ECLI:NL:RBMNE:2026:2319

RECHTBANK Midden-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer / rekestnummer: C/16/607915 / KG RK 26-150 Beschikking van 30 april 2026 in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [verzoekster] B.V. , handelend onder de naam [handelsnaam] , gevestigd te [vestigingsplaats] , verzoekster, hierna te noemen: [verzoekster] , advocaat: mr. E.E.W. Danen, tegen [verweerder] , wonende te [woonplaats] , verweerder, hierna te noemen: [verweerder] . Als belanghebbenden zijn aangemerkt: 1. de vereniging [belanghebbende sub 1] , (EVEN NUMMERS) ,gevestigd te Amersfoort,hierna te noemen: [belanghebbende sub 1] , 2 de stichtingSTICHTING DE ALLIANTIE, gevestigd te Hilversum,hierna te noemen: De Alliantie,advocaat: mr. J.J.M. Saelman. 1 De procedure 1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: - het verzoekschrift; - het verweerschrift; - de mondelinge behandeling van 16 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2 De beschikking is bepaald op vandaag. 2 De kern van de zaak 2.1 In 2013 heeft [verzoekster] een lening verstrekt aan [verweerder] . [verweerder] heeft hiermee de aankoop van een recht van erfpacht (een zakelijk gebruiksrecht) op twee appartementsrechten gefinancierd. Om [verzoekster] zekerheid te bieden, heeft [verweerder] een recht van hypotheek gevestigd op de erfpachtrechten. [verweerder] is zijn betalingsverplichtingen aan [verzoekster] niet nagekomen. [verzoekster] wil daarom de erfpachtrechten verkopen. Op grond van de geldende Erfpacht- en Koopgarantbepalingen moeten die rechten worden terugverkocht aan de erfverpachter, Stichting De Alliantie. 2.2 In deze procedure vraagt [verzoekster] toestemming voor een onderhandse verkoop van de erfpachtrechten aan De Alliantie tegen een vastgestelde terugkoopprijs (in plaats van executoriale verkoop). De voorzieningenrechter verleent toestemming voor de verkoop. 3 De beoordeling 3.1 Uitgangspunt is dat een executoriale verkoop van een onroerende zaak plaatsvindt bij openbare veiling. De wet kent ook de mogelijkheid de betreffende onroerende zaak op verzoek van de hypotheekhouder onderhands te verkopen. Een dergelijke overeenkomst moet ter goedkeuring aan de voorzieningenrechter worden voorgelegd. Een verzoek voor onderhandse verkoop is slechts toewijsbaar als, gelet op de omstandigheden van het geval, valt te verwachten dat de onderhandse verkoop volgens de koopovereenkomst leidt tot een hogere opbrengst dan wanneer de onroerende zaak openbaar wordt verkocht op de veiling. 3.2 De overeengekomen koopsom bij onderhandse verkoop (€ 265.974,82) is lager dan de getaxeerde executiewaarde bij openbare verkoop op de veiling (€ 300.000,-). De voorzieningenrechter oordeelt dat het toch niet aannemelijk is dat een hogere opbrengst kan worden gerealiseerd dan met de voorgestelde onderhandse verkoop. In het taxatierapport is namelijk geen rekening gehouden met het gegeven dat de erfpachtrechten bezwaard zijn met de terugkoopverplichting van De Alliantie. Een dergelijke bezwaring van een zakelijk recht heeft een waardedrukkende werking. Verder bepaalt artikel 9.1. lid 2 van de Erfpacht- en Koopgarantiebepalingen het volgende. Ingeval van een executieverkoop met een hogere verkoopprijs dan de berekende terugkoopprijs, kan Allianz verplicht zijn om een ‘afroomboete’ te betalen aan [verweerder] . Pas bij een executoriale verkoopprijs van meer dan € 370.000,- zou een dergelijke prijs voor [verweerder] financieel voordeel geven. Deze verkoopprijs is niet gerealiseerd. Het eerdere (en niet nagekomen) bod van € 303.333,- bleef onder de grens van € 370.000,-. De voorzieningenrechter zal de voorgelegde koopovereenkomst daarom goedkeuren en bepalen dat de erfpachtrechten onderhands zullen worden verkocht volgens de koopovereenkomst met De Alliantie. 3.3 [verzoekster] heeft ook gevraagd voor recht te verklaren dat de hypotheekgever en de zijnen op grond van de te wijzen beschikking tot ontruiming worden genoodzaakt. Een verklaring voor recht is op dit punt niet aangewezen, omdat het gaat om het rechtsgevolg dat de wet aan deze beschikking verbindt en niet om het vaststellen van een rechtsverhouding tussen partijen. De onderhandse verkoop vindt namelijk plaats in het kader van de tenuitvoerlegging van een executoriale titel. De tenuitvoerlegging brengt mee dat na eigendomsoverdracht de geëxecuteerde tot ontruiming kan worden genoodzaakt, want vanaf dat moment verblijft deze daar zonder titel. Bij een onderhandse verkoop noodzaakt de beschikking van de voorzieningenrechter waarin bepaald wordt dat de verkoop onderhands zal plaatsvinden en waarbij goedkeuring wordt verleend aan de koopovereenkomst, tot ontruiming. De voorzieningenrechter is daarom van oordeel dat deze beschikking op één lijn moet worden gesteld met het proces-verbaal, zoals bedoeld in artikel 525 lid 3 Rv. 3.4 Gelet op de mogelijkheid voor de koper om de ontruiming door de hypotheekgever en de zijnen af te dwingen, zoals hiervoor is overwogen, bestaat er geen noodzaak de subsidiair verzochte verklaring voor recht toe te wijzen. Ter zitting gaf de advocaat van [verzoekster] echter aan dat ter voorkoming van onduidelijkheid bij de deurwaarder, wordt verzocht om in het dictum op te nemen dat [verweerder] , alsmede degene die zich zonder recht of titel in de verkochte zaak bevindt, op grond van deze beschikking tot ontruiming worden genoodzaakt. De voorzieningenrechter ziet hierin geen bezwaar en zal dit daarom toevoegen in 4.2 van het dictum. 3.5 De beschikking zal zoals verzocht uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. 4 De beoordeling De voorzieningenrechter: 4.1 bepaalt dat de verkoop van het eeuwigdurend recht van erfpacht op het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de begane grond en de eerste verdieping aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] , kadastraal bekend gemeente Amersfoort, sectie [letter] nummer [nummer] , appartementsindex [nummer] en het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de berging op de begane grond plaatselijk ongenummerd, kadastraal bekend gemeente Amersfoort, sectie [letter] nummer [nummer] , appartementsindex [nummer] , onderhands zal geschieden overeenkomstig de hierbij goedgekeurde koopovereenkomst waarvan een afschrift aan deze beschikking is gehecht, 4.2 verstaat dat [verweerder] , alsmede degene die zich zonder recht of titel in de verkochte zaak bevindt en als zodanig niet bekend is aan de koper, op grond van deze beschikking tot ontruiming worden genoodzaakt, 4.3 verklaart de beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 4.4 wijst het meer of anders verzochte af. Deze beschikking is gegeven door mr. M.S.T. Belt en in het openbaar uitgesproken op 30 april 2026. Akte Vaststelling Erfpacht- en Koopgarantbepalingen, overgelegd als productie 9 bij het verzoekschrift. Artikel 3:268 lid 1 en 2 BW. Taxatierapport van Wooncontent B.V. van 19 september 2025, overgelegd als productie 8 bij het verzoekschrift. Berekening terugkoopprijs Koopgarant, overgelegd als productie 11 bij het verzoekschrift.