ECLI:NL:RBNHO:2020:8892

Rechtbank noord-holland Zittingsplaats Haarlem Bestuursrecht zaaknummer: HAA 19/4162 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 oktober 2020 in de zaak tussen [X] , wonende te [Z] , eiseres (gemachtigde: A. Oosters), en de heffingsambtenaar van de gemeente Medemblik, verweerder.

Verweerder heeft bij beschikking van 20 februari 2016 (hierna: de beschikking) op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 86.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2016 bekendgemaakt. Bij uitspraak op bezwaar van 12 december 2016 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. Bij uitspraak van 16 juni 2017 (zaaknummer: HAA 17/184) heeft de rechtbank het beroep van eiseres niet-ontvankelijk verklaard. Het Gerechtshof Amsterdam (hierna: het Hof) heeft voornoemde uitspraak van de rechtbank naar aanleiding van het door eiseres daartegen ingestelde hoger beroep bij uitspraak van 18 september 2018 (kenmerk 17/00378) vernietigd en de zaak terugverwezen naar de rechtbank teneinde opnieuw uitspraak te doen op het beroep van eiseres. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 oktober 2020 te Haarlem. Eiseres is vertegenwoordigd door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] . Overwegingen

1. Eiseres is huurder van de woning. De woning (benedenwoning) is een sociale huurwoning. De verhuurder (eigenares) is woningcorporatie De Wooncompagnie. De maandelijkse huurprijs bedraagt € 448,16. De inhoud van de woning is 156 m³.De woning is voorzien van een tuin en een berging. 2. De bij beschikking vastgestelde waarde bedraagt € 86.000. Eiseres bepleit een waarde van € 56.000. 3. Het Hof heeft in haar voornoemde uitspraak van 18 september 2018 onder meer het volgende overwogen: “Standpunt belanghebbende 4.2.1. In hoger beroep heeft belanghebbende gesteld dat indien de WOZ-waarde wordt verlaagd naar de door haar bepleite waarde van € 56.000, de daarbij behorende maximale huur € 512,74 bedraagt en dat de streefhuur dan uitkomt op € 341,83 (= € 512,74 x 2/3), hetgeen een substantieel lagere huur is dan de (kale) huur van € 448,16 die belanghebbende thans betaalt. Hieruit volgt dat belanghebbende een belang heeft bij een lagere WOZ-waarde. (…) Oordeel hof 4.4.1. Tussen partijen is niet in geschil dat de maximale huurprijs van de Wooncompagnie – te weten de huurprijs die Wooncompagnie op grond van de wet mag vragen – (mede) gebaseerd is op de WOZ-waarde van de desbetreffende woning. Tussen partijen is voorts niet in geschil dat de door belanghebbende gestelde uitleg van het beleid van de Wooncompagnie , bij de door haar gestelde WOZ-waarde tot een lagere huur leidt dan de huur die zij thans verschuldigd is. 4.4.2. Het geschil tussen partijen heeft zich in hoger beroep toegespitst op de vraag of aan het beleid van de Wooncompagnie de door belanghebbende gestelde uitleg moet worden gegeven. Gelet op de aan deze feitelijke kwestie – mogelijk – te verbinden gevolgen voor de door belanghebbende verschuldigde huur, heeft belanghebbende naar het oordeel van het Hof een belang bij de onderhavige procedure. De rechtbank heeft ten onrechte overwogen dat onvoldoende is onderbouwd dat een verlaging van de WOZ-waarde daadwerkelijk tot een lagere huurprijs leidt en die overweging (mede) van belang geacht voor haar oordeel over de aanwezigheid van een procesbelang van belanghebbende. Voor de aanwezigheid van een dergelijk belang is voldoende dat op grond van hetgeen belanghebbende heeft gesteld een lagere dan de vastgestelde WOZ-waarde voor haar tot een lagere huur zou kunnen leiden en beantwoording van deze vraag enig rechterlijk (feitelijk en/of juridisch) onderzoek vergt. Deze situatie doet zich voor indien de uitleg van belanghebbende van het beleid van de woningcorporatie juist is. Dat deze uitleg door de heffingsambtenaar wordt betwist doet aan de aanwezigheid van een procesbelang van belanghebbende bij de onderhavige zaak niet af.”

4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015 (hierna: de waardepeildatum). Tevens maakt eiseres aanspraak op een immateriële schadevergoeding. ontvankelijkheid 5. Gelet op de hiervoor vermelde uitspraak van het Hof is eiseres ontvankelijk in haar beroep. waarde 6. Eiseres heeft het volgende aangevoerd. Het in haar opdracht opgestelde taxatierapport leidde aanvankelijk tot een getaxeerde waarde van € 70.000. Na controle van dit rapport, waarbij is gebleken dat sprake is van enkele fouten in het rapport, is vervolgens de waarde bepaald op € 56.000. Evident is dat, gelijk verweerder heeft gedaan, de staat van de woning als “beneden gemiddeld” dient te worden aangemerkt. Niet duidelijk is evenwel op welke wijze verweerder hiermee rekening heeft gehouden. 7. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de door hem overgelegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . 8. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 10. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Met partijen acht de rechtbank de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen. 11. Dat laatste heeft verweerder gelet op de verschillen, een ander zoals vermeld in de matrix, gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal, de kwaliteit, de staat van onderhoud en de doelmatigheid alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Verweerder heeft bovendien inzichtelijk gemaakt dat vanwege het bouwjaar van de woning sprake is van een mindere kwaliteit. In verband hiermee, alsmede gelet op de mindere staat van onderhoud van de woning, heeft verweerder een correctie op de prijs per kubieke meter toegepast van (2 x 10% =) 20%. Verweerder heeft voorts, gelet op hetgeen eiseres hieromtrent ter zitting heeft verklaard, voldoende aannemelijk gemaakt dat voor het vergelijkingsobject [adres 4] sprake is van een met de woning vergelijkbare ligging. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat een lagere prijs per kubieke meter voor de woning is gerechtvaardigd. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. 12. Het door eiseres overgelegde taxatierapport doet aan het voorgaande niet af. Daartoe overweegt de rechtbank dat de woning in het in bezwaar overgelegde rapport aanvankelijk is getaxeerd op € 70.000 en vervolgens in beroep met aanpassing van dit rapport op € 56.000. Met de stelling van eiseres dat dit verschil veroorzaakt zou zijn door een andere waarde aan de grond toe te kennen en dat bij nader inzien verkeerde KOLDU scores bij sommige vergelijkingsobjecten waren toegepast, heeft eiseres dit (aanzienlijke) verschil in taxatiewaarde onvoldoende verklaard. Dit maakt dat de rechtbank aan dit rapport niet de waarde toekent die eiseres hieraan toekent. 13. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld. 14. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren. Immateriële schadevergoeding

16. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De termijn vangt in beginsel aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Tevens is voor de beoordeling van het verzoek van eiseres van belang het arrest van de Hoge Raad van 22 november 2019 (ECLI:NL:HR:2019:1818). Uit dit arrest leidt de rechtbank af dat ingeval het Hof de zaak terugwijst naar de rechtbank om opnieuw uitspraak te doen, voor het vaststellen van de redelijke termijn voor berechting in eerste aanleg (bezwaar en beroep) niet een nieuwe behandelingsfase start. In zulke zaken geldt als uitgangspunt dat de berechting in eerste aanleg niet binnen een redelijke termijn heeft plaatsgevonden als het totale tijdsverloop in deze fase, dat is dus de optelsom van het tijdsverloop van die fase vóór terugwijzing en van die fase na terugwijzing, langer heeft geduurd dan twee jaren. Daarbij geldt dat de duur van de hervatte berechting in eerste aanleg aanvangt op de dag nadat de terugwijzingsuitspraak is gewezen (vgl. Gerechtshof Amsterdam 18 februari 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:427). 17. Voor wat betreft de berekening van de redelijke termijn zijn in de onderhavige procedure - gelet op rechtsoverweging 5.3.2 en 5.3.3 van het hiervoor vermelde arrest van 22 november 2019 - de volgende data relevant: ontvangst bezwaarschrift 9 maart 2016 uitspraak op bezwaar 12 december 2016 1e uitspraak rechtbank 16 juni 2017 uitspraak hof 18 september 2018 2e uitspraak rechtbank 27 oktober 2020 18. In aanmerking genomen het onder 15 genoemde arrest, heeft de termijn in eerste aanleg (van 9 maart 2016 tot 16 juni 2017 en van 18 september 2018 tot 27 oktober 2020), derhalve in totaal ruim 3 jaar en 4 maanden geduurd. Dit betekent dat de redelijke termijn in eerste aanleg met ruim 16 maanden is overschreden, welke overschrijding voor 3/16 aan verweerder, en voor 13/16 aan de rechtbank is toe te rekenen. Bijzondere omstandigheden die een langere behandelingsduur dan de voormelde 2 jaren zouden rechtvaardigen zijn niet aannemelijk geworden. 19. Indien in een belastinggeschil de redelijke termijn is overschreden, dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per halfjaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. Eiseres heeft daarmee recht op een immateriële schadevergoeding van (3 x € 500 =) € 1.500. Van dit bedrag dient verweerder € 281 te betalen en de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) € 1.219. Proceskosten 20. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat in deze zaak aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 525 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 0,5 nu de proceskostenvergoeding uitsluitend wordt toegekend vanwege de immateriële schadevergoeding, vgl. het arrest van de Hoge Raad van 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660, r.o. 2.3.2). 21. Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, r.o. 3.14.2 zal de vergoeding van dit bedrag deels moeten plaatsvinden door verweerder en deels door de Minister van Justitie en Veiligheid, waarbij om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid dient te worden uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt. Hetzelfde heeft te gelden voor de vergoeding van het griffierecht.

De rechtbank - verklaart het beroep ongegrond; - veroordeelt verweerder tot vergoeding van de immateriële schade van eiseres tot een bedrag van € 281; - veroordeelt de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van de immateriële schade van eiseres tot een bedrag van € 1.219; - veroordeelt verweerder en de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid in de proceskosten van eiseres, ieder tot een bedrag van € 262,50; en - draagt verweerder en de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) op het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden, ieder tot een bedrag van € 23. Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Soeten, rechter, in aanwezigheid van R. van der Vecht, griffier, op 30 oktober 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. een dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; d. de gronden van het hoger beroep.