ECLI:NL:RBMNE:2026:983

RECHTBANK Midden-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: C/16/595094 / HA ZA 25-305 Vonnis van 4 maart 2026 in de zaak van [eiser] , wonend in [woonplaats] , eisende partij, advocaat: mr. K.J.T.M. Hehenkamp, tegen GEMEENTE NIEUWEGEIN , zetelend in Nieuwegein, gedaagde partij, advocaat: mr. L. Knol. Partijen zullen hierna [eiser] en de gemeente worden genoemd. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 26 mei 2025, met bijlagen; - de conclusie van antwoord, met bijlagen; - de nadere akte van [eiser] , met bijlage; - de pleitnota van [eiser] ; en - de pleitnota van de gemeente. 1.2. De mondelinge behandeling is gehouden op 13 januari 2026. Bij de mondelinge behandeling was [eiser] samen met mr. Hehenkamp aanwezig. Namens de gemeente waren aanwezig mevrouw [A] , jurist bij de gemeente, en mevrouw [B] , jurist bij de gemeente, bijgestaan door mr. Knol. Door en namens partijen zijn de standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, verder toegelicht en is antwoord gegeven op vragen van de rechtbank. Van de mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt. 1.3. Daarna volgt dit vonnis. 2 De kern De gemeente is eigenaar van het voormalige Jukoterrein. In verband met de ontwikkeling het Jukoterrein door de gemeente ten behoeve van sociale woningbouw heeft de gemeente een koopovereenkomst met woningcorporatie Mitros (thans Woonin) gesloten. Bij notariële akte van 16 april 2021 is het Jukoterrein door de gemeente aan Mitros geleverd. [eiser] was ook geïnteresseerd in het betreffende perceel grond. De vorderingen van [eiser] - die inhouden dat de gemeente aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden en nog te lijden schade wegens de verkoop van het Jukoterrein aan Mitros - zullen worden afgewezen omdat de gemeente met toepassing van de Didam-regels redelijkerwijs heeft mogen aannemen dat Mitros was aan te merken als enige serieuze gegadigde voor de aankoop van het Jukoterrein. Het sluiten van de koopovereenkomst met Mitros is daarmee rechtmatig, zoals hierna in dit vonnis wordt toegelicht. 3 De achtergrond 3.1. [eiser] is ontwikkelaar van onroerend goed binnen en buiten het grondgebied van de gemeente. 3.2. De gemeente is eigenaar van het Hessepark waar het voormalige Jukoterrein gelegen in de wijk Jutphaas/Wijkersloot in Nieuwegein onderdeel van uitmaakt. 3.3. Bij brieven van 3 juli 2007 en 17 januari 2009 heeft [eiser] aan de gemeente kenbaar gemaakt interesse te hebben in de aankoop van het Jukoterrein voor het realiseren van woningbouw en parkeergelegenheid. Als reactie daarop heeft de gemeente aangegeven dat het Jukoterrein (nog) niet in aanmerking kwam voor uitgifte, omdat de gemeente nog bezig was met het onderzoeken van de ontwikkelingsmogelijkheden van het perceel. 3.4. In de “Nieuwegein Verbindt structuurvisie 2030” uit 2010 is bepaald dat er een verbeteropgave is voor de wijk Jutphaas/Wijkersloot en dat daar transformatie van werken naar wonen dient plaats te vinden. Uit de daaropvolgende in 2013 vastgestelde Buurtvisie volgt dat er vanuit de buurt is aangegeven dat er in Jutphaas/Wijkersloot een tekort is aan kwalitatief geschikte sociale huurwoningen voor senioren. 3.5. In september 2015 is door de gemeente de Woonvisie 2015 vastgesteld (de Woonvisie) die is bedoeld om richting te geven aan het woonbeleid van de gemeente en om ten aanzien van de woningcorporaties een helder beeld te geven van de wensen van de gemeente. Uit de Woonvisie volgt dat er 3300 extra woningen nodig zijn. In dat kader is in de Woonvisie het volgende opgenomen, voor zover relevant: “Bij uitgifte van gemeentegrond willen we waar mogelijk voorrang geven aan het realiseren van de opgave uit de woonvisie die door de markt minder vanzelfsprekend wordt ingevuld. Het gaat dan om woningen voor 55-plussers met de mogelijkheid om zorg te leveren en sociale huurwoningen. Woningen voor stijgers, met name duurdere koopwoningen en vrije sector-huurwoningen kunnen veelal door de markt gere Onder verwijzing naar de door de Hoge Raad gewezen Didam-arresten stelt de gemeente zich – kort gezegd – op het standpunt dat de zogenoemde Didam-regels uit voormelde arresten het mogelijk maken om één-op-één te contracteren, indien redelijkerwijs te verwachten is dat er maar één serieuze gegadigde is. Uit die arresten volgt ook dat aan de gemeente beleidsruimte toekomt bij het bepalen van de (kring van) gegadigden die voor het Jukoterrein in aanmerking komen. 3.13. De gemeente heeft medio 2013 bepaald dat zij het Jukoterrein wilde bestemmen voor sociale huurwoningen voor senioren uit Nieuwegein. Volgens de gemeente volgt uit diverse uitspraken in navolging van de Didam-arresten dat de beoogde ontwikkeling voor sociale huurwoningen, de realisatie van het gemeentelijk woonbeleid en de waarborgen die een woningcorporatie in dat kader biedt objectieve, toetsbare en redelijke criteria zijn die een overheidsorgaan met de aan haar toekomende beleidsruimte ten grondslag mag leggen aan de conclusie dat slechts één serieuze gegadigde voor de aankoop van het betreffende perceel in aanmerking komt, in dit geval Mitros. De gemeente concludeert dan ook tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] met veroordeling van [eiser] in de proces- en nakosten met rente. 4 De beoordeling De te beantwoorden vragen en opbouw van dit vonnis 4.1. Deze procedure kan worden opgesplitst in twee (hoofd)vragen die beantwoord moeten worden. 4.2. De eerste vraag is of de gemeente Mitros als enige serieuze gegadigde voor de koop van het Jukoterrein heeft mogen aanmerken. De tweede vraag is of de gemeente bij de selectie van Mitros als enige serieuze gegadigde conform de door de Hoge Raad in de Didam-arresten gegeven regels heeft gehandeld. Meer specifiek: beoordeeld moet worden of de gemeente haar voornemen tot verkoop aan Mitros op zodanige wijze bekend heeft gemaakt dat eenieder daarvan tijdig kennis heeft kunnen nemen en de mogelijkheid heeft gehad om daar tegenop te komen. 4.3. Hierna zullen voornoemde onderwerpen in de bovengenoemde volgorde puntsgewijs worden besproken, waarbij eerst het relevante toetsingskader aan de orde komt. i.) Het toetsingskader: de Didam-regels 4.4. De vorderingen van [eiser] zijn gegrond op de zogenoemde Didam-regels die volgen uit de door de Hoge Raad gewezen twee Didam-arresten (26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 en 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661). Deze arresten houden in de kern het volgende in. 4.5. Uit het Didam I-arrest volgt dat (op grond van het gelijkheidsbeginsel) een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak, indien (redelijkerwijs te verwachten is dat) er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop. Het overheidslichaam zal daartoe, met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte, criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Ook moet het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen. Ten slotte heeft de Hoge Raad een uitzondering op de hiervoor omschreven hoofdregel geformuleerd: de door middel van een selectieprocedure beoogde mededingingsruimte hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. 4.6. In het Didam II-arrest heeft de Hoge Raad verduidelijkt dat de regels uit het Didam I-ar Uit voornoemde brief blijkt dat de gemeente de aard van de beoogde ontwikkeling op het Jukoterrein (overwegend sociale huurwoningen), de realisatie van haar woonbeleid zoals opgenomen in de Woonvisie (voorzien in de behoefte van sociale en betaalbare huurwoningen) en de waarborgen die een woningcorporatie in dat kader biedt (voortvloeiend uit de Woningwet) doorslaggevend heeft geacht bij de selectie van een woningcorporatie en meer specifiek Mitros. Dat deze criteria objectief en toetsbaar zijn, behoeft geen verdere toelichting en staat in deze procedure tussen partijen ook niet ter discussie. Beoordeeld moet dus worden of deze criteria ook redelijk zijn. 4.12. Vooropgesteld wordt dat een woningcorporatie op grond van artikel 19 en artikel 45 e.v. van de Woningwet het doel heeft om uitsluitend op het gebied en in het belang van de volkshuisvesting werkzaam te zijn, waarbij de corporatie beoogt haar financiële middelen enkel voor dat doel in te zetten. Op grond van artikel 42 lid 1 van de Woningwet is de gemeente verplicht is om een woonvisie vast te stellen, waarin het gemeentelijk huisvestingsbeleid voor de komende jaren is neergelegd. De in de gemeente actieve woningcorporaties dienen op grond van artikel 42 lid 2 van de Woningwet met hun werkzaamheden bij te dragen aan de realisatie van die woonvisie. De gemeente, woningcorporaties, huurdersorganisaties en bewonerscommissies maken vervolgens prestatieafspraken over de uitvoering van de woonvisie en de door de woningcorporaties in dit kader uit te voeren werkzaamheden (artikel 43 en 44 Woningwet). Deze afspraken kunnen onder meer zien op de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen. 4.13. In dit geval betrof het de ontwikkeling van veertig sociale huurwoningen, in het bijzonder sociale huurappartementen voor senioren, op het Jukoterrein. De ontwikkeling vond plaats ter uitvoering van de onder 3.5 genoemde Woonvisie van de gemeente op basis waarvan de onder 3.6 genoemde Prestatieafspraken tussen de gemeente en de binnen de gemeente actieve woningcorporaties zijn gemaakt. Met die Prestatieafspraken wordt huisvesting beschikbaar gemaakt voor mensen die hierin niet zelf kunnen voorzien en wordt de leefbaarheid van de wijken en buurten bevorderd. De ontwikkeling van de sociale huurwoningen op het Jukoterrein gaf daarmee tevens invulling aan de beleidsuitgangspunten opgenomen in de onder 3.4 genoemde Buurtvisie. 4.14. De rechtbank is van oordeel dat het tegen deze achtergrond redelijk is dat de gemeente als uitgangspunt hanteerde dat alleen woningcorporaties voor de aankoop van het Jukoterrein in aanmerking kwamen. De verkoop van het Jukoterrein aan Mitros droeg daarmee tenslotte bij aan de verwezenlijking van de Prestatieafspraken, aan de uitvoering van de gemeentelijke taak voor het zorgen voor voldoende betaalbare woningen en aan de door de gemeente behartiging van het algemeen publieke belang. Bovendien heeft een woningcorporatie ervaring met de ontwikkeling en langdurige exploitatie van sociale huurwoningen die over het algemeen voor commerciële partijen niet rendabel is en is de uitvoering van deze taken door een woningcorporatie uit hoofde van de Woningwet met waarborgen omkleed, wat tevens één van de selectiecriteria was. Dit geldt niet voor private partijen als [eiser] waarbij, in tegenstelling tot woningcorporaties, de taken en de besteding van de financiële middelen niet zijn vastgelegd, zij niet op basis van de Woningwet prestatieafspraken met gemeenten maken en zij niet onder toezicht staan van de Autoriteit woningcorporaties. 4.15. De rechtbank is gezien het voorgaande van oordeel dat de gemeente terecht tot de conclusie mocht komen dat Mitros als enige serieuze gegadigde voor de aankoop van het Jukoterrein in aanmerking kwam. Mitros voldoet immers aan de door de gemeente gehanteerde criteria die zijn opgenomen in haar brief van 12 april 2023. Daar komt bij dat Mitros zich onderscheidt van de andere binnen de gemeente actieve woningcorporaties, te weten Portaal en J De gemeente heeft een drietal gronden aangevoerd op basis waarvan zij stelt aan voornoemde publicatieplicht te hebben voldaan. Zij verwijst in de eerste plaats naar haar brief van 14 december 2017 die aan [eiser] is verstuurd naar aanleiding van zijn geuite interesse in het Jukoterrein op de door de gemeente en Mitros georganiseerde bewonersavond over de ontwikkeling van het Jukoterrein. De rechtbank is van oordeel dat die brief niet aan de hiervoor genoemde Didam-regels voldoet. Uit de brief volgt immers alleen dat volgens de gemeente voor de ontwikkeling van sociale huur geen openbare selectieprocedure hoeft te worden georganiseerd. De gemeente motiveert daarin niet op basis van welke aan te leggen selectiecriteria zij Mitros als enige serieuze gegadigde voor de aankoop van het Jukoterrein heeft kunnen aanmerken. De gemeente schrijft: “(…)Zoals u op 4 december jl. heeft vernomen is de gemeente voornemens de grond van het Jukoterrein te verkopen aan woningcorporatie Mitros voor de bouw van sociale huurwoningen voor senioren. Met de afgegeven documenten geeft u ook aan dat u in de veronderstelling bent dat deze grondverkoop in concurrentie zou plaats vinden. Als de gemeente voor een commerciële woningbouwontwikkeling had gekozen, dan had de grondverkoop inderdaad het liefst in concurrentie plaatsgevonden. Dit omdat de gemeente dan verzekerd is van een marktconforme grondprijs. Voor een ontwikkeling met woningen in de sociale huur hoeft de grondverkoop niet in concurrentie plaats te vinden, omdat de grondwaarde per sociale huurwoning per jaar wordt vastgelegd.(…)” 4.21. De brief van 14 december 2017 is bovendien enkel aan [eiser] gericht en daarmee niet kenbaar voor eenieder, een voorwaarde die door de Hoge Raad eveneens in het onder 4.19 genoemde Didam-II-arrest is voorgeschreven. Met het versturen van deze brief heeft de gemeente dus niet aan de vereiste publicatieplicht conform de Didam-regels voldaan. 4.22. De gemeente heeft voorts aangevoerd dat de verplichting tot het bieden van openbaarheid – in dit geval de publicatieplicht op grond van de Didam-regels – in het toepasselijke transparantiebeginsel moet worden gevonden. Zij stelt bij de verkoop van het Jukoterrein voldoende transparant te zijn geweest door het organiseren van de onder 4.20 genoemde bewonersavond en het versturen van zogenoemde Buurtberichten. Los van de vraag of met het organiseren van een bewonersavond en het versturen van Buurtberichten aan de voorgeschreven publicatieplicht kan worden voldaan, is de rechtbank is van oordeel dat ook deze stelling niet houdbaar is. Dit heeft alleen al te gelden omdat - net als bij de brief van 14 december 2017 - niet is gebleken dat op de bewonersavond en uit de Buurtberichten volgt welke selectiecriteria de gemeente heeft gehanteerd om te komen tot één serieuze gegadigde, te weten Mitros. Zoals door de gemeente zelf is toegelicht had de bewonersavond enkel tot doel om de beoogde woningbouw op het Jukoterrein op participatieve wijze met de buurt tot stand te laten komen. In de Buurtberichten is voorts alleen informatie over de definitieve vaststelling van het ontwerp voor de openbare ruimte (Jukoterrein) opgenomen. Daar komt bij dat dergelijke Buurtberichten en de bewonersavond gericht zijn op de directe omgeving van het Jukoterrein. Ook daarom wordt niet voldaan aan de op grond van de Didam-arresten voorgeschreven regel dat het voornemen tot verkoop op zodanige wijze bekend moet worden gemaakt dat een ieder daarvan kennis kan nemen. Die regel heeft immers tot doel dat iedere potentiële gegadigde zijn interesse voor aankoop van de betreffende gemeentegrond kan uiten op grond van het onderliggende gelijkheidsbeginsel. Gezien het voorgaande kan niet anders worden geconcludeerd dan dat met het organiseren van een bewonersavond en het versturen van diverse Buurtberichten door de gemeente niet aan de vereiste publicatieplicht conform de Didam-regels is voldaan. 4.23. De gemeente heeft voorts gewezen op haar brief van 12 apri