ECLI:NL:RBNHO:2020:10933

Rechtbank noord-holland Zittingsplaats Haarlem Bestuursrecht zaaknummer: HAA 19/872 uitspraak van de meervoudige kamer van 17 december 2020 in de zaak tussen [X] , gevestigd te [Z] , eiseres en de inspecteur van de Belastingdienst, kantoor Doetinchem, verweerder.

Met dagtekening 8 november 2016 (hierna: het primaire besluit) is aan eiseres voor het jaar 2016 een naheffingsaanslag verhuurderheffing opgelegd ten bedrage van € 112.256. Daarbij zijn tevens een betaalverzuimboete en een aangifteverzuimboete van € 3.367 respectievelijk € 65 opgelegd. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 3 januari 2019 (hierna: het bestreden besluit) het bezwaar gegrond verklaard en de naheffingsaanslag verminderd naar een aanslag ten bedrage van € 94.779. Daarbij is tevens de opgelegde betaalverzuimboete verlaagd naar een bedrag van € 2.843. De aangifteverzuimboete is op hetzelfde bedrag gehandhaafd. Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Eiseres heeft voor de zitting nadere stukken ingediend, welke in afschrift zijn verstrekt aan verweerder. De rechtbank heeft, nu beide partijen hiermee hebben ingestemd, het onderzoek onder toepassing van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht, gesloten. Overwegingen

1. Bij brief van 1 juli 2016 heeft verweerder eiseres uitgenodigd vóór 30 september 2016 aangifte verhuurderheffing voor het jaar 2016 te doen. 2. Aangezien eiseres niet tijdig aangifte heeft gedaan, heeft verweerder op 8 november 2016 ambtshalve een naheffingsaanslag verhuurderheffing opgelegd.De naheffingsaanslag bevat, voor zover van belang, de volgende elementen: Aantal objecten 88 Som WOZ waarden € 25.794.000 Vrijstelling € 2.931.137 Belastbaar bedrag € 22.862.863 Tarief 0,491% Verhuurderheffing € 112.256 Tevens zijn een betaalverzuimboete (€ 3.367) en een aangifteverzuimboete (€ 65) opgelegd. 3. Op 14 december 2016 heeft eiseres voor 2016 alsnog aangifte verhuurderheffing gedaan. De aangifte vermeldt, voor zover van belang, de volgende gegevens: Aantal objecten 23 Som WOZ waarden € 9.596.000 Vrijstelling € 4.172.174 Belastbaar bedrag € 5.423.826 Tarief 0,491% Verhuurderheffing € 26.630 Heffingsvermindering € 0 Te betalen bedrag € 26.630 4. Verweerder heeft deze aangifte aangemerkt als bezwaarschrift gericht tegen het primaire besluit. 5. Bij het bestreden besluit heeft verweerder het bezwaar gegrond verklaard en de heffingsgrondslagen verminderd naar de volgende grondslagen: Aantal objecten 75 Som waarden € 22.273.000 Vrijstelling € 2.969.734 Belastbaar bedrag € 19.303.266 Heffingsvermindering € 0 Verhuurderheffing € 94.779 De betaalverzuimboete is in verband hiermee verlaagd naar € 2.843. De aangifteverzuimboete is gehandhaafd. 6. Op 1 januari 2016 was eiseres eigenaar van 75 woningen. Vijf van deze woningen werden door eiseres zelf verhuurd, 17 woningen waren “om niet” in beheer gegeven aanNV [A] (hierna: [A] ), die deze op haar beurt verhuurde aan derden, en 53 woningen waren “om niet” door eiseres in beheer gegeven bij anti-kraakwachtdienst [B] BV, (hierna: [B] .) die deze tegen vergoeding ter beschikking stelde aan oppassers. 7. Op 12 februari 2007 hebben eiseres en [B] . een zogenoemd “raamcontract” afgesloten. Daarin is onder meer het volgende overeengekomen: “ (…) II dat [B] . onder na te melden voorwaarden en bedingen een bewaringsdienst aanbiedt, waardoor leegstand wordt tegengegaan; (…) 9.1 [B] . biedt opdrachtgever haar diensten voor de in bewaring gegeven onroerende zaak ‘om niet’ aan. Mogelijke, in overleg met en in opdracht van opdrachtgever, gemaakte kosten worden maandelijks gefactureerd. (…)” 8. Voor de in bewaring gegeven onroerende zaak sluit [B] . een zogenoemde “Oppasovereenkomst” met de oppasser. Deze overeenkomst houdt onder meer het volgende in: “(…) 1.1 Oppasser verplicht zich jegens [B] . om de bovenvermelde onroerende zaak op de bovenvermelde datum daadwerkelijk te betrekken en erop te passen tot deze overeenkomst rechtsgeldig zal zijn beëindigd. (…) 2.1 Oppasser betaalt bij aanvang van deze overeenkomst een borgsom ad € 275,- aan [B] ., welk bedrag, na beëindiging van de overeenkomst en onder afgifte van alle sleutels, door [B] . aan oppasser zal worden gerestitueerd, mits geen verrekening behoeft plaats te vinden (…). 2.2 [B] . biedt oppasser het gebruik van de onroerende zaak “om niet” aan. Oppasser betaalt bij aanvang eenmalige plaatsingskosten ad € 75,- incl. BTW alsmede maandelijks, afhankelijk van het aantal dagen van oppas, bij vooruitbetaling op de eerste werkdag van de maand, administratiekosten aan [B] . Het bedrag als bedoeld in vorige zin, is voor een hele maand € 150,- (incl. BTW), voor een gedeelte van een maand naar evenredigheid van het contractuele aantal dagen van oppas. (…) 3.1 De kosten van vuilophaaldienst, milieuheffing, onroerende zaakbelasting, t.l.v. de gebruiker, verbruik van water en energie (waaronder gas en elektra) en alle andere eventueel niet nader genoemde, maar soortgelijke nutsvoorzieningen, alsmede van aansluiting en vastrecht hiervan zijn voor rekening van oppasser. (…) 5.11 Oppasser is gehouden zich binnen 2 dagen na betrekking van bovenvermelde onroerende zaak in te schrijven in de gemeentelijke basisadministratie van de gemeente waarin bovenvermelde onroerende zaak zich bevindt. (…)” 9. Een accountsverklaring van 25 april 2014 van [C] , gericht aan [B] .. Deze verklaring heeft betrekking op het boekjaar 2013 en houdt, voor zover van belang, het volgende in: “(…) Brutomarge oppasovereenkomst (…) (…) Administratievergoeding de heer (…) € 125,00 Omzetbelasting € 21,79 Administratievergoeding excl. omzetbelasting € 103,31 Kosten per oppasser Uitbesteed werk en andere externe kosten € 2,62 Totaal personeelskosten € 59,45 Afschrijvingen € 4,22 Huisvestingskosten € 4,26 Kantoorkosten € 3,76 Autokosten € 5,50 Verkoopkosten € 0,38 Communicatiekosten € 1,41 Dotatie schadevoorziening € 0,24 Algemene kosten € 6,02 Totale bedrijfskosten per oppasser € 87,86 ==

GESCHIL === 10. In geschil is of eiseres terecht is onderworpen aan de verhuurderheffing voor het jaar 2016. 11. Eiseres heeft het volgende gesteld. De woningen, in bezit van eiseres en in beheer gegeven aan [B] . worden niet door eiseres verhuurd en zijn niet bestemd voor verhuur maar zijn aangekocht met het oog op sloop ten behoeve van realisatie van haar doelstellingen. Tot die tijd worden de woningen ondergebracht bij een beheerder ter voorkoming van kraak. Eiseres ontvangt geen enkele tegenprestatie. Ten aanzien van de oppasvergoeding van € 150 (2016) die [B] . aan de oppassers berekent, is sprake van een vergoeding ter dekking van de kosten van bedrijfsvoering en ter continuïteitsborging van de [B] ., alsmede verplichtingen die zijn aangegaan met de opdrachtgever zoals die voor het verrichten van klein dagelijks onderhoud en 24/7 aanwezigheid. De vergoeding die de oppassers betalen is voor een ieder gelijk en niet gerelateerd aan de bijzonderheden van een woning. Uit de overgelegde accountantsverklaring blijkt dat er in 2016 na aftrek van alle kosten een bedrag van € 15,45 (bruto) overblijft. Voor 2017 blijft een negatief saldo over van € 6,10. Het gaat om een marginaal bedrag en dit bedrag kan niet als huur worden gekwalificeerd. Eiseres wijst voorts op de uitspraak van deze rechtbank van 26 juli 2018, ECLI:NL:RBNHO:2018:6362. Voor zover in het huurrecht met andere maatstaven wordt geoordeeld dan in het belastingrecht is er sprake van strijd met het rechtszekerheidsbeginsel. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep. 12. Verweerder voert het volgende aan. Alle woningen waarvan eiseres eigenaar is, dienen als huurwoningen in de zin van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II (hierna: Wmw 2014 II) te worden gekwalificeerd. Ten aanzien van de 17 aan NV [A] in beheer gegeven woningen is niet in geschil dat deze door laatstgenoemde partij worden verhuurd. Ten aanzien van de 53 aan [B] . in beheer gegeven woningen betaalt de oppasser een vergoeding van € 150 per maand. Er is dus sprake van een rechtstreeks verband tussen de betalingsverplichting en het ter beschikking stellen van de woning. Dat de woningen niet door de belastingplichtige maar via een leegstandshouder in gebruik worden gegeven maakt dat niet anders. Een (zeer) geringe marge dan wel een negatief saldo voor de leegstandshouder is niet relevant voor de vraag of sprake is van een tegenprestatie. Niet bepalend is hiervoor het bedrag dat de verhuurder na aftrek van zijn kosten overhoudt, maar het bedrag dat de huurder maandelijks moet betalen Verder is niet van belang met welke doelstellingen de verhuur plaatsvindt. Verweerder concludeert dat het beroep ongegrond dient te worden verklaard. 13. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Wettelijk kader 14. Ingevolge artikel 1.2, eerste lid, onderdeel e, van de Wmw 2014 II wordt – voor zover van belang – als huurwoning aangemerkt een in Nederland gelegen voor verhuur bestemde woning waarvan de huurprijs niet hoger is dan het bedrag bedoeld in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag. 15. Ingevolge artikel 1.2, eerste lid, onderdeel h, van de Wmw II wordt onder WOZ-waarde verstaan de volgens hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken voor een kalenderjaar vastgestelde waarde. 16. Ingevolge artikel 1.5, in samenhang met artikel 1.6, van de Wmw 2014 II wordt de verhuurderheffing geheven naar het belastbare bedrag, zijnde de som van de WOZ-waarden van de huurwoningen van de belastingplichtige, verminderd met 10 maal de gemiddelde WOZ-waarde van die huurwoningen. 17. Artikel 7:201, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) luidt: “Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.” Voor de verhuur bestemde woningen 18. Bij het bestreden besluit heeft verweerder het aantal woningen in de verhuurderheffing betrokken nader vastgesteld op 75. Vast staat dat van dit aantal 5 woningen door eiseres, en 17 woningen door [A] worden verhuurd. Voor zover eiseres ten aanzien van de niet door haarzelf maar door [A] verhuurde woningen stelt dat zij ten onrechte in de verhuurderheffing is betrokken omdat zij weliswaar eigenaar is, maar niet zelf deze woningen verhuurt, overweegt de rechtbank als volgt. Ingevolge artikel 1.1 in verbinding met artikel 1.4 van de Wmw 2014 II is belastingplichtig voor de verhuurderheffing degene die op 1 januari van een jaar het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht heeft van meer dan 10 huurwoningen. Of deze eigenaar zelf de woningen verhuurt of dat een derde deze verhuurt maakt daarbij geen verschil voor het van toepassing zijn van de verhuurderheffing. Indien sprake is van huurwoningen is eiseres derhalve de belastingplichtige.

20. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 23 juni 2017 (nr. 16/00967, ECLI:NL:HR:2017:1131) onder meer het volgende overwogen: “(…) 2.5.2. Het Hof heeft bij zijn beoordeling van de vraag of in het onderhavige geval sprake is van huurwoningen in de zin van artikel 2, aanhef en letter a, van de Wvh (rechtbank: Wet verhuurderheffing, tekst 2013), terecht aansluiting gezocht bij het huurbegrip van artikel 7:201 BW. De totstandkomingsgeschiedenis van de van de Wvh biedt hiervoor een toereikend aanknopingspunt (zie onderdeel 7.1 van de conclusie van de Advocaat-Generaal) en aanwijzingen dat van een ander huurbegrip moet worden uitgegaan, ontbreken. (…) 2.5.4. Met de hiervoor in 2.3 weergegeven overwegingen heeft het Hof tot uitdrukking gebracht dat de op de bewoonsters rustende betalingsverplichting niet van elke reële betekenis is ontbloot terwijl de hoogte van de maandelijks te betalen bedragen verband houdt met het woongenot dat de bewoonsters geacht kunnen worden aan de hen in gebruik gegeven woningen te ontlenen. Blijkens deze overwegingen heeft het Hof daarnaast betekenis toegekend aan de omstandigheid dat de bewoonster zich, naast de maandelijkse betaling van het door belanghebbende vastgestelde bedrag, jegens haar heeft verplicht de in gebruik gegeven woning zelfstandig en als hoofdverblijf te blijven bewonen. 2.5.5. Het op deze overwegingen berustende oordeel van het Hof dat is voldaan aan de in artikel 7:201 BW gestelde eis van een voldoende bepaalbare tegenprestatie ter zake van het in gebruik krijgen van de desbetreffende woningen, wordt door het middel tevergeefs bestreden. De omstandigheid dat de aan de bewoonsters opgelegde betalingsverplichting veel lager is dan de kosten die belanghebbende voor de instandhouding en de exploitatie van de desbetreffende woning maakt, behoefde het Hof niet van dat oordeel te weerhouden. (…)” 21. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch (hierna: het Hof) heeft in zijn uitspraak van 27 juli 2017 (ECLI:NL:GHSHE:2017:2017) onder meer het volgende overwogen: “(…) 4.6. Huur onderscheidt zich in die zin van bruikleen dat bij huur de gebruiker zich verbindt tot een tegenprestatie en in het geval van bruikleen niet. Het enkele feit dat een vergoeding van kosten is overeengekomen, maakt nog niet dat van bruikleen geen sprake is. Dit laatste kan het geval als de vergoeding een symbolisch karakter heeft. 4.7. Belanghebbende heeft in dit verband gesteld dat ten aanzien van vrijwel alle anti-kraakobjecten de vergoeding voor het gebruik € 113,45 per maand bedraagt en dat uit deze maandelijkse vergoeding niet alle kosten bestreden kunnen worden die gemoeid zijn met het gebruik van de desbetreffende anti-kraakobjecten. 4.8. Het Hof is van oordeel dat de in punt 2.3 opgenomen overeenkomst geen andere conclusie toelaat dan dat er een rechtstreeks verband bestaat tussen de betalingsverplichting zoals opgenomen in artikel 2 van die overeenkomst en het ter beschikking stellen van het desbetreffende anti-kraakobject als (tijdelijke) woning als ook dat deze betalingsverplichting geen symbolisch karakter heeft dat wil in dit geval zeggen niet van elke reële betekenis ontbloot is. Gesteld noch gebleken is voorts dat de anti-kraakobjecten niet als woning kunnen worden aangemerkt. Nu genoemde overeenkomst op naam van de gebruiker is gesteld leidt het Hof hieruit af dat de gebruiker zich jegens belanghebbende heeft verbonden de betreffende woning zelfstandig en als hoofdverblijf te gebruiken. 4.9. Gelet op het in punt 4.8 overwogene is het Hof van oordeel dat ten aanzien van de anti-kraakobjecten is voldaan aan de in artikel 7:201 BW gestelde eis van een voldoende bepaalbare tegenprestatie ter zake van het in gebruik krijgen van de desbetreffende woningen en dat de in 2.3 opgenomen overeenkomst aangemerkt moet worden als een overeenkomst van huur en verhuur. De omstandigheid dat bedoelde betalingsverplichting lager is dan de kosten die belanghebbende voor de instandhouding en de exploitatie van de desbetreffende woning maakt, doet aan dit oordeel niet af, evenmin als de omstandigheid dat belanghebbende geen gebruik maakt van haar wettelijke mogelijkheden tot periodieke verhoging van de maandelijkse betalingsverplichting (vgl. Hoge Raad 23 juni 2017, nr. 16/00967, ECLI:NL:HR:2017:1131). (…)” 22. In zijn arrest van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1313) heeft de Hoge Raad onder meer het volgende overwogen: “(…) 2.4.2. Artikel 6 Wvh stelt de grondslag van de verhuurderheffing afhankelijk van de WOZ-waarden van de huurwoningen waarvan de belastingplichtige op 1 januari 2013 (hierna: de peildatum) het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht heeft. Op grond van artikel 2, aanhef en letter a, Wvh wordt onder ‘huurwoning’ verstaan – kort gezegd en voor zover hier van belang – de “in Nederland gelegen voor verhuur bestemde woning”.2.4.3..Het begrip ‘voor verhuur bestemd’ is tijdens de parlementaire behandeling van de Wvh niet nader omschreven. Wel blijkt uit de systematiek en de parlementaire geschiedenis van de Wvh en zijn opvolger, de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II, dat eenvoud en uitvoerbaarheid bij de vormgeving van de verhuurderheffing een grote rol hebben gespeeld en dat is beoogd in elk geval bij de bepaling van de belastinggrondslag zoveel mogelijk te abstraheren van het gedrag en de keuzes van de belastingplichtige (vgl. Kamerstukken II 2012/13, 33407, nr. 3, blz. 2 en blz. 5, en Kamerstukken I 2012/13, 32 847, E, blz. 5). Mede met het oog op een gelijke behandeling van verhuurders ligt het daarom in de rede tot uitgangspunt te nemen dat de omstandigheid dat een woning op de peildatum daadwerkelijk wordt verhuurd in de zin van artikel 7:201 BW, meebrengt dat die woning op dat moment voor verhuur is bestemd. 2.4.5. Voor een inperking van de categorie voor verhuur bestemde woningen in die zin dat bepaalde woningen ondanks het feit dat zij worden verhuurd, toch niet als ‘voor verhuur bestemd’ hebben te gelden, biedt de wetsgeschiedenis geen aanknopingspunten. 2.4.6. Gelet op hetgeen hiervoor in 2.4.3 tot en met 2.4.5 is overwogen, staat de omstandigheid dat een daadwerkelijk verhuurde woning op termijn bestemd is voor afbraak ten behoeve van stedelijke (her)ontwikkeling, anders dan de klacht betoogt, niet eraan in de weg dat die woning mede voor verhuur is bestemd. Voor leegstandwetwoningen wordt dat bevestigd door de tekst van artikel 15, lid 1, letter c, van de Leegstandwet, waarin wordt gesproken van “een voor de verhuur bestemde woning welke ten tijde van het aanvragen van de vergunning bestemd is voor afbraak of voor vernieuwbouw”. Evenmin is in dit verband van belang met welke doelstellingen de verhuur plaatsvindt. Ook indien de verhuur (mede) plaatsvindt met het oog op het tegengaan van vandalisme en verloedering, is de woning ten tijde van die verhuur een voor verhuur bestemde woning. (…)” 23. De rechtbank overweegt als volgt. Voor het huurbegrip betreffende de verhuurderheffing dient, zoals de Hoge Raad in het hiervoor weergegeven arrest van 23 juni 2017 heeft overwogen te worden aangesloten bij artikel 7:201 van het BW. Of een gebruiksovereenkomst met betrekking tot een woning kwalificeert als huur of als bruikleen, hangt af van de voorwaarden waaronder een woning in gebruik wordt gegeven. 24. Gelet op de in overweging 8 weergegeven “Oppasovereenkomst”, is de rechtbank van oordeel dat ten aanzien van de door [B] . aan oppassers ter beschikking gestelde woningen sprake is van een huurovereenkomst. Daartoe overweegt de rechtbank dat er een rechtstreeks verband bestaat tussen de betalingsverplichting van € 150 voor de oppassers zoals opgenomen in artikel 2.2 van laatstgenoemde overeenkomst en het ter beschikking stellen van de betreffende woning (zijnde een anti-kraak object, dat wil zeggen bewoning ter voorkoming van gebruik door derden zonder toestemming) als (tijdelijke) woning.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Soeten, voorzitter, en mr. F. Kleefmann en mr. M.C. van As, leden, in aanwezigheid van R. van der Vecht, griffier, op 17 december 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken. griffier voorzitter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. een dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; d. de gronden van het hoger beroep.