ECLI:NL:RBMNE:2026:2136

ECLI:NL:RBMNE:2026:2136 text/xml public 2026-05-07T10:29:45 2026-05-03 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Midden-Nederland 2026-04-22 C/16/599672 / HL ZA 25-250 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Lelystad Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2026:2136 text/html public 2026-05-07T10:29:12 2026-05-07 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBMNE:2026:2136 Rechtbank Midden-Nederland , 22-04-2026 / C/16/599672 / HL ZA 25-250 matiging boete tot nihil vanwege bijzondere omstandigheden RECHTBANK Midden-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Lelystad Zaaknummer: C/16/599672 / HL ZA 25-250 Vonnis van 22 april 2026 in de zaak van 1 [eiser sub 1] , wonende in [woonplaats] , hierna te noemen: [eiser sub 1] 2. [eiser sub 2] , wonende in [woonplaats] , hierna te noemen: [eiser sub 2] , eisende partijen, daar waar beide eisers tezamen worden bedoeld, zullen zij [eisers c.s] in mannelijk enkelvoud worden genoemd, advocaat: mr. L. Wanders, tegen [gedaagde] , wonende in [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , advocaat: mr. A. Hashem Jawaheri. 1 De procedure 1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met 15 producties, - de conclusie van antwoord met 9 producties, - de aanvullende productie 10 bij de conclusie van antwoord. - de aanvullende producties 16 t/m 23 bij de dagvaarding, 1.2 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 maart 2026. Daarbij zijn verschenen [eisers c.s] met zijn advocaat mr. Wanders en [gedaagde] met haar advocaat mr. Hashem Jawaheri. De heer D. Hosseini trad op als tolk voor [gedaagde] . De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken. Deze aantekeningen zitten in het dossier. 1.3 De datum voor vonnis is bepaald op vandaag. 2 De kern 2.1 [eisers c.s] heeft in 2025 aan [gedaagde] een woning verkocht voor € 520.000,00. In de koopovereenkomst is bepaald dat [gedaagde] uiterlijk op 15 juli 2025 zekerheid moet stellen voor een bedrag gelijk aan 10% van de koopsom. [gedaagde] heeft niet aan deze verplichting voldaan. [eisers c.s] heeft daarom de koopovereenkomst ontbonden. [eisers c.s] vordert in deze procedure dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van een contractuele boete met rente en kosten. [gedaagde] vindt dat zij de contractuele boete niet is verschuldigd, omdat ze een rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud in de overeenkomst heeft gedaan. Als zij de boete wel is verschuldigd, dan doet zij een beroep op matiging van de boete. De rechtbank oordeelt dat [gedaagde] de contractuele boete verschuldigd is, maar dat haar haar beroep op matiging slaagt. De contractuele boete wordt in dit bijzondere geval gematigd tot nihil. 3 De achtergrond 3.1 [eisers c.s] heeft de woning aan de [adres] in ( [postcode] ) [plaats] uit de nalatenschap van hun ouders verkregen en te koop aangeboden voor € 450.000,00. [gedaagde] heeft, na een bezichtiging van de woning op 2 mei 2025, op 7 mei 2025 een bod gedaan van € 520.000,00. [eisers c.s] heeft dat bod geaccepteerd. 3.2 De schriftelijke koopovereenkomst is op 13 mei 2025 door [eisers c.s] en op 14 mei 2025 door [gedaagde] ondertekend. Voor de overeenkomst is het NVM-model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (2023) gebruikt. 3.3 In artikel 5 van koopovereenkomst is bepaald dat [gedaagde] uiterlijk op 26 juni 2025 door middel van het stellen van een bankgarantie dan wel door het storten van een waarborgsom zekerheid moet stellen voor een bedrag van € 52.000,00. 3.4 In artikel 11 lid 1 van de koopovereenkomst is bepaald dat als een van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de koopovereenkomst, de wederpartij de koopovereenkomst kan ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. Volgens artikel 11 lid 2 van de koopovereenkomst is de nalatige partij bij een dergelijke ontbinding aan de wederpartij direct een opeisbare boete van tien procent van de koopsom verschuldigd. Dat is onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding als de daadwerkelijke schade hoger is dan de boete en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. 3.5 In artikel 15 van de koopovereenkomst is bepaald dat [gedaagde] de overeenkomst kan ontbinden als er geen bindend aanbod tot een hypothecaire lening voor een bedrag van € 520.000,- is verkregen van een erkende geldverstrekkende bankinstelling In artikel 15 lid 3 van de koopovereenkomst is bepaald dat [gedaagde] uiterlijk 19 juni 2025 een beroep kan doen op de ontbindende voorwaarde, indien zij de financiering niet rond zou kunnen krijgen. Aan deze mededeling moet een afwijzingsbrief van een geldverstrekkende instelling worden toegevoegd. 3.6 Op 18 juni 2025 heeft de financieel adviseur van [gedaagde] , [adviseur] (hierna: [adviseur] ), om verlenging gevraagd van de termijn voor het stellen van zekerheid en het beroep op het financieringsvoorbehoud door [gedaagde] . 3.7 Op 24 juni 2025 heeft [gedaagde] aan [eisers c.s] geschreven: “I hope this email finds you well. I’m writing to update you on my current situation and to thank you sincerely for your continued understanding and patience. As you may know, I have submitted all the required documents for the housing process, and they have been accepted. I’ve also contacted the IND multiple times, both personally and through my employer, to follow up on the issuance of my new ID card, but as you may know, administrative processes in the Netherlands take time. They have informed me that the maximum waiting time is around three months, and we are now more than halfway through this period. Additionally, during my biometric appointment, an officer attached a note to my case explaining my situation and the urgency due to housing and banking needs. I am doing everything I can within the legal process, and I am hopeful that things will be finalized soon. Thank you once again for your patience and support throughout this time. I truly appreciate your understanding and hope to continue this journey together until everything is resolved.” 3.8 Op 2 juli 2025 heeft [eisers c.s] aan de notaris laten weten dat hij, op verzoek van [adviseur] , de termijn voor het stellen van zekerheid door [gedaagde] tot 15 juli 2025 heeft verlengd en de termijn voor een beroep op het financieringsvoorbehoud door [gedaagde] tot 26 juni 2025 heeft verlengd. 3.9 Op 11 juli 2025 heeft [gedaagde] aan [eisers c.s] geschreven: “I wanted to inform you about an unexpected update I received yesterday from the IND, which has unfortunately caused a delay in my overall timeline. I’ve attached the official letter to this email so that you are fully informed about the situation. Please know that I am still fully committed to purchasing the house. All my banking and mortgage matters are in order, and as [adviseur] has already confirmed, everything has been reviewed and approved on that side. I have also received a permanent employment contract with my company. However, [adviseur] informed me that in order to finalize the mortgage, I must first receive my new ID card. According to the IND, the final decision on my application will take between 6 to 8 more weeks. This means, regrettably, that the notary appointment originally planned for August 1st will not be possible. I am truly sorry and upset about this delay, but I want to emphasize that it is solely due to delays in the IND process, not from my side. All of my documents are complete and my mortgage approval is ready—only the updated residence card is missing. I would like to ask for your understanding and to know whether this delay causes any concerns for you. I would also like to ask if it would be possible to reschedule the notary date once my ID card is issued. I am fully prepared to move forward as soon as I receive it. I hope we can find a way forward without penalty, such as the 10% notary cancellation fee, as this delay is beyond my control. My goal remains to purchase the property and complete all the necessary steps as soon as possible. Thank you so much for your cooperation and understanding.

ECLI:NL:RBMNE:2026:2136 text/xml public 2026-05-07T10:29:45 2026-05-03 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Midden-Nederland 2026-04-22 C/16/599672 / HL ZA 25-250 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Lelystad Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2026:2136 text/html public 2026-05-07T10:29:12 2026-05-07 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBMNE:2026:2136 Rechtbank Midden-Nederland , 22-04-2026 / C/16/599672 / HL ZA 25-250 matiging boete tot nihil vanwege bijzondere omstandigheden RECHTBANK Midden-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Lelystad Zaaknummer: C/16/599672 / HL ZA 25-250 Vonnis van 22 april 2026 in de zaak van 1 [eiser sub 1] , wonende in [woonplaats] , hierna te noemen: [eiser sub 1] 2. [eiser sub 2] , wonende in [woonplaats] , hierna te noemen: [eiser sub 2] , eisende partijen, daar waar beide eisers tezamen worden bedoeld, zullen zij [eisers c.s] in mannelijk enkelvoud worden genoemd, advocaat: mr. L. Wanders, tegen [gedaagde] , wonende in [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , advocaat: mr. A. Hashem Jawaheri. 1 De procedure 1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met 15 producties, - de conclusie van antwoord met 9 producties, - de aanvullende productie 10 bij de conclusie van antwoord. - de aanvullende producties 16 t/m 23 bij de dagvaarding, 1.2 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 maart 2026. Daarbij zijn verschenen [eisers c.s] met zijn advocaat mr. Wanders en [gedaagde] met haar advocaat mr. Hashem Jawaheri. De heer D. Hosseini trad op als tolk voor [gedaagde] . De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken. Deze aantekeningen zitten in het dossier. 1.3 De datum voor vonnis is bepaald op vandaag. 2 De kern 2.1 [eisers c.s] heeft in 2025 aan [gedaagde] een woning verkocht voor € 520.000,00. In de koopovereenkomst is bepaald dat [gedaagde] uiterlijk op 15 juli 2025 zekerheid moet stellen voor een bedrag gelijk aan 10% van de koopsom. [gedaagde] heeft niet aan deze verplichting voldaan. [eisers c.s] heeft daarom de koopovereenkomst ontbonden. [eisers c.s] vordert in deze procedure dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van een contractuele boete met rente en kosten. [gedaagde] vindt dat zij de contractuele boete niet is verschuldigd, omdat ze een rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud in de overeenkomst heeft gedaan. Als zij de boete wel is verschuldigd, dan doet zij een beroep op matiging van de boete. De rechtbank oordeelt dat [gedaagde] de contractuele boete verschuldigd is, maar dat haar haar beroep op matiging slaagt. De contractuele boete wordt in dit bijzondere geval gematigd tot nihil. 3 De achtergrond 3.1 [eisers c.s] heeft de woning aan de [adres] in ( [postcode] ) [plaats] uit de nalatenschap van hun ouders verkregen en te koop aangeboden voor € 450.000,00. [gedaagde] heeft, na een bezichtiging van de woning op 2 mei 2025, op 7 mei 2025 een bod gedaan van € 520.000,00. [eisers c.s] heeft dat bod geaccepteerd. 3.2 De schriftelijke koopovereenkomst is op 13 mei 2025 door [eisers c.s] en op 14 mei 2025 door [gedaagde] ondertekend. Voor de overeenkomst is het NVM-model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (2023) gebruikt. 3.3 In artikel 5 van koopovereenkomst is bepaald dat [gedaagde] uiterlijk op 26 juni 2025 door middel van het stellen van een bankgarantie dan wel door het storten van een waarborgsom zekerheid moet stellen voor een bedrag van € 52.000,00. 3.4 In artikel 11 lid 1 van de koopovereenkomst is bepaald dat als een van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de koopovereenkomst, de wederpartij de koopovereenkomst kan ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. Volgens artikel 11 lid 2 van de koopovereenkomst is de nalatige partij bij een dergelijke ontbinding aan de wederpartij direct een opeisbare boete van tien procent van de koopsom verschuldigd. Dat is onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding als de daadwerkelijke schade hoger is dan de boete en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. 3.5 In artikel 15 van de koopovereenkomst is bepaald dat [gedaagde] de overeenkomst kan ontbinden als er geen bindend aanbod tot een hypothecaire lening voor een bedrag van € 520.000,- is verkregen van een erkende geldverstrekkende bankinstelling In artikel 15 lid 3 van de koopovereenkomst is bepaald dat [gedaagde] uiterlijk 19 juni 2025 een beroep kan doen op de ontbindende voorwaarde, indien zij de financiering niet rond zou kunnen krijgen. Aan deze mededeling moet een afwijzingsbrief van een geldverstrekkende instelling worden toegevoegd. 3.6 Op 18 juni 2025 heeft de financieel adviseur van [gedaagde] , [adviseur] (hierna: [adviseur] ), om verlenging gevraagd van de termijn voor het stellen van zekerheid en het beroep op het financieringsvoorbehoud door [gedaagde] . 3.7 Op 24 juni 2025 heeft [gedaagde] aan [eisers c.s] geschreven: “I hope this email finds you well. I’m writing to update you on my current situation and to thank you sincerely for your continued understanding and patience. As you may know, I have submitted all the required documents for the housing process, and they have been accepted. I’ve also contacted the IND multiple times, both personally and through my employer, to follow up on the issuance of my new ID card, but as you may know, administrative processes in the Netherlands take time. They have informed me that the maximum waiting time is around three months, and we are now more than halfway through this period. Additionally, during my biometric appointment, an officer attached a note to my case explaining my situation and the urgency due to housing and banking needs. I am doing everything I can within the legal process, and I am hopeful that things will be finalized soon. Thank you once again for your patience and support throughout this time. I truly appreciate your understanding and hope to continue this journey together until everything is resolved.” 3.8 Op 2 juli 2025 heeft [eisers c.s] aan de notaris laten weten dat hij, op verzoek van [adviseur] , de termijn voor het stellen van zekerheid door [gedaagde] tot 15 juli 2025 heeft verlengd en de termijn voor een beroep op het financieringsvoorbehoud door [gedaagde] tot 26 juni 2025 heeft verlengd. 3.9 Op 11 juli 2025 heeft [gedaagde] aan [eisers c.s] geschreven: “I wanted to inform you about an unexpected update I received yesterday from the IND, which has unfortunately caused a delay in my overall timeline. I’ve attached the official letter to this email so that you are fully informed about the situation. Please know that I am still fully committed to purchasing the house. All my banking and mortgage matters are in order, and as [adviseur] has already confirmed, everything has been reviewed and approved on that side. I have also received a permanent employment contract with my company. However, [adviseur] informed me that in order to finalize the mortgage, I must first receive my new ID card. According to the IND, the final decision on my application will take between 6 to 8 more weeks. This means, regrettably, that the notary appointment originally planned for August 1st will not be possible. I am truly sorry and upset about this delay, but I want to emphasize that it is solely due to delays in the IND process, not from my side. All of my documents are complete and my mortgage approval is ready—only the updated residence card is missing. I would like to ask for your understanding and to know whether this delay causes any concerns for you. I would also like to ask if it would be possible to reschedule the notary date once my ID card is issued. I am fully prepared to move forward as soon as I receive it. I hope we can find a way forward without penalty, such as the 10% notary cancellation fee, as this delay is beyond my control. My goal remains to purchase the property and complete all the necessary steps as soon as possible. Thank you so much for your cooperation and understanding.

Please let me know your thoughts, so I can continue discussions with [adviseur] accordingly.” 3.10 Op 14 juli 2025 heeft [eisers c.s] ingestemd met uitstel van betaling van de koopprijs tot 1 september 2025. [eisers c.s] heeft niet ingestemd met het opnieuw verlengen van de termijn voor het stellen van zekerheid door [gedaagde] . Dat betekent dat deze termijn op 15 juli 2025 verstrijkt. Zie rechtsoverweging 3.8. van dit vonnis. 3.11 Op 14 juli 2025 heeft [gedaagde] aan [eisers c.s] geschreven: “Thank you very much for your kind message and for your continued understanding and flexibility regarding my situation with the IND. I truly appreciate both you and your brother for granting the additional extensions with such goodwill and trust. Please know that I remain fully committed to completing the purchase of the property. Regarding the bank guarantee, as you may already know, [adviseur] is currently on holiday until the 4th of August. I spoke with him about this, and he advised me that at this moment we must wait for the IND’s response before any further steps can be taken. Unfortunately, this means that I cannot arrange the guarantee yet. I hope this temporary delay will not cause too much inconvenience, and I will proceed as soon as the situation allows. Once again, thank you for your patience and understanding.” 3.12 Op 14 juli 2025 heeft [eisers c.s] opnieuw aangegeven dat hij niet akkoord gaat met het verlengen van de termijn voor het stellen van zekerheid door [gedaagde] . 3.13 Op 16 juli 2025 heeft [gedaagde] aan [eisers c.s] geschreven: “Thank you very much for your clear and honest message, and for the continued understanding that you and your brother have shown throughout this process. I would like to sincerely express my appreciation for the time and flexibility you have extended so far. Please know that I remain fully committed to purchasing the property, and I have made every effort within my means to move forward. Unfortunately, regarding the bank guarantee or deposit, I must inform you that I am currently not able to provide either option. I have spoken to [adviseur] about this, and based on his advice, we must first wait for the IND’s final response before any further financial steps—such as the guarantee or deposit—can be taken. As much as I would like to resolve this sooner, I am currently not in a position to transfer the deposit to the notary, and the bank is also not able to issue a bank guarantee at this time. This situation is beyond my control, and it leaves me with no option but to wait. Once I receive a response from the IND, I will be able to move forward without delay. Everything else is ready on my side, and I assure you I will act immediately once I have clarity from the authorities. I deeply regret that I cannot meet the 15 July deadline and truly hope you understand the circumstances I’m in. Thank you again for your patience so far. I remain hopeful that we can still find a way forward together.” 3.14 Op 16 juli 2025 heeft [eisers c.s] een ingebrekestelling verzonden aan [gedaagde] , waarin hij [gedaagde] sommeert om binnen acht dagen na ontvangst van het bericht haar verplichting tot het stellen van zekerheid na te komen. 3.15 Op 17 juli 2025 heeft [gedaagde] aan [eisers c.s] geschreven: “As previously communicated, I am currently in the process of updating my residence permit through the IND. This procedure has taken longer than expected and is still ongoing. In parallel, I contacted ABN AMRO, the bank where I hold my account, to request a bank guarantee for the notary. However, the bank has clearly informed me that they do not issue any personal bank guarantees under any circumstance. Their bank guarantees are strictly limited to business clients only. As a result, I am currently unable to fulfill the financial requirements for the notarial transfer (either by providing the guarantee or depositing the 10%). Despite all my efforts and timely communication, I am unable to proceed under these legal and financial limitations. Therefore, I am left with no option but to formally withdraw from the property purchase at this time. This decision is based solely on legal and procedural obstacles that are beyond my control. I kindly ask that you consider this as my official notice of cancellation, and I respectfully request that you send me a confirmation of this cancellation in writing. Please be assured that I remain interested in this property, and once I have received my updated residence permit and ID card, I would be happy to reinitiate the process if the opportunity still exists.” 3.16 Op 25 juli 2025 heeft [eisers c.s] de koopovereenkomst ontbonden en [gedaagde] gesommeerd om op grond van artikel 10 lid 2 van de koopovereenkomst de boete van € 52.000,00 te betalen. 3.17 Op 11 augustus 2025 heeft [eisers c.s] [gedaagde] opnieuw gesommeerd om tot betaling van de contractuele boete over te gaan. 3.18 Op 13 augustus 2025 heeft [gedaagde] aan [eisers c.s] geschreven: “Thank you for your message and for the attached letter. I acknowledge receipt and appreciate your attention to this matter. I would like to respectfully clarify my position regarding the cancellation of the purchase process for the property at [adres] , [plaats] . From the beginning of this transaction, I have fully committed to meeting all obligations related to the purchase. Unfortunately, due to circumstances beyond my control — specifically the delay in the issuance of my updated Dutch residence permit (ID card), which is required for the mortgage process — I found myself unable to proceed within the originally agreed timeline. It is important to note that I had already initiated the process to update my residence permit well in advance, and all parties involved were made aware of this situation. Despite my continuous efforts and full cooperation, the delay remained unresolved, which left me no option but to cancel the notary appointment under considerable stress and uncertainty. I want to emphasize that I remain fully interested in purchasing the property, and once my new residence permit is issued, I would still be willing to proceed — provided the sellers are still open to continuing the process. I kindly request that you take these facts into account and convey my position to your clients. I acted in good faith at every stage and have done everything within my power to meet all conditions, and I trust this will be acknowledged appropriately.” 3.19 Op 13 augustus 2025 heeft [eisers c.s] [gedaagde] opnieuw gesommeerd om tot betaling van de contractuele boete over te gaan. 4 De beoordeling inleiding 4.1 Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] de woning heeft gekocht en de financiering daarvoor niet op tijd heeft rond gekregen. De vraag die partijen verdeeld houdt, is of [gedaagde] een rechtsgeldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud en, als dat niet het geval is, of zij de contractuele boete van 10 % van de koopsom verschuldigd is. [gedaagde] heeft niet een rechtsgeldig beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud 4.2 De rechtbank oordeelt dat [gedaagde] niet een rechtsgeldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. De rechtbank weegt in haar oordeel het volgende mee. 4.3 [gedaagde] heeft in haar e-mail van 16 juli 2025 voor het eerst medegedeeld dat het haar niet gaat lukken om op 15 juli 2025 te voldoen aan haar verplichting tot het stellen van zekerheid voor een bedrag van € 52.000,00. Deze mededeling is gedaan ná het verstrijken van de termijn van het financieringsvoorbehoud. Die termijn was immers al verstreken op 26 juni 2025. Bovendien was deze mededeling niet onderbouwd met een afwijzingsbrief van een geldverstrekkende instelling als bedoeld in artikel 15 lid 3 van de koopovereenkomst. 4.4 De stelling van [gedaagde] , - zelfs indien juist - dat zij de voorwaarden voor een beroep op het financieringsvoorbehoud niet kende, omdat de koopovereenkomst in het Nederlands is opgesteld en [gedaagde] de Nederlandse taal nauwelijks tot niet begrijpt, leidt niet tot een ander oordeel.

Please let me know your thoughts, so I can continue discussions with [adviseur] accordingly.” 3.10 Op 14 juli 2025 heeft [eisers c.s] ingestemd met uitstel van betaling van de koopprijs tot 1 september 2025. [eisers c.s] heeft niet ingestemd met het opnieuw verlengen van de termijn voor het stellen van zekerheid door [gedaagde] . Dat betekent dat deze termijn op 15 juli 2025 verstrijkt. Zie rechtsoverweging 3.8. van dit vonnis. 3.11 Op 14 juli 2025 heeft [gedaagde] aan [eisers c.s] geschreven: “Thank you very much for your kind message and for your continued understanding and flexibility regarding my situation with the IND. I truly appreciate both you and your brother for granting the additional extensions with such goodwill and trust. Please know that I remain fully committed to completing the purchase of the property. Regarding the bank guarantee, as you may already know, [adviseur] is currently on holiday until the 4th of August. I spoke with him about this, and he advised me that at this moment we must wait for the IND’s response before any further steps can be taken. Unfortunately, this means that I cannot arrange the guarantee yet. I hope this temporary delay will not cause too much inconvenience, and I will proceed as soon as the situation allows. Once again, thank you for your patience and understanding.” 3.12 Op 14 juli 2025 heeft [eisers c.s] opnieuw aangegeven dat hij niet akkoord gaat met het verlengen van de termijn voor het stellen van zekerheid door [gedaagde] . 3.13 Op 16 juli 2025 heeft [gedaagde] aan [eisers c.s] geschreven: “Thank you very much for your clear and honest message, and for the continued understanding that you and your brother have shown throughout this process. I would like to sincerely express my appreciation for the time and flexibility you have extended so far. Please know that I remain fully committed to purchasing the property, and I have made every effort within my means to move forward. Unfortunately, regarding the bank guarantee or deposit, I must inform you that I am currently not able to provide either option. I have spoken to [adviseur] about this, and based on his advice, we must first wait for the IND’s final response before any further financial steps—such as the guarantee or deposit—can be taken. As much as I would like to resolve this sooner, I am currently not in a position to transfer the deposit to the notary, and the bank is also not able to issue a bank guarantee at this time. This situation is beyond my control, and it leaves me with no option but to wait. Once I receive a response from the IND, I will be able to move forward without delay. Everything else is ready on my side, and I assure you I will act immediately once I have clarity from the authorities. I deeply regret that I cannot meet the 15 July deadline and truly hope you understand the circumstances I’m in. Thank you again for your patience so far. I remain hopeful that we can still find a way forward together.” 3.14 Op 16 juli 2025 heeft [eisers c.s] een ingebrekestelling verzonden aan [gedaagde] , waarin hij [gedaagde] sommeert om binnen acht dagen na ontvangst van het bericht haar verplichting tot het stellen van zekerheid na te komen. 3.15 Op 17 juli 2025 heeft [gedaagde] aan [eisers c.s] geschreven: “As previously communicated, I am currently in the process of updating my residence permit through the IND. This procedure has taken longer than expected and is still ongoing. In parallel, I contacted ABN AMRO, the bank where I hold my account, to request a bank guarantee for the notary. However, the bank has clearly informed me that they do not issue any personal bank guarantees under any circumstance. Their bank guarantees are strictly limited to business clients only. As a result, I am currently unable to fulfill the financial requirements for the notarial transfer (either by providing the guarantee or depositing the 10%). Despite all my efforts and timely communication, I am unable to proceed under these legal and financial limitations. Therefore, I am left with no option but to formally withdraw from the property purchase at this time. This decision is based solely on legal and procedural obstacles that are beyond my control. I kindly ask that you consider this as my official notice of cancellation, and I respectfully request that you send me a confirmation of this cancellation in writing. Please be assured that I remain interested in this property, and once I have received my updated residence permit and ID card, I would be happy to reinitiate the process if the opportunity still exists.” 3.16 Op 25 juli 2025 heeft [eisers c.s] de koopovereenkomst ontbonden en [gedaagde] gesommeerd om op grond van artikel 10 lid 2 van de koopovereenkomst de boete van € 52.000,00 te betalen. 3.17 Op 11 augustus 2025 heeft [eisers c.s] [gedaagde] opnieuw gesommeerd om tot betaling van de contractuele boete over te gaan. 3.18 Op 13 augustus 2025 heeft [gedaagde] aan [eisers c.s] geschreven: “Thank you for your message and for the attached letter. I acknowledge receipt and appreciate your attention to this matter. I would like to respectfully clarify my position regarding the cancellation of the purchase process for the property at [adres] , [plaats] . From the beginning of this transaction, I have fully committed to meeting all obligations related to the purchase. Unfortunately, due to circumstances beyond my control — specifically the delay in the issuance of my updated Dutch residence permit (ID card), which is required for the mortgage process — I found myself unable to proceed within the originally agreed timeline. It is important to note that I had already initiated the process to update my residence permit well in advance, and all parties involved were made aware of this situation. Despite my continuous efforts and full cooperation, the delay remained unresolved, which left me no option but to cancel the notary appointment under considerable stress and uncertainty. I want to emphasize that I remain fully interested in purchasing the property, and once my new residence permit is issued, I would still be willing to proceed — provided the sellers are still open to continuing the process. I kindly request that you take these facts into account and convey my position to your clients. I acted in good faith at every stage and have done everything within my power to meet all conditions, and I trust this will be acknowledged appropriately.” 3.19 Op 13 augustus 2025 heeft [eisers c.s] [gedaagde] opnieuw gesommeerd om tot betaling van de contractuele boete over te gaan. 4 De beoordeling inleiding 4.1 Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] de woning heeft gekocht en de financiering daarvoor niet op tijd heeft rond gekregen. De vraag die partijen verdeeld houdt, is of [gedaagde] een rechtsgeldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud en, als dat niet het geval is, of zij de contractuele boete van 10 % van de koopsom verschuldigd is. [gedaagde] heeft niet een rechtsgeldig beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud 4.2 De rechtbank oordeelt dat [gedaagde] niet een rechtsgeldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. De rechtbank weegt in haar oordeel het volgende mee. 4.3 [gedaagde] heeft in haar e-mail van 16 juli 2025 voor het eerst medegedeeld dat het haar niet gaat lukken om op 15 juli 2025 te voldoen aan haar verplichting tot het stellen van zekerheid voor een bedrag van € 52.000,00. Deze mededeling is gedaan ná het verstrijken van de termijn van het financieringsvoorbehoud. Die termijn was immers al verstreken op 26 juni 2025. Bovendien was deze mededeling niet onderbouwd met een afwijzingsbrief van een geldverstrekkende instelling als bedoeld in artikel 15 lid 3 van de koopovereenkomst. 4.4 De stelling van [gedaagde] , - zelfs indien juist - dat zij de voorwaarden voor een beroep op het financieringsvoorbehoud niet kende, omdat de koopovereenkomst in het Nederlands is opgesteld en [gedaagde] de Nederlandse taal nauwelijks tot niet begrijpt, leidt niet tot een ander oordeel.

Als [gedaagde] (een deel van) de koopovereenkomst niet begreep, had het op haar weg gelegen om de overeenkomst vóór de ondertekening te (laten) vertalen. Dat zij ervoor heeft gekozen om dat niet te doen, komt voor haar rekening en risico. [eisers c.s] heeft bovendien aangevoerd dat de ex-partner van [gedaagde] , de heer [A] (hierna: [A] ), Nederlands spreekt en tot de sluiting van de koopovereenkomst fungeerde als contactpersoon van [gedaagde] . In zijn rol als contactpersoon vertaalde [A] volgens [eisers c.s] het een en ander voor [gedaagde] . [gedaagde] heeft deze stelling niet betwist. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat [A] tijdens de ondertekening van de overeenkomst aanwezig was, de overeenkomst heeft bekeken en haar heeft verteld dat het een standaardovereenkomst lijkt te zin. Daarnaast staat in het bericht van [adviseur] van 10 oktober 2025, dat [gedaagde] als productie 6 bij de conclusie van antwoord in het geding heeft gebracht, dat [A] vloeiend Nederlands spreekt. de rechtbank matigt de contractuele boete tot nihil 4.5 Aangezien [gedaagde] niet een rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan, is de koopovereenkomst op 26 juni 2025 niet door haar ontbonden. Dit betekent dat zij gehouden was aan haar verplichting om uiterlijk op 15 juli 2025 zekerheid te stellen voor een bedrag van € 52.000,00. [gedaagde] heeft ook na de ingebrekestelling niet voldaan aan deze verplichting, zodat [eisers c.s] op grond van artikel 11 lid 1 van de koopovereenkomst gerechtigd was om de overeenkomst te ontbinden. Als gevolg van de ontbinding door [eisers c.s] is [gedaagde] de contractuele boete uit artikel 11 lid 2 van de koopovereenkomst verschuldigd. Deze boete bedraagt 10 % van de koopsom, wat neerkomt op een bedrag van € 52.000,00. [gedaagde] heeft de rechtbank verzocht om deze boete te matigen, bij voorkeur tot nihil. 4.6 Artikel 6:94 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) biedt de rechter de bevoegdheid op verlangen van de schuldenaar een overeengekomen boete te matigen als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Bij toepassing van de matigingsbevoegdheid past terughoudendheid. Volgens vaste rechtspraak brengt de maatstaf in artikel 6:94 BW mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij moet de rechter niet alleen letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het boetebeding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Verder volgt uit rechtspraak van de Hoge Raad dat de vraag wie het boetebeding heeft opgesteld, of daarover is onderhandeld en de hoedanigheid van partijen, omstandigheden zijn die een rol kunnen spelen bij deze beoordeling. De benedengrens tot waar kan worden gematigd is de schadevergoeding waarop de schuldeiser op grond van de wet recht heeft. Als een boete is overeengekomen niet in plaats van, maar geheel of ten dele naast de eventueel wettelijk verschuldigde schadevergoeding, dan is de matiging niet aan een minimum gebonden, respectievelijk alleen aan het minimum van het bedrag waarvoor de boete in de plaats van de schadevergoeding treedt. Het is algemeen aanvaard dat in artikel 6:94 BW besloten ligt dat een boete, als de omstandigheden daartoe aanleiding geven, ook tot nihil kan worden gematigd. 4.7 Naar het oordeel van de rechtbank zal toepassing van het boetebeding in dit geval tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leiden. Dat oordeel berust op de volgende, in onderlinge samenhang in aanmerking genomen, omstandigheden. 4.8 Niet is gesteld of gebleken dat partijen hebben onderhandeld over het boetebeding. [gedaagde] heeft aangevoerd dat het boetebeding tijdens de onderhandelingen niet ter sprake is gekomen en [eisers c.s] heeft dat niet, althans onvoldoende, betwist. 4.9 Er is sprake van een onevenwichtigheid tussen partijen. Hoewel de koopovereenkomst is gesloten tussen particulieren, trad [eiser sub 2] naast haar rol als verkoper van de woning ook op als de verkoopmakelaar. Dat betekent dat sprake is van een kennelijk ervaren verkoper tegenover een relatief onervaren koper. 4.10 De boete geldt als prikkel voor de schuldenaar tot nakoming, maar is daarnaast ook bedoeld als een gefixeerde schadevergoeding en bestaat uit één vast bedrag voor vele, mogelijk sterk uiteenlopende tekortkomingen. 4.11 Vast staat dat [gedaagde] zich heeft ingespannen om de nodige financiering aan te vragen. In het bericht van [adviseur] van 10 oktober 2025 staat dat [gedaagde] bij de ABN AMRO en bij de ING een financiering heeft aangevraagd en dat zij de voor de aanvraag vereiste stukken heeft ingediend. [adviseur] schrijft dat het inkomen van [gedaagde] destijds toereikend was voor de financiering en dat de ingediende stukken zijn goedgekeurd, op het verblijfsdocument van [gedaagde] na. Volgens [adviseur] is het verblijfsdocument van [gedaagde] – een ontheemdendocument – echter niet geaccepteerd door de banken en is de financiering daarom niet verstrekt. [adviseur] schrijft ook dat het vooruitzicht destijds was dat [gedaagde] een verblijfsdocument voor hoogopgeleiden zal krijgen, dat dit qua goedkeuring geen probleem zou zijn en dat het alleen tijd zal kosten. Uit de e-mailwisseling tussen partijen volgt dat het [gedaagde] niet is gelukt om het vereiste verblijfsdocument te verkrijgen. 4.12 [eisers c.s] heeft in de nagezonden productie 23 een schadeoverzicht in het geding gebracht. In dat overzicht voert [eisers c.s] een schadebedrag op van € 20.822,60. Dat bedrag bestaat uit de volgende schadeposten: (1) een bedrag van € 6.082,24 voor advocaatkosten in de periode van oktober 2025 tot februari 2026, (2) een bedrag van € 12.000,00, omdat de woning volgens [eisers c.s] aan een derde is verkocht voor € 508.000,00 in plaats van € 520.000,00, (3) een bedrag van € 1.007,30 voor de maandelijkse kosten voor de woning in de periode van 1 augustus tot 9 oktober 2025 en (4) een bedrag van € 1.733,33 voor misgelopen rente in de periode van 1 augustus tot 9 oktober 2025. Daarnaast staat in het overzicht dat [eisers c.s] kosten heeft gemaakt voor het onderhoud van de tuin van de woning. De hoogte van deze kosten is door [eisers c.s] niet gespecificeerd. 4.12.1 Ten aanzien van de advocaatkosten geldt dat deze kosten zijn gemaakt na de datum van de dagvaarding. Niet is gesteld of gebleken dat deze kosten zijn gemaakt voor een ander doel dan ter voorbereiding van gedingstukken en ter instructie van de zaak. Nog daargelaten dat deze kosten kennelijk de werkelijke proceskosten betreffen en voor toewijzing van de werkelijke proceskosten alleen plaats is in geval van buitengewone omstandigheden - welke omstandigheden door [eisers c.s] niet zijn aangevoerd - zijn dergelijke kosten volgens artikel 6:96 lid 3 BW en 241 Rv alleen toewijsbaar op basis van de regels over proceskosten uit de artikelen 237 tot en met 240 Rv. Deze kosten worden daarom in de context van de matiging van de boete niet in aanmerking genomen. 4.12.2 Ten aanzien van het verschil in de verkoopopbrengst van de woning geldt dat niet is gesteld of gebleken dat [eisers c.s] door de tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] genoodzaakt was om de woning te verkopen voor € 508.000,00. Desgevraagd heeft [eisers c.s] tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat hij voor de woning niet opnieuw een verkoopprocedure wilde opstarten en daarom een lager bod heeft geaccepteerd dat door eerder een derde was gedaan. Over dat bod verklaarde [eisers c.s] het volgende: “Dat is wel lager, maar dan is het boek gesloten.” [eisers c.s] heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd op basis waarvan geconcludeerd moet worden dat hij de verkoopprocedure niet opnieuw had kunnen starten en mogelijk dezelfde prijs of wellicht een hogere prijs had kunnen krijgen voor de woning. Bovendien staat vast dat [eisers c.s] de woning uit een erfenis van wijlen zijn ouders heeft verkregen, dat er geen spoed was bij de verkoop van de woning en dat hij de lagere kooprijs zelf heeft aanvaard.

Als [gedaagde] (een deel van) de koopovereenkomst niet begreep, had het op haar weg gelegen om de overeenkomst vóór de ondertekening te (laten) vertalen. Dat zij ervoor heeft gekozen om dat niet te doen, komt voor haar rekening en risico. [eisers c.s] heeft bovendien aangevoerd dat de ex-partner van [gedaagde] , de heer [A] (hierna: [A] ), Nederlands spreekt en tot de sluiting van de koopovereenkomst fungeerde als contactpersoon van [gedaagde] . In zijn rol als contactpersoon vertaalde [A] volgens [eisers c.s] het een en ander voor [gedaagde] . [gedaagde] heeft deze stelling niet betwist. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat [A] tijdens de ondertekening van de overeenkomst aanwezig was, de overeenkomst heeft bekeken en haar heeft verteld dat het een standaardovereenkomst lijkt te zin. Daarnaast staat in het bericht van [adviseur] van 10 oktober 2025, dat [gedaagde] als productie 6 bij de conclusie van antwoord in het geding heeft gebracht, dat [A] vloeiend Nederlands spreekt. de rechtbank matigt de contractuele boete tot nihil 4.5 Aangezien [gedaagde] niet een rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan, is de koopovereenkomst op 26 juni 2025 niet door haar ontbonden. Dit betekent dat zij gehouden was aan haar verplichting om uiterlijk op 15 juli 2025 zekerheid te stellen voor een bedrag van € 52.000,00. [gedaagde] heeft ook na de ingebrekestelling niet voldaan aan deze verplichting, zodat [eisers c.s] op grond van artikel 11 lid 1 van de koopovereenkomst gerechtigd was om de overeenkomst te ontbinden. Als gevolg van de ontbinding door [eisers c.s] is [gedaagde] de contractuele boete uit artikel 11 lid 2 van de koopovereenkomst verschuldigd. Deze boete bedraagt 10 % van de koopsom, wat neerkomt op een bedrag van € 52.000,00. [gedaagde] heeft de rechtbank verzocht om deze boete te matigen, bij voorkeur tot nihil. 4.6 Artikel 6:94 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) biedt de rechter de bevoegdheid op verlangen van de schuldenaar een overeengekomen boete te matigen als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Bij toepassing van de matigingsbevoegdheid past terughoudendheid. Volgens vaste rechtspraak brengt de maatstaf in artikel 6:94 BW mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij moet de rechter niet alleen letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het boetebeding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Verder volgt uit rechtspraak van de Hoge Raad dat de vraag wie het boetebeding heeft opgesteld, of daarover is onderhandeld en de hoedanigheid van partijen, omstandigheden zijn die een rol kunnen spelen bij deze beoordeling. De benedengrens tot waar kan worden gematigd is de schadevergoeding waarop de schuldeiser op grond van de wet recht heeft. Als een boete is overeengekomen niet in plaats van, maar geheel of ten dele naast de eventueel wettelijk verschuldigde schadevergoeding, dan is de matiging niet aan een minimum gebonden, respectievelijk alleen aan het minimum van het bedrag waarvoor de boete in de plaats van de schadevergoeding treedt. Het is algemeen aanvaard dat in artikel 6:94 BW besloten ligt dat een boete, als de omstandigheden daartoe aanleiding geven, ook tot nihil kan worden gematigd. 4.7 Naar het oordeel van de rechtbank zal toepassing van het boetebeding in dit geval tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leiden. Dat oordeel berust op de volgende, in onderlinge samenhang in aanmerking genomen, omstandigheden. 4.8 Niet is gesteld of gebleken dat partijen hebben onderhandeld over het boetebeding. [gedaagde] heeft aangevoerd dat het boetebeding tijdens de onderhandelingen niet ter sprake is gekomen en [eisers c.s] heeft dat niet, althans onvoldoende, betwist. 4.9 Er is sprake van een onevenwichtigheid tussen partijen. Hoewel de koopovereenkomst is gesloten tussen particulieren, trad [eiser sub 2] naast haar rol als verkoper van de woning ook op als de verkoopmakelaar. Dat betekent dat sprake is van een kennelijk ervaren verkoper tegenover een relatief onervaren koper. 4.10 De boete geldt als prikkel voor de schuldenaar tot nakoming, maar is daarnaast ook bedoeld als een gefixeerde schadevergoeding en bestaat uit één vast bedrag voor vele, mogelijk sterk uiteenlopende tekortkomingen. 4.11 Vast staat dat [gedaagde] zich heeft ingespannen om de nodige financiering aan te vragen. In het bericht van [adviseur] van 10 oktober 2025 staat dat [gedaagde] bij de ABN AMRO en bij de ING een financiering heeft aangevraagd en dat zij de voor de aanvraag vereiste stukken heeft ingediend. [adviseur] schrijft dat het inkomen van [gedaagde] destijds toereikend was voor de financiering en dat de ingediende stukken zijn goedgekeurd, op het verblijfsdocument van [gedaagde] na. Volgens [adviseur] is het verblijfsdocument van [gedaagde] – een ontheemdendocument – echter niet geaccepteerd door de banken en is de financiering daarom niet verstrekt. [adviseur] schrijft ook dat het vooruitzicht destijds was dat [gedaagde] een verblijfsdocument voor hoogopgeleiden zal krijgen, dat dit qua goedkeuring geen probleem zou zijn en dat het alleen tijd zal kosten. Uit de e-mailwisseling tussen partijen volgt dat het [gedaagde] niet is gelukt om het vereiste verblijfsdocument te verkrijgen. 4.12 [eisers c.s] heeft in de nagezonden productie 23 een schadeoverzicht in het geding gebracht. In dat overzicht voert [eisers c.s] een schadebedrag op van € 20.822,60. Dat bedrag bestaat uit de volgende schadeposten: (1) een bedrag van € 6.082,24 voor advocaatkosten in de periode van oktober 2025 tot februari 2026, (2) een bedrag van € 12.000,00, omdat de woning volgens [eisers c.s] aan een derde is verkocht voor € 508.000,00 in plaats van € 520.000,00, (3) een bedrag van € 1.007,30 voor de maandelijkse kosten voor de woning in de periode van 1 augustus tot 9 oktober 2025 en (4) een bedrag van € 1.733,33 voor misgelopen rente in de periode van 1 augustus tot 9 oktober 2025. Daarnaast staat in het overzicht dat [eisers c.s] kosten heeft gemaakt voor het onderhoud van de tuin van de woning. De hoogte van deze kosten is door [eisers c.s] niet gespecificeerd. 4.12.1 Ten aanzien van de advocaatkosten geldt dat deze kosten zijn gemaakt na de datum van de dagvaarding. Niet is gesteld of gebleken dat deze kosten zijn gemaakt voor een ander doel dan ter voorbereiding van gedingstukken en ter instructie van de zaak. Nog daargelaten dat deze kosten kennelijk de werkelijke proceskosten betreffen en voor toewijzing van de werkelijke proceskosten alleen plaats is in geval van buitengewone omstandigheden - welke omstandigheden door [eisers c.s] niet zijn aangevoerd - zijn dergelijke kosten volgens artikel 6:96 lid 3 BW en 241 Rv alleen toewijsbaar op basis van de regels over proceskosten uit de artikelen 237 tot en met 240 Rv. Deze kosten worden daarom in de context van de matiging van de boete niet in aanmerking genomen. 4.12.2 Ten aanzien van het verschil in de verkoopopbrengst van de woning geldt dat niet is gesteld of gebleken dat [eisers c.s] door de tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] genoodzaakt was om de woning te verkopen voor € 508.000,00. Desgevraagd heeft [eisers c.s] tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat hij voor de woning niet opnieuw een verkoopprocedure wilde opstarten en daarom een lager bod heeft geaccepteerd dat door eerder een derde was gedaan. Over dat bod verklaarde [eisers c.s] het volgende: “Dat is wel lager, maar dan is het boek gesloten.” [eisers c.s] heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd op basis waarvan geconcludeerd moet worden dat hij de verkoopprocedure niet opnieuw had kunnen starten en mogelijk dezelfde prijs of wellicht een hogere prijs had kunnen krijgen voor de woning. Bovendien staat vast dat [eisers c.s] de woning uit een erfenis van wijlen zijn ouders heeft verkregen, dat er geen spoed was bij de verkoop van de woning en dat hij de lagere kooprijs zelf heeft aanvaard.