgt. Nog los van de vraag of de door [eiser] aan de Volksbank gemaakte verwijten terecht zijn en voldoende aanleiding zouden zijn voor Dijkhuis om zijn ministerieplicht te moeten weigeren, hetgeen de rechtbank in deze procedure in het midden laat, blijkt uit de overgelegde stukken niet dat Dijkhuis destijds op de hoogte was van de verwijten van [eiser] aan de Volksbank. [eiser] heeft zich uitsluitend beroepen op een e-mail van hem aan Dijkhuis van 23 maart 2016. Bij deze e-mail is alleen een e-mail gevoegd van de Volksbank aan [eiser] van 25 augustus 2015. In die e-mail schrijft de Volksbank aan [eiser] dat zij overgaat tot verkoop van de woning vanwege de betalingsachterstand op de hypotheek, de illegale verhuur van de woning en een openstaande schuld bij een derde. [eiser] heeft onvoldoende toegelicht waarom de inhoud van deze e-mail aanleiding voor Dijkhuis had moeten zijn om de opdracht van de Volksbank te weigeren of onderzoek te doen naar de bij Dijkhuis – destijds niet bekende – verwijten. Er was dus geen aanleiding, laat staan gegronde redenen voor Dijkhuis om van de ministerieplicht af te wijken. Voor zover deze klacht van [eiser] ook ziet op zijn standpunt dat hij de hypothecaire geldlening destijds had kunnen afbetalen en dat hij dit met Dijkhuis heeft besproken in een telefoongesprek van 23 maart 2016, geldt wat hierover wordt overwogen in punt 4.12 – 4.16 van dit vonnis.

Ingebrekestelling

4.7.[eiser] stelt dat Dijkhuis de onjuiste/onrechtmatige ingebrekestelling van de Volksbank zorgvuldiger had moeten beoordelen en corrigeren. Door [eiser] is echter niet toegelicht waarom die ingebrekestelling onjuist of onrechtmatig is, zodat evenmin duidelijk is geworden waarom Dijkhuis had moeten ingrijpen. De brief van 2 maart 2016 (zie punt 2.2 van dit vonnis) van de Volksbank aan [eiser] kwalificeert als een ingebrekestelling. Aangezien [eiser] niet binnen de termijn van zeven dagen uit die brief tot betaling van de hypotheekschuld is overgegaan, verkeerde [eiser] daarna in verzuim. Ook op dit punt was er dus geen reden voor Dijkhuis om uitvoering van de opdracht te weigeren of op te schorten.

Verwijten over de uitvoering van de opdracht

4.8. [eiser] is van mening dat Dijkhuis (ook) bij de uitvoering van de opdracht onzorgvuldig heeft gehandeld. [eiser] maakt Dijkhuis hierover diverse verwijten, die Dijkhuis weerspreekt. Hierna wordt eerst de norm waaraan getoetst moet worden aangegeven. Daarna zullen de verwijten worden besproken en zal worden toegelicht waarom geen sprake is van schending van de zorgplicht door Dijkhuis.

4.9. Het uitgangspunt is dat bij de uitvoering van de opdracht door een notaris, van hem, als beroepsoefenaar, mag worden verwacht dat hij ten opzichte van zijn opdrachtgever de zorg van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in acht neemt. De functie van notaris verplicht hem onder bijzondere omstandigheden ook tot een zekere zorg voor de belangen van derden welke mogelijkerwijs zijn betrokken bij de door zijn opdrachtgevers van hem verlangde werkzaamheden.

Schending specifiek genoemde plichten

4.10. Volgens [eiser] heeft Dijkhuis zijn onderzoeksplicht, plicht tot wilscontrole, informatieplicht, waarschuwingsplicht, motiveringsplicht en voortgangsplicht jegens [eiser] geschonden. [eiser] gaat er daarbij aan voorbij dat het grootste deel van de door hem aangehaalde plichten ziet op een notaris die handelt in de verhouding met zijn opdrachtgever. In dit geval is niet [eiser], maar de Volksbank (als executieverkoper) de opdrachtgever van Dijkhuis. Daarbij wordt volledigheidshalve benadrukt dat de opdracht aan Dijkhuis niet is verstrekt in het kader van een vrijwillige verkoop van de woning door [eiser] en/of een (in een eerder stadium door [eiser] versterkte) verkoopvolmacht van [eiser]. De Volksbank heeft van de verkoopvolmacht van [eiser] geen gebruik gemaakt, maar in plaats daarvan de woning verkocht op basis van haar bevoegdheid als hypotheekhouder om tot executieverkoop van de woning over te gaan. Daarom was [eiser] in dit geval weliswaar eigenaar van de te veilen woning, maar (desondanks) géén opdrachtgever van Dijkhuis. Alle normen en rechtspraak die [eiser] aanhaalt en zien op de hiervoor genoemde verhouding tussen opdrachtgever en notaris, zijn daarom niet van toepassing op de verhouding van [eiser] en Dijkhuis en zullen dus buiten beschouwing worden gelaten.

4.11. Dijkhuis is onder bijzondere omstandigheden echter ook tot een zekere zorg voor de belangen van derden verplicht. [eiser] kan als een dergelijke derde worden aangemerkt omdat de notaris door Volksbank werd ingeschakeld om de woning van [eiser] te veilen.

De zorgplicht van Dijkhuis brengt daarom mee dat hij richting [eiser] ook een informatieplicht heeft. Aan deze informatieplicht heeft Dijkhuis echter voldaan. Dijkhuis heeft [eiser] immers op de hoogte gehouden van alle stappen in de uitvoering van zijn opdracht (ontvangst van de opdracht van de Volksbank, de openbare veiling, het onderhandse bod en de acceptatie daarvan, het verzoekschrift tot goedkeuring van de onderhandse koopovereenkomst en de overdracht van het eigendom). Ook heeft Dijkhuis [eiser] meerdere keren op kantoor uitgenodigd voor een gesprek, maar deze afspraken heeft [eiser] steeds verzet/afgezegd. Daarnaast kan de zorgplicht richting derden onder omstandigheden ook een onderzoeksplicht met zich meebrengen. Dat in dit geval voor Dijkhuis geen aanleiding bestond om onderzoek te verrichten en dus geen sprake is van schending van de onderzoeksplicht, volgt uit hetgeen in punt 4.6 van dit vonnis is besproken. De verwijten die specifiek zien op het veilingproces, worden hierna behandeld vanaf punt 4.20.

Aanbod afbetaling hypothecaire lening

4.12. [eiser] stelt dat hij de hypothecaire lening in maart 2016 volledig (in één keer) had kunnen afbetalen. De Volksbank ging toen ook akkoord met volledige afbetaling, maar heeft [eiser] doorverwezen naar Dijkhuis om dit verder te bespreken, aldus [eiser]. [eiser] vindt het onzorgvuldig dat Dijkhuis, ondanks het aanbod tot volledige afbetaling, hem geen kans heeft gegeven om de verkoop van de woning tegen te houden.

4.13. Het akkoord van de Volksbank op volledige afbetaling van de geldlening en de annulering van de veiling blijkt volgens [eiser] uit een e-mail die de Volksbank op 9 maart 2016 aan [eiser] stuurde. In deze e-mail, die [eiser] bovendien niet aan Dijkhuis heeft doorgestuurd, is op dit punt echter slechts het volgende vermeld: ‘U heeft vrijdag om 15:00 een afspraak bij de notaris om de mogelijkheid te bespreken voor het annuleren van de veiling. U staat u uiteraard vrij dit te bespreken’. Hieruit blijkt niet dat [eiser] aan de Volksbank heeft gemeld dat hij de geldlening volledig kon afbetalen en ook niet dat de Volksbank (daarom) akkoord ging met de annulering van de veiling. Slechts blijkt hieruit dat de Volksbank er geen bezwaar tegen heeft dat [eiser] de eventuele mogelijkheden van de annulering van de veiling bespreekt met Dijkhuis.

4.14. Vast staat dat [eiser] uiteindelijk het gesprek op het kantoor van Dijkhuis zelf heeft afgezegd, zodat dat gesprek tussen [eiser] en Dijkhuis over de voorwaarden waaronder de veiling van de woning geannuleerd zou kunnen worden, nooit heeft plaatsgevonden. Volgens [eiser] heeft hij het gesprek op het kantoor van Dijkhuis over de eventuele annulering van de veiling afgezegd, omdat Dijkhuis in een telefoongesprek had gemeld dat de veiling hoe dan ook zou doorgaan. Dijkhuis heeft dit betwist. De rechtbank volgt [eiser] hierin niet. De stelling van [eiser] is immers strijdig met de inhoud van de brief van Dijkhuis van 4 maart 2016 (en de e-mail van 17 maart 2016) waaruit met zoveel woorden blijkt dat (ook) Dijkhuis wilde proberen om de veiling van de woning te voorkomen, als daartoe mogelijkheden (zoals het volledig afbetalen van de geldlening) bestonden. Daarbij komt nog dat ook het handelen van [eiser] zelf niet te rijmen is met zijn stellingen. Indien [eiser] daadwerkelijk aan de Volksbank had aangeboden de geldlening af te betalen, en de Volksbank daarom had ingestemd met de annulering van de executieverkoop, maar Dijkhuis desondanks weigerde om de executieverkoop daadwerkelijk te annuleren, had het immers voor de hand gelegen dat [eiser] dit verweer (in ieder geval) had gevoerd tegen het verzoek van de Volksbank om goedkeuring van de onderhandse koopovereenkomst aan Allura B.V. tijdens de mondelinge behandeling op 18 mei 2016 bij de voorzieningenrechter. [eiser] heeft er echter voor gekozen om tegen dat verzoek in het geheel geen verweer te voeren. In het licht van de gemotiveerde betwisting van Dijkhuis en gezien deze tegenstrijdigheden in de stellingen van [eiser], heeft [eiser] zijn betoog op dit punt onvoldoende gemotiveerd, zodat de rechtbank hieraan verder voorbij gaat.

4.15. Overigens staat ook niet vast dat [eiser] daadwerkelijk in staat was de hypothecaire lening in maart 2016 af te betalen. [eiser] onderbouwt dit standpunt met een rekeningafschrift van 31 maart 2016. Op dit afschrijft is een bijschrijving van € 85.000,- te zien op 4 maart 2016. Er staat echter geen naam op het afschrift en het totaalsaldo is niet zichtbaar. Oftewel nergens blijkt uit dat dit een afschrift van [eiser] is en dat na bijschrijving van € 85.000,- ook daadwerkelijk minimaal € 85.000,- aan positief saldo op de bankrekening stond. Daarbij komt nog dat [eiser] (zoals reeds is overwogen) niet heeft onderbouwd dat hij Dijkhuis (en de Volksbank) op de hoogte heeft gebracht van deze bijschrijving en dus zijn (gestelde) mogelijkheden om de geldleningsovereenkomst in één keer af te lossen.

4.16. Gezien het voorgaande heeft [eiser] zijn standpunt onvoldoende onderbouwd en zijn op dit punt geen bijzondere omstandigheden gebleken, waardoor Dijkhuis zijn zorgplicht heeft geschonden.

Verkoop woning voor te lage prijs

4.17. [eiser] stelt dat Dijkhuis onzorgvuldig heeft gehandeld door het eerste en enige onderhandse bod te accepteren. Ook had Dijkhuis de woning niet onder de WOZ-waarde mogen verkopen, aldus [eiser]. De woning is verkocht voor € 115.101,-. Volgens [eiser] was de WOZ-waarde op het moment van verkoop € 139.500,- en de marktwaarde € 190.000,-.

4.18. Deze verwijten slagen niet. Vooropgesteld wordt daarbij dat het niet Dijkhuis, maar de Volksbank (als executieverkoper) is die beslist of een bod wel of niet geaccepteerd wordt. Dijkhuis heeft het bod ook daadwerkelijk aan de Volksbank voorgelegd, die het bod heeft aanvaard. Aanvaarding van het onderhandse bod door de Volksbank kan Dijkhuis dus niet worden verweten, waardoor van onzorgvuldigheid van Dijkhuis alleen al daarom geen sprake is.

4.19. Hierbij komt dat niet is gebleken dat het door de Volksbank aanvaarde bod (€ 115.101,-) onredelijk laag was. Voldoende is namelijk komen vast te staan dat de woning is verkocht in verhuurde staat. Dat is immers vermeld in de veilingvoorwaarden (‘voor zover aan de Executant bekend, is de Onroerende Zaak in strijd met het huurbeding geheel of gedeeltelijk verhuurd aan (een) derde(n)’), die op de koopovereenkomst van toepassing zijn verklaard. De marktwaarde van de woning in verhuurde staat is in het taxatierapport van 10 september 2015 getaxeerd op € 79.000,-, dus aanzienlijk lager dan het door de Volksbank aanvaarde bod. Bij deze stand van zaken had [eiser] moeten onderbouwen dat de werkelijke waarde van de woning in verhuurde staat (significant) hoger was dan het aanvaarde bod van € 115.101,- en kon hij niet volstaan met de enkele opmerking dat het taxatierapport dateert van een half jaar voor de verkoop en dat de waarde in dat half jaar tussen de taxatie en de verkoop wellicht is gestegen Ook het betoog van [eiser] over de WOZ-waarde volgt de rechtbank niet. Bij de bepaling van de WOZ-waarde is immers geen rekening gehouden met de verhuurde staat van de woning. Bovendien heeft [eiser] geen onderbouwing overgelegd van de hoogte van de WOZ-waarde in 2016. Tot slot overweegt de rechtbank dat de Volksbank de onderhandse verkoop van de woning aan Allura B.V. voor een koopprijs van € 115.101,- ter goedkeuring heeft voorgelegd aan de voorzieningenrechter in Amsterdam. In dat kader is reeds getoetst of van de onderhandse verkoop een betere opbrengst is te verwachten dan van de openbare veiling. De omstandigheid dat [eiser] in die procedure toen geen verweer heeft gevoerd, komt daarbij voor zijn risico.

Onzorgvuldigheden veilingproces

4.20. [eiser] vindt dat Dijkhuis de openbare veiling niet op de juiste wijze heeft aangekondigd, waardoor Dijkhuis zich niet voldoende heeft ingespannen voor een maximale verkoopopbrengst. Volgens [eiser] is op 21 maart 2016 een brief gestuurd aan ‘Het Parool’ met het verzoek om de openbare veiling in de eerst mogelijk editie aan te kondigen. Een aankondiging is onvoldoende en Het Parool is geen algemeen toegankelijke website, aldus [eiser] in de dagvaarding. Dijkhuis geeft aan dat Het Parool de aankondiging op 25 maart 2016 heeft gepubliceerd, terwijl de verkoop aan Allura B.V. al op 21 april 2016 heeft plaatsgevonden. De door Dijkhuis gestelde veilingaankondiging op www.vastgoedveilingschiphol.nl voldoet ook niet aan de daaraan te stellen eisen, omdat niet is gebleken of en wanneer die aankondiging is gepubliceerd, terwijl evenmin duidelijk is of de veilingvoorwaarden voldoende eenvoudig raadpleegbaar waren voor potentiële bieders, aldus steeds [eiser]. Dijkhuis voert verweer en betoogt dat zij aan haar verplichtingen heeft voldaan.

4.21. Over de gestelde tekortkomingen van Dijkhuis in de aankondiging van de veiling en de raadpleegbaarheid van de veilingvoorwaarden overweegt de rechtbank als volgt. Dat Dijkhuis haar stellingen op dit punt (nog) niet nader heeft onderbouwd kan haar niet worden verweten, aangezien het gaat om aankondigingen van ruim vijf jaar geleden en [eiser] een deel van haar standpunten pas ter zitting heeft ingenomen. Aan verdere bewijslevering op dit punt wordt evenwel niet toegekomen. Zelfs als namelijk zou komen vast te staan dat Dijkhuis steken zou hebben laten vallen bij het aankondigen van de openbare veiling en/of de raadpleegbaarheid van de veilingvoorwaarden, kan dit slechts leiden tot aansprakelijkheid van Dijkhuis, indien voldoende aannemelijk is dat de woning – bij juist naleving van de vormvoorschriften – méér zou hebben opgebracht dan de verkoopprijs die Allura B.V. heeft betaald. Daarvan is geen sprake. De rechtbank acht het, gelet op hetgeen is overwogen in punt 4.19 van dit vonnis, niet aannemelijk dat de woning voor een hogere prijs had kunnen worden verkocht. [eiser] heeft dat, gezien de concrete omstandigheden van het onderhavige geval, waarbij de woning is verkocht voor een aanzienlijk hoger bedrag dan de getaxeerde waarde in verhuurde staat, onvoldoende concreet onderbouwd. Grotere bekendheid bij potentiële bieders leidt in deze specifieke omstandigheden immers niet automatisch tot een (nog) hoger bod dan het bod van Allura B.V. [eiser] heeft zijn stellingen op dit punt niet nader geconcretiseerd. Reeds daarom kan het antwoord op de vraag óf Dijkhuis ten aanzien van de aankondiging van de veiling en/of de raadpleegbaarheid van de veilingvoorwaarden vormvoorschriften heeft geschonden, in deze procedure in het midden blijven.

4.22. Daarnaast is volgens [eiser] de dertig dagen termijn uit artikel 516 en 517 Rv geschonden. [eiser] gaat er naar het oordeel van de rechtbank daarbij aan voorbij dat deze termijn uitsluitend van toepassing is op verkoop via een openbare veiling. De woning is echter (met goedkeuring van de voorzieningenrechter) onderhands door de Volksbank verkocht. Aan de bij een onderhandse verkoop behorende termijnen is voldaan (onderhandse biedingen mogen worden gedaan tot veertien dagen voor de openbare veiling en tot een week voor de openbare veiling kan een verzoek tot goedkeuring van de onderhandse verkoop bij de voorzieningenrechter worden ingediend). Van een overtreding van de wettelijke verplichtingen of andere onzorgvuldigheid van Dijkhuis op dit punt is dus geen sprake.

4.23. Tot slot geeft [eiser] aan de veilingvoorwaarden nooit te hebben ontvangen van Dijkhuis, terwijl dit op grond van artikel 516 Rv volgens hem wel verplicht is. Gezien de overlegging van de brief die op 24 maart 2016 met de veilingvoorwaarden door Dijkhuis per aangetekende post aan [eiser] is verstuurd, acht de rechtbank het aannemelijk dat deze brief ook daadwerkelijk door hem is ontvangen. Mocht dat toch anders zijn dan ziet de rechtbank niet in wat het causale verband tussen het niet versturen van de veilingvoorwaarden aan [eiser] en de gestelde schade is. [eiser] heeft (bijvoorbeeld) niet aangevoerd dat er een onjuistheid is vermeld in de veilingvoorwaarden waartegen hij bezwaar had willen maken als hij de veilingvoorwaarden tijdig zou hebben ontvangen. Ook leidt het feit dat [eiser] (mogelijk) geen afschrift van de veilingvoorwaarden heeft ontvangen niet tot een lagere verkoopopbrengst. Het wel of niet toesturen van de veilingvoorwaarden aan [eiser], staat namelijk geheel los van de vraag of potentiële bieders tijdig op de hoogte waren van de veiling(voorwaarden). Of [eiser] de veilingvoorwaarden wel of niet heeft ontvangen, maakt voor de verkoopprijs dus niets uit.

De rechtbank

5.1. wijst de vorderingen af;

5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Dijkhuis tot op heden begroot op € 1.782,00, te vermeerderen met de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis tot aan de voldoening;

5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.K. Korteweg, mr. Th.S. Röell en mr. A.H. de Regt en in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2021.

4.24. De conclusie is dat alle vorderingen van [eiser] worden afgewezen. Ten aanzien van de klachten geldt dat geen sprake is van schending van de zorgplicht door Dijkhuis, geen gevolg kan worden verbonden aan een eventuele schending daarvan of geen sprake is van causaal verband met de gestelde schade.

Proceskosten

4.25. [eiser] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Dijkhuis worden begroot op:

- griffierecht € 656,00

- salaris advocaat € 1.126,00 (2 punten × € 563,00)

totaal € 1.782,00

4.26. De gevorderde nakosten zullen worden begroot conform het daarop toepasselijke liquidatietarief en de gevorderde wettelijke rente over de over de proceskosten en de nakosten zal worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.