ECLI:NL:RBMNE:2026:1970

ECLI:NL:RBMNE:2026:1970 text/xml public 2026-05-13T15:00:53 2026-04-28 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Midden-Nederland 2026-03-19 UTR 24/6684 en UTR 24/8014 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Utrecht Bestuursrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2026:1970 text/html public 2026-05-13T15:00:40 2026-05-13 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBMNE:2026:1970 Rechtbank Midden-Nederland , 19-03-2026 / UTR 24/6684 en UTR 24/8014 WOZ standaard. Ongegrond. RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummers: UTR 24/6684 en UTR 24/8014 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 maart 2026 de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser, (gemachtigde [gemachtigde] ) en de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder (gemachtigde: J.R. Stellingwerff). Procesverloop 1.1 In de beschikking van 22 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waardes van de onroerende zaken op de adressen [adres 1] en [adres 2] in [plaats] (de woningen) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 487.000,- ( [adres 1] ) en € 447.000,- ( [adres 2] ) naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woningen ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 18 september 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser (deels) gegrond verklaard en de waarde van [adres 1] verlaagd naar € 448.000,- en de waarde van [adres 2] verlaagd naar € 412.000,-. 1.3 Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend. 1.4 De zaak is behandeld op de zitting van 23 februari 2026. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. Overwegingen Feiten 2. De woning [adres 1] is een in 1900 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een gebruiksoppervlakte van 53 m², een aanbouw van 48 m², een dakopbouw van 7 m² en een dakkapel. De woning heeft ligt op een perceel van 5.660 m² en er is een vrijstaande berging/schuur van 25 m². De woning [adres 2] is een in 1900 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een gebruiksoppervlakte van 53 m², een aanbouw van 19 m², een dakopbouw van 22 m² en een dakkapel. De woning ligt op een perceel van 163 m² en er is een vrijstaande garage van 35 m². Geschil 3. In geschil zijn de WOZ-waardes van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep lagere waardes. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waardes van € 448.000,- ( [adres 1] ) en € 412.000,- ( [adres 2] ). Beoordelingskader 4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 6. Om de waardes van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar taxatiematrices overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: - [adres 3] , verkocht op 18 november 2022 voor € 450.000,-; - [adres 4] , verkocht op 14 juli 2023 voor € 580.000,-; - [adres 5] , verkocht op 15 maart 2023 voor € 645.000,-. Beoordeling van het geschil 7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrices en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrices genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-één-kapwoningen zijn die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen qua onder meer de kwaliteit, staat van onderhoud, de uitstraling, het voorzieningenniveau en de ligging, door voor de woningwaardes een waarde onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Op de zitting is gebleken dat de oppervlakte van de vrijstaande berging/schuur verkeerd in de taxatiematrix van [adres 1] vermeld staat. De oppervlakte moet 142 m² zijn en de prijs per m² € 250,-, voor de eindwaarde maakt dit echter niet uit. 8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Beroepsgronden Referentiewoningen uit de wijk [locatie] 9. Eiser voert aan dat voor de waardebepaling gebruik is gemaakt van referentiewoningen uit de wijk [locatie] . Deze referentiewoningen zijn gebruikt als uitgangspunt voor de initiële waardebepaling. Dit is een ander waardegebied en niet te vergelijken met de ligging van de woningen in het buitengebied aan een drukke weg. Eiser heeft op de zitting aangegeven dat er over de uiteindelijke waardering van de ligging van de woningen met factor 1 geen discussie meer is. 9.1. De rechtbank overweegt als volgt. In beroep zijn er geen referentiewoningen meer gebruikt uit de wijk [locatie] . De referentiewoningen die in beroep zijn gebruikt ligging in de wijken [locatie] , [locatie] en [locatie] . De referentiewoningen die in beroep zijn gebruikt onderbouwen de (verlaagde) waardes zoals deze in de uitspraak op bezwaar zijn vastgesteld. Dat voor de initiële waardebepaling referentiewoningen zijn gebruikt uit een ander waardegebied doet hier niets aan af. De beroepsgrond slaagt niet. De gebruiksoppervlakte en de bijgebouwen 10. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar voor [adres 1] uitgaat van een gebruiksoppervlakte van 53 m². Doordat uitgegaan wordt van een onjuiste gebruiksoppervlakte is er een onjuiste en te hoge correctie toegepast op de grootte. Met betrekking tot [adres 1] gaat de heffingsambtenaar, naast de gebruiksoppervlakte van 53 m², uit van een aanbouw van 15 m², een aanbouw van 20 m², een aanbouw van 13 m², een dakopbouw van 7 m² en een dakkapel van 1 m² wat een totaal oppervlakte van 109 m² betekent. Niet is aangetoond hoe deze onderdelen zijn opgemeten. Dit klopt niet met de feitelijke situatie. Er zijn geen aanbouwen en geen dakopbouw. Volgens eiser bedraagt op grond van NEN-2580 de totale oppervlakte 100 m² en geen 109 m². Ten aanzien van [adres 2] gaat de heffingsambtenaar onterecht uit van een gebruiksoppervlakte van 53 m². De vermelde oppervlakten van de aanbouw en dakopbouw kloppen niet. Ook is het totaal oppervlakte van de woning geen 164 m². De totaaloppervlakte van de woning op grond van NEN-2580 bedraagt volgens eiser 152 m², inclusief een aanbouw van 11 m² en een dakopbouw van 23 m². 10.1 De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift aangegeven dat de taxateur conform de “meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen” van de Waarderingskamer de gebruiksoppervlakte van de woningen gemeten heeft en dat hij ervan uit gaat dat dit correct is gemeten.

ECLI:NL:RBMNE:2026:1970 text/xml public 2026-05-13T15:00:53 2026-04-28 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Midden-Nederland 2026-03-19 UTR 24/6684 en UTR 24/8014 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Utrecht Bestuursrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2026:1970 text/html public 2026-05-13T15:00:40 2026-05-13 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBMNE:2026:1970 Rechtbank Midden-Nederland , 19-03-2026 / UTR 24/6684 en UTR 24/8014 WOZ standaard. Ongegrond. RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummers: UTR 24/6684 en UTR 24/8014 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 maart 2026 de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser, (gemachtigde [gemachtigde] ) en de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder (gemachtigde: J.R. Stellingwerff). Procesverloop 1.1 In de beschikking van 22 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waardes van de onroerende zaken op de adressen [adres 1] en [adres 2] in [plaats] (de woningen) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 487.000,- ( [adres 1] ) en € 447.000,- ( [adres 2] ) naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woningen ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 18 september 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser (deels) gegrond verklaard en de waarde van [adres 1] verlaagd naar € 448.000,- en de waarde van [adres 2] verlaagd naar € 412.000,-. 1.3 Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend. 1.4 De zaak is behandeld op de zitting van 23 februari 2026. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. Overwegingen Feiten 2. De woning [adres 1] is een in 1900 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een gebruiksoppervlakte van 53 m², een aanbouw van 48 m², een dakopbouw van 7 m² en een dakkapel. De woning heeft ligt op een perceel van 5.660 m² en er is een vrijstaande berging/schuur van 25 m². De woning [adres 2] is een in 1900 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een gebruiksoppervlakte van 53 m², een aanbouw van 19 m², een dakopbouw van 22 m² en een dakkapel. De woning ligt op een perceel van 163 m² en er is een vrijstaande garage van 35 m². Geschil 3. In geschil zijn de WOZ-waardes van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep lagere waardes. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waardes van € 448.000,- ( [adres 1] ) en € 412.000,- ( [adres 2] ). Beoordelingskader 4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 6. Om de waardes van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar taxatiematrices overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: - [adres 3] , verkocht op 18 november 2022 voor € 450.000,-; - [adres 4] , verkocht op 14 juli 2023 voor € 580.000,-; - [adres 5] , verkocht op 15 maart 2023 voor € 645.000,-. Beoordeling van het geschil 7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrices en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrices genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-één-kapwoningen zijn die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen qua onder meer de kwaliteit, staat van onderhoud, de uitstraling, het voorzieningenniveau en de ligging, door voor de woningwaardes een waarde onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Op de zitting is gebleken dat de oppervlakte van de vrijstaande berging/schuur verkeerd in de taxatiematrix van [adres 1] vermeld staat. De oppervlakte moet 142 m² zijn en de prijs per m² € 250,-, voor de eindwaarde maakt dit echter niet uit. 8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Beroepsgronden Referentiewoningen uit de wijk [locatie] 9. Eiser voert aan dat voor de waardebepaling gebruik is gemaakt van referentiewoningen uit de wijk [locatie] . Deze referentiewoningen zijn gebruikt als uitgangspunt voor de initiële waardebepaling. Dit is een ander waardegebied en niet te vergelijken met de ligging van de woningen in het buitengebied aan een drukke weg. Eiser heeft op de zitting aangegeven dat er over de uiteindelijke waardering van de ligging van de woningen met factor 1 geen discussie meer is. 9.1. De rechtbank overweegt als volgt. In beroep zijn er geen referentiewoningen meer gebruikt uit de wijk [locatie] . De referentiewoningen die in beroep zijn gebruikt ligging in de wijken [locatie] , [locatie] en [locatie] . De referentiewoningen die in beroep zijn gebruikt onderbouwen de (verlaagde) waardes zoals deze in de uitspraak op bezwaar zijn vastgesteld. Dat voor de initiële waardebepaling referentiewoningen zijn gebruikt uit een ander waardegebied doet hier niets aan af. De beroepsgrond slaagt niet. De gebruiksoppervlakte en de bijgebouwen 10. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar voor [adres 1] uitgaat van een gebruiksoppervlakte van 53 m². Doordat uitgegaan wordt van een onjuiste gebruiksoppervlakte is er een onjuiste en te hoge correctie toegepast op de grootte. Met betrekking tot [adres 1] gaat de heffingsambtenaar, naast de gebruiksoppervlakte van 53 m², uit van een aanbouw van 15 m², een aanbouw van 20 m², een aanbouw van 13 m², een dakopbouw van 7 m² en een dakkapel van 1 m² wat een totaal oppervlakte van 109 m² betekent. Niet is aangetoond hoe deze onderdelen zijn opgemeten. Dit klopt niet met de feitelijke situatie. Er zijn geen aanbouwen en geen dakopbouw. Volgens eiser bedraagt op grond van NEN-2580 de totale oppervlakte 100 m² en geen 109 m². Ten aanzien van [adres 2] gaat de heffingsambtenaar onterecht uit van een gebruiksoppervlakte van 53 m². De vermelde oppervlakten van de aanbouw en dakopbouw kloppen niet. Ook is het totaal oppervlakte van de woning geen 164 m². De totaaloppervlakte van de woning op grond van NEN-2580 bedraagt volgens eiser 152 m², inclusief een aanbouw van 11 m² en een dakopbouw van 23 m². 10.1 De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift aangegeven dat de taxateur conform de “meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen” van de Waarderingskamer de gebruiksoppervlakte van de woningen gemeten heeft en dat hij ervan uit gaat dat dit correct is gemeten.