ECLI:NL:RBNHO:2017:8536

uitspraak RECHTBANK NOORD-HOLLAND Zittingsplaats Alkmaar zaaknummer: HAA 16/3634 uitspraak van de meervoudige kamer van 11 oktober 2017 in de zaak tussen [X] B.V., gevestigd te [Z] , eiseres (gemachtigde: drs. A.J. Endhoven), en de heffingsambtenaar van de gemeente [Q] , verweerder. Procesverloop Verweerder heeft bij beschikking op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) van 29 februari 2016 de waarde van de onroerende zaak [a- straat 1] te [R] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2016 vastgesteld op€ 3.093.000. Op hetzelfde biljet is de ter zake van de onroerende zaak opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2016 aan eiseres bekend gemaakt. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de aanslag gehandhaafd. Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Op 19 mei 2017 is van verweerder een nader stuk ontvangen. Een afschrift daarvan is aan de wederpartij gezonden. Van eiseres is op 18 juli 2017 een pleitnota ontvangen, voorzien van een bijlage; verweerder heeft een afschrift van deze pleitnota en de bijlage ontvangen. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 juli 2017 te Alkmaar. Namens eiseres zijn verschenen mr. drs. R.A. de Haas en drs. J.B. Meester. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde W.L. Heeremans. Overwegingen Feiten 1. De onroerende zaak is sinds 1 juni 2004 in gebruik als een supermarkt [[...]] . Vanaf 1 augustus 2014 is de onroerende zaak eigendom van eiseres. Zij heeft de onroerende zaak gekocht van [B] B.V., die na de verkoop de onroerende zaak van eiseres huurt voor een periode van 10 jaar tegen een jaarhuur van € [aaa] .000. Eiseres heeft voor de aankoop van de op 1 augustus 2014 geleverde - en op 11 juni 2014 gekochte - onroerende zaak een prijs betaald van € 3.108.070. 2. De onroerende zaak bestaat uit de volgende onderdelen: een kantine met een oppervlakte van 41 m2 ; een magazijn met een oppervlakte van 308 m2 ; een verkoopruimte met een oppervlakte van 973 m2 en een parkeerdek met een oppervlakte van 1.723 m2 • 3. Verweerder heeft in de vorm van een matrix opgenomen gegevens overgelegd over als supermarkt in gebruik zijnde onroerende zaken in [Q] en [S] , waarvoor in het jaar 2014 huurcontracten zijn afgesloten, alsmede over als supermarkt in gebruik zijnde onroerende zaken in [S] , [U] en [V] , die in 2012, 2015 en 2014 zijn verkocht. 4. Eiseres heeft een overzicht verstrekt waarin gegevens zijn opgenomen over de onroerende zaak en een daarop gebaseerde berekening van de waarde naar de datum 1 januari 2015. In dit overzicht is de waarde berekend op€ 1.592.995. 5. In de motivering van het beroepschrift berekent eiseres de waarde op€ 2.135.667. Voor de berekening van de waarde van de winkel, kantine en opslag is een kapitalisatiefactor van 9,3 in aanmerking genomen. In deze motivering verwijst eiseres naar in 2015 gerealiseerde verkoopcijfers van de winkelruimtes in lege staat [b-straat 1] en [c-straat 1] , beide in [W] . 6. De bij de pleitnota van eiseres gevoegde bijlage betreft een door de gemachtigde van eiseres opgestelde matrix. Geschil 7. In geschil is of de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak overeenkomt met dan wel niet hoger is dan de in artikel 17, tweede Jid, van de Wet WOZ bedoelde waarde en meer in het bijzonder of voor de onroerende zaak door eisers betaalde prijs 2014 dient te worden gecorrigeerd naar de waarde in lege staat. 8. Eiseres stelt dat noch de marktsituatie noch de staat van de onroerende zaak sinds 1 januari 2013 zodanig is gewijzigd dat daarin een rechtvaardiging kan worden gevonden voor een waardestijging met€ 1.637.786 naar€ 3.093.000. Eiseres stelt dat verweerder ten onrechte is uitgegaan van de door eiseres betaalde prijs, nu dit een verkoop in 'verhuurde' staat is geweest en de in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ bedoelde waarde ziet op de verkoop in lege staat. Eiseres verwijst d